Olet täällä

hauturi

hauturi

  • Liittynyt 25.6.2014
  • 338 viestiä
  • 3 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Sijoitustieto.fi - Kehitysehdotukset ja palaute - 17.9.2018 12.01

Sijoitustieto on ruvennut lähettämään mailispämmiä. Saakos sen jollain tavalla lopetettua?

Olisin myös mennyt katsomaan onko asetuksissa joku ruksi "sallin spämmin" tms, mutta kun menen kohtaan "Käyttäjätilisi" ja painan "Muokkaa tietoja", tulee ensin sisäänkirjautumisikkuna ja "Kirjaudu sisään" painamisen jälkeen virhe:

Tapahtui AJAX HTTP virhe.
HTTP koodi: 200
Seuraavassa virhetiedot.
Polku: !url
Tilanneteksti: OK
Vastausteksti:

Sijoitustiedon kysymysketju - 13.9.2018 19.50

wywh kirjoitti:

Aloitin lapsille Nordnetin ETF-kuukausisäästämisen antamalla heille noin 138 €/kk eli 4999 €/3 verovuotta minkä tällä hetkellä voi antaa verovapaana.

Pitääkö heidän tehdä lahjaveroilmoitus jokaisena verovuotena vai vasta kolmantena vuotena kun 4999 € on tullut täyteen?

Vai tarvitseeko tuollaisista summista tehdä mitään ilmoituksia?

Ei tarvitse ilmoittaa niin kauan kuin jäädään alle verovapaan rajan. Toki mikään ei estä ilmoittamasta.

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/lahja/ilmoita_lahja_veroha...

(löytyy n. kolmessa sekunnissa kirjoittamalla kuukkeliin "lahjaveroilmoitus")

Sijoittajan verotus - 10.9.2018 16.01

FinnishDGI kirjoitti:
hauturi kirjoitti:

 Muistan kuulleeni/nähneeni pari päinvastaista sitaattia. Simo Vuorilehto sanoi kerran Nokian henkilöstötilaisuudessa, että hänen mielestään yrityksen kannattaa maksaa paljon veroja (tarkoittaen että silloin jää paljon omaankin kassaan). Samoin Leif Segerstam totesi kerran jossain lehtijutussa suunnilleen niin, ettei hänen mielestään ole ollenkaan paha maksaa kuusinumeroinen summa tuloveroja vuodessa, koska silloin jää väkisinkin kuusinumeroinen summa myös omaan käyttöön.

Ennen kuin innostuu kuitenkaan liikaa, kannattaa muistaa, että yritys saattaa tehdä (tai tarkoituksella paisutella) kirjanpidollista voittoa niinkin merkittävästi esim. tase arvoja muuttamalla, että verojen maksuun pitää ottaa velkaa, kun kassavirtapohjainen tulos ei siihen siitä. Tosin suurempi ongelma "suuressa maailmassa" kuin Suomessa. Eli ei automaattisesti jää omaan käyttöön kuusinumeroista summaa.

Varmasti näinkin, Segerstamin esimerkki tosin koski ihan palkansaajan tuloveroa, ja sen kanssa tuollaista ei käsittääkseni kauheasti voi tapahtua.

Sijoittajan verotus - 10.9.2018 15.08

Suomalainen näkee mielellään paljon vaivaa pienentääkseen maksettavia veroja, vaikka pienentäisi samalla myös itselleen jäävää osuutta. Tätä näkee sekä liiketoiminnassa että yksityistaloudessa. Muistan kuulleeni/nähneeni pari päinvastaista sitaattia. Simo Vuorilehto sanoi kerran Nokian henkilöstötilaisuudessa, että hänen mielestään yrityksen kannattaa maksaa paljon veroja (tarkoittaen että silloin jää paljon omaankin kassaan). Samoin Leif Segerstam totesi kerran jossain lehtijutussa suunnilleen niin, ettei hänen mielestään ole ollenkaan paha maksaa kuusinumeroinen summa tuloveroja vuodessa, koska silloin jää väkisinkin kuusinumeroinen summa myös omaan käyttöön.

Loma-asunto (mökki) sijoituksena - 8.9.2018 10.48

Velho kirjoitti:

Miten iso tuo umpisäiliö on? surprise Meinaan jos vuokralaisilla on ollut tapa jättää vesi juoksemaan saunomisen ajaksi. Vai onko erillisviemäröinti siten että harmaat vedet menevät johonkin suodatuskäsittelyyn tontilla, ja vain wc-vedet umpisäiliöön?

Kymmenen kuution säiliö, johon menee mökistä kaikki vedet, sekä harmaat että mustat.

Rantasaunalla on erillinen suodatus harmaille vesille, siellä ei ole vessaa.

Velho kirjoitti:
Säätämisen määrä vaikuttaa suurelta. Tuntemani mökkivuokraajat ovatkin usein olleet sellaisia, jotka ovat rakentaneet vuokramökkinsä omille maille lähelle asuinpaikkaansa. Bisneksenä ei ole kovin kummoista johtuen sesongin lyhyydestä, mutta jos mökki olisi muutenkin, niin siinä tapauksessa saa tuottoa pääomalle josta muuten olisi vaan kuluja. Useimmat eivät vaan halua omaa mökkiä vuokrata erinäisistä syistä. Itsellenikin se tuntuisi vieraalta ajatukselta. Pikemmin voisi luopua omasta ja pelkästään vuokrata itse, se olisi luultavasti taloudellisesti järkevämpi yhtälö.

Säätämisen määrä on alussa suuri, mutta pienenee kun saa systeemit kuntoon ja yhteistyökumppanien kanssa homma rupeaa toimimaan. Me käytimme erilaisia vuokramökkejä reilut 20 vuotta, ennen kuin päädyimme tähän. Oman mökin vuokraaminen ei ehkä tunnu niin vaikealta, kun sen on alusta saakka suunnitellut niin. Varmaan jollain suvun perintömökillä jonka vaari on omin käsin rakentanut tilanne voisi olla toinen.

Loma-asunto (mökki) sijoituksena - 7.9.2018 20.11

Osa 3: käytännön hankaluuksia vuokralaisten ja kiinteistönhuollon kanssa

Siivouksista päätettiin, että vuokralaisten on pakko ostaa loppusiivous palveluna, vuokralaisten omaan siivoukseen ei luoteta. Lisäksi mökki on positioitu viiden tähden kohteeksi, jolloin on luonnollistakin, ettei vuokralaisten tarvitse siivota itse. Loppusiivous on kuitenkin hinnoiteltu erikseen, mm. siksi ettei Lomarengas veloita siitä komissiotaan. Jo ennen vuokrauksen aloittamista siivousliike varoitteli venäläisistä vuokralaisista. Heti ensimmäisen vuokrauksen yhteydessä havaittiin miksi: siivoojat olivat kuulemma keränneet kolme jätesäkillistä roskia kuuden päivän vuokrauksen jälkeen. Lisäksi huonekaluissa oli jäänteitä suihkutettavasta "serpentiinistä" jne. Toki kyseessä oli uusi vuosi, jolloin pientä juhlimista voi odottaakin, mutta silti.

Samojen vuokralaisten kanssa oli myös ongelmia lämpimän veden riittävyyden kanssa. Joillain (venäläisillä) on kuulemma tapana jättää suihku valumaan siksi aikaa kun menee saunaan, ja silloin lämmin vesi melko varmasti loppuu, jos sitä tehdään vain yösähköllä. Tämän vuoksi lämminvesivaraajaan lisättiin myös jatkuvan päiväkäytön kytkin, ja vuokralaisia ohjeistetaan erikseen sammuttamaan suihku saunaan mennessä.

Myös seuraavien vuokralaisten (sattumalta venäläisiä hekin) kanssa oli ongelmia, tällä kertaa vähän isompia ja osin omasta syystä. Vuokralaisten tullessa (keskellä yötä) oli 37 astetta pakkasta ja mökissä oli vain ilmalämpoöpumppu päällä. Lämpötila oli päässyt laskemaan n. 10 asteeseen, ja vuokralaiset alkoivat raivokkaasti lämmittää mökkiä takalla. Muuten hyvä, mutta kesäpelti oli auki, jolloin mökki ei lämpene kauhean tehokkaasti, sen sijaan hormi kuumenee vauhdilla. Tähän kun vielä yhdistetään paljastunut mökin rakentajan rakennusvirhe - teräshormi, jonka varoetäisyys on 100mm oli asennettu 50mm päähän kurkihirrestä ja lisäksi läpiviennin eristeitä oli liian vähän - on lopputulos arvattavissa: mökin kurkihirsi ja katto syttyivät palamaan. Palokunta sai onneksi palon nopeasti hallintaan, ja tuloksena oli vain n. 30KEUR remontti, jonka vakuutusyhtiö maksoi kokonaisuudessaan, eikä rakentajan kanssa tarvinnut ruveta riitelemään rakennusvirheestä (rakentaja maksoi omavastuun mukisematta). Mökki oli tosin pois vuokrakäytöstä koko hiihtolomasesongin, joten vuokratuloja jäi luultavasti jonkin verran saamatta. Nyt mökissä on hormi jonka varoetäisyys on vain 20mm ja vuokralaisille tarkat ohjeet kesäpellin asennosta.

Muiden vuokralaisten kanssa harmit ovat olleet pienempiä. Yksi oli halunnut lasten paistavan makkaraa ja vaahtokarkkeja varaavassa takassa (joka ei sovellu siihen lainkaan) ja valitti jälkikäteen kun ei ollut makkaratikkuja. Tämän vuokralaisen jäljiltä löytyikin sitten komeroon sullottu sijauspatja, jonka keskellä oli n. 5cm palanut reikä. Ilmeisesti sijauspatja oli laitettu lattialle istuma-alustaksi ja kekäle tms. oli sitten tippunut siihen. Jostain syystä tästä ei mainittu samalla kun valitettiin makkaratikuista. Yksi innokas kalastaja oli jättänyt pitkin rantoja eri paikkoihin kalanperskeitä, ja näitä koiramme sitten halukkaasti kävivät syömässä ja toivat myös meille riemuissaan löydöistään. Yksi oli piilottanut Apple-TV:n kaukosäätimen lapsiltaan, ja sitä jouduttiin sitten hieman etsiskelemään. Yksi oli onnistunut hajottamaan himmennettävän valon katkaisijan, joka oli kuulemma ihan itsekseen tippunut lattialle. Joku on myös pudottanut 4G-reititimen/WLAN-tukiaseman lattialle, koska yhden antennin muovikuori on hajonnut. Itse laite kuitenkin vielä toimii.

Valokatkaisijoiden kanssa on ollut muutenkin harmia. Mökissä on aika monta himmennettävää valoa, ja monet katkaisijat ovat mallia jossa painamalla valo sytytetään ja sammutetaan ja kiertämällä säädetään himmennystä. Jostain syystä pari katkaisijaa ei tahdo millään kestää, vaan painallus jää "jumiin". Koska eteisessä himmennys on ihan turha, vaihdettiin eteisin katkaisija jo tavalliseen katkaisijaan ilman himmennystoimintoa. Olohuoneessa himmennyksellekin on käyttöä, joten sinne täytynee yrittää löytää kestävämpi malli.

Mökin siivous ja kiinteistönhuolto on toiminut pääasiassa hyvin, joskin kerran siivooja oli pyynnöstä huolimatta jättänyt käydessään tarkistamatta lokakaivon täyttöasteen, ja kaivo täyttyi vuokralaisten aikana. Onneksi vuokralaiset olivat pian lähdössä, eikä asiasta seurannut suurempaa harmia (tämäkin tapahtui tietysti viikonloppuna, eikä Sotkamossa kukaan tarjoa lokahuollon päivystyspalvelua). Tämän jälkeen hommasin kaivoon langattoman hälyttimen, joka hälyttää sisällä jos kaivo on täyttymässä. Vuokralaisille on ohjeistettu ottaa yhteyttä jos laite hälyttää, ja siivoojankin on helpompi vilkaista tilanne kun ei tarvitse käydä kurkkimassa kaivoon. Muutaman kerran siivous on ollut hieman huolimatonta. Pari kertaa on jätehuolto jättänyt jäteastian tyhjentämättä ajallaan, toisella kerralla paikkasivat parin päivän päästä mutta toisella kertaa oli kuulemma mahdotonta tulla ennen kuin viikon päästä. Tämäkin sattui tietysti vuokralaisten aikana. Tien ja pihan auraukset ovat toimineet moitteettomasti.

Kokemuksista olen oppinut, että mökin pitäminen vuokrauskäytössä vaatii jatkuvaa pientä kehittämistä (ja luonnollisesti pikku korjauksia paljon useammin kuin pelkästään omassa käytössä). Jos mökillä ei voi itse käydä käytännössä joka vuokrauksen jälkeen, täytyy löytää toimija, joka voi hoitaa paitsi siivouksen, myös pieniä korjauksia ja esim. lämmitysten säätöjä. Monilla paikkakunnilla löytyykin esim. "mökkitalkkari"-palveluita. Meidän tapauksessamme siivousliike hoitaa rutiiniasiat ohjeiden mukaan, ja tarvittaessa pyydetään sitten erikseen sähkömies, putkimies, lukkoseppä, lumienpudottaja jne. Näissä tilanteissa mökin sijainnista lähellä taajamaa on selvästi oma hyötynsä.

Kokemusten perusteella mökille on mm. tehty nuotiopaikka pihalle järven rantaan ja paraikaa suunnitellaan lämmitysten ja lämminvesivaraajien muuttamista etäohjattaviksi. Mökillä on myös monessa eri tilassa netin kautta luettavia lämpö- ja kosteusmittareita. Lisäksi tarvitaan myös vuokralaisten ohjeistamista. Mökkikansiossa on printatut ohjeet suomeksi ja englanniksi, ja niistä on versiot myös netissä. Aina uuden vuokralaisen tullessa lähetän viestin, jossa toivotan tervetulleeksi ja lisäksi laitan linkin ohjeisiin ja suosituksen tutustua niihin. Lisäksi siivousliikkeelle on omat ohjesivut, joista voi varmistaa rutiinitoimenpiteiden ohjeet, esim. miten lvv:ia ja lämmityksiä kytketään päälle ja pois.

Seuraavassa osassa sitten käyttöasteesta, kannattavuudesta ja verotuksesta.

Loma-asunto (mökki) sijoituksena - 31.8.2018 20.34

Osa 2 vuokrakäyttöön valmistautuminen, vuokrauksen aloitus ja myyntikanavat

Kaupanteon yhteydessä tapasimme Lomarenkaan paikallisen edustajan, ja teimme sopimuksen vuokraamisesta Lomarenkaan kautta. Koska tarkoituksenamme oli viettää joulu itse mökillä, sovimme, että vuokraus alkaa joulun jälkeen. Näin meille jäi pari kuukautta aikaa “viimeistellä” mökki vuokrauskuntoon. Käydessään Lomarenkaan edustaja myös kuvasi mökin. Pienten tekstiviilausten jälkeen ilmoitus mökistä julkaistiin Lomarenkaan sivuilla.

Lomarengas hoitaa mökin markkinoinnin omilla sivuillaan, sopii asiakkaan kanssa ja hoitaa rahaliikenteen. Lisäksi, ainakin Sotkamossa missä on paljon vuokramökkejä, Lomarenkaan kautta saa järjestettyä myös liinavaatepalvelun sitä haluaville asiakkaille. Vastineeksi Lomarengas ottaa oman komissionsa vuokrahinnasta. Komissiota ei oteta muista palveluista, esim. loppusiivouksesta. Lomarengas veloittaa asiakkaalta erillisen varausmaksun ja loppuerän vuokrasta ja tilittää koko summan omistajalle viikon-kahden kuluessa vuokrauksen alkamisesta. Verotusmielessä kyse on nimenomaan komissiokaupasta, mistä lähemmin myöhemmin verotusta käsittelevässä osassa. Mikäli asiakas peruu varauksen ennen loppuerän maksua, ei Lomarengas tilitä mitään vaan pitää varausmaksun omana palkkionaan. Mökkiä voi käyttää itse tai vuokrata myös itse asiakkaille, mutta kaikki käyttö täytyy merkitä Lomarenkaan ylläpitämään varauskalenteriin päällekkäisbuukkausten välttämiseksi. 

Lomarenkaan lisäksi mökkiä päätettiin vuokrata myös suoraan, ja tätä varten laadittiin kotisivut, joilla on mökin esittely, tietoa lähialueen aktiviteeteistä, hinnasto, varauskalenteri ja yhteydenottolomake. Kesällä 2017 markkinointikanaviin lisättiin Nettimokki.com -palvelu, Atraveo.de/Tuivillas.com ja Tripadvisor. Myös muutamien Saksassa ja Sveitsissä toimivien, Suomeen erikoistuneiden matkatoimistojen kanssa käytiin keskusteluja, mutta loppujen lopuksi mikään niistä ei halunnut ryhtyä yhteistyöhön. Useampia myyntikanavia käytettäessä on tärkeää, että vain yksi on sellainen, joka voi hyväksyä varaukset suoraan. Koska Lomarenkaalla sen ainoa vaihtoehto, toimii homma siten, että varaus merkitään aina Lomarenkaan kalenteriin, ja sen lisäksi Nettimökin kalenteriin ja omaan google-kalenteriin, josta se päivittyy automaattisesti kotisivuille, Atraveoon ja Tripadvisoriin. Kotisivujen, Nettimökin, Atraveon ja Tripadvisorin kautta tulevat varauspyynöt vahvistetaan aina vuokralaisille erikseen, ennen kuin niistä tulee sitovia.

Nettimökki on vain markkinointikanava, se ei hoida varauksia eikä maksuliikennettä. Palvelussa on kiinteä vuosimaksu. Atraveo ja Tripadvisor hoitavat myös maksuliikenteen ja perivät oman komissionsa. Tripadvisorin kautta ei ole tullut vielä yhtään asiakasta, joten sen käytännön toiminnasta ei ole kokemuksia. Atraveo perii asiakkailta myös erikseen varausmaksun ja loppuerän, mutta vähentää oman palkkionsa varausmaksusta ja tilittää erotuksen heti, ja loppuerän kokonaisuudessaan kolme päivää vuokrauksen alkamisesta. Atraveon nettisivuilla on ajoittain ollut pieniä ongelmia, mutta muuten heidän toimintansa on saksalaisen täsmällistä.

Mökin hinnoittelu sovittiin Lomarenkaan kanssa heidän ehdotuksensa pohjalta. Lähtökohtana on viikkohinta, joka vaihtelee sesongeittain. Tästä Lomarengas laskee oman laskutapansa mukaisesti lyhyempien vuokrausjaksojen hinnat siten, että yhden päivän hinta on sitä kalliimpi, mitä lyhyemmästä jaksosta on kyse. Viikkoa pidemmille jaksoille “lisäpäivät” ovat käytännössä samanhintaiset (seitsemäsosa viikkohinnasta). Samaa hinnoittelua on noudatettu kaikissa myyntikanavissa. Tämä on myös osaltaan rajannut joitain mahdollisia myyntikanavia pois, mm. Booking.com:ia ja AirBnB:tä tutkittiin, mutta niiden hinnoittelurakenne ei ollut riittävän joustava. Lisäksi joitain toimijoita rajattiin pois koska kalenterin automaattinen päivittäminen google-kalenterista ei ollut mahdollista. Nettimökki-palvelun lisäksi tutkin Huvila.net:iä mutta heidän sivunsa ovat mielestäni alkeelliset ja vuokrattavia mökkejä on vain noin 40% Nettimökin määrästä, joten päätin jättää sen väliin. Myös uusia vastaavia palveluja on perustettu, mutta nekin ovat toistaiseksi liian pieniä. Lomarenkaan lisäksi keskusteluja käytiin paikallisen vastaavan toimijan kanssa, mutta yhteistyötä ei aloitettu.

Itse mökin varustelu vuokrakäyttöön oli suhteellisen yksinkertaista, koska mökki oli valmiiksi kalustettu ja hyvin varusteltu. Lukitusta piti muuttaa sen verran, että omaan käyttöön jääviin varastoon ja autotalleihin ei pääse samoilla avaimilla kuin muihin tiloihin. Avaintenhallintaan voisi käyttää Vuokatissa olevaa avainpalvelua, mutta päädyttiin sijoittamaan oven viereen numerolukollinen avainsäilö, josta vuokralaiset saavat avaimet käyttöönsä kaikkina vuorokaudenaikoina. Toiset avaimet ovat sisällä, ja vuokralaisia ohjeistetaan käyttämään säilössä olevia avaimia vain sisään menoon ja jättämään ne sen jälkeen säilöön vara-avaimiksi. Säilön avaimia voivat tarvittaessa käyttää myös sähkömiehet, putkimiehet jne. Myös siivousliikkeellä ja vartiointiliikkeellä on omat avaimet, ja siivousliikkeen avaimilla pääsee myös varastoon ja talleihin.

Ennen vuokrauksen aloittamista mökkiin asennettiin hälytysjärjestelmä ja ilmalämpöpumppu. Hälytysjärjestelmä on etäohjattava ja hälytykset menevät vartiointiliikkeeseen. Myös ilmalämpöpumppu on periaatteessa etäohjattava, mutta käytännössä etäohjaus ei juurikaan toimi. Myöhemmin harkittiin Optiwatti-palvelun käyttöönottoa, mutta koska ilmalämpöpumpussa on radiotaajuuksilla toimiva kauko-ohjain, ei sen ohjaaminen Optiwatin kautta ole mahdollista, ei Optiwattiakaan otettu käyttöön (Optiwatti on järjestelmä/palvelu, jolla voidaan ohjata koko kiinteistön lämmitystä etänä, ja joka tarvittaessa optimoi mm. lämmityksen ja lämminvesivaraajan käyttöä pörssisähkön hinnan mukaan). Sähkösopimus tehtiin aluksi pörssihintaisena, mutta vaihdettiin myöhemmin markkinatilanteen muututtua aikasähköksi. Jätehuollosta sovittiin siten, että jäteastia tyhjennetään vain tilauksesta. Tien talvikunnossapito hoituu tiekunnan kautta, pihan aurauksesta sovittiin saman urakoitsijan kanssa. Hankittiin polttopuita, nettiyhteys, sekä erilaisia kalusteita, tarvikkeita ja sisustuselementtejä. Myöhemmin ensimmäisten vuokralaiskokemusten perusteella sähköistykseen tehtiin pieniä muutoksia, mm. lisättiin katkaisija jolla lämminvesivaraajan saa kytkettyä jatkuvalle käytölle (aiemmin oli vain yökäyttö ja tilapäinen päiväkäyttö). 

Seuraavassa osassa käytännön hankaluuksista vuokralaisten kanssa ja mökin käytännön asioiden hoidosta.

Osakesäästötili tul(l)ee vihdoin Suomeenkin - 30.8.2018 13.20

Alangolla kirjoitti:

Sipilä sanoi tiedotustilaisuudessa, että kun 50k€ tulee täyteen lisäsijoituksia ei voi tehdä, mutta tilille sijoitetut varat saavat jäädä kasvamaan. Näin ainakin käsitin, tämä varmasti tarkentuu vielä.

Mitähän sitten, jos lataa tilin täyteen (50K) ja vuoden päästä sijoitusten arvo onkin vain 40K? Saako sijoittaa lisää?

Verotus - 29.8.2018 17.52

Ei sillä ole verovuoden sisällä mitään väliä missä "järjestyksessä" vähennetään. Esimerkissäsi:

2000 - 2000 - 500 = -500 

ja toisaalta

2000 - 500 - 2000 = -500

eli joka tapauksessa 500 jää tappiota vähennettäväksi tulevina vuosina. Jos tappioita kertyy useammilta vuosilta, käytetään ensin vanhimmat (jotka eivät ole vielä vanhentuneet)

Osakesäästötili tul(l)ee vihdoin Suomeenkin - 29.8.2018 13.17

Sinänsä on helppo ymmärtää miksi tuollainen yläraja on otettu keskusteluihin: on paljon helpompi myydä SDP:lle (ja sitä lähellä oleville tahoille) ajatus jossa on joku yläraja. Jos ylärajaa ei ole, järjestelystä pääsevät hyötymään kansan syvien rivien lisäksi varakkaat (ja) ammattisijoittajat, ja se taas varmuudella herättää sitä enemmän närää mitä enemmän vasemmalle mennään.

Järjestelyyn liittyy toki paljon täälläkin esille nostettuja käytännön ongelmia, ja on vaikea sanoa missä määrin niihin on jo mietitty ratkaisuja. Mutta jos ne voidaan ratkaista järkevästi, niin kyllähän ylärajallinenkin tili hyödyttää niitä joita sen halutaankin hyödyttävän: tuularipiensijoittajia. Yhtä selvää on että se ei miellytä suurta osaa palstan aktiiveista, mutta eipä se ole hallituksen tarkoituskaan.