11.8.2020 - 13:27
#45918
+5533
Liittynyt:
28.6.2014 - 19:37
Viestejä:
2729
Kilppari kirjoitti:

 

PikkuPro kirjoitti:

Kiitos vastauksesta. En kyllä voi olla samaa mieltä mutta sehän idea tällaisissa forumeissa, että viisastuttaisiin kaikki keskustelun kautta. Tuosta 2-4h työmäärästä per vuokraus en voi olla mitenkään samaa mieltä. Esimerkiksi välillä tulee ongelmatilanteita kuten vuokrat jää maksamatta jolloin työmäärä kasvaa todella ikävästi, kun pitää joka toinen päivä tarkkailla onko jotain ehkä tullut tilille ja miettiä samalla ikäviä toimenpidelinejä jos ei. Tuossa ei ehkä mene tunteja mutta stressaa joka monin tavoin haittaa vuokranantajan elämää ja musta pitää huomioida kustannuksena kun esim. osakkeissa tuollaisia stressejä ei ole. Ollaan siis suuruusluokassa aivan eri linjoilla, musta uudelleenvuokraukseenkin menee ave yli 2-4h - se aika menee jo yhteen näyttöön matkoineen. Työmäärällä siis tarkoitin kaikkea tarvittavaa työmäärää average esimerkiksi yhden vuoden aikana, uudelleenvuokraaminen on kokonaistyömäärästä vain osa ja jo kommunikaatioon vuokralaisen kanssa voi mennä vuoden aikana tuon verran.

Sitten ei olla samaa mieltä tuosta kysymyksestäkään, mä ainakin saan 1850e/kk eli lähes 2k 96m2 kämpän vuokraamisesta. 

Mutta tosiaan me ei varmaan tulla löytämään yhteisymmärrystä tästä. Sanon yhtä kautta niin voit miettiä: jos susta vaadittava työmäärä on 2-4h per asunto niin tarkoittaa, että voisit yksin pyörittää noin 700 yksiön vuokrausbisnestä ajan puolesta. Luuletko, että onnistuisi helposti? Siis niin, että et alkaisi mitenkään automatisoida hommeleita enempää, mitä teet yhden asunnon kohdalla.

 

Laskeskelin, että omaa vuokrauskokemusta on noin 500vuokrakuukauden osalta. Voi olla, että olen ollut tuon suhteen keskimääräistä onnekkaampi. Toisaalta en ole myöskään koskaan hakenut niitä aivan viimeisiä euroja joten valinnan varaa vuokralaisissa on ollut keskimääräistä enemmän. Noin 20 vuoden takaa löytyy yksi asiakas joka ei sekään aiheuttanut varsinaisia tappioita, mutta yli 10h siivouksen ja ylimääräistä jännitystä. Muistan Iltalehden otsikon joka oli tyyliä 15 vuotias tyttö puukotti poliisia ikkunasta. Osoite oli Käpyläntie 2 ja ilmeisesti jonkinlaista huumemyyntiä pidettiin tuossa.

Mahdollinen harmitus toki on siis aina mahdollinen. Pitänee olla luonteenpiirteissä, ettei jaksa stressata helposti.

Et joko laskenut tai kommentoinut noita neliökohtaisia kustannuksia. Sinun kohteessahan saat toki sen liki 2k melko pienestä, mutta tuolla ajatusmallilla myös nuo minun yksiöt oli aika isoja jos niin arvoalueesta on puhe. Tuo 1850e/kk voisi siis olla 3x617e/kk ja sen saa nykyään jo 20m2 kopperoisesta.

En siis tietenkään voisi pitää mitään 700 kämppää eikä kukaan muukaan, kun ei nuo tietenkään edes vaihdu tasaisesti eikä mikään isännöitsijän homma edes sovi minulle. 

 

En joo laskenut enkä kommentoinut kun kiinnitin huomion siihen 2-4h joka ei musta ole realistinen ja peruspointtini juuri oli, että yksityisessä vuokraustoiminnassa musta laajalti aihuomioidaan OIKEASTI vaadittava työaika. Teoriassahan se ei paljon ole mutta käytäntö on eri kun pientä yksityistä vuokraustoimintaa tehdään kaiken muun ohessa niin oikeasti siihen average käytetty aika jää näkymättömiin. Siksi juuri otin tuon näkökulman, että pystyykö hoitamaan 700 vuokra-asuntoa yksin ilman hommien automatisointia ja jos ei pysty, sitten tarkoittaa, että 2-4h vuodessa per asunto ei riitä oikeasti average. Toki on tilanteita, jossa vuodessa menee esim. 30minuuttia kun lähinnä vain tarkastaa, että vuokrat on tullut ja tekee veroilmon.

11.8.2020 - 14:01
#45926
+384
Liittynyt:
14.7.2014 - 12:46
Viestejä:
860
PikkuPro kirjoitti:

En joo laskenut enkä kommentoinut kun kiinnitin huomion siihen 2-4h joka ei musta ole realistinen ja peruspointtini juuri oli, että yksityisessä vuokraustoiminnassa musta laajalti aihuomioidaan OIKEASTI vaadittava työaika. Teoriassahan se ei paljon ole mutta käytäntö on eri kun pientä yksityistä vuokraustoimintaa tehdään kaiken muun ohessa niin oikeasti siihen average käytetty aika jää näkymättömiin. Siksi juuri otin tuon näkökulman, että pystyykö hoitamaan 700 vuokra-asuntoa yksin ilman hommien automatisointia ja jos ei pysty, sitten tarkoittaa, että 2-4h vuodessa per asunto ei riitä oikeasti average. Toki on tilanteita, jossa vuodessa menee esim. 30minuuttia kun lähinnä vain tarkastaa, että vuokrat on tullut ja tekee veroilmon.

Ok, sovitaan, että oletus työajasta on vaikka tuplat. Silti puhut nyt suuruusluokkaa kolminumeroisista euroista vuositasolla. Mitä kukin nyt sitten pitää verottomana kivana tuntipalkkana. Itse pidän tuota niin helppona työnä, että en oikein osaa sitä edes hinnoitella. Lisäksi useammassa kämpässä tulee osin synergiaetuja. Kun niitä on enemmän, niin hommatkin oppii tekemään oikeimmin sekä nopeammin.

Vaikka laskisi tuon työn kuinka vastenmieliseksi ja kalliiksi, niin silti tuo neliömäärän vaikutus tulee pysymään täysin eri suuruusluokassa. Niistä ei oikein voi puhua edes samassa yhteydessä. Suosittelen sitä excelharjoitusta jos et muuten usko. 

11.8.2020 - 14:45
#45933
+5533
Liittynyt:
28.6.2014 - 19:37
Viestejä:
2729
Kilppari kirjoitti:

 

PikkuPro kirjoitti:

En joo laskenut enkä kommentoinut kun kiinnitin huomion siihen 2-4h joka ei musta ole realistinen ja peruspointtini juuri oli, että yksityisessä vuokraustoiminnassa musta laajalti aihuomioidaan OIKEASTI vaadittava työaika. Teoriassahan se ei paljon ole mutta käytäntö on eri kun pientä yksityistä vuokraustoimintaa tehdään kaiken muun ohessa niin oikeasti siihen average käytetty aika jää näkymättömiin. Siksi juuri otin tuon näkökulman, että pystyykö hoitamaan 700 vuokra-asuntoa yksin ilman hommien automatisointia ja jos ei pysty, sitten tarkoittaa, että 2-4h vuodessa per asunto ei riitä oikeasti average. Toki on tilanteita, jossa vuodessa menee esim. 30minuuttia kun lähinnä vain tarkastaa, että vuokrat on tullut ja tekee veroilmon.

 

Ok, sovitaan, että oletus työajasta on vaikka tuplat. Silti puhut nyt suuruusluokkaa kolminumeroisista euroista vuositasolla. Mitä kukin nyt sitten pitää verottomana kivana tuntipalkkana. Itse pidän tuota niin helppona työnä, että en oikein osaa sitä edes hinnoitella. Lisäksi useammassa kämpässä tulee osin synergiaetuja. Kun niitä on enemmän, niin hommatkin oppii tekemään oikeimmin sekä nopeammin.

Vaikka laskisi tuon työn kuinka vastenmieliseksi ja kalliiksi, niin silti tuo neliömäärän vaikutus tulee pysymään täysin eri suuruusluokassa. Niistä ei oikein voi puhua edes samassa yhteydessä. Suosittelen sitä excelharjoitusta jos et muuten usko. 

Eli sat yksin hoidettua 350 yksiötä ilman apuvoimia?

(mua ei oikeesti kiinnosta väitellä tai yrittää voittaa yhtään, ollaan vain hyvin eri näkemyksillä todellisesta vaadittavasta työmäärästä vuokraamistoiminnassa. Ja uskon että oot vilpittömästi sanasi takana mutta väitän, että tuollaisia piecemeal-hommia on lähes mahdoton erotella muista töistä (esim. vuokralaisen meili muiden meilien joukossa) mutta jos et täysipäiväisesti panostamalla selviäisi 350 normaalihajonnan vuokrakämpän vuokraamisesta niin sitten de facto vaan aikaa menee oikeasti yli 4-8h ave. 

26.8.2020 - 21:34
#47483
+121
Liittynyt:
28.9.2015 - 18:58
Viestejä:
167

Voisiko joku selittää tämän kuten viisivuotiaalle? 

- Tuottovaateen nousu laskee asuntojen hintoja.

- Matala lainakorko madaltaa tuottovaadetta.

- Tuottovaateiden nousu jo prosentilla vaikuttaa asuntojen hintoihin merkittävästi. 

 

Kuinka nollakorkoisessa ympäristössä kukaan "voi" ostaa asuntoja? 

26.8.2020 - 22:15
#47488
+384
Liittynyt:
14.7.2014 - 12:46
Viestejä:
860
et täysipäiväisesti panostamalla selviäisi 350 normaalihajonnan vuokrakämpän vuokraamisesta niin sitten de facto vaan aikaa menee oikeasti yli 4-8h ave. 

Tajusin tänään antaneeni tässä arviossa aivan liikaa siimaa sinun arviolle. Jotenkin noihin tehtäviin menevä aika on enemmän minuuteissa kuin tunneissa. En nyt edes ala omaa nopeuttani enää arvioimaan, mutta tajusin siis tänään, että eräässä nimeltä mainitsemattomassa organisaatiossa on hyvin tasan 10000 kämppää ja vuokrausta hoitaa sormilla helposti laskettava määrä henkilöitä.

 

26.8.2020 - 23:02
#47495
+11406
Liittynyt:
16.12.2013 - 13:48
Viestejä:
6470
Nagamorich kirjoitti:

Voisiko joku selittää tämän kuten viisivuotiaalle? 

- Tuottovaateen nousu laskee asuntojen hintoja.

Haluat saada (eli tuottovaateesi on) viiden prosentin tuoton. Talo tuottaa viisi rahaa. Voit maksaa siitä sata rahaa. Jos tuottovaateesi on kymmenen, voit maksaa vain viisikymmentä rahaa. Jos kaikkien toimijoiden tuotovaade on sama ja muutoskin on sama, näin myös käy. Myyjät hetken kiukuttelevat, kun eivät saa vanhaa hintaa.

Nagamorich kirjoitti:

 Matala lainakorko madaltaa tuottovaadetta

Käytät siis velkarahaa. Haluat omalle pääomallesi (=tuottovaateesi on) vaikka kymmenen prosenttia. Jos vieras pääoma maksaa kaksi prosenttia, ja saat pankista lainaa puolet. Pääset kuuden prosentin tuottokohteessa kymmeneen prosenttiin (tuotto kuusi, korkoihin menee yksi, viidellekymmenelle prosentille (=oma pääoma) tuottoa 5, eli 10 prosenttia. Eli tuottovaateesi ostettavalle kohteelle on kuusi prosenttia. Jos korko laskee yhteen prosenttiin tuottovaateesi kohteelle laskee 5,5 prosenttiin. Tässä siis huomattavaa, että tuottovaade ostokohteelle ja omalle pääomalle ovat eri asia.

Eli muotoilisin tämän täsmällisemmin: Lainakorkojen lasku madaltaa kiinteistöjen ostajien tuottovaateita kiinteistöille.

Nagamorich kirjoitti:
 

Tuottovaateiden nousu jo prosentilla vaikuttaa asuntojen hintoihin merkittävästi. 

Tässä varmaan kyseessä prosenttiyksikkö? Tosin ei sen väliä, matematiikka on sama. Prosenttiyksikön nousu vaikka viidestä kuuteen laskee asunnon hintaa 16,67% (=1-0,05/0,06)

Nagamorich kirjoitti:

Kuinka nollakorkoisessa ympäristössä kukaan "voi" ostaa asuntoja? 

Jos kaikki saisivat asuntojen ostoon nollakorkoista rahaa rajattomasti, ei niitä nettotuottavia asuntoja lopulta kukaan myisikään. Tämä ei ole kuitenkaan käytännön tilanne. Jos tätä tarkoitit. Ehkä en ymmärtänyt oikein?

26.8.2020 - 23:41
#47498
+121
Liittynyt:
28.9.2015 - 18:58
Viestejä:
167
Aki Pyysing kirjoitti:

 

Nagamorich kirjoitti:

Voisiko joku selittää tämän kuten viisivuotiaalle? 

- Tuottovaateen nousu laskee asuntojen hintoja.

Haluat saada (eli tuottovaateesi on) viiden prosentin tuoton. Talo tuottaa viisi rahaa. Voit maksaa siitä sata rahaa. Jos tuottovaateesi on kymmenen, voit maksaa vain viisikymmentä rahaa. Jos kaikkien toimijoiden tuotovaade on sama ja muutoskin on sama, näin myös käy. Myyjät hetken kiukuttelevat, kun eivät saa vanhaa hintaa.

 

Nagamorich kirjoitti:

 Matala lainakorko madaltaa tuottovaadetta

Käytät siis velkarahaa. Haluat omalle pääomallesi (=tuottovaateesi on) vaikka kymmenen prosenttia. Jos vieras pääoma maksaa kaksi prosenttia, ja saat pankista lainaa puolet. Pääset kuuden prosentin tuottokohteessa kymmeneen prosenttiin (tuotto kuusi, korkoihin menee yksi, viidellekymmenelle prosentille (=oma pääoma) tuottoa 5, eli 10 prosenttia. Eli tuottovaateesi ostettavalle kohteelle on kuusi prosenttia. Jos korko laskee yhteen prosenttiin tuottovaateesi kohteelle laskee 5,5 prosenttiin. Tässä siis huomattavaa, että tuottovaade ostokohteelle ja omalle pääomalle ovat eri asia.

Eli muotoilisin tämän täsmällisemmin: Lainakorkojen lasku madaltaa kiinteistöjen ostajien tuottovaateita kiinteistöille.

 

Nagamorich kirjoitti:

 

Tuottovaateiden nousu jo prosentilla vaikuttaa asuntojen hintoihin merkittävästi. 

Tässä varmaan kyseessä prosenttiyksikkö? Tosin ei sen väliä, matematiikka on sama. Prosenttiyksikön nousu vaikka viidestä kuuteen laskee asunnon hintaa 16,67% (=1-0,05/0,06)

 

Nagamorich kirjoitti:

Kuinka nollakorkoisessa ympäristössä kukaan "voi" ostaa asuntoja? 

 

Jos kaikki saisivat asuntojen ostoon nollakorkoista rahaa rajattomasti, ei niitä nettotuottavia asuntoja lopulta kukaan myisikään. Tämä ei ole kuitenkaan käytännön tilanne. Jos tätä tarkoitit. Ehkä en ymmärtänyt oikein?

Kiitos hyvästä ratakiskon vääntämisestä ja täsmennyksestä. :)

Esimerkkiäsi mukaillen: jos lainan korko nousee nousee kolmeen prosenttiin - > Tuottovaateeni siis nousee 6,5 prosenttiin, joka taas laskee hyväksyttävää ostohintaa kohteelle.

Yritän ymmärtää että kuinka nykytilanteessa "uskaltaa" ostaa asunnon, kun mikäli minun tilallani esimerkissä on kollektiivinen asuntomarkkina, eli korkojen noustessa koko markkinan tuottovaade nousee joka johtaa matalampiin hyväksyttäviin hintoihin asunnoista. Eli ajatuksen kulku tässä, että korot eivät voi laskea - > asuntojen hinnat tuottovaateiden nousun seurauksena laskevat (mikäli tai kun korot nousevat). Eli kuinka asuntojen hinnat tästä eteenpäin voisivat nousta kun korkotasossa ei päästä alaspäin?

 

 

27.8.2020 - 01:12
#47502
+11406
Liittynyt:
16.12.2013 - 13:48
Viestejä:
6470
Nagamorich kirjoitti:

 

Yritän ymmärtää että kuinka nykytilanteessa "uskaltaa" ostaa asunnon, kun mikäli minun tilallani esimerkissä on kollektiivinen asuntomarkkina, eli korkojen noustessa koko markkinan tuottovaade nousee joka johtaa matalampiin hyväksyttäviin hintoihin asunnoista. Eli ajatuksen kulku tässä, että korot eivät voi laskea - > asuntojen hinnat tuottovaateiden nousun seurauksena laskevat (mikäli tai kun korot nousevat). Eli kuinka asuntojen hinnat tästä eteenpäin voisivat nousta kun korkotasossa ei päästä alaspäin?

Jos korot nousevat, niin sillä on lähtökohtaisesti asuntojen hintoja laskeva vaikutus ilman muuta. Mutta se ei ole ainoa asuntojen tuottovaateisiinkaan vaikuttava asia. Tuottovaateet voivat hyvinkin laskea, vaikka korot eivät voikaan laskea (tai voivat, mutta sivuutetaan se nyt tässä), kun keskuspankkien Eurooppaan työntämä raha etsii rauhallista kotia, joka tuottaisi edes jotain.

En siis sano, että asuntojen hinnat jatkossa nousevat. Mutta voivat nousta, vaikka korkotaso pysyisi paikallaan (=käytännön nollassa).

Lisäksi pääteoriani on – jota korkomarkkinat itsekin ennustavat – että eivät ne korot mihinkään nouse. Tässä vain kituutellaan Japanin tiellä ja potkitaan nollakoroilla tölkkiä eteenpäin.

27.8.2020 - 09:48
#47516
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945
Aki Pyysing kirjoitti:

 

Sijoitustieto kirjoitti:

Matias Savolaisen kolumni: No Suomessa nyt ei ainakaan ole asuntokuplaa ja joka siitä puhuu, ei vain tiedä mitään

 

Tykkäsin kuvasta.

Näemme vielä ajan, kun rahavirta kiinteistörahastoihin kääntää suuntansa ja pankit samanaikaisesti kiristävät vakuusvaateitaan. Perinteisesti vakuusarvoprosentit ovat matalimmillaan asuntomarkkinan kuopan pohjalla.

Tosin en näe tai ainakaan toivo tätä tapahtuvaksi ihan heti huomenna, muuten ei olisi salkussa Ovaroa (kirjoitin muuten ensin Orava).

Tämä Aki Pyysingin kommentti on parin vuoden takaa. Siitä on maailma taas muuttunut ja olisi mukava saaada päivitys tähän näkemykseen tälle päivälle.

Yllä Ovaron osakehinnan kehitys tälle päivälle.

Yllä Kojamon osakehinnan kehitys tälle päivälle.

Tuon näkemyksen jälkeen markkinoille on muotoutunut parikin yhtiötä - Oravassa poltin näppini - ja näiden melskeiden jälkeen olisi hyvä saada näkemystä suunnasta. Mikähän nyt on rahavirta kiinteistörahastoihin ja kiinteistösijoitusosakkeisiin?

27.8.2020 - 12:06
#47546
+11406
Liittynyt:
16.12.2013 - 13:48
Viestejä:
6470
Bingo53 kirjoitti:

 

Aki Pyysing kirjoitti:

 

Sijoitustieto kirjoitti:

Matias Savolaisen kolumni: No Suomessa nyt ei ainakaan ole asuntokuplaa ja joka siitä puhuu, ei vain tiedä mitään

 

Tykkäsin kuvasta.

Näemme vielä ajan, kun rahavirta kiinteistörahastoihin kääntää suuntansa ja pankit samanaikaisesti kiristävät vakuusvaateitaan. Perinteisesti vakuusarvoprosentit ovat matalimmillaan asuntomarkkinan kuopan pohjalla.

Tosin en näe tai ainakaan toivo tätä tapahtuvaksi ihan heti huomenna, muuten ei olisi salkussa Ovaroa (kirjoitin muuten ensin Orava).

 

Tämä Aki Pyysingin kommentti on parin vuoden takaa. Siitä on maailma taas muuttunut ja olisi mukava saaada päivitys tähän näkemykseen tälle päivälle.

Tuon näkemyksen jälkeen markkinoille on muotoutunut parikin yhtiötä - Oravassa poltin näppini - ja näiden melskeiden jälkeen olisi hyvä saada näkemystä suunnasta. Mikähän nyt on rahavirta kiinteistörahastoihin ja kiinteistösijoitusosakkeisiin?

Näkemys on pitkälti ennallaan. Eli näen ehkä vielä päivän (=voi loppuelämä olla liian lyhyt), kun rahavirta kääntyy ja pakkorealisoinnit tulevat. Hetken aikaa tosin pelkäsin, että se tulisi koronasta ja reagoin olemalla lisäämättä kiinteistösijoituspositioitani kympillä, vaikka niitäkin olisi koronakuopasta saanut merkittävän edullisesti. Paniikkimyynteihin en valitettavasti ryhtynyt, niitä olisi markkinan tultua vähän alas tosiaankin pitänyt tehdä. Ostelin kuitenkin laskeviin enimäkseen kaikenlaista muuta kivaa.

Ehkä tulee siitä, että en näe ulospääsyä tästä nollakorkoloukusta, jossa olemme. Vaatisi poliittisia toimia ja rakenteellisia muutoksia siellä sun täällä. Niiden näkeminen vaatisi varsin optimista asennoitumista poliittisiin realiteetteihin. Vaaleja pidetään vähän turhan usein.

Kun EKP työntää rahaa pankeille, jotka työntävät sitä asiakkailleen, lienee rahavirta kiinteistöihin päin ainakin keskipitkällä aikavälillä. Toki tuottojen hiipuminen (=yleisen vuokranmaksukyvyn heikentyminen) voi vähentää sijoittajakiinnostusta. Joten rahavirtojen ennakoiminen on kuitenkin epäeksaktia tiedettä.

Ovaron näkymiin en nähdäkseni voi hallituksen jäsenenä ottaa mitään kantaa.

Historiatietoja toki voin jakaa: 30.12.2019 kirjoitin Kojamo-ketjuun  "Kojamon ottamattomuus oli vuoden suurin hutini. Tutkin yhtiön ja panostin ahneuttani Ovaroon, kun näin siinä nopeamman nousun eväät. Ei mennyt täysin nappiinsurprise." Joten kurssikehityksestä olen hyvin kartalla.

27.8.2020 - 13:01
#47555
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Suomen Pankin tilastotieto laahaa perässä ja saatavilla on vasta maaliskuun tiedot:

Pylväikkö on siitä hämäävä, että sijoitukset näyttäisivät vähentyneen. Todellisuudessa viimeisten pylväiden aleneminen johtuu arvostusarvojen pienenemisestä (pörssikurssien laskusta) eikä niinkään rahan pois ottamisesta sijoituksista.

Eli suomalaiset pääosin pitäneet hämäläiseen tyyliin omistuksensa ja odottavat pölyn laskeutuvan.

Globaali kiinteistömarkkina on edelleen alle 2016...2017 arvostustasojen.

SPYJ:n 10 suurimmasta sijoituksesta 9 on jenkkiläisiä. Näiden osalta nyt kiinnostaa olisiko oikea hetki ostaa rahastoa tai yksittäisiä REIT-yhtiöitä.

Kojamon osalta kiinnostavaa on käykö sille samoin ja onko se vain jälkijunassa.

Jenkkiläisistä REIT-yhtiöistä ainakin STAG (teollisuuskiinteistöjä), Realty Income (pitkiä kiinteistösopimuksia) ja Gladstone LAND (maatalouslainat ja maanvuokraus) ovat koronassa pärjänneet hyvin, kun taas Apple Hospitality (hotellit) ja EPR Properties (viihde, elokuvateatterit, viihtymispaikat) kärsivät pahasti ja joutuivat pidättäytymään osingon jaosta. Simon Properties (kauppakeskukset, Manhattan-kiinteistöt jne) yhtiötä ostinkin kun se tipahti 170 USD tasolta 60...70 tasolle. Olin innostunut liikaa ja möin pois - yhtiössähän osoittautui olevan noin 80...90 % velkaa ja oma pääoma näytti perustuvan vain julkkisnaaman näkyvyyteen. Kumma kyllä se on monen rahaston valikoimissa osuuksien ylimmässä kvartaalissa.

Siltikin tämä hetki voi olla oikea ostamiseen, jos sopiva tuote löytyy.

27.8.2020 - 14:40
#47567
-111
Liittynyt:
24.7.2020 - 11:13
Viestejä:
58

Oma näkemykseni on että Suomessa sekä osto- että vuokrauskysyntä kaikilla kiinteistösijoittamisen sektoreilla tulee romahtamaan reaalitalouden vakavan taantumisen vuoksi ja sen myötä myös kiinteistöihin sitoutuneen pääoman tuotto tulee laskemaan erittäin heikoksi (vuokratulon laskiessa) joka taas aiheuttaa myyntihintojen alenemista kautta kiinteistökentän. Sisältäen myös asunnot kautta maan.

 

27.8.2020 - 15:48
#47571
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945
Lakaisija kirjoitti:

Oma näkemykseni on että Suomessa sekä osto- että vuokrauskysyntä kaikilla kiinteistösijoittamisen sektoreilla tulee romahtamaan reaalitalouden vakavan taantumisen vuoksi ja sen myötä myös kiinteistöihin sitoutuneen pääoman tuotto tulee laskemaan erittäin heikoksi (vuokratulon laskiessa) joka taas aiheuttaa myyntihintojen alenemista kautta kiinteistökentän. Sisältäen myös asunnot kautta maan.

 

Tämä merkitsisi pankkien kaatumista vakuusarvojen laskiessa ja luottotappiovarausten jäädessä alimitoitetuiksi. Matala korkokanta ei asuntosijoittajaa silloin pelasta.

Scandic Hotels Groupin velkaisuusaste on neljässä vuodessa noussut 26% tienoilta 75% tienoille (2019). Hotellihuoneiden käyttöasteen nousemiseen neljänneksestä normaaliin noin 85% käyttöasteeseen voi viedä vuosia. Sillä alallahan muutokset näkyivät heti. Enpä haluaisi olla luotottajan asemassa.

Rahastosijoittajan kannalta voisi olla hyvä tarkastella rahoitusalan painoa rahaston sektoreissa ja luopua niistä, joissa rahoitussektori on painava.

Seligsonin OMXH25 etf:ssä rahoituspalvelujen osuus on hiukan vajaa 20% eli melko suuri paino. Suurimmat ovat Sampo ja Nordea. Nordnetin Suomi Indeksirahastossa on sama jakauma.

SPDR:n Emerging market etf:ssä rahoituspalvelujen osuus on myöskin suuri eli 18%:n tietämillä.

iSharesin Core S&P500 indeksiä kopioivalla etf:llä rahoituspalvelujen osuus on alle 13%

Invescon EQQQ Nasdaq 100 etf:llä rahoituspalvelujen osuus on 2% ja pääpaino 43% teknologiassa ja 20% viestinnässä.

Jos kiinteistö- sekä pankkiala saavat turpiinsa sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä, vaihtoehtoja ei juuri montaa jää. Berkshire Hathaway putsasi suurimman osan pankkisijoituksistaan. Jos kulta ei vakuuta, painotuksen muutamista vakavaraisiin on syytä harkita. Suomi-salkun osuutta kannattaa pohtia - ja pienentää sopivalla hetkellä. Melskeen keskellä teknologiakin käy, mutta sen osalta pitäisi sormi pitää valmiina myyntinappia painamaan kun haaveet karisevat. Hyvä analyysi oli tänään Random Walkerin kirjoituksessa.

 

27.8.2020 - 16:06
#47573
-111
Liittynyt:
24.7.2020 - 11:13
Viestejä:
58
Bingo53 kirjoitti:

Scandic Hotels Groupin velkaisuusaste on neljässä vuodessa noussut 26% tienoilta 75% tienoille (2019). Hotellihuoneiden käyttöasteen nousemiseen neljänneksestä normaaliin noin 85% käyttöasteeseen voi viedä vuosia. Sillä alallahan muutokset näkyivät heti. Enpä haluaisi olla luotottajan asemassa.

Tässä erinomainen esimerkki. Mikä on muuten hotellikiinteistöjen arvo Helsingissä tällä hetkellä tai mikä on niiden lukuisten pk-seudun keskeneräisten hotelliprojektien nykyarvo joiden investointien yhteishinta lasketaan miljardeissa? Ja vaikka vuokralainen jo olisi niin mikään ei takaa sitä että se pystyy noudattamaan sopimusta.

Täysin läpimätää kiinteistömassaa joille ei ole mitään mahdollisuutta saada uutta vuokralaista/operaattoria tällä hetkellä tai omien näkemyksieni mukaan edes lähivuosina ilman valtavaa tinkimistä aiotusta vuokratasosta.

Lisäksi muuntaminen muuhun käyttöön (ehkä. pakolaiskeskukseksi/asuntolaksi onnistuu) erittäin kallista. Eli voi sanoa että tällä sektorilla kiinteistömassan arvo on jo laskenut kymmeniä prosentteja aikaan ennen koronaa ja aikaan ennen ylimitoitettuja uusinvestointeja hotellikiinteistöihin. Voi tulla aikamoisia arvonalennuksia omistajien taseeseen.

27.8.2020 - 16:09
#47574
+683
Liittynyt:
16.3.2020 - 13:27
Viestejä:
429

Hotelliala on asia sinänsä, eikä se muodosta kuin murto-osan kiinteistöpuolesta. Mikä tulee olemaan se tuhoisa tälli joka vie asunnot alta yksityisiltä kansalaisilta? Minkä takia maailman tuotanto ja kulutus pysähtyisi seinään niiksi vuosiksi jotka vaaditaan tulevaisuuden odotusten romahduttamiseksi niin että se heijastuisi kiinteistöjen arvoihin?

Samaa laulua nimittäin laulettiin jo ennen finanssikriisiä, eikä kriisi riittänyt Suomessa kuin pysäyttämään asuntojen hinnan kasvun hetkeksi. Sen jälkeen korot ovat laskeneet, vakavaraisuusvaatimukset pankeille kiristyneet (tai no, Jenkkilässä on nykypressa tainnut vähän höllentää niitä) ja kansalaisten korkomenot käytettävissä olevista varoista pikemminkin pienentyneet, mikä usein unohdetaan ottaa huomioon kauhisteltaessa velkaantuneisuuden lisääntymistä.

https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/kuviopankki/rahoituksen-suhdann…

Tosin näistä asioista en tiedä juuri mitään, joten ottaisin ilomielin vastaan huolellisemman selityksen tämän taloustaantuman syistä ja sen kiinteistöpuolen romahdukseen johtavista mekaniikoista ennenkuin ryhdyn tämän voimakkaammin väittämään vastaan.

 

27.8.2020 - 18:01
#47589
-111
Liittynyt:
24.7.2020 - 11:13
Viestejä:
58
TuuriTuuli kirjoitti:

Hotelliala on asia sinänsä, eikä se muodosta kuin murto-osan kiinteistöpuolesta. Mikä tulee olemaan se tuhoisa tälli joka vie asunnot alta yksityisiltä kansalaisilta? Minkä takia maailman tuotanto ja kulutus pysähtyisi seinään niiksi vuosiksi jotka vaaditaan tulevaisuuden odotusten romahduttamiseksi niin että se heijastuisi kiinteistöjen arvoihin?

Jatketaan listaa:

toimistorakennukset: Etätyö-Suomessa jo nyt paljon tyhjillään, työtapojen pysyvän muutoksen ja työllisten vähentyessä vuokrataso tulee väkisin laskemaan kun yritykset vaihtavat itselleen paremmin sopiviin pienempiin ja edullisempiin. Tyhjää epäkuranttia kiinteistömassaa oli jo ennen koronaakin paljon myös pk-seudulla

lentokentät (esim. miljardi-investointi Vantaalle): nykytilanteessa valtava arvonalennus

stadionit/urheiluhallit: Surkeita sijoituksia jo ennen koronaa riippumatta olivatko yksityisiä/julkisia, valtava ylitarjonta jo ennestään ja nyt ei mitään virkaa

tuotanto/varastotilat: En tunne niin tarkkaan alaa mutta jos tilaukset ovat kovassa laskussa monella paljon toimitilaa vaativilla toimialoilla niin vaikea nähdä muuta kuin kysynnän laskua, Suomihan on täynnä vuokrattavia halleja kehä 3 ulkopuolella.

liiketilat: toimialasta ja sijainnista riippuvaista, mutta yleistilanne ja todennäköinen vuokrataso alamäessä koko maassa

Tämän tilanteen kun diskonttaa nettonykyarvoon valitsemallaan pääoman tuottotavoitteella niin Suomen kiinteistökanta (pl. asunnot) on menettänyt arvostaan kymmeniä miljardeja euroja. 

Mitä asuntoihin tulee niin talouksien käytettäväissä olevat tulot tulevat laskemaan huomattavasti lähivuosina lisääntyvän työttömyyden ja nousevien verojen vuoksi. Sillä tulee olemaan vaikutusta niin vuokra- kuin ostomarkkinoillakin.

Samoin omistamisen kustannukset nousevat koko ajan nopeammin kuin tuotot ja mahdollisuus kiinteistöverojen suurelle nousulle on huomattava. Sijoittajien mahdollisuudet saada tuottoa asunnoista laskevat ja tämä saattaa tuoda markkinoille huomattavasti asuntoja joka taas lisää tarjontaa ja laskee markkinahintoja. 

Mikä on laskun määrä, niin sen näkee sitten.

 

27.8.2020 - 17:59
#47590
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Tässä voisi katsoa TuuriTuulen tekstissä olevaa linkkiä lähemmin ja tulkita sitä:

Kotitalouksien on ollut helppo selvityä lainan korkokuluista vuosituhannen vaihteen jälkeen, kun korot ovat olleet pääpiirteissä 2...4 % välillä kotitalouden käytettävissä olleesta tuloista. Korkovakaus on toiminut.

Sen sijaan vuosituhannen vaihteessa kotitalouden oli melko helppo selviytyi asuntolainasta, kun velan osuus oli vain noin 60% kotitalouden käytettävissä olevista tuloista. Asuntolaina voitiin pitää lyhyenä ja melko nopeasti pääsi vaihtamaan asuntoa suurempaan. Sen jälkeen kaikki onkin mennyt mönkään.

Vuosituhannen vaihteen jälkeen asuntojen nimellishinnat ovat nousseet ja ansiotulot jääneet jälkeen. Niinpä asunnon hankintaan on ollut otettava suurempi laina ja pidemmäksi aikaa. Velkasumma suhteessa tuloihin on kasvanut yli kaksinkertaiseksi ja kun tuloja ei tule lisää, laina-aika on pidentynyt ääliömäisiin mittasuhteisiin. Asunnon vaihto suurempaan on venynyt kaksinkertaiseksi. Nuoriso on jumissa asunnossaan, sillä oma osuus suhteessa pankin osuuteen ei kasva. Perheen kasvaessa ei saada tarpeeksi nopeasti uusia neliöitä.

Ei asuntolainaa koroilla lyhennetä vaan lyhennyksillä.

27.8.2020 - 18:26
#47593
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Finanssikriisin osalta TuuriTuulella oli kommentti: "Samaa laulua nimittäin laulettiin jo ennen finanssikriisiä, eikä kriisi riittänyt Suomessa kuin pysäyttämään asuntojen hinnan kasvun hetkeksi."

Vilkaistaanpa kuinka siinä kävi:

Pankkiiri Irlannissa, vihreällä saarella on saanut pidellä hatustaan asuntomarkkinaa seuratessaan. Jenkkiasunnot ovat vasta nyt palanneet vuoden 2005 tasoihin. Tiukan talouden maassa, Saksassa asuntohinnat eivät ole nousseet eivätkä laskeneet. Aussit ovat pärjänneet.

Asuntohintojen kasvu ei ole välttämättä mikään itsestään selvä joululahja.

27.8.2020 - 23:34
#47612
+2008
Liittynyt:
14.7.2016 - 14:27
Viestejä:
1866
Bingo53 kirjoitti:

Finanssikriisin osalta TuuriTuulella oli kommentti: "Samaa laulua nimittäin laulettiin jo ennen finanssikriisiä, eikä kriisi riittänyt Suomessa kuin pysäyttämään asuntojen hinnan kasvun hetkeksi."

Vilkaistaanpa kuinka siinä kävi:

Pankkiiri Irlannissa, vihreällä saarella on saanut pidellä hatustaan asuntomarkkinaa seuratessaan. Jenkkiasunnot ovat vasta nyt palanneet vuoden 2005 tasoihin. Tiukan talouden maassa, Saksassa asuntohinnat eivät ole nousseet eivätkä laskeneet. Aussit ovat pärjänneet.

Asuntohintojen kasvu ei ole välttämättä mikään itsestään selvä joululahja.

TuuriTuulin kommentissahan puhuttiin Suomen asuntojen hinnoista. Pieni kuoppahan siellä näkyi, mutta varsin olematon kun kokonaiskuvaa katsoo. Historia ei tietenkään ole tae tulevasta. Asunto voi rommata 20 pinnaa seuraavaan kolmeen vuoteen. Tai ottaa 20 pinnaa ylös. Kukaan ei tiedä. Se joka väittää tietävänsä kusee silmään.

 

28.8.2020 - 08:55
#47625
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Kuvan merkitys on, ettei asuntojen voimakas hintojen nousu ole tavoiteltava asia ja itsestäänselvyys. Kansantaloudet, joissa nousu oli voimakkainta romahtivat kriisissä eniten. Jossakin edessä on taas taantuma, emmekä tiedä kuinka meidän siinä käy. Edellisessä kriisissä ollut pieni kuoppa ei takaa, että seuraavassa käy samoin.

Norjalaisilla on öljynsä ja varat säästössä. Ruotsalaisilla on metallivarantonsa, josta paukuttaa autoja ja kyky käydä kauppaa.

Suomella on kansallisvarantona vain puuta, kiveä ja vettä. Puun jalostamisen näytämme sössivän, katukivet tulevat Kiinasta ja ranskalaiset näyttävät myyvän vetensä puolelle Lähi-Itää nätissä pakkauksessa. Eväät pärjätä tästä eteenpäin ovat kevyet, jollei asiaa pohdi vaikkapa näillä palstoilla ja tee sen hyväksi jotakin.

Vaikkapa katso miten kriisistä helposti selviytyneet ovat toimineet ja edesauta sitä. Minä varottelen pitkän velan ottajia.

28.8.2020 - 10:57
#47645
+683
Liittynyt:
16.3.2020 - 13:27
Viestejä:
429

Bingo53: Kiitos. Tuollaisia vastauksia yritin kalastella mieluummin kuin epämääräisiä mutuiluja hotellialan romahduksesta malliesimerkkinä koko maailman kiinteistötuhosta.

Omasta kuvastani muuten näkyy, että finanssikriisin iskiessä kotitalouksien velkaantuneisuusaste oli jo valmiiksi 110% tuntumassa ja sen jälkeen noussut 130%:iin. Velkaisuusaste ja 8% bkt-tälli ei tiputtanut asuntojen hintoja (vuositasolla). Jos ennustaa Lakaisijan tapaan massiivista taantumaa ja kaikkien kiinteistömarkkinoiden romahdusta teollisuudesta asuntoihin, niin pitää jo vähän selittää mikä on nyt niin erilaista ja haurasta esimerkiksi finanssikriisin aikoihin verrattuna.

En siis väitä, että tilanne ei olisi muuttunut, haluan vain että kovien väitteiden esittäjät jättävät stetsonin kotiin ja perustelevat tilikirja kourassa näkemyksiään. Ilman konkreettisia todisteita luotan itse enemmän historian toistumiseen, kuin siihen että tällä kerralla kaikki olisi eri tavalla.

Bingo53 kirjoitti:
Finanssikriisin osalta TuuriTuulella oli kommentti: "Samaa laulua nimittäin laulettiin jo ennen finanssikriisiä, eikä kriisi riittänyt Suomessa kuin pysäyttämään asuntojen hinnan kasvun hetkeksi."
...
Asuntohintojen kasvu ei ole välttämättä mikään itsestään selvä joululahja.

Kaikilla kuvan mailla oli yksilölliset lähtökohdat jotka vaikuttivat kukin eri tavalla lopputulemaan. Suomi oli tässä puheena. Tarinan opetus on myös se, että asuntohintojen lasku ei ole myöskään itsestäänselvyys vaikka muuten rojahdettaisiinkin.

Mielenkiintoista on se, että Kreikan käynnistämä eurokriisi kutisti Suomen bkt:ä vain -2.5%, mutta (toisin kuin finanssikriisissä) teki sentään hienoisen asuntohintojen laskun vuositasolla (yhteensä -0.7% kahdelta vuodelta). Jos oletetaan, että se oli oireilua kasvaneesta velkaisuusasteesta, epäluottamuksesta tulevaisuuteen jo valmiiksi hitaassa finanssikriisin jälkeisessä talouskehityksessä, ja asuntomarkkinoiden ylihintaisuudesta, niin paljonkohan voisi veikata pudotukseksi tällä kertaa? Kymmenkertaisia lukemia, eli -7%?

Asunnot eivät toki ole täydellinen todiste koko kiinteistömarkkinan vakaudesta, sillä ne ovat perinteisesti olleet tuotoiltaan vakaampia kuin esimerkiksi liikekiinteistöt, ja "vain" kolmannes koko kiinteistökannasta (liikekiinteistöt viidennes). Mutta jos asunnoissa nyt tapahtuisi -10% kuplan puhkeaminen, ja toimistoissa (neljännes) huima -20% koska firmat oppivat ryhtymään etätöihin, kuten Lakaisija visioi, ja muut sektorit menettäisivät arvostaan keskimäärin -5% liiketoiminnan ja talouskasvun hyytymisen vaikuttaessa, niin se olisi jo romahdukseksi luokiteltava -10% koko kiinteistökantaan.

Tämä siis nollakorkoympäristössä ja parantuneessa pankkiregulaatiossa, jotka molemmat tarjoavat suojaa pakkomyyntejä vastaan. Vastaava (pahempi) romahdus meillä tapahtui vain 90-luvun lamassa, jonka käynnistäneet taloustekijät olivat ihan eri luokkaa kuin nykyään. Korot, inflaatio, markkapohja, pankkien taseet, riippuvuus romahtaneen Neuvostoliiton kaupasta, jossa oli asioita maksettu siihenkin saakka vähän millä sattui jne.

Vaikka asuntomarkkinoiden romahdukseen voin helposti uskoa, niin muissa kiinteistötyypeissä veikkaisin (en siis väitä, enkä jaksa ottaa selvää onko näin) hinnoittelun olevan maltillisempaa ja arvotietoisempaa (esim. tehdas tuskin suostuu maksamaan ylihintaa vain saadakseen olla Helsinki Cityn keskustassa). Koska kiinteistöjen arvo on niiden tulevien vuosien diskontanttujen tuotto-odotusten summa, pitäisi ison prosentin pudotuksen liike-, toimisto- ja tehdaskiinteistövuokrissa olla joitain vuosia kestävää, jotta se hetkauttaisi kaikkien kiinteistöjen arvoja tuon 5%. Mukaan on aina laskettava lamaa seuraavan toipumisen aika eikä vain ensimmäisen vuoden tälliä jonka oletetaan pysyvä tila kauas tulevaisuuteen.

Koronassa toki nähtiin toimialasta riippuen 20% vuokrapudotuksia kuukaudeksi tai pariksi, mutta nyt ollaan jo palautumassa tai jopa palauduttu lähelle normaalia - ei tarpeeksi hetkauttaakseen pitkän ajan tuotto-odotuksia ja näin ollen kiinteistöarvoja. Koronan karkaaminen käsistä ja uusi yhteiskunnan sulku voi toistaa ilmiön. Ehkä sillä kertaa näkyisikin jo prosenttiluokan arvostusten pudotuksia kun tällistä tulee ensimmäistä kierrosta pahempi elvytysvarojen ollessa jo käytetty (tosin ainakin velkamuotoisia tukia haettiin loppujen lopuksi vähemmän kuin oli varauduttu). Ensimäisen kierroksen jälkiseuraamuksetkin voivat vielä pakottaa jotkut alat nilkuttamaan pitkään. Teollisuusyrityksiä seuraavat voisivat muistuttaa mitä firmat ovat kommentoineet tilauskannoistaan elo-syyskuussa noin keskimäärin.

Mutta bkt:n pudotus ja jämähtäminen nollakasvuun niin moneksi vuodeksi, että se näkyy kumulatiivisesti koko talouselämän kiinteistöjen vuokratuottoina ja vastaavaprosenttisina arvostuksen menetyksinä? Konkurssiaaltoja jotka sulkevat tehtaita ja liiketiloja vuosiksi ilman uusia vuokralaisia? Ei toki mahdotonta, mutta en lottoaisi ennen syksyä moisella näkemyksellä. Tällä hetkellä ei tietääkseni ole uskottavissa talousskenaarioissa puhuttu monivuotisesta lamasta ja pankki- ja luototusjärjestelmän finanssikriisihenkisestä romahtamisesta mitään, vaikka V, U ja L -käyrien välillä onkin arvottu.
 

Pistetään vähän lähteitäkin, joista löytyy suunnilleen noita tietoja kiinteistökannan jakaumista ja muista asioista:

https://www.rakli.fi/wp-content/uploads/2020/05/kti-markkinakatsaus-kev…
http://www.stat.fi/tietotrendit/artikkelit/2020/nelja-iskua-asuntomarkk…
https://kti.fi/kti-kiinteistoindeksi-kiinteistosijoitukset-tuottivat-8-…

28.8.2020 - 11:42
#47668
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Sijoituspuolen tämän hetken näkökulma on valoisa, joka näkyy Finacial Timesin tämänpäiväisestä artikkelista:

https://www.ft.com/content/f0b90471-aa6f-4ca3-b1e5-599553c304e4

Otsikko on: Global equities hit record high as technology shares advance

Referoin muutamaa analyytikkoa tekstistä:

- yhtiöiden ansainta tulee tippumaan 21% tänä vuonna, mutta palaamaan 2019 tasolle ensi vuonna

- kuluttajakysyntä, uusien ja käytettyjen asuntojen myynti ja työttömyyden lisäyskin on lisännyt joidenkin yhtiöiden arvoa

- voimakkaat ja nopeat käänteet taloudessa ovat itse asiassa johtaneet osakemarkkinoiden nousuun

Suomenkin talous on voimakkaassa muutostilassa. Sopeutumista edesauttaa, jos asuntomarkinat ovat joustavat, työvoima voi liikkua - vaihtaa asuntoa tai vuokrata riittävältä vuokra-asuntokannalta - ja rahoitussektori olisi riittävän vakavarainen pysymään nahoissaan, vaikka suhdanneliikkeissä varallisuusarvot voivat heilahdella ja lyhennyssuunnitelmia uusitaan.

Tauti häviää aikanaan ja maailma palaa ehkä toisille uomille, missä se viime vuonna kulki. Kiinteistösijoitusyhtiöltä se vaatii herkkää silmää nähdä missä omistetut neliöt tulevat olemaan tehokkaimmassa käytössä. Asuntosäästäjältä se edellyttää harkintaa.

 

28.8.2020 - 11:57
#47670
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Aivan mainio lähdeaineisto TuuriTuulella - tuosta saa näkemystä kuka tahansa kiinteistöyhtiöihin sijoittava.

28.8.2020 - 21:12
#47747
Liittynyt:
28.8.2020 - 20:04
Viestejä:
2

Kiitos loistavasta keskusteluketjusta. Luin ketjun läpi ja sain paljon mielenkiintoista tietoa. Korkotason suhteen olen samoilla linjoilla, eli en ole korkokattoja ostellut yhteenkään lainaan viime vuosina. Katson että pankkien ehdottama ensimmäisen 5-10 vuoden korkokatto ei ainakaan tässä vaiheessa ole järkevä. Toki perustelevat sen myymistä uhkakuvilla joka kerta. Silti olen pitänyt pääni.

Sitten asiaan:)

Kysyisin hieman mielipiteitä suunnitelmastani:

Omistamme jo yksityisesti useita sijoitusasuntoja. Nyt ajattelimme perustaa asuntosijoitusyhtiön mihin alamme keräämään asuntoja pikkuhiljaa myös. (Koska kuten tiedämme se on helpompi tapa sitten jakaa omaisuutta eteenpäinkin ja onhan siinä verotuksellistakin hyötyä joskin kirjanpitäjä tarvitaan)

Jättäisimme nykyiset yksityisesti nimiimme. Emme ole flippailleet, vaan tarvittavan remontin jälkeen olemme laittaneet asunnot vuokralle ja kassavirta salkussa on positiivinen. Kohteet ovat kaikki yhtiöistä joissa isoimmat remontit on tehty. 

Ajatukseni siis olisi seuraava:

Perustamme yhtiön mihin ostamme yhden asunnon kerrallaan. Ensimmäisen asunnon osalta annamme tarvittavat vakuudet yhtiöön sijoittamalla ja otamme tarvittavan lainan ensimmäiseen kohteeseen. Eli tässä kohtaa tulee se sijoitettava pääoma joka olisi sitten kaiken alku.

Ensimmäiset muutaman asunnot flippaamme, eli ostamme remonttikohteen xx eurolla, teemme siihen yy remontin ja myymme zz eurolla. Voitosta maksamme 20% voittoveron. Periaatteessa tällä kaavalla laskelmieni mukaan että jo ensimmäisen myydyn asunnon jälkeen yrityksellä ei ole velkaa (maksetaan laina heti pois) ja tilillä on jo jotain rahaakin ja tämä raha voisi hyvinkin riittää seuraavaan kohteeseen vakuudeksi/remppaan.

Kun sitten näitä on tehty muutama on yrityksellä tarpeeksi varoja omasta takaa tehdä esim. isompi investointi tai rauhoittaa tilanne ja hankkia asuntoja joilla aloittaa vuokraustoiminta ja kerätä varoja pikkuhiljaa uusiin kohteisiin. Tämä on siis sivutoimista yrittäjyyttä, ja kaikki tuotto ohjattaisiin uusiin kohteisiin/perusparannuksiin nykyisten osalta.

Miten näette tämän ajatukseni? 

Vasara ja maalitela pysyy itsellä hyvin kädessä ja löytyy hyvät suhteen aliurakointiin,esim. kosteat tilat, putkari, sähkäri. Useita remontteja takana joten kokemusta on. Toki aina voi joku mennä pieleen, mutta täysin ilman riskejä ei saa koskaan mitään :).

Se mikä myös hieman mietityttää on alv - vähennykset joita ei tällä toimialalla voi tehdä. Nythän yksityispuolella voin vähentää suoraan alvillisena kaikki kulut henkilökohtaisessa verotuksessa. 

29.8.2020 - 09:38
#47787
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Vuokrausosaaminen ei välttämättä tarkoita sitä, että olisi remonttiosaamista mutta tuo onnistuu porukalla ihan ihtä lailla kuin yksityisestikin. Sitä moni harrastaa sivutoimisesti. Tuleepa tässä mieleen sairaanhoitajakin, joka ostaa Helsingin keskustan isoja arvoasuntoja ja peruskorjaa niitä hyvällä voitolla. 

Ennen kuin teette yhtään mitään, suosittelen tekemään osakassopimuksen. Se on pitkässä jaksossa kullan arvoinen ja heti alkuun tehdessä selkeyttää jokaiselle osapuolelle pelin hengen hyvässä ja pahassa. Siinä apuna on lakimies ja korostan, että ilmaiset neuvot tässä asiassa voivat tulla kalliiksi.

Seuraava askel on valita asiansa osaava kirjanpitäjä ja setviä perusasetelma - eli taseen aloittavat erät. Kirjanpitäjä perustaa yhtiön tunnissa ja tekee tarvittavat ilmoitukset.

Siitä se sitten kirkastuu, kun etsii hyvältä paikalta alueen keskihintaa alemman kortteerin, jota hyljeksitään vaivalloisena, remontoi sen sellaiseksi, että seuraava ostaja voi laittaa sen oikopäätä vuokralle ja tämä maksaa siitä käyvän hinnan.

Remontoinnissa neljä viidesosaa kustannuksista on työtä. Tavaran laadusta ei kannata tinkiä, sillä ei voita mitään. Huonolaatuisen tavaran kanssa tulee sutta ja korjaaminen sekä sählääminen kustantaa työnä tinkimisen säästöä enemmmän.

Rakennusyritykseksi ei kannata ryhtyä - niiden elinikä on lyhyt.

 

 

29.8.2020 - 10:50
#47794
Liittynyt:
28.8.2020 - 20:04
Viestejä:
2
Bingo53 kirjoitti:

Vuokrausosaaminen ei välttämättä tarkoita sitä, että olisi remonttiosaamista mutta tuo onnistuu porukalla ihan ihtä lailla kuin yksityisestikin. Sitä moni harrastaa sivutoimisesti. Tuleepa tässä mieleen sairaanhoitajakin, joka ostaa Helsingin keskustan isoja arvoasuntoja ja peruskorjaa niitä hyvällä voitolla. 

Ennen kuin teette yhtään mitään, suosittelen tekemään osakassopimuksen. Se on pitkässä jaksossa kullan arvoinen ja heti alkuun tehdessä selkeyttää jokaiselle osapuolelle pelin hengen hyvässä ja pahassa. Siinä apuna on lakimies ja korostan, että ilmaiset neuvot tässä asiassa voivat tulla kalliiksi.

Seuraava askel on valita asiansa osaava kirjanpitäjä ja setviä perusasetelma - eli taseen aloittavat erät. Kirjanpitäjä perustaa yhtiön tunnissa ja tekee tarvittavat ilmoitukset.

Siitä se sitten kirkastuu, kun etsii hyvältä paikalta alueen keskihintaa alemman kortteerin, jota hyljeksitään vaivalloisena, remontoi sen sellaiseksi, että seuraava ostaja voi laittaa sen oikopäätä vuokralle ja tämä maksaa siitä käyvän hinnan.

Remontoinnissa neljä viidesosaa kustannuksista on työtä. Tavaran laadusta ei kannata tinkiä, sillä ei voita mitään. Huonolaatuisen tavaran kanssa tulee sutta ja korjaaminen sekä sählääminen kustantaa työnä tinkimisen säästöä enemmmän.

Rakennusyritykseksi ei kannata ryhtyä - niiden elinikä on lyhyt.

 

 

Kiitos. Yhtiötä ollaan perustamassa ihan omiin nimiin vaimon kanssa. Tulevaisuudestahan ei tiedä osakkuuksiin liittyen, mutta sellaista ei ole edes ajateltu.

Materiaalien suhteen ei tosiaan kannata tinkiä. Toki mielestäni ei kannata vuokrattavaan kämppään laittaa 80 euron m2 vinyyliä jos 25 eur m2 pärjää hyvin :), eli järki mukana ettei remontti karkaa käsistä. Muutenkin perusvärit ja pinnat on sitä parasta koska väreillä voi muuten pelata sitten sisustuksessa ja tekstiileillä asukas itse. Olen itse aina hoitanut vuokrauksen ja siinä näkee ja kuulee paljon miten vuokralainen jo sisustaa sen sanoilla kun tutustuu asuntoon :). Erikoisuudet voi myös vähentää vuokralaisten kiinnostusta ja voivat myös tuoda painetta nostaa sen takia vuokraa turhaan. Sitten taas jo olen vaihtanut esim. tiskikoneen johonkin kohteeseemme uuteen, niin en koskaan osta "sitä halvinta" koska minua ei kiinnosta käydä sitä vaihtamassa uuteen 2 vuoden välein kun takuut laukeaa :). Eli kodinkoneissa sitten taas suosittelen käyttämään hieman enemmän rahaa ja hoitamaan sitten poistoilla vähennyksiä vuosittain jos se on arvokkaampi.

Kirjanpitäjästä: Parin tuntemani tilitoimiston omistajan kanssa olen jo keskustellut ja saanut alustavaa tietoa kustannuksista ja saanut heidän kommenttejaan. Ajattelin kyllä perustaa yrityksen itse YTJ kautta mutta tuossa voisi olla itua tehdä se tilitoimiston kanssa niin tulee kaikki huomioitua sitten oikein. Selvittelen tätä lisää.

Rakennusfirmaa en todellakaan ole perustamassa. Rakennuttaja-yritystä mietimme jo aikaisemmin, mutta pankit katsoivat kieroon RS-rahoittamista jos ei ole aikaisempia projekteja tai tasetta näyttää. (Vaikka siis vakuudet olisivat kunnossa uudisrakentamiseen, tonttivaihtoehdot ja aliurakoitsijatkin oli listattuna jo tietoineen ja referensseineen). Sitä tosin kyllä ihmettelin että RS kohde missä kuitenkin raha virtaa sisään valmiusasteen mukaan on pankin näkemyksen mukaan erittäinkin isoriskistä tekemistä. 

Miten tuo ALV asia, onko siitä kommenttia? Yritys siis voi jatkossa tehdä myös alvillista toimintaa, mutta tässä toiminnassahan alveja ei tosiaan voi hyödyntää kun ei ole mistä vähentää. 

29.8.2020 - 14:25
#47814
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Puoliso osakkaana ei ole mikään syy olla tekemättä osakassopimusta. Kaikki sopimukset - myös avioliittosopimus - päättyvät joko eroon, konkurssiin tai kuolemaan.

Yhtiötä ei kannata perustaa pelkän ALV-vähennyksen takia. Yksityishenkilönä hankintamenojen sisältämä arvonlisävero vähentää verotettavaa tuloa, kun tuloista vähennetään menot.

Yhtiö kannattaa perustaa riskin rajaamiseksi vain osakkaiden sijoittamaan pääomaan. Pankki oli oikeassa - kannattaa muistaa, että rakennuttajalla on vastuu rakennuskohteesta kymmenen vuoden ajan kohteen valmistumisesta - et pääse mahdollisista virheistä eroon pelkästään vain myymällä kohteen asunnot vaan kannat huolta siitä vielä vuoden 2030 jälkeenkin. Jos teet rakennuskohteen yksityishenkilönä, sinä ja puolisosi kannatte vastuun koko omaisuudellanne - yhtiömuoto rajaa vastuun.

 

29.8.2020 - 20:11
#47862
+2649
Liittynyt:
17.8.2020 - 18:12
Viestejä:
1945

Sijoitusasuntoja omistavalla on muitakin vaihtoehtoja kuin ostaa ja myydä asuntoja. Harkinnan arvoista olisi esimerkiksi hajauttaa asuntosijoitussalkkua omistammalla kiinteistörahastoa tai kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeita. Siinä markkinatuntuma alalta voi tuoda sijoitusedun.

Luin TuuriTuulen erinomaiset linkit ja poimin niistä tähän hetkeen seuraavaa:

"Positiivista tilanteessa on pohjoismaisten pankkien suhteellisen hyvä tilanne ja kiinteistösijoitusten kohtuullisen matala velkataso, jotka toivottavasti ehkäisevät pahimpien pakkotilanteiden syntymistä. Myös matala korkotaso – joka todennäköisesti jatkuu vielä pitkään eteenpäinkin – tukee kiinteistösijoittamista ja sen asemaa sijoitusmarkkinoilla. Rahoituksen saatavuus ja ehdot kuitenkin todennäköisimmin tiukkenevat markkinakäänteen seurauksena."

Tilanne on siis äkisti muuttunut. Asuntojen ja toimitilojen hinnat tai kulut eivät ole oleellinen asia vaan rahoitus, jonka saatavuus on heikentynyt yhdekksällä kymmenestä.

Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin sijoittajan näkökulmasta asuntosijoittamiseen keskittyneet rahastot ovat kiinni tuottavammissa kohteissa kuin liikekiinteistöihin sijoittavat. Tuotannolliset kohteet eivät ole huono valinta ja erikoiskiinteistöjä ovat mm. hoiva-alan kiinteistösijoitusyhtiöt yms.

Valinnanvaraa ei ole kovin paljon, jos haluaa ostaa kotimaisia listattujen yhtiöiden osakkeita: Kojamo, Citycon, Ovaro, CapMan ja naapuripörssistä Cibus.

Kun rahoitus heikkenee, nämä yhtiöt on analysoitava kassavirtaa ja velkaisuusastetta silmällä pitäen. Oma pääoma eli englantilaisittain Risk Bearing Capital on kovaa valuuttaa rahoitusveneen keikkuessa. Kiinteistösijoitusala itse odottaa sijoittajien muutavan sijoituspääoman painopistettä liiketoimintaosakkeista turvallisempiin kiinteistöosakkeisiin osakekurssien vääristymän vuoksi.

31.8.2020 - 12:01
#48022
+810
Liittynyt:
2.11.2018 - 12:56
Viestejä:
1145
Bingo53 kirjoitti:

rahoitus, jonka saatavuus on heikentynyt yhdekksällä kymmenestä.

Luetaan kuitenkin, miten saatavuus "heikentyi":

Huhtikuun puolivälissä toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa peräti noin 90 prosenttia vastaajista arvioi rahoituksen saatavuuden kiinteistösijoituksiin kiristyvän ja lainamarginaalien nousevan tulevan puolen vuoden aikana.

Mielipidekysely odotuksista keskellä pahinta korona-aikaa.