Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Sivu:

Sivut

Käyttäjän RiverD kuva
Liittynyt: 31.3.2015, 11:34
Viestejä: 14

Olen tässä metsästämässä lainatarjousta ensimmäiselle sijoitusasunnolleni. Oma omistusasunto on ostettu vuosi sitten. Tuli pienenä yllätyksenä, että sijoitusasuntoon laina-ajat ovat paljon lyhyempiä kuin omistusasuntoon. Osuuspankista tarjottiin laina-ajaksi 15v maksimissaan. Tuolla laina-ajalla en mitenkään saa yhtälöä toimimaan, sillä kassavirta jäisi negatiiviseksi joka kuukausi. Nordeasta tarjottiin 20v laina-aikaa maksimissaan. Tuollakin yhtälöllä tekee tiukkaa. Seuraavana vuorossa Danske.. 

Onko teillä muilla kuinka pitkät laina-ajat sijoitusasunnoissa? Onko suosituksia pankeista, että mistä lainaa kannattaisi lähteä kyselemään ylipäätään?  

Kohdemarkkinaksi olen valinnut Helsingin keskustan pienet yksiöt, kun se on ainut markkina minkä päälle ymmärrän. Alhaisen yieldin markkina ja tekee tiukkaa löytää hyvää kohdetta, joka pyörisi ns. Omillaan. Tuotto-odotus ei korkealla ja makroriski korkojen noususta. Vuokratason laskua en näe tapahtuvan enkä sitä myötä merkittävää riskiä hintojen alennukseen.. 

Kiitos!

Käyttäjän mattmillen kuva
Liittynyt: 20.3.2017, 19:00
Viestejä: 29

Omistan asunnon taloyhtiössä jossa on kolmasosa (noin 1000 kerrosneliötä) käyttämätöntä rakennusoikeutta eli käytännössä yksi kolmesta rapusta on jätetty aikanaan rakentamatta. Talo on 80-luvun neukkukuutio kaupungin vuokratontilla ja sen vuokrasopimus päättyy joskus 2040-luvulla. Kaavan perusteella myös autopaikoille pitäisi löytyä tilat, ne ovat nykyään metsää. Asunnon sijainti on hyvä, joten kysyntää vuokralaisille pitäisi olla jatkossakin - alueella rakennetaan 20 neliön yksiöitä 100ke velattomalla hinnalla.

Kysymys kuuluu, miten tätä rakennusoikeutta voisi hyödyntää tulevissa remonteissa (putket, katto, julkisivu)? Miten tälle voisi lähteä laskemaan arvoa?

Käyttäjän Tuisku kuva
Liittynyt: 2.2.2018, 01:34
Viestejä: 1

Onkohan kellään kokemusta Saksasta ja Kölnistä?
140 vuotta sitten valmistunut rakennus, 7 kerrosta. Arvo on mukamas 1,4 miljoonaa euroa. Oma arvio on ainakin tuplat, mutta kysytään viisaammilta.
(Kyse on tyttöystäväni perinnöstä, en saa, enkä halua senttiäkään siitä).

Käyttäjän _TS_ kuva
Liittynyt: 2.9.2016, 08:01
Viestejä: 25

RiverD:

Minulla on yksi sijoitusasunto, pieni kaksio, ihan kokeilun vuoksi hankittu. En ole erityisesti tästä nauttinut, mutta menee se siinä sivussa ihan mainiosti. Sama vuokralainen ollut nyt sen muutaman vuoden ja mitään kummempaa vaivaa tästä ei ole minulle ollut. Laina-aika minulla on 25 vuotta ja lainoitusastekin taisi olla peräti yli 90 %. Omaisuutta on toki pantattu taakse kuten olettaa saattaa. Vuokra kattaa mainiosti niin vastikkeen, lyhennyksen kuin verotkin. ROE on siis kunnossa. Asunto on ostettu muutama vuosi sitten, joten liekö  lieat kiristyneet vai kokeeko pankki sinussa erityistä riskiä en osaa sanoa. Minulla laina on otettu yhdestä jo mainitsemistasi pankeista. Asunto sijaitsee pääkaupunkiseudun ulkopuolella yhdessä isoimmista kaupungeista.

Onnea matkaan. Minulla asunto on heikoiten tuottava sijoitukseni huolimatta poskettomasta vivusta ja kaiken lisäksi koen riskit hankalasti hallittaviksi. Siitä huolimatta sijainti, sijainti ja blaablaablaa eli hyvältä paikalta, hyvänkokoinen taloyhtiö, kaikki isot peruskorjaukset tehty ja hyvä pitkäaikainen vuokralainen, niin ei kai se asuntokaan niin huono sijoituskohde sitten ole.

 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 350
_TS_ kirjoitti:

Minulla on yksi sijoitusasunto, pieni kaksio, ihan kokeilun vuoksi hankittu. En ole erityisesti tästä nauttinut, mutta menee se siinä sivussa ihan mainiosti. Sama vuokralainen ollut nyt sen muutaman vuoden ja mitään kummempaa vaivaa tästä ei ole minulle ollut. Laina-aika minulla on 25 vuotta ja lainoitusastekin taisi olla peräti yli 90 %. Omaisuutta on toki pantattu taakse kuten olettaa saattaa. Vuokra kattaa mainiosti niin vastikkeen, lyhennyksen kuin verotkin. ROE on siis kunnossa. Asunto on ostettu muutama vuosi sitten, joten liekö  lieat kiristyneet vai kokeeko pankki sinussa erityistä riskiä en osaa sanoa.

Nykyään jo FiVan ohjeet maksimiluototussuhteesta estävät yli 90% lainoitusasteen (pl. ensiasunto, jossa maksimi on 95%, sekä tietyt erityistapaukset). Tämä on pankeille pakottava säädös, vaikka sitä käytännössä joskus kierretäänkin esim. rahoittamalla osa vakuudettomalla kulutusluotolla.

Käyttäjän _TS_ kuva
Liittynyt: 2.9.2016, 08:01
Viestejä: 25
hauturi kirjoitti:
_TS_ kirjoitti:

Minulla on yksi sijoitusasunto, pieni kaksio, ihan kokeilun vuoksi hankittu. En ole erityisesti tästä nauttinut, mutta menee se siinä sivussa ihan mainiosti. Sama vuokralainen ollut nyt sen muutaman vuoden ja mitään kummempaa vaivaa tästä ei ole minulle ollut. Laina-aika minulla on 25 vuotta ja lainoitusastekin taisi olla peräti yli 90 %. Omaisuutta on toki pantattu taakse kuten olettaa saattaa. Vuokra kattaa mainiosti niin vastikkeen, lyhennyksen kuin verotkin. ROE on siis kunnossa. Asunto on ostettu muutama vuosi sitten, joten liekö  lieat kiristyneet vai kokeeko pankki sinussa erityistä riskiä en osaa sanoa.

Nykyään jo FiVan ohjeet maksimiluototussuhteesta estävät yli 90% lainoitusasteen (pl. ensiasunto, jossa maksimi on 95%, sekä tietyt erityistapaukset). Tämä on pankeille pakottava säädös, vaikka sitä käytännössä joskus kierretäänkin esim. rahoittamalla osa vakuudettomalla kulutusluotolla.

Näinhän tuo varmasti nykyään on. Pääviesti oli 25 vuoden laina-aika ja se, ettei asunto ainakaan mulle mikään lottovoitto ole huolimatta korkeasta oman pääoman tuotosta. Mielestäni riskit ja sen eteen nähty vaiva turhan korkeita.

Käyttäjän jpkl kuva
Liittynyt: 27.6.2014, 21:53
Viestejä: 89
hauturi kirjoitti:
 

Nykyään jo FiVan ohjeet maksimiluototussuhteesta estävät yli 90% lainoitusasteen (pl. ensiasunto, jossa maksimi on 95%, sekä tietyt erityistapaukset). Tämä on pankeille pakottava säädös, vaikka sitä käytännössä joskus kierretäänkin esim. rahoittamalla osa vakuudettomalla kulutusluotolla.

Ei yli mutta tasan 90% vivulla juuri laina sijoitusasunnolle Nordeasta....ihan vaan nice to know.

Käyttäjän Nagamorich kuva
Liittynyt: 28.9.2015, 18:58
Viestejä: 63

Pidemmän aikaa tutkinut asuntosijoittamista. Luonnollisesti suuri velkavipu lisää sekä tuottoja, että riskiä.

Kun sijoittaa pitkällä aikajänteellä ja ymmärtää korkoakorolle-effektin voiman, niin haluaisi mahdollisimman aikaisessa vaiheessa mahdollisimman paljon pääomaa kiertoon. Käsittääkseni reilusti vierasta pääomaa käyttäessä kaiketi riskit koostuvat pääosin korko- ja vakuusarvojen muutoksista. Asunnoissa ei juurikaan taida margincallit napsahdella, joten vipu kestää volateettiä paremmin vrt. osakesijoitukset.

Tuoreena asuntovelallisena arvelluttaa ottaa kovin suuria (asunto)sijoituslainoja, koska nykyiselläänkin velkaa on ainakin 4 kertaa nettovuositulojen verran. Omaan pääomaan suhteutettuna kerroin on vielä suurempi.

Samoin epäilyksiä herättää markkinatilanne. Jos kokeneet sijoittajat eivät tahdo löytää kelpoja kohteita, kuinka aloittelija siihen kykenee.

Kuinka jengi on näitä riskejä hallinnut ja minkälaista ajatusta muilla on aiheesta (oma asunto/ suuri velka vrt netto-omaisuus/asuntosijoittamisen aloittaminen)?

Käyttäjän Casteliero kuva
Liittynyt: 4.3.2016, 20:21
Viestejä: 243

Itse ostin juuri pari sijoituskaksiota, kun piti saada kryptovoitot johonkin turvallisempaan tuottamaan. Molemmat on uusiotuotantoa ja viereisissä taloissa. Alue on kehittyvä ja yliopistot jne. vieressä, eli vuokramarkkinat pitäisi olla kunnossa. 

Toisen maksoin täysin käteisellä velattoman myyntihinnan ja toimii ikäänkuin pankkina ja rahan säilytyksenä. Olen tästä asunnosta valmis luopumaan tarvittaessa hyvinkin kevyin perustein tulevaisuudessa.

Toisesta maksoin vaan myyntihinnan ja makselen vuokratuotoilla taloyhtiön lainaa. Tämä laina on tuloutettu, eli saan rahoitusvastikkeen vähennettyä vuokratuotoista. Tämä malli voi RiverD esimerkiksi toimia sinullakin, jos pankit ei tarjoa hyvää lainaa. Tätä asuntoa on tarkoitus pitää pidempään ja mahdollisesti tulevaisuudessa tulee intressejä viettää talvet ulkomailla, niin käyn asumassa siinä sen pari vuotta (kesät) ja saan myytyä sen sitten voitot verottomana. Tulevaisuudessa tälle on myös muuta käyttöä lähipiirissä.

Vuokratuotto noissa ei ihan älytön ole, menee aika alarajoilla, mutta uudessa ei ole remonttien riskiä tai muita isompia ylläreitä. Muutenkin enempi tarkoitus toimia arvon säilyttäjänä ja vuokratuotoilla tarkoitus pienentää omia kuukausimenoja, otetaan ne nousut ja tuotot sitten muilta markkinoilta.

Käyttäjän Nagamorich kuva
Liittynyt: 28.9.2015, 18:58
Viestejä: 63
Casteliero kirjoitti:

Itse ostin juuri pari sijoituskaksiota, kun piti saada kryptovoitot johonkin turvallisempaan tuottamaan. Molemmat on uusiotuotantoa ja viereisissä taloissa. Alue on kehittyvä ja yliopistot jne. vieressä, eli vuokramarkkinat pitäisi olla kunnossa.

...

Vuokratuotto noissa ei ihan älytön ole, menee aika alarajoilla, mutta uudessa ei ole remonttien riskiä tai muita isompia ylläreitä. Muutenkin enempi tarkoitus toimia arvon säilyttäjänä ja vuokratuotoilla tarkoitus pienentää omia kuukausimenoja, otetaan ne nousut ja tuotot sitten muilta markkinoilta.

 

Sinullahan on erinomainen tilanne. Mitä pidät vuokratuoton alarajana?

Käyttäjän Casteliero kuva
Liittynyt: 4.3.2016, 20:21
Viestejä: 243

4% oon tällä hetkellä noiden kanssa ihan tyytyväinen. Menee yleisten suositusten alarajalle tai jopa alle kuitenkin.

Käyttäjän Harri Holderi kuva
Liittynyt: 7.1.2018, 14:21
Viestejä: 29

Taitaa olla aika myydä oma kämppä alta ja muuttaa vuokralle. Hieman on kauhulla saanut seurata tilanteita missä uuteen taloon tulee ulkomailla asuvien sijoittajien rahaa sisään puolet talon kaksioista, kukaan ei käy tarkistamassa asuntojen räikeitä rakennusvirheitä ja ikkunousta puuttuvat tiivisteet ja olemattomat kaadot jäävät korjaamatta.

Pitäkäähän veikot omaisuudesta huolta, maksakaa hallituksen PJ:lle hyvä palkkio älkääkä säästäkö isännöintifirmassa. Liian montaa 10-20v vanhaa kohdetta on tullut käytyä katsomassa missä asunto on homeessa kun asukasta ei ole haitannut että mekaaninen ilmanvaihto on soosina ja talonyhtiö ei tarkistuta "asukkaan vastuulla" olevia toimenpiteitä kuten filttereiden puhdistuksia tai talvikennon vaihtamista.

Ainoan kerran kun oon meinannut kävellä kokouksesta ulos oli talonyhtiössä jossa Eirassa asuva asuntosijoittaja tuli paikalle vain varmistamaan että kokous ei vahingossakaan nosta hallituksen palkkioita, muistakaa että muut asukkaat/omistajat ovat omaisuutenne vihollisia.

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 121
Casteliero kirjoitti:

Toisesta maksoin vaan myyntihinnan ja makselen vuokratuotoilla taloyhtiön lainaa. Tämä laina on tuloutettu, eli saan rahoitusvastikkeen vähennettyä vuokratuotoista. Tämä malli voi RiverD esimerkiksi toimia sinullakin, jos pankit ei tarjoa hyvää lainaa.

Tassa kannattaa myos miettia riskeja - korkean yhtiolainan yhtioissa saa kohteen pienemmalla omarahoituksella / henkilokohtaisella lainalla, mika voi houkutella yhtioon vahan heikompiakin sijoittajia tai vaihtoehtoisesti yhdella sijoittajalla voi olla iso osa koko yhtiosta. Vaikka omat sijoitukset olisivatkin kunnossa, muiden ongelmista voi tulla myos omia, jos muut eivat hoida yhtiolainavelvoitteitaan. Enta jos osakekannasta iso osa on asuntorahastolla, josta sijoittajat haluavat rahansa ulos, ja rahaston on pakko myyda?

Uudiskohteessa on hyva arvioida, onko yleensa korkeampi velaton hinta sopiva suhteessa samalla alueella oleviin vanhoihin yhtioihin. Omassa kohdekaupungissani en ole viela yhtaan hyvahintaista uudiskohdetta loytanyt, mutta muualla niita voi toki olla.

Pankeissa aletaan kiinnittaa kassavirtaan ja omarahoitukseen enemman huomiota. Omassa pankissani kysymykset ovat huomattavasti yksityiskohtaisempia kuin vuosi sitten, ja yhtiolainaosuuden maara kohteessa vaikuttaa myos lainapaatokseen, jos hakee lainaa omiin nimiin.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 350
Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:

yhtiolainaosuuden maara kohteessa vaikuttaa myos lainapaatokseen, jos hakee lainaa omiin nimiin.

Tämä on aika luonnollista, ja osin myös FiVan sääntelyn (maksimiluototussuhde) edellyttämää.

Käyttäjän jarree kuva
Liittynyt: 30.7.2014, 20:05
Viestejä: 49

Kuuntelin yle MOT:n ohjelmaa Lotta Svärd säätiöstä (https://yle.fi/aihe/artikkeli/2018/02/26/vain-murto-osa-upporikkaan-lott...) ja siinä mainittiin 80 miljoonan omaisuudesta joka on lähinnä asunnoissa. Heräsi kysymys onko sille jokin syy, että säätiöiden omaisuus tuntuu olevan usein juuri kiinteistöissä ja nimenomaan sijoitusasunnoissa? Onko (yleishyödyllisten) säätiöiden verovapaus tekijä, joka ohjaa jotenkin varat juuri asuntoihin esim osakkeiden sijaan?

Käyttäjän NickHalden kuva
Liittynyt: 2.5.2018, 22:10
Viestejä: 7

Mielessä pyörinyt sijoitusasunnon hankinta. Tein alustavia laskelmia asuntosalkunrakentajat.fi:n laskurilla ja vaikka miten numeroita pyörittelen niin saan negatiivisen kassavirran ja noin 4,9% tuoton. Onko tuo 4,9% uudiskohteelle kohtalainen tuotto ? Käsittääkseni tuotto on uudiskohteissa alhaisempi vrt. vanhempi kämppä. Kassavirta kääntyy kyllä nousuun jos lisään omaa pääomaa ja otan vähemmän velkaa mutta oman pääoman tuottohan siinä kärsii. Asunto alueelta jossa kova kysyntä yksiöille eikä varmasti suurta pelkoa tyhjistä kuukausista ole. 

Onko vain lisättävä omaa pääomaa sen verran että kassavirta kääntyy positiiviseksi, tokihan varallisuus karttuu  myös negatiivisella kassavirralla lainan lyhennyksen muodossa...

Käyttäjän Gamblerrr3 kuva
Liittynyt: 13.1.2017, 22:52
Viestejä: 73

Enemmän asiaan perehtyneet, mikä on teidän konsensus tällä hetkellä suomen asuntomarkkinoihin ja jos laajentaa kysymystä vielä niin aluettain?

Itellä heikko näkemys mutta mutulla sanon että Helsingin ytimessä alkaa valuaatiot olee aika isot, vähän kuin pörseissä, mutta tuosta ulospäin esim. kehäradan varrella vantaa/espoo ei ole niin paljon "ilmaa" hinnoissa?

Onko teillä näkemystä Oulusta?

Käyttäjän pielimide kuva
Liittynyt: 6.1.2018, 16:42
Viestejä: 12
NickHalden kirjoitti:

Mielessä pyörinyt sijoitusasunnon hankinta. Tein alustavia laskelmia asuntosalkunrakentajat.fi:n laskurilla ja vaikka miten numeroita pyörittelen niin saan negatiivisen kassavirran ja noin 4,9% tuoton. Onko tuo 4,9% uudiskohteelle kohtalainen tuotto ? Käsittääkseni tuotto on uudiskohteissa alhaisempi vrt. vanhempi kämppä. Kassavirta kääntyy kyllä nousuun jos lisään omaa pääomaa ja otan vähemmän velkaa mutta oman pääoman tuottohan siinä kärsii. Asunto alueelta jossa kova kysyntä yksiöille eikä varmasti suurta pelkoa tyhjistä kuukausista ole. 

Onko vain lisättävä omaa pääomaa sen verran että kassavirta kääntyy positiiviseksi, tokihan varallisuus karttuu  myös negatiivisella kassavirralla lainan lyhennyksen muodossa...

 

4,9% tuotto uudiskohteelle riippuu alueesta. Tampereella se on ihan linjassa. Toisaalta itseäni ei kiinnostaisi 4,9% tuotto uudiskohteelle Porista.

Uudiskohteiden pihvi on tuloutetussa rahoitusvastikkeessa, jolloin saat vähentää vuokratulosta myös lainanlyhennyksen. Tätä ei voi tehdä mikäli otat lainan omiin nimiin. Ilmainen lounas tämä ei kuitenkaan ole vaan vero laukeaa maksettavaksi asunnon myydessäsi. Eli käytännössä siirrät veronmaksun myöhemmäksi.

Negatiivinen kassavirta ei itsessään ole ongelma. Ongelma siitä tulee siinä kohtaa kun haluat skaalata sijoittamista, tai kun korot nousevat ja sinulla on monta asuntoa, joihin olet syöttänyt omia (palkka)rahoja. Eli jos nyt kassavirta on -100 €/kk niin on hankalampaa hankkia näitä kohteita 10 kpl, silloin pitäisi löytyä jo 1000 €/kk omasta pussista.

Käyttäjän pielimide kuva
Liittynyt: 6.1.2018, 16:42
Viestejä: 12
Gamblerrr3 kirjoitti:

Enemmän asiaan perehtyneet, mikä on teidän konsensus tällä hetkellä suomen asuntomarkkinoihin ja jos laajentaa kysymystä vielä niin aluettain?

Itellä heikko näkemys mutta mutulla sanon että Helsingin ytimessä alkaa valuaatiot olee aika isot, vähän kuin pörseissä, mutta tuosta ulospäin esim. kehäradan varrella vantaa/espoo ei ole niin paljon "ilmaa" hinnoissa?

Onko teillä näkemystä Oulusta?

 

Konsensus taitaa olla, että kaupungistuminen jakaa Suomen kahtia. PK-seutu, Tampere ja Turku porskuttavat, kun taas muuttotappiopaikoilla kysyntä laskee laskemistaan eli asuntojen hinnat laskevat. Välillähän näitä näkee otsikoissa kun jossain kyläpahasessa myydään kolmioita muutamalla tonnilla.

Asuntojen hinnat ovat aina olleet kalliita suhteessa ansiotasoon. Helsingin hinnat ovat nousseet, mutta eivät ole mitään Tukholmaan, Osloon tai Kööpenhaminaan verrattuina. Samoin myös Suomen vuokrataso on ollut erittäin pitkään sama suhteessa ansiotasoon.

Oulu on hyvä paikka myös. Hintojen laskun sijaan näen isompana riskinä olla pois markkinoilta, muutamassa vuodessa häviää jo tuhansia euroja. Finanssikriisissä asuntojen hinnat laskivat Suomessa 6%. Eli kolme vuottakin kun kriisiä odottelee niin alkaa olla jo tappiolla nyt ostaneeseen nähden.

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 249
pielimide kirjoitti:

Konsensus taitaa olla, että kaupungistuminen jakaa Suomen kahtia. PK-seutu, Tampere ja Turku porskuttavat, kun taas muuttotappiopaikoilla kysyntä laskee laskemistaan eli asuntojen hinnat laskevat. Välillähän näitä näkee otsikoissa kun jossain kyläpahasessa myydään kolmioita muutamalla tonnilla.

Keskisuurten kaupunkien asuntojen hinnat jossain vaiheessa pohjaavat niillä mikroalueilla, jotka pysyvät asuttuneina. Otetaan esimerkiksi kuvitteellinen noin 40000 asukkaan kaupunki, jonka väkiluku laskee seuraavassa 20 vuodessa 30000 asukkaan tasolle, raju muuttotappiokaupunki.

Jos uusia asuntoja rakennetaan tuona aikana vaikka 3000 hengelle ja asumisväjyys kasvaa 5 %, tämä tarkoittaa että 4000 hengen asunnot eli 10 % nykyisistä kaupungin asunnoista tyhjenee. Huonoimmalla sijainnilla olevista huonoista taloista tulee arvottomia.

Kuitenkin 90 % nykyisestä asuntokannasta pysyy käytössä, kun vanhojen asuntojen pitäminen  kunnossa on yleensä aina halvempaa kuin uudisrakentaminen hyvällä sijainnilla olevat ok talot pitävät arvonsa, kun taas osa alueista muuttuu arvottomiksi.

Esimerkki monien kaupunkien tulevasta kehityksestä löytyy esimerkiksi pitkäaikaisen muuttotappion Kotkasta, jossa Kotkansaaren asuntomarkkinat ovat ihan terveet samaan aikaan kun paljon kukaan ei suostu muuttamaan Sunilan tai Karhuvuoren huonoimpiin taloihin. Toki Kotkassa maantiede kärjistää kehitystä, mutta samantyylinen jakautuminen eläviin ja kuoleviin kaupunginosiin on edessä monessa muussakin muuttotappiokaupungissa. Elävissä kaupunginosissa asunnoista maksetaan käyttöarvon mukaisia hintoja kun taas kuolevissa kaupunginosissa kämppien arvo putoaa nollaan (tai miinukselle).

 

 

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 268
pielimide kirjoitti:
NickHalden kirjoitti:

Mielessä pyörinyt sijoitusasunnon hankinta. Tein alustavia laskelmia asuntosalkunrakentajat.fi:n laskurilla ja vaikka miten numeroita pyörittelen niin saan negatiivisen kassavirran ja noin 4,9% tuoton. Onko tuo 4,9% uudiskohteelle kohtalainen tuotto ? Käsittääkseni tuotto on uudiskohteissa alhaisempi vrt. vanhempi kämppä. Kassavirta kääntyy kyllä nousuun jos lisään omaa pääomaa ja otan vähemmän velkaa mutta oman pääoman tuottohan siinä kärsii. Asunto alueelta jossa kova kysyntä yksiöille eikä varmasti suurta pelkoa tyhjistä kuukausista ole. 

Onko vain lisättävä omaa pääomaa sen verran että kassavirta kääntyy positiiviseksi, tokihan varallisuus karttuu  myös negatiivisella kassavirralla lainan lyhennyksen muodossa...

 

4,9% tuotto uudiskohteelle riippuu alueesta. Tampereella se on ihan linjassa. Toisaalta itseäni ei kiinnostaisi 4,9% tuotto uudiskohteelle Porista.

Uudiskohteiden pihvi on tuloutetussa rahoitusvastikkeessa, jolloin saat vähentää vuokratulosta myös lainanlyhennyksen. Tätä ei voi tehdä mikäli otat lainan omiin nimiin. Ilmainen lounas tämä ei kuitenkaan ole vaan vero laukeaa maksettavaksi asunnon myydessäsi. Eli käytännössä siirrät veronmaksun myöhemmäksi.

Negatiivinen kassavirta ei itsessään ole ongelma. Ongelma siitä tulee siinä kohtaa kun haluat skaalata sijoittamista, tai kun korot nousevat ja sinulla on monta asuntoa, joihin olet syöttänyt omia (palkka)rahoja. Eli jos nyt kassavirta on -100 €/kk niin on hankalampaa hankkia näitä kohteita 10 kpl, silloin pitäisi löytyä jo 1000 €/kk omasta pussista.

 

Juuri näin.

Itse en murehtisi yksittäisten kohteiden negatiivisista kassavirroista jos kokonaiskassavirta kaikista tulolähteistä on kunnossa tai vähintään kunnon käteisbufferit ovat olemassa. Oleellisempaa on sijoitetulle pääomalle saatava tuotto, hyvä kassavirta kyllä seuraa hyvää tuottoa, viimeistään kun rahoitukset on saatu maksettua. Riskienhallinnallisesti toki kaiken a ja o että kassavirrat/maksuvalmius ovat hallinnassa eikä joudu pakon edessä kohteita realisoimaan jos tulee tiukka paikka.

Käyttäjän NickHalden kuva
Liittynyt: 2.5.2018, 22:10
Viestejä: 7

Kiitos teille asiallisista vastauksista! Onko olemassa jotain kaavaa/laskuria, jolla voisi tarkastella oman pääoman tuottoa ajan funktiona? Kiinnostaisi tietää miten opo käyttäytyy esimerkiksi 3 vuoden päästä jos makselen lyhennyksiä tasaisesti. Toiseksi, kuinka pahana asiana pidätte jos po-vastike rahastoidaan tuloutuksen sijaan? Tästä on aika paljon eriäviä mielipiteitä esimerkiki kauppalehdessä. Tarkoituksena pitää sijoitusasunto +10v ainakin ja hankkia tulevaisuudessa mahdollisesti lisää.

Käyttäjän pielimide kuva
Liittynyt: 6.1.2018, 16:42
Viestejä: 12

Jos vastike rahastoidaan, et voi vähentää sitä vuokratuloista vaan se lisätään hankintamenoon. Toisinsanoen, rahastoituna maksat verot nyt kun taas tuloutettuna maksat verot vasta kun myyt. Näin ollen jos rahoitusvastike on 300 e/kk, on sen rahallinen hyöty tuloutettuna 100 e/kk (30% veroasteella). Vuodessa siis siirrät veroja 1200 euron edestä tulevaisuuteen. Kymmenen vuoden aikana sinulla on siis 12 000 euroa rahaa omassa taskussa sen sijaan, että se olisi verottajan taskussa. Tämä alkaa jo olla jonkin moisen asunnon omarahoitusosuus.

Jos asunto siirtyykin seuraavalle omistajalle esim. perinnön kautta, määräytyy hankintameno perunkirjan mukaan, joka "nollaa" tuloutettujen rahoitusvastikkeiden verovelan. Samoin käy jos käytät asuntoa perheesi kotina 2 vuoden ajan.

 

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 2308
pielimide kirjoitti:

Konsensus taitaa olla, että kaupungistuminen jakaa Suomen kahtia. PK-seutu, Tampere ja Turku porskuttavat, kun taas muuttotappiopaikoilla kysyntä laskee laskemistaan eli asuntojen hinnat laskevat. Välillähän näitä näkee otsikoissa kun jossain kyläpahasessa myydään kolmioita muutamalla tonnilla.

Asuntojen hinnat ovat aina olleet kalliita suhteessa ansiotasoon. Helsingin hinnat ovat nousseet, mutta eivät ole mitään Tukholmaan, Osloon tai Kööpenhaminaan verrattuina. Samoin myös Suomen vuokrataso on ollut erittäin pitkään sama suhteessa ansiotasoon.

Oulu on hyvä paikka myös. Hintojen laskun sijaan näen isompana riskinä olla pois markkinoilta, muutamassa vuodessa häviää jo tuhansia euroja. Finanssikriisissä asuntojen hinnat laskivat Suomessa 6%. Eli kolme vuottakin kun kriisiä odottelee niin alkaa olla jo tappiolla nyt ostaneeseen nähden.

Tämä oli hyvä tiivistys, mutta sellainen pieni lisäys, että finanssikriisiä ennen korkotaso oli vajaa 5 % ja kriisin jälkeen n. 1 %. Tämä diskottokoron romauttaminen tuki vahvasti asuntojen hintakehitystä. Nyt sellaiseen ei ole mahdollisuutta, koska korot ovat pohjilla.

 

Käyttäjän mk kuva
mk
Liittynyt: 18.5.2018, 21:58
Viestejä: 1

Itsellä sellanen tilanne että omistan yhden omakotitalon jota pidän vuokralla, ja kolme kerrostalo asuntoa, joista yksi vuokralla tällähetkellä. Mutta kysymykseni liittyy nyt tähän omakotitaloon, ja lähinnä siihen tehtäviin remontteihin. Meneekö kotitalous vähennyksiin esim. ulkosaunan rakentaminen tai joku muu remontti. Vaikuttaako se että se on ns. sijoitusasunto ja siinä on vuokralaiset. 

 

 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 350
mk kirjoitti:

Itsellä sellanen tilanne että omistan yhden omakotitalon jota pidän vuokralla, ja kolme kerrostalo asuntoa, joista yksi vuokralla tällähetkellä. Mutta kysymykseni liittyy nyt tähän omakotitaloon, ja lähinnä siihen tehtäviin remontteihin. Meneekö kotitalous vähennyksiin esim. ulkosaunan rakentaminen tai joku muu remontti. Vaikuttaako se että se on ns. sijoitusasunto ja siinä on vuokralaiset. 

 

 

Ei mene:

Saat vähennyksen, kun työ tehdään

  • omassa kodissa
  • vapaa-ajan asunnossa
  • vanhempien tai isovanhempien kodissa.

Eli pitää olla oma koti tai loma-asunto, tai vanhempien tai isovanhempien koti. Omistussuhteilla ei ole merkitystä, vaan sillä kuka asuu.

Käyttäjän NickHalden kuva
Liittynyt: 2.5.2018, 22:10
Viestejä: 7

Mitä kokeneemmat on mieltä siitä, kumpi on parempi strategia asuntosijoittamiseen:

1. Uudis/uudehko kohde, jossa paljon yhtiölainaa, joka vähennyskelpoinen vuokratulosta. Tällä taktiikalla remonttihuolista ei tarvitse välittää vuosiin ja pankkilainaakaan ei tarvita niin paljoa. Ainoa negatiivinen asia tässä on se, että kassavirta kääntyy helposti negatiiviseksi jos yhtiölainan lyhennysvapaat ovat jo kulutettu.

2. Vanhempi perusrempattu kohde, eli suuremmat remontit tehty. Ei yhtiölainaa. Ostoon käytetään oman rahan lisäksi pankkilainaa pitkällä maksuajalla, joka tuottaa kyllä positiivista kassavirtaa ainakin hieman. Omanpääoman tuotto heikompi ainakin laskureiden mukaan.

Vuokratuotto näissä about sama. 4,5-5%. Molemmat alueella, jossa on kysyntää.

Itselleni ehkä turvallisemmalta kuulostaa vaihtoehto 1 juurikin sen takia, että remonttihuolista ei tarvitse välittää juurikaan mutta netin palstoja kaivaessa huomaan, että sijoittajat kääntyvät useammin vaihotehdon 2 puoleen, miksi? Halvemman ostohinnan takia ?

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 249

Vaihtoehto 2 on yleensä parempi jos löytyy vanha asunto, jossa ei ole suuria remonttitarpeita.

Tähän on kaksi syytä. Ensiksi halvempi ostohinta ja toiseksi yleensä parempi arvonkehitys.

Uudet asunnot aika kalliita suhteessa vanhaan asuntokantaan, koska ostajat ovat valmiita maksamaan uudesta kämpästä vähän extraa, enemmän kuin remontti- tai ylläpitokustannuksissa on eroa.

Uusi asunto kuitenkin vanhenee ja ehkä 20-25 vuodessa siitä tulee sitten vanha, tämän ajan kuluessa uusi tai tässä tapauksessa vanheneva asunto menettää koko ajan arvoaan suhteessa vanhaan asuntokantaan eli uuden asunnon hintakehitys on yleensä huonompi kuin vanhoilla asunnoilla. 

Käyttäjän pielimide kuva
Liittynyt: 6.1.2018, 16:42
Viestejä: 12

Yksi näkökulma pohdittavaksi:

Vanhan asunnon hinnasta voi neuvotella paljonkin pois kun perehdyt tiettyyn alueeseen ja seuraat markkinoita ahkerasti. Eli vanhan kohteen voit saada hyvinkin edullisesti. Uudiskohteessa ei käytännössä ole yhtään neuvotteluvaraa.

Tässä mielessä aloittelevan kannattaa aloittaa vanhoista kohteista.

Toisaalta, jos molempien kohteiden tuotto on sama, niin onhan uusi silloin parempi. Tämä toki edellyttää sitä, että oma lompsa kestää negatiivisen kassavirran. Näiden kohteiden kautta salkun kasvattaminen käy vaikeaksi, sillä jos jokainen kohde vaatii 100-200 e/kk omasta taskusta, niin montaako kohdetta voit ruokkia omistasi?

Käyttäjän NickHalden kuva
Liittynyt: 2.5.2018, 22:10
Viestejä: 7
pielimide kirjoitti:

Yksi näkökulma pohdittavaksi:

...

Tuon on totta. Alueella josta olen asuntoa etsimässä niin uuden ja vanhan yksiön hintaero liikkuu 20k tuntumassa, hinnat siis pyyntihintoja, todellisesta kauppahinnastahan ei ole tietoa. Oma kassa riittää helposti yhden uudiskohteiden negatiivisen kassavirran maksuun mutta ei kyllä useamman. Luulen että viisainta on hankkia vanhempi asunto ensiksi ja yrittää saada siitä kassavirtapositiivinen. Tässä en pääse hyödyntämään vastikkeen vähennystä ja oman pääoman tuotto on heikompi mutta pankki vaikutti alustavasti suotuisammalta jos ottaisi lainan korot lomaan heiltä po-vastikkeen sijaan.

Sivut

Sijoitustiedon erikoistarjous Coinmotionille:
Bitcoin ja Litecoin -transaktiot -50% ensimmäisen kuukauden ajan!
Lue lisää