Olet täällä

Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 1.3.2021 10.40

Aki Pyysing kirjoitti:

Joka tapauksessa olen oppinut ja luultavasti tulen vieläkin oppimaan kaikenlaista uutta, joka on hyvin arvokasta pääomaa. 

Tämän suuntaista vastausta odottelinkin. Liittyykö tähän oppimiseen ns. arvoansan tunnistaminen, vai tarkoitatko enemmänkin kiinteistöliiketoiminnan oppimista?

Näytä koko viesti
Berkshire Hathaway - 1.3.2021 10.25

Hynägrande kirjoitti:

Berkshiressa voi olla kurssinousun yhtenä tulppana pelko Buffet-Munger taistelijaparin iästä. Molemmat tuntuvat olevan teräviä kuin partaveitsi, mutta kyllähän sitä ikääkin on.

Tilanne oli sama jo 10 vuotta sitten. Kun toinen / molemmat poistuvat pelistä, tulee ilmoitus, että viimeiset x vuotta päätökset on pääosin tehnyt joku muu ja ikinuoret sedät olivat vain keulakuvia. smiley

 

Näytä koko viesti
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 28.2.2021 10.13

Aki Pyysing kirjoitti:

En nyt tässä yhteydessä puhu Ovarosta. Siinä en toistaiseksi osta enkä myy mitään, vaan yritän vähäisellä kompetenssillani potkia tölkkiä oikeaan suuntaan. Tässä on vahvana jarruna jo se, että perkeleellinen pumaska pitää täyttää joka kaupasta.

Onko hallitusjäsenyydellä tuottoihisi positiivinen vai negatiivinen vaikutus? Koetko saavasi nostettua Ovaroa ylös enemmän kuin mitä voisit saada käymällä osakkeella kauppaa?

Näytä koko viesti
Berkshire Hathaway - 28.2.2021 05.53

Hynägrande kirjoitti:

Olen lukenut likimain kaikki Berkshiren investor letterit ja todella monessa puhutaan tästä 1,2 tresholdista.

Muistaakseni myöhemmin tuli selvä ilmoitus, että raja ei enää päde. Se ei sinänsä ole yllättävää, koska Buffettin mielestä kirja-arvoa käytetään todellisen arvon (intrinsic value) edustajana vain paremman puutteessa. Ero todellisen arvon ja kirja-arvon välillä voi olla kasvanut varsinkin, kun sijoitusaika on ollut näin hyvä (eikä kirja-arvo pysy perässä). Siksi korkeampi P/B-kerroin ei välttämättä tarkoita, että Buffett hyväksyy korkeamman kertoimen suhteessa todelliseen arvoon.

Toinen syy voi olla suhdannevaihe. Markkinatilanne muistuttaa uhkaavasti 90-luvun loppua: pitkä nousukausi takana, spekulatiivisista ja mitään tuottamattomista kohteista maksetaan korkeita hintoja. Jos historia toistaa itseään, seuraavassa suhdannevaiheessa arvo-osakkeista saa ylituottoa suhteessa indeksiin.

Näytä koko viesti
Berkshire Hathaway - 27.2.2021 11.09

Tämän vuoden kirjeessä lukee myös:

Berkshire has repurchased more shares since yearend and is likely to further reduce its share count in the future.

Ja kurssihan on ollut $227-$248. P/B on ollut tasolla 1,3-1,4 eli selvästikin BRK ostelee myös yli 1,2:n, mistä oli aiemmin puhetta.

Omien ostoihin käytettiin viime vuonna 24,7 miljardia eli 5,6-5,8 % omasta pääomasta. Jos maailman menestynein sijoittaja on sitä mieltä, että tähän hintaan tämä osake on paras sijoituskohde, mikä mahtanee olla kurssi maanantaina.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 26.2.2021 10.27

juha-matti kirjoitti:

Laskennallisen verosaamisen voi lähtökohtaisesti kirjata, jos on esittää perusteltu budjetti siitä, että tulos kääntyy voitolle ja tämä laskennallinen verosaaminen realisoituu. Ei siis käsittääkseni edellytä tuota mainitsemaasi realisoimatonta myyntitappiota.

Tässä tapauksessa sen kuitenkin täytynee liittyä realisoitumattomiin myyntitappioihin.

Q3:lla oli vielä jäljellä verovelkaa, joka johtui realisoitumattomasta myyntivoitosta (jäljellä olevista tukkualennuksista). Verotettavaa voittoahan Ovaro ei ole koskaan tehnyt. Se tapa, jolla verovelka oli voinut kertyä, oli tukkualennusten kirjaaminen voitoksi vanhan Oravan aikana, eli realisoitumattomat myyntivoitot. Toisin sanoen tasearvo ylitti hankintamenon vielä Q3.

Q4:llä koko verovelka on kadonnut ja muuttunut laskennallisiksi verosaamisiksi. Veroissa on "säästetty" 1780 t€, mikä vastaa 20 % verokannalla 8900 t€ verovähennyskelpoista tappiota.

Q4:llä tulos ennen veroja oli -10526 t€. Tappio oli lähes kokonaan seurausta käyvän arvon alennuksesta (-9652 t€). Verosaatavan täytyy johtua siitä, koska mitään muuta noin isoa tappiota ei tehty.

Koska laskennallista verosaamista on, jossain täytyy olla tappiota. Luonnollisin selitys on, että tappio on kiinteistöjen arvossa ja että Oravan kirjaama tukkualennus on lopultakin kadonnut taseesta.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 26.2.2021 06.22

Aki Pyysing kirjoitti:

 

JP kirjoitti:

 

Bingo53 kirjoitti:

Yksi viidesosa on asuntojen flippipussukka, jossa asuntoja ostetaan ja yritetään myydä voitolla pois.

 

Boldattu osa ei taida pitää aivan kutiaan. Päivämäärällä 31.12.2018 asuntoja on ollut 1 571 kappaletta. Vuosina 2019 ja 2020 on myyty yhteensä 118 + 146 = 264 asuntoa. 31.12.2020 asuntokanta on ollut 1 310 kappaletta. Noiden lukujen perusteella kahdessa vuodessa on hankittu kokonaista 3 asuntoa, eli varsinaisesti flippaustoimintaa ei ole.

 

Ovaro ei ole tietääkseni koskaan varsinaisesti flippannut asuntoja.

Ei minunkään tietääkseni. Viimeisimmät hankinnat on tietääkseni tehty 5 vuotta sitten. Tosin muutama kertaalleen myyty asunto oli ilmeisesti ostettu takaisin tai kaupat peruttu.

REIT-sääntöihin kuului 5 vuoden pitoaika, jonka jälkeen asunnon myyntivoitto oli verovapaa. Nykyisillä säännöillä Ovaro voisi harjoittaa flippausta, mutta ei näytä tekevän sitä.

Mitä tulee asuntojen voitolla myymiseen, sitäkään ei näytä juuri tapahtuvan. Taseessa on uutena eränä laskennallinen verosaaminen. Se käsittääkseni tarkoittaa, että taseessa on realisoimaton myyntitappio (tasearvot alemmat kuin ostohinta). Vielä Q3 oli verovelkaa (realisoimaton myyntivoitto). Näyttää siltä, että niin sanottu tukkualennus on lopultakin pyyhitty kokonaan pois taseesta. Voiko hallitus vahvistaa, jos ei ole salaista tietoa?

Näytä koko viesti
Citycon - 24.2.2021 09.58

TuuriTuuli kirjoitti:

Jos tuohon kysymykseesi saataisiin vastaus, oloni olisi paljon turvallisempi (tai sitten pahemmin peloissaan, jos tasearvot eivät oikeasti olisikaan niin hyvät kuin väittävät). 

En epäile, että Cityconin taseessa olisi ilmaa. Sen sijaan haluaisin tietää, miksi arvot laskevat monta vuotta peräkkäin tällaisena aikana (jo ennen koronaa), jolloin kiinteistöt käyvät kaupaksi hyviin hintoihin. Cityconhan käy myös aktiivisesti kauppaa keskuksillaan ja kehittää niitä. Onko se sujunut huonosti niin, ettei Citycon ole onnistunut myymään laskevia keskuksia ja hankkimaan nousevia keskuksia tilalle?

Vai onko niin, että kauppakeskusten pyörittäminen on nykyisin niin matalakatteista puuhaa, että operatiivinen tulovirta ei tahdo kattaa kiinteistöjen vanhenemista ja sijaintien heikkenemistä?

Näytä koko viesti
Kojamo - 24.2.2021 09.28

Bingo53 kirjoitti:

Ikivanha peruussääntö on ollut se, että kirjanpito perustuu tositteisiin. Tässä on menty siihen, että kirjanpito perustuu lausuntoihin.

Nerokas uudistus luovan kirjanpidon saralla: Pumpataan lukuihin liikearvoa, jota ei ole edes maksettu.

Käytätkö mieluummin NTA:ta tai NDV:tä?

Näytä koko viesti
Citycon - 24.2.2021 09.20

TuuriTuuli kirjoitti:

 

von Fyrckendahl kirjoitti:

Miksi Cityconin käyvät arvot ovat laskeneet jo 4 vuotta peräkkäin? Yhden koronavuoden arvonmuutos ei ole kovin tärkeä, mutta 4 vuodessa on jo 9 % tasearvosta sulanut. Mikä arvoa laskee ja onko syytä olettaa trendin jatkuvan?

Mikä ja miten laskettu tasearvo tarkkaan ottaen? En nyt tähän hätään löytänyt omasta excelistä noin rankkoja sulamisia.

Cityconin ilmoittama kiinteistöjen käypä arvo. 

  • Kiinteistöjen käypä arvo keskimäärin 4193 milj. € (taseet 2016-2020)
  • Kiinteistöjen käyvän arvon muutos -384 milj. € (2017-2020)
  • 384/4193 = 9 % arvon lasku
  • Kyse ei siis ole myynneistä vaan arvonalennuskirjauksista.

 

EPRA NAV on laskenut paljon rankemmin:

  • 2016: 14,11 €
  • 2020: 11,48 €
  • Laskua 19 %.

Oikaistu operatiivinen tulos 2017-2020 oli 3,15 €. Osinkoa on jaettu 2,49 €. Operatiivisesti rahaa olisi pitänyt jäädä säästöön ja NAV:in nousta. Toistuvien alaskirjausten seurauksena NAV on kuitenkin laskenut ja velan vipuvaikutus tehostaa sitä.

Osaako kukaan selittää, miksi kauppakeskuskiinteistöjen arvo laskee jatkuvasti, ja tuleeko se laskemaan myös seuraavina vuosina? Sijaintien piti olla keskeisiä ja korot ovat laskeneet. 

30 prosentin tasealennus ei näytä niin houkuttelevalta, jos se on muutamassa vuodessa syöty. Laskuriskin vuoksi sijoittajan pitääkin vaatia tasealennusta.

Katselin vielä, mistä vuokratuotot tulevat: 

  • Kahvilat ja ravintolat 10 %
  • Erikoistavarakauppa 42 % (muoti ja asusteet, koti ja urheiluvarusteet)
  • Välttämättömyyshyödykkeet 26 %
  • Asunnot, hotellit, toimistot 15 %
  • Muu 7 %

Citycon mainostaa "välttämättömyyshyödykkeisiin painottuvaa strategiaa". Silti selvästi suurempi osa liikevaihdosta tulee erikoistavarakaupasta, joka kärsii verkkokaupan aiheuttamista paineista. Puheet vs. teot?

Tarkastelen Cityconia pitkäaikaisena sijoituksena. Osinkoprosentti on kohtuullinen, mutta 2010-luvun menestys ei ollut kovin häikäisevä.

Näytä koko viesti