Voisitko valottaa tuota pääomapalautuskikkailua vähän enemmän. Täytyy myöntää, että siihen en ole perehtynyt ja heti alkoi aihe kiinnostamaan.

Vähän huono termi tuo pääomapalautuskikkailu, eli viittasin tällä vain palkka vs. osinko -suhteen optimoimiseen.

Jos ei muuta ansiotuloa niin yhtiön kautta palkkana nostettaessa n. 20k€ saa vuodessa todella edullisella kokonaisveroasteella. Lisäansiotuloista veroaste nousee 30% tasolle käsittääkseni vasta jossain kohtaa 20-30k€ välillä.

Huojennetusta osinkoeurosta jo maksettu yhteistövero nostaa halvimmillaankin yhtiöstä saatavan pääomatulon verotuksen 26% tasolle (20% yhteisövero ja yhteisöveron jälkeen jäljelle jäävästä osasta maksettava 7,5% pääomatulovero). Ero ei tällöin ole kovin merkittävä versus suora pääomatulo henkilölle. Toki tuloksesta maksetaan 20% yhteisöveroa per heti ja loppuvero lykkääntyy ja tulee maksuun vasta kun osinko yhtiöstä nostetaan.

Yhtiön kautta vero-optimoinnille jää enemmän tilaa, eli siinä mielessä parempi vaihtoehto. Yhtiöverotukseen (kuten myös pääomatuloverotukseen) liittyy aina poliittista riskiä, eli ehkä riskien tasapainottamiseksi voi olla järkevää rakentaa jonkin verran sijoitusvarallisuutta myös henkilökohtaiselle puolelle.

Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.

Kuulostaa ihan järkevältä paketilta. Varmaan noin 1% suuruisen lisän voisi olettaa tulevan versus toimittaessa yksityishenkilönä?

Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?

Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa. Mikä mahtaa muuten olla syynä ettei foorumin kautta pysty lähettämään yksityisviestejä?

Kiitos palautteesta!

Oikean johtopäätöksen olet tehnyt eli viimeisin ostos mennyt vielä omiin nimiin. Tällä hetkellä ei vahvaa strategiaa siitä teenkö näitä jatkossa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta. Muutamia pointteja mitä tulee mieleen yhtiö vs. henkilökohtainen vertailussa:

- Flippikohteet ehdottomasti yhtiön kautta, jotta verottaja ei pääse voittoihin isommalla veroprosentilla kiinni flippien välissä

-Peruskassavirtasalkku esim. kymmenisen asuntoa voi olla järkevä rakentaa omiin nimiin jos haluaa sijoitusten kassavirran jossain kohtaa käyttää omaan elämiseen. Yhtiöstä varoja nostaessa jo tuloksesta maksetun yhteisöveron (20%) päälle tulee kuitenkin vielä lisää veroja minimissään 7,5-8,5% jaettavasta osingosta. Jos ei itse ole enää muissa palkkatöissä, niin pääomapalautusten kikkailu palkan kautta toki yksi elementti pohdintaan lisää.

-Henkilökohtaisella puolella hankintameno-olettamat käytössä kohteita myytäessä myöhemmin. 10 v hankintameno-olettamalla voi saada hyvinkin verohyötyjä jos ostettava kohde on yhtiölainavivutettu, myyntihinta ollut alhainen ja yhtiölainaosuuden on päässyt vähentämään juoksevassa verotuksessa ajan mittaan. Tällöin 40% hankintameno-olettama saattaa hyvinkin ylittää todellisen hankintakustannuksen.

-Rahoitus yhtiölle monesti kalliimpaa ja laina-ajat lyhyempiä --> Ei välttämättä optimaalinen keino aggressiivisesti kasvattaa "ikuisuusholdiin" tarkoitettua asuntosalkkua, eli ongelmiin joutuu yleensä sekä rahoituskustannusten että kassavirran kanssa. Maltillisemmalla velkavivulla ja strategialla toimittaessa ei toki välttämättä niin iso ongelma.

-Yhtiölainakohteet voivat olla yhtiön kautta toimittaessa mielenkiintoisia, sillä mahdollisuus päästä isoihin vipuprosentteihin sekä samalla "henkilöasiakastason" marginaaleihin kiinni. Tosin veroetu vrt. yksityishenkilösijoittaminen ei tässä tapauksessa kovin merkittävä, koska rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden myötä yleensä verotettavaa tuloa ei juurikaan synny toimii sitten kummilla mallilla vaan

Näkökulmia toki paljon muitakin. Omat strategiat tällä hetkellä mietinnässä ja viimeisimmät ratkaisut tehty enemmän gut -feelingillä kuin laajojen laskelmien ja analyysien kautta. En ole myöskään kunnolla selvittänyt yhtiön rahoitusmahdollisuuksia ja -ehtoja, mutta tämäkin olisi työlistalla jahka saan ensimmäisen tilikauden pakettiin.

Aivan kaikkia postauksia en ole lukenut mutta jossain viestissä sivuutit REITejä. Oletko iskenyt näihin rahoja kiinni? Itse näen näissä nyt aika paljon hyviä ostopaikkoja kun monet rypee vielä koronakuopan läheisillä tasoilla. Seeking Alphan High Yield Landlord ja Jussi Askola tekee omasta mielestä hyvää analyysiä firmoista. Jos olet perehtynyt ko. yhteisöön niin olisi kiinnostavaa kuulla sun mielipide Askolan jutuista.

Asia on sinällään kiinnostava, mutta en ole laajasti perehtynyt. Täytyy ottaa työlistalle, eli kiitos vinkistä!

Arvopaperimuotoista kiinteistösijoittamista on salkussa vain Cityconin muodossa. Kevään mittaan tullut otettua tähän lähes 15k€ positio ja nyt viikon sisään irrottanut tästä lähes 2/3, eli vähissä ovat arvopaperimuotoiset kiinteistösijoitukset tällä hetkellä.

P.S. Jos sulla hakusessa asuntosijoituskumppania niin tässä olisi yksi kiinnostunut =) Itse toimin Oulun talousalueella.

Joint venturet sinällään kiinnostavia ja mielestäni järkevä tapa jakaa riskiä. Itselläni tälläkin hetkellä useampi kohde splitattuna. Näissä toki pitää näkemykset ja strategiat kohdata aika hyvin jotta löytyy hyvä pohja toiminnalle. Eli ehkä niin että en ole aktiivisesti uusia kumppaneita hakemassa, mutta mielelläni vaihdan ajatuksia aiheen tiimoilta myös uusien tuttavuuksien kanssa esim. lounaan merkeissä ja jos sopivia kohdeaihioita tai bisnesideoita myöhemmin löytyy niin niistä mielelläni aina keskustelen.

Q3 takana ja tuloksellisesti selvästi kovin kvartaali tähän mennessä, kvartaalin nettovarallisuuskasvu noin +50k€ ja koko vuosi noin +90k€, mikä vastaa aikalailla koko viime vuoden kehitystä. Sijoituspuolella ei tosin mitään kovin ihmeellistä ole tapahtunut, vaan tulos tulee suurelta osin oman yritystoiminnan puolelta ja sieltäkin pitkälti yhden onnistuneen projektin saattelemana. Omassa projektiliiketoiminnassa on käytännössä se suuri etu että laskutus perustuu puhtaasti projektien tuloksiin eikä tehtyihin työtunteihin, eli normaaleilla työmäärillä on käytännössä selvinnyt ja lomatkin ehti pitämään. Miinuspuolella toiminnan ailahtelevuus ja  projekti-/kertaluonteisuus. Omalla kohdalla tästä ei tule otettua isommin stressiä, koska yritystoiminnan kulut ovat käytänössä olemattomat (minimi YEL, puhelin, pankkijärjestelmät ja kirjanpitosofta). Kohtuu hyviä projektiaihioita tälläkin hetkellä vireillä, mutta tuloskehitystä on todella vaikeaa ennustaa edes yhtä kvartaalia eteenpäin.

Sijoituspuolella tylsään tapaan asuntojen vuokrausaste 100%. Edellisessä postauksessa mainuttu asuntokohde tuli hankittua, eli Jyväskylän ydinkeskustasta (40100) pari vuotta vanhasta ja omalla tontilla olevasta kerrostalosta pieni yksiö. Asunto meni nopeasti vuokralle. Vuokratuotto asettui n. 5,3% tuntumaan. Rahoitus 100% vivulla, josta 40% olis edullista ja verovähennyskelpoista taloyhtiölainaa 0,6% marginaalilla ja loppu 60% tuli sidottua 20v kiinteäkorkoiseen  lainaan 1,55% korolla.

Viime viikolla tuli haettua vielä uusi luottolupaus 125k€ lainasta,  vipu 100% vakuuksia vastaan. Ei mitään erityistä poltetta ostaa lisää kohteita vain ostamisen vuoksi. Markkinaan kuitenkin satunnaisesti putkahtelee keskustakohteita noin 5,5 -6% tuotto-olettamalla (nämä eivät kuitenkaan pitkään tarjolla viivy vaan häviävät käytännössä 1-2 päivän sisään ilmoituksen julkaisusta). Omasta mielestä käytännössä melkolailla no-brainer poimia näitä pois jos kohdalle osuu. Vapaiden vakuusarvojen käyttäminen mahdollistaa sen että omarahoitusta ei tarvita, eikä pääomia tarvitse irrottaa muista sijoitusprojekteista tai omasta taloudesta. Sijoitus keskusta-alueelle varmistaa ettei tyhjiä kuukausia tule, mikäli vuokran hinnoittelee maltilliseksi ja taitaa kohdemarkkinoinnin. Käytännössä isoin riski muodostuu velkavivusta, mutta nyt kun tällä hetkellä saa pitkiä kiinteitä korkoja noin 1,5% tasolla, niin tämän riskin saa käytännössä nollattua. Varmaan kautta-aikain kovin preemio pitkän kiinteän koron ja markkinoilta saatavilla olevan vuokratuoton välillä. Jos rahoitusta on saatavilla niin olisi käytännössä syntiä olla käyttämättä tätä mahdollisuutta. Pankin puolelta tuli toki jo tämänkin rahoituhakemuksen myötä kommenttia, että jatkossa lainan saaminen saattaa hankaloitua ja kallistua kun kohteita sekä vipua alkaa jo jonkin verran olemaan.

Osakepuolella on tullut treidattua mm. Q2 tulosjulkistuksia yllättävän mukavalla menestyksellä. Panokset eivät käytännössä mitään kovin merkittäviä, yleensä yksittäiseen kohteeseen luokkaa 2,5- 4k€ ja exitit satunnaisissa vaiheissa eli ei lukittua tuottovaadetta näille.  Tämä on se mielenkiintoisin sijoittamisen muoto itselleni tällä hetkellä ja mielenkiinnolla odotan että Q3 tulosjulkistuskausi lähtee kunnolla käyntiin. Osakesijoittaminen ja hieman lyhytjänteisempi kaupanteko tyydyttää kivasti omaa uhkapeliviettiäni ja tarjoaa sellaista mentaalipuolen virikettä, jota ei ole "perustylsän" asuntosijoittamisen parista niinkään tarjolla. Molempi parempi eli mielellään iso positio varallisuudesta tylsissä kassavirtakohteissa ja sitten treidisalkkua jolla pääsee hieman testaamaan itseään ja harjoittamaan +EV uhkapeliä.

Yritetään ylläpitää samaa kiivasta kvartaalitason ylläpitotahtia blogin osalta. :)

Tuloksellisesti vuosi korjannut Q2:lla mukavasti, nettovarallisuuden kasvu H1 yhteensä noin 39k€, eli Q2 selvästi parempi kuin Q1. Asuntosijoitusten vuokratuotot rullanneet odotetusti sisään. Pari uudelleenvuokrausta tullut kesän aikana sekä pienet vuokrankorotukset vuokralaisten vaihtuessa. Ydinpaikoilla olleiden kohteiden vuokraus melko sujuu edelleen aika kivuttomasti tähän vuodenaikaan. Osakesalkkua on tullut vuoden alusta kasvatettua noin 25k€. Osin onnistuneita ostoja pohjalta, mutta taitaa olla markkinat tältä vuodelta kuitenkin biittaamatta. Osakesalkun vuosituotto aikalailla breakeven ytd ilman osinkoja ja osinkojen kanssa sitten jonkin matkaa plussalla. Uudet sijoitukset käytännössä stock pickingiä OST:lle.

Yrittäjäksi siirtymisen myötä hieman tullut seiftailtua Q2 ja yhden fiksun oloisen asuntosijoitusmahdollisuuden passasin. Yritystoiminnan osalta kohtuullinen liikkeellelähtö, eli ansiotaso tähän mennessä korkeampi kuin palkkatöissä, mutta projektiluonteisen konsulttihomman osalta toki tulot kertyvät vaihtelevasti ja koronavarovaisuus heijastuu aika hyvin omalle sektorille, joten syksy vähän arvoitus joskin yksittäisissä meneillään olevissa caseissa voi olla syksylle isohkoa upsidea.

Tällä hetkellä ja tässä korkoympäristössä solidien kassavirtasijoituskohteiden lisääminen salkkuun alkanut taas kiinnostamaan. Vakuusarvoja on tällä hetkellä melko hyvin oman salkun asunnoissa vapaana. Ajatus voisi olla etsiä pienehkö ydinkeskustakohde varmasta opiskelijakaupungista 100% velkavivulla sekä hedgata korkoriski joko sitomalla uuden kohteen rahoitus pitkään 10-15v korkoon tai käyttämällä jonkinlaista korkoputkea. Vuokratuottovaade sis. remonttivelan voisi olla tähän markkinaan vaikka 5%, mikä ei sinällään tunnnu kovin korkealta ja on selvästi oman salkun keskimääräistä tuottoa alempi. Toisaalta hyvin valituissa ydinkeskustakohteissa näen itse oikeastaan tällä hetkellä ainoana merkittävänä riskinä korkotason nousun. Vuokratasot voivat jonkin verran vaihdella, mutta ydinalueiden kohteissa en usko että merkittävää joustoa on tulossa alaspäin vaikka asuntoja tällä hetkellä paljon valmistuukin. Jos pitkän koron saisi lukittua kiinteänä välille 1-1,5% niin solidi 5% tuotto uudelle kohteelle voisi olla riittävä. Vaikka historialliseen nähden tuotot ovat matalia niin riskittömään tilikorkoon nähden riskipreemiot ovat yhä kohdallaan. Siis vaikka henkisesti tuntuu pahalta ostaa kohteita alhaisemmalla tuotolla kuin ennen, niin päätös voisi olla järkevä, varsinkin kun korkokomponentin pystyisi lukitsemaan pitkälle tulevaisuuteen.

Toinen vaihtoehto toki olisi kyttäillä alkaako hyviä diilejä tulemaan jatkossa enemmän tarjolle, itse en ainakaan ole huomannut markkinoilla merkittävää koronavaikutusta. Ylihintaiset kohteet toki roikkuvat markkinoilla aiempaan tapaan, mutta kohtuullisesti hinnoitellut keskusta-alueiden kohteet poimitaan kyllä nopeasti pois.

Vapaana olevaa vakuusarvomassaa on lähtökohtaisesti sääli kovin pitkään roikottaa hyödyntämättömänä. Sen verran tuli tämän osalta tartuttua toimeen että rahoittajan suuntaan laitoin alustavaa lainalupauskyselyä, ajatuksena tsekata että aiheuttaako vakipalkkatuloilta yrittäjäksi siirtyminen automaattisen siirron mustalle listalle vai vieläkö rahoituskanavat pysyvät auki.