1,45% laina näyttäisi erääntyvän lokakuussa -24. Velkaa luokkaa 80me. NOI 5,8Me viime vuodelle. Mikä mahtaa olla markkinakorko kun uudelleenrahoitetaan, riittääkö 6,5% nykymarkkinassa? Käytännössä koko nettotuotto uppoaa päivityksen jälkeen korkoihin niin fiksua on olla jakamatta osinkoa. Jos kiinteistön tuottovaateen päivittäisi vaikka 5,5% tasolle niin taitaisi olla nykykurssissakin vielä selvästi laskuvaraa. Lainan osalta jotain toimenpiteitä on pakko tehdä jo H1/24 aikana joten mielenkiintoista nähdä mitä tälle lapulle käy. Ihan mahdollista että kiinteistön arvo ei nykyhetkellä koveeraa kuin lainapääoman. Vaikka mojovasti kurssi tullut alas niin tässä vaikea nähdä hyvää sijoituscasea nykykurssilla ellei korot lähde todella nopeaan syöksyyn lähikuukausina.
Innilator wrote:
KepilläJäätä wrote:
Sain vastaavan YEL -kirjeen eläkefirmasta työtuloehdotuksella reilu 99ke. Tällä hetkellä menty siis alle 15ke tasolla. Annoin vastineen ja esitin nykyisin työtulotason pitämistä ennallaan. Perustelin sillä että tällä hetkellä teen alhaisempia työtunteja ja että niiden arvo ei ole enempää kuin nykyinen työpanos. Tämä meni sukkana läpi ja seuraavat 3v mennään samalla ilman korotusta. Positiivinen yllätys. En olisi pidemmälle vääntänyt jos eläkefirma olisi heittäytynyt hankalaksi. Nyt vartin työ tuotti muutaman tonnin säästön seuraavan 3 vuoden periodilla. Monet yrittäjät varmaan säikytelty hyväksymään suoraan tuo korotus. Vaikea nähdä miten eläkefirmat pystyisivät kiistämään yrittäjän antamat työaika-arviot, eikä välttämättä heilläkään intressejä käydä isompia vääntöjä.
Toki jokaisessa firmassa omat erityispiirteet enkä omaa casea kovin pitkälle viitsi tähän lähteä avaamaan. Hyvät pot oddsit kuitenkin saa koittaa jättää vastaehdotus nykyisestä työtasosta kun mitään hävittävää ei ole, eli maksimikorotus kuitenkin 4 tonnia vaikkei eläkefirma perusteluja ostaisikaan.
Itsekin odottelen YEL-työtuloehdotusta ja myös nykyinen vähän päälle 14 tuhatta, ajatuksena myös perustella pysyä samalla tasolla työtuntien ja liikevaihdon vähentymisellä, myös palkattu työntekijä auttanee asiaa.
Ilmeisesti olet yrittäjäkassan jäsen kun olet määritellyt työtulosi about sen minimin (tänä vuonna 14088 euroa) mukaan? Kassan minimi-YEL-työtulovaatimushan nousee hieman joka vuosi eli otitko huomioon, että YEL-työtulosi on sen yli seuraavan kolmen vuoden ajan?
Olin yrittäjäkassan jäsen yrittäjäksi lähtiessäni. Tällöin kassajäsenyyteen kuului muistaakseni 18kk suoja-aika joka olisi mahdollistanut paluun työntekijänä tienattuun palkkatuloon pohjatuvalle ansiosidonnaiselle, mikäli bisnekset eivät olisi lähteneet lentoon. Suoja-ajan jälkeen totesin että pieneen YEL-tuloon perustuvalla työttömyysturvalla ei ole mitään virkaa, enkä muutenkaan hakisi missään olosuhteissa työttömyystukea, jonka tiimoilta joutuu työkkärin listoille ja kaikenlaisten aktiivitoimien piiriin. Mutta oikeassa olet että tuo alle 15ke taso juuri tällä perusteella alunperin valittu. Olisi pitänyt hilata kassasta poistumisen jälkeen minimiin, mutta jäi tekemättä, eli vähän turhaakin järjestelmään tullut maksettua.
Sain vastaavan YEL -kirjeen eläkefirmasta työtuloehdotuksella reilu 99ke. Tällä hetkellä menty siis alle 15ke tasolla. Annoin vastineen ja esitin nykyisin työtulotason pitämistä ennallaan. Perustelin sillä että tällä hetkellä teen alhaisempia työtunteja ja että niiden arvo ei ole enempää kuin nykyinen työpanos. Tämä meni sukkana läpi ja seuraavat 3v mennään samalla ilman korotusta. Positiivinen yllätys. En olisi pidemmälle vääntänyt jos eläkefirma olisi heittäytynyt hankalaksi. Nyt vartin työ tuotti muutaman tonnin säästön seuraavan 3 vuoden periodilla. Monet yrittäjät varmaan säikytelty hyväksymään suoraan tuo korotus. Vaikea nähdä miten eläkefirmat pystyisivät kiistämään yrittäjän antamat työaika-arviot, eikä välttämättä heilläkään intressejä käydä isompia vääntöjä.
Toki jokaisessa firmassa omat erityispiirteet enkä omaa casea kovin pitkälle viitsi tähän lähteä avaamaan. Hyvät pot oddsit kuitenkin saa koittaa jättää vastaehdotus nykyisestä työtasosta kun mitään hävittävää ei ole, eli maksimikorotus kuitenkin 4 tonnia vaikkei eläkefirma perusteluja ostaisikaan.
Aki Pyysing wrote:
Aki yritti selittää kuin nuoremmalle pikkuveljelleen implisiittisen tuoton käsitettä. Eli yritän saada sijoitusmaailmaan uusia ymmärtäjiä. Ellei kaava ole hahmotettava, vain hyvin syvällä uivat ymmärtävät. Epätarkkuus ei imo ole olennaista. Tosin voi olla, etten saa pikkuveljeäni lukemaan kolumnejani mitenkään.
Tämä ei tarkoita, etteikö kaavojani tai virheitäni saisi korjailla ja pohdiskella. Tiesin, että pyöristelin, mutta en laskenut kuinka paljon ohi ammuin. Ja se oli enemmän kuin luulin.
Näin hieman oletinkin. Kolumni oli hyvä ja ajaa varmasti asiansa nykymuodossaan! Pienestä ei jaksa nillittää, mutta oletan että monella vähän harrastuneellammakin sijoittajalla voi olla puutteita hahmottaa P/B luvun yhteyttä kokonaisasseteista saatavaan alennukseen, mikä voi kuitenkin olla varsin relevantti juttu erityisesti saman toimialan ja erilaisen vipurakenteen yhtiöitä toisiinsa verrattaessa, joten siitä kumpusi oma huomio.
Ihan mielenkiintoista näitä kiinteistöyhtiöitä olisi rinnakkain analysoida enemmänkin. Esim. Cityconin vuokrajiildiksi markkina-arvon kautta laskiessa pääsen karkeasti 6,5% tasolle. Ero ei ole massiivinen vrt. Kojamo, mutta toisaalta paremmalla vuokrausasteella (95,5%) ja napsun alemmilla toiminnan kokoon suhteutetuilla hallinnon kuluilla revitään operatiivisella puolella eroa. Asuntosalkku näyttäisi olevan tehokkaimmin (vuokrausaste lähes 98%) hoidettu korkean vuokrausasteen näkövinkkelistä, mutta pörssikurssin kautta saatava jiildi jää näistä alhaisimmalle n. 5,7% tasolle. Vuokrausaste vähän kaksipiippuinen juttu, jos alhaalla, niin sitä parantamalla saa hyvää operatiivista vipua, mutta jos toisaalta huitelee lähellä sataa pinnaa, niin todennäköisesti vuokratasot kilpailukykyisemmät ja paremmin tilaa tehdä vuokrankorotuksia portfolioon. Jos tase arvotettu myös maltillisempien vuokratasojen kautta, niin myös käypien arvojen olettaisin uudelleenarvotustilanteissa pitävän paremmin. Jos asuntosijoitusfirman vuokrausasteet pyörivät 90% tietämillä, niin onhan tuo yhtiön johdolta armotonta sijoittajien housuun kusemista, eli nöyrästi pitäisi ottaa vuokria jonkin matkaa alas, hyväksyä laskennalliset arvostustappiot paperilla ja alkaa tekemään taseella tehokkaasti sitä kassavirtaa mikä sijoittajille kuuluu.
Pörssikurssin kautta Kojamon opon/NAVIn markkina-arvo 1980me. Pörssikurssin kautta sijoituskiinteistöjen käypä arvo siis 5430 me (=1980+3450). Tällöin pörssikurssin kautta laskettava prosentuaalinen vuosijiildi olisi 5,9% (322me/5430me).
Asuntosijoitusasseteille tämä 5,9% jiildi ei loppuviimeksi kuulostaisi huonolta, mikäli se sisältäisi Kojamon imo poikkeuksellisen ison vajaakäyttöasteen ja hallinnon humppakulut.
Hyvänä verrokkina voisi pitää vaikka toista listattua asuntosijoitusyhtiötä Asuntosalkkua, jolla vuokrausaste lähes 98%, Kojamolla vastaava 92%. Toista firmaa taidetaan hoitaa yrittäjämäisesti ja avainhenkilöillä isot betsit sisällä. Toista virkamiesmäisesti ja opportunistisesti, eli haetaan markkinaan nähden ylikorkeita vuokratuottoja, mikä aiheuttaa vajaakäyttöä ja isoa vaihtuvuutta.
Ihan hyvä kommenttia aiemmin, että olisi mielenkiintoista tietää Kojamon oma arvio hallituksen tukileikkausten vaikutuksesta yhtiön vuokraustoimintaan. En itse usko että merkittävää painetta laaja-alaisesti vuokratasoihin välttämättä tulee, mutta on ihan selvä, että ne yhtiöt joilla asukasportfolio painottuu juuri tukien saajiin, niin tulevat jossain määrin tästä kärsimään. Erityisesti toimeentulotukien saajien osalta. Oma mutu on, että esim. opiskelija-asunnot hyvillä paikoilla tulevat edelleen vähintään pitämään vuokratasonsa, eli sitten nostellaan hieman enemmän opintolainaa ja tehdään vähän osa-aikaishommia tms.
Itse ehdin avata tähän pienen treidipossan ennen osaria, mutta myin osaripäivänä ulos parin pinnan tappiolla. Itse ounastelen Akin tapaan, että pääomistajat tekevät pienellä viiveellä omat johtopäätöksensä ja osalle osinko on sen verran tärkeää, että myyntipainetta vielä saadaan. Osarihan sinällään oli ihan ok, eli omakin treidiyritys oli imo kohtuullisesti rakennettu, mutta mitenkään odottanut että yhtiön hallitus tekee jo tässä vaiheessa ensi kevään osinkoehdotuksen.
Tällä datalla olen itsekin mieluummin Cityconin kyydissä. Lähinnä perusteena on se, että uskon että siellä vuokrien inflakorotukset menevät paremmin läpi ja yhtiö on siten paremmin korkeammalta infla- ja korkoympäristöltä suojassa. Toisin sanoen vuokralaisilla ei välttämättä ole yhtä hyviä liikepaikkoja tarjolla tai muuttamisen kustannus voi olla massiivinen, tai toisaalta sopimukset voivat jo lähtökohtaisesti olla pitkiä. Asuntopuolella tarjontaa on kysyntään nähden huomattavasti enemmän ja vuokralaisten liikkuvuus suurempaa sekä muuttamisen kustannukset lopulta aika minimaaliset.
Huomattavaa on, että jos ostaa 3,9 prosentin kiinteistöjä puoleen hintaan tasearvosta, saa 7,8 prosentin kiinteistöjä. Ja kun Kojamon oman pääoman tuotto on vaatimaton 4,0%, tuplautuu sijoittajan oman pääoman tuotto pyöreästi kahdeksaan, jos oman pääoman saa 50 prosentin alennuksella.
En tiedä luenko Akin tekstiä oikein, mutta huomiona vielä, että tässähän sijoittajat eivät käytännössä saa 7,8% tuottavia kiinteistöjä, vaan kyseinen tuotto on yhä boostattu vivun kautta. Tässä korkoympäristössä tuo positiivinen vipuvaikutus voi kääntyä kohtuullisella aikavälillä jopa toiseen suuntaan.
Kojamon tunnusluvut karkeasti:
Sijoituskiinteistöjen arvo 8270 me
EPR NAV 4820 me
Vieras pääoma (sis. korottoman) 3450 me
3,9% tuottovaateen kautta teoreettinen vuosijiildi (ei käsittääkseni sisällä Kojamon hallinnon kulua tai rahoituskuluja) sijoituskiinteistöille 322me (=0,039 x 8270).
Pörssikurssin kautta Kojamon opon/NAVIn markkina-arvo 1980me. Pörssikurssin kautta sijoituskiinteistöjen käypä arvo siis 5430 me (=1980+3450). Tällöin pörssikurssin kautta laskettava prosentuaalinen vuosijiildi olisi 5,9% (322me/5430me).
Vaikka velkaantuneessa firmassa P/B olisi 0,5 se ei kuitenkaan tarkoita että saisit kämppää 50% discountilla oletettuun markkinahintaan, vaan nimenomaan opon osuudessa alennus kyseinen alennus ja sijoitutun pääoman (kiinteistöjen "käypä hinta") osalta discountti on huomattavasti alempi.
Innilator wrote:
Kuulostaa aika poikkeukselliselta, ainakin yksityisasiakkaille on kiinteässäkin tasaerässä maksimilaina-aika, joka vanhoissa lainoissa on max. 35 vuotta. Ja uuden lain mukaan saa pääsääntöisesti olla 30 vuotta.
Mutta toki yrityslainat ovat eri asia.
Joo sääntelyä ei taida yrityslainoissa vastaavasti olla, eli laajempi sopimusvapaus. Tosiaan en nyt ole velkakirjaa kaivellut eli kai siinäkin voi teoriassa olla jokin balloon tyyppinen klausuuli mikä eräännyttää jonkin takarajan kohdalla loppulainan, mutta nykyisellään ainakin ajellaan alkuperäisellä kiinteällä tasaerällä vaikka lyhennyksiin ohjautuu olematon summa.
Tuottomielessähän tämä ei tarjoa korkosuojaa, mutta kassavirtanäkökulmasta no-brainer lyhennysmuoto etenkin jos painelee isolla velkalastilla. Tarjoaa kivasti liikkumavaraa ajella korkoshokkien ja syklien yli ja odotella parempia aikoja.
Osaomisteisessani asuntosijoitusyhtiössä on muutama laina nostettu kiinteällä tasaerällä nollakorkoaikana. Viimeisimmän korontarkistuksen yhteydessä reilun 50te suuruisen sijoituslainan kuukausierän jakauma päivittyi niin, että lyhennykseen menee alle 10e kuussa. Karkeasti taitaa laina-aika nykykorkotasolla olla rapiat 500 vuotta. Yrityslainalla marginaali tuntuvasti myös henkilöasiakaspuolta suurempi. Ei ole pankki soitellut perään. Eihän nämä pankillekaan huonoa bisnestä jos maksukykyinen asiakas. Nykymarkkinassa palkkiotuotot pienenee ja lainakanta supistuu, jolloin pitkät laina-ajat eivät tuottonäkökulmasta pankille välttämättä huonoja. Tässä kyseessä pienehkön paikkakunnan paikallisosuuspankki, joka otti muutama vuosi sitten hyvin etunojaa asuntosijoitusyhtiöiden rahoittamiseen, lainaa sai isolla vipuprosentilla, lähemmäs 20 vuoden laina-ajalla ja kiinteillä tasaerillä. Lainasopimuksia en ole jaksanut selailla, taitaa yritysrahoituksissa ainakin olla klausuuleja joiden perusteella ehtoja voi yksipuolisesti myöhemmin pankin puolesta muuttaa jos pankille tulee isosti kuraa uikkareihin. Toisaalta hyvillä yhtiöillä ja asiakkailla on yleensä vaihtoehtoja, joten ihan helposti vaikea kuvitella että lähtisivät ehtoja ronklaamaan ja ajaisivat tuottavia asiakkaita kilpailijoille. Toki tällaistakaan vaihtoehtoa ei voi poissulkea, joten suht.konservatiivisella rahoitusrakenteella mennään.
Bingo53 wrote:
Myyntitulo ei kauaa käytettävänä viihtynyt vaan kului muutaman lupaavan etf:n hankintamenoksi: defenceä, puolijohteita, lohkoketjua ja kryptoa.
Nämä mielenkiintoisia sektoreja, joihin itsekin harkinnut ETF -sijoituksia. Menee vähän ohi ketjun otsikosta, mutta pystyisitkö avaamaan tarkalleen mihin ETF:iin tarkalleen olet sijoitukset tehnyt?
