Tarkoitin myyntisalkkua, en koko kannan myyntiä. Tarkennuksena vielä, laskin vauhdin vain helmi-kesäkuun myynnistä.

Kuulisin mielelläni kommenttisi, mitä Ovaron pitäisi löytämällesi ongelmalle tehdä.

petteri kirjoitti:

Ovarolla on siis pääosin aika huonoja asuntoja neliövuokramielessä ja kalleimman neliövuokran asunnot (kasvukeskusten oikein hyvät pienet asunnot) puuttuvat ydinsalkusta käytännössä kokonaan. Lisäksi nimenomaan tuonne huonoimpaan 20 % tasoon kuuluvat Ovaron asunnot eivät meinaa mennä millään hinnalla vuokralle.

Jos ydinongelma on tämä, mitä sille pitäisi tehdä? Mitä vaihtoehtoja, mikä niistä kannattaa valita?

petteriltä hyvää pohdintaa. Kohdat 1-3 vastaavat minunkin käsitystäni. Kohdat 1-2 ovat tietääkseni saneerauksen kohteena. Osarista näkee, että kohdassa 2 (hajanainen omistus) on edistystä jo tapahtunutkin, sillä 12 taloyhtiön asunnot on jo saatu myytyä kokonaan pois, ja jäljellä olevista taloyhtiöistä on tarkoitus pudottaa vielä puolet. Kohta 1 (rakenne) on ollut alusta alkaen agendalla, mutta siinä ei ole vielä päästy hallintoyhtiön poistoa pidemmälle.

Matalan katteen asunnoista olen eri hiukan mieltä. Nettotuotto suhteessa liikevaihtoon on tosin matala (matalat vuokrat - korkeat kulut), mutta suhteessa pääomaan se on parempi (halvat talot). Nettotuotto ei ole myöskään pakotettu olemaan ikuisesti näin matala. Sitä laskevat 1) myyntisalkun tyhjät asunnot ja 2) huono vuokrausaste. Tässä tulikin jo mainittua kaksi tärkeää seikkaa, joihin sisältyy katteen nousun mahdollisuus. 1. Ennen pitkää myyntisalkku tyhjenee ja rahoilla voidaan ostaa kiinteistöjä, joita ei pidetä tyhjillään. 2. Vuokrausasteen nosto on edelleen mahdollista.

Se, millä arvoansasta voi päästä ulos, on vuokrausasteen nosto. Kriittistä on, mille tasolle vuokrausaste saadaan. Siinä ratkeaa niin kate kuin rahoituskin, eikä korkeampi vuokrausaste haittaisi myöskään tulevia talokauppoja. Vuokrausasteen nostosta yhdistettynä hallintokulujen laskuun ja halvempaan rahoitukseen saataisiin riittävän monta miljoonaa viivan alle niin, että Ovaro muuttuisi kannattavaksi. Tämä olisi se reitti tasearvoalennuksen purkautumiseen.

Reitti ei ole kovin nopea, ja sijoittajat ovat hätäisiä.

Huomauttaisin vielä, että Ovaro ei oikeastaan ole tappiollinen. Näytetyt tappiot ovat ennen muuta laskennallisia eriä, arvonmuutoksia, valistuneita arvauksia siitä, mikä on asuntojen oikea hinta. Hinnat on ilmeisesti aikanaan kirjattu hiukan liian korkeaksi ja niitä jouduttu rukkaamaan alas. Sekä ylös- että alaskirjaukset ovat laskennallisia eriä, jotka kannattaa erottaa varsinaisesta kannattavuudesta.

Puhtaasti tuotto per työtunti laskien kannattaa varmaan lähteä etf-linjalle. Jos saat kovalla työllä ja veivauksella jonain vuonna prosentin-pari enemmän, ei se sinun elämääsi mihinkään muuta. Lisäksi on hyvin todennäköistä hävitä indeksille ja vähintään maksaa kuluja ja veroja veivauksista.

Sen sijaan opiskelu- tai harrastusmielessä osakkeet ovat opettavaisempi valinta.

Voit tehdä niinkin, että pidät osan rahoista "ikuisena" sijoituksena etf:issä ja lopuilla veivailet osakepelejä. Saat lähelle indeksin tuoton, mutta pystyt harrastelemaan myös. Sinulla tulee joka tapauksessa selvästi enemmän tuloja palkkatöistä kuin tällä salkulla pystyt realistisesti tienaamaan. Sitten kun salkkusi on 40- tai 50-vuotiaana selvästi isompi, sen tuotoilla alkaa olla sinulle enemmän merkitystä suhteessa palkkatyöhön. Siinä vaiheessa on hyvä, että olet hyvin kärryillä niin etf:istä kuin suorista osakkeistakin.

Toki jos päädyt ostamaan asunnon, salkkusi hupenee sitten siihen, etkä pääse hyötymään sijoitustaidoistasi vähään aikaan. Oma koti on kuitenkin ihan hyvä käyttötarkoitus sijoitusomaisuudelle. Siitä on toisella lailla iloa kuin osakkeiden nimistä ja numeroista ruudulla.