Mitään järkevää pohdintaa/blogitekstiä en ole saanut tänne puserrettua, mutta pidetään nyt edes tulosseurantaa yllä. Kolmas kvartaali pulkassa ja vuoden saldo nettovaraliisuuden kasvun osalta on luokkaa 31k€ plussalla, sellaista +10k€ kvartaali tahtia kun pystyisi ylläpitämään niin hyvä. Koko alkuvuoden asuntosijoitukset rullaanneet 100% käyttöasteella. Osakkeissa puolestaan itselläni oli lähes 20k€ betsi Technopoliksessa ja sieltä siis preemiosta pientä lisää vuoden tulokseen. Keskihinta Technoilla oli itselläni luokkaa 3,1€ eli ihan ok sijoitus ottaen huomioon vielä muutaman vuoden aikana kertyneet osinkotulot. Nyt vähän täytyy pohtia miten allokoida tuo betsi uudelleen.

Muutamia pilkkejä asunnoista on myös tullut jätettyä. Parilta välittäjiltä olen saanut liidejä motivoituneista myyjistä ja yhden kohteen osalta melko lähelle kauppaa päästiin. Lähtötasot pyyntihinnoissa tosin ovat sen verran korkeat että vaikka tuollainen 10%-15% jousto voi motivoituneen myyjän kohdalla löytyä niin useimmista pitäisi puristaa se 20% pois, jotta jäisi kunnollinen tili myös itselle. Sen mitä olen kentältä kuullut niin hieman jäähtymistä on ostolaidalla ollut havaittavissa, välittäjien hintapyynnit monesti kuitenkin pohjautuvat viimeaikaisiin korkeisiin kauppahintoihin, joten osin tavaraa jää roikkumaan ja siellä jos on motivoitunut myyjä niin voi joku kunnon pilkkikin tärpätä. Omalla kohdallani olen nykyiseen positiooni melko tyytyväinen ja jotta lisää kohteita viitsisi ottaa kiinni niin jo kaupan allekirjoitushetkellä pitäisi tulla järkevä voittomarginaali kotiin. Rahoitusta vaikuttaisi vielä olevan hyvin tarjolla, pari viikkoa sitten kysyin tarjouksen ja 12kk eb + 0,6 olisi kuulemma tämän hetken hinta, ja tämä siis ilman tinkikierrosta. 

H1 pulkassa. Asuntosalkkuun tuli tehtyä toinen akvisitio noin puolen vuoden sisään. Tämä meni sijoittajakollegan kanssa kimppasijoituksena. Nyt kohteena noin 70m2 kolmio Jyväskylän keskustan läheisyydestä melko hyvin saneeratusta taloyhtiöstä (putket pinnoitettu, käyttövedet&sähköt tehty yms.). Kävelymatkaa Jyväskylän yliopistolle ja kirkkopuistoon molempiin luokkaa 700 metriä. Vastaavasta taloyhtiöstä on vastaavia kolmioita ollut oikotiellä myynnissä lähiaikoina ja tämän ostoksen hinta oli noin 30% alempi mitä myytyjen kohteiden pyynnit. Myyntiä koitetaan varmaankin syksymmällä jonkinlaisen remontin jälkeen, sillä kohteen kunto ei mikään huippu vaikka toki asumiskelpoinen. Nyt kohde vuokralla hieman alle 6 pinnan tuotolla. Tämä kohde saatiin napattua kivasti ei -julkisesta markkinasta ja myyjällä oli motivaatio päästä nopeaan kauppaan, mikä mahdollisti mielestäni erinomaisen diilin meille. Jos tämä menee hyvin, niin täytyy miettiä josko tästä saisi monistettavaa konseptia isompien asuntojen flippaamiseen. Sijainti on näissä toki tärkeää ja nyt kun kohteessa isoimmat taloyhtiön remontit hoidettu niin toisaalta ei ole katastrofi jos tällä vuokratuotolla jäisi pidemmäksikin aikaa vuokralle. Sijaintinsa puolesta kohde toimisi perheasumisen ohella myös opiskelijakimppakämpäksi hyvin. Toki pitkäaikainen holdi ei ole ensisijainen tavoite, vaan pääomien irroittaminen ja kierrättäminen seuraavaan kohteeseen. Pieniä asuntoja sitten pidempiaikaiseen holdiin.

Sijoituspääoman kasvaessa flippisalkun ylläpito ja kierrättäminen pitkäaikaisten sijoitusten ohella olisi houkutteleva malli. Se että järkevää flippailua pystyy toistuvasti tekemään, edellyttää aika ison diilivirran läpikäynti ja lukuisten tarjousten tekemistä, joskus sitä sitten löytyy motivoitunut myyjä joka joustaa hinnassa saadakseen kohteen nopesti kaupaksi. Vaikka markkinat ovat ostonäkökulmasta yhä todella vaikeat, niin hyviä diilejä on edelleen mahdollista löytää, kunhan jaksaa louhia eri markkinakanavia ja "potkia renkaita" moneen suuntaan. Nyt closatun sijoituksen hausta pisteet menevät sijoittajakollegan suuntaan. Kimpassa tekemällä saa siis riskin hajauttamisen lisäksi myös "vipua" diilien etsimiseen, kun kohteiden haussa on käytössä toisenkin tekijän aikaa & kanavia.

Kahden viimeisen sijoituksen yhteydessä on tullut kilpailutettua myös sijoituslainojen marginaalit. Edullisin marginaali on nyt 0,5% ja kallein taitaa olla 0,85%. Kallein rahoitus sidottu lyhyeen euriboriin ja negatiivinen viitekorko syö marginaalia, joten käytännössä keskikorko taitaa sijoituslainoissa olla nyt 0,6% luokassa. Tällä hetkellä aika kivaa tuottoa saa kyllä vivutetulle salkulle. Oma kassavirta kestäisi reippaankin korkojen nousun, joten en tällä salkun koolla ole vielä nähnyt järkeväksi korkosuojausta pidempiin korkoihin lainoja sitomalla.

Eka vuosipuolisko ihan ok muutenkin pakettiin, tase-excelin päivityksen jälkeen opon kasvu noin 20k€. Toiselle vuosipuoliskolla tahti lienee samaa tai hieman maltillisempaa tasoa. Toisaalta jos flippikuvio menee onnistuneesti maaliin niin tulos voi muodostua selvästi paremmaksikin. Varallisuuskirjanpidot pidän itse ostohintojen mukaan, jolloin hyvät diilit realisoituvat tuloksi vasta myydessä ja toisaalta jää pelivaraa jos markkinat vähän dyykkaisivatkin, niin ei tarvitse tehdä omassa kirjanpidossa alaskirjauksia.

Työn kautta tämä kenttä on itselleni jokseenkin tuttua.

Alle 5M€ valuaation firmoja tuppaa menemään käyttökatekertoimilla 3-5. Osaaville tekijöille tuotto-odotus on vähintäänkin hyvä. Toisaalta untuvikoille voi tulla kylmää kyytiä jollei ole osaamista ostaa oikeanlaista putiikkia ja osaamista sen pyörittämiseen. Alhaista hinnoittelukerrointa selittävät toki heikko likviditeetti ja riskit. Toki pienemmässäkin päässä on paljon tasaista kassavirtaa tuottavia yrityksiä, jos malttaa keskittyä tylsempiin yrityksiin & toimialoihin. 

Yrittäjät eivät tykkää huudella myyntiaikeistaan julkisesti. Eli ostajan kannattaa luoda verkostoja moneen M&A -neuvonantajaan ja kysellä minkätyyppisiä yrityksiä listoilla on myytävänä. Isoin osa myytävistä yrityksistä ei siis päädy netin yrityspörssi -listoille. Jos selkeästi on joku toimiala mistä kohdetta hakee niin kannattaa myös lähestyä kiinnostavia kohteita suoraan tai käyttää neuvonantajaa potentiaalisten kohteiden kartoittamisessa ja kontaktoinnissa. Sen mitä olen kentällä pyörinyt niin vaikkei moni ole aktiivisesti yritystä myymässä, niin kun alkaa olemaan konkreettista tarjousta nenän edessä, niin myynti alkaa monella houkuttelemaan.  

Ja kyllähän pienempiäkin yrityksiä on paljon myytävänä, välttämättä ei tarvitse heti miljoonakauppoja hieroa. Toki mitä pienempään toimintaan mennään niin sitä henkilöityneempää toiminta yleensä on. 

Tiimiin kannattaa kyllä hankkia taloudellista ja myynnillistä osaamista. Toki toimialaosaaminen on hyvin suotavaa, mutta ei aina mitenkään välttämätöntä.

Kiinteistösijoittajan suosittelema opus on omastakin mielestäni varsin hyvä perusteos, jos tämän tyyppinen toiminta kiinnostaa.

Pistetäänpä kvartaalipäivitys. Q1 näyttäisi tasepäivitysten jälkeen olleen lähemmäs 11k€ positiivinen nettovarallisuuden kasvun näkökulmasta. Ihan tyytyväinen voisi olla sillä arvopaperisalkku tuli kai pari-kolme kiloa alaspäin, eli tulos olisi ilman tuota negatiivista arvonmuutosta ollut parempikin. Vuokratuotot rullanneet hyvin tasaisesti. Ansiotuloja kertyi normitasoa paremmin alkuvuodelle, näiden osalta tahti tulee varmasti hidastumaan vuoden muilla kvartaaleilla.

Yksi vuokralainen sijoituskohteissa vaihtuu kuun vaihteessa. Tässä tapauksessa vuokralainen lähtee kesken 1v sopimuskauden ja halusi maksaa 1kk sopimussakon siitä hyvästä. Laskiskelin että nyt vuokranantajakokemusta on itselläni yhteensä n. 200 vuokrauskuukaudelta (nämä siis useammasta asunnosta). Putkirempan takia on ollut tänä aikana noin 1,5 kuukautta yksi asunto "tyhjillään". Toisaalta 2 kertaa on vuokralainen lähtenyt kesken sopimuskauden maksaen sopimussakkoa 1kk vuokran verran, ja näihin on lennosta löytynyt sisään uusi vuokralainen. Eli 1,5kk tyhjää aikaa paikkaamaan on tullut 2kk ylimääräiset vuokrat. Omasta kokemuksen pohjalta voisi todeta että näiden tyhjien kuukausien riskejä liioitellaan monesti. Näin etenkin jos sijoittaa kasvukeskuksiin ja ymmärtää vuokra-asuntojen hinnoittelumekanismin, eli asuntojen markkinavuokra ei ole sama ympäri vuoden. Jos asunto sattuu tyhjenemään hiljaisimpaan vuokramarkkina-aikaan näin keväällä, niin olen hieman tullut hinnassa alaspäin, mutta taas vuokrasopimuksen solminut niin että seuraava katko osuu parhaaseen sesonkiin syksylle. Pieni jousto vuokrassa helpottaa vuokralaisen löytämistä ja on selvästi pienempi kustannus kuin pitää asuntoa tyhjillään. Sen mitä olen vuokrailmoituksia seuraillut, niin niiden asunnot kyllä seisovat tähän aikaan vuodesta pidempään tyhjillään, jotka yrittävät tähän sesonkiin maksimivuokria ulosmitata

Saas nähdä mitä itse keksisi sijoitusrintamalla seuraavaksi. Alkuvuodesta kassavirta on mennyt liimitin kuittaamiseen. Ensi kuusta lähtien enää normilyhennyksiä ja siten kassavirta selvästi positiivinen. Pitäisi keksiä kerrytteleekö puskureita, painaako passiivisiin indeksirahastoihin vai jotain muuta. Nyt lähinnä rullaa vain pieniä kuukausieriä Isharesin Emerging Markets etf:ään. Kaiken muun kiireen keskellä uusien sijoitusideoiden jumppaamiseen jäänyt todella vähän aikaa. Jos lukijoilla on hyviä ideoita kulutehokkaista indeksi- tai muista rahastoista niin ideoita saa heittää. Toiveena hajautusta jonnekin muualle kuin pohjoismaihin.