Olet täällä

KepilläJäätä

KepilläJäätä

  • Liittynyt 11.1.2015
  • 259 viestiä
  • 4 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 16.2.2018 16.34

Täytyy lykätä yksi päivitys väliin. Ihan ei taida tällä tahdilla toteutua tuo tavoite saada blogiin enemmän postauksia tämän vuoden aikana.

 

Työpaikka tosiaan vaihtui noin kuukausi sitten ja jotenkin paukut menevät tällä hetkellä siellä puolella uuden oppimiseen. Työtehtävät liittyvät tällä hetkellä pääasiassa corporate finance -puolen juttuihin, enimmäkseen yritysjärjestelyihin. Riittävästi kun on työn puolella uuden oppimista, niin fokus ja paukut kyllä loppuvat puolitiehen omien sijoituskuvioiden kanssa. Toisaalta on pirun kiva kun uudesta työstä pystyy ammentamaan paljon bisnesosaamista, jota pystyy varmasti hyödyntämään pitkässä juoksussa myös oman varallisuuden rakentamisessa. Myös osaamisvalue kasvaa ja sen myötä ansiotasotkin hiljalleen, ja sen tulopuolen jos kääntää tuottaviin assetteihin niin saa taas lumipalloon lisää kierroksia. Työpaikanvaihtoa tuli pitkään mietittyä, mutta noin kuukausi vaihdon jälkeen kyllä tuntuu siltä että juuri oikea valinta. Harvemmin varmaan jäävät harmittamaan ne tehdyt moovit kuin tekemättä jääneet tällä puolella. Varmaan sama sijoituspuolella long run.

 

Sinällään oma sijoitusportfolio on sen verran passiivisessa moodissa, että isompaa vahinkoa ei käy vaikka sijoituksia ei ihan päivä tai viikkotasolla seuraile.

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 12.1.2018 12.05

Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:
KepilläJäätä kirjoitti:

Itseasiassa ei track recordia lainkaan Nordean kanssa. Ei tosin ihan normicase, koska kohde hommattu sijoittajakollegan kanssa 50/50 jaolla ja kohteeseen otettiin symmetriset vivut, lainat omiin nimiin, ei yhteisvastuullisena, ostokohde panttina molempien luotoille. Kaverilla toki track record Nordean kanssa --

Janna juttu, itsellani aivan samalainen jarjestely, mutta marginaali taisi olla ~1,1% ja max vipu 75%. Sopiiko kysya etta missapain Suomea tama oli? Taitaa olla aika katsoa omiakin rahoituskuvioita tarkemmin!

No eihän tuokaan marginaali pahalta kuulosta. Ennättäähän noita kilpailuttamaan jälkikäteenkin. Oma pankkini suostui ainakin hinnan alennukseen ilman käsittelykuluja.

Kohde Jyväskylässä muutama sata metriä Yliopistolta. Neuvottelut rahoituksesta tosin käytiin verkkoneuvotteluna, eli missä lie puhelinkeskuksessa neuvottelija oli.

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 11.1.2018 14.31

Kapteeni Ilmiselva kirjoitti:
KepilläJäätä kirjoitti:

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Melkoisen hyvat ehdot sait kylla! Ilmeisesti hyva track record pankin kanssa? Oliko kilpailutusta tai muuta vaantoa?

Itseasiassa ei track recordia lainkaan Nordean kanssa. Muu asiakkuus on toisessa pankissa, josta oli myös tarjous mutta heikompi. Ei tarvinnut kilpailutuskierroksia vaan yhden verkkoneuvottelun pohjalta päädyttiin tuohon. Ei tosin ihan normicase, koska kohde hommattu sijoittajakollegan kanssa 50/50 jaolla ja kohteeseen otettiin symmetriset vivut, lainat omiin nimiin, ei yhteisvastuullisena, ostokohde panttina molempien luotoille. Kaverilla toki track record Nordean kanssa eli sieltä varmaan hyvää tuohon marginaaliin. Oletettavasti muuten ilman kokonaisasiakkuuden siirtoa turha haaveilla noista luvuista. Ehdottivat toki että jos muutakin haluaa siirtää niin konvertoivat vastaavin ehdoin mielellään muutkin rahoitukseni toisesta pankista. Tämän viestin välitin juuri omaan pankkiini, ja sieltä tuli vastaus että voivat päivittää yhden kalliimman luottoni hinnan alaspäin jos muu asiakkuus jää sinne. Eli puolivahingossa tuli kilpailutettua muukin rahoituspaketti kuntoon:)

 

 

Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla? - 11.1.2018 12.57

Itselläni tällä viikolla nostettu sijoituslainaa asuntosijoitukseen.

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Ei voi siis syyttää ainakaan liian tiukoiksi noita ehtoja. Toki on huomioitavaa että kokonaisvipuaste omassa taloudessa kuitenkin luokkaa hieman yli 40 pinnaa nettovarallisuuteen nähden ja kassavirta on hyvässä tikissä, eli vaikka tässä kohteessa iso vipuprossa niin muuten mennään aika maltillisella riskillä.

Osakesijoituslainoista ei ole kokemusta. Varmaan 50% tai alle vakuusarvot. Itselläni on kyllä salkkua vastaan limiittii Nordnetistä, joka taipuu parhaimmillaan prossan korkoon, mikäli salkku on riittävän hajautettu. Suosittelisin tuollaista limiittiratkaisua jos mahdollista. Nuo lainat ovat kuitenkin jäykempiä, ja kuluja kertyy äkkiä avausmaksujen & kuukausiveloitusten ym. myötä.

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 10.1.2018 15.38

Tuossa olisi myös eräänlainen veronkiertomahdollisuus jos myisi alihintaan itseltä yhtiölle. Itse pääsisi luovutustappiota vähentämään 30% verokannalla ja yhtiö voisi tulouttaa myyntivoittoja 20% yhteisöverokannalla. Varmasti siis verottajaa kiinnostaa että menee käypään hintaan, mikä helpoiten on dokumentoitavissa mikäli hinta on sama millä olet asunnot itse ostanut

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 9.1.2018 16.44

Nopeasti ajatellen voisi olla kannaltasi verotehokkainta myydä asunnot yhtiölle mahd. isolla tappiolla, jolloin saat vähentää asunnoista kertyneet luovutustappiot suoraan kuluvan vuoden muista pääomatuloista (oletukselle että sinulla sellaisia henkilökohtaisesti on). Myyntivoittoja en itsekään lähtisi realisoimaan, koska niiden kautta verotus lienee kaiken kovin.

Myymällä alihintaan yhtiölle käytännössä siirtäisit piilevää arvonnousupotentiaalia & verovelkaa yhtiölle. Eräänlainen pitkäaikainen koroton vippi siis verottajalta.

Toki tässä syntyisi eräänlainen "lahja" yhtiön suuntaan, eli kannattaa ottaa selvää miten verottaja näihin suhtautuu.

 

ETF suosituksia - 7.1.2018 9.06

Eivät taida ETF:t isommin herättää tunteita vastausten lukumäärän perusteella.  Kryptovaluuttakysymyksiin saattaisi saada vastauksia runsaammin:D

Ellei kehittyville markkinoille löydy vinkkejä. Niin jos joku nyt tällä foorumilla sattuu passiiivista indeksisijoittamista harrastamaan, niin mitkä ovat sijoituskohteet ja millä perusteilla? Sijoitatteko esim. megatrendeihin (healthcare, robotiikka tms.)? Mitä ETF -instrumenttia käytätte? Ja minkälaiset kulut ja onko kasvuosuusrahastona?

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 26.12.2017 22.15

Vuoden 2016 viimeisiä päiviä viedään, joten olisi vuoden 2016 tilannekatsauksen aika.

 

 

Viime vuonna nettovarallisuus kasvoi 25k€. Tämän vuoden lukuihin olen todella tyytyväinen sillä tase-excelin naputtelun jälkeen nettovarallisuuden kasvu ennen veroja n. 32,5k€ ja koska ennakkoja olen maksanut arviolta pari k€ liian vähän, niin todellinen tulos on reilu 30k€ plussalla ja vapausrahasto siten siellä 70k€ huitteilla. Nettovarallisuuden kasvu on valunut lähinnä arvopaperisalkkuun ja hieman toki joutunut lainojakin lyhentämään. Ensi vuodelle en kummempia tavoitteita aseta, mutta toivottavasti tahti jatkuu, niin montaa vuotta ei kulu tuon alkuperäisen vapauskassatavoitteeni saavuttamiseen.

 

Yläpuolella vuoden takainen yhteenveto.

Vähän lukuja tiskiin tältäkin vuodelta. Tase-excelin päivityksen jälkeen näyttäisi siltä, että nettovarallisuus ottanut n. 37k€ nousut tänä vuonna. Tässä nousussa ei siis ole huomioitu asuntojen arvonmuutoksia, vaan asuntojen tasehinnat on määritetty ostohinta+remontit -tyyppisesti. Todellisuudessa jotain virtuaalieurojakin olisi saattanut kertyä ottaen huomioon, miten asuntomarkkinat ovat runnanneet viimeaikoina erityisesti pienten sijoitusasuntojen osalta. Trendi nettovarallisuuden kasvun osalta on ollut nouseva, joten jonkinlaista lumipalloefektiä on huomattavissa. Kokonaisvarallisuustilanne olisi siis tällä hetkellä veloilla oikaistuna seuraavanlainen: Velaton oma asunto + 107k€. Jossain vaiheessa mietin tavoitetasoksi asunto + 200k€, mikä sinällään ei mahdollistaisi mahdotonta elintasoa, mutta tuolla kokonaisuudella voisi halutessaan pitää esim. pidempääkin aikalisää palkkatöistä, ilman että varallisuus isommin sulaa. Tuskin sitä kuitenkaan tulee jäätyä laakereilleen lepäämään, enemmänkin stressi toimeentulosta ja esim. työpaikan säilyttämisen pakosta poistuu. Voi huoletta keskittyä sellaisiin asioihin ja projekteihin joista pitää. Nyt toki työpaikka meni jokatapauksessa vaihtoon, ja uudet tehtävät vaikuttavat alustavasti erittäin mielenkiintoisilta, joten äkillistä downshiftailutarvettakaan ei oletettavasti lähiaikoina ilmene.

Vuoden sijoitukset menivät siinä mielessän nappiin että asuntosijoituskohteiden vuokrausaste oli tältä vuodelta täysi 100%. Arvopaperisalkkukin runnasi ok, kun lähes puolet siitä on painettu Technopolikseen n. 3,1€ avg. hankintahinnalla. Loppu on hajautettuna laajasti erityyppisiin indekseihin. Arvopaperisalkku toki on tällä hetkellä vielä pientä näpertelyä. Hajautuskuviot osakepuolelle nykyistä enemmän ovat kyllä mietinnässä, mutta toisaalta vaikea kieltäytyä jos hyviä diilejä kiinteistöpuolelta tulee tarjolle. Ainakin tällä hetkellä pienet asunnot hyvillä sijainneilla ovat likvidejä, eli niistä kyllä pääsee nopeastikin eroon jos haluaa positiota purkaa. Myös sijoituskämppien flippaaminen on ihan varteenotettava vaihtoehto. Jos jotain kautta huomaa vaikka 10% tai yli alihinnoitellun kohteen tulevan myyntiin, niin vaikka näissä olisi turhankin vankka positio, niin diili kannattaa ottaa ja pistää asunto nopeasti kiertoon, koska ostolaita on tällä hetkellä todella vahva mikä tekee noista pienistä ydinpaikkojen kohteista tosi likvidejä.

Euromääräisiä tiukkoja tavoitteita en tykkää ensi vuodellekaan laittaa. Tavoite on lähinnä tehdä hyviä päätöksiä ja oppia paljon uutta niin sijoittamisesta kuin bisneksen tekemisestä ylipäänsä, euromääräiset tulokset kyllä seuraavat jos työn tekee kunnolla. Tulojen osalta vaikuttaisi ensi vuodelle olevan odotettavissa jonkinalaista kasvua, mutta toisaalta menopuolellakin tulee varmaan vähän löysättyä, jokaista kulutettua euroa ei ole viimeaikoina jaksanut laskiskella. Jos varallisuuden kasvutrendi kuitenkin jatkuisi saman tyyppisenä niin tuo alkuperäinen tavoite olisi mahdollisuus pistää pakettiin 2-2,5 vuoden kuluessa. Ehkäpä sitä voisi alkaa pohtimaan myös pidemmän aikavälin tavoitteita, jos sieltä löytyisi vielä lisämotivaation lähteitä. Ensi vuodelle hyvä tavoite voisi olla saada blogiin postauksia enemmän kuin tänä vuonna, vähän passiivisen puoleiseksi jäänyt kirjoittelu syksyn aikana.

Jokatapauksessa erittäin menestyksekästä vuotta 2018 kaikille foorumin sijoittajakollegoille!

 

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 22.12.2017 21.40

Heti kun kirjoittaa yhden viestin hajauttamisesti niin osuu eteen sopiva asuntosijoituskohde. Tämä on nyt viides kohde omassa salkussa.

Viikolla tuli alustavasti sovittua kauppa 27m2 yksiöistä, joka sijaitsee Jyväskylässä n. 200m Yliopiston liikunnalliselta kampukselta ja luokkaa 500m pääkampukselle. Velaton hinta 75k€. Sähköt, käyttövesiputket uusittu ja viemärit pinnoitettu. Long run tällä voisi päästä ehkä jonnekin lähemmäs 6 pinnan remonttioikaistuun tuottoon. Kohteessa on myös miinuspuolia kuten taloyhtiön pieni koko ja asuntojen pieni keskineliökoko, mikä tekisi tästä ehkä houkuttelevamman flippikohteen kuin holdikohteen. Kohde tuli yksityiseltä Torin kautta myyntiin ja tämä diili tuli closattua puoliksi sijoittajakollegan kanssa. Näyttäisi että kauppa menee maaliin tammikuun puolella, kirjalliset hyväksynnät asiasta jo tuli puolin ja toisin tehtyä, joten olettaisi että isompia yllätyksiä ei enää tulisi. Hieman remppahommaa tämän kohteen kanssa tullee eteen. Tästä kohteesta voisi jotain syvällisempää analyysiä kirjoittaa kun tilanteet etenevät.

Muutenkin mielenkiintoinen viikko takana. Irtisanoutuminen pitkäaikaisesta työpaikasta ja uuteen työsopimukseen kirjoittelin myös nimen alle. Tammikuussa siis muutakin hässäkkää kuin sijoitusasuntokuvioita. Uudet hommat siis hieman aiempaan tapaan liittyvät pk-yritysten talous- ja liiketoiminta-analyyseihin, mutta mukaan tulee hieman laajemmin myös yritysjärjestelyjen suunnitteluun ja läpivientiin liittyviä juttuja. Aika näyttää mitä tästä kehkeytyy, mutta tällä hetkellä loistofiilis uudesta pestistä ja mahdollisuudesta hieman laajentaa omaa työnkuvaa.

Vuodesta on kehkeytynyt hyvä myös oman nettovarallisuuden kasvun näkövinkkelistä. Siitä tarkempi yhteenveto vuoden vaihteessa.

Verottajalta tuli muuten tänään joulukortti. Muutaman tonnin ennakkoverolaput ensi vuodelle:) Hyvin valittu ajankohta postitella näitä tunnollisille veronmaksajille.

Todella hyvä idea mutta mistä etsimään sijoittajia? - 11.12.2017 12.15

Jos minimipääoma toiminnan käynnistämiseen on 2 000e, niin jos toimisit järkevästi niin hakisit tuon minimipääoman tai sen minkä irti saat vaikka pankista, ja todentaisit konseptin toimivuuden ennen pääoman huutelemista sijoittajilta.

Nyt tämä kuvio väkisinkin kuulostaa hieman siltä, että tässä yritetään asiaa ymmärtämättömiä höynäyttää. Tai sitten joko sinulla itselläsi ei ole lainkaan pääomaa tai luotonsaantikykyä. Tai kolmas vaihtoehto sitten taas, että et itse usko ideaasi riittävästi, jotta olisit omia rahojasi valmis riskeeraamaan. Mikään näistä ei kuulosta sijoittajan kannalta houkuttelevalta vaihtoehdolta.

Jos idean tiimoilta laitat yrityksen pystyyn niin ei ole sinunkaan intresseissäsi ottaa ensimmäistä rahanippua heiluttelevaa tyyppiä mukaan, ellet sitten oma taloutesi ole todella kuralla ja pikainen rahastaminen tarpeen. Siis testaa konseptin toimivuus, jos toimii, niin mieti toimintaa vähän pitkäjänteisemmin ja laajenna myös tiimiä & omistajapohjaa tästä näkökulmasta. Valuaatio ja ehdot, joilla saat rahaa sisään ovat näyttöjen myötä aivan eri tasolla kuin pelkällä idea-asteen viritelmällä.

Kommenteistasi mielestäni paistaa läpi hirveä hätiköiminen ja tarve ulosmitata pääomia nopeasti. Näistä lähtökohdista harvemmin saa mitään järkevää aikaan vaikka elinkelpoinen idea olisikin pohjalla.