Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Sivu:

Sivut

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 258

Hyvä kolumni taas.Kauppalehden keskustelupalstalla näyttää vastailevan Technopoliksen sijoittajasuhdevastaava. Aika surullista kommentointi sieltäkin suunnasta:

IR@Technopolis              :

 

Tämä viesti on hallituksella hyvin tiedossa. Technopolis on kasvuyhtiö, joka pyrkii saavuttamaan toimintakonseptilleen optimaalisen kokoluokan. Hallitus haluaa käyttää rahat mieluummin investointikriteerit täyttäviin kasvuhankkeisiin. Omien osakkeiden ostoa ei kuitenkaan ole poissuljettu. Viimeisin omien osakkeiden osto-ohjelma päättyi helmikuussa.

 

Jotenkin pöyristyttävää miten tavoitteena voi olla "optimaalisen kokoluokan" saavuttaminen. Eikai tavoitteena pitäisi olla mikään muu kuin omistaja-arvon maksimointi, eli toimenpiteet pitäisi olla sellaisia millä osakekurssi pitkässä juoksussa selvästi nousee. Nyt on kai menty vuosikaupalla matalalentoa juuri tämän antien kautta kokoluokan optimoinnin kanssa.

Yhtiön verkkosivuilta löytyy myös yrityksen strategiset tavoitteet. Tavoitteina mm. liikevaihdon ja käyttökatteen vähintään 10 pinnan suuruinen vuosikasvu. Toivottavasti näiden saavuttamisesta ei ainakaan johdolle mitään ylimääräisiä bonuksia jaella. Helevatin helppoa nimittäin käydä omistajan taskulla ronskista ja ostaa vähän heikompituottoista kiinteistöä, jolloin nuo tavoitteet täyttyvät huonoillakin liikkeillä aivan heittämällä. Sen ymmärtäisi jos strateginen tavoite olisi vaikka käyttökate%:n vuotuinen kasvu, jolloin johto joutuisi edes vähän tekemään töitä siihen että toiminnan tehokkuutta/kannattavuutta saataisiin nostettua. Ei nämä hallituksen jäsenet taida mitään strategisia neroja olla ainakaan näiden perusteella? Eri asia olisi jos tällaisia kasvulukuja vaadittaisiin tulorahoitukseen perustuen, ilman omistajan lompakolla käymistä.

Käyttäjän rhyl kuva
Liittynyt: 26.8.2016, 18:31
Viestejä: 15

"Technopolis on kasvuyhtiö, joka pyrkii saavuttamaan toimintakonseptilleen optimaalisen kokoluokan. Hallitus haluaa käyttää rahat mieluummin investointikriteerit täyttäviin kasvuhankkeisiin."

Tähän voisi technopolikselle heittää vastakysymyksen, että miksi jaatte sitten osinkoa ...

Käyttäjän Aki Pyysing kuva
Liittynyt: 16.12.2013, 13:48
Viestejä: 2029

"Sitä en ole keksinyt, miksi esimerkiksi Konstsamfundet on osakeyhtiöittänyt omistuksensa Spondassa."

Useampikin kaveri keksi: Jos listaamaton yritys omistaa vähintään 10% julkisesti noteeratusta yhtiöstä, ovat osingot verovapaita. Ja näin ne tekeveät Spondassa. HC Fastighetes Holdingilla pienimpänä näistä on 10,06%.

Käyttäjän asikainl kuva
Liittynyt: 1.7.2014, 18:47
Viestejä: 100

-

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 475

Matias Savolaisen kolumni: Kyyneliä asuntomarkkinoilla? (14.2.2017)

"Hyvin alhainen korkotaso ja todella korkealle nousseet vuokrat voivat piilottaa silmien alla olevan asuntokuplan. Vuokrakuplasta ei juurikaan puhuta. Se jää keskusteluissa ainakin Suomessa lähinnä asuntojen riittämättömyyden varjoon. Korkeista vuokrista puhuttaessa, yleensä osoitellaan vain sormella kapitalistiriistäjien ahneita virnistyksiä.

Mitä jos onkin sellainen tilanne, että vuokrat ovat kestämättömän korkealla tasolla ja oikeuttavat siten sijoittajien silmissä asuntojen korkeaa hintatasoa? Voiko olla niin, että poikkeuksellisen alhainen korkotaso sokaisee asunnonostajan maksukykypeilin edessä? Mitä tapahtuu, jos toteutuvat vuokrat lähtevät laskuun ja korko nousuun?" - Matias Savolainen

Käyttäjän Dhrm kuva
Liittynyt: 31.1.2017, 13:40
Viestejä: 252

Ei liity suoraan viimeisimpään kolumniin, mutta aiheeseen kyllä:

Pankkien tarjoamassa käänteisessä asuntolainassa pankki myy asiakkaalle bullet-luoton eli luoton, jos maksetaan vain korot kuukausittain ja pääoma lopussa. Lisäksi pankit tarjoavat tuotteeseen liittyen tiliä, jonka korko on sama kuin lainan aina lainamäärään saakka. Toisin sanoen asiakas saa avausmaksun ja parin euron kuukausierän hinnalla täysin joustavan edullisen luotollisen tili! Tuntuu jotenkin älyttömältä, etteivät varsinaiset asuntolainat ole tällaisia. Siis sellaisia, jossa vakuutena olevalla asunnolla on tietty vakuusarvo ja sen mukaisesti sovittu enimmäislainamäärä. Velallinen voisi sitten koko laina-ajan, vaikka 25 vuotta, päättää paljonko tuosta lainasta hän haluaa kulloinkin nostaa. 

IMO tämä tuote tulisi markkinoille, jos FIVA sen sallisi. Ja se on puhdasta näennäisholhousta, ettei salli.

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 475

Vuokraturvan perustaja Timo Metsolan Seistemän vinkkiä taloyhtiön yhtiökokouksiin.

"Itselläni on sijoittajatahon näkökulma 750 suomalaiseen asunto-osakeyhtiöön ja niiden hallintoon. Lisäksi käymme jatkuvasta asiakkaidemme asioihin liittyen läpi tuhansien taloyhtiöiden tunnuslukuja yleisellä tasolla. Hajontaa on aika lailla, ja ääripäät ovat kaukana toisistaan.

Asuntosalkku-rahastot listasivat äskettäin omaa käyttöään varten periaatteita, joilla taloyhtiön asuntojen arvo sijoituskohteina nousee. Jaan niistä tärkeimmät tässä yleisemminkin pohdittavaksi." -Timo Metsola

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 475

"Toisin kuin menneinä vuosikymmeninä, vuokramarkkina ei nykyään enää hiljene edes heinäkuun helteillä, vaan vilkas aika jatkuu yhtenäisenä toukokuulta syyskuulle...

...Toki koko vilkas kesäkausi on vuokranantajan kannalta hyvää aikaa. Mutta loppukesän kiivaimpina viikkoina monet vuokralaiset ottavat pakkoraossa ja kovassa kilpailutilanteessa minkä asunnon vaan saavat, eivätkä sitten välttämättä viihdy ja jää pitkäaikaisiksi vuokralaisiksi, kuten vuokranantaja yleensä toivoisi." -Timo Metsola

Lue Timon blogikirjoitus: Vuokramarkkina heräsi talviunilta – Mitä se tarkoittaa vuokralaisen ja vuokranantajan kannalta?

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 475

Timo Metsolan blogikirjoitus: Asuntomarkkinoilla saa kaksi huonetta yhden hinnalla (4.9.2017)

"Asuntomarkkinoilla tämä vinouma on lähinnä se, että yksiöiden rakentamista rajoitetaan, vaikka juuri nimenomaan yksiöistä on kova pula. Kaksiota sen sijaan saa pienasuntopulan tarpeisiin tehdä lisää. Kun kaksioista ei kuitenkaan ole varsinaista pulaa, vaan niitä on jo valmiiksi paikallisessa asuntokannassa jopa liikaa, looginen seuraus on kaksioiden ylitarjonta. Tästä on vaikea olla erityisen yllättynyt." -Timo Metsola

Käyttäjän Domme kuva
Liittynyt: 7.12.2015, 13:25
Viestejä: 25

Mielenkiintoinen kirjoitus: https://www.rakennuslehti.fi/2017/11/jatkokaupat-vedattaneet-rakenteilla-olevien-asuntojen-hintoja-maksoitko-yksiosta-kymmenia-tuhansia-ylihintaa/

"Rakennuslehti on selvittänyt rakenteilla olevien asuntojen kauppoja kymmenien kohteiden ja useiden rakennusliikkeiden osalta. Kauppa tehdään niin sanotulla siirtosopimuksella, jolla asunnon ensimmäinen ostaja myy kauppaa koskevan sopimuksen eteenpäin.

Siirtosopimuskauppaa voi verrata kasinopeliin, jossa pienellä panoksella pystyy tavoittelemaan isoja voittoja.

Uudisasunnossa voi olla jopa 70 prosentin yhtiölainaosuus, jolloin myyntihinta on 30 prosenttia velattomasta hinnasta. Myyntihinnasta maksetaan kaupantekovaiheessa arviolta 25 prosenttia.

Näin 120 000 euroa maksavan yksiön omistajaksi pääsee 9 000 eurolla. Sijoitus kasvaa nelinkertaiseksi, jos asunnon myy 36 000 euron voitolla.

Siirtosopimuskaupan riski on, ettei asunto menekään kaupaksi. Jos kaupan peruu, rakennusliike ei välttämättä palauta ensimmäistä maksuerää. Sijoittaja voi myös vuokrata valmistuneen asunnon odottamaan myyntiä."

Käyttäjän RL kuva
RL
Liittynyt: 30.12.2017, 11:36
Viestejä: 2

En viitsi avata aiheeseen uutta viestiketjua, mutta ehkä tämä sopii aiheeseen.

Olen saanut haalittua itselle nyt neljän vuoden aikana vaivoin kolme sijoitusasuntoa, jotka pyörivät kivasti omillaan. haluaisin kasvattaa asuntojen määrää reilusti suuremmaksi, mutta ongelmaksi muodostuu lainan saaminen. Paikkakunnalla jossa asun on erittäin suuri kysyntä vuokra-asunnoista, joten tyhjiä kuukausia ei ole ollut yhtään, ja tuotto on erittäin hyvä, joten henkilökohtaisesti pidän riskiä mitättömänä. 

Ongelmakseni muodostuu kuitenkin lainavakuudet. En ole rikas, vanhempani eivät todellakaan ole rikkaita, eivätkä he tai minä omista enempää pantattavaa. Toisin sanoen kaikki olemassa olevat henkilötakaukset ja pantattava omaisus on jo käytetty. 

Kysymykseen: Onko minulla huono suhde pankkiini, tai olenko mahdollisesti väärässä pankissa, vai saako teidän pankeista ilman kiinteetä panttia tai henkilötakausta sen puuttuvan 20%, jos asunto takaa 70% ja omarahoitus osuus on 10%? Ennen oli pankkien luottotakaukset ja ehkä liiankin lepsu linja, kun sijoitusasunnon sai 100% velkarahalla. Nykyisillä "pankkilailla" on linja muuttunut huomattavasti tiukemmaksi, mielestäni siinä on hyvääkin, mutta tulkitseeko minun pankkini ohjeistuksia turhan kriittisesti, kun joka kerta oletetaan, että löytyy se punainen velaton omakotitalo pantattavaski, eikä pankki ole mukana ottamassa riskejä.

Jep, tiedän että säästämällä 30% ostohinnasta, ei pantti ole ongelma, mutta duunarina 30k€ säästäminen vie vuosia, eikä meilläpäin ole niitä 60€ yksiöitä, joita monessa blogi-esimerkissä käytetään laugh

 

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 88

Tästä olisi hyvä kuulla muiltakin, kun samalla voi vertailla omia rahoituskuvioita ja näkee, jos olisi hyvä kierrellä kilpailuttamassa.

Itse olen saanut N-pankista sijoitusasuntolainaa 75% lainoituksella (loppu 25% muuta vakuutta tai omarahoitusta). Marginaali 1,2%, Euribor vähintään 12kk. Asun itse vuokralla, ja pelkästään palkkatulojen puolesta luulisin lainaa heltiävän enemmänkin.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 257

Kyllähän 20K vakuudetonta irtoaa helposti jos maksukyky on kunnossa, korko vaan on kova ja missään tapauksessa ei pidä kertoa että se käytetään asunnon omarahoitusosuuteen.

Käyttäjän RL kuva
RL
Liittynyt: 30.12.2017, 11:36
Viestejä: 2

Juu kyllähän käyttöluottoa saa, mutta se ei ehkä kovinkaan kauas kantava eikä kannattava sijoitus strategia. Lähinnä siis tarkoitin, että kuinka saa asuntolainan, asuntolainan marginaalilla ja korolla, ilman että olisi jokaiseen asuntoon antaa eri henkilötakauksia tai 30ke kiinteetä panttia. Ja vielä siten että lopulta olisi esimerkiksi 10kpl sijoitusasuntoja.

Käyttäjän Hynägrande kuva
Liittynyt: 21.8.2017, 23:04
Viestejä: 35

Ei mitenkään? Pankki ei ymmärrettävästi halua että varaton (henkilö jolla ei ole antaa reaalivakuuksia) voisi ostaa 100% velkarahalla kymmenen asuntoa ja saada marginaaliksi jonkun 1%. Se olisi pankin kannalta huono tuotto/riski suhde. Yrität nyt epätoivoisesti löytää jonkun porsaanreiän jolla voit kiertää tämän niin että voisit ostaa ilman vakuuksia lisää asuntoja, mutta eihän siinä olisi pankin kannalta mitään järkeä. Asuntojen määrällä ei ole merkitystä koska 1, 5 tai 10 asuntoa ilman vakuuksia on ihan yhtä typerä laina pankille (paitsi jos ei puhuta normaalista asuntolainan marginaalista). Isompi määrä yhdelle ihmiselle on lähinnä huonompi pankille, joten se on itse asiassa rasite jos sinulla on jo 500ke lainaa ja normaalin ihmisen palkkatulot ja haluat vielä lisää.

Jos nyt keksit jonkun porsaanreiän niin kannattaa huomioida että väärien tietojen antaminen pankille luottopäätöstä varten ei ole ihan sound business practice. Pankkihan ei halua myöntää sitä lainaa jos sinulla ei ole reaalisia vakuuksia lainkaan.  Ehkä voisit saada tilanteen paperilla näyttämään joltain muulta, mutta se ei ole välttämättä täysin laillista kikkailla tällaisia paperitöitä jos tarkoitus on luoda illuusioita.

Laskin joskus itse että sijoitusasuntojen määrää voi halutessaan lisätä muutaman vuoden välein kun pääsee alkuun. Jos vuokratuotto napsuu tasaisesti niin tuuppaa sen lainojen lyhennyksiin ja kohta on taas vakuuksia ostaa seuraava asunto maksamalla 30% aikaisempien asuntojen vapautuneella vakuusarvolla ja ottamalla 70% lainaa. Tällä tavalla tietysti vuokratuottoa ei voi hassata suoraan autoihin ja velan määrä kasvaa asuntojen määrän mukana, mutta on tämä terveempi vaihtoehto kuin 10 asuntoa, joista 7 on 100% lainoitettu ilman mitään vakuuksia. Vaikka omaa päätäsi ei paleltaisi yhtään niin pankin on syytä katsoa asiaa tähän tyyliin.

 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 257

Ja sitten on vielä Fivan määräys maksimiluototussuhteesta, jota pankkien pitää noudattaa.

Käyttäjän pielimide kuva
Liittynyt: 6.1.2018, 16:42
Viestejä: 2
Hynägrande kirjoitti:

Laskin joskus itse että sijoitusasuntojen määrää voi halutessaan lisätä muutaman vuoden välein kun pääsee alkuun. Jos vuokratuotto napsuu tasaisesti niin tuuppaa sen lainojen lyhennyksiin ja kohta on taas vakuuksia ostaa seuraava asunto maksamalla 30% aikaisempien asuntojen vapautuneella vakuusarvolla ja ottamalla 70% lainaa.

 

Ylimääräisiä lyhennyksiä ei kuitenkaan kannata tehdä. Pankki haluaa rahaa sinulta kun nostat uuden lainan. Mitä isompi omarahoitus on, sitä parempi neuvotteluasemasi on. Kannattaa mielummin pitää ne rahat Norwegianissa sen aikaa kunnes on sopiva opo kasassa seuraavaa kämppää varten.

Käyttäjän Gamblerrr3 kuva
Liittynyt: 13.1.2017, 22:52
Viestejä: 50

Morjens!

Asiaan enemmän(miksei vähemmänkin?) perehtyneet, olisi mielenkiintoinen kuulla näkemysia/faktoja/ideoita asuntosijoittamiseen sijoitusyhtiön näkökulmasta.

Avaan vähän tarkemmin. Omistan yksityisenä muutamia sijoitusasuntoja joissa kaikissa velat päällä vielä, osassa vähemmän ja osassa enemmän.

Perustin viimekesänä oman sijoitusyhtiön jonka sisällä olen lähinnä kryptoja pyöritellyt ja teemaa vähänkin seuranneet tajuavat että sielä on perus töhöllekkin ollut tarjolla huikeita tuottoja. Nyt kummiskin tarkoituksena ostaa voitoilla minulta itseltäni pari asuntoa suoraan ja velattomaksi samalla. Eli siis (minun) firma ostaa minulta(yksityiseltä henkilöltä) pari asuntoa ja samalla saan kuitattua niissä olevat velat pois. Eli tämän prosessin jälkeen minulta lähtee pari lainaa pois ja firma omistaa pari velatonta asuntoa.

Haluaisin nyt kuulla vinkkejä että miten kannattaisi säätää hintaa ylös tai alaspäin niissä rajoissa vielä ettei verottaja kato lahjotuksena tms. 

Lähtökohtaisesti ajattelin että myyn about samaan hintaa firmalleni kuin itse maksoin niistä ostaessani. Tiedän että 2% varainsiirto veroa menee per asunto mutta koska asunnot lapista niin absoluuttinen euromäärä onneksi matala.

Eli teoriassahan vaan mitä isommalla hintaa firma ostaa minulta asunnot, niin saan peraatteessa pumpattua firmasta enemmän verotehokkaasti massia itselleni mutta koska tilillä makaava raha ei tuota mitään niin tämä ei ole motiivi itselläni. Tietty varainsiirtoverokin euroissa kasvaa hiukan tässä tapauksessa mutta kuten mainitsin sillä ei käytännössä merkitystä asuntojen matalien markkina-arvojen takia.

Haluaisin lähinnä kuulla ideoita mitä kannattaa ottaa huomioon ja ylipäätään olen täysin avoin kaikelle asiaan liittyvään koska käytännössä olen aivan pihalla näistä. Kiinnostaa myös mitä voi ja kannattee vähennellä firman sisällä nuista asuntojen vuokratuloista jne... smiley

 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 257

Onko se isommalla hinnalla myyminen niin verotehokasta? Jos (kun) et ole itse asunut kämpissäsi kahta vuotta, niin myyntivoittohan on sinulle veronalaista tuloa. Äkkiseltään kuvittelisi, että tehokkainta olisi myydä juuri sillä hinnalla millä olet ostanut (+kulut), niin että yksityishenkilölle ei muodostu verotettavaa myyntivoittoa.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 258

Nopeasti ajatellen voisi olla kannaltasi verotehokkainta myydä asunnot yhtiölle mahd. isolla tappiolla, jolloin saat vähentää asunnoista kertyneet luovutustappiot suoraan kuluvan vuoden muista pääomatuloista (oletukselle että sinulla sellaisia henkilökohtaisesti on). Myyntivoittoja en itsekään lähtisi realisoimaan, koska niiden kautta verotus lienee kaiken kovin.

Myymällä alihintaan yhtiölle käytännössä siirtäisit piilevää arvonnousupotentiaalia & verovelkaa yhtiölle. Eräänlainen pitkäaikainen koroton vippi siis verottajalta.

Toki tässä syntyisi eräänlainen "lahja" yhtiön suuntaan, eli kannattaa ottaa selvää miten verottaja näihin suhtautuu.

 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 87
KepilläJäätä kirjoitti:

Nopeasti ajatellen voisi olla kannaltasi verotehokkainta myydä asunnot yhtiölle mahd. isolla tappiolla, jolloin saat vähentää asunnoista kertyneet luovutustappiot suoraan kuluvan vuoden muista pääomatuloista (oletukselle että sinulla sellaisia henkilökohtaisesti on). Myyntivoittoja en itsekään lähtisi realisoimaan, koska niiden kautta verotus lienee kaiken kovin.

Suurin mahdollinen kauppahinta maksimoi luovutusvoiton ja varainsiirtoveron, joten on huono vaihtoehto (jos et ole asunut niissä vähintään kahta vuotta). Toisaalta liian halvalla myytyjen asuntojen luovutustappiotakaan verottaja ei välttämättä sulata, varsinkaan kun on kyse omalle firmalle myynnistä. 

Käyttäjän Lokki kuva
Liittynyt: 1.7.2014, 12:24
Viestejä: 45

75% "käyvästä" hinnasta lienee verottajan hyväksymä alin hinta, jolloin ei mene lahjoituksen puolelle. Tuo kannattaa tarkistaa vielä, mutta muistaakseni noin se oli (tietty näissä aina tulkinnanvaraa).

 

Käyttäjän Gamblerrr3 kuva
Liittynyt: 13.1.2017, 22:52
Viestejä: 50

Jep kuulostaa kyl just järkevältä about myydä samaan hintaan millä itse ostin aikoinaan. 

Miten selvänä tapauksena näette verovähennys edun kun ostin firmalle viimevuoden lopussa 4ke:lla uuden applen pöytäkoneen ja tietenkin iphone X:n, niin pitäisi käsittääkseni olla aika itsestään selvyys että saan nuo vähentää täytenä hinta voitoista?

Jos olisin tehnyt firman nimissä pörssiosakkeilla 100ke voittoa, niin käsittääkseni pitäisi olla itsestään selvyys vähentää 100-4=96ke ja mitä muita vähennyksiä ikinä onkaan/keksii..

Mutta osaatteko sanoa että kohdellaanko krypto"valuuttoja" firman sisällä samallalailla kuin osakkeita? Pystynkö vähentään kryptojen myyntivoitoista samalla lailla nuitten härpäkkeitten kuluja?

 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 257

Kyllä tietokone ja puhelin sinänsä ovat ihan vähennyskelpoisia kuluja. Tietokoneen voi tosin joutua aktivoimaan, en muista miten säännöt menevät nykyään (suoraan kuluksihan menee alle 3v ja vähäarvoinen käyttöomaisuus, mutten muista missä menee vähäarvoisen raja)

(kuulostaa kyllä siltä että kannattaisi hommata kirjanpitäjä jos ei jo ole ja keskustella hänen kanssaan näistä)

Käyttäjän jpkl kuva
Liittynyt: 27.6.2014, 21:53
Viestejä: 86

Suosittelen myös ammattitaitoisen kirjanpitäjän / tilitoimiston etsimistä jos aletaan puhua liiketoiminnasta.

Yleisohjeena tuohon asunnon arvostamiseen, että verottaja edellyttää KÄYVÄN arvon käyttämistä yhtiön ja osakkaan välisissä liiketoimissa. Et siis voi todellakaan itse vapaasti päättää mihin hintaan asunnon yhtiölle siirrät. Tai toki voit, mutta siitä voi olla veroseuraamuksia smiley.

Yksi uusi asia? voi olla myös tulolähdejako. Pääsääntöisesti vuokraustoiminta -> henkilökohtainen tulolähde ja muu voi olla elinkeinotoiminnan tulolähteeseen kuuluvaa. Se on sitten vähän perustelujen varassa voitko lyödä applet yms. sen tulolähteen kuluiksi missä voittoa näyttäisi syntyvän... Toivottavasti lähivuosina poistuu koko turha tulolähdejako, mutta vielä näin.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 258

Tuossa olisi myös eräänlainen veronkiertomahdollisuus jos myisi alihintaan itseltä yhtiölle. Itse pääsisi luovutustappiota vähentämään 30% verokannalla ja yhtiö voisi tulouttaa myyntivoittoja 20% yhteisöverokannalla. Varmasti siis verottajaa kiinnostaa että menee käypään hintaan, mikä helpoiten on dokumentoitavissa mikäli hinta on sama millä olet asunnot itse ostanut

Käyttäjän kaleeri kuva
Liittynyt: 5.8.2014, 09:50
Viestejä: 184

13.4 Luovutustappio alihintaisesta luovutuksesta

Luovutuksen alihintaisuuden vuoksi luovutus voi muodostua tappiolliseksi kun omaisuutta luovutetaan tarkoituksellisesti alle käyvän hinnan.

Luovutusvoiton laskentaa tilanteissa, joissa luovutushinta alittaa ¾ omaisuuden käyvästä arvosta, on käsitelty aiemmin kohdassa 12.1 Lahjanluonteinen kauppa. Näissä tilanteissa tappio lasketaan tavanomaiseen tapaan sen jälkeen, kun vähennyskelpoinen hankintameno on ensin selvitetty.

Luovutuksen alihintaisuudesta johtuneen tappion vähennyskelpoisuudesta silloin, kun luovutushinta ylittää ¾ omaisuuden käyvästä arvosta, ei ole nimenomaisia säännöksiä tai oikeuskäytäntöä. Luovutuksen alihintaisuudesta johtunut keinotekoinen luovutustappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen. Ratkaisussa KHO:2014:85 verovelvollinen oli myynyt lapsilleen pörssiosakkeita myyntipäivän mukaisia pörssikursseja alhaisemmalla hinnalla. Luovutustappiota ei hyväksytty vähennettäväksi siltä osin kuin tappio oli aiheutunut pörssikurssin alle jääneistä myyntihinnoista.

 

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48935/omaisuude... Luovutustappio alihintaisesta luovutuksesta_

Käyttäjän Gamblerrr3 kuva
Liittynyt: 13.1.2017, 22:52
Viestejä: 50

Laitetaan tänne ketjuun koska varmaan paremmin sopii. Näettekö äkkiseltään mitään ongelmia suhteellisen nuoren(puoli vuotta vanhan) sijoitusyhtiön ostaessa suoraan käteisellä uudiskohdetta missä esimerkiksi 60-70% taloyhtiölainaa? 

Siis selvennyksenä, otetaan esimerkiksi uudiskohde missä velatonhinta 150ke jossa myyntihinta vain 50ke. Jos tämä 50ke löytyy tililtä valmiiksi, niin firmanhan ei tarvitse silloin ollenkaan ottaa lainaa tuolle myyntihinnan osuudelle. 

Nyt jos firma menisi ostamaan tuollaista kohdetta massit valmiina, niin näettekö äkkiseltään mitään ongelmaa siinä, että taloyhtiölainaahan olisi vielä 100ke joka ikäänkuin olisi vielä "riski" ite taloyhtiölle?

Ja vielä yksi kysymys tähän loppuun, onko siinä minkälaisia huomioita otettava huomioon jos ostettava asunto menisi vuokrauskäyttöön TAI asunnosta tulisi tavallaan suoraan firman oma "konttori" jossa ainaki alkuun ite(minä) asuisin. 

Sivut

Q4 - Kalenteri
Pörssiyhtiöt julkaisevat tuloksensa vuodelta 2017 - Katso päivämäärät!
Kalenteri