Olet täällä

Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 19.8.2019 11.49

Aki, tarkentava kysymys kirjoitukseesi: Ovatko Nordea ja Ovaro mielestäsi defensiivisiä osakkeita?

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 10.8.2019 10.14

Käsittääkseni Ovaro tekee Marraskuun ja petterin ehdotusten yhdistelmää:

  • asuntokannasta myydään pois siihen soveltumattomat ja pyritään hankkimaan [...] hyvä vuokratuotto
  • myydä [kaikki] asunnot pois, osakkeenomistajille jää jäljelle jotain jaettavaa arvoa.

Kumpikaan teistä ei maininnut, että asunnoille tai taloille voisi tehdä mitään ennen niiden myyntiä.

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 10.8.2019 09.00

Tarkoitin myyntisalkkua, en koko kannan myyntiä. Tarkennuksena vielä, laskin vauhdin vain helmi-kesäkuun myynnistä.

Kuulisin mielelläni kommenttisi, mitä Ovaron pitäisi löytämällesi ongelmalle tehdä.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 9.8.2019 10.22

Ovaron myyntitilastoa 1.10.2018 alkaen:
Myyty: 91 asuntoa
Keskikoko: 72 m2 (nousussa)
Keskihinta: 3729 €/m2 (nousussa) ja 270 000 €/asunto (nousussa)

Kaikki asunnot on saatu myytyä 12 taloyhtiöstä, todennäköisesti 1-2 asuntoa/yhtiö.

Myyntinopeus Q2:
1/3 asunnoista myyty 3 kk kuluessa. Myyntisalkun kiertonopeus 9 kk.

H1/2019 myyntitahdilla myynti kestäisi tasaisen vauhdin taulukolla vuoden 2020 loppuun.

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 9.8.2019 02.15
petteri kirjoitti:
Ovarolla on siis pääosin aika huonoja asuntoja neliövuokramielessä ja kalleimman neliövuokran asunnot (kasvukeskusten oikein hyvät pienet asunnot) puuttuvat ydinsalkusta käytännössä kokonaan. Lisäksi nimenomaan tuonne huonoimpaan 20 % tasoon kuuluvat Ovaron asunnot eivät meinaa mennä millään hinnalla vuokralle.

Jos ydinongelma on tämä, mitä sille pitäisi tehdä? Mitä vaihtoehtoja, mikä niistä kannattaa valita?

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 8.8.2019 10.23
Marraskuu kirjoitti:

Yksityissijoittajaan nähden suuri ero tulee kuitenkin asuntojen koossa, joka Ovarolla on selkeästi yläkanttiin ja siinä on yksi isohko syy verrokkeja huonompaan vuokratuottoon.

Ymmärtääkseni juuri isoja asuntoja pyritään myymään pois, jotta keskipinta-ala saadaan alemmas.

Keskikoko poikkeaa verrokeista mutta ei radikaalisti sen jälkeen, kun perheasunnot on myyty:

  • Ovaro 60,4 m2 (ydinsalkku, asunnot ilman toimitiloja)
  • Kojamo 55,5 m2
  • Sato 54,8 m2
  • Ålandsbanken Asuntorahasto 54 m2
  • FIM Asuntotuotto 40,9 m2
  • Titanium Asunto 40 m2

Yksityissijoittaja voi ostaa pelkkiä yksiöitä, mutta jos haluaa omistaa kokonaisia kerrostaloja, se ei onnistu.

Kokoa pahempi ongelma on se, että 1/7 ydinsalkusta on tyhjillään.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 8.8.2019 07.24

petteriltä hyvää pohdintaa. Kohdat 1-3 vastaavat minunkin käsitystäni. Kohdat 1-2 ovat tietääkseni saneerauksen kohteena. Osarista näkee, että kohdassa 2 (hajanainen omistus) on edistystä jo tapahtunutkin, sillä 12 taloyhtiön asunnot on jo saatu myytyä kokonaan pois, ja jäljellä olevista taloyhtiöistä on tarkoitus pudottaa vielä puolet. Kohta 1 (rakenne) on ollut alusta alkaen agendalla, mutta siinä ei ole vielä päästy hallintoyhtiön poistoa pidemmälle.

Matalan katteen asunnoista olen eri hiukan mieltä. Nettotuotto suhteessa liikevaihtoon on tosin matala (matalat vuokrat - korkeat kulut), mutta suhteessa pääomaan se on parempi (halvat talot). Nettotuotto ei ole myöskään pakotettu olemaan ikuisesti näin matala. Sitä laskevat 1) myyntisalkun tyhjät asunnot ja 2) huono vuokrausaste. Tässä tulikin jo mainittua kaksi tärkeää seikkaa, joihin sisältyy katteen nousun mahdollisuus. 1. Ennen pitkää myyntisalkku tyhjenee ja rahoilla voidaan ostaa kiinteistöjä, joita ei pidetä tyhjillään. 2. Vuokrausasteen nosto on edelleen mahdollista.

Se, millä arvoansasta voi päästä ulos, on vuokrausasteen nosto. Kriittistä on, mille tasolle vuokrausaste saadaan. Siinä ratkeaa niin kate kuin rahoituskin, eikä korkeampi vuokrausaste haittaisi myöskään tulevia talokauppoja. Vuokrausasteen nostosta yhdistettynä hallintokulujen laskuun ja halvempaan rahoitukseen saataisiin riittävän monta miljoonaa viivan alle niin, että Ovaro muuttuisi kannattavaksi. Tämä olisi se reitti tasearvoalennuksen purkautumiseen.

Reitti ei ole kovin nopea, ja sijoittajat ovat hätäisiä.

Huomauttaisin vielä, että Ovaro ei oikeastaan ole tappiollinen. Näytetyt tappiot ovat ennen muuta laskennallisia eriä, arvonmuutoksia, valistuneita arvauksia siitä, mikä on asuntojen oikea hinta. Hinnat on ilmeisesti aikanaan kirjattu hiukan liian korkeaksi ja niitä jouduttu rukkaamaan alas. Sekä ylös- että alaskirjaukset ovat laskennallisia eriä, jotka kannattaa erottaa varsinaisesta kannattavuudesta.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 8.8.2019 11.14
Marraskuu kirjoitti:

Ovaro omistamat asunnot ovat pääosin yksittäisiä asuntoja taloyhtiöistä. Näiden korjauksista päättäminen ei ole yksin Ovaron käsissä.

Ne yksittäiset asunnot kuuluvat pois myytäviin. Ydinsalkun taloista omistusosuus on pääasiassa 50 - 100 %. 13 taloa on yksinomistuksessa ja loput 43 sitten eivät ole.

 

Q2-osari meni odotuksiin. Vuokrausaste laski heinäkuussa kuten uumoilinkin. Se on päivän huono uutinen. Vuokrausremonteissa ei näy piikkiä, sen sijaan luottotappioissa on piikki. Operatiivisen tuloksen pudotus näyttää johtuvan erityisesti saneerauksen etenemisestä tyhjine asuntoineen, mikä on hyväksyttävissä. Myyntihinnat suhteessa tasearvoon lievästi parantuneet. Maksettu välityspalkkio-% laskenut.

Alaskirjaus on tehty muun toiminnan salkkuun, -4 %. Ydinsalkussa on yllättäen noin +1 % ylöskirjaus. Muun toiminnan alaskirjaus on samaa suuruusluokkaa kuin saavutetut myyntihinnat suhteessa tasearvoon.

Omien ostot ovat jo parantaneet osakekohtaisia lukuja. Suunniteltua ostomäärää on nostettu.

OPO ja NAV lähestyvät toisiaan, kun laskennallinen verovelka on sulanut myyntien edetessä. Kokonaan verovelka ei myymällä tule katoamaan, vaan osa siitä näyttää olevan peräisin ydinsalkusta. Kun OPO on nyt 8,03 ja NAV 8,31, erotuksesta karkeasti arvioiden ehkä noin puolet on veroa, jota ei todellisuudessa tarvitse maksaa, vaan se katoaa myyntitappioiden ja välityspalkkioiden mukana.

Näytä koko viesti
Lisäarvon tuhoamista - 7.8.2019 08.08

Puhtaasti tuotto per työtunti laskien kannattaa varmaan lähteä etf-linjalle. Jos saat kovalla työllä ja veivauksella jonain vuonna prosentin-pari enemmän, ei se sinun elämääsi mihinkään muuta. Lisäksi on hyvin todennäköistä hävitä indeksille ja vähintään maksaa kuluja ja veroja veivauksista.

Sen sijaan opiskelu- tai harrastusmielessä osakkeet ovat opettavaisempi valinta.

Voit tehdä niinkin, että pidät osan rahoista "ikuisena" sijoituksena etf:issä ja lopuilla veivailet osakepelejä. Saat lähelle indeksin tuoton, mutta pystyt harrastelemaan myös. Sinulla tulee joka tapauksessa selvästi enemmän tuloja palkkatöistä kuin tällä salkulla pystyt realistisesti tienaamaan. Sitten kun salkkusi on 40- tai 50-vuotiaana selvästi isompi, sen tuotoilla alkaa olla sinulle enemmän merkitystä suhteessa palkkatyöhön. Siinä vaiheessa on hyvä, että olet hyvin kärryillä niin etf:istä kuin suorista osakkeistakin.

Toki jos päädyt ostamaan asunnon, salkkusi hupenee sitten siihen, etkä pääse hyötymään sijoitustaidoistasi vähään aikaan. Oma koti on kuitenkin ihan hyvä käyttötarkoitus sijoitusomaisuudelle. Siitä on toisella lailla iloa kuin osakkeiden nimistä ja numeroista ruudulla.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 7.8.2019 07.43

Sijoittajan pahin vastustaja on sijoittaja itse. Omat tunteet ja oma toiminta. Vaikka tämän tiedostaa, silti tunteet joskus ottavat vallan.

Näytä koko viesti