Citycon -

Operatiivinen liikevoitto taitaa olla noilla main kyllä. Tuottovaade käsittääkseni määritellään täydellä vuokrausasteella ja ilman hallinnon jne. kulua. Eli todellinen tuotto jää aina jonkin matkaa alle laskennallisen jiildin, se miten paljon riippuu miten hyvälle mallille kohde on kehitetty, Kistassa taitaa työnsarkaa vielä riittää.

Näytä koko viesti
Citycon -

BradPitt wrote:

KepilläJäätä wrote:

Anssi A wrote:

BradPitt wrote:

Indrid Cold wrote:

Citycon on tämän artikkelin mukaan yrittänyt jopa hieman epätoivoisesti myydä osuuttaan Kista-galleriasta viimeiset 2 vuotta, siksi tämä kauppa tuli yllätyksenä

Citycon köper resterande del av Kista Galleria | Fastighetsvärlden (fastighetsvarlden.se)

Onko se helpompi neuvotella myynnistä kun omistaa itse kokonaan varsinkin jos sattuisi menemään osana jotain useamman keskuksen pakettia?

Ehkäpä sitä ollaan koitettu myydä siksi jos partneri CPP ei ollut kiinnostunut sen kehittämiseen tjsp, nyt kun on 100% omistus niin kauppista voidaan viedä vihdoin haluttuun suuntaan.

Voi hyvin olla että Kista on osa myös nykyistä ja aiempaa suurempaa divestointiohjelmaa.

Varmaan laajalti tavaraa ollut myynnissä, mutta ei Kanilla ole varaa antaa tasearvosta tuollaista 40% alennusta ja myydä 10 pinnan jiildillä omaisuuttaan ulos, kuten CPP nyt myi. Voisi kuvitella että osakassopparissa on ollut jokin hintaraja, joka triggeröi myötämyyntivelvoitteen toisellekin osakkaalle ja sellaiseen tasoon ei ole päästy, eli yhdessä varmaan ovat ensisijaisesti hakeneet  Kistalle lähelle tasearvoa ulkopuolista ostajaa.

Toki nyt Kistan puolikkaan hintatiedot ollessa julkinen, jää varmasti pakolla pitkään salkkuun. Liekö iso katastrofi jos nyt jiildaa ka. 8 pinnaa huomioiden puolikkaan tasearvo ja toisen hankintahinta. Ja vaikka vähän heikommalla alueella olisikin, niin jos populaa riittää ympärillä, niin kai vähän edullisemman neliövuokrat hyväksyvää rihkamakauppaa ja päivittäistavarakauppaa vuokralaisiksi löytyy.

 

Miten päädyt laskelmissasi 10% jiildiin CPP:n puolikkaan osalta? 

Arvo Kanin taseessa puolikkaalle kiinteistölle muistaakseni luokkaa 175me ja tuottovaateella 6% valuoitu. Toisen puolikkaan ostivat nyt luokkaa ev 105me. Puolikkaan laskennallinen vuokratuotto siis 175*0,06= 10,5me. Tuon vuokratuoton jos suhteutat ostetusta puolikkaasta maksettuun hintaan eli 10,5/105 pääset 10 pinnan jiildiin. Voi olla että luvuissa jotain pientä heittoa, joku innokas voi tilinpäätöstiedoista nämä tarkistaa.

Ilmoittivatkin jo tilinpäätöksessä että kirjaavat ostetun puolikkaan 6% jiildillä omaan taseeseen, eli tekevät ostettuun puolikkaaseen heti closing-hetkellä 70me arvonkorotuksen jolloin tasearvo nousee tuonne 170+me tasolle. Eli ostohinnalle 10 pinnaa mutta seuraavan osarin tasearvolle 6 pinnaa. 

Näytä koko viesti
Citycon -

Anssi A wrote:

BradPitt wrote:

Indrid Cold wrote:

Citycon on tämän artikkelin mukaan yrittänyt jopa hieman epätoivoisesti myydä osuuttaan Kista-galleriasta viimeiset 2 vuotta, siksi tämä kauppa tuli yllätyksenä

Citycon köper resterande del av Kista Galleria | Fastighetsvärlden (fastighetsvarlden.se)

Onko se helpompi neuvotella myynnistä kun omistaa itse kokonaan varsinkin jos sattuisi menemään osana jotain useamman keskuksen pakettia?

Ehkäpä sitä ollaan koitettu myydä siksi jos partneri CPP ei ollut kiinnostunut sen kehittämiseen tjsp, nyt kun on 100% omistus niin kauppista voidaan viedä vihdoin haluttuun suuntaan.

Voi hyvin olla että Kista on osa myös nykyistä ja aiempaa suurempaa divestointiohjelmaa.

Varmaan laajalti tavaraa ollut myynnissä, mutta ei Kanilla ole varaa antaa tasearvosta tuollaista 40% alennusta ja myydä 10 pinnan jiildillä omaisuuttaan ulos, kuten CPP nyt myi. Voisi kuvitella että osakassopparissa on ollut jokin hintaraja, joka triggeröi myötämyyntivelvoitteen toisellekin osakkaalle ja sellaiseen tasoon ei ole päästy, eli yhdessä varmaan ovat ensisijaisesti hakeneet  Kistalle lähelle tasearvoa ulkopuolista ostajaa.

Toki nyt Kistan puolikkaan hintatiedot ollessa julkinen, jää varmasti pakolla pitkään salkkuun. Liekö iso katastrofi jos nyt jiildaa ka. 8 pinnaa huomioiden puolikkaan tasearvo ja toisen hankintahinta. Ja vaikka vähän heikommalla alueella olisikin, niin jos populaa riittää ympärillä, niin kai vähän edullisemman neliövuokrat hyväksyvää rihkamakauppaa ja päivittäistavarakauppaa vuokralaisiksi löytyy.

 

Näytä koko viesti
Citycon -

Almanakka wrote:

KepilläJäätä wrote:

Toivotaan että eräpäivättömien hybridien annetaan olla rauhassa, vaikka niillä hintaa on, niin näin turbulentissa velkakirjamarkkinassa ei missään tapauksessa pitäisi niitä lyhentää ja sitä kautta joutua alhaisella kurssilla antikierteeseen. Mieluummin maksaa pienestä määrästä lainapääomaa vähän enemmän, pitää luottoluokituksen kunnossa ja maksaa siitä isosta vpo:n ehtoisesta potista sitten vähemmän. 

Tässä on vähän se ongelma, että call-päivän jälkeen korko resetoituu ja on luokkaa 5y swap + marginaali (en muista ehtoja ulkoa, mutta tämä aika standardi), ja aika merkittävästi kalliimpaa kuin nykyisellään. Etenkin nousseiden swap-korkojen myötä yhtiöillä on yleensä kyllä ihan hyvä insentiivi maksella nämä takaisin. Uusi hybridi tulisi tietysti myös olemaan kallista, mutta ehkä kiinteistökirjasta löytyy vielä jotain mistä saa järkevää hintaa myydessä?

Akin viestistä jokunen sivu takaperin ehdot löytyvät. Resetoinnnin yhteydessä marginaali nousee 4,7% tasolle. Swapin kanssa rahan hinta luokkaa 7 pinnaa. Jos markkina hinnoittelee nykyisellään normi velkakirjankin hinnan 6 pinnaan, niin onhan tuo nyt tähän markkinaan opon ehtoiseksi rahaksi edullista. Todennäköisesti jos uutta hybridiä haettaisiin niin ehdot olisivat ihan jotain muuta kuin mitä 4v takaperin sovitut, vaikka pienen marginaalin korotuksen tähän lykkäisikin. Kannattaa myös muistaa että hybridillä/opolla iso vaikutus luottoluokitukseen ja siten vieraan pääoman ehtoisen rahan hintaan. Eli näennäisesti voi tuntua hyvältä saada pienet erät kallista rahoitusta pois, mutta jos toimenpide nostaa edes vähääkään sen ison potin hintaa, niin voi lämmittää kuin housuun kuseminen. Ja tähän markkinaan ei kai pitäisi olla ykkösprioriteettina optimoida lyhytaikaista rahan hintaa vaan varmistaa että likviditeetti kestää syklin yli.

Kissamies on nyt hakenut rajat ja luottoluokittaja ystävällisesti kertonut missä ne menevät, ja nyt selvästi tasapainotellaan reunalla, joten tuntuisi täysin itsetuhoiselta heikentää taserakennetta hybridiä maksamalla.

Firman operatiiviset fundat kunnossa. Tekisi mieli lisätä, mutta häiritsee vaan liikaa tämä johdon tekemisen taso. Kallispalkkaista kaveria johdossa, ei vaan pitäisi olla mitenkään mahdollista ettei näitä Kista kauppoja ole simuloitu taseen näkövinkkelistä. Ihan jotenkin perusjuttuja jotka varmaan koulun penkiltä tuleva kauppatieteilijäkin ymmärtäisi funtsia läpi. Seuraavasta tämän kokoluokan mokasta pitäisi kyllä näyttää talousjohtajalle ja/tai toimitusjohtajalle ovea. Maksetuilla palkkioilla luulisi löytyvän ammattilaisiakin näihin pesteihin.

 

Näytä koko viesti
Citycon -

Cycling Moose wrote:

Eikös Q4-puhelussa (kohdasta 38:00) todettu suurin piirtein tähän tyyliin: "There has been no conversation internally about issuing shares at any price (–––) Just to be very very clear, there is no intention of issuing any shares on near future."

No, ilmeisesti tilanne sitten muuttui aika nopeasti. Hämmentävä case.

Tämän noteerasin myös. Vaikutti olevan varma lausumastaan, eikä nyt varmaan ihan saapas ole, joten hyvin mahdollista että tilanne tuli nopeasti eteen. Jos olisi tiennyt annista tulosjulkkarissa, olisi ehkä osannut muotoilla sanomisiaan ympäripyöreämmin, ettei olisi tehnyt itsestään täyttä pelleä, kuten miltä tilanne nyt näyttää. Voi olla että hallitus vaan kävellyt yli, mutta voiko olla niin että tämä on ollut pidempään suunnitteilla ja asia olisi täysin pidetty pimennossa toimarilta ja talousjohtajalta? Jos näin olisi, niin luulisi että itseään  kunnioittava toimari jättäisi pestinsä aika nopeasti.

En oikein saa tähän muuta järkeä itse, kuin että Kistan hankinta ja osinko yhdessä kasvattivat yhtiön velkaisuutta paperilla sen verran, että saivat noottia luokituksen todennäköisestä laskusta. Voi olla, että Kistan hankinnassa piti toimia nopeasti ja diili kannatti tehdä. Osingon mimitason Kissamies oli antanut etukäteen. Näitä ei oltu eikä toki oltu voitukaan viestiä etukäteen luottoluokittajalle. Sitten tämä anti paniikkinappulana pikapikaa kasaan ja varmistus luottoluokittajalle että opoa kyllä saadaan kasaan jos tarve vaatii. 

Jos tämä olisi aito vedätysyritys, jolla pienosakkaiden rahaa koitettaisiin kaataa pääomistajan taskuun, niin järjestelyn olisi kai voinut toteuttaa vähän  isommin ja paremmin? 

Helvetinmoinen hätä on ollut eikä varmaan ihan kaikille kiinnostuneille ole antia tarjottu. Vähän kiinnostaisi yhtiön puolelta perustelut, mikä muuttui viikossa. Harmi jos joudutaan odottamaan seuraavaan audiocastiin. Siellä toimari grillataan varmasti.

Toivotaan että eräpäivättömien hybridien annetaan olla rauhassa, vaikka niillä hintaa on, niin näin turbulentissa velkakirjamarkkinassa ei missään tapauksessa pitäisi niitä lyhentää ja sitä kautta joutua alhaisella kurssilla antikierteeseen. Mieluummin maksaa pienestä määrästä lainapääomaa vähän enemmän, pitää luottoluokituksen kunnossa ja maksaa siitä isosta vpo:n ehtoisesta potista sitten vähemmän. 

Näytä koko viesti
Citycon -

Onko jopa niin että Kistan lainapääomaa ei ole raportoitu aiemmin lainkaan velkana koska omistuskin taseessa vain kirjattu 70me arvoiseksi osakkuusyritysosakkeeksi? Nyt kun ostavat toisen puolikkaan niin joutuvat konserniyhdistelemään koko Kistan 200me laina omalle taseelle ja kiinteistön käyvän arvon 350me myös? Koska saavat 70me discountilla kiinteistön niin tuon verran saadaan lisää opoa/arvonnousua, mutta transaktio nostaa selvästi velkaisuutta. Tuliko tämä yllätyksenä luottoluokittajalle ja aiheuttiko akuutin tarpeen Kistan kaupan closingin yhteydessä nostaa lisää opoa luottoluokituksen säilyttämiseksi? Tämä olisi paras skenaario ja toisi jotain järkeä tehdyn annin taustalle. Osingon jakamatta jättäminen olisi tuottanut ns. pääomaruisketta vasta pidemmällä aikavälillä. Jos näin on, niin surkeaa miten asiaa ei ole mitenkään viestitty sijoittajille.

Näytä koko viesti
Citycon -

Piensijoittaja wrote:

KepilläJäätä wrote:

Piensijoittaja wrote:

Kissamies saa lisää osakkeita nykyistä pörssikurssia halvemmalla. Ostot rahoitetaan pääomapalautuksilla/osingoilla.

Muiden osakkeiden kannalta yhtiön pitäisi ostaa omia osakkeita eikä anteilla niitä lisää. 

Kissamiehen omistus dilutoituu eli ei pysty puolustamaan omaa osuuttaan koska omistuksen pitää laskea alle puoleen. Se että saa jonkin verran osakkeita halvemmalla ei lohduta kovin pitkälle jos ei saa merkata koko omistuksensa suhteessa. Meille pienosakkaille toki vielä huonompi kuvio.

Kelle sitten hyvä kuvio?

Niille jotka pääsevät annissa kasvattamaan osuuttaan muiden osakkeenomistajien kustannuksella ja toki kokonaan uusille sijoittajille jotka pääsevät discountilla mukaan.

Härökuvio kaikin puolin. Jos liike tehty taseen vahvistamiseksi niin eihän tällä voi maksaa hybridejä pois, koska siinä mihinkään tase vahvistu vaan annista opoa sisään ja kirjanpitoteknistä opoa ulos. Likviditeettiongelmia ei ole kun lainalyhennykset koveerattu limiitein. Viime viikolla johto kiisti että mitään antia olisi näillä kurssitasoilla suunnitteilla. Joko ovat valehtelijoita tai ammattitaidossa isoja aukkoja. Jokatapauksessa kiireellä on tämä järjestely polkaistu kasaan ja voi olla että tässä hallitus puhtaasti kävellyt toimivan johdon yli.

Tämän annin hinnalla varmaan naulataan kurssitaso 4e pintaan pidemmäksi aikaa, ellei sitten paineta kohta uutta antia taas 10% discountilla. Luulisi että kioskista jossain kohtaa ostotarjous tulee jos mökit täynnä aiempaan tapaan.

Tekisi mieli tuupata positio laitaan, koska kieltämättä nostaa vitutusta olla muiden pienomistajien tapaan kusetettavana. Toisaalta nyt varmaan huonoin hetki myydä kun kurssi painelee varmasti painelee pohjaa markkinan avautuessa.

Näytä koko viesti
Citycon -

Piensijoittaja wrote:

Kissamies saa lisää osakkeita nykyistä pörssikurssia halvemmalla. Ostot rahoitetaan pääomapalautuksilla/osingoilla.

Muiden osakkeiden kannalta yhtiön pitäisi ostaa omia osakkeita eikä anteilla niitä lisää. 

Kissamiehen omistus dilutoituu eli ei pysty puolustamaan omaa osuuttaan koska omistuksen pitää laskea alle puoleen. Se että saa jonkin verran osakkeita halvemmalla ei lohduta kovin pitkälle jos ei saa merkata koko omistuksensa suhteessa. Meille pienosakkaille toki vielä huonompi kuvio.

Näytä koko viesti
Citycon -

Ikävä juttu. CFO ja CEO yhteen ääneen audiocastissä totesivat että osinkoa on varaa jakaa ja osakkeenomistajia tulee osingolla palkita. Viikko sitten oli varaa, nyt ei enään olekaan. Toki pieni anti eikä tällä massiivista käytännön merkitystä, mutta signaloi että johdolla ei homma hallussa ja sitten painellaan paniikkinappuloita.

Jos jotain pitäisi mutuilla niin luottoluokittaja S&P voinut heti tilinpäätösjulkistuksen jälkeen signaloida ettei osingonmaksu ja pääomanpalautus vain ole nykytilanteessa ok ja voi johtaa investment grade luokituksen menettämiseen. Nyt panikoidaan heti perään ja kerätään minianti hieman yli osingon, millä pyritään lepyttämään luottoluokittaja. En oikein keksi muuta loogista syytä ja eihän tämä Kissamiehellekään ole optimaalista jos oma osuus kuitenkin dilutoituu huonolla osakekurssilla. CEO ja CFO tekevät itsestään tässä huolella pellejä lausunnoillaan ja hallitus omalla osinkoesityksellään osoittaa olevansa kuutamolla.

Ei hyvä liike, mutta bisnes ei tästä huonone, joten huomenna voi tulla hyvää ostopaikkaa. Harmi että itsellä jo yli oman tavoitepositiokoon, eikä tällaisen pelleilyn katseleminen innosta, niin holdilinjalla tullee mentyä ja jäädään nousutriggereitä odottamaan. 

Näytä koko viesti
Citycon -

Hankala kuvitella skenaariota missä tuota valtuutusta voisi käyttää.

Jotain lakia rikotaan jo siinä että yhtiö normaalin toimintansa ulkopuolella toteuttaisi järjestelyjä joilla ei ole liiketaloudellista perustetta. Pääomistajan rahoittaminenhan ei sellainen ole.

Toiseksi osakkaiden tasavertaisuusvaade edellyttäisi että rahoitusjärjestelyt tehdään korkealla korolla ja markkinaehtoisesti. Gazit saanee Kanejaan vastaan lainaa rahoituslaitoksilta, niin miksi ihmeessä sitä hakisi suoraan Kanilta itseltään, jolla ei muutenkaan ole likvidejä ketään lainoittaa osingonjaon ja lainalyhennysten jälkeen? Hallituksella myös henkilökohtaiset vastuut poikkeavista järjestelyistä, joten ellei koko porukka ole Kissamiehen sätkynukkeja niin tuskin helposti vietävissä läpi. Tuskin Kissamieskään niin tyhmä voi olla ettei älyäisi, että järjestely ajaisi shorttaajat liikkeelle ja yhtiön roskalainaluokkaan. Toisaalta firman ajaminen pakkorealisointitilanteeseen voisi olla jopa piensijoittajien edun mukaista, todennäköisesti koko portfolion myymällä saisi osakurssia suuremman korvauksen.

Ihan hienoa Aki jos viitsit kysäistä miksi tällainen valtuutus annetaan ja mitkä ovat ne teoreettiset skenaariot, joissa tätä harkittaisiin käytettävän.

 

Näytä koko viesti