Olet täällä

kaleeri

kaleeri

  • Liittynyt 5.8.2014
  • 150 viestiä
  • 3 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 9.7.2017 10.53

Asunto- ja kiinteistösijoittaminen

 

Tässä tekstissä käsitellään, miten asunto- ja kiinteistösijoittamisen eri muotoja käsitellään yhtiön kirjanpidossa ja arvioidaan verotuksen tulolähdettä. Haluan painottaa, että alla olevat valinnat ovat vain lähtökohtia, käsittely arvioidaan aina tapauskohtaisesti.

Kaikenlaiset veroilmoitukset saattavat mennä vuosia läpi. Sitten kun tapahtuu jokin merkittävä transaktio, tulee verotarkastus tai Verohallinto muuten katsoo tilannetta tarkemmin, tehdään päätös takautuvasti. Valinnat kannattaa siis suunnitella alusta asti kuntoon.

 

Pitkäaikainen vuokraaminen

Veroilmoitus, varallisuuslaskelma: Muut pitkäaikaiset sijoitukset (TVL)

Veroilmoitus, tuloslaskelma: henkilökohtaisen tulolähteen tuotot

Tulolähde: henkilökohtainen tulolähde

 

Majoitustoiminta, toimistohotelli tms.

Veroilmoitus, varallisuuslaskelma: käyttöomaisuus

Veroilmoitus, tuloslaskelma: liikevaihto

Tulolähde: elinkeinotoiminnan tulolähde

 

Ostaminen-(remontoiminen-)myyminen

Veroilmoitus, varallisuuslaskelma: vaihto-omaisuus

Veroilmoitus, tuloslaskelma: liikevaihto

Tulolähde: elinkeinotoiminnan tulolähde

 

Mikä tässä voi olla yllättävää, on pitkäaikaisen vuokraamisen kuuluminen muihin pitkäaikaisiin sijoituksiin ja henkilökohtaiseen tulolähteeseen. Sitä ei siis lähtökohtaisesti katsota elinkeinotoiminnaksi. Verohallinnon ohjeistus aiheesta: https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/vuokratulojen_verotu/#2.3-tulolähde-ja-tulolaji

Vuokraustoiminta kääntyy elinkeinotoiminnaksi vasta, kun toiminta muuttuu aktiivisemmaksi: “Elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä esimerkiksi toimistohotellityyppisessä vuokrauksessa, jossa tiloja vuokrataan kalustettuina ja muutenkin vuokralaisten tarpeisiin räätälöityinä mahdollisesti oheispalvelujen kera.”

Tuleeko kenellekään mieleen muita asunto- tai kiinteistösijoittamisen muotoja?

 

Blogi julkaistaan alunperin sivustolla Sijoitusyhtiö, jonne tekstit arkistoidaan ja lajitellaan aihealueittain. Kysymyksiä ja kommentteja toivotaan!

 

 

Kolumni: Globaalien rahapelituottojen perässä Suomesta käsin - 7.7.2017 20.58

Merkkasin Ruotsin Nordnetin kautta yritykselle 7500kpl ja sain 167kpl eli noin 2,2%. Rahoja ei maksettu etukäteen. Millähän logiikalla tää jako nyt menee? 

LEI-tunnus - 7.7.2017 10.22

Kuulin Finanssivalvonnasta huhuja, että ensi vuonna pitäisi olla LEI-tunnus myös kaikilla niillä yrityksillä, jotka harjoittavat vain tavallista arvopaperikauppaa osakkeilla ym. Välittäjiltä päin tulee sitten toivottavasti aloitteita, kuten nyt Nordnetilta. 

Kolumni: Globaalien rahapelituottojen perässä Suomesta käsin - 7.7.2017 9.19

Osaako joku tarkentaa Aspiren annin aikataulua? Eikös kaupankäynnin pitäisi alkaa tänään 7.7.? Ainakaan Nordnetissä osakkeet eivät näy vielä "aktiivisena" ja lukumääräkin näyttää täyttä merkattua määrää. Sitten on tuo "likviddag" 11.7. 

EDIT: Tyynen postaamassa uutisessa sanotaankin kaupankäynnin alkavan 11.7. tiistaina.

Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 25.6.2017 13.53

Muut pitkäaikaiset sijoitukset (TVL)

 

Jos arvopaperia ei voida lukea lyhytaikaiseksi sijoitukseksi vaihto-omaisuuteen tai rahoitusomaisuuteen, vaan se on ostettu pitkäaikaiseksi sijoitukseksi, eikä se ole yhtiön käyttöomaisuutta, ilmoitetaan se veroilmoituksella kohdassa “Muut pitkäaikaiset sijoitukset (TVL)”. Kirjanpitolaissa sanotaan lyhytaikaisten ja pitkäaikaisten erien erottelusta seuraavaa: “Pysyviä ovat erät, jotka on tarkoitettu tuottamaan tuloa jatkuvasti useana tilikautena. Muut vastaavien erät ovat vaihtuvia.”

Ainakin toistaiseksi kun tulolähdejako on olemassa, lukee Verohallinto nämä sijoitukset henkilökohtaiseen tulolähteeseen. Henkilökohtaisen tulolähteen tulot verotetaan erillään elinkeinotoiminnan tuloista ja niiden kanssa sovelletaan eri lakia, Tuloverolakia(TVL). Sijoitusten jakautuminen eri tulolähteisiin ei ole käytännössä koskaan positiivinen asia, vaikkakin usein verovaikutukset ovat vähäisiä.

Arvopaperin käyttötarkoitus ostovaiheessa siis ratkaisee ensisijaisesti kirjanpidollisen käsittelyn. Käyttötarkoitus voi myös muuttua, jos esim. väliaikaiseksi sijoitukseksi ostettua rahasto-osuutta päätetäänkin pitää pitkään.

Asuntosijoittaminen yhtiön kautta kuuluu pitkälti tähän kategoriaan. Kirjoitan asunto- ja kiinteistösijoittamisen näkökulmasta tarkemmin seuraavalla kerralla.

 

KIRJANPITO JA VEROILMOITUS

Jos yhtiöllä on TVL-sijoitustoiminnan ohella elinkeinotoimintaa, tulisi TVL-sijoitukset sekä niihin liittyvät tulot ja menot pitää kirjanpidossa eroteltuna elinkeinotoiminnan vastaavista. Näin siitä luonnollisesta syystä, että tulolähteet ovat erillään myös veroilmoituksessa. Kustannuspaikkojen käyttäminen kirjanpidossa yleensä soveltuu tähän tilanteeseen.

Kun jotkut kulut, esim. pankki- tai puhelinkulut, liittyvät molempiin tulolähteisiin, tulee ne verotuksessa osittaa siinä suhteessa, miten ne kohdistuvat eri tulolähteisiin. Miten osituksen käytännössä toteuttaa, riippuu tilanteesta. Jakaisiko kaikki yhteiset kulut samalla suhteella esim. 70% – 30% vai osan kuluista sillä ja tietyt kulut eri suhteella? Tämäkin asia kannattaa suunnitella alusta asti huolellisesti, koska perusteet, joiden mukaan ositus tehdään, tulisivat olla samat vuodesta toiseen. Verottajan silmissä jakoprosenttien muuttaminen vuosittain verovelvollisen eduksi ei ole OK, vaikka toki tulolähteiden painotukset yhtiön toiminnassa voivat vaihdella.

 

Blogi julkaistaan alunperin sivustolla Sijoitusyhtiö, jonne tekstit arkistoidaan ja lajitellaan aihealueittain. Kysymyksiä ja kommentteja toivotaan!

Sijoitustiedon kysymysketju - 15.6.2017 20.06

Mun uus suosikki screenaukseen ja lukujen tutkimiseen on https://www.investing.com/stock-screener/

Massojen varallisuus siirtyy ETF-rahasto-osuuksiin. Kuinka tästä voisi hyötyä? - 12.6.2017 13.31

Hyvä avaus! Olen pohtinut samaa asiaa. Oletan, että tällä hetkellä tapahtuu seuraavaa:

1. Varallisuutta siirtyy yleisesti osakerahastoihin(ETF ja muut)

2. Varallisuutta siirtyy muista rahastoista ETF-rahastoihin

 

Omat näkemykset ilman tarkempaa tutkimusta

1. Vaikutus: yleisimpiin indekseihin kuuluvien osakkeiden arvo nousee, koska indeksien on pakko ostaa. Ostopainetta on niin paljon, että myyjiä ei riitä tasapainottamaan ostoja -> arvostus nousee. Tehokkaat markkinat eivät siis ehdi ainakaan lyhyellä aikavälillä korjata tilannetta, vaan hinnat vääristyvät.

2. Tähän en osaa sanoa, varmaan indeksien merkitys kasvaa ja aktiivisten rahastojen osuus pienenee? Myös tämä tukee kohdan 1 indeksien paisumista. 

 

Romahdus

Jos ja kun romahdus ja paniikki markkinoilla iskee ja ihmiset haluavat nostaa rahoja ulos pääosin yleisimpiin indekseihin sidotuista ETF-rahastoista, toteutuu päinvastainen ilmiö: pääindekseihin kuuluvien osakkeiden arvostus laskee kohtuuttoman nopeasti, koska indeksi-ETF:ien "salkunhoitajien" on pakko myydä.

 

Ratkaisu

Osta/holdaa indeksiä niin kauan kun paisumisvaihe jatkuu ja shorttaa tms kun rankka lasku alkaa. Helppo homma :) Jos olettamukseni pitävät paikkansa, romahduksen voisi ajatella olevan erityisen jyrkkä.

Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 11.6.2017 11.08

Käyttöomaisuusosakkeiden verovapaa luovutus

Puhtailla sijoitusyhtiöillä käyttöomaisuusosakkeet ovat harvinainen näky. On kuitenkin olemassa paljon muuta elinkeinotoimintaa harjoittavia yhtiöitä, joilla on myös sijoitustoimintaa sekä alunperin sijoitusyhtiöitä, jotka harjoittavat muuta elinkeinotoimintaa. Tuon aiheen esille, koska käyttöomaisuusosakkeiden luovutukset ovat tietyin edellytyksin verovapaita. Vastaavasti luovutustappiot ovat vähennyskelvottomia. Mitkä osakkeet sitten ovat käyttöomaisuusosakkeita? Alla suora lainaus Verohallinnon ohjeistuksesta:

“…käyttöomaisuutta ovat elinkeinossa pysyvään käyttöön tarkoitetut hyödykkeet. Tyypillisiä käyttöomaisuusosakkeita ovat esimerkiksi tytäryhtiöosakkeet ja omistusyhteysyritysten osakkeet. Käyttöomaisuutena voidaan pitää myös niin sanottuja strategisia osakeomistuksia. Tällaisia voivat olla esimerkiksi samalla alalla tai lähialalla toimivan yhtiön osakkeet. Käyttöomaisuusosakkeille on tyypillistä, että ne on hankittu pitkäaikaiseen omistukseen ja niiden omistamisella tavoitellaan ensisijaisesti muita tarkoitusperiä kuin osinkotuottoja tai lyhyen aikavälin arvonnousuja.“ 

https://www.vero.fi/fi-FI/Syventavat_veroohjeet/Verohallinnon_ohjeet/2016/Yhteison_kayttoomaisuusosakkeiden_luovut(40600)

Jotta luovutus on verovapaa, täytyy tiettyjen edellytysten täyttyä. Tilintarkastusyhteisö Tuokon Tom Hoffström on kirjoittanut aiheesta erinomaisen tiivistelmän. Tekstiin pääsee tästä: http://www.tuokko.fi/kayttoomaisuusosakkeiden-verovapaa-myynti/

Vaikka aihe ei olisikaan yhtiölle tällä hetkellä ajankohtainen, on mahdollisuus hyvä tiedostaa ja pitää mielessä uusia liiketoimintoja suunniteltaessa. Omistusyhteydet kannattaa pyrkiä rakentamaan alusta asti mahdollista verovapaata luovutusta tukeviksi, koska myöhemmät omistusjärjestelyt ovat hankalia ja meinaavat mennä väkisin verolle.

 

Blogi julkaistaan alunperin sivustolla Sijoitusyhtiö, jonne tekstit arkistoidaan ja lajitellaan aihealueittain. Kysymyksiä ja kommentteja toivotaan!

Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 7.6.2017 12.03

Noinhan se käytännössä tulisi menemään, kuten laitoit TAPA B. Jos käyttää tuota logiikkaa, äänestäisin yhä ratkaisua, jossa henkkoht omistuksia ei realisoida, vaan veroissa säästetyn(koska ei realisoida) ~10k€ sijoittaisikin nyt yhtiön kautta uusiin.

Pahoittelut tuon taulukon suhteen, luulin sen olevan vapaasti katsottavissa, mutta näköjään vaatiikin vielä luvan minulta. Osaako joku sanoa miten noita saa täysin vapaasti katseltaviksi?

Mitä tehdä? (sijoitusasunnon putkiremontin vähentäminen verotuksesta) - 6.6.2017 13.47

En ole ihan asiantuntija näissä asioissa, mutta uskoisin ettei mikään estä aktivointia osittain.

Mustakasin asemassa pyytäisin isännöitsijältä selvityksen remontin ja osakkaiden suoritusten käsittelystä kirjanpidossa. Samaa mieltä kuin KepilläJäätä, että asiaa suunnittelevat saattavat hyvinkin olla täysin pihalla :) Sijoittajien verotuksen kannalta tän homman sää kyllä pilattua jos lyödään kaikki taseeseen.