Olet täällä

Ukrainan tilanne - 25.1.2023 05.44

Ukrainaan on kai lähdössä 50 Leopardia ensi vaiheessa, se ei kyllä ole kovin paljon, mutta jostain pitää aloittaa.

Tankkien toimittamisessa on toki kyse periaatteesta. Jos sota kestää pitkään eli vuosia, Ukraina saa koko ajan enemmän kalustoa kuin Venäjä kun vaan länsimaiden armeijat vaan lähettävät poistokalustonsa romuttamon sijasta Ukrainan taistelukentille.

Venäjällä on kyllä Neuvostoliiton ajoilta valtava määrä vanhaa kalustoa, mutta nykyään Venäjällä ei ole alkuunkaan kykyä korvata taistelukentillä tuhoutuvaa kalustoa uudella, vaan nyt Venäjällä rintamalle korjataan ja modernisoidaan ikivanhaa varastokalustoa. Riittävän pitkään sodittaessa jossain vaiheessa kuitenkin Venäjän käyttökelpoiset varastot loppuvat, vaikka Neuvostoliitolla olikin mielettömän iso armeija. Toisaalta länsimaiden poistokalustoa muodostuu koko ajan paljon enemmän kuin mitä on Venäjän teollinen kapasiteetti tuottaa uutta.

Vaikka voi olla, että Ukrainassa soditaan pitkään jos sota loppuu vasta kun valtava osa Venäjän kalustosta on ammuttu rikki.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 6.1.2023 04.13

Suomen asuntomarkkinoilla kysynnän heikkenemisen tärkein draiveri on tällä hetkellä sekä asunnon viime aikoina ostaneiden kotitalouksien että asuntosijoittajan raskas velkataakka.

1% asuntolainojen korkotasoa ovat monet pitäneet pysyvänä ja mitoittaneet oman taloutensa matalan korkotason mukaan. Nyt kun asuntolainojen korot ovat 4% tasossa lainanhoidosta on kuitenkin tullut paljon raskaampaa ja nyt maksetaan velkoja pienemmäksi asunnonvaihtojen tai uusien sijoitusasunto-ostojen sijasta. Tämä on vaikuttanut rajusti asuntojen kysyntään.

Samaan aikaan myös ensiasunnon ostoon saa käytännössä vähän tiukemmilla kriteereillä lainaa. Lisäksi ihan viime vuosina huippuhintaan asunnon ostaneilla ei nyt asunnonvaihtotilanteessa ole arvonnousua, joka toimisi omarahoituksena, vaan asunnonvaihtotilanteessa voi vanhan asunnon joutua myymään jopa ostohintaa halvemmalla jos edellinen osto oli huippuhintojen aikaan. Kun tähän lisätään tiukentuvat lainanantokriteerit, nyt selvästi laskevat hinnat ja pelko kahden asunnon loukusta ovat laskun ainekset käsissä.

Toki asunnoissa tulee taas noususuhdannekin, mutta se vaatii tulojen nousua inflaation mukana ja lainakannan selvää supistumista suhteessa tuloihin. Tämä taas vaatii aikaa, asuntomarkkinoilla on myös globaalisti tapana reagoida yli isoissa asuntosuhdannekuopissa ja Suomessa tämänhetkinen asuntosuhdanne näyttää heikoimmalta sitten vuosien 1990-92.

 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 5.1.2023 09.24

Minun on vaikea uskoa asuntomarkkinoiden nopeaan elpymiseen, kun suuri osa nuorista asunnonomistajista ja sijoittajista on kovin syvästi velkaantunut ja asuntolainojen korot nousseet viimeisen vuoden aikana alle 1% tasosta noin 4% tasoon. Korkojen nousukaan ei ole vielä iskenyt koko voimalla asuntovelkaisiin kun suurin osa lainoista 12 kk euriboriin sidottuja ja korkoreseteistä eivät ole kaikki vielä toteutuneet.

Toisaalta ensiasunnon ostajilla on nyt lainansaanti tiukemmassa, jos lainahoitoon on käytettävissä vaikka 1000 euroa kuussa 25 vuoden laina-ajalla 1% korolla lainaa on voinut ottaa 270t kun nyt 4% korolla 1000 euroa kuussa lainanhoitosumma riittää 190t euron lainaan.

Kyllä tässä vuoden alkupuoli ainakin lasketellaan lujaa alas kun nyt vasta ostajat ovat huomanneet voimakkaan hintojen laskun ja laittaneet kaupat jäihin. Nousua voi odottaa sitten ehkä keväällä 2024, selvästi nykyhintoja alemmalta tasolta. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 4.1.2023 12.33

Asuntomarkkinat ovat aika pysähtyneet. Joulukuussa 2022 Kiinteistömaailmaketjussa vanhojen asuntojen  kauppoja tehtiin 47% vähemmän kuin joulukuussa 2021.

https://www.hs.fi/talous/art-2000009304083.html

Marraskuussa 2022 taas asuntolainojen nostot taas vähenivät 38% marraskuuhun 2021 verrattuna. Nyt ollaan myös tilanteessa, jossa asuntolainakanta euromääräisestikin supistuu.

https://www.hs.fi/talous/art-2000009304054.html

Näytä koko viesti
Eduskuntavaalit 2023 - 19.12.2022 01.40

Tämän hetken gallupeilla Kokoomus + SDP + RKP saisi 100-107 paikkaa riippuen viimeisten paikkojen jakautumisesta. Aika lähellä tässä sinipuna näyttää olevan. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 15.12.2022 12.47

Helsingin asuntomarkkina näyttää nyt pysähtyneeltä. Marraskuussa 2022 myytiin 46% vähemmän vanhoja asuntoja ja 64% vähemmän uudiskohteita kuin marraskuussa 2021. Kauppahinnat taas on laskivut alkuvuonna 6,1 %.

https://www.helsinginuutiset.fi/paikalliset/5595489

Kun energian hinta taivaissa, korot nousseet ja kuluttajaluottamus pohjamudissa hyvin heikko kysyntä jatkunee jonkin aikaa. Asuntojen kauppahinnat kuitenkin aika harvoin tipahtavat kovin nopeasti.

Itse oletan, että Helsingissä asuntojen nimellishinnat tässä suhdanteessa tipahtavat 15% -30% huipusta. 6% on toki jo laskusta tapahtunut tilastoissa, todellisuudessa kai enemmänkin, kun hyvät kohteet myyvät paremmin. Tällä hetkellä kuitenkin asuntojen ostajat yhä odottelevat asuntojen halpenemista eli voimakas lasku jatkunee kuukausia ja voi hyvin olla että asuntokauppa paremmin elpyy vasta keväällä 2024 huomattavasti nykyistä alemmilla hintatasoilla.

Näytä koko viesti
Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 4.12.2022 02.03

Holdariko kirjoitti:

"Tilintarkastaja on kuitenkin aina valittava yhteisössä, jonka pääasiallisena toimialana on arvopapereiden omistaminen ja hallinta ja jolla on kirjanpitolain 1 luvun 8§:ssä tarkoitettu huomattava vaikutusvalta toisen kirjanpitovelvollisen liiketoiminnan tai rahoituksen johtamisessa."

Käsittääkseni tuossa pykälässä molempien ja- sanalla erotettujen ehtojen pitää täyttyä, jotta yritykseen pitää valita tilintarkastaja. Nyt jälkimmäinen vaatimus ei täyty, joten tilintarkastajaa ei käsittääkseni vaadita.

Näytä koko viesti
Citycon - 1.12.2022 11.48

ollikohan kirjoitti:

Mitään akuuttia kassakriisiä ei G Citylläkään näytä kuitenkaan missään nimessä olevan, myös sen lainat ovat pääosin kiinteäkorkoisia ja isoja erääntymisiä tulee vasta 2025. Q3:n lopussa G Cityn konsolidoitu Net debt to total assets oli 59,3%, kun kovenanttirajoina on 75% / 80% ja toisaalta G Cityn oman taseen Net debt to total assets oli 64,9%. Mutta jos korkotaso jää nykyiselle tasolla, niin vääjäämättä G City tulee jonkinlaisissa ongelmissa olemaan kassansa/lainojen uudelleen rahoittamisen kanssa, paljon suuremmissa ongelmissa kuin Citycon. 

Kyllähän tuo G Cityn 59,3% net debt to total assets on aikamoisilla riskirajoilla. Ainakin omassa mielessä ennen korkojen nousua LTV:n riskiraja oli 60% ja nyt 50%. Lisäksi G Cityn omistuksista 3% on Venäjällä ja siis hyvin riskialtista kamaa. Matka 60% LTV tasolta 50% LTV tasolle on myös assetteja myymällä huomattavan pitkä, varsinkin kiinteistömarkkina on nyt selvästi hyytynyt. Tämän hetken negatiivinen outlook G Cityn luottoluokituksessa on siinä mielessä ymmärrettävä. Toisaalta G Cityllä näkyy kuitenkin ok rahoitusrakenne eikä akuuttia rahoituskriisiä ole.

Cityconin puolella taas G Cityn tiukahko rahoitusasema tarkoittanee, että Cityconin omat investoinnit käyvät tiukemman seulan läpi ja toisaalta että kiinteistöjen myynti-intoa on enemmän.

Näytä koko viesti
Citycon - 30.11.2022 06.08

TuuriTuuli kirjoitti:

Nyt en ihan tajua mitä tarkoitat. Cityconin talous on alle 50%:n omistusasteella vielä sen oma eikä Cityconin oma rahojen käyttö hybrideihin liity G Cityn rahankäyttöön.

Vai tarkoitatko että G City ei halua ottaa riskiä, että sen hallussa olevien Cityconin osakkeiden arvo alkaa näyttää luotonantajille epävakaalta?

G City omistaa 52,1 % Cityconin osakkeista ja Cityconin arvo on olennainen osa G Cityn arvosta. G Cityllä on nyt deleverointipaineita ja silloin yleensä pyritään maksamaan velkoja, vaikka ostamalla bondeja ja jätetään omien ja hybridien ostot väliin.

Näytä koko viesti
Citycon - 30.11.2022 04.24

Taustalla on myös että pääomistaja G City Ltd (ent. Gazit-Globe Ltd) on erittäin velkainen G Europe ja Atrium - kauppojen jälkeen. 

https://simplywall.st/stocks/il/real-estate/tase-gct/g-city-shares/news/...

Kun G Cityn omistuksista tällä hetkellä 41% on taseessa Cityconia, hybrideiden lunastaminen ei nyt oikein ole kovasti velkaantuneen pääomistajan intressissä. 

Näytä koko viesti