Olet täällä

von Fyrckendahl

von Fyrckendahl

  • Liittynyt 2.11.2018
  • 16 viestiä
  • 0 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Ovaro (os. Orava) - 12.12.2018 13.02

Ostojen alkaminen on tietysti hyvä asia ja kaikki palaset on totta kai kerättävä. Ostomäärä vain näyttää jäävän pieneksi. Tällä signaalilla vahvistetaan, että omien osto olisi kannattavaa mutta tilaa ei kovin paljon ole. Kyseessä voi myös olla kesällä tehty liian optimistinen arvio siitä, paljonko voidaan ostaa. Kun valtuutus on haettu, ostoja täytyy toteuttaa ainakin vähän, että uskottavuus säilyy. Odotin itsekin ostoja vasta myöhemmin, ja aloitus jo nyt on positiivista.

Ovaro (os. Orava) - 12.12.2018 9.50

Aki Pyysing kirjoitti:

Ovaro ilmoitti ostavansa 40.000 omaa osakettaan. Tämä yllätti miut positiivisesti, oletin ensin stabiloitavan rahoitus ja sitten vasta ostettavan. Määrä on toki pieni, mutta signaaliarvoltaan selkeä.

Ei muuta kuin signaaliarvoa. Valtuudet haettiin 900.000 osakkeelle. Viesti on "ostettaisiin mutta ei voida". 

Ovaro (os. Orava) - 6.12.2018 22.19

Kiinteistöpro kirjoitti:

Voidaan kuitenkin sanoa, että vanha johto teki vuosia toimia, jotka hyödyttivät heitä itseään, mutta samalla tuhosi omistaja-arvoa. 

Näin tapahtui. Oma käsitykseni on kuitenkin se, että he tekivät sen hyvässä uskossa. Heillä oli markkinanäkemys, joka ei toteutunut. Vanhan johdonkin kannalta olisi ollut parempi, että firma tuottaa ainakin jotain, jotta se olisi voinut laajeta ja hallintopalkkiota olisi saatu entistä enemmän. Siellähän oli myös mehevä tulokseen ja osakekurssiin perustunut tuottosidonnainen palkkio. Se olisi tahkonnut lisämiljoonia, jos asuntojen arvot olisivat nousseet.

Kiinteistöpro kirjoitti:

Ovaroon sijoittaneiden tai sijoittamista harkitsevien kannattaisi tätä taustaa vasten hetki miettiä, millaistakohan tavaraa taseeseen on mahtanut kertyä.

Tuo on aika helppo kysymys. Siellä on uutta 2010-luvun kantaa ja vanhoja 1970-luvun taloja. Ainakaan kaikki noista 1970-luvun taloista eivät ole toivottomassa kunnossa. Tämän näkee jo siitä, että uusi johto on päättänyt pitää ne kaikki tai melkein kaikki. 2010-luvun kämpät ovat puolestaan jäljelle jääneitä hajakämppiä taloista, joista muut kämpät oli myyty. Lähtökohtaisesti siis uudet talot ovat hyvillä sijainneilla, mutta Ovarolle jääneet kämpät eivät olleet ostajien mielestä niin houkuttelevia kuin ne kämpät, jotka oli ehditty jo myydä muille. Koska niiden tuotto on vanhoja selvästi alempi, on vain fiksua, että ne myydään pois ja keskitytään niihin asuntoihin, joista on edes mahdollista saada jotain tuottoa.

 

Ovaro (os. Orava) - 6.12.2018 22.08

Rahamiäs kirjoitti:

Väittäisin, että nykyiseen Ovaroon sijoittaneet ovat yhtiön tilasta keskimäärin paremmin perillä kuin aikanaan Oravaan sijoittaneet. Osingon perässä juosseet tuulipuvut ovat tippuneet pois kyydistä. 

Omistajarakenteesta päätellen juuri näin. Omistajamäärä on pudonnut ja suurten pottien osuus Ovarosta kasvanut.

Rahamiäs kirjoitti:

Ovaron uudet perheasunnot ovat vaikeammin myytävissä, mutta eivät nekään arvottomia ole. Ei Ovaron myyntiportfolio ole mitään skeidaa. Paljon 2010-luvulla rakennettuja asuntoja, järkevillä paikoilla isoissa yliopistokaupungeissa.

Tämä on minunkin käsitykseni. Ei epäilystäkään, etteivätkö ne menisi kaupaksi. Hinta on tietysti kysymysmerkki. Tämä on tosipaikan testi sekä vanhalle arvostusmallille että JLL:n arvioitsijalle, vastaako niiden antama hinta todellista käypää arvoa vai ei.

Siinä vaiheessa jos selviää, että perheasuntoja pystytään sittenkin myymään hyvällä vauhdilla ja lähelle tasearvoa, merkittävä epävarmuus Ovarosta katoaa.

Ovaro (os. Orava) - 6.12.2018 22.00

Kiinteistöpro kirjoitti:

Sanoisin että Q1/2019 ja siitä eteenpäin alamme nähdä, mitä uusi johto saa aikaiseksi.

Tähän mennessä edistys on tullut askel kerrallaan. Ei ole aihetta olettaa, että yksittäinen kvartaali mullistaisi kaiken. Sen sijaan vuoden-parin aikavälillä muutos voi olla huomattava. Jos verrataan yhtiötä siihen, mitä se oli pari vuotta sitten, ero on jo suuri. Silloin yhtiössä oli johto, jonka mielestä ongelmia ei edes ollut. Nyt yhtiössä on johto, jonka mielestä ongelmat ovat vakavia ja ne ratkaistaan näin ja näin. Itse tarkkailen muutosten suuntaa, ei vain rahamäärällistä muutosta, vaan tehdäänkö oikeita asioita. Tähän mennessä tehdyt muutokset ovat pääsääntöisesti olleet hyviä ja perusteltuja. Aikaansaannoksiakin pitää tietysti ruveta tulemaan. Koska vaarana on, että tehdään hätiköidysti vääriä päätöksiä, parempi on sittenkin että muutokset ovat suhteellisen hitaita, kunhan ovat oikean suuntaisia.

 

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 14.00

khufu kirjoitti:

Sellaisia NAV-uskovaisiakaan ei käsittääseni ole täällä esiintynyt, jotka olisivat vakavalla naamalla väittäneet, että NAV alennukseen ei ole syytä tai että alennus tulee kokonaan poistumaan.

Kuitenkin NAV-alennus on syy, miksi Ovaro voi nykykunnossa olla järkevä sijoitus. Jos alennusta ei olisi, sijoittajat pyrkisivät tuottamattomasta osakkeesta kilvan eroon, kunnes riittävä alennustaso olisi saavutettu. Jos saneeraus onnistuu, NAV-alennus todennäköisesti pienenee ja sijoittajat voivat saada tuottoa tuottamattomasta osakkeesta.

khufu kirjoitti:

Ja esim. tonttien myyminen tuskin on kategorisesti hölmöä, vaan riippuu ihan mahdollisesta kauppahinnasta/vuokraehdoista.

Tonttimyynti oli järkevää, jos tontista ja kämpistä erikseen saatiin suurempi hinta kuin mitä olisi saatu myymällä tonttiosuus kämpän mukana. Myynti todennäköisesti perustui ajatukseen, ettei oma tontti näy asunnon hinnassa täysimääräisesti vaan että sen voi myydä pois ilman, että asuntojen arvo samalla laskee tontin hinnan verran.

khufu kirjoitti:

Kusetushan tämä alunperin oli, mutta sikäli mitään peruuttamatonta vahinkoa ei ole tehty, että osaava kaveri muuttaa tämän kyllä kohtuullisessa aikaikkunassa sijoitukseksi. Jos näillä papereilla tapaa leikkiä, niin siinä vaiheessa saattaa olla tuottavaa ymmärtää Ovaron oikea arvo, eikä vain kategorisesti luokitella yhtiötä edelleen kusetukseksi.

Ei se mikään kusetus ollut, vaan väärän strategian valinnut, taitamattomasti johdettu ja epäonnea kärsinyt yritys. Kilometrien päähän näkee, miten on tehty suuria virheitä, miten niitä ei ole yritettykään korjata ja toisaalta miten myös olosuhteet olivat yhtiötä vastaan. Jos asuntohinnat olisivat maakunnissa nousseet normaalisti, yhtiö olisi selvinnyt. Mutta hinnat laskivat. Selitykseksi ei tarvita kusetusta vaan riittävä selitys on ihan tavallinen: pieleen mennyt bisnes.

Strategia on nyt joka tapauksessa mennyt vaihtoon. Tässä vaiheessa järkevä sijoittaja selvittää itselleen, uskooko uuteen strategiaan vai jääkö murehtimaan menneitä.

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 13.43

Kiinteistöpro kirjoitti:

- Ostaneet taseen täyteen sijoitustoimintaan kelpaamatonta tavaraa (tästä on aiheutunut se suurin vahinko)

Samaa mieltä. Se on myös uuden hallinnon ilmoittama ensisijainen saneerauskohde.

Quote:

- Myyneet tontteja talojen alta (tällä on aiheutettu osakkeenomistajille pysyvä ja pitkäkestoinen haitta, tontin vuokrat juoksevat vuodesta toiseen seuraavat 50 vuotta, ja ne menevät suoraan tuloslaskelmassa kiinteistöjen hoitokuluihin ja sitä kautta alentavat pysyvästi kohteista saatavaa nettovuokratuottoa)

7 tonttia yht. 5,25 m€. Pidetään suhteellisuuden taju. Taseesta 2/3 on edelleenkin omilla tonteilla. Vuokrattuna 1/3.

Omia tontteja on 94 ja vuokrattuja 34. Vuokratontit ovat hiukan yleisempiä vanhemmissa ja alempihintaisissa taloissa.

Quote:

En ole pankkiiri, mutta luulen, että myös lainojen uusiminen edullisemmilla ehdoilla on tällä operatiivisella tuloksella ja tällä asuntojen myyntitahdilla lievästi sanottuna haasteellista.

Sen takia juuri operatiivinen tulos ja myynnit ovat uuden hallinnon painopisteitä.

Ollaanko samaa mieltä, että se on järkevä linja?

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 13.32

Kiinteistöpro kirjoitti:

Itse olen Oravaan tarkasti seurannut sen listatumisesta saakka ja käynyt läpi koko taseen kohde kohteelta. ... Aika monen kohteen tuottoprosentti on pienempi kuin Ovaron maksama korko.

Erinomaista. Juuri noin järkisijoittajan tulee tehdä. Olen itsekin käynyt ne läpi. Johtopäätöskin on sama: tuottoprosentti on selvästi pienempi kuin korkoprosentti.

Selitys on rakennusliikkeiltä uutena ostetut isot asunnot. Ovaro on suossa, koska se saa vuokrauksesta nettotappioita asunnoista, joiden hinnat ovat lisäksi laskeneet 5 vuotta.

Ovaro on sijoittanut alueille, joilla käytettyjen asuntojen hinnat eivät ole nousseet vaan ne ovat laskeneet. Mitään kuplaa ei siellä ole. Sen takia ei kupla voi myöskään puhjeta.

Jatkossa uudet isot asunnot myydään pois. Siinä kannattaa ottaa vastaan jopa pientä myyntitappiota. Jäljelle jäävät vanhat ja/tai pienemmät kämpät, joiden nettotuotto korkokulujen jälkeen on positiivinen. Se nyt on ihan minimivaatimus, että vuokrasta jää korkokulujen jälkeen jotain käteen, jotta voidaan kustantaa remontit ja tarvittaessa sietää laskevia hintojakin muutama vuosi. 

 

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 13.17

Myyntiluvut Q3 olivat pettymys, 

1.10.-21.11.2018 on myyty 8 kpl asuntoja 1,7 miljoonan euron kauppahinnoilla. 

Niihin myyntilukuihin ei kannata vielä tuijottaa. Se oli vanhan hallinnon aikaa. Nuo 8 kpl olivat todennäköisesti myös vanhan hallinnon jämiä. Vasta lokakuussa uusi hallinto päässyt uusia myyntejä edes aloittelemaan. Heidän täytyy nyt tyhjentää kämpät vuokralaisista. Siihen tulee menemään aikaa puoli vuottakin. Laiva ei käänny nopeasti.

 

 

Stockmann - 5.12.2018 12.57

Mikseivät omistajat pane Stockaa rajuun saneeraukseen? Esim. pilkotaan kahtia tai sahataan mädät oksat irti.