Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 1.1.2021 01.49

Varsin monivivahteinen vuosi pulkassa. Muutamia nostoja:

 

-Uskallus siirtyä yrittäjäksi kannatti. Ensimmäisellä 9 kk tilikaudella liikevaihto nousi kuusinumeroiseksi. Kulurakenne tällä hetkellä melkolailla olematon eli minimi YEL, puhelinliittymä, pankkiyhteydet ja kirjanpitosoftat. Toimitiloja tai mitään muita merkittäviä kiinteitä kuluja yhtiölläni ei ole. Palkkaa ei ole tullut nostettua vielä lainkaan, koska starttirahan ja asuntosijoitustoiminnan (Korona-lyhennysvapaat) tuottama kassavirta on riittänyt hyvin elämiseen. Liikevoitto% aika miehekäs.

 

-Loppuvuodesta tuli perustettua asuntosijoitusyhtiö parin ammattimaisesti toimivan sijoittajakollegan kanssa. Tarkoituksena kasvattaa sekä hold -salkkua että toteuttaa flippejä. Pari ensimmäistä kohdetta jo tiedossa ja kaupat pitäisi toteutua nyt tammikuun puolella. Tästä voi kehkeytyä mielenkiintoinen projekti pitkässä juoksussa.

 

-Oma asuntosijoitustoiminta rullasi hyvin. Vuokrausaste käytännössä 100%. Yhden kohteen joulukuun vuokra on tällä hetkellä piikissä, mutta maksuohjelma tälle sovittu tammikuun alkuun. Noin 10 vuoden harrastelijaurani aikana en ole joutunut yhtään vuokraa perinnän kautta hakemaan, joten mielenkiintoista nähdä pysyykö vuokralainen maksusuunnitelmassa, vai tuleeko tästä ensimmäinen kohde, jossa joutuisi vuokria hakemaan pidemmän kaavan mukaan. Yksi kohde tuli vuoden aikana myytyä hyvällä voitolla. Samalla pari uutta kohdetta hankittua lisää. Kohdemäärä nyt siellä kympin tietämissä.

 

-Pörssin puolella mielenkiintoinen vuosi. Kiinnostuin lyhytaikaisemmasta kaupasta. Teknistä analyysiä ym. juttuja on tullut hieman opiskeltua. Oma normisalkku, joka on hyvin indeksipitoinen, tuotti luokkaa 5%. OST:n tuotto näyttäisi olevan luokkaa 80%, mutta toki vajavaisella salkulla on menty, eli euromääräinen tuotto hieman alle 20k€. Depojen ja kurssinousujen myötä arvopaperisalkut nousseet yhteensä kuusinumeroiseksi. OST:n treidaamisfilosofia on ollut vakaiden yhtiöiden ostaminen dipeistä & keventäminen nousuihin sekä laajasti pienyhtiöihin kohdistuvat ostot/longit tulosuutisiin ja osavuosikatsauksiin, joissa hyvät tulokset eivät ole vielä menneet kursseihin. Jonkin verran myös onnistuneita peesausbetsejä, joihin ideoita tullut mm. seuraamalla Twitteristä osaavia treidaajia. Viimeisimmät kuukaudet menneet yli 10 kauppaa per kuukausitahdilla, mutta veikkaisin että alle 100 toimeksiantoa kuitenkin koko vuoden aikana, eli ei kuitenkaan mitään päiväkauppaa. Tähän nousumarkkinaan moni muukin strategia olisi toiminut hyvin eli hirveästi en näillä tuloksilla henkseleitä paukuttele. Mielenkiintoinen harrastus kuitenkin ja vuonna 2021 aiheen opiskelu varmasti jatkuu.

 

- Työkuorman osalta kesä ja syksy tuli vedettyä aika kevyesti. Loppuvuosi ollut huomattavan kiireinen ja stressaavaa aikaa. On tullut otettua myös sellaisia projekteja, joissa oma ansainta ei nouse kovin korkeaksi, mutta työmäärää ja stressikerrointa on riittänyt. Koronan myötä tullut paahdettua paljon kotitoimistossa, mikä ehkä loppuvaiheessa on alkanut mentaalisesti kuormittamaan. Normaalit pienlapsiperheen kiireet päälle, vähemmälle jääneet kuntoilut ja omat harrastukset, niin tuloksellisesti erinomainen vuosi on kuitenkin henkisesti ollut ajoittain hyvin kuormittava.

 

-Koko viime vuoden nettovarallisuuden kasvu (n. 130k€) meni selvästi yli kaikkien omien odotusten. Plussaa tuli käytännössä joka sektorilta eli asuntosijoitustoiminnasta, pörssistä ja omaan työpanokseen pohjautuvasta tulovirrasta, joka kasvoi yritysmallin myötä selvästi aiempaan nähden.  Käytännössä nettovarallisuus on riittävässä kokoluokassa, että mahdollisuus olisi pitää pidempikin tauko kaikesta tekemisestä. Loppuelämän downshiftailuun pääomat eivät tietenkään vielä riitä, enkä ole sellaisesta hetkeen enää haaveillutkaan. Tuloskirjanpidon taidan jättää tämän päivityksen jälkeen vähemmälle tässä blogissa, koska en aio asettaa tälle puolelle enää varsinaisia euromääräisiä tavoitteita. Toki tavoitteena tehdä jatkossakin taloudellisesti fiksuja liikkeitä, eli tulosta tulee sen kautta sen verran kuin on tullakseen.

 

Alkaneelle vuodelle 2021 tavoitteet sitten liittyvät enemmän hyvän elämän balanssin löytämiseen. Konsulttihommissa tavoitteena pysyä ns. normaaleissa työtunneissa tai jopa vähentää tekemistä. Keskinkertaisia projekteja pitää vähentää ja keskittyä isomman ansaintapotentiaalin omaaviin sekä mielenkiintoisempiin hommiin. Jos sopivia ei ole tarjolla niin sitten pitäisi malttaa olla tekemättä mitään, jolloin varmistaisi sen, ettei tuki itseään työllä. Liika projektien haaliminen on itselläni johtanut käytännössä epämielekkääseen ja stressaavaan tilanteeseen, kun aika ei ole aina kovin hyvin riittänyt kaikkien projektien tunnolliseen hoitamiseen. Samalla on huomannut, että ajatukset pyörivät vähän liikaakin projekteissa vapaa-ajalla. Liikuntaa pitäisi selvästi lisätä, ehkä keksiä jotain uusia ja rentouttavia/meditatiivisia harrastuksia (sijoitustoiminnan ja talouden ulkopuolelta).

 

Nyt kun yrittäjänä oma ajankäyttö on optimoitavissa ja toisaalta oma taloudellinen tilanne sen myös mahdollistaa, niin asetetaan siis vuodelle 2021 ainoaksi tavoitteeksi paremman elämänbalanssin löytäminen. Nähtäväksi jää miten tämän tavoitteen kanssa menestytään:)

 

 

Menestyksekästä vuotta 2021 arvon sijoittajakollegoille!

 

 

 

 

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 1.1.2021 12.23

Itsellä ollut noin 5 vuotta sijoitus oy missä suunnilleen 50/50 osakkeita ja kiinteistöjä. Asuntoihin olen saanut 1% ympärillä olevilla marginaaleilla lainaa ja toimitiloissa mitä olen ostanut tai rakennuttanut on marginaali ollut 1,7-1,8%. Osakkeissa olen käyttänyt firmalla nordnetin superluottoa, neuvottelin siihen kiinteän koron mikä on aika lähellä superluoton korkoa. Olen voinut sitä luottoa joskus käyttää myös rakennuttamisaikana omarahoitusosuuden korvikkeena.

Kiitos tästä vastauksesta! Tuo 1% marginaali yhtiölle on kyllä pirun hyvä!

Pienen kilpailutuskierroksen jälkeen pääsimme itse perustettavassa asuntosijoitusyhtiössä noin 1,8% marginaaliin, 18 v. laina-aikaan ja 80% velkavipuun. Mielestäni nämä ovat varsin kohtuullisia. Ehkä marginaaliin voi hakea alempaa tasoa myöhemmin kuin toiminta rullaa jo kunnolla ja tilikausia takana. Ensimmäiset kohteet ydinkeskustasta (tyhjien kuukausien riski minimaalinen jos vuokrahinnoittelu maltillinen), peruskorjatuissa taloissa ja noin 6% vuokratuotolla, jolloin kassavirrallisesti vielä jotenkin pärjää näiden ehtojen kanssa.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 3.12.2020 06.46

Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.

Mistä pankista muuten näin hyvillä ehdoilla rahoitus irtosi?

Selvittelen parhaillaan perustettavalle asuntosijoitusyhtiölle rahoitusta, joten otetaan vinkkejä vastaan jos foorumin sijoittajakollegoilla on viiimeaikaisia kokemuksia sekä suosituksia pankkien osalta kun toimitaan yhtiömallilla.

Näytä koko viesti
Thunderful Group/ Lelumyynti Ky / Amo Oy IPO - 3.12.2020 06.39

Onko tietoa voiko merkitä sekä AOT että OST vai toiselle vain?

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 14.10.2020 04.27

Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?

Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa.

Tässä meili johon voi viestiä nakata: kepillajaatainvestments@ (at) outlook.com. Pientä vastausviivettä voi välillä ilmetä, mutta reagoin kun ennätän.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 12.10.2020 05.53

Voisitko valottaa tuota pääomapalautuskikkailua vähän enemmän. Täytyy myöntää, että siihen en ole perehtynyt ja heti alkoi aihe kiinnostamaan.

Vähän huono termi tuo pääomapalautuskikkailu, eli viittasin tällä vain palkka vs. osinko -suhteen optimoimiseen.

Jos ei muuta ansiotuloa niin yhtiön kautta palkkana nostettaessa n. 20k€ saa vuodessa todella edullisella kokonaisveroasteella. Lisäansiotuloista veroaste nousee 30% tasolle käsittääkseni vasta jossain kohtaa 20-30k€ välillä.

Huojennetusta osinkoeurosta jo maksettu yhteistövero nostaa halvimmillaankin yhtiöstä saatavan pääomatulon verotuksen 26% tasolle (20% yhteisövero ja yhteisöveron jälkeen jäljelle jäävästä osasta maksettava 7,5% pääomatulovero). Ero ei tällöin ole kovin merkittävä versus suora pääomatulo henkilölle. Toki tuloksesta maksetaan 20% yhteisöveroa per heti ja loppuvero lykkääntyy ja tulee maksuun vasta kun osinko yhtiöstä nostetaan.

Yhtiön kautta vero-optimoinnille jää enemmän tilaa, eli siinä mielessä parempi vaihtoehto. Yhtiöverotukseen (kuten myös pääomatuloverotukseen) liittyy aina poliittista riskiä, eli ehkä riskien tasapainottamiseksi voi olla järkevää rakentaa jonkin verran sijoitusvarallisuutta myös henkilökohtaiselle puolelle.

 

Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.

Kuulostaa ihan järkevältä paketilta. Varmaan noin 1% suuruisen lisän voisi olettaa tulevan versus toimittaessa yksityishenkilönä?

Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?

Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa. Mikä mahtaa muuten olla syynä ettei foorumin kautta pysty lähettämään yksityisviestejä?

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 12.10.2020 09.01

Hei, minkälaiset tulot pitää olla että saa 100% lainan? Itselläni oli 6te brutto kk ja säännölliset pääomatulot 5,5te ja en saanut kuin 70-85% lainoja sijoitusasuntoihin, vieläpä keskustan alueelle pieniin asuntoihin. Kyseessä Lappeenranta ja Osuuspankki. Lisäksi kun oli kaksinumeroinen luku asuntoja niin sanottiin että on liikaa asuntoja ja en saa ostaa enempää. Lisäksi kaksi virkailijaa käsitteli minua, rahoituspuolen ja yrityspuolen kun menin käymään pankissa.

 

En tiedä onko pankeilla mitään varsinaista tulorajaa, joka mahdollistaa 100% vivun. Varmaan katsovat että tulopuoli/kassavirta coveeraa hyvin menot ja lainojen lyhennykset sekä lainalle saadaan turvaavat vakuudet. Itselläni melko hyvä vakuusreservi ollut näihin käytössä, eli käytännössä sitä kautta pankin riski jää olemattomaksi. Keski-Suomen OP rahoittajana viimeisimmissä. Ilman lisävakuuksia käsittääkseni ainakin Nordea avokätisempi myöntämään lainaa isommalla vivulla kuin OP.

Linjaukset varmasti hyvin pankkikohtaisia, joten jos jossain pankissa alkaa tökkimään lainansaanti niin kannattaa rohkeasti lähteä kilpailutuskierrokselle.

Riskienhallinnallisesti on varmaan hyvä jos pystyy käyttämään vaikka kahta pankkia velkavivun ja asuntoposition kasvaessa.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 11.10.2020 03.33

Kiitos palautteesta!

Oikean johtopäätöksen olet tehnyt eli viimeisin ostos mennyt vielä omiin nimiin. Tällä hetkellä ei vahvaa strategiaa siitä teenkö näitä jatkossa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta. Muutamia pointteja mitä tulee mieleen yhtiö vs. henkilökohtainen vertailussa:

- Flippikohteet ehdottomasti yhtiön kautta, jotta verottaja ei pääse voittoihin isommalla veroprosentilla kiinni flippien välissä

-Peruskassavirtasalkku esim. kymmenisen asuntoa voi olla järkevä rakentaa omiin nimiin jos haluaa sijoitusten kassavirran jossain kohtaa käyttää omaan elämiseen. Yhtiöstä varoja nostaessa jo tuloksesta maksetun yhteisöveron (20%) päälle tulee kuitenkin vielä lisää veroja minimissään 7,5-8,5% jaettavasta osingosta. Jos ei itse ole enää muissa palkkatöissä, niin pääomapalautusten kikkailu palkan kautta toki yksi elementti pohdintaan lisää.

-Henkilökohtaisella puolella hankintameno-olettamat käytössä kohteita myytäessä myöhemmin. 10 v hankintameno-olettamalla voi saada hyvinkin verohyötyjä jos ostettava kohde on yhtiölainavivutettu, myyntihinta ollut alhainen ja yhtiölainaosuuden on päässyt vähentämään juoksevassa verotuksessa ajan mittaan. Tällöin 40% hankintameno-olettama saattaa hyvinkin ylittää todellisen hankintakustannuksen.

-Rahoitus yhtiölle monesti kalliimpaa ja laina-ajat lyhyempiä --> Ei välttämättä optimaalinen keino aggressiivisesti kasvattaa "ikuisuusholdiin" tarkoitettua asuntosalkkua, eli ongelmiin joutuu yleensä sekä rahoituskustannusten että kassavirran kanssa. Maltillisemmalla velkavivulla ja strategialla toimittaessa ei toki välttämättä niin iso ongelma.

-Yhtiölainakohteet voivat olla yhtiön kautta toimittaessa mielenkiintoisia, sillä mahdollisuus päästä isoihin vipuprosentteihin sekä samalla "henkilöasiakastason" marginaaleihin kiinni. Tosin veroetu vrt. yksityishenkilösijoittaminen ei tässä tapauksessa kovin merkittävä, koska rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden myötä yleensä verotettavaa tuloa ei juurikaan synny toimii sitten kummilla mallilla vaan

Näkökulmia toki paljon muitakin. Omat strategiat tällä hetkellä mietinnässä ja viimeisimmät ratkaisut tehty enemmän gut -feelingillä kuin laajojen laskelmien ja analyysien kautta. En ole myöskään kunnolla selvittänyt yhtiön rahoitusmahdollisuuksia ja -ehtoja, mutta tämäkin olisi työlistalla jahka saan ensimmäisen tilikauden pakettiin.

 

Aivan kaikkia postauksia en ole lukenut mutta jossain viestissä sivuutit REITejä. Oletko iskenyt näihin rahoja kiinni? Itse näen näissä nyt aika paljon hyviä ostopaikkoja kun monet rypee vielä koronakuopan läheisillä tasoilla. Seeking Alphan High Yield Landlord ja Jussi Askola tekee omasta mielestä hyvää analyysiä firmoista. Jos olet perehtynyt ko. yhteisöön niin olisi kiinnostavaa kuulla sun mielipide Askolan jutuista.

Asia on sinällään kiinnostava, mutta en ole laajasti perehtynyt. Täytyy ottaa työlistalle, eli kiitos vinkistä!

Arvopaperimuotoista kiinteistösijoittamista on salkussa vain Cityconin muodossa. Kevään mittaan tullut otettua tähän lähes 15k€ positio ja nyt viikon sisään irrottanut tästä lähes 2/3, eli vähissä ovat arvopaperimuotoiset kiinteistösijoitukset tällä hetkellä.

 

P.S. Jos sulla hakusessa asuntosijoituskumppania niin tässä olisi yksi kiinnostunut =) Itse toimin Oulun talousalueella.

Joint venturet sinällään kiinnostavia ja mielestäni järkevä tapa jakaa riskiä. Itselläni tälläkin hetkellä useampi kohde splitattuna. Näissä toki pitää näkemykset ja strategiat kohdata aika hyvin jotta löytyy hyvä pohja toiminnalle. Eli ehkä niin että en ole aktiivisesti uusia kumppaneita hakemassa, mutta mielelläni vaihdan ajatuksia aiheen tiimoilta myös uusien tuttavuuksien kanssa esim. lounaan merkeissä ja jos sopivia kohdeaihioita tai bisnesideoita myöhemmin löytyy niin niistä mielelläni aina keskustelen.

 

 

 

 

 

 

Näytä koko viesti
Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 10.10.2020 07.29

Sijoitustoiminta on rajattu Finnveran rahoituksen ulkopuolelle (kuten varmasti kaiken muunkin julkisen rahoituksen), joten jokin muu solidi liikeidea tulee olla esittää jos sieltä aiot rahoitusta saada. Vaikka takaushakemus menisi pankin kautta niin rajoitukset koskevat myös takausten myöntämistä, eli sijoituslainalle pankki ei voi takausta Finnveralta hakea.

Toki jos sinulla muuta liiketoimintaa ja keksit fiksun tekosyyn käyttöpääoman tarpeelle niin voit tuossa onnistua.

 

nimimerkillä: joskus näitä ollut itsekin myöntämässä..🙂

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 10.10.2020 03.37

Q3 takana ja tuloksellisesti selvästi kovin kvartaali tähän mennessä, kvartaalin nettovarallisuuskasvu noin +50k€ ja koko vuosi noin +90k€, mikä vastaa aikalailla koko viime vuoden kehitystä. Sijoituspuolella ei tosin mitään kovin ihmeellistä ole tapahtunut, vaan tulos tulee suurelta osin oman yritystoiminnan puolelta ja sieltäkin pitkälti yhden onnistuneen projektin saattelemana. Omassa projektiliiketoiminnassa on käytännössä se suuri etu että laskutus perustuu puhtaasti projektien tuloksiin eikä tehtyihin työtunteihin, eli normaaleilla työmäärillä on käytännössä selvinnyt ja lomatkin ehti pitämään. Miinuspuolella toiminnan ailahtelevuus ja  projekti-/kertaluonteisuus. Omalla kohdalla tästä ei tule otettua isommin stressiä, koska yritystoiminnan kulut ovat käytänössä olemattomat (minimi YEL, puhelin, pankkijärjestelmät ja kirjanpitosofta). Kohtuu hyviä projektiaihioita tälläkin hetkellä vireillä, mutta tuloskehitystä on todella vaikeaa ennustaa edes yhtä kvartaalia eteenpäin.

Sijoituspuolella tylsään tapaan asuntojen vuokrausaste 100%. Edellisessä postauksessa mainuttu asuntokohde tuli hankittua, eli Jyväskylän ydinkeskustasta (40100) pari vuotta vanhasta ja omalla tontilla olevasta kerrostalosta pieni yksiö. Asunto meni nopeasti vuokralle. Vuokratuotto asettui n. 5,3% tuntumaan. Rahoitus 100% vivulla, josta 40% olis edullista ja verovähennyskelpoista taloyhtiölainaa 0,6% marginaalilla ja loppu 60% tuli sidottua 20v kiinteäkorkoiseen  lainaan 1,55% korolla.

Viime viikolla tuli haettua vielä uusi luottolupaus 125k€ lainasta,  vipu 100% vakuuksia vastaan. Ei mitään erityistä poltetta ostaa lisää kohteita vain ostamisen vuoksi. Markkinaan kuitenkin satunnaisesti putkahtelee keskustakohteita noin 5,5 -6% tuotto-olettamalla (nämä eivät kuitenkaan pitkään tarjolla viivy vaan häviävät käytännössä 1-2 päivän sisään ilmoituksen julkaisusta). Omasta mielestä käytännössä melkolailla no-brainer poimia näitä pois jos kohdalle osuu. Vapaiden vakuusarvojen käyttäminen mahdollistaa sen että omarahoitusta ei tarvita, eikä pääomia tarvitse irrottaa muista sijoitusprojekteista tai omasta taloudesta. Sijoitus keskusta-alueelle varmistaa ettei tyhjiä kuukausia tule, mikäli vuokran hinnoittelee maltilliseksi ja taitaa kohdemarkkinoinnin. Käytännössä isoin riski muodostuu velkavivusta, mutta nyt kun tällä hetkellä saa pitkiä kiinteitä korkoja noin 1,5% tasolla, niin tämän riskin saa käytännössä nollattua. Varmaan kautta-aikain kovin preemio pitkän kiinteän koron ja markkinoilta saatavilla olevan vuokratuoton välillä. Jos rahoitusta on saatavilla niin olisi käytännössä syntiä olla käyttämättä tätä mahdollisuutta. Pankin puolelta tuli toki jo tämänkin rahoituhakemuksen myötä kommenttia, että jatkossa lainan saaminen saattaa hankaloitua ja kallistua kun kohteita sekä vipua alkaa jo jonkin verran olemaan.

Osakepuolella on tullut treidattua mm. Q2 tulosjulkistuksia yllättävän mukavalla menestyksellä. Panokset eivät käytännössä mitään kovin merkittäviä, yleensä yksittäiseen kohteeseen luokkaa 2,5- 4k€ ja exitit satunnaisissa vaiheissa eli ei lukittua tuottovaadetta näille.  Tämä on se mielenkiintoisin sijoittamisen muoto itselleni tällä hetkellä ja mielenkiinnolla odotan että Q3 tulosjulkistuskausi lähtee kunnolla käyntiin. Osakesijoittaminen ja hieman lyhytjänteisempi kaupanteko tyydyttää kivasti omaa uhkapeliviettiäni ja tarjoaa sellaista mentaalipuolen virikettä, jota ei ole "perustylsän" asuntosijoittamisen parista niinkään tarjolla. Molempi parempi eli mielellään iso positio varallisuudesta tylsissä kassavirtakohteissa ja sitten treidisalkkua jolla pääsee hieman testaamaan itseään ja harjoittamaan +EV uhkapeliä.

 

Näytä koko viesti