Muutamia blogeja tulee epäsäännöllisen säännöllisestä seurattua. Nyt taas itseäni puhutteleva teksti P.Ohatan blogissa: https://www.pohatta.com/1416/tyopaikkojen-valissa.

Itse vaihdoin työpaikkaa noin vuosi sitten, mikä oli kyllä ehdottomasti onnistunut siirto, sillä draivia tekemiseen löytyi huomattavasti enemmän kuin edellisessä pitkäaikaisessa työpaikassa loppuaikoina. Suurimmat plussat ovat tulleet mahdollisuudesta oppia ja ottaa haltuun uusia asioita sekä mahdollisuudesta työskennellä melko "yrittäjämäisesti" ilman kovin tiukkaa ohjausta työnantajan puolelta. Toisaalta kun on saanut aikaan ihan kelpo tuloksia, niin konsulttihommissa varmaan aika tyypillistäkin että saa kohtuullisesti vapauksia tehdä asioita omalla tyylillään. Toisaalta nyt kun vuosi taas painettu uusia hommia, niin oppimiskäyrä alkaa hiljalleen laskemaan ja perustekeminen pyörimään rutiinilla. Syksyn mittaan fiilikset vaihdelleet ja aina välillä tulee pohdittua tekemisen mielekkyyttä ja jos aidosti voisi valita, niin täyttäisikö päivät nykyisen näköisillä tehtävillä vai johonkin muuhun toimintaan? Bisneksen tekeminen on itselläni sen verran "verissä" ettei pelkkä harrastelu kiinnostaisi, eli jotain tuottoisaa tekemistä varmasti pitäisi hankkia tilalle, jos nykyiset hommat syystä tai toisesta loppuisivat. Sitten taas vaikka nykyisissä tehtävissä jonkin verran vapauksia tehdä asioita haluamallaan tavalla niin töiden rytmittäminen ei tietenkään täysin oman tahtotilan mukaan onnistu, esim. viime aikoina tullut tehtyä ehkä hieman turhankin kanssa ylimääräisiä tunteja koska resurssit jokseenkin kortilla ja toisaalta kieltäytyminen järkevistä työkeikoista on myös melko hankalaa. 

Yhden mielenkiintoisen vaihtoehdon työkuorman rytmittämiseen ja tekemisen mielekkyyden tasapainottamiseen voisi hyvin tarjota töiden tekeminen oman yrityksen kautta. Varsinainen "start -up" yrittäjyys tai kovin riskipitoinen ja runsaasti investointeja vaativa yritystoiminta ei kiinnosta, mutta mikäli omaa "osaamispääomaa" ja työpanosta pystyisi fiksusti myymään oman yrityksen kautta, niin yrittäjyys voisi monellakin tapaa olla toimiva vaihtoehto. Tietysti töiden rytmittäminen olisi helpompaa, myy vähemmän resursseja ja laskuttaa vähemmän, jos se omaan tilanteeseen paremmin sopii. Samalla voisi hieman valikoida itseä kiinnostavia projekteja, erityisesti jos toimeksiantajia olisi mahdollista saada useampia. Miksei vaihtoehtoisesti myös voisi käyttää enemmän aikaa omiin sijoitusprojekteihin ja vaikka flippikohteiden pyörittämiseen, jos sopivia aihioita on markkinoilla tarjolla. Em. jutut toki saattavat olla palveluja ostavan tahon kannalta hankalia ja monelle yhtiölle omilla palkkalistoilla oleva työntekijäresurssi on siinä mielessä mielekkäämpi, että tällöin resurssi on huomattavasti varmempi ja sidotumpi omaan tekemiseen kuin toisen yrityksen kautta toimiva alihankkija.

Valinnan vapauden lisäksi toki verotuksellinen näkökulma on merkittävä. Nykyverotuksella esim. onnistumisbonuksista saatavat eurot helähtävät sen verran kovan ansiotuloverotuksen piiriin, että verottajalle ja muihin maksuihin menee se noin puolet lisäansioista, jolloin ainakin rahallinen porkkana ylisuorittamiseen jää väkisinkin ohueksi. Oman yrityksen kautta pääsee käytännössä 20 pinnan yhteisöverolla, ja palkan/osingonjaon suhdetta optimoimalla myös omaan talouteen saisi euroja lypsettyä melko alhaisella veroasteella, ainakin sen verran kuin omaan elämiseen olisi nykyisellä kulutasolla tarpeen. Lisäksi firmasta nostettavaa tuloa voisi hyvin tasata myös perheenjäsenten kesken, mikä edelleen auttaisi vero-optimoinnissa. Peruskuluista ylijäävän kassavirran voisi fiksusti sijoittaa yhtiön kautta edelleen. Pitkässä juoksussa tästä tulisi hurja kumulatiivinen vaikutus.

Miten enemmän asiaa pyörittelee, sitä houkuttavammalta ajatus omasta työpanos-/sijoitusyhtiöstä tuntuu. Miinuspuolena toki isompi epävarmuus töiden jatkuvuudesta. Muutama vuosi sitten tämä olisi ollut huomattavasti enemmän rajoittava tekijä kuin nyt, koska varallisuuden sekä kassavirtaa tuottavien assettien kasvu luo turvaa ja mahdollistaa rohkeampia päätöksiä, ja loppuviimeksi tämä on juuri se juttu mihin omalla sijoitustoiminnallani tähtään. Toisaalta myös usko omaan tekemiseen on korkea ja CV:kin kohtuullisessa tikissä, jolloin palkkatöihin paluu yrittäjyyskokeilun ja mahdollisen mahalaskun jälkeen ei pitäisi olla liikaa hankaluuksia tuottava juttu.  

Tämän pohdinnan innoittamana ensivuodelle voisi asettaa ainoaksi tavoitteeksi yrittäjyysvaihtoehdon tarkemman selvittämisen. Loogista olisi yrittää kääntää nykyinen työsuhde alihankkijasuhteeksi sekä löytää myös muita laskutettavia tahoja, ettei järjestelyä tulkittaisi peitellyksi työsuhteeksi. Kovin suoraviivaisesti en asian usko onnistuvan, koska oma mututuntuma on, ettei nykyinen työantaja kuviosta edellä mainittuihin syihin perustuen juurikaan innostuisi. Toisaalta aina voi koittaa kepillä jäätä ja katsoa miten käy. Tilitän blogiin sitten viimeistään ensi vuoden lopussa menikö tämän tiimoilta jänis housuun, keksinkö hyviä tekosyitä tai kunnollisia perusteluita asian sikseen jättämiseen, vai riittikö uskallus ryhtyä konkreettisiin toimenpiteisiin asian edistämiseksi. 

Cityconnaa lisäys 1,79. Ilkkaa tarttui 3,03 ja Ålandsbankenia viime viikolla 13,6. Nyt alkaa olemaan Technopoliksesta irrotetut pelimerkit painettu takaisin pörssiin p/e kympin lappuihin. Ahdistus helpottaa heti kun ei ole ylimääräisiä likvidejä tililla roikkumassa. 

Mitään järkevää pohdintaa/blogitekstiä en ole saanut tänne puserrettua, mutta pidetään nyt edes tulosseurantaa yllä. Kolmas kvartaali pulkassa ja vuoden saldo nettovaraliisuuden kasvun osalta on luokkaa 31k€ plussalla, sellaista +10k€ kvartaali tahtia kun pystyisi ylläpitämään niin hyvä. Koko alkuvuoden asuntosijoitukset rullaanneet 100% käyttöasteella. Osakkeissa puolestaan itselläni oli lähes 20k€ betsi Technopoliksessa ja sieltä siis preemiosta pientä lisää vuoden tulokseen. Keskihinta Technoilla oli itselläni luokkaa 3,1€ eli ihan ok sijoitus ottaen huomioon vielä muutaman vuoden aikana kertyneet osinkotulot. Nyt vähän täytyy pohtia miten allokoida tuo betsi uudelleen.

Muutamia pilkkejä asunnoista on myös tullut jätettyä. Parilta välittäjiltä olen saanut liidejä motivoituneista myyjistä ja yhden kohteen osalta melko lähelle kauppaa päästiin. Lähtötasot pyyntihinnoissa tosin ovat sen verran korkeat että vaikka tuollainen 10%-15% jousto voi motivoituneen myyjän kohdalla löytyä niin useimmista pitäisi puristaa se 20% pois, jotta jäisi kunnollinen tili myös itselle. Sen mitä olen kentältä kuullut niin hieman jäähtymistä on ostolaidalla ollut havaittavissa, välittäjien hintapyynnit monesti kuitenkin pohjautuvat viimeaikaisiin korkeisiin kauppahintoihin, joten osin tavaraa jää roikkumaan ja siellä jos on motivoitunut myyjä niin voi joku kunnon pilkkikin tärpätä. Omalla kohdallani olen nykyiseen positiooni melko tyytyväinen ja jotta lisää kohteita viitsisi ottaa kiinni niin jo kaupan allekirjoitushetkellä pitäisi tulla järkevä voittomarginaali kotiin. Rahoitusta vaikuttaisi vielä olevan hyvin tarjolla, pari viikkoa sitten kysyin tarjouksen ja 12kk eb + 0,6 olisi kuulemma tämän hetken hinta, ja tämä siis ilman tinkikierrosta. 

H1 pulkassa. Asuntosalkkuun tuli tehtyä toinen akvisitio noin puolen vuoden sisään. Tämä meni sijoittajakollegan kanssa kimppasijoituksena. Nyt kohteena noin 70m2 kolmio Jyväskylän keskustan läheisyydestä melko hyvin saneeratusta taloyhtiöstä (putket pinnoitettu, käyttövedet&sähköt tehty yms.). Kävelymatkaa Jyväskylän yliopistolle ja kirkkopuistoon molempiin luokkaa 700 metriä. Vastaavasta taloyhtiöstä on vastaavia kolmioita ollut oikotiellä myynnissä lähiaikoina ja tämän ostoksen hinta oli noin 30% alempi mitä myytyjen kohteiden pyynnit. Myyntiä koitetaan varmaankin syksymmällä jonkinlaisen remontin jälkeen, sillä kohteen kunto ei mikään huippu vaikka toki asumiskelpoinen. Nyt kohde vuokralla hieman alle 6 pinnan tuotolla. Tämä kohde saatiin napattua kivasti ei -julkisesta markkinasta ja myyjällä oli motivaatio päästä nopeaan kauppaan, mikä mahdollisti mielestäni erinomaisen diilin meille. Jos tämä menee hyvin, niin täytyy miettiä josko tästä saisi monistettavaa konseptia isompien asuntojen flippaamiseen. Sijainti on näissä toki tärkeää ja nyt kun kohteessa isoimmat taloyhtiön remontit hoidettu niin toisaalta ei ole katastrofi jos tällä vuokratuotolla jäisi pidemmäksikin aikaa vuokralle. Sijaintinsa puolesta kohde toimisi perheasumisen ohella myös opiskelijakimppakämpäksi hyvin. Toki pitkäaikainen holdi ei ole ensisijainen tavoite, vaan pääomien irroittaminen ja kierrättäminen seuraavaan kohteeseen. Pieniä asuntoja sitten pidempiaikaiseen holdiin.

Sijoituspääoman kasvaessa flippisalkun ylläpito ja kierrättäminen pitkäaikaisten sijoitusten ohella olisi houkutteleva malli. Se että järkevää flippailua pystyy toistuvasti tekemään, edellyttää aika ison diilivirran läpikäynti ja lukuisten tarjousten tekemistä, joskus sitä sitten löytyy motivoitunut myyjä joka joustaa hinnassa saadakseen kohteen nopesti kaupaksi. Vaikka markkinat ovat ostonäkökulmasta yhä todella vaikeat, niin hyviä diilejä on edelleen mahdollista löytää, kunhan jaksaa louhia eri markkinakanavia ja "potkia renkaita" moneen suuntaan. Nyt closatun sijoituksen hausta pisteet menevät sijoittajakollegan suuntaan. Kimpassa tekemällä saa siis riskin hajauttamisen lisäksi myös "vipua" diilien etsimiseen, kun kohteiden haussa on käytössä toisenkin tekijän aikaa & kanavia.

Kahden viimeisen sijoituksen yhteydessä on tullut kilpailutettua myös sijoituslainojen marginaalit. Edullisin marginaali on nyt 0,5% ja kallein taitaa olla 0,85%. Kallein rahoitus sidottu lyhyeen euriboriin ja negatiivinen viitekorko syö marginaalia, joten käytännössä keskikorko taitaa sijoituslainoissa olla nyt 0,6% luokassa. Tällä hetkellä aika kivaa tuottoa saa kyllä vivutetulle salkulle. Oma kassavirta kestäisi reippaankin korkojen nousun, joten en tällä salkun koolla ole vielä nähnyt järkeväksi korkosuojausta pidempiin korkoihin lainoja sitomalla.

Eka vuosipuolisko ihan ok muutenkin pakettiin, tase-excelin päivityksen jälkeen opon kasvu noin 20k€. Toiselle vuosipuoliskolla tahti lienee samaa tai hieman maltillisempaa tasoa. Toisaalta jos flippikuvio menee onnistuneesti maaliin niin tulos voi muodostua selvästi paremmaksikin. Varallisuuskirjanpidot pidän itse ostohintojen mukaan, jolloin hyvät diilit realisoituvat tuloksi vasta myydessä ja toisaalta jää pelivaraa jos markkinat vähän dyykkaisivatkin, niin ei tarvitse tehdä omassa kirjanpidossa alaskirjauksia.