Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Kyyneliä asuntomarkkinoilla?

Asuntojen hinnat USA:ssa ovat nousseet merkittävästi vuoden 2012 pohjalta. Hintojen lisäksi vuokrat ovat nousseet huomattavasti. Vuokratuotot ovat kuitenkin laskeneet, eli asuntojen hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin. Tällaista kehitystä kutsutaan vahvaksi markkinaksi. Tasapainoisena markkinana pidetään yleisesti näillä kulmilla vuokrien nousua hintoja vastaavalla tavalla, eli vuokratuottoprosentti pysyy lähes muuttumattomana. 

USA:n sijoitusten alkuvaiheessa ostettavien kohteiden vuokratuotot liikkuivat meidän alueilla 18 - 25 prosentin välillä. Nykyisin markkinat ovat tasaantuneet takaisin alle kymmeneen prosenttiin, ellei taloja saa kaapattua suoraan tuoton alkulähteiltä eli pakkohuutokaupoista. Tällöin päästään paikoin vielä 10-14 prosentin haarukkaan. Sekin on todella kova tuotto, sillä eteläisemmillä alueilla, jossa asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaammin, on vuokrien nousunkin jälkeen yleinen omakotitalojen lähtevä vuokratuotto 6-8 prosentin välillä. Tätä voidaan pitää melko normaalina terveen ja tasapainoisen markkinan vuokratuottona kulujen jälkeen. Asuntolainojen korot ovat 4-5 prosentin välissä, jolloin sijoituksen ja rahoituksen spredi on tutun kuuloinen 1- 4 prosenttiyksikköä. Vuokratuottojen ollessa alle viiden prosentin, ollaan joko tilanteessa, jossa läsnä on enää riskipreemion osuus sekä usko siitä, että rahoituksen hinta pysyy hyvin alhaisena lähes ikuisuuksiin asti tai asunnon sijainti on alueella, jossa omistamisen statuksesta ollaan valmiita maksamaan merkittävällä tavalla. Jälkimmäinen avaa herkullisen asumisarbitrasiikkunan halukkaalle. USA:n asuntomarkkinoiden dynamiikka antaa hyvän vertailupinnan kotimaan asuntomarkkinoiden tarkasteluun.

Hyvin alhainen korkotaso ja todella korkealle nousseet vuokrat voivat piilottaa silmien alla olevan asuntokuplan. Vuokrakuplasta ei juurikaan puhuta. Se jää keskusteluissa ainakin Suomessa lähinnä asuntojen riittämättömyyden varjoon. Korkeista vuokrista puhuttaessa, yleensä osoitellaan vain sormella kapitalistiriistäjien ahneita virnistyksiä. 

Mitä jos onkin sellainen tilanne, että vuokrat ovat kestämättömän korkealla tasolla ja oikeuttavat siten sijoittajien silmissä asuntojen korkeaa hintatasoa? Voiko olla niin, että poikkeuksellisen alhainen korkotaso sokaisee asunnonostajan maksukykypeilin edessä? Mitä tapahtuu, jos toteutuvat vuokrat lähtevät laskuun ja korko nousuun?  

Helposti mieleeni tulee ajatus siitä, että alhainen kuluttajakorkotaso sekä asuntojen maine turvallisena sijoituskohteena ovat luoneet tilanteen, joka ei voi päättyä kuin kyyneliin. Etenkin Suomessa asunnot olivat ennen edellistä finanssikriisiä lähinnä vähän höperöinä pidettyjen sijoittajien tai vakuutusyhtiöden pelikenttää Satoa ja VVO:ta lukuun ottamatta. Tänäpäivänä tilanne on varsin erilainen. Asuntosijoittamisesta on tullut yleisen kiinnostuksen kohde, jota pidetään turvallisena ja toimivana tienä vaurastumiseen. 

Asunnot ovat fyysisiä sijoituskohteita, joka tarkoittaa vääjäämättömiä kunnostustarpeita. Suomen asuntokanta on jännällä tavalla vinoutunut 70-luvun kerrostaloihanuuksien kohdalta. Valtaosan näistä taloista voisi hyvin mielin panostaa ja ampua avaruuteen. Perushuonon vanhan kunnostaminen on kallista ja tämänkin jälkeen talo on edelleen useimmiten huono ja rakenteellisesti kyseenalainen. Mikäli kovin korjausvelkaista ja suurimpien kaupunkien ulkopuolella sijaitsevaa tavaraa sattuu löytymään asuntorahaston salkusta ja vielä reippaalla velkavivulla maustettuna, mieleen tulee ottaa juoksuaskeleet tangentin suuntaan viipymättä.

Kummalliset kehityskulut voivat kestää huomattavan pitkään. Tästäkin huolimatta uskon jonkinlaisen asuntosijoittajan arkea hankaloittavan kehityskäännöksen olevan tulossa. 

Sijoitustiedon kolumnisti Matias Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.

Keskustele asuntosijoittamisesta foorumillamme.

Voima - kultapohjainen pankkipalvelu
Liity Sijoitustiedon jäseneksi