Olet täällä

KepilläJäätä

KepilläJäätä

  • Liittynyt 11.1.2015
  • 265 viestiä
  • 4 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 10.8.2018 22.28

Tuolla hankintahinnalla varmasti vuokratuotto kohdallaan.

Solu vs. perheasuntovertailun näkisin lähinnä vaivannäkökysymyksenä. Riittääkö 720e vuodessa korvaukseksi että vuokralaisvaihtuvuus mahdollisesti moninkertainen? Sulaa ero nopeasti välityspalkkioihin tai sitten itselle tulee enemmän puuhasteltavaa.

Itse näen isommatkin asunnot hyvinä kohteina jos vain ostohinta kohdillaan. Uskoisin että ostohetkellä tehty tili niissä usein paras realisoida nopeammin ja holdata niitä pienempiä asuntoja joissa riskit maltillisempia.

Perinteinen viemärisaneeraus voi äkkiä kustantaa 500-700e/m2. Jos menisi haitarin yläpäähän tuplaantuisi melkein hankintaneliöhinta. Hyvin harvoin saa kustannusta vietyä suoraan asunnon arvoon, jolloin vuosien mittaan kertynyt tuotto sulaa remonttikustannukseen joka ei täysimääräisesti nosta asunnon hintaa. Toki pinnoitusmenetelmällä menee 100e/m2, jolloin isoa ongelmaa ei silloin ole. Tällöin kylppäreitä ei uusita ja vanhassa talosssa voi sieltä kautta sitten alkaa vesivahinkoriskejäkin realisoitumaan. Näitä on hankala ennustaa ja ison asunnon omistajana näissä kantaa aika isoa kustannusriskiä, joten helposti varmaan itsellä menisi kiertoon. 

e: ja hypoteettiseen hintakysymykseen vähän suppeat lähtötiedot. Tuottovaade hieman sivummalla ytimestä voi hyvin olla esim luokkaa 7pinnaa remonttioikaistuna. Ja remonttioikaisun laskeminen aika haastavaa tämän tyyppiseen kohteeseen. Eli enemmän katsoisin hintaa vrt alueen hinnat ja flippikohteeksi jos mahdollista.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 1.7.2018 13.13

H1 pulkassa. Asuntosalkkuun tuli tehtyä toinen akvisitio noin puolen vuoden sisään. Tämä meni sijoittajakollegan kanssa kimppasijoituksena. Nyt kohteena noin 70m2 kolmio Jyväskylän keskustan läheisyydestä melko hyvin saneeratusta taloyhtiöstä (putket pinnoitettu, käyttövedet&sähköt tehty yms.). Kävelymatkaa Jyväskylän yliopistolle ja kirkkopuistoon molempiin luokkaa 700 metriä. Vastaavasta taloyhtiöstä on vastaavia kolmioita ollut oikotiellä myynnissä lähiaikoina ja tämän ostoksen hinta oli noin 30% alempi mitä myytyjen kohteiden pyynnit. Myyntiä koitetaan varmaankin syksymmällä jonkinlaisen remontin jälkeen, sillä kohteen kunto ei mikään huippu vaikka toki asumiskelpoinen. Nyt kohde vuokralla hieman alle 6 pinnan tuotolla. Tämä kohde saatiin napattua kivasti ei -julkisesta markkinasta ja myyjällä oli motivaatio päästä nopeaan kauppaan, mikä mahdollisti mielestäni erinomaisen diilin meille. Jos tämä menee hyvin, niin täytyy miettiä josko tästä saisi monistettavaa konseptia isompien asuntojen flippaamiseen. Sijainti on näissä toki tärkeää ja nyt kun kohteessa isoimmat taloyhtiön remontit hoidettu niin toisaalta ei ole katastrofi jos tällä vuokratuotolla jäisi pidemmäksikin aikaa vuokralle. Sijaintinsa puolesta kohde toimisi perheasumisen ohella myös opiskelijakimppakämpäksi hyvin. Toki pitkäaikainen holdi ei ole ensisijainen tavoite, vaan pääomien irroittaminen ja kierrättäminen seuraavaan kohteeseen. Pieniä asuntoja sitten pidempiaikaiseen holdiin.

Sijoituspääoman kasvaessa flippisalkun ylläpito ja kierrättäminen pitkäaikaisten sijoitusten ohella olisi houkutteleva malli. Se että järkevää flippailua pystyy toistuvasti tekemään, edellyttää aika ison diilivirran läpikäynti ja lukuisten tarjousten tekemistä, joskus sitä sitten löytyy motivoitunut myyjä joka joustaa hinnassa saadakseen kohteen nopesti kaupaksi. Vaikka markkinat ovat ostonäkökulmasta yhä todella vaikeat, niin hyviä diilejä on edelleen mahdollista löytää, kunhan jaksaa louhia eri markkinakanavia ja "potkia renkaita" moneen suuntaan. Nyt closatun sijoituksen hausta pisteet menevät sijoittajakollegan suuntaan. Kimpassa tekemällä saa siis riskin hajauttamisen lisäksi myös "vipua" diilien etsimiseen, kun kohteiden haussa on käytössä toisenkin tekijän aikaa & kanavia.

Kahden viimeisen sijoituksen yhteydessä on tullut kilpailutettua myös sijoituslainojen marginaalit. Edullisin marginaali on nyt 0,5% ja kallein taitaa olla 0,85%. Kallein rahoitus sidottu lyhyeen euriboriin ja negatiivinen viitekorko syö marginaalia, joten käytännössä keskikorko taitaa sijoituslainoissa olla nyt 0,6% luokassa. Tällä hetkellä aika kivaa tuottoa saa kyllä vivutetulle salkulle. Oma kassavirta kestäisi reippaankin korkojen nousun, joten en tällä salkun koolla ole vielä nähnyt järkeväksi korkosuojausta pidempiin korkoihin lainoja sitomalla.

Eka vuosipuolisko ihan ok muutenkin pakettiin, tase-excelin päivityksen jälkeen opon kasvu noin 20k€. Toiselle vuosipuoliskolla tahti lienee samaa tai hieman maltillisempaa tasoa. Toisaalta jos flippikuvio menee onnistuneesti maaliin niin tulos voi muodostua selvästi paremmaksikin. Varallisuuskirjanpidot pidän itse ostohintojen mukaan, jolloin hyvät diilit realisoituvat tuloksi vasta myydessä ja toisaalta jää pelivaraa jos markkinat vähän dyykkaisivatkin, niin ei tarvitse tehdä omassa kirjanpidossa alaskirjauksia.

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 11.5.2018 11.47

pielimide kirjoitti:
NickHalden kirjoitti:

Mielessä pyörinyt sijoitusasunnon hankinta. Tein alustavia laskelmia asuntosalkunrakentajat.fi:n laskurilla ja vaikka miten numeroita pyörittelen niin saan negatiivisen kassavirran ja noin 4,9% tuoton. Onko tuo 4,9% uudiskohteelle kohtalainen tuotto ? Käsittääkseni tuotto on uudiskohteissa alhaisempi vrt. vanhempi kämppä. Kassavirta kääntyy kyllä nousuun jos lisään omaa pääomaa ja otan vähemmän velkaa mutta oman pääoman tuottohan siinä kärsii. Asunto alueelta jossa kova kysyntä yksiöille eikä varmasti suurta pelkoa tyhjistä kuukausista ole. 

Onko vain lisättävä omaa pääomaa sen verran että kassavirta kääntyy positiiviseksi, tokihan varallisuus karttuu  myös negatiivisella kassavirralla lainan lyhennyksen muodossa...

 

4,9% tuotto uudiskohteelle riippuu alueesta. Tampereella se on ihan linjassa. Toisaalta itseäni ei kiinnostaisi 4,9% tuotto uudiskohteelle Porista.

Uudiskohteiden pihvi on tuloutetussa rahoitusvastikkeessa, jolloin saat vähentää vuokratulosta myös lainanlyhennyksen. Tätä ei voi tehdä mikäli otat lainan omiin nimiin. Ilmainen lounas tämä ei kuitenkaan ole vaan vero laukeaa maksettavaksi asunnon myydessäsi. Eli käytännössä siirrät veronmaksun myöhemmäksi.

Negatiivinen kassavirta ei itsessään ole ongelma. Ongelma siitä tulee siinä kohtaa kun haluat skaalata sijoittamista, tai kun korot nousevat ja sinulla on monta asuntoa, joihin olet syöttänyt omia (palkka)rahoja. Eli jos nyt kassavirta on -100 €/kk niin on hankalampaa hankkia näitä kohteita 10 kpl, silloin pitäisi löytyä jo 1000 €/kk omasta pussista.

 

Juuri näin.

Itse en murehtisi yksittäisten kohteiden negatiivisista kassavirroista jos kokonaiskassavirta kaikista tulolähteistä on kunnossa tai vähintään kunnon käteisbufferit ovat olemassa. Oleellisempaa on sijoitetulle pääomalle saatava tuotto, hyvä kassavirta kyllä seuraa hyvää tuottoa, viimeistään kun rahoitukset on saatu maksettua. Riskienhallinnallisesti toki kaiken a ja o että kassavirrat/maksuvalmius ovat hallinnassa eikä joudu pakon edessä kohteita realisoimaan jos tulee tiukka paikka.

Private equity - 7.4.2018 13.29

Työn kautta tämä kenttä on itselleni jokseenkin tuttua.

Alle 5M€ valuaation firmoja tuppaa menemään käyttökatekertoimilla 3-5. Osaaville tekijöille tuotto-odotus on vähintäänkin hyvä. Toisaalta untuvikoille voi tulla kylmää kyytiä jollei ole osaamista ostaa oikeanlaista putiikkia ja osaamista sen pyörittämiseen. Alhaista hinnoittelukerrointa selittävät toki heikko likviditeetti ja riskit. Toki pienemmässäkin päässä on paljon tasaista kassavirtaa tuottavia yrityksiä, jos malttaa keskittyä tylsempiin yrityksiin & toimialoihin. 

Yrittäjät eivät tykkää huudella myyntiaikeistaan julkisesti. Eli ostajan kannattaa luoda verkostoja moneen M&A -neuvonantajaan ja kysellä minkätyyppisiä yrityksiä listoilla on myytävänä. Isoin osa myytävistä yrityksistä ei siis päädy netin yrityspörssi -listoille. Jos selkeästi on joku toimiala mistä kohdetta hakee niin kannattaa myös lähestyä kiinnostavia kohteita suoraan tai käyttää neuvonantajaa potentiaalisten kohteiden kartoittamisessa ja kontaktoinnissa. Sen mitä olen kentällä pyörinyt niin vaikkei moni ole aktiivisesti yritystä myymässä, niin kun alkaa olemaan konkreettista tarjousta nenän edessä, niin myynti alkaa monella houkuttelemaan.  

Ja kyllähän pienempiäkin yrityksiä on paljon myytävänä, välttämättä ei tarvitse heti miljoonakauppoja hieroa. Toki mitä pienempään toimintaan mennään niin sitä henkilöityneempää toiminta yleensä on. 

Tiimiin kannattaa kyllä hankkia taloudellista ja myynnillistä osaamista. Toki toimialaosaaminen on hyvin suotavaa, mutta ei aina mitenkään välttämätöntä.

Kiinteistösijoittajan suosittelema opus on omastakin mielestäni varsin hyvä perusteos, jos tämän tyyppinen toiminta kiinnostaa.

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 31.3.2018 20.37

Tällä hetkellä on 5 sijoituskämppää. Viimeisin ostos tosin on kimppasijoituskuvio, eli siitä omistus 50 pinnaa. Sen lisäksi toki omassa asunnossakin kivasti euroja kiinni.

Periaatteessa voisi hyvin ottaa lisäpositiotakin jos löytyy huippukohde jossa hinta on selvästi alle markkinatason. Toki näissä on oma vaivansa enkä siten nykyisellä markkinoiden tuottovaateella ottaisi lisää kohteita vaivoikseni. Toisaalta vaikka nykyisissä sijoituksissa on arvot varmasti noussut, niin en ole verovaikutusten takia kovin innostunut myymäänkään, ja toisaalta tykkään pirusti juuri tällaisista tasaista kassavirtaa tuottavista sijoituksista. Omalla kohdalla ovat siinäkin mielessä toimineet erinomaisesti että velkavivun kautta opon tuotto on ollut pirun hyvä, ja lainojakin on ennättänyt tässä vuosien varrella jo kivasti makselemaan pois. Väkipakolla ei mielestäni sijoituskohteita hakea, ja omalla kohdallanikin hajauttaminen olisi varmasti perusteltua. Isompi tavoite itselläni kuitenkin on rakentaa itselleni sijoituksista kassavirtakone, joka toimisi suhdanteessa kuin suhdanteessa eikä liikaa munia olisi samassa korissa. Mielestäni asunnot & kiinteistöt ovat erinomainen komponentti tuollaiseen salkkuun. Jatkossa asuntojen lisäksi voisi ottaa myös positiota jonkinlaisiin liiketiloihin, joista tuotto-odote voisi olla astetta korkeampaa. Sitten taas hajautusnäkökulmasta arvopaperipossankin kasvattaminen voisi olla ihan fiksua. Tosin markkina sillä puolella tuntuu aika turbulentilta niin kovin ison etunojan ottaminen ei tunnu tässä markkinassa hyvältä ajatukselta. Asunnoissakin toki on nyt kovaa rakennusbuumia, ja oma mututuntuma on että uusien kohteiden valmistuminen vaikuttaa jo nyt vuokramarkkinoihin, eli vuokralaisilla on enemmän valinnan varaa, eikä mielestäni mikään mahdoton ajatus että pientä hintajoustoa olisi vuokriinkin tulossa. Omalla kohdallani pienet hintajoustot eivät ole iso juttu, mutta monelle isolla vivulla nykymarkkinahinnoilla sijoittamaan lähteneillä vuokramarkkinan heikkeneminen voi olla hieman ikävämpää. Kovin helppoa sijoittaminen ei tässä markkinassa taida olla oikein millään sektorilla.

Pitkässä juoksussa varmasti keskustakohteet parempia ja vakaampia kohteita. En tosin näe mitään syytä miksei kohteita voisi ottaa sivummaltakin, silloin toki kohteessa pitää olla selkeä alihinnoittelu, eli ostohetkellä tehdyn tilin voi halutessaan realisoida nopeastikin. Syrjemmällä olevista kohteista kannattaa ainakin irrottautua hyvissä ajoin ennen putkiremppoja tms. isompia korjauksia. Pienissä keskustayksiöissä nuo rempat saa melko hyvin vietyä myyntihintoihin, jolloin remppakustannukset eivät ole niin kriittisiä. 

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 31.3.2018 13.21

Pistetäänpä kvartaalipäivitys. Q1 näyttäisi tasepäivitysten jälkeen olleen lähemmäs 11k€ positiivinen nettovarallisuuden kasvun näkökulmasta. Ihan tyytyväinen voisi olla sillä arvopaperisalkku tuli kai pari-kolme kiloa alaspäin, eli tulos olisi ilman tuota negatiivista arvonmuutosta ollut parempikin. Vuokratuotot rullanneet hyvin tasaisesti. Ansiotuloja kertyi normitasoa paremmin alkuvuodelle, näiden osalta tahti tulee varmasti hidastumaan vuoden muilla kvartaaleilla.

Yksi vuokralainen sijoituskohteissa vaihtuu kuun vaihteessa. Tässä tapauksessa vuokralainen lähtee kesken 1v sopimuskauden ja halusi maksaa 1kk sopimussakon siitä hyvästä. Laskiskelin että nyt vuokranantajakokemusta on itselläni yhteensä n. 200 vuokrauskuukaudelta (nämä siis useammasta asunnosta). Putkirempan takia on ollut tänä aikana noin 1,5 kuukautta yksi asunto "tyhjillään". Toisaalta 2 kertaa on vuokralainen lähtenyt kesken sopimuskauden maksaen sopimussakkoa 1kk vuokran verran, ja näihin on lennosta löytynyt sisään uusi vuokralainen. Eli 1,5kk tyhjää aikaa paikkaamaan on tullut 2kk ylimääräiset vuokrat. Omasta kokemuksen pohjalta voisi todeta että näiden tyhjien kuukausien riskejä liioitellaan monesti. Näin etenkin jos sijoittaa kasvukeskuksiin ja ymmärtää vuokra-asuntojen hinnoittelumekanismin, eli asuntojen markkinavuokra ei ole sama ympäri vuoden. Jos asunto sattuu tyhjenemään hiljaisimpaan vuokramarkkina-aikaan näin keväällä, niin olen hieman tullut hinnassa alaspäin, mutta taas vuokrasopimuksen solminut niin että seuraava katko osuu parhaaseen sesonkiin syksylle. Pieni jousto vuokrassa helpottaa vuokralaisen löytämistä ja on selvästi pienempi kustannus kuin pitää asuntoa tyhjillään. Sen mitä olen vuokrailmoituksia seuraillut, niin niiden asunnot kyllä seisovat tähän aikaan vuodesta pidempään tyhjillään, jotka yrittävät tähän sesonkiin maksimivuokria ulosmitata

Saas nähdä mitä itse keksisi sijoitusrintamalla seuraavaksi. Alkuvuodesta kassavirta on mennyt liimitin kuittaamiseen. Ensi kuusta lähtien enää normilyhennyksiä ja siten kassavirta selvästi positiivinen. Pitäisi keksiä kerrytteleekö puskureita, painaako passiivisiin indeksirahastoihin vai jotain muuta. Nyt lähinnä rullaa vain pieniä kuukausieriä Isharesin Emerging Markets etf:ään. Kaiken muun kiireen keskellä uusien sijoitusideoiden jumppaamiseen jäänyt todella vähän aikaa. Jos lukijoilla on hyviä ideoita kulutehokkaista indeksi- tai muista rahastoista niin ideoita saa heittää. Toiveena hajautusta jonnekin muualle kuin pohjoismaihin.

 

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 16.2.2018 16.34

Täytyy lykätä yksi päivitys väliin. Ihan ei taida tällä tahdilla toteutua tuo tavoite saada blogiin enemmän postauksia tämän vuoden aikana.

 

Työpaikka tosiaan vaihtui noin kuukausi sitten ja jotenkin paukut menevät tällä hetkellä siellä puolella uuden oppimiseen. Työtehtävät liittyvät tällä hetkellä pääasiassa corporate finance -puolen juttuihin, enimmäkseen yritysjärjestelyihin. Riittävästi kun on työn puolella uuden oppimista, niin fokus ja paukut kyllä loppuvat puolitiehen omien sijoituskuvioiden kanssa. Toisaalta on pirun kiva kun uudesta työstä pystyy ammentamaan paljon bisnesosaamista, jota pystyy varmasti hyödyntämään pitkässä juoksussa myös oman varallisuuden rakentamisessa. Myös osaamisvalue kasvaa ja sen myötä ansiotasotkin hiljalleen, ja sen tulopuolen jos kääntää tuottaviin assetteihin niin saa taas lumipalloon lisää kierroksia. Työpaikanvaihtoa tuli pitkään mietittyä, mutta noin kuukausi vaihdon jälkeen kyllä tuntuu siltä että juuri oikea valinta. Harvemmin varmaan jäävät harmittamaan ne tehdyt moovit kuin tekemättä jääneet tällä puolella. Varmaan sama sijoituspuolella long run.

 

Sinällään oma sijoitusportfolio on sen verran passiivisessa moodissa, että isompaa vahinkoa ei käy vaikka sijoituksia ei ihan päivä tai viikkotasolla seuraile.

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 12.1.2018 12.05

Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:
KepilläJäätä kirjoitti:

Itseasiassa ei track recordia lainkaan Nordean kanssa. Ei tosin ihan normicase, koska kohde hommattu sijoittajakollegan kanssa 50/50 jaolla ja kohteeseen otettiin symmetriset vivut, lainat omiin nimiin, ei yhteisvastuullisena, ostokohde panttina molempien luotoille. Kaverilla toki track record Nordean kanssa --

Janna juttu, itsellani aivan samalainen jarjestely, mutta marginaali taisi olla ~1,1% ja max vipu 75%. Sopiiko kysya etta missapain Suomea tama oli? Taitaa olla aika katsoa omiakin rahoituskuvioita tarkemmin!

No eihän tuokaan marginaali pahalta kuulosta. Ennättäähän noita kilpailuttamaan jälkikäteenkin. Oma pankkini suostui ainakin hinnan alennukseen ilman käsittelykuluja.

Kohde Jyväskylässä muutama sata metriä Yliopistolta. Neuvottelut rahoituksesta tosin käytiin verkkoneuvotteluna, eli missä lie puhelinkeskuksessa neuvottelija oli.

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 11.1.2018 14.31

Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:
KepilläJäätä kirjoitti:

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Melkoisen hyvat ehdot sait kylla! Ilmeisesti hyva track record pankin kanssa? Oliko kilpailutusta tai muuta vaantoa?

Itseasiassa ei track recordia lainkaan Nordean kanssa. Muu asiakkuus on toisessa pankissa, josta oli myös tarjous mutta heikompi. Ei tarvinnut kilpailutuskierroksia vaan yhden verkkoneuvottelun pohjalta päädyttiin tuohon. Ei tosin ihan normicase, koska kohde hommattu sijoittajakollegan kanssa 50/50 jaolla ja kohteeseen otettiin symmetriset vivut, lainat omiin nimiin, ei yhteisvastuullisena, ostokohde panttina molempien luotoille. Kaverilla toki track record Nordean kanssa eli sieltä varmaan hyvää tuohon marginaaliin. Oletettavasti muuten ilman kokonaisasiakkuuden siirtoa turha haaveilla noista luvuista. Ehdottivat toki että jos muutakin haluaa siirtää niin konvertoivat vastaavin ehdoin mielellään muutkin rahoitukseni toisesta pankista. Tämän viestin välitin juuri omaan pankkiini, ja sieltä tuli vastaus että voivat päivittää yhden kalliimman luottoni hinnan alaspäin jos muu asiakkuus jää sinne. Eli puolivahingossa tuli kilpailutettua muukin rahoituspaketti kuntoon:)

 

 

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 11.1.2018 12.57

Itselläni tällä viikolla nostettu sijoituslainaa asuntosijoitukseen.

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Ei voi siis syyttää ainakaan liian tiukoiksi noita ehtoja. Toki on huomioitavaa että kokonaisvipuaste omassa taloudessa kuitenkin luokkaa hieman yli 40 pinnaa nettovarallisuuteen nähden ja kassavirta on hyvässä tikissä, eli vaikka tässä kohteessa iso vipuprossa niin muuten mennään aika maltillisella riskillä.

Osakesijoituslainoista ei ole kokemusta. Varmaan 50% tai alle vakuusarvot. Itselläni on kyllä salkkua vastaan limiittii Nordnetistä, joka taipuu parhaimmillaan prossan korkoon, mikäli salkku on riittävän hajautettu. Suosittelisin tuollaista limiittiratkaisua jos mahdollista. Nuo lainat ovat kuitenkin jäykempiä, ja kuluja kertyy äkkiä avausmaksujen & kuukausiveloitusten ym. myötä.