Yksi näkökulma pohdittavaksi:

Vanhan asunnon hinnasta voi neuvotella paljonkin pois kun perehdyt tiettyyn alueeseen ja seuraat markkinoita ahkerasti. Eli vanhan kohteen voit saada hyvinkin edullisesti. Uudiskohteessa ei käytännössä ole yhtään neuvotteluvaraa.

Tässä mielessä aloittelevan kannattaa aloittaa vanhoista kohteista.

Toisaalta, jos molempien kohteiden tuotto on sama, niin onhan uusi silloin parempi. Tämä toki edellyttää sitä, että oma lompsa kestää negatiivisen kassavirran. Näiden kohteiden kautta salkun kasvattaminen käy vaikeaksi, sillä jos jokainen kohde vaatii 100-200 e/kk omasta taskusta, niin montaako kohdetta voit ruokkia omistasi?

Jos vastike rahastoidaan, et voi vähentää sitä vuokratuloista vaan se lisätään hankintamenoon. Toisinsanoen, rahastoituna maksat verot nyt kun taas tuloutettuna maksat verot vasta kun myyt. Näin ollen jos rahoitusvastike on 300 e/kk, on sen rahallinen hyöty tuloutettuna 100 e/kk (30% veroasteella). Vuodessa siis siirrät veroja 1200 euron edestä tulevaisuuteen. Kymmenen vuoden aikana sinulla on siis 12 000 euroa rahaa omassa taskussa sen sijaan, että se olisi verottajan taskussa. Tämä alkaa jo olla jonkin moisen asunnon omarahoitusosuus.

Jos asunto siirtyykin seuraavalle omistajalle esim. perinnön kautta, määräytyy hankintameno perunkirjan mukaan, joka "nollaa" tuloutettujen rahoitusvastikkeiden verovelan. Samoin käy jos käytät asuntoa perheesi kotina 2 vuoden ajan.

Gamblerrr3 kirjoitti:

Enemmän asiaan perehtyneet, mikä on teidän konsensus tällä hetkellä suomen asuntomarkkinoihin ja jos laajentaa kysymystä vielä niin aluettain?

Itellä heikko näkemys mutta mutulla sanon että Helsingin ytimessä alkaa valuaatiot olee aika isot, vähän kuin pörseissä, mutta tuosta ulospäin esim. kehäradan varrella vantaa/espoo ei ole niin paljon "ilmaa" hinnoissa?

Onko teillä näkemystä Oulusta?

Konsensus taitaa olla, että kaupungistuminen jakaa Suomen kahtia. PK-seutu, Tampere ja Turku porskuttavat, kun taas muuttotappiopaikoilla kysyntä laskee laskemistaan eli asuntojen hinnat laskevat. Välillähän näitä näkee otsikoissa kun jossain kyläpahasessa myydään kolmioita muutamalla tonnilla.

Asuntojen hinnat ovat aina olleet kalliita suhteessa ansiotasoon. Helsingin hinnat ovat nousseet, mutta eivät ole mitään Tukholmaan, Osloon tai Kööpenhaminaan verrattuina. Samoin myös Suomen vuokrataso on ollut erittäin pitkään sama suhteessa ansiotasoon.

Oulu on hyvä paikka myös. Hintojen laskun sijaan näen isompana riskinä olla pois markkinoilta, muutamassa vuodessa häviää jo tuhansia euroja. Finanssikriisissä asuntojen hinnat laskivat Suomessa 6%. Eli kolme vuottakin kun kriisiä odottelee niin alkaa olla jo tappiolla nyt ostaneeseen nähden.

NickHalden kirjoitti:

Mielessä pyörinyt sijoitusasunnon hankinta. Tein alustavia laskelmia asuntosalkunrakentajat.fi:n laskurilla ja vaikka miten numeroita pyörittelen niin saan negatiivisen kassavirran ja noin 4,9% tuoton. Onko tuo 4,9% uudiskohteelle kohtalainen tuotto ? Käsittääkseni tuotto on uudiskohteissa alhaisempi vrt. vanhempi kämppä. Kassavirta kääntyy kyllä nousuun jos lisään omaa pääomaa ja otan vähemmän velkaa mutta oman pääoman tuottohan siinä kärsii. Asunto alueelta jossa kova kysyntä yksiöille eikä varmasti suurta pelkoa tyhjistä kuukausista ole. 

Onko vain lisättävä omaa pääomaa sen verran että kassavirta kääntyy positiiviseksi, tokihan varallisuus karttuu  myös negatiivisella kassavirralla lainan lyhennyksen muodossa...

4,9% tuotto uudiskohteelle riippuu alueesta. Tampereella se on ihan linjassa. Toisaalta itseäni ei kiinnostaisi 4,9% tuotto uudiskohteelle Porista.

Uudiskohteiden pihvi on tuloutetussa rahoitusvastikkeessa, jolloin saat vähentää vuokratulosta myös lainanlyhennyksen. Tätä ei voi tehdä mikäli otat lainan omiin nimiin. Ilmainen lounas tämä ei kuitenkaan ole vaan vero laukeaa maksettavaksi asunnon myydessäsi. Eli käytännössä siirrät veronmaksun myöhemmäksi.

Negatiivinen kassavirta ei itsessään ole ongelma. Ongelma siitä tulee siinä kohtaa kun haluat skaalata sijoittamista, tai kun korot nousevat ja sinulla on monta asuntoa, joihin olet syöttänyt omia (palkka)rahoja. Eli jos nyt kassavirta on -100 €/kk niin on hankalampaa hankkia näitä kohteita 10 kpl, silloin pitäisi löytyä jo 1000 €/kk omasta pussista.

FinnishDGI kirjoitti:

Lähinnä hain vähän spesifimpää tietoa siitä millä spekseillä katsotaan olevan noin vähäriskinen. Eli onko vika kohteessa, lainanottajan taloudessa vai tämän neuvottelutaidoissa. Itselläni ja puolisollani Kuopiossa asunnoissa lainaa 65% ja euroina yhteensä kahden vuoden nettotulojen verran. Marginaali näillä atm 0,8%. 

 

Voipi olla ettei Kuopion asunnoille tuollaista marginaalia edes saa. Mutta kyllä noita kaikkia kolmea mainitsemaasi pointtia tarvitaan. Rikas ja tyhmä raha ei saa parasta marginaalia.

Spekseistä: esim. 35v työssäkäyvä pariskunta ilman lapsia ostaa Tampereen keskustasta hyvästä yhtiöstä kaksion. Pariskunnan yhteenlasketut bruttotulot 15 000 euroa ja omarahoitusosuus yli 30%. Muuta omaisuutta ainan verran. Ensin kannattaa neuvotella tiukka hinta lainalle ja sen jälkeen käydä viivytystaistelua rahastojen ja vakuusten myyjien kanssa...

FinnishDGI kirjoitti:

Aki Pyysing kirjoitti:

Sain kuulla pankkien marginaalikilpailun kiristyneen radikaalisti. Jopa 0,2 marginaalilla voi kuulemma saada. Luulin oman 0,3:n jäävän pohjaonginnaksi.

Oho. Millaiseen kohteeseen / millaisilla spekseilla tällaisia saa? Omissa olisi noihin nähden puoli prosenttiyksikköä höylättävää. :/

Ostat asunnon ison kasvukeskuksen (Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku) keskustasta tai muuten hyvällä sijainnilla olevan likvidin asunnon ja sinulla on erinomaiset tulot ja vakuudet. Eli toisin sanoen olet vähäriskinen asiakas ja ostettava kohde on vähäriskinen.

Kenties olen puusilmä, mutta silmääni ei osunut esitteessä mainintaa, että tässä olisi järjestän tukiostoja. Vai onko se automaattisesti selvää että ei ole kun tulee First North -listalle?

Montako asuntoa sinulla on nyt vuokralla? Oletko harkinnut hankkia vielä lisää?

Itse tässä mietin, että ostaako keskustakohteita vai hieman syrjemmällä ns. kassavirtakohteita. Mikä sinun näkemyksesi on?

Elääköhän kurssi minkä verran pre-listalla ollessa verrattuna päälistalla oloon? Onko oletattavissa että päälistalla ollessa kysyntä ja sitä mukaa kurssi kasvaa?

Miten kurssi yleensä käyttäytyy ensimmäisenä päivänä - ensimmäisenä viikkona? Jos haluaisi myydä pikaiseen pois, niin mikä on historian valossa "oikea" aika myydä?