Olet täällä

Ovaro (os. Orava)

Sivu:

Sivut

22.11.2021, 01:36
+3
Liittynyt:
16.1.2020, 19:12
Viestejä:
1

Olen pitkään tätä seuraillut ja ihmetellyt noita Savonlinnan asuntoja ihan omaan tekemiseen vertaillen. Keskustasta saatu 2018-20 myytyä 17 asunnosta 13-14 kpl. Nämä siis -14 ja -15 rakennetuista hyvän mikrosijainnin taloyhtiöistä, joissa vuokratuotto ollut noin 5% kieppeillä toteutuneilla hintapyynnöillä. Saatu varmasti myytyä lähelle tasearvoa.

Jäljellä onkin sitten 51kpl -77vm asuntoja Välimäentiellä (ei toki ghetoin alue), joiden arvo lähestyy nollaa, mutta nykyisellään vuokrattavuus ok kiitos kaupungin purettujen vuokra-asuntojen ja fiksujen pohjaratkaisuiden. Moni parikymppinen tuttu asuu näissä koska vuokrataso erittäin matala.

Silti mitä aikanaan katsonut Ovaron näille asunnoille antamia arvostuksia niin 50% leikkuri olisi paikallaan. Siksipä muita alueita huonommin tuntevana epäilyttänyt pitkään monen muun esille tuoma kysymys: minkälaista shaissea salkkuun jää kassakriisi- ja velkamyyntien jälkeen ja miten yltiöoptimistiset arvostukset niille on kaivettu? Toivotaan parasta mutta pessimisti ei pety.

3
+1
0
-1
3
0
22.11.2021, 09:40
+55
Liittynyt:
26.5.2016, 12:00
Viestejä:
93

Truewinner kirjoitti:

Kaveri kertoi perjantaina juuri samaa. Töissä finanssialalla, palkka 120k/vuosi. Halusi aika tuoreelle sijoitusyhtiölle (missä ei lainoja) 100k lainaa sijoitusasuntoa varten, pankki ilmoitti ettei anna ja neuvoi että hae omiin nimiin ja lainaa yhtiölle.

Tervetuloa PK-yhtiöiden pankkimaailmaan. Pk-sektorin lainat lasketaan vakavaraisuuslaskelmissa suurin piirtein arvottomiksi ja niitä eivät pankit halua yhtään ylimääräisiä taseeseensa, tästä kiitos Basel III säännöstön. Jos lainan pystyy ottamaan yksityishenkilönäkin niin pankkien intresseissä on painostaa ne sellaisiksi, silloin nämä yritysten "roskalainat" voidaan antaa oikeasti toimiville yrityksille. Mitään järkeähän tässä ei toki ole, mutta kun poliitikot päästetään asialle hyvine aikomuksineen niin tämä on yleensä lopputulos. Tässä kohtaa pankkien kädet ovat sidotut eikä tässä ole niinkään kyse laiskuudesta tai tyhmyydestä vaan käytännön pakosta.

 

5
+1
0
-1
5
0
22.11.2021, 11:48
+14
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
42

Truewinner kirjoitti:

Kaveri kertoi perjantaina juuri samaa. Töissä finanssialalla, palkka 120k/vuosi. Halusi aika tuoreelle sijoitusyhtiölle (missä ei lainoja) 100k lainaa sijoitusasuntoa varten, pankki ilmoitti ettei anna ja neuvoi että hae omiin nimiin ja lainaa yhtiölle.

Samanlaiset askelmerkit on täällä. Mitään merkitystä ei ole sillä, että itse on henkilökohtaisessa vastuussa lainasta eikä edes sillä, että lainanottajalla yhtiöllä olisi se kassavirta millä laina maksetaan pois eikä oikein kassavirran määrälläkään.  Lopputulos >>>> Ei siis lainaa.

Ovarossa voi pankki nähdä helpoisti taantuvien asuntomarkkinoiden riskin eli pantinhaltijan voi olla vaikea arvioida, että mikä on panttiomaisuuden arvo ja sen kehitys. Toivottaan, että edullista rahoitusta tulee tulille Ovaroon.

 

0
+1
0
-1
0
0
22.11.2021, 14:20
-47
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
35

holvius kirjoitti:

 

Truewinner kirjoitti:

Kaveri kertoi perjantaina juuri samaa. Töissä finanssialalla, palkka 120k/vuosi. Halusi aika tuoreelle sijoitusyhtiölle (missä ei lainoja) 100k lainaa sijoitusasuntoa varten, pankki ilmoitti ettei anna ja neuvoi että hae omiin nimiin ja lainaa yhtiölle.

 

Samanlaiset askelmerkit on täällä. Mitään merkitystä ei ole sillä, että itse on henkilökohtaisessa vastuussa lainasta eikä edes sillä, että lainanottajalla yhtiöllä olisi se kassavirta millä laina maksetaan pois eikä oikein kassavirran määrälläkään.  Lopputulos >>>> Ei siis lainaa.

Ovarossa voi pankki nähdä helpoisti taantuvien asuntomarkkinoiden riskin eli pantinhaltijan voi olla vaikea arvioida, että mikä on panttiomaisuuden arvo ja sen kehitys. Toivottaan, että edullista rahoitusta tulee tulille Ovaroon.

 

Pankkien näkökulmasta on ihan ymmärrettävää ettei lähdetä lainoittamaan yksittäisten firmojen yksittäisiä ostoja ja käyttämään resursseja yritystutkimuksiin, kun voi hoitaa nätisti koko taloyhtiön lainan uudiskohteeseen.

 

0
+1
0
-1
0
0
22.11.2021, 14:35
+631
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
1004

Suurin pettymykseni Ovaro-sijoituksessani ei ole toteutunut kurssilasku, vaan ettemme vielä ole päässeet kunnolla pankkirahoituksen piiriin. Yhtiöhän on käytännön konkurssiriskitön, joskin sen saamisessa hyvää oman pääoman tuottoa tekeväksi saamisessa on ollut – ja on edelleen – haasteita. 

Arvostan Akin tapaa sanoa suoraan, mitä ajattelee, ja yksinkertaistaa monimutkainen asia ymmärrettäväksi selitykseksi.

Olen kuitenkin eri mieltä. Tämä ei ole ensimmäinen kerta, kun ilman lainaa jäänyt katsoo syyn olevan rahoittajissa. 

Rahoituskulujakin suurempi ongelma Ovarossa on ollut oman pääoman menetys. 34 miljoonan laina 5,25 % korolla tekee vuosittain 1,8 miljoonaa ja 24 miljoonan jäljellä oleva laina 1,3 miljoonaa. Se on pikkurahaa verrattuna Ovaron oman pääoman menetykseen. Saneerauksen aikana Ovaro on menettänyt omaa pääomaa 45 miljoonaa, melkein puolet. Pilkku on eri paikassa.

Oma pääoma ennen saneerausta 31.12.2017: 93 m€
Arvostusmenetelmän muutos: -10
Muut arvonalennukset: -26
Myyntitappiot: -10
Arvonalennukset ja myyntitappiot yht. -47 m€
Muut erät: +2
Oma pääoma jäljellä 30.9.2021: 49 m€

Paljon puhuttu hallinnointiyhtiön arvostusmalli teki menetyksestä vain 10 miljoonaa. Ovaron omat saneeraustoimet selittävät 10 miljoonaa. Suurin osa eli 26 miljoonaa on arvonalennusta, johon Ovaro ei ole ollut valmistautunut ja jota vastaan se ei ole kyennyt suojautumaan. Operatiivista toimintaa ei yrityksistä huolimatta ole saatu kääntymään voitolliseksi. Asuntosalkkua ei ole pystytty muokkaamaan siten, että siitä saataisiin arvonnousua. Salkkuun on kirjattu arvonlaskua vuodesta toiseen. Perustelut ovat vaihdelleet arvojen laskemisesta kaupan hiljaisuuteen, kaupan piristymiseen ja kysynnän pysyvään alentumiseen. Saneeraus on kestänyt vuositolkulla. Arvonalennusta on ehtinyt kertyä joka vuosi edellisten päälle sillä aikaa, kun päätöksiä on pohdittu ja toteutettu.

Suurimmat menetykset on kirjattu tänä vuonna Akin omalla hallituskaudella. Tänä vuonna omasta pääomasta on vähennetty myyntitappioita, arvonalennuksia ja johdon harkintaa 19 miljoonalla eurolla.

Jos Ovaro olisi saanut lainaa edullisilla ehdoilla, se olisi hyvällä onnella saattanut välttää menetyksistä 5 tai jopa 10 miljoonaa, kun osa myyntitappioista olisi voitu jättää realisoimatta ja korkokulut olisivat pienentyneet. Muu osa menetyksistä olisi tapahtunut joka tapauksessa, koska arvostusmalli oli vaihdettava, koska arvot laskivat, koska kauppa oli hiljaista, koska kauppa piristyi ja koska kysyntä aleni pysyvästi. Suurin menetys tuli jostain muualta kuin lainaneuvotteluista.

Myös osakekohtaisella nettovarallisuudella laskien menestys on ollut huono. NAV/osake oli 9,70 saneerauksen alkaessa. Nyt se on 5,14. Nettovaroista on kadonnut 47 %. Sijoittajien rahoista ei sentään ole kadonnut näin paljon, sillä kurssilasku samaan aikaan on ollut vain 34 %.

Paljon puhutulla omien osakkeiden osto-ohjelmalla ei ole kyetty torjumaan osakekohtaisen nettovarallisuuden laskua. Osto-ohjelman koko on ollut liian pieni, jotta se näkyisi luvuissa menetyksen lievennyksenä.

Täytyy toivoa, että tase on tällä kertaa arvostettu rehellisesti ja realistisesti. Aiempi arvostus on jälkiviisauden voimalla katsottuna ollut optimistinen, mutta onhan sitä jo reivattu alas kirjavin perusteluin.

Pelkän menneisyyden tarkastelu ei riitä sijoittajalle eikä kurssihistoria ole tae tulevasta menestyksestä. Juuri tällä hetkellä sijoittajia suojaa se, ettei Ovaro ole saanut lainaa: mahdolliset uudet alaskirjaukset eivät enää tapahdu niin isolla velkavivulla kuin aiemmin. Voidaankin todeta paradoksi: Ovarolla on mennyt niin huonosti, että sijoittajan riski taseessa olevasta ilmasta, asuntohintojen laskusta ja uusista tappiollisista päätöksistä on pienentynyt. Jos Ovaro saa halpaa lainaa, katsotaan sitten, pääseekö se tekemään uusia voitollisia päätöksiä velkavivulla.

8
+1
0
-1
8
0
22.11.2021, 15:37
+14
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
42

von Fyrckendahl kirjoitti:

Paljon puhuttu hallinnointiyhtiön arvostusmalli teki menetyksestä vain 10 miljoonaa.

Oma vaatimaton näkemykseni on, että arvostusmallista tai aikaisemmasta liiketoiminnan ideasta juontaa juurensa kaikki. Kvartaalien viimeisenä päivänä tehtiin useita kauppoja, kirjattiin betonimöhkäläisestä ílmavoittoja sekä jaettiin ilmaa riihikuivana ulos. Vanhamalli perustui siihen, että korttitalo kasvaa koko ajan ja jos tulee ongelmia, niin korttitalo romahtaa. 

Korttitalo on nyt romahtanut ja toiveissa on, että nykyinen tase pitää tai ainakin siitä olisi otettavissa ulos kassavirtaa sen verran, että Jyväshyvästäkin saadaan jotakin ulos ja sitten möhkäletyttäret kylmästi nurin.  

0
+1
0
-1
0
0
22.11.2021, 21:36
+631
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
1004

holvius: Kauppalehden foorumi on jälleen rikki, en pysty vastaamaan rahavirtakysymykseesi siellä.

Tase muuttuu niin nopeasti, että olennaisinta lienee se, mitä tasearvosta jää jäljelle uusiin investointeihin ja kuinka hyviä investointeja ne ovat.

0
+1
0
-1
0
0

Sivut