En oikein ymmärrä tätä yhtiövihalarppia, ei kai yhtiöitä vihata - kusettajaihmisiä kylläkin (ottamatta kantaa onko nyky-Oravassa sellaisia).

Aki Pyysing wrote:

Innilator wrote:

Aki Pyysing wrote:

Innilatorin kuvailema ja tutkima "Vuokralaislypsylehmä" ei ole vuokralainen vaan ostaja.

Yhtiöviha on kyllä jännä uskonto.

Ai se ei joudu maksamaan vuokraa myydystä tontista? Sepä anteliasta.

Koitetaanpas vielä kerran: Ovaron perspektiivistä kun sekä tontti että rakennus ovat myyty, on yhdentekevää kuka maksaa kenellekin vuokraa mistäkin ja onko sillä siihen varaa. 

Juu, potentiaalinen ongelma on tässä tontin omistajalla. Tosin sen kanssa on tehty keskenään (vaihto)kauppoja, joissa kummatkin ovat kirjanneet voittoja. Seuraavaksi tehdään taas samat kaupat toiseen suuntaan ja kirjataan voittoa? Kuulostaa Oravalta ok.

Aki Pyysing wrote:

Innilatorin kuvailema ja tutkima "Vuokralaislypsylehmä" ei ole vuokralainen vaan ostaja.

Yhtiöviha on kyllä jännä uskonto.

Ai se ei joudu maksamaan vuokraa myydystä tontista? Sepä anteliasta.

Aki Pyysing wrote:

Almanakka wrote:

Kiinteistötreidausyhtiö Ovaro myy huhtikuussa hankkimansa kauppakeskus Forumin Jyväskylästä. Nopeita liikkeitä :)

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on solminut kaupan, jolla Ovaro myy huhtikuussa 2024 hankkimansa Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Forumin kiinteistön.

Kohde myydään osissa kahdelle ostajalle yhteenlasketulla velattomalla kauppahinnalla 9.050.000 euroa. Kaupan tulosvaikutus transaktioihin liittyvien kulujen ja laskennallisten verojen jälkeen on n. 1.000.000 euroa, joka kirjataan H1 2024 puolivuosikatsaukseen.

Kauppakeskusrakennus myydään Järvi-Suomen Asunnot Oy:lle 4.175.000 euron velattomalla kauppahinnalla. 

Kauppaan kuuluva tontti myydään Royal House Oy:lle, joka on yhtiön hallituksen jäsenen määräysvallassa oleva yhteisö, joten tonttikaupan osalta kyse on lähipiiriliiketoimesta. Tontin velaton kauppahinta on 4.875.000 euroa, jota käytetään kuittaamaan 26.6.2024 tiedotetun Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n osakkeita koskeva Ovaron ja Royal House Oy:n välistä kauppasummaa. Päätöksen tästä kaupasta tekivät Ovaron hallituksen esteettömät jäsenet. 

Kaupat toteutetaan 31.8.2024 mennessä.

Toimitusjohtaja Marko Huttunen:

”Olen tyytyväinen Kauppakeskus Forumin kauppaan, josta kirjautuu Ovarolle noin 1.000.000 euron positiivinen tulosvaikutus. Kaupan myötä yhtiö vapauttaa resurssejaan Jyväskylän Kukkulan hankkeisiin”.   
 

https://sijoittajat.ovaro.fi/release/ce9696d3-cb89-48c8-a197-1191e9696e74

Vaikka menisi kaikki vituiksi, ei voi ainakaan siitä syyttää, että olisi jääty tuleen makaamaan. Sitä paitsi mie oon entinen pikajuoksija ja uran jälkeenkin olen ollut sitä mieltä, että pienet pikikset piristävät.

Vuokralaislypsylehmä näyttää aika kuivalta: https://www.finder.fi/Kiinteistöhallinto/Järvi-Suomen+Asunnot+Oy/Jyväskylä/yhteystiedot/434906

Kai tontista jo tehtiin arvonkorotukset?

Marraskuu wrote:

Innilator wrote:

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Pitkät sopimukset kuntien kanssa ovat vahvoja pahveja. Sopimusten uusiminen esim. 15v sopparin lopussa on sitten jo varsin riskinen juttu. Jossain muuttotappiokunnissa voi päiväkoti jäädä käsiin pitkän sopparin päättyessä.

Joo-o, onko niillä niitä pitkiä määräaikaisia? Kunnilla ehkä ja ne maksaa ne, mutta miten yksityiset? Sakot maksamalla pääsee myös eroon ja mistä seuraava vuokralainen (vanhanaikaisiin tiloihin)?

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Maa on täynnä vanhoja asoytä, joissa pihapaikka maksaa tyyliin parikymppiä kuussa.

Kasvukeskuksissa taas on runsaasti tarjontaa uudiskohteisen autohallipaikoista, yksin Uudellamaalla tuhat ja valtaosa YITllä, joka kaikessa hiljaisuudessa kaupittelee niitä jopa 50% alennuksella.

Sitten on oma niche Helsingin keskusta, jossa hallipaikat todella arvotetaan 50keur hintaisiksi olettaen, että niihin mahtuu tilavahko nykyauto eli tilaa +15m2. Vuokrapaikkakin maksaa 150-200 euroa kuussa eikä se löydy välttämättä samasta talosta. Vaihtoehto eli asukaspysäköintipaikka on kallistunut 100% vuodessa ja harva hakuaa jättää vähänkään arvokkaamman auton kadulle huligaanien tuhottavaksi.

Sähköauto on tuonut mukanaan uuden ulottuvuuden, uudiskohteisiin niitä tulee jo automaattisesti ja vanhoihinkin investoidaan paikkoja - oma keskustelunsa olisi sitten sähkön hinnoittelu, se pakotetaan ostamaan taloyhtiöltä (tai pahimmillaan ulkopuoliselta operaattorilta) törkyhintaan vaikka tekniikka toki sallisi osakkaiden omat sähkösopimukset kuten asunnoissakin on.

Olisiko siis taas nimenvaihdon aika, kun ei entisestä Ovarosta ole paljon mitään jäljellä? Olisi sitten kaikki valmiina seuraavaa kiinteistöbuumia ja löysää rahaa varten.

kaleeri wrote:

Innilator wrote:

kaleeri wrote:

Hyvää keskustelua! 

Kuten Velho ehdotti, osakevaihto on hyvä ratkaisu, siinä saa kaupan päälle suurennettua nettovarallisuutta huojennettua osingonjakoa varten. Lisäksi on hyöty liittyen vanhoihin vastuisiin, josta alemmassa kappaleessa. Huono puoli on järjestelyn tuomat kustannukset. 

Omppa ei tainnut mainita tarkempia summia. Niiden tietäminen auttaisi parhaan ratkaisun valinnassa. Kevyin ratkaisu on Innilatorinkin ehdottama järjestely, että alkaa vaan kylmästi jatkossa laskuttaa toisella firmalla, joka on muuten fiksuinta perustaa nykyisen yhtiön tytäryhtiöksi, että saa tuotot kätevästi jaettua kokonaan verovapaana osinkona "turvaan" emoyhtiöön. Voi olla että tässä on riski, että verottaja katsoo järjestelyn liiketoimintakaupaksi, josta sitten tulisi verotettavaa tuloa nykyiselle yhtiölle, mutta toisaalta sama summa liikearvoa uuden yhtiön taseeseen, jonka voi vähentää poistoina verotuksessa. Jos riski on tuo, se ei välttämättä ole kovin merkittävä, ellei summa ole mahdottoman suuri. Tässä järjestelyssä vanhojen virheiden tuomilta vahingonkorvausvastuilta yhtiön varat eivät ole turvassa. 

Velho nostikin esille nuo vanhat vastuut. Ilmeisesti yleisohje on, että 3kk taaksepäin on palautusvelvollisuus, mutta poikkeuksiakin tähän aikarajaan voi kuulemma olla. Eli siis jos esim. vuonna 2023 on tehty jokin virhe, joka selviää järjestelyn jälkeen. Onko osakevaihdossa syntynyt uusi yhtiö (emo) velvollinen palauttamaan tyttären jakamia osinkoja, joita tytär sitten maksaisi vahingonkorvauksena. 

Investcoon voi tosiaan olla yhteydessä jos osakevaihto tai muu järjestely kiinnostaa. Meidän kautta saa maksuttoman verojuristin kartoituksen, olettaen että järjestelylle on edellytyksiä. 

Tästä: ”joka on muuten fiksuinta perustaa nykyisen yhtiön tytäryhtiöksi, että saa tuotot kätevästi jaettua kokonaan verovapaana osinkona "turvaan" emoyhtiöön.” 

Ei varmaan tytäryhtiöksi, koska se menisi myös konkurssissa vaan nimenomaan uusi yhtiö vanhan emoyhtiöksi, jolloin vanhan (tytäryhtiön) voi päästää tarvittaessa konkurssiin.

Kaikkien listaamattomien yritysten väliset osingot ovat verovapaita eli ei tarvitse olla edes samaa konsernia vaan täysin erillisetkin yritykset kelpaavat.

Kaikkien suomalaisten listaamattomien yritysten väliset osingon ovat verovapaita, mutta osinkoahan jaetaan osakkeenomistajille. Miten voit jakaa osinkoa yhtiöstä A yhtiöön B, mikäli yhtiö B ei omista yhtiötä A?

Tarkoitin, ettei tarvitse olla tytäryhtiö vaan mikä tahansa omistusosuus riittää verovapaiden osinkojen maksamiseen. Esim. jos osakkaita on useampia.

jelly wrote:

Jaa, olikin huono tuo kohta jonka olin laittanut. 
Tässä selitetty paremmin. 
https://talenom.com/fi-fi/blog/hallinto-ja-laki/holdingyhtio-jarjestelyn-hyodyt/
 

Lähtökohtaisesti henkilöosakkaan osakkeiden luovutus yhtiölle merkitsee suuria veroseuraamuksia luovuttajalle, jos kyseessä on menestyvän yrityksen osakkeiden luovutus. EVL 52f:n mukaisella osakevaihdolla järjestely voidaan kuitenkin toteuttaa veroneutraalisti. Ainoa veroseuraamus on varainsiirtovero 1,6%, jonka hankkiva osakeyhtiö maksaa vaihdossa käytetyn kohdeyhtiön arvosta.

 Kohdeyhtiöitä voi olla yksi tai useampi. Myös osakkeitaan luovuttavia osakkeenomistajia voi useampia. Veroneutraalin osakevaihdon säännöksen soveltaminen edellyttää, että holding-yhtiö hankkii enemmän kuin puolet kohdeyhtiön äänimäärästä.  

Eli tässä tapauksessa luovutus/myynti ei ole ”kannattavaa” koska liiketoimintaa harjoittava yritys on jo sen verran arvokas että veroseuraamukset olisivat melko kovat. Ongelmaksi tulee miten tuon enemmän kuin puolet kohdeyhtiön äänimäärästä saa kikkailtua kummankin osalta kun omistus on tasan 50/50. 
 

Yrityksen tasetta ei voi siirtää noin vain, mutta liiketoiminnan voi ja ilman veroja: perustakaa uusi yhtiö ja laittakaa se holdareiden taakse. Vanhasta yhtiöstä voi siirtää kaiken tarpeellisen kuten nimen ja sen jälkeen sen taseen voi tyhjentää nostamalla edelleen palkat sieltä tmv. Ainoa hankaluus on uuden y-tunnuksen ”lanseeraaminen” ja mahdollisesti sopimusten siirtäminen/uusiminen, mutta voi olla kuitenkin loppupeleissä halvempaa & helpompaa. Ja toki soveltuu paremmin palveluyritykselle, jossa taseessa ei ole paljon kalustoa yms.