Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 10.4.2020 04.08

Onpa ollut mielenkiintoinen alkuvuosi.

Työrintamalla tuli toteutettua pitkään harkitsemani liike ja irtisanouduttua ok ansiotulot tarjoavasta vakiduunista ja lähdettyä yrittäjäksi. Sinällään ei mikään pudotus tyhjän päälle koska yhteistyö jatkuu myös aiemman työantajan kanssa. Teen siis konsulttihommia jotka semisyklisiä ja ansainta nojaa paljon projektien onnistumiseen. Olen laskeskellut että worst case scenariossa pääsen kuitenkin lähelle aiempaa ansaintatasoa ja parhaassa tapauksessa tienaan yksittäisillä projekteilla aiemman vuosiansioni. Tulotaso mahdollista 2-3 kertaistaa aiemmasta ja yrityksen kautta toimiminen jättää mahdollisuuden tehdä tehokasta vero-optimointia. Palkan nostotarpeet yrityksestä alkuvaiheessa yrityksestä olemattomia joten tulovirran voi käytännössä jättää yhtiöön "kuoreen" ja sijoittaa sitä kautta eteenpäin. Tuloa voi palauttaa itselle pitkässä juoksussa optimoimalla palkan ja huojennettun osingon määrää. Sijoitusasuntolainat laitoin kaikki "korona-lyhennysvapaalle" vuodeksi, joka siis onnistui kuluitta ja ilman koskemista marginaaleihin. Jo sijoitusasuntojen kassavirta siis tällä hetkellä tuottaa aikalailla perusduunarin palkan kassavirtana eikä siten ensimmäiselle vuodelle tarvitse välttämättä palkkanostoja yrityksestä tehdä. Starttiraha irtosi kuvioon myös. Yhtiön puolella jo mielenkiintoisia projekteja menossa, joista voi tuloutua melko hyvinkin tulosta tällä vuodelle. Tällä tulovirralla olisi sitten mahdollista tehdä sijoituspuolella liikkeitä jos sopivia paikkoja tulee.

Sijoitusrintamalla mielenkiintoinen alkuvuosi myös. Asuntosijoituspuolella tuli laajennettua toimintaa Kuopioon, josta löytyi lähes 6,5% jiildin tarjoava hieman alle 25m2 yksiö ydinkeskustan tuntumasta MinnaCanthinkadulta. Putkiremontoitu talo ja muutenkin isommat remontit tehty. Oman näkemyksen mukaan tämä tuli sisään selvästi alle markkinahinnan, sillä ydinkeskustan kohteita Kuopiossakin käsittääkseni kaupattu noin 5% tai hieman yli jiildillä. Myyntipuolella Jyväskylän yliopiston läheltä taas noin 27m2 yksiö, josta noin 20% myyntivoitto parin vuoden takaiseen ostohintaan nähden sekä toki parin vuoden vuokrat rullanneet sisään. Varsin hyvä treidi siis. Molemmat sijoitukset splitattu sijoittajakollegan kanssa, joka tehnyt hatunnoston arvoista työtä molempien kohteiden löytämisen ja closaamisen osalta! Voin suositella että osaavan kaverin kanssa sijoituscasejen pyörittäminen on selvästi hauskempaa ja myös tuottoista. Ei harmita vaikka joutuu tuottoja splittamaan.

Osakemarkkinoilta alkuvuodesta jonkin verran kuraa uikkareihin. Oma osakepositio on kuitenkin ollut koko varallisuuden määrään nähden hyvin maltillinen. Sijoitukset ovat siis pääosin kasvukeskustojen ytimissä opiskelijoille sopivissa asunnoissa. Melko koronaproof strategia, vaikka ei tietenkään se silmälläpitäen suunniteltu. Niinkauan kuin korona ei ala tappaa 20 -vuotiaita opiskelijoita eikä Kela mene konkurssiin niin ollaan melko seiftinä. Asuntojen hintojen heilunta ei sinällään kiinnosta kun positiota ei ole tarve realisoida. Jos tulee koronan myötä ostopaikkoja niin toki niiden osalta pitää olla hereillä. Korkojen isoon nousuun en itse usko. Ja jos inflaatio lähtee laukalle ja korot nousuun niin jos mitään makrotaloudesta ymmärrän niin todennäköisesti sitten pitäisi myös assettien arvoissa olla nousupainetta, mikä ei sekään välttämättä olisi kriisi oma positio huomioiden. Velkavipu on itselläni semimaltillinen eli jonkin  verran alle 50% varallisuuden määrästä, joten en ole nähnyt tarpeelliseksi lähteä rakentelemaan korkosuojia ainakaan vielä tällä positiolla. Itseasiassa tämä osakemarkkinakuoppa on tarjonnut pientä tilaa allokoida varallisuutta osakemarkkinoille ja olenkin jatkuvasti laskupäivinä tankannut tavaraa osakesäästötilille mm. Sampoa, Fortumia, Cityconia sekä vähän Etteplania ja Caveronia. Pohjilta tullut jotain ostoja tehtyä, mutta vuosi toki reilu 10k€ vielä osakepuolen osalta pakkasella.

Asuntosijoituspuolen myyntivoitto sekä alkuvuoden vuokratulot ovat paikanneet tilannetta niin että Q1 nettovarallisuuden kasvun osalta näyttäisi kuitenkin semisiedettävää +12k€ lukemaa.

Pysykää sijoittakollegat terveinä ja tehkää hyviä sijoituksia! Tuskin se maailma ja talous tähänkään kriisiin kaatuu.

 

 

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 25.12.2019 04.19

Vuosi alkaa olemaan aikalailla paketissa. Harmittavaa kyllä blogiin kirjoittaminen on jäänyt vähälle. Inspiraatio ollut vähissä ja toisaalta tuntuu että fiksun/analyyttisen sisällön tuottaminen on ollut työn ja tuskan takana, joten helpompi jättää kirjoittamatta. Vuosi kaiken kaikkiaan erittäin vilkas sekä työ- että sijoitusrintamalla. Vuoden asuntosijoituspuolen kaupoista onkin edellisissä postauksissa manintoja. Arvopaperisalkkukin on vaivihkaa kiivennyt kokoluokkaan high five figs. Viimeiset noin 3 vuotta hieman aktiivisempaa sijoittelua osakkeisiin & rahastoihin ja tähän mennessä jotain onnistuneita näkemyksiä ilmeisesti, kun OMXH25 biitattu kohtuullisella marginaalilla (ks. Screenshot). Tähän vuoteen muutenkin mahtunut onnistumisia sekä ilmeisen hyvää tuuria. Nettovarallisuusexceli näyttäisi noin +90k€ nettovarallisuuden kasvua tälle vuodelle, mikä ei sisällä minkäänlaisia asuntojen arvonmuutoksia. Tämän vuoden vauhtia ovat buustanneet mm. yhden asuntosijoituskohteen myyntivoitto, osakesalkun arvonnousu, onnistuneiden työprojektien bonukset sekä yksi muu kertaluonteinen tuloerä joka ei tule jatkossa toistumaan. Alunperin blogissa asetettu varallisuustavoite (200k€+velaton asunto) oravanpyörästä irtaantumiseen ohitettiin jo heittämällä. Toisaalta kiire siirtyä "vapaaherran" elämään on blogin aloittamisen jälkeen hellittänyt. Parempi tavoite tällä hetkellä on täyttää päivät mielekkäällä tekemisellä ja samalla pitää varallisuuden kasvu kohtuullisena. Tämän hetkinen päivätyö osittain täyttää mielekkään tekemisen kriteerit mielenkiintoisten projektien myötä. Toki työntekijän roolissa on aina hyväksyttävä että työnantajan määrittämät puitteet osin määrittelevät tekemistä, eikä täysin voi päiviä suunnitella omista lähtökohdista.

Ensivuodelle ajattelin asettaa taas entistä vähemmän tavotteita. Suunta tulee varmasti olemaan oikea kun keskittyy hyvien sijoituspäätösten tekemiseen, tiettyjä euromääriä on turha lähteä jahtaamaan. Lisäksi tulovirtaa on välillä mukava kanavoida matkustamiseen tai muuhun elintasoa nostavaan kulutukseen, eli siinäkään mielessä tiukkojen eurotavoitteiden sitkeä jahtaaminen ei tunnu kovin mielekkäältä.

Osakesäästötilin ajattelin avata. Yritän ensi vuonna saada lähemmäksi tuon maksimi 50k€ lapattua sinne sisään. Ajatuksena on veivata tätä salkkua selvästi enemmän kuin normaalia arvopaperisalkkua tähän mennessä. Oma sijoitusstrategia nojannut jo tähän asti osittain fiksumpien peesailuun ja tätä ajatusta on tarkoitus kehittää aktiivisemman kaupan myötä. Ajattelin ottaa seurantaan menestyneimpien pienyhtiörahastojen salkut (Taaleri, EVLI ym.), Inderesin analyysit ja toki peesailla Sijoitustiedon guruja kohteiden etsinnässä. Oma työhistoria painottuu enemmän tai vähemmän yhtiöden taloudelliseen analyysiin, joten jonkinlaisen oman analyysin kiinnostavimmista kohteista myös väsään sijoituspäätösten tueksi. Toki käytössä ei ole mitään ylijumalallisia diskontattujen kassavirtojen Excel-rakennelmia vaan enemmän tulen päätöksissä nojautumaan "perstuntumaan", kuten kaikessa muussakin sijoitustoiminnassani tähän asti .:) Osakesäästötilin sijoitusten fokus enimmäkseen pienyhtiössä, joissa uskon itse että ainakin jonkin tason markkinoiden epätehokkuutta voi esiintyä. Tämän projektin osalta ja veivien onnistumisesta voisi ehkä blogiinkin koittaa ensi vuonna jotain raportoida.

Erinomaisen hyvää sijotusvuotta 2020 blogin lukijoille ja foorumin sijoituskollegoille!

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 16.11.2019 06.19

Jatkuvasti tunne että hyvät diilit ovat kiven alla, mutta sitten niitä vain jostain tupsahtaa eteen kun jaksaa olla kärsivällinen. Rahoitusta tuntuu olevan myös vielä hyvin saatavilla, jos vain sopivia kohteita löytyy.

Edellisen blogipäivityksen loppukaneetti osui aika hyvin sillä kirjoituksen jälkeen muutaman viikon sisään tuli closattua Jyväskylän keskusta/40100 alueelta pienen hieman alle 40m2 suuruisen kaksion kauppa. Tämä nostaa tämän vuoden asuntohankintojen määrän neljään. Sovittu autotallikauppa saatiin tässä kuussa myös päätökseen. Myyntipuolella 1 asunto. 

Kiinteistösijoitusportfolio koostuu siis tällä hetkellä 9 sijoitusasunnosta ja 1 autotallista. Viimeaikaiset hankinnat on tullut käytännössä puolitettua co-investorien kanssa syystä, että hajauttaminen tuntuu ainakin tällä hetkellä hyvältä idealta. Mitä useampiin kohteisiin betsejä saa sisään, ja lähtökohtaisesti positiivisella kassavirralla, niin yksittäisten asuntojen mahdolliset tyhjät kuukaudet tai pienremontit alkavat olemaan melko merkityksettömiä. Oma sijoitusstrategia on käytännössä muovautunut sellaiseksi, että tällä hetkellä enemmän kiinnostavia ovat vain kohteet keskusta-alueelta (n.1km säteellä ytimestä tai oppilaitoksesta) ja järkevällä markkina-alennuksella. Näissä kohteissa Jyväskylässä pääsee tiukalla valikoinnilla 6%+ tuottoon linjasaneeratuissa taloissa. Välittäjien kautta näitä viimeaikoina ei ole löytynyt eli edellyttää paljon vääntämistä yksityisten myyjien kanssa.

Arvopaperisalkkua on tullut hieman vuoden mittaan myös kasvatettua ja sen suhteellista osuutta koko sijoitusportfoliosta olisi mukava nostaa. Pakko todeta että omien sijotusten allokointi ei kyllä tällä hetkellä noudata oikein minkäänlaista isomman kuvan suunnitelmaa.:) Tiedä sitten pitäisikö tässä kohtaa laatia vähän tarkempaa pidemmän aikavälin suunnitelmaa asian tiimoilta. Sijoituspäätökset tulee tällä hetkellä tehtyä enemmän logiikalla: Hinta tuntuvasti alle markkinatason, sijainti ydinalueella (takaa markkinakysynnän), muut ominaisuudet kunnossa (esim. hyvä taloyhtiö) --> Riskit negatiiviseen arvonmuutokseen vähäiset, todennäköinen mahdollisuus kohteen nopeaan realisoimiseen voitolla, pohjalla ok tuotto&kassavirta --> Sijoituspäätös. Hankinnan jälkeen kohteet käytännössä vain jäävät salkkuun, koska ei tunnu erityisen fiksulta realisoida hyvää tuottoa tarjoavia kohteita, varsinkaan kun näitä vastaan on ollut vipua saatavissa 0,6-0,7% marginaalilla. Periaatteessa toki hieman takaraivossa "kolkuttaa" että laajempaa hajautusta omaisuuslajeittain voisi olla syytä harjoittaa, mutta myyntien ja salkun allokoinnin osalta kun ei ole suunnitelmaa niin salkku tavallaan ajelehtiin sen mukaan mitä mahdollisuuksia tulee.

 

 

 

 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 29.9.2019 10.21

Melkolailla vähäiseksi jäänyt blogiaktiivisuus. Tekstin ja fiksun sisällön tuottaminen tuntuu olevan tuskan takana. Tälläkään postauksella ei hirveästi ole informaatioarvoa, mutta käytetään edes tulosseurantaan blogia jos ei muuta. Kolmen kvartaalin jälkeen näyttäisi siltä, että tuloksellisesti tulossa selvästi paras ja omat odotukset ylittävä vuosi. Alkuvuoteen osunut yhden asunnon myyntivoitto, mukavia bonareita työsektorin onnistuneista projekteista sekä osakepuolellakin hyvää runia. Vuosi tähän mennessä yli 50k€ ylhäällä ja loppuvuoteen näillä näkymin osumassa myös "kertaluonteisia" tuloeriä jotka voivat nostaa tulosta merkittävästikin. Asuntojen osalta vuoteen osunut tähän mennessä 4 kauppaa, joista 3 ostoa ja 1 myynti. 1 autotallikauppa sovittu. Uudet kohteet kaikki Jyväskylän keskustan/40100 alueelta linjasaneeratuista taloista. Kokeilumielessä tuli tehtyä yksi 70m2 suuruisen asunnon remontti sis. keittiön ja kaikki muut asunnon pintamateriaalit pl. kylpyhuone. Remontissa budjetti piti melkolailla hyvin, mutta aikaa menikin sitten huomattavasti enemmän kun ennalta osasi arvioida. Remonteilla arvonluontia voisi kyllä sanoa haastavaksi taiteenlajiksi, eli siitä ei mitään ydinstrategiaa tulee omaan käyttöön, vaan pitää jatkossakin keskittää paukut ostovaiheeseen ja edullisien diilien kaivamiseen. Osakesalkkuun myös pieniä lisäyksi tullut tehtyä matkan varrella. Jatkuvasti tunne että hyvät diilit ovat kiven alla, mutta sitten niitä vain jostain tupsahtaa eteen kun jaksaa olla kärsivällinen. Rahoitusta tuntuu olevan myös vielä hyvin saatavilla, jos vain sopivia kohteita löytyy.

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 4.4.2019 06.38

Eka kvartaali vuotta takana ja nettovarallisuuden kasvun näkökulmasta selkeästi paras kvartaali so far. Alkuvuosi näyttää nettovarojen kasvun osalta tähän mennessä noin 23k€ plussaa. Ansiotulojen puolesta ihan normisuorittamista. Pääomatulojen puolella kertaluonteisena tulona flippikohteen myyntivoitto. Myös osakesalkku ottanut ihan hyvin nousua mm. Citycon, Ilkka ja Ålandsbanken sekä indeksi etf:t runnanneet ok. 

Alkuvuodesta asuntosijoituspuolella siis 2 uutta keskustakohdetta (linjasaneerattu kaksioita Jyväskylän 40100 alueelta) sisään ja yhden myynti. Ostetuista kohteista toinen saattaa myös lähteä kesän aikana myyntiin, jos järkevä hinta saatavissa. Verottaja toki ottaa omansa flippailusta, mutta toisaalta jos hommaa pystyy toistamaan, niin tämä on se tapa saada nettovarallisuuden kasvukäyrään kulmakerrointa. Alkuvuodesta myös pari hutimennyttä tarjousta ja lukuisa määrä keskusteluja joissa hintanäkemykset eivät ole myyjien kanssa kohdanneet. Yhdestä autotallista keskustan tuntumasta tuli myös kaupat tehtyä. Kiinteistösijoittaminen on kyllä puhdas kontaktilaji, suppilo pitää olla perskeleen laaja että saa yhden todella onnistuneen kaupan syntymään. Toisaalta mitä enemmän jaksaa kontaktia ottaa sitä paremmaksi tässäkin lajissa tulee, kaupan hieromisen sujuvuus kehittyy toistojen kautta. Kaikki viimeaikaiset kaupat ovat muuten toteutuneet yksityisten kanssa ilman välittäjää. Väittäisin että exceliä pyörittämällä ja julkisessä myynissä olevia kohteita seuraamalla tulokset olisivat huomattavasti laihempia. 

Näytä koko viesti
Aallon Group - 23.3.2019 05.10

Ihan kiinnostavalta vaikuttaa. IPOihin en ole tähän mennessä osallistunut. Sanokaapa onnistuuko tämän merkitseminen jotenkin Nordnetin kautta ja ellei, niin minkälaisia kikkailuja vaatii että saa tuonne säilytykseen?

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 30.12.2018 02.12

Tupla

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 30.12.2018 02.09

Muutamia blogeja tulee epäsäännöllisen säännöllisestä seurattua. Nyt taas itseäni puhutteleva teksti P.Ohatan blogissa: https://www.pohatta.com/1416/tyopaikkojen-valissa.

Itse vaihdoin työpaikkaa noin vuosi sitten, mikä oli kyllä ehdottomasti onnistunut siirto, sillä draivia tekemiseen löytyi huomattavasti enemmän kuin edellisessä pitkäaikaisessa työpaikassa loppuaikoina. Suurimmat plussat ovat tulleet mahdollisuudesta oppia ja ottaa haltuun uusia asioita sekä mahdollisuudesta työskennellä melko "yrittäjämäisesti" ilman kovin tiukkaa ohjausta työnantajan puolelta. Toisaalta kun on saanut aikaan ihan kelpo tuloksia, niin konsulttihommissa varmaan aika tyypillistäkin että saa kohtuullisesti vapauksia tehdä asioita omalla tyylillään. Toisaalta nyt kun vuosi taas painettu uusia hommia, niin oppimiskäyrä alkaa hiljalleen laskemaan ja perustekeminen pyörimään rutiinilla. Syksyn mittaan fiilikset vaihdelleet ja aina välillä tulee pohdittua tekemisen mielekkyyttä ja jos aidosti voisi valita, niin täyttäisikö päivät nykyisen näköisillä tehtävillä vai johonkin muuhun toimintaan? Bisneksen tekeminen on itselläni sen verran "verissä" ettei pelkkä harrastelu kiinnostaisi, eli jotain tuottoisaa tekemistä varmasti pitäisi hankkia tilalle, jos nykyiset hommat syystä tai toisesta loppuisivat. Sitten taas vaikka nykyisissä tehtävissä jonkin verran vapauksia tehdä asioita haluamallaan tavalla niin töiden rytmittäminen ei tietenkään täysin oman tahtotilan mukaan onnistu, esim. viime aikoina tullut tehtyä ehkä hieman turhankin kanssa ylimääräisiä tunteja koska resurssit jokseenkin kortilla ja toisaalta kieltäytyminen järkevistä työkeikoista on myös melko hankalaa. 

Yhden mielenkiintoisen vaihtoehdon työkuorman rytmittämiseen ja tekemisen mielekkyyden tasapainottamiseen voisi hyvin tarjota töiden tekeminen oman yrityksen kautta. Varsinainen "start -up" yrittäjyys tai kovin riskipitoinen ja runsaasti investointeja vaativa yritystoiminta ei kiinnosta, mutta mikäli omaa "osaamispääomaa" ja työpanosta pystyisi fiksusti myymään oman yrityksen kautta, niin yrittäjyys voisi monellakin tapaa olla toimiva vaihtoehto. Tietysti töiden rytmittäminen olisi helpompaa, myy vähemmän resursseja ja laskuttaa vähemmän, jos se omaan tilanteeseen paremmin sopii. Samalla voisi hieman valikoida itseä kiinnostavia projekteja, erityisesti jos toimeksiantajia olisi mahdollista saada useampia. Miksei vaihtoehtoisesti myös voisi käyttää enemmän aikaa omiin sijoitusprojekteihin ja vaikka flippikohteiden pyörittämiseen, jos sopivia aihioita on markkinoilla tarjolla. Em. jutut toki saattavat olla palveluja ostavan tahon kannalta hankalia ja monelle yhtiölle omilla palkkalistoilla oleva työntekijäresurssi on siinä mielessä mielekkäämpi, että tällöin resurssi on huomattavasti varmempi ja sidotumpi omaan tekemiseen kuin toisen yrityksen kautta toimiva alihankkija.

Valinnan vapauden lisäksi toki verotuksellinen näkökulma on merkittävä. Nykyverotuksella esim. onnistumisbonuksista saatavat eurot helähtävät sen verran kovan ansiotuloverotuksen piiriin, että verottajalle ja muihin maksuihin menee se noin puolet lisäansioista, jolloin ainakin rahallinen porkkana ylisuorittamiseen jää väkisinkin ohueksi. Oman yrityksen kautta pääsee käytännössä 20 pinnan yhteisöverolla, ja palkan/osingonjaon suhdetta optimoimalla myös omaan talouteen saisi euroja lypsettyä melko alhaisella veroasteella, ainakin sen verran kuin omaan elämiseen olisi nykyisellä kulutasolla tarpeen. Lisäksi firmasta nostettavaa tuloa voisi hyvin tasata myös perheenjäsenten kesken, mikä edelleen auttaisi vero-optimoinnissa. Peruskuluista ylijäävän kassavirran voisi fiksusti sijoittaa yhtiön kautta edelleen. Pitkässä juoksussa tästä tulisi hurja kumulatiivinen vaikutus.

Miten enemmän asiaa pyörittelee, sitä houkuttavammalta ajatus omasta työpanos-/sijoitusyhtiöstä tuntuu. Miinuspuolena toki isompi epävarmuus töiden jatkuvuudesta. Muutama vuosi sitten tämä olisi ollut huomattavasti enemmän rajoittava tekijä kuin nyt, koska varallisuuden sekä kassavirtaa tuottavien assettien kasvu luo turvaa ja mahdollistaa rohkeampia päätöksiä, ja loppuviimeksi tämä on juuri se juttu mihin omalla sijoitustoiminnallani tähtään. Toisaalta myös usko omaan tekemiseen on korkea ja CV:kin kohtuullisessa tikissä, jolloin palkkatöihin paluu yrittäjyyskokeilun ja mahdollisen mahalaskun jälkeen ei pitäisi olla liikaa hankaluuksia tuottava juttu.  

Tämän pohdinnan innoittamana ensivuodelle voisi asettaa ainoaksi tavoitteeksi yrittäjyysvaihtoehdon tarkemman selvittämisen. Loogista olisi yrittää kääntää nykyinen työsuhde alihankkijasuhteeksi sekä löytää myös muita laskutettavia tahoja, ettei järjestelyä tulkittaisi peitellyksi työsuhteeksi. Kovin suoraviivaisesti en asian usko onnistuvan, koska oma mututuntuma on, ettei nykyinen työantaja kuviosta edellä mainittuihin syihin perustuen juurikaan innostuisi. Toisaalta aina voi koittaa kepillä jäätä ja katsoa miten käy. Tilitän blogiin sitten viimeistään ensi vuoden lopussa menikö tämän tiimoilta jänis housuun, keksinkö hyviä tekosyitä tai kunnollisia perusteluita asian sikseen jättämiseen, vai riittikö uskallus ryhtyä konkreettisiin toimenpiteisiin asian edistämiseksi. 

Näytä koko viesti
Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä - 28.12.2018 02.27

Pieni päivitys voisi olla taas paikallaan nyt kun vuosi alkaa olla hiljalleen paketissa. Tälle vuodelle ainoa asetettu tavoite jäi toteutumatta, eli armottoman vähälle on jäänyt blogin päivittäminen. Vuoden takainen tilannepäivitys näytti tältä:

Vähän lukuja tiskiin tältäkin vuodelta. Tase-excelin päivityksen jälkeen näyttäisi siltä, että nettovarallisuus ottanut n. 37k€ nousut tänä vuonna. Tässä nousussa ei siis ole huomioitu asuntojen arvonmuutoksia, vaan asuntojen tasehinnat on määritetty ostohinta+remontit -tyyppisesti. Todellisuudessa jotain virtuaalieurojakin olisi saattanut kertyä ottaen huomioon, miten asuntomarkkinat ovat runnanneet viimeaikoina erityisesti pienten sijoitusasuntojen osalta. Trendi nettovarallisuuden kasvun osalta on ollut nouseva, joten jonkinlaista lumipalloefektiä on huomattavissa. Kokonaisvarallisuustilanne olisi siis tällä hetkellä veloilla oikaistuna seuraavanlainen: Velaton oma asunto + 107k€. Ensi vuodelle hyvä tavoite voisi olla saada blogiin postauksia enemmän kuin tänä vuonna, vähän passiivisen puoleiseksi jäänyt kirjoittelu syksyn aikana

 

Sitten vuoteen 2018, joka taloudellisesti on ollut melko hyvä. Tulot ovat kasvaneet, vaikka toisaalta niin ovat menotkin. Tase-exceli näyttää omaisuuden substanssiarvoksi tällä hetkellä velatonta omaa asuntoa + noin 147k€ sijoitusvarallisuutta, eli nettovarallisuuden kasvu kuluneen vuoden aikana siellä noin 40k€ tietämillä. Oma asunto muuttui kirjaimellisesti velattomaksi, kun joulukuussa tuli tehtyä asuntolainaan ylimääräinen loppulainan kattava lyhennys. Sijoituksiin jää sitten toki reippaasti vipua. Asunto-osakkeet on käytännössä omassa taseessa arvostettu ostohintoihin ja oikaistu ylöspäin vain, jos taloyhtiöön tehty merkittäviä peruskorjauksia, jolloin toki myös vastaavasti lainaa on tullut taseen toiselle puolelle, eli nettovarallisuusvaikutus tällöin neutraali.

Oikeastaan vuosi on ollut vielä hieman tätä parempikin ottaen huomioon, että tammikuulle on sovittu kaupat kesällä ostetun kolmion myynnistä. Tätä tosin en luvuissa huomio ennen kuin muste on kauppakirjoissa kuivunut ja rahat liikkuneet tilille, eli omassa kirjanpidossa tulosvaikutus menee ensi vuoden ensimmäiselle kvartaalille, jonne siis tullee hieman alle kymppikilon nettotulovaikutus. Tästä kohteesta ja projektista voisi kirjoitella vähän enemmän kun projekti saadaan päätökseen. Suurinpiirtein kuitenkin sijoitetun pääoman tuotto reilulle puolelle vuodelle luokkaa 20-25% ja annualisoitu tuotto siten yli 40%. Opon tuotto jotain satoja prosentteja, koska projekti toteutettu isolla 90 pinnan vivulla. Kyseessä oli kimppasijoituskohde, joten puolet profitista menee ansaitusti sijoittajakollegalle, joka on tehnyt ison työn projektin edistämiseksi.

Itseasiassa tammikuulle on kalenterissa nyt 3 asunnon kaupat. Siis tämä yksi flippikohteen myynti ja kahden uuden kohteen hankinta. Molemmat ostokohteet Jyväskylän ytimestä 40100 alueelta. Uskoisin että näissä piilee potentiaalia saman suuntaisiin tuottoihin kuin mitä kotiutuu tästä maaliin menossa olevasta projektista, eli suunnitelmissa ei välttämättä ole holdata näitä pitkään.

 

Välillä tähänkin blogiin tullut manattua hyvien kohteiden löytämisen vaikeutta. Jos nämä menevät maaliin niin suurinpiirtein vuoden sisään toteutuu 4 hankintaa ja 1 myynti, joten ei kai pitäisi valittaa isommin. Kaikki kaupat on hoidettu yksityisten kanssa ilman välittäjää. Keskimäärin markkinoilla oleva tavara on kyllä edelleen todella ylihinnoiteltua, mutta oman aktiivisuuden kautta ja paljon tarjouksia jättämällä näitä diilejä kyllä säännöllisin väliajoin nappaa kiinni.

Nyt mennään melko hyvällä asuntopositiolla hyytyvään sykliin. Toisaalta uskon, että näissä uusissakin hankinnoissa alennus markkinahintoihin on sen verran reippaanlainen ja sijainti priimaa, joten en ole kovin huolissani, vaikka markkinat hieman dyykkaavatkin. Näitä voi melko huolettomasti pitää pitkään ja tarvittaessa yli syklin. Kohteet ovat taloyhtiöistä, joissa isot remontit on pääosin tehty (mm. perinteiset linjasaneeraukset), jolloin remonteistakaan ei pitäisi isoja kustannuspaineita lähiaikoina tulla.

Verotuksellisesti tosiaan asuntojen nopea kierrättäminen on melko raskasta, mutta toisaalta jos toimintaa pystyy tehokkaasti toistamaan, niin pääomalle saa kuitenkin kierrättämällä huomattavasti korkeamman tuoton kuin pelkästään holdisalkkua kasvattamalla. Nyt näyttäisi kaikin puolin lupaavalta että tällä mallilla voisi pieniä piristysruiskeita varallisuuden kasvattamiseen saada, mutta toisaalta otos on vielä niin olematon, että vasta aika näyttää kannattaako tähän toimintaan kuinka paljon aikaa ja paukkuja käyttää.

Osakemarkkinapuolelta tämän vuoden tuloksiin ei paljoa vetoapua ole tullut. Noin 20k€ positio Techopoliksessa oli se ainoa valonpilkahdus tänä vuonna. Toisaalta Technopoliksen kaupasta saadut pääomat onnistuin melko nopeasti allokoimaan takaisin osakemarkkinoille ja kyyti on sen jälkeen ollut kylmää. Jonkun prosentin taitaa vuosi osakepuoleltakin olla plussalla, mutta ei mitään merkittävää. Toisaalta tätä markkinoiden kyykkäämistä voisi omasta näkökulmastani pitää oikein hyvänäkin juttuna, koska lähiajan positiivisia kassavirtoja on tavoitteena kyllä allokoida osakepuolelle, erityisesti jos hintatasot tästä vielä laskevat. Vaikka tämä blogi pyörinytkin enemmän asuntojen ympärillä, niin mitään niin sokeaa intohimoa asuntoihin itselläni ei kuitenkaan ole, ettenkö voisi hyvään hintaan asuntopositiota purkaa ja vastaavasti osakepainoa lisätä, jos järkevään hintaan hyviä osakkeita tai vaikka indeksejäkin on saatavilla.

 

Menestyksekästä uutta vuotta lukijoille ja fooruminen sijoittajakollegoille!

 

Näytä koko viesti
Ostin/Myin tänään - 15.10.2018 09.19

Cityconnaa lisäys 1,79. Ilkkaa tarttui 3,03 ja Ålandsbankenia viime viikolla 13,6. Nyt alkaa olemaan Technopoliksesta irrotetut pelimerkit painettu takaisin pörssiin p/e kympin lappuihin. Ahdistus helpottaa heti kun ei ole ylimääräisiä likvidejä tililla roikkumassa. 

Näytä koko viesti