Mikko Mäkinen wrote:

Innilator wrote:

Kojamon vuokrausaste kesäkuussa 94,8%.

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/a/d2957d5b-aa57-44f2-8ac3-2b961e4d9a01
 

Lumo-asuntojen ilmoitusmäärien lasku selittyy osin myös noilla myydyillä asunnoilla.
 

Silloin luulisi, että siinä olisi ollut droppi jossain vaiheessa. Raportoituihin lukuihin tuolla kaupalla ei ollut vielä vaikutusta ja itse arvioin luvun juuri vähän alle 95%. 

Itse osari oli vähän vaisu. Markkina on todella vaikea, kun vuokrat jäissä ja kustannukset edelleen nousee. No tämäkin menee pian ohi.

Jos suhteuttaa myydyt asunnot (1900) ja tyhjät (noin 5%), niin ei sieltä ole poistunut myynnin mukana kuin jotain 100 tyhjää asuntoa eli ei toki suurta vaikutusta.

Vuokria pitäisi päästä korottamaan ja arvojen lasku muuttua korotuksiksi, jotta kurssi saisi buustia.

Kojamon vuokrausaste kesäkuussa 94,8%.

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/a/d2957d5b-aa57-44f2-8ac3-2b961e4d9a01
 

Lumo-asuntojen ilmoitusmäärien lasku selittyy osin myös noilla myydyillä asunnoilla.
 

Farseer wrote:

Velho wrote:

Farseer wrote:

 

Jokainen toki kuluttaa rahansa miten haluaa enkä siitä lähde ketään tuomitsemaan. Kun NoHolla on pelkästään Nordnetissä yli 5 000 osakkeenomistajaa niin ei ole mitenkään yllättävää että yksi 100-200 hengen tilaisuus myydään loppuun kun lähetetään henkilökohtaiset kutsut jokaiselle osakkeenomistajalle (+avec).

Mielenkiintoista, nimittäin 5000 kirjeen lähettäminen postissa maksaa selvästi enemmän kuin 12000 euroa, jonka yhtiö sai illalliskorttien myynnistä (200 kpl * 60 €). 🙂 Sinänsä ymmärrän hyvin, että järjestetään maksullisena. Eikö Noholla kuitenkin ole IR:n sähköpostilista, jota olisi voinut käyttää? Siihen päälle tiedottaminen yhtiön muissa kanavissa ja vaikka Inderesin kautta, luulisi että tilaisuus olisi niinkin saatu helposti täyteen, mutta ei olisi tarvinnut Postille tehdä tiliä.

Itse asiassa löysin NoHon sivuilta osakkeenomistajien määrän, joka näyttäisi tällä hetkellä olevan 11 824. Postitus kokonaisuutena maksoi firmalle varmaan tyyliin 50 000 euroa kun huomioi postikulut ja postittamisen hinnan. 

Ei tässä tosiaan tuottoja ole lähdetty tekemään, mutta voi olla että monelle omistajalle jää paska jälkimaku. Jokaiselle eri syystä.

Tuskin on lähetettyä kaikille omistajille vaan max. top 1000. Ja kun on postitussopimus, niin kulut alemmat kuin postimerkkejä liimailemalla.

7437878351 wrote:

Passiivinen holding-yhtiö, jolla ei ole ollut säännöllisiä tuloja ja tästä johtuen ennakkoverot 0e. Yritys myy tilikauden alussa osakkeita, joista tulee nyt voittoa. Onko jotain sääntöä/lakia verotukseen liittyen, että yritys on heti velvollinen hakemaan ennakkoveroihin muutosta päivitetyn tilanteen mukaan? Vai saako odotella rauhassa tilikauden loppuun ja maksaa verot sitten lisäennakkona ilman korkokuluja 1kk sisällä tilinpäätöksestä, kun tarkka verotettava tulos on tiedossa?

Jälkimmäisessä mallissahan saadut voitot voisi sijoittaa vaikka pankin määräaikaiselle 6kk korkotilille ja tienata niille vielä pienen tuoton tilikauden aikana. Syyllistyisikö tuossa jonkunlaiseen rikkomukseen, vai onko ihan sääntöjen puitteissa tapahtuvaa vero-optimointia?

Lopullinen verotettava tuloshan on joka tapauksessa tarkasti tiedossa vasta tilinpäätöksessä. Periaatteessa yrityshän voi realisoida tilikauden aikana vaikka jonkun tappiollisen sijoituksen, jolloin verotettavaa tuloa ei edes muodostu. Tämän perusteella ajattelisin itse, että mitään velvoitetta ei ole noita ennakkoveroja päivittää heti myyntivoittoa tehdessä, vaikka 99% varmuudella tietäisikin, että muita tapahtumia ei ole tulossa ja verot määräytyy sen alkuperäisen myyntivoiton perusteella.

Ei ole pakko maksaa ennakkoa ja jos verottaja niitä määrää etukäteen, voi hakea ennakot nolliin. Eli kannattaa pitää korkotuotot itsellään ellei sitten verottaja maksaa parempaa korkoa.

Mikko Mäkinen wrote:

Tein itse simppelin ohjelman, joka hakee päivittäin tiedot Oikotie/Lumo ja päivittää taulukot nettiin. 

Halvin Lumo-asunto Helsingissä eur 729/kk (mikä ylittää myös KelaGold-maksimin eur 715/kk), sen alle löytyy 600 muuta yksiötä, jotka menevät todennäköisimmin aikaisemmin opiskelijoillekin.

Mikko Mäkinen wrote:

Itsekin olin vähän pettynyt tuohon diskonttoon. Mutta se taisi olla se osuus, mistä Kojamo halusi eniten eroon strategian mukaisesti. Jos siitä päästään paremmalla hinnalla eroon mitä osake näyttää, on kait se jotain sekin. 

Paljon on ollut puhetta tukimuutoksen vaikutuksesta vuokramarkkinaan. Ainakaan vielä ei näy käyrissä mitään (Lumo=Kojamo). Monesta paikasta luin, että vuokramarkkinoille tämä on turmiollista. Olisi luullut, että jos opiskelijat isossa määrin pakenevat soluasuntoihin (mitä niitäkin on rajallisesti), niin alkaisi trendi jo muuttua, mutta ainakaan vielä ei ole näkynyt. Toki lompakossa alkaa näkyä vasta tulevina kuukausina, mutta luulisi, että opiskelijatkin suunnitelevat vähän edes elämäänsä. Toisaalta on paljon niitäkin, jotka eivät. 

Sivuhuomatuksena graafista näkee, että Kojamo tulee kertomaan torstain osarissa, että vuokrausasteen hyvä trendi jatkui q2 ja jatkuu q3.

Kuva

Olisiko Kojamon kohteet hinnoiteltu opiskelijabudjetin kannalta yläkanttiin? Taitavat imuroida pääasiassa yksityisten varantoja, joilla ei ole varaa operoida alle 100% vuokrausasteella.

Mistä muuten nuo käppyrät löytyy?

hauturi wrote:

Innilator wrote:

Suomessa pankit katsovat asuntojen olevan vakaita reaaliomaisuuseriä kun taas osakkeet eivät - sen näkee siitä miten molemmat käyvät ylipäätään vakuutena. Joten kulutuslaina osakkeet vakuutena voi olla hard sell kivijalkapankeille.

Yleensä arvopaperitkin käyvät vakuutena, mutta vakuuarvostus on huonompi kuin asunto-osakkeilla ja kiinteistöillä.

Noista Nordnetin lainoitusarvoista saa osviittaa pörssilistattujen osakkeiden vakuusarvoista, mutta listaamattomia (tai ulkomaalaisia) voi sitten olla hankalampaa saada tyrkytettyä kivijalkapankeille vakuudeksi millään hinnalla.

Bingo53 wrote:

big bad bear wrote:

Mutta tarkoitin siis kulutukseen, arkeen, hankintoihin ym. annettavaa luottoa vakuutta vastaan niin, että se uusitaan aina kun se erääntyy. Korot joko maksetaan tai pääomitetaan nekin. Määrät pitäisi saada noin vuosikulutuksen tasolle, enkä haluaisi joutua koskaan myymään vakuudeksi tarkoittamiani sijoituksia.

Eikö tämä ole sama asia kuin käänteinen vakuuslaina - kuten esimerkiksi käänteinen asuntolaina, jota saa kaikilta pankeilta ja hypoteekkiyhdistykseltä? Alla tekoälyn jupinaa:

Käänteinen vakuuslaina, jota kutsutaan myös käänteiseksi asuntolainaksi, on lainamuoto, jossa omistusasunto toimii lainan vakuutena. Asunnon omistaja voi saada lainaa asunnon arvosta, vaikka asunto pysyykin hänen omistuksessaan ja hän voi jatkaa siinä asumista. Laina maksetaan takaisin yleensä vasta, kun asunto myydään tai lainansaaja kuolee. Tänä aikana lainansaaja maksaa yleensä vain lainan korot.

Dansken sivuilta:

Perusominaisuudet

• Kotilaina on velkakirjalaina, johon liittyy vakuus.
• Asunnon omistus- ja määräysoikeus on koko ajan asiakkaalla, ei pankilla.
• Kotilainaa ei lyhennetä kuukausittain. Voit kuitenkin sopia lyhennysten maksamisesta jo laina-aikana. Voit maksaa Kotilainan pois myös esimerkiksi asunnon myynnin yhteydessä.

 

Periaatteessa sama asia, mutta Suomessa pankit katsovat asuntojen olevan vakaita reaaliomaisuuseriä kun taas osakkeet eivät - sen näkee siitä miten molemmat käyvät ylipäätään vakuutena. Joten kulutuslaina osakkeet vakuutena voi olla hard sell kivijalkapankeille.

JR wrote:

Nordnetin tililtä voi nostaa rahaa, vaikka saldo olisi miinuksella, tai vaikka nosto veisi sen miinukselle, kunhan pysytään lainalimiitin rajoissa, ja tilillä olevien osakkeiden vakuusarvo kattaa limiitin. Laina on toki periaatteessa kaupankäyntiin - salkkusi on muuttunut vivutetuksi, mutta ero on nähdäkseni puhtaan filosofinen.

Käytössä olevasta limiitistä velotetaan tällä hetkellä korkeintaan vajaan viiden prosentin korkoa. Halvemmallakin pääsee, jos limitistä on esim käytössä riittävän pieni osa ja salkku on tarpeeksi hajautettu.

Tässä on tietysti se margin call-riski käsillä, taisi koronapaniikissa mennä flash crash-tilanteessa monella osakkeet myyntiin Nordnetin puolesta ilman, että tarvitsi muuta hoitaa kuin veroilmoitukset myynneistä.

kiekkomies wrote:

Kiitos kattavasta vastauksesta!

Tuohan kuulostaa hyvältä, jos myös yhtiölainan lyhennyksen saisi vähentää. Täytyykin selvittää mahdollisista kohteista, että tuloutetaanko rahoitusvastikkeet taloyhtiön kirjanpidossa.

Yleisesti uudiskohteissa rahoitusvastikkeiden tuloutus käytössä, löytyy jopa yhtiöjärjestyksessä.

”Sitten yrityksen omistamassa asunnossa asuminen omistajana on oma asiansa, asunnon arvo taseessa vähennetään laskettaessa omaa pääomaa osinkoja varten.”

Tästä mietin, että voiko tämä vaikuttaa yhtiössäni SVOP sijoitusten palauttamiseen? Käytännössä sijoitusyhtiöni ei vielä ole ihan hirveästi tehnyt tuottoa, vaan suurimmaksi osaksi yhtiön pääomat koostuvat SVOP sijoituksestani ja olisi vielä muutama vuosi aikaa nostaa se takaisin verovapaasti. Tästä syystä minun ei tarvitse yhtiöstä nostaa osinkoja tai palkkaakaan elämiseen, joten mahdollisten osinkojen nostamisen mahdollisuuden menettäminen ei haittaa.

Ei koske SVOP palautuksia, vain osinkoja.

Jos vuokraa ei maksa yhtiön omistamasta asunnosta ja käyttää siis asuntoetua, olen ymmärtänyt, että silloin ei saisi rahoitusvastikkeita vähentää yhtiön kirjanpidossa? 

Mielestäni saa, mutta kannattaa tarkastaa verottajalta. 

Käyvän vuokran maksamisesta kiinnostaa vielä laskentaperuste, eli voisiko käyttää verottajan asuntoedun määrää vuokrasummana, jonka maksaa yhtiölleen vai pitääkö saada joku virallinen todistus esimerkiksi kiinteistövälittäjältä käyvästä vuokrasta? Laskin, että asuntoedun määrä kerrostalokolmioon Helsingin ykkösalueelta on (neliöistä toki riippuen) noin 1300e, kun oikeasti vuokrat pyörivät 2000 euron paikkeilla.

Voisin toki nämä asiat kysellä ja pohtia kirjanpitäjäni kanssa läpi mutta hän on heinäkuun kesälomalla, joten kysellään ja keskustellaan sillä aikaa sitten täällä :)

Asuntoedun arvo ei käy käyvästä arvosta, jos se on alhaisempi kuin vastaavan asunto vuokramarkkinoilla.

Ja kannattaa käyttää verottajaa ilmaisena konsulttina, sieltä saa yleensä vastauksia yleisimpiin kysymyksiin - toki haastavissa sitten kannattaa sitten harkita ennakkopäätöksen hakemista.