randomfullet kirjoitti:

Helsingin keskustasta saa kyllä mielenkiintoisia excel-laskelmia kassavirrasta, sopivaa sunnuntaipuuhaa 

Haastavia aikoja varmasti monelle asuntosijoittajalle, jotka ovat viimevuosina maksaneet kovia hintoja ostetuista kohteista, erityisesti elleivät ole osanneet riskiskenaarioita mallintaa eri korkoympäristöissä. 

Viime vuosien kova rakentamisbuumi varmasti rajaa vuokrainflaatiota, koska kilpailua hyvistä vuokralaisista toistaiseksi on. Toisaalta kaupungistumiskehityksen jatkuessa ylitarjonta hyvillä paikoilla saatetaan sulatella nopeastikin. Jos inflan myötä rakentamisen kustannukset kasvavat, eikä uutta rakenneta niin vanhoihin kohteisiin kohdistuu taas enemmän vuokrakysyntää. Isot vuokratoimijat kuten Kojamo, Sato jne. ajanevat tulevina vuosina noita vuokrasopimustensa mukaisia kuluttajahintaindeksi + 5% korotuksia vuokriinsa, jolloin yksityisen vuokranantajan aika helppo pysyä kilpailukykyisenä hieman maltillisemmilla korotuksilla. Lisäksi korkojen noustessa ja epävarmoina aikoina moni varmaan lykkää ensiasunnon oston aikeitaan, joten vuokralaisiakin riittänee.

Lähtökohtaisesti pääosalla vuokranantajista lienee kuluttajahintaindeksiin sidotut korotuspykälät sopimuksissaan, eli teoriassa assettiluokka pitäisi olla hyvin inflaatiosuojattu. Jos kaikki vuokranantajat käyttäisivät korotusmahdollisuuksiaan yhtenä rintamana, niin nykyinen korkoympäristö ja korkea infla eivät olisi ongelma. Korotukset olisi helppo myös viedä läpi jos tarjonta olisi kysyntää nähden rajallista, mutta tähän tilanteeseen voi mennä taas jokunen vuosi monessa kasvukeskuksessa. Tässä ympäristössä fiksut vuokranantajat optimoivat vuokratasoja, niin että osan indeksikorotuksista voi hyvin jättää tekemättä, jos vuokrausasteen saa pysymään 100%:ssa.

Pitäisin jopa mahdollisena että tämä nykyinen markkinaympäristö on hyvä niille asuntosijoittajille, jotka ovat tarkkaan valikoiden ja järkevillä hinnoilla saaneet jo rakennettua oman portfolionsa sekä joilla on käteisvaroja sekä luottolimiittejä käyttää seuraavien muutamien vuosien aikana uusiin hankintoihin. Lyhyellä aikavälillä siis tuotoissa joutunee joustamaan hieman, mutta hyvien diilien löytämisen todennäköisyys kasvaa. Rakentamisen vähentyminen kustannusten noustessa ja kysynnän laskiessa (korkojen nousu yms.) supistaa tulevaa asuntotarjontaa, jolloin 5-10v periodilla kysyntä-tarjonta suhde taas hyvin todennäköisesti parempi ja inflan saa kivasti katettua vuokrankorotuksilla. Jos uusien kohteiden rakentaminen kallistuu kustannusten noustessa, niin väkisin myös vanhojen kohteiden hinnat seuraavat perässä.

Mutta mielenkiintoisia aikoja eletään. Markkinoille lienee tullut sen verran paljon uusia sijoittajia viime vuosina, että paniikkimyyntejä voi lähiaikoina tulla kustannusten noustessa sekä tuottojen ja kassavirran heiketessä lyhyellä aikavälillä, jos/kun inflaa ei täysimääräisesti vuokriin pysty hilaamaan. Ainakin omalla kohdallani tämä olisi positiivinen skenaario, mutta toisaalta ei taantumaan painuminen ja korkojen paluu nollan tuntumaan sekään välttämättä huono skenaario olisi.

Anyway nyt kannattaa pitää pää kylmänä, päivittää vakuusarvot ja luottolupaukset ja valmistautua ensi talvena tekemään runsaasti -20-30% alle pyyntihintojen tarjouksia:)

Aki Pyysing kirjoitti:

Miulla on teoria, että jonain päivänä joku muukin kuin mie keksii, että inflaatiosuojaksi nettotuottovuokrasijoitukset ovat soiva peli. Inflaation noustessa velankin suhde liikevaihtoon pienenee kivasti. Ei tule 10-baggeria, ei. Mutta suojaa saa ja tuottoakin. Joka nyt vähintään pärjää inflaatiolle, mikä olisi olosuhteissa, joissa kaikki lähtökohtaisesti köyhtyvät varsin kiva lopputulos.

Olenkin lisäillyt laskeviin Fleming Propertiesia, Backahedeniä ja Cibusta. Tosin Cibusta kerkesin jo vähän keventää ja ostaa takaisinkin. Nyt kun ne kaikki ovat tänään vähän nousussa, voin avautua😈. Ei kai sitä vanha enää nouseviin osta. Vaan keventelee, jos kovasti nousevat.

Ymmärrän, että kiinteäkorkoiset lainansa joudutaan uusimaan kalliimmalla. Mutta en ole rahoituksen saatavuudesta huolissani, koska pankitkin ymmärtävät nettovuokrasopimusten hyvien vuokralaisten kanssa pointin. Ja arvailen muiden mukana, että taantuma tulee yhtä varmasti kuin Paavo Väyrysen ehdokkuus seuraavissa vaaleissa. Suuruusluokka (Väyrysen tapauksessa lista) toki on vielä epäselvä. Joten näinköhän muutaman vuoden päästä korot ovat kovinkaan korkealla?

Toki taantuman tullen voi olla, että vuokrasopimuksia ei saada enää uusittua vanhalla tasolla. Toisaalta uudenkin rakentaminen on kallista puuhaa, ja S- ja K-ryhmät, Meira, Tokmanni ja Coop pysyvät kuitenkin pystyssä. 

Mielestäni vuokrasopimusten sisällöistä ei Fleming Propertiesin osalta löytynyt mainintaa osareista/tilinpäätöksistä. Osaatko Aki avata vielä sopimusrakennetta, eli pääseekö yhtiö tarkastamaan pitkäaikaisi vuokrasopimuksia indeksi/infla -korotuksilla, jolloin reaalinen tuotto kiinteistökannalle säilyy viimeaikaisella 4% tietämillä. Vai viittaatko nettovuokrasopimuksella, että kulut siirretty vuokralaiselle, jolloin infla ei rokota tätä kautta, mutta joudutaan kuitenkin sietämään negatiivista reaalituottoa koska itse vuokraa ei pystytä inflan tahtiin korottamaan?

Jos todella pitkät sopparit, niin tuo vuokrankorotusehtohan tässä ympäristössä aika pitkälti määrittä sijoituscasen hyvyyttä.  

Velholle pahoittelut blogin spämmäämisestä. Ehkä YEL -asian voisi siirtää omaan ketjuun.

Tässä vielä linkki uutiseen, joka asiasta kiinnostuneen kannattanee lukaista:

https://www.yrittajat.fi/uutiset/yel-uudistus-nosti-tunteet-pintaan-asiantuntija-oikoo-vaaria-kasityksia/

Eli todennäköinen tulema tämän pohjalta lienee se, että mediaanipalkkaa käytetään 100% työaikaan. Yrittäjälle jäisi mahdollisuus ilmoittaa oma todellinen työaikansa. Eli jos ilmoittaa tekevänsä 1/4 työaikaa, niin työtulo lasketaan kaavalla 25%*mediaanitulo. Eläkefirmalla ei liene mitään keinoa valvoa todellista työaikaa, ellei yrittäjiin aleta asentamaan seurantalaitteita. Voi siis hyvin olla että yrittäjällä jää lopulliseen työtuloon vielä ok vaikutusmahdollisuudet myös jatkossa.

Avaus PYN Eliteen tehty minimimerkinnällä 10ke.

Päätöksen taustalla lähinnä salkunhoitajan hyvä träkki ja viimeaikaiset kommentit:

"PYN Elite -osuuden arvo on laskenut vuoden alusta 21 %. Olen itse merkinnyt rahastoa melko suurilla summilla 30.4.2022 arvon ollessa 486 ja 31.5.2022, kun arvo laski lisää ollen 478. Nyt osuuden arvo on 434 ja puhdistan loputkin tilisäästöni merkitäkseni rahastoa lisää perjantain merkinnässä 29.7.2022."

Jos oikein ymmärrän tuota tuottosidonnaisen palkkion muodostumista, niin tässä pääsee jonkin aikaa nauttimaan arvonnoususta ilman em. palkkion maksamista, sillä rahaston arvo käynyt selvästi korkeammalla ja HWM -arvoon siten hyvin matkaa.

Ajallisesti hajauttaen ajatuksena ainakin tuplata positio pidemmällä aikavälillä.