Olet täällä
hauturi
hauturi
- Liittynyt 25.6.2014
- 341 viestiä
- 3 aloitettua ketjua
Viimeisimmät viestit
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 13.11.2018 18.54
Aspire Global - 8.11.2018 13.02
Władysław
Piti hieraista kahteen kertaan silmiä, ennen kuin uskoin että l:t on todellakin poikkiviivoilla. Oletan että copy-pastettu, vai oikeinko omin pikku kätösin naputtelit nuo?
USA vaalit 2018 - 6.11.2018 19.30
Trump tehnyt miljoonaomaisuuden
Eikös tähän liittynyt joku suht tuore epäilys, että valtaosa olisi itse asiassa vanhemmilta (verotuksen ohi) saatua rahaa?
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 3.11.2018 13.17
No nyt on Deltec Bank & Trust Limited auditoinut Tetherin. Onko tämän pankin auditointi tarpeeksi luotettava tai minkä pankin tai firman suorittama auditointi kelpaisi Tether fudaajille?
https://tether.to/wp-content/uploads/2018/11/Tether-Letter.pdf
Mitä auditoiminen tarkoittaa tässä yhteydessä? Linkistä aukeaa parin rivin mittainen lausunto, jossa kerrotaan että portfolion arvo on lokakuun lopussa ollut jotain. (lausunnosta ei tosin selviä edes kuka sen on antanut)
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 19.10.2018 10.03
Sillä jos tuo menee läpi, niin sen jälkeen jokainen ulkomaalainen nettikasino on syyllistynyt samaan rikokseen, jos niiden sivu on käännetty suomen kielelle.
Miksei niin voisi ollakin, mutta eihän niitä Suomessa mitenkään tuomittua saa.
Kannabis - 17.10.2018 16.59
Miksi ganjafirmat isosti laskussa atm vaikka laillistettiin tänään Kanadassa? Horizons Marijuana Life Sciences indeksi on jo yli -7%.
Varmaan tämä mitä sharkie kirjoitti Daytraderin blogiin:
Alustuksen pointti on lähinnä se että toisinkuin montaa muuta maniaa niin kannabismaniaa on yhdistänyt yksi tekijä. Kurssit nousevat voimakkaasti kohti laillistumispäivää ja laskevan voimakkaasti sen jälkeen kun savupilvi hälvenee. Eli kuplan huipun ennustettavuus on ollut jotenkin helppoa.
Osta ja unohda - laiskan sijoittajan strategia - 16.10.2018 17.41
Eri ihmiset ovat onnellisia eri paikoissa. Osa haluaa asua keskustassa, osa luulee haluavansa asua keskustassa, osa haluaa asua kauempana keskustasta ja osa luulee haluavansa asua kauempana keskustasta. Ja sitten on vielä perheitä joissa yksi haluaa yhtä ja toinen toista (tai ainakin molemmat luulevat haluavansa jotain). Usein tehdään jonkinlainen kompromissi, jossa kumpikaan ei ole tyytyväinen.
Tällä hetkellä kaupungistuminen on "megatrendi" niin kuin hienosti sanotaan, mutta kun entistä useampi työ (tai opiskelu) on jatkossa entistä vähemmän paikkasidonnaista, ja erilaisia asioita rupeaa saamaan entistä helpommin myös entistä kauemmas keskustoista ja samalla myös erilaiset virtuaalisen läsnäolon mahdollisuudet paranevat ja tulevat entistä realistisemmiksi, niin luulenpa että sekin trendi hiipuu jossain vaiheessa. Voi tosin mennä kymmeniä vuosia. Ei se silti sitä tarkoita, että ihmiset rupeaisivat sankoin joukoin muuttamaan pois keskustoista, mutta imu hiipuu.
Yksityishenkilön aktiivinen kaupankäynti - 14.10.2018 18.04
Ymmärrän miksi tuollaiseen tulkintaan on voitu haluta päätyä, mutta kyllähän tuo on niin räikeässä ristiriidissa tuloverolain 32§:n kanssa ettei mitään järkeä:
Veronalaista pääomatuloa on, siten kuin siitä jäljempänä tarkemmin säädetään, omaisuuden tuotto, omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ja muu sellainen tulo, jota varallisuuden voidaan katsoa kerryttäneen. Pääomatuloa on muun ohessa korkotulo, osinkotulo siten kuin 33 a–33 d §:ssä säädetään, vuokratulo, voitto-osuus, henkivakuutuksen tuotto, metsätalouden pääomatulo, maa-aineksista saadut tulot ja luovutusvoitto. Pääomatuloa on myös jaettavan yritystulon, yhtymän osakkaan tulo-osuuden sekä porotalouden tulon pääomatulo-osuus.
33b§ (muusta kuin julkisesti noteeratusta yhtiöstä saatu osinko) 2. momentissa todetaan kyllä, että:
Edellä 1 momentissa tarkoitetun vuotuisen tuoton ylittävältä osalta osingosta 75 prosenttia on ansiotuloa ja 25 prosenttia verovapaata tuloa. (30.12.2013/1237)
Sen estämättä, mitä muualla laissa säädetään osingon veronalaisuudesta, osinko on ansiotuloa, jos osingon jakoperusteena yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen päätöksen, osakassopimuksen tai muun sopimuksen mukaan on osingonsaajan tai tämän intressipiiriin kuuluvan henkilön työpanos. Osinko on sen henkilön tuloa, jonka työpanoksesta on kysymys. (26.6.2009/469)
Lisäksi 33c§ 1-3 mom:
Ulkomaiselta yhteisöltä saatu osinko on veronalaista tuloa siten kuin tämän lain 33 a ja 33 b §:ssä säädetään, jos yhteisö on eri jäsenvaltioissa sijaitseviin emo- ja tytäryhtiöihin sovellettavasta yhteisestä verojärjestelmästä annetun neuvoston direktiivin 2011/96/EU, sellaisena kuin se on muutettuna neuvoston direktiiveillä 2013/13/EU ja 2014/86/EU, 2 artiklassa tarkoitettu yhtiö. (29.6.2016/530)
Muulta kuin 1 momentissa tarkoitetulta ulkomaiselta yhteisöltä saatu osinko on veronalaista tuloa siten kuin 33 a ja 33 b §:ssä säädetään, jos yhteisö on ilman valintamahdollisuutta ja vapautusta velvollinen suorittamaan tulostaan, josta osinko on jaettu, veroa vähintään kymmenen prosenttia, ja:
1) yhteisön kotipaikka on Euroopan talousalueeseen kuuluvan valtion verolainsäädännön mukaan tässä valtiossa ja yhteisön kotipaikka kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevan sopimuksen mukaan ei ole Euroopan talousalueen ulko-puolella olevassa valtiossa; tai
2) yhteisön asuinvaltion ja Suomen välillä on verovuonna voimassa kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskeva sopimus, jota sovelletaan yhteisön jakamaan osinkoon.
Muulta kuin 1 ja 2 momentissa tarkoitetulta ulkomaiselta yhteisöltä saatu osinko on kokonaan veronalaista ansiotuloa.
ja vielä 33d§ 1. mom:
Verotusmenettelystä annetun lain (1558/1995) 29 §:ssä tarkoitetusta peitellystä osingosta 75 prosenttia on ansiotuloa ja 25 prosenttia verovapaata tuloa. Peitelty osinko on kuitenkin kokonaan veronalaista ansiotuloa, jos peitelty osinko on saatu tämän lain 33 c n 3 momentissa tarkoitetulta ulkomaiselta yhteisöltä.
Käsittääkseni Petterin tapauksessa ei kuitenkaan ollut kyse näistä tilanteista.
Pitää vielä muistaa, että 61§ määrittelee ansiotulon tulona joka ei ole pääomatuloa:
Ansiotuloa on muu tulo kuin 2 luvussa tarkoitettu pääomatulo.
Eli, sillä onko sijoittaminen ansiotyöhön verrattavaa ei sinänsä ole merkitystä. Merkitystä on sillä onko tulo tuloverolain 2 luvun mukaan pääomatuloa vai ei. Jos ei, niin sitten se on ansiotuloa. Petterin kertoman perusteella on pysty näkemään tässä kuin verottajan virheen (olen toki nähnyt niitä ennenkin, joten siinä mielessä ei mitään uutta). Toki noiden ulkomaisten yhtiöiden osalta ei pysty varmuudella sanomaan, kun ei tiedä miten ne suhtautuvat 33c§ 1-2 momenttiin.
Loma-asunto (mökki) sijoituksena - 12.10.2018 16.33
Osa 4: numeroita
Aloitetaan ensin verotuksesta. Jos loma-asunto on osin omassa käytössä ja osin vuokrakäytössä, voi tuloista vähentää kulut vuokrakäytön osalta, muttei tietenkään oman käytön osalta. Suuri kysymys onkin, kumpaan kategoriaan tyhjillään olo kuuluu? Viime kesään asti vastaus oli omistajan kannalta tyly: tyhjillään olo oli omaa käyttöä, eli kulut sai vähentää vain siltä osalta kun mökki oli tosiasiallisesti vuokrattuna. KHO kuitenkin katsoi ratkaisussaan KHO 2017:131, että kaikkien seuraavien ehtojen toteutuessa:
- vapaa-ajan asunto on ammattimaisella välittäjällä välitettävänä koko vuoden ajan
- asunto on ollut vuokralle annettuna suuremman osan ajasta kuin omassa käytössä
- omaa käyttöä koskevat varaukset tehdään saman vuokranvälittäjän varausjärjestelmän kautta kuin ulkopuoliset vuokrauksetkin
- asunnon oma käyttö on liittynyt osittain myös asunnon huoltoon vuokraustoimintaa varten.
ovat myös tyhjilläänoloajan kulut vähennyskelpoisia.
Tällä päätöksellä on merkittävä vaikutus suurimmalle osalle niistä, jota käyttävät vuokramökkiään myös itse (Jo aiemminkin kaikki kulut olivat vähennyskelpoisia jos mökki oli yksinomaan vuokrauskäytössä siten että sitä ei ollut edes mahdollista käyttää itse). Yleensä mökki on suurimman osan ajasta tyhjillään ja tyhjilläänoloajan kustannusten vähennyskelpoisuudella on merkittävä vaikutus verotukseen. Lisäksi tietysti yksinomaan vuokrauskäyttöön liittyvät kulut (esim. loppusiivoukset) saa vähentää kokonaisuudessaan. Kotitalousvähennyksiin oikeuttavista kuluista voi tehdä kotitalousvähennyksen omaan käyttöön kohdistuvasta osuudesta.
Sama periaate kulujen jakamisesta vähennyskelvottomaan ja vähennettävään osuuteen koskee myös poistoja ja korkokuluja. Poistoja ei voi tehdä maapohjan osuudesta, ja rakennusten osuudesta niitä voi tehdä vain siltä osin kuin rakennukset ovat vuokralaisten käytössä. Meillä mökki ja rantasauna ovat kokonaisuudessaan vuokralaisten käytössä, sen sijaan autotalli/varasto-rakennuksesta vain puuvarasto (n.10%) heidänkin käytössään ja siten sen rakennuksen osalta poisto tehdään on vain 10% osuudesta. Irtaimistosta voi halutessaan tehdä valinnaisen kiinteän 60,-/kk poiston normaalin menojäännöspoiston sijaan.
Kun myynnistä on vähennetty vähennyskelpoinen osuus kuluista, koroista ja poistosta, saatu tulos on verotuksessa verotettavaa pääomatuloa. Tappiosta 30% voidaan vähentää alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta, enintään 1400 euroon asti. Mikäli tappiota on enemmän tai ansiotulojen veroja vähemmän, voidaan käyttämättä jäänyt osuus vähentää tulevien vuosien verosta.
Toinen verotuksessa huomioitava seikka on arvonlisävero. Ensinnäkin, jos tulot ylittävät vuodessa 10000 euroa, pitää vuokraustoiminnasta hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi. Toiseksi, jos käyttää välittäjänä Lomarengasta (tai jotakin muuta vastaavaa yritystä), kannattaa hakeutuminen joka tapauksessa, sillä Lomarengas tulkitsee välitystoiminnan komissiokaupaksi, ja mikäli omistaja ei ole ALV-velvollinen, Lomarengas tilittää ALVin koko vuokrahinnasta verottajalle. Sen sijaan mikäli omistaja on ALV-velvollinen, tilittää Lomarengas ALVin vain omasta palkkiostaan, ja omistaja hoitaa normaalit ALV-vähennykset ja tilitykset. Näin ALV-velvolliselle jää vähennyskelpoisten kulujen ALVin verran enemmän tuloa. Mikäli veroton myynti on alle 30000 euroa (mitä se on yhden vuokramökin tapauksessa käytännössä aina), saa ALVista lisäksi ns alarajahuojennuksen (tietysti sillä edellytyksellä, että ALVilliset myynnit ovat suuremmat kuin ALVilliset ostot).
Mökkiä hankittaessa keskustelimme joidenkin muiden mökkivuokraajien kanssa odotettavissa olevasta käyttöasteesta. Sen perusteella päättelimme, että esim. Saimaan rannalla hieman syrjemmässä olevaa mökkiä olisi voinut saada vuokrattua kesällä ehkä viitisen viikkoa + muutaman viikonlopun päälle - yhteensä ehkä n. 40-50 vrk/vuosi. Sotkamon osalta ajattelimme, että Vuokatin läheisyys varmaan nostaa kysyntää talvikaudellakin, mutta oletimme sen silti jäävän ehkä tasolle 60-70 vrk/vuosi. Lisäksi, koska varaamme itsellemme 3-4 viikkoa parasta kesäaikaa sekä joulun/uudenvuoden, oletus oli, että tästäkin voitaisiin jäädä huomattavasti. Tässä suhteessa vuokraus on toiminut huomattavasti oletettua paremmin. Viimeisen 12 kuukauden (loka/2017 - syys/2018) vuokrausaste on ollut 126 vrk (34,5%), minkä lisäksi olemme itse käyttäneet mökkiä 71 vrk (ja näistä siis melkein 6 viikkoa parhaaseen sesonkiaikaan, jolloin voisi olettaa mökin menevän muutenkin hyvin kaupaksi). Kulut, jotka eivät liity yksinomaan vuokrauskäyttöön, poistot ja korot ovat siis 80,5% vähennyskelpoisia.
Vuokrauksen taloudellista tuloksellisuutta voi tarkastella monella eri tavalla. Jos tarkastellaan pelkästään sitä, syntyykö verotettavaa tuloa, päästään pienelle plussalle tai muutaman tonnin miinukselle riippuen siitä, merkitäänkö isommat hankinnat heti kuluksi vai aktivoidaanko taseeseen. Toinen tapa arvioida asiaa on arvioida mikä tulos olisi ilman omaa käyttöä. Tässä tapauksessa voisi olettaa, että omassa käytössä olleista 71 vuorokaudesta ehkä 40-50 olisi voitu vuokrata. Tällöin verotettavaksi tulokseksi tulisi n. 2500-5000 euroa riippuen taas isompien hankintojen käsittelytavasta. Kolmas tapa on arvioida paljonko oman käytön hinnaksi tulee vuorokautta kohti. Tässä tapauksessa oman majoitusvuorokauden hinnaksi tulee 50-75 euroa / vuorokausi, mikä on merkittävästi vähemmän kuin mökin vuokra vuorokaudessa (sesongista ja vuokrausajasta riippuen n. 120-300 euroa/vrk, vuokralaisten toteutunut keskivuorokausivuokra oli 173,72). Oma käyttö tulee siis ainakin merkittävästi halvemmaksi kuin vastaavan mökin vuokraaminen ulkopuoliselta.
Yhteenvetona voi siis todeta, että puhtaasti rahalla mitattuna yhdestä mökistä, jonka siivousta ja kiinteistönhuoltoa ei voi edes osin hoitaa itse, ei helposti saa kovin hyvää sijoitusta. Sen sijaan oman käytön ja vuokrakäytön yhdistäminen voi toimia, ja ainakin itse olen rahalliseen tulokseen tyytyväinen. Ennen kun olimme vuokralaisina mökeissä, käytimme niitä ehkä viikon-kaksi vuodessa ja maksoimme huonompitasoisista mökeistä selvästi kalliimpaa vuorokausihintaa. Omaa kokonaistaloutta ja elämänlaatua ajatellen mökki on meille ollut selvästi hyvä sijoitus. En kuitenkaan missään tapauksessa suosittele kaikille.
Lopuksi vielä viimeisten 12 kk tarkempia lukuja niistä kiinnostuneille (alv 0%)
- myynti komissioiden jälkeen 17452
- pelkästään vuokrauskäyttöön liittyvät (kokonaan vähennyskelpoiset) kulut 1603 (käytännössä siivouksia)
- omaan käyttöön ja vuokrakäyttöön jaettavat kulut ilman investointeja 7790 (kiinteistönhuolto 1735, pienhankinnat 1300, kiinteistövero 870, tietoliikenne ja hälytyspalvelu 383, sähkö 2195, korjaukset 557, vakuutukset 414, markkinointi 179, muut 156)
- investoinnit 2964
- poistot 9309
- korot 2420
Pokeri osana sijoitusyhtiön toimintaa? - 9.10.2018 22.25
Ei suoraan vastaa kysymykseen, mutta tuli tuossa juteltua pokeria pelaavan verovirkailijan kanssa. Hän kertoi, että ETA-alueen ulkopuolella voitetut rahat verotetaan ansioveron mukaan, mutta steikeistä voitetut rahat verotetaan pääomatuloveron mukaan. Sanoi myös, että jos tarkkoja ollaan, niin myös ETA-alueen sisäpuolella tapahtuvaa steikkaamista pidetään sijoittamisena, ja sitä verotetaan pääomaveron mukaan. Tuli itselle yllätyksenä.
Valitettavasti perus-vero"virkailijat" eivät _välttämättä_ tiedä mistä puhuvat. Aina silloin tällöin heille joutuu opettamaan verolakeja ja verottajan sisäisiä ohjeita. Onneksi ei hirveän usein.
Steikkaamisessa pitää ensinnäkin erottaa steikkaajan ja steikattavan verokohtelu toisistaan. Tekstistäsi ei ihan varmuudella käy ilmi kumpaa tarkoitettiin. Steikkaajan osalta ei sinänsä ole yllättävää, jos steikkaamalla saatu tulo katsotaan pääomatuloksi. Steikkaajahan sijoittaa pääomaa (eikä työpanosta) ja saa mahdollisesti pääomalleen tuoton, jos heppa juoksee hyvin. Näin ollen ei myöskään ole yllättävää että steikkaajan saama tulo on myös ETA-alueen sisältä verotettavaa tuloa. Steikattavan osalta steikki voi olla ansiotuloa tai jopa lahja, riippuen siitä minkälaisesta diilistä on kyse. Ihan oma ryhmänsä ovat sitten aidosti vastavuoroiset voitonjakosopimukset, joissa esim. kaksi samaan turnaukseen osallistuvaa pelaajaa ostavat osuuden toisistaan.
Pokeritiedossa on vanha, mutta vielä ihan pätevä pokerin verotus FAQ.
Se on totta että noin yleisesti ottaen teknologia kehittyy eksponentiaalisesti. Toisaalta iso osa kehityksestä on sellaista, joka jonkun muun kehittyessä "ohi" lentääkin aika nopeasti romukoppaan (esim. vaikka WAP - niille, jotka ovat riittävän vanhoja muistamaan sen). Riittävän pitkällä tarkastelujaksolla tosin useimmat teknologiat korvataan paremmilla, mutta IT:stä puheen ollen jos teknologia pysyy eturintamassa kymmeniäkin vuosia, sitä voi pitää jo voittajana. Lohkoketjuteknologia voi olla sellainen, tai sitten ei. Aika näyttää.
(Historiakatsauksessa oli pieniä virheitä, mutta ei haittaa)