FinnishDGI kirjoitti:

hauturi kirjoitti:

 Muistan kuulleeni/nähneeni pari päinvastaista sitaattia. Simo Vuorilehto sanoi kerran Nokian henkilöstötilaisuudessa, että hänen mielestään yrityksen kannattaa maksaa paljon veroja (tarkoittaen että silloin jää paljon omaankin kassaan). Samoin Leif Segerstam totesi kerran jossain lehtijutussa suunnilleen niin, ettei hänen mielestään ole ollenkaan paha maksaa kuusinumeroinen summa tuloveroja vuodessa, koska silloin jää väkisinkin kuusinumeroinen summa myös omaan käyttöön.

Ennen kuin innostuu kuitenkaan liikaa, kannattaa muistaa, että yritys saattaa tehdä (tai tarkoituksella paisutella) kirjanpidollista voittoa niinkin merkittävästi esim. tase arvoja muuttamalla, että verojen maksuun pitää ottaa velkaa, kun kassavirtapohjainen tulos ei siihen siitä. Tosin suurempi ongelma "suuressa maailmassa" kuin Suomessa. Eli ei automaattisesti jää omaan käyttöön kuusinumeroista summaa.

Varmasti näinkin, Segerstamin esimerkki tosin koski ihan palkansaajan tuloveroa, ja sen kanssa tuollaista ei käsittääkseni kauheasti voi tapahtua.

Velho kirjoitti:

Miten iso tuo umpisäiliö on?  Meinaan jos vuokralaisilla on ollut tapa jättää vesi juoksemaan saunomisen ajaksi. Vai onko erillisviemäröinti siten että harmaat vedet menevät johonkin suodatuskäsittelyyn tontilla, ja vain wc-vedet umpisäiliöön?

Kymmenen kuution säiliö, johon menee mökistä kaikki vedet, sekä harmaat että mustat.

Rantasaunalla on erillinen suodatus harmaille vesille, siellä ei ole vessaa.

Velho kirjoitti:

Säätämisen määrä vaikuttaa suurelta. Tuntemani mökkivuokraajat ovatkin usein olleet sellaisia, jotka ovat rakentaneet vuokramökkinsä omille maille lähelle asuinpaikkaansa. Bisneksenä ei ole kovin kummoista johtuen sesongin lyhyydestä, mutta jos mökki olisi muutenkin, niin siinä tapauksessa saa tuottoa pääomalle josta muuten olisi vaan kuluja. Useimmat eivät vaan halua omaa mökkiä vuokrata erinäisistä syistä. Itsellenikin se tuntuisi vieraalta ajatukselta. Pikemmin voisi luopua omasta ja pelkästään vuokrata itse, se olisi luultavasti taloudellisesti järkevämpi yhtälö.

Säätämisen määrä on alussa suuri, mutta pienenee kun saa systeemit kuntoon ja yhteistyökumppanien kanssa homma rupeaa toimimaan. Me käytimme erilaisia vuokramökkejä reilut 20 vuotta, ennen kuin päädyimme tähän. Oman mökin vuokraaminen ei ehkä tunnu niin vaikealta, kun sen on alusta saakka suunnitellut niin. Varmaan jollain suvun perintömökillä jonka vaari on omin käsin rakentanut tilanne voisi olla toinen.

Osa 2 vuokrakäyttöön valmistautuminen, vuokrauksen aloitus ja myyntikanavat

Kaupanteon yhteydessä tapasimme Lomarenkaan paikallisen edustajan, ja teimme sopimuksen vuokraamisesta Lomarenkaan kautta. Koska tarkoituksenamme oli viettää joulu itse mökillä, sovimme, että vuokraus alkaa joulun jälkeen. Näin meille jäi pari kuukautta aikaa “viimeistellä” mökki vuokrauskuntoon. Käydessään Lomarenkaan edustaja myös kuvasi mökin. Pienten tekstiviilausten jälkeen ilmoitus mökistä julkaistiin Lomarenkaan sivuilla.

Lomarengas hoitaa mökin markkinoinnin omilla sivuillaan, sopii asiakkaan kanssa ja hoitaa rahaliikenteen. Lisäksi, ainakin Sotkamossa missä on paljon vuokramökkejä, Lomarenkaan kautta saa järjestettyä myös liinavaatepalvelun sitä haluaville asiakkaille. Vastineeksi Lomarengas ottaa oman komissionsa vuokrahinnasta. Komissiota ei oteta muista palveluista, esim. loppusiivouksesta. Lomarengas veloittaa asiakkaalta erillisen varausmaksun ja loppuerän vuokrasta ja tilittää koko summan omistajalle viikon-kahden kuluessa vuokrauksen alkamisesta. Verotusmielessä kyse on nimenomaan komissiokaupasta, mistä lähemmin myöhemmin verotusta käsittelevässä osassa. Mikäli asiakas peruu varauksen ennen loppuerän maksua, ei Lomarengas tilitä mitään vaan pitää varausmaksun omana palkkionaan. Mökkiä voi käyttää itse tai vuokrata myös itse asiakkaille, mutta kaikki käyttö täytyy merkitä Lomarenkaan ylläpitämään varauskalenteriin päällekkäisbuukkausten välttämiseksi. 

Lomarenkaan lisäksi mökkiä päätettiin vuokrata myös suoraan, ja tätä varten laadittiin kotisivut, joilla on mökin esittely, tietoa lähialueen aktiviteeteistä, hinnasto, varauskalenteri ja yhteydenottolomake. Kesällä 2017 markkinointikanaviin lisättiin Nettimokki.com -palvelu, Atraveo.de/Tuivillas.com ja Tripadvisor. Myös muutamien Saksassa ja Sveitsissä toimivien, Suomeen erikoistuneiden matkatoimistojen kanssa käytiin keskusteluja, mutta loppujen lopuksi mikään niistä ei halunnut ryhtyä yhteistyöhön. Useampia myyntikanavia käytettäessä on tärkeää, että vain yksi on sellainen, joka voi hyväksyä varaukset suoraan. Koska Lomarenkaalla sen ainoa vaihtoehto, toimii homma siten, että varaus merkitään aina Lomarenkaan kalenteriin, ja sen lisäksi Nettimökin kalenteriin ja omaan google-kalenteriin, josta se päivittyy automaattisesti kotisivuille, Atraveoon ja Tripadvisoriin. Kotisivujen, Nettimökin, Atraveon ja Tripadvisorin kautta tulevat varauspyynöt vahvistetaan aina vuokralaisille erikseen, ennen kuin niistä tulee sitovia.

Nettimökki on vain markkinointikanava, se ei hoida varauksia eikä maksuliikennettä. Palvelussa on kiinteä vuosimaksu. Atraveo ja Tripadvisor hoitavat myös maksuliikenteen ja perivät oman komissionsa. Tripadvisorin kautta ei ole tullut vielä yhtään asiakasta, joten sen käytännön toiminnasta ei ole kokemuksia. Atraveo perii asiakkailta myös erikseen varausmaksun ja loppuerän, mutta vähentää oman palkkionsa varausmaksusta ja tilittää erotuksen heti, ja loppuerän kokonaisuudessaan kolme päivää vuokrauksen alkamisesta. Atraveon nettisivuilla on ajoittain ollut pieniä ongelmia, mutta muuten heidän toimintansa on saksalaisen täsmällistä.

Mökin hinnoittelu sovittiin Lomarenkaan kanssa heidän ehdotuksensa pohjalta. Lähtökohtana on viikkohinta, joka vaihtelee sesongeittain. Tästä Lomarengas laskee oman laskutapansa mukaisesti lyhyempien vuokrausjaksojen hinnat siten, että yhden päivän hinta on sitä kalliimpi, mitä lyhyemmästä jaksosta on kyse. Viikkoa pidemmille jaksoille “lisäpäivät” ovat käytännössä samanhintaiset (seitsemäsosa viikkohinnasta). Samaa hinnoittelua on noudatettu kaikissa myyntikanavissa. Tämä on myös osaltaan rajannut joitain mahdollisia myyntikanavia pois, mm. Booking.com:ia ja AirBnB:tä tutkittiin, mutta niiden hinnoittelurakenne ei ollut riittävän joustava. Lisäksi joitain toimijoita rajattiin pois koska kalenterin automaattinen päivittäminen google-kalenterista ei ollut mahdollista. Nettimökki-palvelun lisäksi tutkin Huvila.net:iä mutta heidän sivunsa ovat mielestäni alkeelliset ja vuokrattavia mökkejä on vain noin 40% Nettimökin määrästä, joten päätin jättää sen väliin. Myös uusia vastaavia palveluja on perustettu, mutta nekin ovat toistaiseksi liian pieniä. Lomarenkaan lisäksi keskusteluja käytiin paikallisen vastaavan toimijan kanssa, mutta yhteistyötä ei aloitettu.

Itse mökin varustelu vuokrakäyttöön oli suhteellisen yksinkertaista, koska mökki oli valmiiksi kalustettu ja hyvin varusteltu. Lukitusta piti muuttaa sen verran, että omaan käyttöön jääviin varastoon ja autotalleihin ei pääse samoilla avaimilla kuin muihin tiloihin. Avaintenhallintaan voisi käyttää Vuokatissa olevaa avainpalvelua, mutta päädyttiin sijoittamaan oven viereen numerolukollinen avainsäilö, josta vuokralaiset saavat avaimet käyttöönsä kaikkina vuorokaudenaikoina. Toiset avaimet ovat sisällä, ja vuokralaisia ohjeistetaan käyttämään säilössä olevia avaimia vain sisään menoon ja jättämään ne sen jälkeen säilöön vara-avaimiksi. Säilön avaimia voivat tarvittaessa käyttää myös sähkömiehet, putkimiehet jne. Myös siivousliikkeellä ja vartiointiliikkeellä on omat avaimet, ja siivousliikkeen avaimilla pääsee myös varastoon ja talleihin.

Ennen vuokrauksen aloittamista mökkiin asennettiin hälytysjärjestelmä ja ilmalämpöpumppu. Hälytysjärjestelmä on etäohjattava ja hälytykset menevät vartiointiliikkeeseen. Myös ilmalämpöpumppu on periaatteessa etäohjattava, mutta käytännössä etäohjaus ei juurikaan toimi. Myöhemmin harkittiin Optiwatti-palvelun käyttöönottoa, mutta koska ilmalämpöpumpussa on radiotaajuuksilla toimiva kauko-ohjain, ei sen ohjaaminen Optiwatin kautta ole mahdollista, ei Optiwattiakaan otettu käyttöön (Optiwatti on järjestelmä/palvelu, jolla voidaan ohjata koko kiinteistön lämmitystä etänä, ja joka tarvittaessa optimoi mm. lämmityksen ja lämminvesivaraajan käyttöä pörssisähkön hinnan mukaan). Sähkösopimus tehtiin aluksi pörssihintaisena, mutta vaihdettiin myöhemmin markkinatilanteen muututtua aikasähköksi. Jätehuollosta sovittiin siten, että jäteastia tyhjennetään vain tilauksesta. Tien talvikunnossapito hoituu tiekunnan kautta, pihan aurauksesta sovittiin saman urakoitsijan kanssa. Hankittiin polttopuita, nettiyhteys, sekä erilaisia kalusteita, tarvikkeita ja sisustuselementtejä. Myöhemmin ensimmäisten vuokralaiskokemusten perusteella sähköistykseen tehtiin pieniä muutoksia, mm. lisättiin katkaisija jolla lämminvesivaraajan saa kytkettyä jatkuvalle käytölle (aiemmin oli vain yökäyttö ja tilapäinen päiväkäyttö). 

Seuraavassa osassa käytännön hankaluuksista vuokralaisten kanssa ja mökin käytännön asioiden hoidosta.

Ei sillä ole verovuoden sisällä mitään väliä missä "järjestyksessä" vähennetään. Esimerkissäsi:

2000 - 2000 - 500 = -500 

ja toisaalta

2000 - 500 - 2000 = -500

eli joka tapauksessa 500 jää tappiota vähennettäväksi tulevina vuosina. Jos tappioita kertyy useammilta vuosilta, käytetään ensin vanhimmat (jotka eivät ole vielä vanhentuneet)