Olet täällä

Ovaro (os. Orava) - 13.9.2019 03.24

Toki q4 lopussa ydinliiketoiminnassa oli 1320 asuntoa ja 79022 neliötä ja q2 lopussa 1319 asuntoa ja 81143 neliötä. Tällä välillä myyty kaksi asuntoa ydinliiketoiminnan salkusta. Noissa ei verrata samoja salkkuja keskenään. 81143 neliön tuotot ovat toki yleensä 79022 neliötä isommat.

Toki ydinliiketoiminnan salkun vuokratuotot nousevat jos sinne esimerkiksi liitetään liiketiloja tai löydetään muuten iso määrä tuottavia neliöitä, jotka vaan liitetään raportoinnissa toiseen paikkaan. Vaikka eihän tuosta raportointisotkusta kukaan ota tolkkua, ehkä ei Ovarokaan. 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 13.9.2019 01.45
von Fyrckendahl kirjoitti:

Eipä johdukaan. Ydintoiminnan tasearvo oli joulukuussa ja kesäkuussa sama. Koska nettotuotto nousi, vuokratulojen summan on täytynyt nousta nopeammin kuin hoitokulujen summan. Mahdollisia selityksiä ovat: vuokrausasteen nousu, vuokrankorotukset, hoitokulujen lasku.

Minä en tekisi tuota johtopäätöstä.

Ovaron kiinteistöjen tasearvo on ollut eri luku joulukuussa 1.12.2018-30.12.2018 ja vuoden lopussa 31.12.2018 klo 24 eli arvonalennusten jälkeen. Toki koska Ovaron raportointi on pelkkää sontaa, täynnä virheitä ja epäjohdonmukaisuuksia ja kehityksen arvioinnin kannalta olennaisia tietoja puuttuu, ei millään firman ulkopuolelta toki voi ottaa selvää, miten tuotot ja kulut ovat kehittyneet. 

 

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 13.9.2019 11.32
von Fyrckendahl kirjoitti:

On totta, että Ovaro ei ole raportoinut ydintoiminnan vuokrien tai kustannusten kehitystä. Ydintoiminnan nettotuotto on kuitenkin kasvanut joulukuun 4,4 prosentista kesäkuun 4,8 prosenttiin. Eikö tämä kerro, että vuokrausasteen nosto on ollut hyvin kannattavaa? Nuo luvut poissulkevat mahdollisuuden, että vuokria olisi laajasti alennettu tai hoitokulut rajusti kasvaneet

Ydinliiketoiminnan nettotuottoprosenttien muutos johtuu tasearvoalennuksista. Toki kun asuntojen hintoihin tehdään kovia arvonalennuksia, kuten vuodenvaihteessa, nettotuottoprosentti nousee kun jakaja pienenee. Vuokrien ja kulujen kehityksestä tuo muutos ei kerro mikään.

Neliövuokrien ja kustannusten kehitys samoissa kiinteistöissä on aivan keskeinen mittari kun halutaan arvioida, onko Ovaron asunnoilla minkä verran arvoa tulevaisuudessa. Jos kustannukset mukaan lukien remonttikustannukset kasvavat vuokria nopeammin, asuntojen arvo, johon Ovaron sijoitus-case perustuu, tipahtaa nopeasti. Ovaron ydinliiketoiminnan salkku on niin epälikvidi, että varsinaista markkinahintaa on muutenkin vaikea määrittää.

Jos nettotuottoprosentti pystytään ydinliiketoiminnan salkulle Ovarossa laskemaan, niin miksei neliövuokrien ja kustannusten kehitystä pystytä? Se, ettei Ovaro raportoi vuokrien, tuottojen ja kulujen kehitystä eri salkuissa tai samoilla tietyllä aikavälillä omistetuilla kiinteistöillä (same property or same door) kertookin joko osaamattomasta taloushallinnosta tai tarkoituksellisesta tietojen pimittämisestä. Toki myös jos rahoituskustannuksia halutaan alas olisi syytä antaa rahoittajille realistinen kuva asuntosalkun tuotto- ja kulukehityksestä.

 

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 12.9.2019 11.31

Jep. Kyllä Ovaro tarvinnee enemmän tekijöitä kuin isoegoista pomoa. 

Tavoite ja seurantapuolella minua vähän arveluttaa millä hinnalla nyt nostetaan ydinliiketoiminnan vuokrausastetta. Toki vuokrausasteen nousu on periaatteessa hyvä asia, mutta nyt Ovaro ei esitä mitään muita operatiivisia mittareita. Ei edes keskivuokran kehitystä ydinliiketoiminnan salkussa, kustannusten kehityksestä ydinliiketoiminnan salkussa tai uusien sopimusten vuokrista vs vanhat sopimukset puhumattakaan. Samaan aikaan tulos ja kassavirta näyttävät heikentyvän eikä heikentymisen syitä avata riittävän tarkasti. 

Herää kysymys eikö Ovaron johto tiedä noita lukuja vai ovatko luvut niin huonot, ettei niitä ilkeä julkaista vai eikö vaan vertailuluvut ole vielä kunnossa? 

Kyllähän sitä muuten ydinliiketoiminnan vuokrausastetta voi saada nostettua siirtämällä asuntoja vaikka kehityssalkkuun tai vuokria tiputtamalla. Kehityssalkussakin on vaara, että huonoihin kohteisiin pumpataan lisää rahaa, jolle ei saada jatkossakaan tuottoja. Kun kehityssalkun koostumusta ei ole avattu, tätä on toki vaikea arvioida. 

Rahoitus taas on Ovarolle ihan varmasti aika hinnakasta nykyisellä operatiivisella raportoinnilla. Jokainen isomman pankin ja vakaamman instituution rahoitus- tai sijoitusjohtaja voi pahoin operatiivista kassavirtalaskelmaa ja tuloshistoriaa lukiessa ja nykyinen muu raportointi tai tarjottujen vakuuksien laatu ja likvidiys tuskin muuttaa tuota käsitystä. Raportointi vielä näyttää siltä kuin firmalla olisi jotain tarkoituksella salattavaa tai sitten Ovarolla on varsin huono talousjohto. 

Vähän kalliimpaa rahoitusta toki löytyy pienemmiltä toimijoilta, mutta hinta on myös kovempi. 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 12.9.2019 11.26
Stuga kirjoitti:

Millä tavalla omien osakkeiden osto on vastoin rahoittajan etua? 

Omien osakkeiden oston vaihtoehtona on, että rahat käytetään lainojen lyhentämiseen tai kehitysinvestointeihin. Velkoja maksettaessa tai investoitaessa yhtiön maksuvaikeuksien mahdollisuus pienenee verrattuna vaihtoehtoon, jossa samoilla rahoilla ostetaan omia osakkeita.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 11.9.2019 04.38

Tästä Boardwalk REITin (kanadalainan asunto-REIT) Investor presentationilta löytyy muuten sivuilta 8-11, mita jokaisen asunto-REITin pitäisi raportoida. Toki rapakon takana nämä usein osataan ja sijoittajat sekä rahoittajat vaativat yrityksen tuloskunnosta kertovia lukuja.

https://www.bwalk.com/media/21783/q2-2019-investor-presentation-final.pdf

Nyt voi toki olla, ettei Ovarolla joko osata raportoida tai sitten luvut vaan ovat niin hirveät, ettei niitä uskalla raportoida. Epäilen näiden kahden tekijän yhdistelmää.

Minä muuten osaan pyöräyttää datasta nuo luvut ja siedettävän raportointisysteemin, kyllä se työtä, vaatii, mutta tiedän miten se tehdään ja osaan tehdä kaiken itse riittävällä tasolla, tietotekniikka, kirjanpito ja kiinteistölaskenta ovat riittävästi hallussa. Ei sen kauhean montaa kymppitonnia pitäisi maksaa (kuitenkin kymppitonneja laskulla), kun tietää mitä pitää tehdä, vaikka toki työmäärä riippuu siitä kuinka sekava kirjanpito, kiinteistö ja vuokraseuranta nyt on. Jos raakadata on huonoa sitä helposti pitää korjata aika paljon rivi riviltä.

Jos Ovaroa tai Investors Housea kiinnostaa raportointi, Aki kyllä tietää minut. Paremmillla raporteilla muuten saisi varmaan halvempaa rahaa rahoittajilta. 0,25 % esimerkiksi 20 miljoonasta muuten tekee 50000 euroa vuodessa.

 

Näytä koko viesti
Brexit - 10.9.2019 02.24

Jos katsotaan tilannetta 31.10.2019 asti minusta todennäköisyydet ovat nyt seuraavat:

Lykkäys: 72 %

Uudet vaalit vaikuttavat nyt todennäköisimmältä tapahtumalta ja niitä varten EU myöntänee lykkäystä.

Revoke eli erohakemuksen vetäminen pois: 20 %

Skenaario: Boris hämmentää ja lykkäystä ei saada aikaan. Parlamentti on nyt no dealin kanssa vain kuolleen ruumiini yli tilassa, Borikselle ei voittoa anneta. Parlamentti vetää ennemmin erohakemuksen pois kuin antaa no dealin tapahtua. EU voi edesauttaa tätä ratkaisua, jos EU ei myönnä lykkäystä, tulee nyt aika varmasti revoke, remain-enemmistö on parlamentissa niin iso. Eikä revokeen tarvita edes parlamentin päätöstä, väliaikainen pääministeri lähettää eron peruuttavan kirjeen ja se on siinä. Brexitistä voi tulla historiaa yllätyshyökkäyksellä. Toki revoken pitää näyttää Boriksen syyltä.

No deal Brexit: 5 %

No dealia ei voida kokonaan sulkea nyt pois, on olemassa jotain pieniä mahdollisuuksia että Boris saa sekoiltua Britannian no dealiin jos parlamentti ei toimi.

Sopimuksellinen Brexit: 3 %

Mayn sopimus on hylätty ties kuinka monta kertaa eikä Boris saa parempaa. Lisäksi Mayn sopimus antaisi pääministerille liikaa siimaa. Ei vaikuta kovin todennäköiseltä.

Jos mennään vaaleihin, niin konservatiivien enemmistö tietää Brexitiä, varmaan no dealia, muut enemmistöt revokea.

Kokonaistodennäköisyysarviot Brexitissä ovat minusta tällä hetkellä tästä ratkaisuun asti:

No deal Brexit: 22 %

Sopimuksellinen Brexit: 13 %

Revoke, erohakemuksen peruminen, Britannia säilyy EU:n jäsenenä: 65 %.

Nyt ollaan varmaan viimeisessä Brexit-taistossa, vain jos vaaleissa tulee täydellinen pattitilanne tämä voi jatkua pitkään. Brexit-puoli on viime aikoina heikentynyt rajusti, mutta toki vaalit voivat muuttaa tilanteen. Jos Britanniassa olisi suhteellinen vaalitapa homma olisi käytännössä jo selvä, mutta kun Britannian first-past-the-post -järjestelmässä suurin puolue saa yleensä vallan eli vähemmistökin voi saada parlamenttiin enemmistön ja toteuttaa no deal Brexitin.

 

Näytä koko viesti
Sijoitustiedon kirjakerho - 8.9.2019 07.50

Kyllä minustakin nyt on osakepoimijan loistoaikaa.

On olemassa umpityhmää rahaa, joka juoksee trendien perässä ja toisaalta keskiarvoa etsivää indeksirahaa, treidauksesta on tullut koneiden heiniä ja oikeita treiding-huoneita on vähän.

Instituutioiden ammattisijoittajilla on taas kyllä hyvin osaamista, muttei liikkumavaraa, jos voitat indeksin se on hyvä, mutta jos häviöt indeksille merkittävästi saat potkut. Potkujen välttämiseksi instituution sijoitusjohtajan on parempi välttää tekemästä salkkua, joka ei seuraisi aika tarkasti indeksiä. Myös rahaa on niin paljon sijoitettavana, että nopeat liikkeet eivät onnistu. Kädet ovat monella tavalla sidotut.

Nyt vielä ollaan tilanteessa, jossa tieto kulkee yhtä nopeasti kaikille, enää ei pankin treiding-huoneilla ole siinä etua. Yksityisijoittajalla, joka pystyy käyttämään riittävästi aikaa sijoittamiseen on nyt todelliset kissanpäivät.

Ei pidä kuitenkaan kannata vaan kuvitella, että indeksit voi myös voittaa aika isosti ihan kohtuullisella riskillä vuosi toisensa perään. Kaikki tietävät, että se on ihan mahdotonta. Meillä on niin tehokkaat markkinat.

 

Näytä koko viesti
Airbnb-vuokrananto - 4.9.2019 12.59

Minä taas  olen yleensä  vuokrannut kämpän kun olen matkustanut. Airbnb:n kautta löytyy käytännössä lähes aina hotellia halvempi majoitus ja pääsee asustelemaan ulkomailla usein Kalliota vastaaviin eläviin kaupunginosiin turistialueiden sijaan tai sitten voi säästää asustelemalla muutaman asemavälin päässä keskustasta aseman vieressä paikallisessa Haagassa.

Mukavimmat kämpät ovat tuntuneet ihan kodilta. Hotelli taas on aina hotelli. 

Näytä koko viesti
Nordnet - Kysymyksiä ja vastauksia - 30.8.2019 01.24

Kappas, onko nuo Nordnetilla sitten vihdoinkin kymmemen vuoden jälkeen saaneet autentikoinnin vähän nykyaikaisempaan malliin. Eipä siinä mennytkään kuin vuosikymmen. Toisaalta se, että tietoturvallisesta autentikoinnista peritään osalta asiakkaista lisämaksua on hyvin outoa ja kertoo yhä aika leväperäisestä asenteesta tietoturvaan. On menty siitä mistä aita on matalin.

Kyllä Two-factor autentikaation on syytä palveluissa, joissa kulkevat isot rahat syytä olla oletuksena. Asiakkaalle voidaan kyllä antaa mahdollisuus siitä osassa toiminnoista luopua, ottaa riskiä ja käyttää pelkkää käyttäjätunnusta ja salasanaa, mutta sen sijaan maksullinen optio on hyvin epäilyttävä tapa ja kertoo Nordnetin heikosta tietoturvakulttuurista.

Näytä koko viesti