Olet täällä

KepilläJäätä

KepilläJäätä

  • Liittynyt 11.1.2015
  • 241 viestiä
  • 3 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 14.11.2017 17.55

Joo ihan hyvä artikkeli.

Näissä pankkien viritelmissähän ei sinällään ole mitään käytännön eroa Oravaan, paitsi se että Orava on rehdisti kertonut kannattamattomuudestaan jokaisessa osavuosikatsauksessaan. Näistä pankkien rahastojen kannattavuus- ja kulurakenteesta ei taida kunnollista tieto saada mistään, eli Orava on siis rehti kusetus ja nämä pankin viritelmät vähintäänkin epämoraalisia kusetuksia. Asiaa todennäköisesti ymmärtämättömät pankin myyntihenkilöt myyvät näitä turvallisina tuotteina tavallisille tallaajille, jotka eivät aiheesta ymmärrä senkään vertaan. Orava olisi siinäkin mielessä kivempi sijoitus monelle, että se on asianmukaisesti hinnoiteltu puoleen nettovarallisuudestaan. Pankin rahastoissa saat samaa kuraa, mutta täyteen hintaan.

Ihan selvää, että 2,5% hallinnointikuluilla pyörivät asuntorahastot eivät tässä markkinaympäristössä tee vuokratuottoja juuri lainkaan, ainakaan pääkaupunkiseudun kohteissa. Näytetyt tuotot ovat arvonnousua. Ihan mielenkiintoista olisi nähdä mitä tapahtuu, jos varoja aletaan näistä joukolla lunastamaan. Vivun käyttö likviditeetin hallintaan on nopeasti käyttökelvoton instrumentti, jos pääomien joukkopako rahastosta toteutuu. OP:n kohdalla tuo nyt käytetty 15% vipu on äkkiä 50% vipu, jos rahaston omaa pääomaa karkaa ovista ja ikkunoista. Jos näitä rahasto-osuuksia omistaa niin nyt olisi varmaan viimeisiä hetkiä hypätä pois kelkasta ja lunastaa excel-arvonnousut, sekä jättää Mustapekka muille.

 Uskoisin että nykymarkkinassa rusinat pullasta poimivalla piensijoittajalla, joka hoitaa itse kohteiden operoinnin, on vielä mahdollisuus päästä kohtuullisiin tuottoihin. Välistävetäjille ei ole varaa maksaa. Ehkä rahastojen kyykkääminen voisi olla kiva pelipaikkakin piensijoittajalle, jos myyntilaitaan tulisi kerralla vähän enemmän tavaraa, niin hyviä diilejäkin voisi olla helpompi löytää. Vuokratasot eivät todennäköisesti lähiaikoina romahda mihinkään, joten pitkäjänteiselle sijoittajalle ei olisi iso ongelma vaikka oman salkun arvo hieman koukkaisi siinä samalla. Toki edellyttäen että vipuriski on hallussa.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 11.11.2017 13.33

Hiljaista on sijoitusrintamalla. Jos jonkinlaisia virityksiä kyllä tässä syksyn aikana on tullut pohdittua ja jotain diilejä yritettyäkin. Sijoittajakollegan kanssa laitettu pienimuotoisia pilkkejä yhdestä paritalo -pakkohuutokauppakohteesta, yhdestä hometalosta (iso tontti hyvällä sijainnilla, purkamalla tönö ja lohkomalla jalostusarvoa) ja yhdestä kerrostaloasuntonipusta on hierottu kauppaa. Tosin laihoja tuloksia näistä, ostohetkellä pitäisi pystyä tekemään tiliä, mutta tämä on nykymarkkinassa vaikeaa, kun myyjillä ei ole monestikaan myyntipainetta + kuumassa markkinassa ostolaita on turhan vahva. Asuntonippujen ostoon oli ajatuksena viritellä pienellä porukalla sijoitusyhtiötä, jolla pyrkiä kierrättämään ostokohteet nopeasti julkiseen markkinaan kohtuullisella katteella. Kimppakuvioon olisi tiedossa osaava porukka eikä toiminnan yrityksen kautta pyörittäminen tuottaisi kummempaa päänvaivaa. Porukassa toimimalla saisi kivasti hajautusta ja toiminnasta aiheutuva vaiva olisi helpompi jakaa tasan, toki tällöin täytyy olla selkeästi sovitut pelisäännöt ja näkemys miten toimintaa harjoitetaan. Samanhenkisten tyyppien kanssa sijoituskohteiden analysointi ja diilien hakeminen on myös huomattavasti hauskempaa kuin yksin puuhastelu. Saa nähdä lähteekö tämä kuvio liikkeelle. Pankki oli kuitenkin jo tässä vaiheessa osaltaan myötämielinen uusille hankkeille, eli olemassaolevia vakuuksia vastaan pitäisi irrota lisävipua niin, ettei uudet kuviot jäisi rahoituksesta kiinni. Hieman alle prossan marginaaliin tuntuisi tällä hetkellä ilman isompaa kilpailutusta pääsevän.

Tämä vuosi tosiaan ollut tosi passiivista pl. alkuvuoden sijoituskämpän hankinta. Tämän jälkeen kaikki tulovirta on käytännössä kanavoitunut vivun lyhentämiseen. Sijoituksessa käytetyt limiitit on nyt käytännössä nollattu. Velkavivun määrä on myös valahtanut selvästi alle puoleen nettovarallisuudesta. Mitään erityistä hinkua edullisen vivun nopeaan lyhentämiseen ei ole, joten nyt pitäisi sitten pohtia minne tästä eteenpäin tulovirtaa kanavoi. Tähän elämäntilanteeseen varmaan sopisi paremmin rakentaa hieman vähemmän aikaresursseja vaativaa arvopaperisalkkua. Mutta varmaan molempi parempi, eli arvopaperisalkkua hiljalleen kasvuun ja samalla pitää riittävät likvidit & sovitut rahoitusratkaisut valmiina, jotta pystyy nopeasti reagoimaan jos joku huippudiili asunto-/kiinteistöpuolella tipahtaa nenän eteen.

Asuntosaasto.fi - 26.9.2017 9.23

Tämän kuvion selvästi isoin ongelma on että sijoittaja ei tiedä omaa riskitasoaan tähän kuvioon sijoittaessaan. Odotettu tuotto on tiedossa, mutta rahastolle annetaan täysi valtakirja vivuttaa salkkua 70 pinnaan asti. Iso vipu on oletettavasti houkutteleva skenaario rahaston pyörittäjälle, koska kaikki vivun tuoma lisätuotto valuu omaan laariin, mutta riski puolestaan valuu tähän järjestelyyn sijoittaneille.

 

Toinen juttu taas on että nuo blogissa mainitut ostokset esim. Jyväskylästä ovat pakollakin jonkinlaisia pommikohteita. 43t€ hinnalla ei saa minkäänlaista asumiskelpoista koppia lähimainkaan keskustan tuntumasta tai koulujen läheltä. Tuolla hintaa saattaa saada yksiön tyyliin huonomaineisimmilta alueilta 5-10km ytimestä, mutta tällöinkin kohteet ovat yleensä peruskorjaamattomia ja ostohinnnan saa käytännössä tuplata remonttivelan myötä. Tai sitten ollen itse sokea kun en aktiivisesti alueen markkinoita seuraavana löydä lähimainkaan tällaisen tuottoprossan omaavia kohteita.

Muutama tuttu on alalla tekemässä näitä tukkuostoja ja senkin voi mainita, että pelureita on tällä hetkellä kentällä niin monta, että tukkuostoprossat ovat kutistuneet käytännössä minimaalisiksi. Ainakaan näillä muutama kämppä viikossa/kuukaudessa tyyppisillä ostoilla kunnollisia alennuksia ei varmasti saa. Asia on hieman toinen jos pystyy hankkimaan kokonaisia kerrostalokohteita kerralla.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 23.9.2017 18.07

Joo ihan hyviä nostoja Kapteeni Ilmiselvältä. Tuo varainsiirtoverojen poisto olisi kyllä paikallaan. Pelkästään neljännesmiljoonan omakotitalosta joutuu jo maksamaan kymppitonnin varainsiirtoveroja valtiolle, niin kyllähän jo tuonkin kokoiset sakot pistävät miettimään onko muutto perusteltua. Samoin asuntosijoittamisen näkökulmasta ylimääräiset transaktiokulut ovat ikäviä jos sijoitustoiminta on yhtään aktiivisempaa ja tavara salkussa kiertää.

 

Vähän passiivista taas blogin päivittäminen. Perhe & työkuviot vievät energiaa ja ylimääräinen aika vähissä, jolloin oman sijoitustoiminnan analysointi ja uusien bisneskuvioiden ideointi jäänyt harmittavan vähälle. Tukevasti oravanpyörässä siis poljetaan. Tämän vuoden tavoitteet nettovarallisuuden kasvun osalta ovat melkolailla jo tässä vaiheessa vuotta kuitenkin paketissa, joten siinä mielessä kuviot rullaa ihan ok. Loppuvuoden puolella ehkä sitten aikaa kelailla enemmän taas seuraavia tavoitteita ja millä tapaa omaa varallisuutta lähteä jatkossa kasvattamaan. Hieman kirjallisuutta ja verkkoluentoja sijoitussalkun allokointiin liittyen on tullut käytyä läpi. Jatkossa ehkä sijoituskohteita voisi hakea aktiivisemmin myös muista varallisuusluokista, kun asuntomarkkinoiden tilanne on mikä on.

Asuntosaasto.fi - 23.9.2017 17.52

Itselläni nousee aina karvat pystyyn tällaisista uusista viritelmistä missä hehkutetaan tuotto-odotusta ja riskeistä ei tyyliin pienintäkään mainintaa. Ehkä firman omilta nettisivuilta jotain pientä pränttiä löytyy, en jaksa niin tarkkaan perehtyä.

 

7,5% sijoitetun pääoman tuotto asunnoista olisi pirun hyvä ja kelpaisi varmasti kenellä tahansa sijoittajalle hyvin. Mutta tässä ei taida olla kyse sijoitetun pääoman tuotosta, eli tuotosta jossa ei ole velkariskiä sisällä.

7,5% isosti vivutetusta asuntosalkusta on taas hävyttömän huono tuotto-odotus. Jos velkariski realisoituu on sijoittajilla ilmeisesti pahimmassa tapauksessa riski koko sijoitetun pääoman menetyksestä. Itse en laittaisi pennin jenia mihinkään kohteeseen tietämättä tarkalleen minkälaista riskiä kannan. Jos tässä jää puljun pyörittäjillä optio pelata miten korkealla vivulla lystää ja ainoat hyötyjät vivun käytöstä ovat puljun pyörittäjät ja toisaalta ainoat maksajat tähän instrumenttiin sijoittajat, niin vähintäänkin arvelluttava kuvio.

Tässä yläpuolella olikin jo hyvin pyöritelty laskelmia. Toivoisi että asiakkaitaan kunnioittava yritys nostaisi rehellisesti itse esiin nämä riskit esim. vipuun liittyen, mutta jos sisältö on tämän tyyppistä:

Etuna osake- tai rahastosijoittamiseen on myös kohteiden fyysisyys, jolloin varsinaisen pääoman menettämisen riski varsin pieni.

Siis juuri näin jos salkku on vivuttamaton. Jos tyyliin maksimivivut sisällä niin pienikin droppi asuntomarkkinoilla voi hävittää ison osan sijoittajien rahoista.

 

Inflaatiosuojatut bondit - 26.8.2017 12.54

 Niin ajatuksena näissä olisi se, että oletettavasti keskuspankit antavat korkojen nousta vain kun taloudessa menee hyvin ja inflaatio jyllää.

Maalaisjärjellä ajatellen näillä ei kai pitäisi olla eritysen vahvaa positiivista korrelaatiota normibondeihin? Jos korot nousevat niin normibondien tuotto jäisi miinukselle, mutta jos oletetaan että korkojen noustessa vastaavasti myös inflaatiokehitys on vahvaa, niin näiden inflaatioon reagoivien bondien kehitys ei kai pitäisi olla läheskään niin negatiivista? Instrumentti ei siis itselleni ole tuttu, mutta jos joku käyttää osana sijoitusportfoliota tai on muuten aiheeseen perehtynyt, niin ihan mielelläni kuulisin aiheesta analyysiä. Varmaan tutkimuksiakin näistä löytyy, mutta en ole itse ainakaan vielä toimertunut niitä kaivelemaan.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 26.8.2017 12.42

 Hyviä huomioita.

Lokin kommenttiin liittyen on selvää että asunstosijoittaminen on nyt kovin trendikästä. Kuplasta on hirveän vaikea sanoa mitään. Vuokratuottoperusteisesti ainakin pk-seudulla alkaa olemaan aika nihkeää. Muun Suomen kasvukeskuksista voi löytää melko riskittömiä hyvän sijainnin uudiskohteita n. 5,5% tuotolla. Hinnat ovat toki historialliseen hintatasoon peilaten kovia, mutta en varsinaisesti usko vuokratasojenkaan romahdukseen joten uskoisin että melko vakaata tuottoa on tiedossa hamaan tulevaisuuteen. Jos tuota tuotto-odotetta peilaa korkotasoihin, niin riskipreemio on yhä houkutteleva, toisinsanoen ero riskittömän talletuksen ja asuntosijoitusten välillä lienee historiallisen korkea. Itselläni toki on jo riittävästi euroja kiinni seinissä, eikä varsinaisia meedion kykyjä ennustaa miten markkinat tai korot tulevat kehittymään, joten en ole erityisen ahkerasti nyt katsellut uusia asuntokohteita, vaan enemmänkin keskittynyt viimeaikoina lainojen lyhentämiseen sekä funtsimaan minkälaista hajautusta varallisuuportfolioon olisi fiksua pidemmällä aikavälillä tehdä.

Kapteeni Ilmiselvälle kiitos linkeistä. Tämä vuokratonttibisnes on kyllä mielenkiintoinen trendi. Kertonee lähinnä siitä että rakentajat ovat haistaneet tässä markkinoiden tehottomuuden, eli ostajat eivät ole riittävän valveutuneita ottamaan vuokratonttikustannuksia huomioon. Sen mitä itsekin markkinoita seurailen niin esim. uudiskohteissa hinnat vuokratonttikohteissa ovat jopa yllättävän lähellä oman tontin kohteisiin. Rakentaja vetää siis tuon ylimääräisen katteen välistä ymmärtämättömältä ostajalta. Rahastoille taas tuo 5 pinnan käytännössä lähes riskitön tuotto-odotus varmasti kelpaa, varsinkaan kun tonttien hallinnointi ei yleensä kovin työllistävää puuhaa ole.

Sijoituslainalla vauhtia salkun rakentamiseen, vinkkejä? - 9.8.2017 12.16

Kohtuullinen vivuttaminen on varmasti pitkässä juoksussa järkevää. Mitä isommalla vivulla pelaa niin sitä enemmän kannattaa miettiä myös salkun allokointia muihinkin arvopapereihin kuin pelkkiin osakkeisiin. Isolla vivulla on katastrofaalista jos salkun arvo tulee yhtälailla alas kuin osakemarkkinat finanssikriisin aikana.

Enemmän bondeja ja muita varallisuusluokkia sisältävällä salkulla max. drawback olisi ollut huomattavasti pienempi. Tony Robbinisilla on ainakin ollut ihan hyvää juttua salkun allokaatiosta ks. esim. http://yahoofinance.tumblr.com/post/102956492899/tony-robbins-ray-dalios.... Historiallinen kehitys toki ei ole tae tulevasta, mutta järkevästi allokoidulla salkulla varmaan nukkuun yönsä paremmin vivun kanssa.

 

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 9.8.2017 8.26

anssimu kirjoitti:

Kysyn nyt täältä kun tietoa ja keskustelua on. Katsoin ~400k asuntoa helsingistä, jossa tontti-vastiketta maksettaisiin 410e/kk, tai mahdollisesti tontti olisi lunastettavissa ~100k hintaan. Asunnonvälittäjältä kun kysyin tätä tontin lunastusta niin sanoi, että: "Tällä hetkellä lunastetuista tonttiosuuksista uudelleen myydessä on saatu  takaisin 0-30%." ja suositteli mielummin maksamaan tonttivuokraa. Oonko ymmärtäny tontin lunastuksesta/ostamisesta jotain täysin väärin vai puhuiko välittäjä vaan omiaan, miksi ihmeessä tonttiosuuksesta uudelleenmyydessä saisi vain 0-30% takaisin?

Ei imo kovin älykäs heitto välittäjältä jonka pitäisi keksiä hyviä myyntiargumentteja asunnosta.

Hän siis toteaa että tontin itselle hankkiminen ei välttämättä nosta asunnon hintaa lainkaan. Toisinsanoen pyyntihinta on nyt lähes vastaava mitä omalla tontillakin olevissa kiinteistöissä. Siis myyjä (rakennusliike?) käärii tuon tontin osuuden itselleen ylimääräisenä katteena? Hinnoitteluhan tuossa pitäisi mennä niin että asunnolle arvioidaan toteutuneiden kauppojen pohjalta "markkina-arvo" ja jos verrokit ovat omilla tonteilla, niin hinnasta pitäisi vielä vähentää vuokratontin hinta joka siis tässä tapauksessa oli jo määritelty. Jos et saa vuokratontin hintaa halvemmalla, niin maksat ylihintaa ja kannattaa siirtyä katselemaan omalla tontilla olevia kohteita.

Toisaalta tuossa välittäjän kommentissa varmasti on perää siinä mielessä että isoissa asunnoissa monesti hinnoittelu on tehottomampaa, ja tontin omistus monelle ostajalle on vähemmän kiinnostava juttu kuin keittiön välitilojen laatat. Mutta tuossa välittäjä toteaa sinulle suoraan että maksat ylihintaa ostamalla tämän vuokratonttikohteen etkä rahojasi saa takaisin jos kohteesta haluat joskus päästä eroon, ellet sitten siinä vaiheessa löydä yhtä ymmärtämätöntä ostajaa. En välttämättä haluaisi samaa myyntitykkiä omia asuntojani kauppaamaan:)

Ja niinkuin Dharma totesi niin 5% tonttivuokra (normaali uusissa kohteissa) on kyllä brutaali nykyisellä korkotasolla. Tätä vuokratonttikuviota rakennusliikkeet taitavat suosia juuri siksi, että pystyvät näennäisesti myymään kohteita hieman halvemmalla ja siinä samalla jättämään osan tonttihinnasta lisäkatteena itselleen, koska ostajat eivät keskimäärin vuokratonttivaikutusta pysty ottamaan hinnassa huomioon, vaikka laskutoimituksen pitäisi sinällään olla aika yksinkertainen.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 2.8.2017 12.51

Dharma kirjoitti:

Välittäjä toki mielellään ylläpitää asiakasrekisteriä potentiaalisista ostajista, joten siitä vain rustaamaan sähköpostia, jonka voi laittaa vaikka saman kaikille. Eettisyyden suhteen Suomessa mennään harmaalla alueella monessa suhteessa, mutta käräjöinti on pirun kallista, joten parasta on olla tarkkana mitä sanoo ja missä. Epätoivoa on helppo kokeilla alhaisilla tarjouksilla, joita ei nosta. Kerran tarjosin n. 290ke kohteesta 209ke, enkä nostanut puoleen vuoteen. Laittoivat lopulta vuokralle. Ei ollut muita ostajia. Miksi olisin nostanut?

Omasta mielestäni halvalla ostamisessa tai alehinnan tarjoamisessa ei ole mitään epäeettistä. Jos myyjä on täysissä sielun voimissa päättämään onko tarjous riittävä, niin silloin peli on reilua. Eriasia on jos välittäjä alkaa painostamaan asiassa myyjää tms. mutta se on sitten taas enemmän välittäjän ja myyjän välinen juttu.

Jokatapauksessa ennakkotieto siitä onko kohde mahdollinen "alehintakohde" olisi hyödyllinen, koska aika työlästä juosta pilkkimässä kaikkia mahdollisia kohteita, koska suurimmassa osassa erityistä kiirettä kaupalle ei kuitenkaan ole, ja monella on vielä tuo kertomasi tyyppinen tilanne että asunnon voi itsekin jättää vuokralle jos mielekästä tarjousta ei tule.