Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 14.10.2020 04.27

Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?

Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa.

Tässä meili johon voi viestiä nakata: kepillajaatainvestments@ (at) outlook.com. Pientä vastausviivettä voi välillä ilmetä, mutta reagoin kun ennätän.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 12.10.2020 05.53

Voisitko valottaa tuota pääomapalautuskikkailua vähän enemmän. Täytyy myöntää, että siihen en ole perehtynyt ja heti alkoi aihe kiinnostamaan.

Vähän huono termi tuo pääomapalautuskikkailu, eli viittasin tällä vain palkka vs. osinko -suhteen optimoimiseen.

Jos ei muuta ansiotuloa niin yhtiön kautta palkkana nostettaessa n. 20k€ saa vuodessa todella edullisella kokonaisveroasteella. Lisäansiotuloista veroaste nousee 30% tasolle käsittääkseni vasta jossain kohtaa 20-30k€ välillä.

Huojennetusta osinkoeurosta jo maksettu yhteistövero nostaa halvimmillaankin yhtiöstä saatavan pääomatulon verotuksen 26% tasolle (20% yhteisövero ja yhteisöveron jälkeen jäljelle jäävästä osasta maksettava 7,5% pääomatulovero). Ero ei tällöin ole kovin merkittävä versus suora pääomatulo henkilölle. Toki tuloksesta maksetaan 20% yhteisöveroa per heti ja loppuvero lykkääntyy ja tulee maksuun vasta kun osinko yhtiöstä nostetaan.

Yhtiön kautta vero-optimoinnille jää enemmän tilaa, eli siinä mielessä parempi vaihtoehto. Yhtiöverotukseen (kuten myös pääomatuloverotukseen) liittyy aina poliittista riskiä, eli ehkä riskien tasapainottamiseksi voi olla järkevää rakentaa jonkin verran sijoitusvarallisuutta myös henkilökohtaiselle puolelle.

 

Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.

Kuulostaa ihan järkevältä paketilta. Varmaan noin 1% suuruisen lisän voisi olettaa tulevan versus toimittaessa yksityishenkilönä?

Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?

Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa. Mikä mahtaa muuten olla syynä ettei foorumin kautta pysty lähettämään yksityisviestejä?

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 12.10.2020 09.01

Hei, minkälaiset tulot pitää olla että saa 100% lainan? Itselläni oli 6te brutto kk ja säännölliset pääomatulot 5,5te ja en saanut kuin 70-85% lainoja sijoitusasuntoihin, vieläpä keskustan alueelle pieniin asuntoihin. Kyseessä Lappeenranta ja Osuuspankki. Lisäksi kun oli kaksinumeroinen luku asuntoja niin sanottiin että on liikaa asuntoja ja en saa ostaa enempää. Lisäksi kaksi virkailijaa käsitteli minua, rahoituspuolen ja yrityspuolen kun menin käymään pankissa.

 

En tiedä onko pankeilla mitään varsinaista tulorajaa, joka mahdollistaa 100% vivun. Varmaan katsovat että tulopuoli/kassavirta coveeraa hyvin menot ja lainojen lyhennykset sekä lainalle saadaan turvaavat vakuudet. Itselläni melko hyvä vakuusreservi ollut näihin käytössä, eli käytännössä sitä kautta pankin riski jää olemattomaksi. Keski-Suomen OP rahoittajana viimeisimmissä. Ilman lisävakuuksia käsittääkseni ainakin Nordea avokätisempi myöntämään lainaa isommalla vivulla kuin OP.

Linjaukset varmasti hyvin pankkikohtaisia, joten jos jossain pankissa alkaa tökkimään lainansaanti niin kannattaa rohkeasti lähteä kilpailutuskierrokselle.

Riskienhallinnallisesti on varmaan hyvä jos pystyy käyttämään vaikka kahta pankkia velkavivun ja asuntoposition kasvaessa.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 11.10.2020 03.33

Kiitos palautteesta!

Oikean johtopäätöksen olet tehnyt eli viimeisin ostos mennyt vielä omiin nimiin. Tällä hetkellä ei vahvaa strategiaa siitä teenkö näitä jatkossa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta. Muutamia pointteja mitä tulee mieleen yhtiö vs. henkilökohtainen vertailussa:

- Flippikohteet ehdottomasti yhtiön kautta, jotta verottaja ei pääse voittoihin isommalla veroprosentilla kiinni flippien välissä

-Peruskassavirtasalkku esim. kymmenisen asuntoa voi olla järkevä rakentaa omiin nimiin jos haluaa sijoitusten kassavirran jossain kohtaa käyttää omaan elämiseen. Yhtiöstä varoja nostaessa jo tuloksesta maksetun yhteisöveron (20%) päälle tulee kuitenkin vielä lisää veroja minimissään 7,5-8,5% jaettavasta osingosta. Jos ei itse ole enää muissa palkkatöissä, niin pääomapalautusten kikkailu palkan kautta toki yksi elementti pohdintaan lisää.

-Henkilökohtaisella puolella hankintameno-olettamat käytössä kohteita myytäessä myöhemmin. 10 v hankintameno-olettamalla voi saada hyvinkin verohyötyjä jos ostettava kohde on yhtiölainavivutettu, myyntihinta ollut alhainen ja yhtiölainaosuuden on päässyt vähentämään juoksevassa verotuksessa ajan mittaan. Tällöin 40% hankintameno-olettama saattaa hyvinkin ylittää todellisen hankintakustannuksen.

-Rahoitus yhtiölle monesti kalliimpaa ja laina-ajat lyhyempiä --> Ei välttämättä optimaalinen keino aggressiivisesti kasvattaa "ikuisuusholdiin" tarkoitettua asuntosalkkua, eli ongelmiin joutuu yleensä sekä rahoituskustannusten että kassavirran kanssa. Maltillisemmalla velkavivulla ja strategialla toimittaessa ei toki välttämättä niin iso ongelma.

-Yhtiölainakohteet voivat olla yhtiön kautta toimittaessa mielenkiintoisia, sillä mahdollisuus päästä isoihin vipuprosentteihin sekä samalla "henkilöasiakastason" marginaaleihin kiinni. Tosin veroetu vrt. yksityishenkilösijoittaminen ei tässä tapauksessa kovin merkittävä, koska rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden myötä yleensä verotettavaa tuloa ei juurikaan synny toimii sitten kummilla mallilla vaan

Näkökulmia toki paljon muitakin. Omat strategiat tällä hetkellä mietinnässä ja viimeisimmät ratkaisut tehty enemmän gut -feelingillä kuin laajojen laskelmien ja analyysien kautta. En ole myöskään kunnolla selvittänyt yhtiön rahoitusmahdollisuuksia ja -ehtoja, mutta tämäkin olisi työlistalla jahka saan ensimmäisen tilikauden pakettiin.

 

Aivan kaikkia postauksia en ole lukenut mutta jossain viestissä sivuutit REITejä. Oletko iskenyt näihin rahoja kiinni? Itse näen näissä nyt aika paljon hyviä ostopaikkoja kun monet rypee vielä koronakuopan läheisillä tasoilla. Seeking Alphan High Yield Landlord ja Jussi Askola tekee omasta mielestä hyvää analyysiä firmoista. Jos olet perehtynyt ko. yhteisöön niin olisi kiinnostavaa kuulla sun mielipide Askolan jutuista.

Asia on sinällään kiinnostava, mutta en ole laajasti perehtynyt. Täytyy ottaa työlistalle, eli kiitos vinkistä!

Arvopaperimuotoista kiinteistösijoittamista on salkussa vain Cityconin muodossa. Kevään mittaan tullut otettua tähän lähes 15k€ positio ja nyt viikon sisään irrottanut tästä lähes 2/3, eli vähissä ovat arvopaperimuotoiset kiinteistösijoitukset tällä hetkellä.

 

P.S. Jos sulla hakusessa asuntosijoituskumppania niin tässä olisi yksi kiinnostunut =) Itse toimin Oulun talousalueella.

Joint venturet sinällään kiinnostavia ja mielestäni järkevä tapa jakaa riskiä. Itselläni tälläkin hetkellä useampi kohde splitattuna. Näissä toki pitää näkemykset ja strategiat kohdata aika hyvin jotta löytyy hyvä pohja toiminnalle. Eli ehkä niin että en ole aktiivisesti uusia kumppaneita hakemassa, mutta mielelläni vaihdan ajatuksia aiheen tiimoilta myös uusien tuttavuuksien kanssa esim. lounaan merkeissä ja jos sopivia kohdeaihioita tai bisnesideoita myöhemmin löytyy niin niistä mielelläni aina keskustelen.

 

 

 

 

 

 

Näytä koko viesti
Sijoitusyhtiön perustaminen, verotus ja taloushallinto - 10.10.2020 07.29

Sijoitustoiminta on rajattu Finnveran rahoituksen ulkopuolelle (kuten varmasti kaiken muunkin julkisen rahoituksen), joten jokin muu solidi liikeidea tulee olla esittää jos sieltä aiot rahoitusta saada. Vaikka takaushakemus menisi pankin kautta niin rajoitukset koskevat myös takausten myöntämistä, eli sijoituslainalle pankki ei voi takausta Finnveralta hakea.

Toki jos sinulla muuta liiketoimintaa ja keksit fiksun tekosyyn käyttöpääoman tarpeelle niin voit tuossa onnistua.

 

nimimerkillä: joskus näitä ollut itsekin myöntämässä..🙂

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 10.10.2020 03.37

Q3 takana ja tuloksellisesti selvästi kovin kvartaali tähän mennessä, kvartaalin nettovarallisuuskasvu noin +50k€ ja koko vuosi noin +90k€, mikä vastaa aikalailla koko viime vuoden kehitystä. Sijoituspuolella ei tosin mitään kovin ihmeellistä ole tapahtunut, vaan tulos tulee suurelta osin oman yritystoiminnan puolelta ja sieltäkin pitkälti yhden onnistuneen projektin saattelemana. Omassa projektiliiketoiminnassa on käytännössä se suuri etu että laskutus perustuu puhtaasti projektien tuloksiin eikä tehtyihin työtunteihin, eli normaaleilla työmäärillä on käytännössä selvinnyt ja lomatkin ehti pitämään. Miinuspuolella toiminnan ailahtelevuus ja  projekti-/kertaluonteisuus. Omalla kohdalla tästä ei tule otettua isommin stressiä, koska yritystoiminnan kulut ovat käytänössä olemattomat (minimi YEL, puhelin, pankkijärjestelmät ja kirjanpitosofta). Kohtuu hyviä projektiaihioita tälläkin hetkellä vireillä, mutta tuloskehitystä on todella vaikeaa ennustaa edes yhtä kvartaalia eteenpäin.

Sijoituspuolella tylsään tapaan asuntojen vuokrausaste 100%. Edellisessä postauksessa mainuttu asuntokohde tuli hankittua, eli Jyväskylän ydinkeskustasta (40100) pari vuotta vanhasta ja omalla tontilla olevasta kerrostalosta pieni yksiö. Asunto meni nopeasti vuokralle. Vuokratuotto asettui n. 5,3% tuntumaan. Rahoitus 100% vivulla, josta 40% olis edullista ja verovähennyskelpoista taloyhtiölainaa 0,6% marginaalilla ja loppu 60% tuli sidottua 20v kiinteäkorkoiseen  lainaan 1,55% korolla.

Viime viikolla tuli haettua vielä uusi luottolupaus 125k€ lainasta,  vipu 100% vakuuksia vastaan. Ei mitään erityistä poltetta ostaa lisää kohteita vain ostamisen vuoksi. Markkinaan kuitenkin satunnaisesti putkahtelee keskustakohteita noin 5,5 -6% tuotto-olettamalla (nämä eivät kuitenkaan pitkään tarjolla viivy vaan häviävät käytännössä 1-2 päivän sisään ilmoituksen julkaisusta). Omasta mielestä käytännössä melkolailla no-brainer poimia näitä pois jos kohdalle osuu. Vapaiden vakuusarvojen käyttäminen mahdollistaa sen että omarahoitusta ei tarvita, eikä pääomia tarvitse irrottaa muista sijoitusprojekteista tai omasta taloudesta. Sijoitus keskusta-alueelle varmistaa ettei tyhjiä kuukausia tule, mikäli vuokran hinnoittelee maltilliseksi ja taitaa kohdemarkkinoinnin. Käytännössä isoin riski muodostuu velkavivusta, mutta nyt kun tällä hetkellä saa pitkiä kiinteitä korkoja noin 1,5% tasolla, niin tämän riskin saa käytännössä nollattua. Varmaan kautta-aikain kovin preemio pitkän kiinteän koron ja markkinoilta saatavilla olevan vuokratuoton välillä. Jos rahoitusta on saatavilla niin olisi käytännössä syntiä olla käyttämättä tätä mahdollisuutta. Pankin puolelta tuli toki jo tämänkin rahoituhakemuksen myötä kommenttia, että jatkossa lainan saaminen saattaa hankaloitua ja kallistua kun kohteita sekä vipua alkaa jo jonkin verran olemaan.

Osakepuolella on tullut treidattua mm. Q2 tulosjulkistuksia yllättävän mukavalla menestyksellä. Panokset eivät käytännössä mitään kovin merkittäviä, yleensä yksittäiseen kohteeseen luokkaa 2,5- 4k€ ja exitit satunnaisissa vaiheissa eli ei lukittua tuottovaadetta näille.  Tämä on se mielenkiintoisin sijoittamisen muoto itselleni tällä hetkellä ja mielenkiinnolla odotan että Q3 tulosjulkistuskausi lähtee kunnolla käyntiin. Osakesijoittaminen ja hieman lyhytjänteisempi kaupanteko tyydyttää kivasti omaa uhkapeliviettiäni ja tarjoaa sellaista mentaalipuolen virikettä, jota ei ole "perustylsän" asuntosijoittamisen parista niinkään tarjolla. Molempi parempi eli mielellään iso positio varallisuudesta tylsissä kassavirtakohteissa ja sitten treidisalkkua jolla pääsee hieman testaamaan itseään ja harjoittamaan +EV uhkapeliä.

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 27.7.2020 02.14

Edelliseen postaukseen liittyen rahoituskeskustelut pankin kanssa olivat melko läpihuutojuttu. Oman yrityksen 3kk tulos- ja tase tuntui riittävän hyvin ja toki selvitykset ja tulo- & kassavirtalaskelmat nykyisen sijoitussalkun osalta. Hieman joutui selittelemään keväällä otettuja vuoden mittaisia "koronalyhennysvapaita" kaikille lainoille, mutta sen isompaa tenttausta:) 

Ostettavaan kohteeseen vipua saatavissa 100%, josta 70% ostettavasta kohteesta ja loppuun 30% mahdollista hyödyntää muissa kohteissa vapaana olevia vakuusarvoja. Marginaalitaso noussut vaiheittain salkun kasvaessa, mutta ei vieläkään mikään katastrofaalinen ollen 0,85%. Sitäkin tullut kuultua että kymmenen sijoitusasunnon kohdalla saatetaan jo tulkita elinkeinomaiseksi toiminnaksi, jolloin marginaalit nousevat yritysrahoitusluokkaan. Pitkä korko lukittavissa 15 vuodelle noin 1,4-1,5% tasolle joko kiinteää korkoa tai korkokattoa käyttäen. 

Aika nopeasti rahoituspäätöksen jälkeen tuli tehtyä tarjous eräästä ydinkeskustakohteesta joka siis parisen vuotta vanha. Tarjous sattui menemään läpi. Neliöhinta kohteessa melko suolainen, mutta karkean arvion mukaan jättää noin 5,2 -5,3% tuoton sijoitetulle pääomalle. Omaan aiempaan pelikirjaan nähden hieman epäortodoksinen betsi, koska aiemmat kohteet ostettu enemmän tai vähemmän alle markkinahinnan, mikä tarvittaessa mahdollistaa myös nopean irtautumisen mukavalla voitolla. Tämän kohteen osalta en usko pikavoittoihin (syitä voin avata myöhemmin). Tässä kohtaa kuitenkin kohteen matalan riskitason (uusi kohde, oma tontti, ydinkeskustasijainti) myötä odotetun tuoton ja saatavilla olevan pitkän koron välinen riskipreemio on mielestäni riittävä, etenkin kun omaa rahaa kohteeseen ei tarvitse laittaa. Vaihtoehto siis olisi roikottaa käyttämätöntä vakuusarvoa tuottamattoma reservissä. Jonkinlainen opportunity cost tällä liikkeellä voi toki olla, sillä jos joku huippukohde tulee tarjolle lähiaikoina, niin voi olla että rahoittaja katsoo, että lisärahoituksia ei taas hetkeen myönnetä.

Kohteen rahoituksesta 40% jää pitkään korkoon kuitenkin lukitsematta, koska kohteessa on edullista taloyhtiölainaa (margn. 0,6%). Taloyhtiön rahoitusvastikkeen pääsee vähentämään verotuksessa, ainakin siis toistaiseksi, ellei poliitikot myöhemmin toisin päätä. Tämän kohteen osalta alustava ajatus on jättää "ikuisuussalkkuun", jolloin verovähennysoikeuden myötä (30-34% discount yhtiölainaosuudesta) kohteen tuotto nousisi noin 6% tasolle. Toki mikäli myy jossain kohtaa niin vähennetyt rahoitusvastikkeet realisoituvat maksuun, jolloin kyse olisi enää siirretystä veronmaksusta. 

Jossain kohtaa voisi ajatuksenjuoksua enemmänkin tämän kohteen taustalta availla jahka saan kohteesta kaupan tehtyä ja asunnon vuokralle.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 15.7.2020 01.32

Yritetään ylläpitää samaa kiivasta kvartaalitason ylläpitotahtia blogin osalta. :)

 

Tuloksellisesti vuosi korjannut Q2:lla mukavasti, nettovarallisuuden kasvu H1 yhteensä noin 39k€, eli Q2 selvästi parempi kuin Q1. Asuntosijoitusten vuokratuotot rullanneet odotetusti sisään. Pari uudelleenvuokrausta tullut kesän aikana sekä pienet vuokrankorotukset vuokralaisten vaihtuessa. Ydinpaikoilla olleiden kohteiden vuokraus melko sujuu edelleen aika kivuttomasti tähän vuodenaikaan. Osakesalkkua on tullut vuoden alusta kasvatettua noin 25k€. Osin onnistuneita ostoja pohjalta, mutta taitaa olla markkinat tältä vuodelta kuitenkin biittaamatta. Osakesalkun vuosituotto aikalailla breakeven ytd ilman osinkoja ja osinkojen kanssa sitten jonkin matkaa plussalla. Uudet sijoitukset käytännössä stock pickingiä OST:lle.

Yrittäjäksi siirtymisen myötä hieman tullut seiftailtua Q2 ja yhden fiksun oloisen asuntosijoitusmahdollisuuden passasin. Yritystoiminnan osalta kohtuullinen liikkeellelähtö, eli ansiotaso tähän mennessä korkeampi kuin palkkatöissä, mutta projektiluonteisen konsulttihomman osalta toki tulot kertyvät vaihtelevasti ja koronavarovaisuus heijastuu aika hyvin omalle sektorille, joten syksy vähän arvoitus joskin yksittäisissä meneillään olevissa caseissa voi olla syksylle isohkoa upsidea.

 

Tällä hetkellä ja tässä korkoympäristössä solidien kassavirtasijoituskohteiden lisääminen salkkuun alkanut taas kiinnostamaan. Vakuusarvoja on tällä hetkellä melko hyvin oman salkun asunnoissa vapaana. Ajatus voisi olla etsiä pienehkö ydinkeskustakohde varmasta opiskelijakaupungista 100% velkavivulla sekä hedgata korkoriski joko sitomalla uuden kohteen rahoitus pitkään 10-15v korkoon tai käyttämällä jonkinlaista korkoputkea. Vuokratuottovaade sis. remonttivelan voisi olla tähän markkinaan vaikka 5%, mikä ei sinällään tunnnu kovin korkealta ja on selvästi oman salkun keskimääräistä tuottoa alempi. Toisaalta hyvin valituissa ydinkeskustakohteissa näen itse oikeastaan tällä hetkellä ainoana merkittävänä riskinä korkotason nousun. Vuokratasot voivat jonkin verran vaihdella, mutta ydinalueiden kohteissa en usko että merkittävää joustoa on tulossa alaspäin vaikka asuntoja tällä hetkellä paljon valmistuukin. Jos pitkän koron saisi lukittua kiinteänä välille 1-1,5% niin solidi 5% tuotto uudelle kohteelle voisi olla riittävä. Vaikka historialliseen nähden tuotot ovat matalia niin riskittömään tilikorkoon nähden riskipreemiot ovat yhä kohdallaan. Siis vaikka henkisesti tuntuu pahalta ostaa kohteita alhaisemmalla tuotolla kuin ennen, niin päätös voisi olla järkevä, varsinkin kun korkokomponentin pystyisi lukitsemaan pitkälle tulevaisuuteen.

Toinen vaihtoehto toki olisi kyttäillä alkaako hyviä diilejä tulemaan jatkossa enemmän tarjolle, itse en ainakaan ole huomannut markkinoilla merkittävää koronavaikutusta. Ylihintaiset kohteet toki roikkuvat markkinoilla aiempaan tapaan, mutta kohtuullisesti hinnoitellut keskusta-alueiden kohteet poimitaan kyllä nopeasti pois.

Vapaana olevaa vakuusarvomassaa on lähtökohtaisesti sääli kovin pitkään roikottaa hyödyntämättömänä. Sen verran tuli tämän osalta tartuttua toimeen että rahoittajan suuntaan laitoin alustavaa lainalupauskyselyä, ajatuksena tsekata että aiheuttaako vakipalkkatuloilta yrittäjäksi siirtyminen automaattisen siirron mustalle listalle vai vieläkö rahoituskanavat pysyvät auki. 

 

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 10.4.2020 04.08

Onpa ollut mielenkiintoinen alkuvuosi.

Työrintamalla tuli toteutettua pitkään harkitsemani liike ja irtisanouduttua ok ansiotulot tarjoavasta vakiduunista ja lähdettyä yrittäjäksi. Sinällään ei mikään pudotus tyhjän päälle koska yhteistyö jatkuu myös aiemman työantajan kanssa. Teen siis konsulttihommia jotka semisyklisiä ja ansainta nojaa paljon projektien onnistumiseen. Olen laskeskellut että worst case scenariossa pääsen kuitenkin lähelle aiempaa ansaintatasoa ja parhaassa tapauksessa tienaan yksittäisillä projekteilla aiemman vuosiansioni. Tulotaso mahdollista 2-3 kertaistaa aiemmasta ja yrityksen kautta toimiminen jättää mahdollisuuden tehdä tehokasta vero-optimointia. Palkan nostotarpeet yrityksestä alkuvaiheessa yrityksestä olemattomia joten tulovirran voi käytännössä jättää yhtiöön "kuoreen" ja sijoittaa sitä kautta eteenpäin. Tuloa voi palauttaa itselle pitkässä juoksussa optimoimalla palkan ja huojennettun osingon määrää. Sijoitusasuntolainat laitoin kaikki "korona-lyhennysvapaalle" vuodeksi, joka siis onnistui kuluitta ja ilman koskemista marginaaleihin. Jo sijoitusasuntojen kassavirta siis tällä hetkellä tuottaa aikalailla perusduunarin palkan kassavirtana eikä siten ensimmäiselle vuodelle tarvitse välttämättä palkkanostoja yrityksestä tehdä. Starttiraha irtosi kuvioon myös. Yhtiön puolella jo mielenkiintoisia projekteja menossa, joista voi tuloutua melko hyvinkin tulosta tällä vuodelle. Tällä tulovirralla olisi sitten mahdollista tehdä sijoituspuolella liikkeitä jos sopivia paikkoja tulee.

Sijoitusrintamalla mielenkiintoinen alkuvuosi myös. Asuntosijoituspuolella tuli laajennettua toimintaa Kuopioon, josta löytyi lähes 6,5% jiildin tarjoava hieman alle 25m2 yksiö ydinkeskustan tuntumasta MinnaCanthinkadulta. Putkiremontoitu talo ja muutenkin isommat remontit tehty. Oman näkemyksen mukaan tämä tuli sisään selvästi alle markkinahinnan, sillä ydinkeskustan kohteita Kuopiossakin käsittääkseni kaupattu noin 5% tai hieman yli jiildillä. Myyntipuolella Jyväskylän yliopiston läheltä taas noin 27m2 yksiö, josta noin 20% myyntivoitto parin vuoden takaiseen ostohintaan nähden sekä toki parin vuoden vuokrat rullanneet sisään. Varsin hyvä treidi siis. Molemmat sijoitukset splitattu sijoittajakollegan kanssa, joka tehnyt hatunnoston arvoista työtä molempien kohteiden löytämisen ja closaamisen osalta! Voin suositella että osaavan kaverin kanssa sijoituscasejen pyörittäminen on selvästi hauskempaa ja myös tuottoista. Ei harmita vaikka joutuu tuottoja splittamaan.

Osakemarkkinoilta alkuvuodesta jonkin verran kuraa uikkareihin. Oma osakepositio on kuitenkin ollut koko varallisuuden määrään nähden hyvin maltillinen. Sijoitukset ovat siis pääosin kasvukeskustojen ytimissä opiskelijoille sopivissa asunnoissa. Melko koronaproof strategia, vaikka ei tietenkään se silmälläpitäen suunniteltu. Niinkauan kuin korona ei ala tappaa 20 -vuotiaita opiskelijoita eikä Kela mene konkurssiin niin ollaan melko seiftinä. Asuntojen hintojen heilunta ei sinällään kiinnosta kun positiota ei ole tarve realisoida. Jos tulee koronan myötä ostopaikkoja niin toki niiden osalta pitää olla hereillä. Korkojen isoon nousuun en itse usko. Ja jos inflaatio lähtee laukalle ja korot nousuun niin jos mitään makrotaloudesta ymmärrän niin todennäköisesti sitten pitäisi myös assettien arvoissa olla nousupainetta, mikä ei sekään välttämättä olisi kriisi oma positio huomioiden. Velkavipu on itselläni semimaltillinen eli jonkin  verran alle 50% varallisuuden määrästä, joten en ole nähnyt tarpeelliseksi lähteä rakentelemaan korkosuojia ainakaan vielä tällä positiolla. Itseasiassa tämä osakemarkkinakuoppa on tarjonnut pientä tilaa allokoida varallisuutta osakemarkkinoille ja olenkin jatkuvasti laskupäivinä tankannut tavaraa osakesäästötilille mm. Sampoa, Fortumia, Cityconia sekä vähän Etteplania ja Caveronia. Pohjilta tullut jotain ostoja tehtyä, mutta vuosi toki reilu 10k€ vielä osakepuolen osalta pakkasella.

Asuntosijoituspuolen myyntivoitto sekä alkuvuoden vuokratulot ovat paikanneet tilannetta niin että Q1 nettovarallisuuden kasvun osalta näyttäisi kuitenkin semisiedettävää +12k€ lukemaa.

Pysykää sijoittakollegat terveinä ja tehkää hyviä sijoituksia! Tuskin se maailma ja talous tähänkään kriisiin kaatuu.

 

 

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 25.12.2019 04.19

Vuosi alkaa olemaan aikalailla paketissa. Harmittavaa kyllä blogiin kirjoittaminen on jäänyt vähälle. Inspiraatio ollut vähissä ja toisaalta tuntuu että fiksun/analyyttisen sisällön tuottaminen on ollut työn ja tuskan takana, joten helpompi jättää kirjoittamatta. Vuosi kaiken kaikkiaan erittäin vilkas sekä työ- että sijoitusrintamalla. Vuoden asuntosijoituspuolen kaupoista onkin edellisissä postauksissa manintoja. Arvopaperisalkkukin on vaivihkaa kiivennyt kokoluokkaan high five figs. Viimeiset noin 3 vuotta hieman aktiivisempaa sijoittelua osakkeisiin & rahastoihin ja tähän mennessä jotain onnistuneita näkemyksiä ilmeisesti, kun OMXH25 biitattu kohtuullisella marginaalilla (ks. Screenshot). Tähän vuoteen muutenkin mahtunut onnistumisia sekä ilmeisen hyvää tuuria. Nettovarallisuusexceli näyttäisi noin +90k€ nettovarallisuuden kasvua tälle vuodelle, mikä ei sisällä minkäänlaisia asuntojen arvonmuutoksia. Tämän vuoden vauhtia ovat buustanneet mm. yhden asuntosijoituskohteen myyntivoitto, osakesalkun arvonnousu, onnistuneiden työprojektien bonukset sekä yksi muu kertaluonteinen tuloerä joka ei tule jatkossa toistumaan. Alunperin blogissa asetettu varallisuustavoite (200k€+velaton asunto) oravanpyörästä irtaantumiseen ohitettiin jo heittämällä. Toisaalta kiire siirtyä "vapaaherran" elämään on blogin aloittamisen jälkeen hellittänyt. Parempi tavoite tällä hetkellä on täyttää päivät mielekkäällä tekemisellä ja samalla pitää varallisuuden kasvu kohtuullisena. Tämän hetkinen päivätyö osittain täyttää mielekkään tekemisen kriteerit mielenkiintoisten projektien myötä. Toki työntekijän roolissa on aina hyväksyttävä että työnantajan määrittämät puitteet osin määrittelevät tekemistä, eikä täysin voi päiviä suunnitella omista lähtökohdista.

Ensivuodelle ajattelin asettaa taas entistä vähemmän tavotteita. Suunta tulee varmasti olemaan oikea kun keskittyy hyvien sijoituspäätösten tekemiseen, tiettyjä euromääriä on turha lähteä jahtaamaan. Lisäksi tulovirtaa on välillä mukava kanavoida matkustamiseen tai muuhun elintasoa nostavaan kulutukseen, eli siinäkään mielessä tiukkojen eurotavoitteiden sitkeä jahtaaminen ei tunnu kovin mielekkäältä.

Osakesäästötilin ajattelin avata. Yritän ensi vuonna saada lähemmäksi tuon maksimi 50k€ lapattua sinne sisään. Ajatuksena on veivata tätä salkkua selvästi enemmän kuin normaalia arvopaperisalkkua tähän mennessä. Oma sijoitusstrategia nojannut jo tähän asti osittain fiksumpien peesailuun ja tätä ajatusta on tarkoitus kehittää aktiivisemman kaupan myötä. Ajattelin ottaa seurantaan menestyneimpien pienyhtiörahastojen salkut (Taaleri, EVLI ym.), Inderesin analyysit ja toki peesailla Sijoitustiedon guruja kohteiden etsinnässä. Oma työhistoria painottuu enemmän tai vähemmän yhtiöden taloudelliseen analyysiin, joten jonkinlaisen oman analyysin kiinnostavimmista kohteista myös väsään sijoituspäätösten tueksi. Toki käytössä ei ole mitään ylijumalallisia diskontattujen kassavirtojen Excel-rakennelmia vaan enemmän tulen päätöksissä nojautumaan "perstuntumaan", kuten kaikessa muussakin sijoitustoiminnassani tähän asti .:) Osakesäästötilin sijoitusten fokus enimmäkseen pienyhtiössä, joissa uskon itse että ainakin jonkin tason markkinoiden epätehokkuutta voi esiintyä. Tämän projektin osalta ja veivien onnistumisesta voisi ehkä blogiinkin koittaa ensi vuonna jotain raportoida.

Erinomaisen hyvää sijotusvuotta 2020 blogin lukijoille ja foorumin sijoituskollegoille!

 

Näytä koko viesti