Olet täällä

One more Push 28.6.2021 - 26.10.2027 - 24.9.2022 01.04

PikkuPro kirjoitti:

En tiedä miksi, mutta eka kertaa en kestänyt kylmä-altaassa kymmentä minuuttia. Oli noustava jo yhdeksän kohdalla pois kun alkoi tuntua kokonaisvaltaisesti kummalta ja kävelykin poispäin oli vaikeaa - lähes katkokävelyä. Olisiko epäsäännöllinen ja paheellinen Tallinna syynä...en tiedä, mutta poikkeuksellisen fiksua multa, että en runnonut väkisin maaliin.

Tämä muuten osui silmään, toki muiltakin osin hyvä postaus!  Harrastatko miten aktiivisesti kylmäaltistuksia? Löytyykö joku säännöllinen rutiini ja minkälaisia vaikutuksia olet näistä saanut? Itse olen aloitteleva harrastelija, mutta aika fiiliksissä etenkin nyt kun hieman kylmemmissä järvivesissä pääsee tuollaisia 5-10 min sessioita toteuttamaan.

Näytä koko viesti
One more Push 28.6.2021 - 26.10.2027 - 24.9.2022 12.56

Loistava blogi! tulee säännöllisesti luettua, vaikka kommentointia ei ole tullut harjoitettua.

Kämppämyynnin osalta olet varmaan hyvissä, sillä suhdanteesta riippumatta tuollaisella asunnolle löytynee aina joku hyvätuloinen/varakas ostaja järkihintaan. 

Pikkubokseja vähänkään huonommalta sijainnilta omistavat asuntosijoittajat ovat sitten ihan toisessa kategoriassa. Ja näitä on viimeaikaisen rakennusbuumin jäljiltä varmasti paljon. Tarjontaa on ja ostolaita on varmasti jo hävinnyt. Kauppoja ei tapahdu kun kiinteistövälittäjät vielä elävät menneisyyden vertailukaupoissa ja yrittävät haalia toimeksiantoja tekemällä lupauksia myyjille vanhoihin kauppahintoihin pohjautuen.

Itseäni ei omat positiot juuri huoleta, koska kohteet pelipaikoilta ja jiildin sekä korkokustannuksen välillä vielä iso gäppi ja vipu (vielä maltillinen sellainen) toimii oikeaan suuntaan. Itsellä pitkän pelin pelikirja, joten itseasiassa odotan vesi kielellä jos paniikkimyyntejä alkaa tulemaan. Ehkä parhaat paikat loistodiilien tekemiseen pariin vuosikymmeneen tulossa sekä kiinteistöjen että osakkeiden osalta. Osakkeita itse tullut jo tankkailtua reilummin viimeaikaiseen laskuun, mutta asuntojen ja kiinteistöjen osalta hinnat joustavat hitaasti, eli strong hold jos oma positio kunnossa(paskaan markkinaan ei kannata myydä) ja hävyttömiä pilkkejä vain hyvin sijaintien kohteista sisään next 12 months. Toki jos iso vipu, vähäiset likvidit ja rahan tarve lähiaikoina muihin kohteisiin, niin varmasti mielenterveyden kannalta realisointi heikompaankin markkinaan voi olla ihan järkevä liikku. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 4.9.2022 04.16

randomfullet kirjoitti:

Helsingin keskustasta saa kyllä mielenkiintoisia excel-laskelmia kassavirrasta, sopivaa sunnuntaipuuhaa :slightly_smiling_face:

Haastavia aikoja varmasti monelle asuntosijoittajalle, jotka ovat viimevuosina maksaneet kovia hintoja ostetuista kohteista, erityisesti elleivät ole osanneet riskiskenaarioita mallintaa eri korkoympäristöissä. 

Viime vuosien kova rakentamisbuumi varmasti rajaa vuokrainflaatiota, koska kilpailua hyvistä vuokralaisista toistaiseksi on. Toisaalta kaupungistumiskehityksen jatkuessa ylitarjonta hyvillä paikoilla saatetaan sulatella nopeastikin. Jos inflan myötä rakentamisen kustannukset kasvavat, eikä uutta rakenneta niin vanhoihin kohteisiin kohdistuu taas enemmän vuokrakysyntää. Isot vuokratoimijat kuten Kojamo, Sato jne. ajanevat tulevina vuosina noita vuokrasopimustensa mukaisia kuluttajahintaindeksi + 5% korotuksia vuokriinsa, jolloin yksityisen vuokranantajan aika helppo pysyä kilpailukykyisenä hieman maltillisemmilla korotuksilla. Lisäksi korkojen noustessa ja epävarmoina aikoina moni varmaan lykkää ensiasunnon oston aikeitaan, joten vuokralaisiakin riittänee.

Lähtökohtaisesti pääosalla vuokranantajista lienee kuluttajahintaindeksiin sidotut korotuspykälät sopimuksissaan, eli teoriassa assettiluokka pitäisi olla hyvin inflaatiosuojattu. Jos kaikki vuokranantajat käyttäisivät korotusmahdollisuuksiaan yhtenä rintamana, niin nykyinen korkoympäristö ja korkea infla eivät olisi ongelma. Korotukset olisi helppo myös viedä läpi jos tarjonta olisi kysyntää nähden rajallista, mutta tähän tilanteeseen voi mennä taas jokunen vuosi monessa kasvukeskuksessa. Tässä ympäristössä fiksut vuokranantajat optimoivat vuokratasoja, niin että osan indeksikorotuksista voi hyvin jättää tekemättä, jos vuokrausasteen saa pysymään 100%:ssa.

 

Pitäisin jopa mahdollisena että tämä nykyinen markkinaympäristö on hyvä niille asuntosijoittajille, jotka ovat tarkkaan valikoiden ja järkevillä hinnoilla saaneet jo rakennettua oman portfolionsa sekä joilla on käteisvaroja sekä luottolimiittejä käyttää seuraavien muutamien vuosien aikana uusiin hankintoihin. Lyhyellä aikavälillä siis tuotoissa joutunee joustamaan hieman, mutta hyvien diilien löytämisen todennäköisyys kasvaa. Rakentamisen vähentyminen kustannusten noustessa ja kysynnän laskiessa (korkojen nousu yms.) supistaa tulevaa asuntotarjontaa, jolloin 5-10v periodilla kysyntä-tarjonta suhde taas hyvin todennäköisesti parempi ja inflan saa kivasti katettua vuokrankorotuksilla. Jos uusien kohteiden rakentaminen kallistuu kustannusten noustessa, niin väkisin myös vanhojen kohteiden hinnat seuraavat perässä.

Mutta mielenkiintoisia aikoja eletään. Markkinoille lienee tullut sen verran paljon uusia sijoittajia viime vuosina, että paniikkimyyntejä voi lähiaikoina tulla kustannusten noustessa sekä tuottojen ja kassavirran heiketessä lyhyellä aikavälillä, jos/kun inflaa ei täysimääräisesti vuokriin pysty hilaamaan. Ainakin omalla kohdallani tämä olisi positiivinen skenaario, mutta toisaalta ei taantumaan painuminen ja korkojen paluu nollan tuntumaan sekään välttämättä huono skenaario olisi.

Anyway nyt kannattaa pitää pää kylmänä, päivittää vakuusarvot ja luottolupaukset ja valmistautua ensi talvena tekemään runsaasti -20-30% alle pyyntihintojen tarjouksia:)

 

 

 

Näytä koko viesti
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 1.9.2022 02.31

Aki Pyysing kirjoitti:

Muistelisin, että elinkustannusindeksillä korotetaan alkuvuodesta. Kaivelin vanhoja mailejani, ja yhdessä luki

"the rent under SOKs lease agreement is annually adjusted in accordance with CLI, with a atypically high uptick in rent going in to year 2022"

Tämän CLI:n tulkitsin siis elinkustannusindeksiksi. Oikeasti en tiedä mistä kirjaimet edes tulivat. Composite Leading Indicators, ehkä ja siitä sitten reippaasti elinkustannusindeksiksi. Joka on kaiketi yleisin näissä käytettävä. Kolmikirjaimisten lyhenteiden kehittäjät ja nopeat omaksujat pitäisi lähettää viikoksi Punaiselle torille kantamaan kylttejä "U Putina malenkij huj". 

Vanhat linkit myyntiesitteisiin eivät toimineet, enkä sitten jaksanut tähän hätään kaivaa enempää.

Kiitos näistä tiedoista. Itsekin tätä casea ehkä tulkitsin aiemmin turhan suoraviivaisesti. Jos tyyliin 10v vuokrasopparit, jotka elinkustannusindeksiin sidottu, niin tekee tästä aidosti mielenkiintoisen casen. Ja toki oletuksella että vuokralaisella ei mahdollisuutta irtisanoa sopimusta indeksikorotusten kohdalla. Tämä siinä mielessä poikkeava esim. Cityconiin että kun vuokrasopparin maturiteetti pidempi, niin ei pelkoa että vuokralainen lähtee kilpailuttamaan indeksikorotusten kohdalla. Lyhyellä maturiteetilla aina riski että joku toinen vuokranantaja "karkaa" indeksikorotusrintamasta ja tarjoaa tilaa järkevämmin ehdoin, jolloin indeksikorottajilla alkaa tiloja tyhjenemään. Sama logiikka nähtävissä esim. asuntomarkkinoilla, joilla ei ole pitkiä vuokrasopimusmaturiteettaja, eli sijoittaja joutuu valikoimaan tekeekö isoja korotuksia ja ottaa ison riskin tyhjistä kuukausista vai optimoiko vuokrausastettta ja ottaa inflaatiossa hieman turpaan.

Pitkät sopimukset ja niiden sisältö kun koko homman juju, niin harmi ettei tätä ole huomioitu sijoittajaviestinnässä esim. Fleming Propertiesin kohdalla.

 

Aki Pyysing kirjoitti:

Pörssikurssista laskettu reaalinen tuotto lienee (=päisään laskien) liki kuusi prosenttia.

Tuon 4 pinnan tuottovaateen kiinteistökannalle hain suoraan osarista yhtiön ilmoittamana. Toki reaalinen jiildi korkeampi jos pörssissä lappu hinnoitellaan alle p/b 1. En ole tuota asiaa laskenut auki. 

 

 

 

Näytä koko viesti
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 1.9.2022 01.03

Aki Pyysing kirjoitti:

Miulla on teoria, että jonain päivänä joku muukin kuin mie keksii, että inflaatiosuojaksi nettotuottovuokrasijoitukset ovat soiva peli. Inflaation noustessa velankin suhde liikevaihtoon pienenee kivasti. Ei tule 10-baggeria, ei. Mutta suojaa saa ja tuottoakin. Joka nyt vähintään pärjää inflaatiolle, mikä olisi olosuhteissa, joissa kaikki lähtökohtaisesti köyhtyvät varsin kiva lopputulos.

Olenkin lisäillyt laskeviin Fleming Propertiesia, Backahedeniä ja Cibusta. Tosin Cibusta kerkesin jo vähän keventää ja ostaa takaisinkin. Nyt kun ne kaikki ovat tänään vähän nousussa, voin avautua😈. Ei kai sitä vanha enää nouseviin osta. Vaan keventelee, jos kovasti nousevat.

Ymmärrän, että kiinteäkorkoiset lainansa joudutaan uusimaan kalliimmalla. Mutta en ole rahoituksen saatavuudesta huolissani, koska pankitkin ymmärtävät nettovuokrasopimusten hyvien vuokralaisten kanssa pointin. Ja arvailen muiden mukana, että taantuma tulee yhtä varmasti kuin Paavo Väyrysen ehdokkuus seuraavissa vaaleissa. Suuruusluokka (Väyrysen tapauksessa lista) toki on vielä epäselvä. Joten näinköhän muutaman vuoden päästä korot ovat kovinkaan korkealla?

Toki taantuman tullen voi olla, että vuokrasopimuksia ei saada enää uusittua vanhalla tasolla. Toisaalta uudenkin rakentaminen on kallista puuhaa, ja S- ja K-ryhmät, Meira, Tokmanni ja Coop pysyvät kuitenkin pystyssä. 

Mielestäni vuokrasopimusten sisällöistä ei Fleming Propertiesin osalta löytynyt mainintaa osareista/tilinpäätöksistä. Osaatko Aki avata vielä sopimusrakennetta, eli pääseekö yhtiö tarkastamaan pitkäaikaisi vuokrasopimuksia indeksi/infla -korotuksilla, jolloin reaalinen tuotto kiinteistökannalle säilyy viimeaikaisella 4% tietämillä. Vai viittaatko nettovuokrasopimuksella, että kulut siirretty vuokralaiselle, jolloin infla ei rokota tätä kautta, mutta joudutaan kuitenkin sietämään negatiivista reaalituottoa koska itse vuokraa ei pystytä inflan tahtiin korottamaan?

Jos todella pitkät sopparit, niin tuo vuokrankorotusehtohan tässä ympäristössä aika pitkälti määrittä sijoituscasen hyvyyttä.  

 

Näytä koko viesti
Fleming Properties Ab - 23.8.2022 08.19

ELopes kirjoitti:

Osaisiko joku fiksumpi kertoa, miksiköhän tämä notkahti yhtäkkiä alle yhdeksänkympin..?

Syyt eivät välttämättä ole yhtiökohtaisia. Esimerkiksi moni muu Ruotsiin listattu kiinteistösijoitusyhtiö on YTD lukemissa -40%. Mikään yhtiö ei ole immuuni tuottovaateiden ja korkojen nousulle (ellei pitkiä suojauksia), joten ihan luonnollista että kurssi tulee alas ympäristön muuttuessa. Verrokkeja jos alkaa saamaan alemmilla kertoimilla, niin fiksu pääoma allokoituu uudelleen.  

Näytä koko viesti
Lisämiljoonia peesaamalla - 28.7.2022 04.07

Velholle pahoittelut blogin spämmäämisestä. Ehkä YEL -asian voisi siirtää omaan ketjuun.

Tässä vielä linkki uutiseen, joka asiasta kiinnostuneen kannattanee lukaista:

https://www.yrittajat.fi/uutiset/yel-uudistus-nosti-tunteet-pintaan-asiantuntija-oikoo-vaaria-kasityksia/

Eli todennäköinen tulema tämän pohjalta lienee se, että mediaanipalkkaa käytetään 100% työaikaan. Yrittäjälle jäisi mahdollisuus ilmoittaa oma todellinen työaikansa. Eli jos ilmoittaa tekevänsä 1/4 työaikaa, niin työtulo lasketaan kaavalla 25%*mediaanitulo. Eläkefirmalla ei liene mitään keinoa valvoa todellista työaikaa, ellei yrittäjiin aleta asentamaan seurantalaitteita. Voi siis hyvin olla että yrittäjällä jää lopulliseen työtuloon vielä ok vaikutusmahdollisuudet myös jatkossa.

Näytä koko viesti
Lisämiljoonia peesaamalla - 28.7.2022 02.47

Itselleni yrittäjänä myös ajankohtainen teema, mutta taustoihin en niin tarkkaan tutustunut. Työnnän nyt kuitenkin lusikkani soppaan. 

Ilmeisesti YEL -"alijäämä" ei ole langennut suoraan muiden yrittäjien maksettavaksi vaan kaikille veronmaksajille/valtiolle:

https://www.etk.fi/suomen-elakejarjestelma/rahoitus-ja-sijoitustoiminta/tyoelakkeiden-kustannustenjako/yel-elakkeiden-kustannustenjako/#:~:text=Valtio%20on%20osallistunut%20YEL%3An%20kustantamiseen%20vuodesta%201979%20l%C3%A4htien.,tarvittu.%20YEL%3An%20valtion%20osuus%20nousi%201990-luvun%20laman%20aikaan.

 

Kysymys itsessään toki hankala. Itsekin työntänyt tähän järjestelmään vain minimit ja toki harmittaa kustannustason nousu jos lakimuutos tällaisenaan menee läpi. Toisaalta kun aiemmin teki konsulttihommia palkollisena niin viimeisistä tienatuista euroista taisi lähteä se 60%+ veroina ja muina yhteiskunnan maksuina. Yrittäjä maksimiverorasitteen pystyy aika kivasti rajaamaan tuonne 26-27% väliin ja ero on tolkuttoman suuri edelleen vaikka YEL:iin päivitystä tulisikin. 

Tarkastelutapa toki typerä jos kategorisesti verrataan saman toimialan työntekijöiden mediaanituloihin. Esim. puolikasta päivää tekevälle yrittäjälle ei ole kiva painaa täyttä eläkemaksua. Sama toki heikosti kannattavissa yrityksissä pakolliset maksut voivat ajaa yrittäjiä ahdinkoon. Uusi yrittäjä varmasti miettii pariin kertaan lähteekö yrittäjäksi jos ensimmäisen nenän eteen työnnetään 1-1,5 tonnin kuukausittainen eläkemaksulappu ilman olemassa olevaa tulovirtaa. Järjestelmästä tulee joka tapauksessa toivottoman byrokraattinen jos jokainen case arvioidaan yksilöllisesti. Itsekin voisin esim. ilmoittaa että teen tälläkin hetkellä puolikasta päivää (todellisuudessa viikkotyötunnit vaihtelevat varmaan 20-60 välillä riippuen työtilanteesta ja motivaatiosta). 100% työajan mediaanipalkan määritteleminen varmaan onnistuu tilastojen pohjalta, mutta miten eläkeyhtiön edustaja voisi kyseenalaistaa yrittäjän ilmoituksen todellisesta työajasta jonka liiketoimintaan käyttää? Firman liikevaihdolla ja tuloksellahan ei välttämättä tarvitse olla mitään yhteyttä yrittäjän käyttämään työaikaan, eli paljonkin tulosta tekevän yrityksen yrittäjä voisi ilmoittaa ettei juuri työtä yrityksessä tee. Näitä varmaan sitten perataan jossain valitusjärjestelmissä.

Vaikka itsekin näissä kysymyksissä olen periaatteesta aina yrittäjien puolella, niin eniten käy sääliksi keskiluokkaista/hyväpalkkaista ansiotulogrindaajaa, jolla ei ole millään tapaa mahdollisuutta optimoida verotustaan.

 

Näytä koko viesti
Ostin/Myin tänään - 28.7.2022 09.49

Avaus PYN Eliteen tehty minimimerkinnällä 10ke.

Päätöksen taustalla lähinnä salkunhoitajan hyvä träkki ja viimeaikaiset kommentit:

"PYN Elite -osuuden arvo on laskenut vuoden alusta 21 %. Olen itse merkinnyt rahastoa melko suurilla summilla 30.4.2022 arvon ollessa 486 ja 31.5.2022, kun arvo laski lisää ollen 478. Nyt osuuden arvo on 434 ja puhdistan loputkin tilisäästöni merkitäkseni rahastoa lisää perjantain merkinnässä 29.7.2022."

Jos oikein ymmärrän tuota tuottosidonnaisen palkkion muodostumista, niin tässä pääsee jonkin aikaa nauttimaan arvonnoususta ilman em. palkkion maksamista, sillä rahaston arvo käynyt selvästi korkeammalla ja HWM -arvoon siten hyvin matkaa.

Ajallisesti hajauttaen ajatuksena ainakin tuplata positio pidemmällä aikavälillä.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 27.7.2022 06.29

Kiihdytetään hieman päivitystahtia ja siirrytään puolivuotiskatsauksiin:)

Oman yhtiön puolivuotiskirjanpito tehty ja sama vielä henk.koht. puolella. Jonkinlainen hehkutuspaikka lienee kun networth tämän puolen noussut ensikertaa seitsennumeroiseksi. Kokonaisassetteja sekä vastaavaa velkavipua karkeasti vielä n. 400ke tähän päälle. Oma yhtiö arvostettu käytännössä tässä yhtälössä opon mukaan (yhteisöverot tuloksesta maksettu). Toki jos pääomia pitäisi akuutisti kotiutella henk.koht. puolelle niin verottaja ottaisi isomman siivun, mutta toistaiseksi mennään optimaalisella jakaumalla. Alkuvuodesta tullut painettua laskeviin pörssikursseihin ja nyt viim. muutaman viikon sisään kevenneltyä reippaanlaisesti. Karkea assettien jakauma menee tällä hetkellä noin 50% kiinteistöt, 30% arvopaperit, 20% käteinen. Lisäksi tähän muutamalla sadalla tuhannella haettuja limiittejä sekä luottolupauksia. Itselläni on huonot ennustajanlahjat, niin lähinnä siis positiot rakennettu niin, että ei harmita jos assettien arvot tästä nousevat, mutta toisaalta on bulletteja painaa jos hyviä paikkoja tulee. Aktiivisesti siis tulee katseltua sekä kiinteistö- ja arvopaperipuolta. Osakkeissa treidaaminen ollut vähän turhan aktiivista, mutta toistaiseksi vuosi mennyt hyvin ja ytd. näyttäisi pyörivän - 6-7% tietämillä melko laajastikin hajautetulla salkulla. 

Nettovarallisuuden kasvu tullut vähän yllättäenkin. Käytännössä yli puolet kertynyt reilun 2,5 vuoden aikana yrittämisen kautta. Taustalla pitkä grindaaminen palkkatöissä ja monen sattuman ja hyvän tuurin kautta tullut sopiva spotti siirtyä yrittäjäksi hyödyntämään kertynyttä IPR:ää. Riskituotto-odotus yrittäjyydessä kyllä kohdillaan, jos ei mahdottomia alkuinvestointeja tarvitse tehdä ja jonkinlaista keikkaa aloitusvaiheessa tiedossa. Omalla kohdalla siis investoinnit käytännön nollissa ja pahin mahdollinen skenaario olisi ollut nopea paluu palkkatöihin. Tähän päälle starttirahat sekä yrittäjäkassan kautta tuleva suojamekanismi, jolla pääsee 1,5 vuoden sisään siirtymään aiempiin palkkatuloihin pohjautuvalle ansiosidonnaiselle jos hommat ei lähde rullaamaan. Downside -riski siis käytännön olematon ja upsidea riittää jos saa hommat rokkaamaan.  Yrittäjyyttä voisi jopa suositella kenellä tahansa omaa talouttaan aktiivisesti kehittävälle tai aktiivisesti sijoittamista harjoittavalle. Jos työpanostaan pystyy myymään esimerkiksi aiemmalle työnantajalleen palkan sijaan laskuttamalla, niin vaikka työnantajalle/tilaajalle kustannukset ennallaan, niin yrittäjälle vero- ja YEL (tämän osalta taisi olla heikennystä odotettavissa) -optimoinnin kautta merkittävää hyötyä kun vähemmän välistävetoa yhteiskunnalta ja esim. verorasitteen saa lukittua kertyvistä lisätuloista sinne enintään n. 26-27% tietämille (oletuksena optimaalinen palkanmaksu sekä huojennettujen osinkojen jakaminen).

Kiinteistöpuolella alkuvuosi ollut varsin hiljainen. Eräässä osaomisteisessa yhtiössä tullut tehtyä asuntopuolella yksi osto sekä myynti. Näyttäisi että toistaiseksi asuntopuolella pyynneissä ei olla merkittävästi tultu alaspäin, jolloin tällä hetkellä mielenkiintoisempia paikkoja saa vielä odotella. Pörssin puolella ilmoja on puhalleltu monesta kiinteistöpuolen firmasta pois, joten itselläkin to-do -listalla ottaa listattuja kohteita tutkittavaksi.

Näytä koko viesti