Olet täällä

Kiinteä korko

36
26808
Sivu:

Sivut

26.3.2021, 21:39
+1663
Liittynyt:
30.1.2020, 19:23
Viestejä:
1353

Pitikin kaivaa tätä asiaa hieman enemmän. Näköjään muistin vuodet vähän vääriin, tapahtuikin heti vuosituhannen vaihteen jälkeen. Asuntolainen korko oli vuonna 1999 alimillaan 2,7%. Kun se lähti vuoden 2000 alussa nopeasti nousemaan niin useat asuntolainan lyhentäjät (mm. minä) joutuivat kasvatttamaan kuukausittaista lyhennyssummaa, jotta edes korkokulut olisi saatu katettua. Olisikohan minulla ollut 15 vuoden laina ja kohde oli omakotitalo Helsingissä että lainaa oli sen mukaan.

Elokuussa 2000 korko oli huipussaan 5,25 %  Siitä se sitten lähti laskemaan ja elokuussa 2001 se oli 4,2% ja elokuussa 2002 "vain" 3,4%.

Seuraava huippu oli vuoden 2008 lopussa, jolloin tuli korkoon nollaus velkakriisin muodossa.

Jos tuosta kuviosta pitäisi vetää johtopäätös kiinteälle korolle, niin sellainen olisi kannattanut  ottaa 20 vuoden lainalle max noin 1% talolle vuonna 2000. Mutta tuskin olisi saanut. Kuvio toimii myös tosin päin, jos uskoo korkojen joskus nousevan 5% tasolle.

Mutta tuo vuosien 2000-2008 välillä kaksi kertaa käynyt yli 5% on ihan pieni korko niille jotka maksoivat lainaa 1990-luvun alussa. Silloin minä maksoin muutaman vuoden autolainaa SKOP:ille.

Ja mitä nuo huiput sitten ovat. Tosiaan, marraskuussa 1991 noteerattiin 1 kk korko 27,2%:iin 

 

EDIT. Kuvio jossa on Euroopan keskupankin ohjauskorko ja 12 kk euribor. Selkeesti 2000-luvun vuosikymmenn korkojen kaksi pompsua seurasi ohjauskorkoa - kuten pitikin.

 

 

2
+1
0
-1
2
0
26.3.2021, 22:11
+1663
Liittynyt:
30.1.2020, 19:23
Viestejä:
1353

Trolli kirjoitti:

Mutta mikähän olisi ollut asuntojenne hinta siinä tapauksessa, että korkoympäristö olisi ollut nykyisenlainen. Saatoitte hyvinkin maksaa huomattavasti pienemmän hinnan korkokuluineen kuin mitä nykypäivän ostajat. Eli oikeestaan saitte ostaa asuntonne korkeampien korkojen maailmassa ja saitte maksaa korkeampaa korkoaa asuntolainastanne x)

Olennaistahan ei oikeesti oo korko vaan inflaatiokorjatut lainamaksut (lyhennykset, korot ja kulut) laina-ajalta. 

Tätä on oikeastaan melko mahdoton arvuutella, koska samaan aikaan asuntojen hinnat Helsingissä ovat nousseet tontti- ja asuntopulan takia. 1990-luvun laman notkahdusta (johtui asuntojen hetkellisestä ylitarjonnasta) lukuunottamatta asuntojen hinnat ovat kavunneet ylöspäin viimeiset 100 vuotta johtuen siitä, että on enemmn ostajia kuin myyjiä. Tämähän on kiihtynyt viimeisen 25 vuoden aikana. Mutta jo 1930-luvulla Helsingin asuntojen hinnat nousivat rajusti asuntopulan takia ja samaa on tapahtunut WW2:n jälkeen 1950-luvulta lähtien. Jo 1930-luvulla työryhmä pohti Helsingin asuntopulaa ja ehdotti lähialueiden liitosta joka sitten toteutui suuressa alueliitoksessa 1946 (https://fi.wikipedia.org/wiki/Helsingin_alueellinen_laajeneminen)

Mutta katsotaan korkokäyrä ja inflaatiokäyrä. Inflaatio 1999-2021

Tuosta pikaisesti katsottuna 2000-2009 reaalikorko oli suurinpiirtein stabiili noin 1,5%. Toki pitäisi samaan aikaan katsoa myös vero- ja palkkakehitystä eli käytettävissä olevan nettotulon kehitys tai oikeastaan sen muutos. Jos lisätään kuvioon pääomatulot, niin saadaan käteviä erikoistapauksia, joten jättäisin ne tässä pois.

Mutta 2010-luvun alussa tuli eurokriisi ja se muutti tilanteen. Noin 2011-2014 reaalikorko on ollut pakkasella. On kannattanut olla velkaa varsinkin jos se on tuottavassa kiinni.

0
+1
0
-1
0
0
26.3.2021, 22:45
+1327
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
1220

Tätä vähän täydentää asuntojen hintojen suhde ansiotasoon eri vuosina - eli koska ne olivat kalliita palkkoihin nähden ja koska suhteelisen edullisia.

Jos sattui ostamaan hirmuhintaisen asunnon vuonna 1987-1990 kävi köpelösti 1991-1995, sillä pankki ei hyväksynyt enää asuntoa lainan pantiksi vaan vaati lisävakuuksia. Jos niitä ei löytynyt, asunto myytiin pilkkahintaan. Aivan riippumatta pankista.

Nämä kokeneet varovat ääliöhintaisia asuntoja loppuikänsä. Ja luotonantajien lupauksia. Ja korkoja.

Sopivasti hintakuopassa ostaneet pärjäsivät näiden kauhujen yli.

2
+1
0
-1
2
0
26.3.2021, 23:08
+442
Liittynyt:
21.10.2018, 11:59
Viestejä:
399

Tinggeli kirjoitti:

Tätä on oikeastaan melko mahdoton arvuutella, koska samaan aikaan asuntojen hinnat Helsingissä ovat nousseet tontti- ja asuntopulan takia. 1990-luvun laman notkahdusta (johtui asuntojen hetkellisestä ylitarjonnasta) lukuunottamatta asuntojen hinnat ovat kavunneet ylöspäin viimeiset 100 vuotta johtuen siitä, että on enemmn ostajia kuin myyjiä. Tämähän on kiihtynyt viimeisen 25 vuoden aikana. Mutta jo 1930-luvulla Helsingin asuntojen hinnat nousivat rajusti asuntopulan takia ja samaa on tapahtunut WW2:n jälkeen 1950-luvulta lähtien. Jo 1930-luvulla työryhmä pohti Helsingin asuntopulaa ja ehdotti lähialueiden liitosta joka sitten toteutui suuressa alueliitoksessa 1946 (https://fi.wikipedia.org/wiki/Helsingin_alueellinen_laajeneminen)

Niin siis selvää on tietysti myös tuo, että asuntojen tarjonta ei ole kasvanut kysynnän mukaan. Se ei kuitenkaan poista sitä seikkaa, että nollakorkoympäristö on itsessään nostaa väistämättä asuntojen hintaa huomattavasti, kun se on jatkunut näin pitkään. Asunnonostajan kannalta olennaisinta on kuitenki se mitä lainasta kuukausittain maksaa. Jos lainasta ei korkoja mene, niin on varaa maksaa korkeampaa hintaa. Pitkällä aikavälillä ihmisillä on käytössä asumiseen tietty osuus tuloista. Jos laina on halpaa, niin se nostaa asuntojen hintoja, jolloin keskimääränen lainasta syntyvät maksut ovat vakiosuuruisia.

Nyt kuitenkin tässä elvytysvimmassa on menty siihen pisteeseen, että velkaa voi surutta ottaa ja aina vaan enemmän, jolloin lainaaminen on mennyt överiksi suhteessa ansiotuloihin. Ja ansiotuloihin siksi, koska ne ovat suhteellisen joustamattomat. Vertaamalla muuhun omaisuuteen tai sijoitustuottoihin mennään samaan miinaan, koska ne ovat ultrakevyen rahapolitiikan takia ylisuuria suhteessa normaaliin markkinatilanteeseen. Elvytys on siis synnyttänyt syklisen tilanteen, jossa eri omaisuuserille korkeamarkkinan. Jossain vaiheessa arvostustasojen on normalisoidutta tavalla ja toisella ja tässä asuntojen hinnat myös suhteellisesti halpenevat.

Teknokuplan jälkeen asuntojen hinnat olivat varmaankin matalasuhdanteessa, mutta kuitenkin hinnat määräytyivät pitkälti markkinoilla, jossa korkotaso seurasi melko tarkkaa taloustilannetta. 2007 aikoihin oli selkee korkeasuhdanne markkinoilla ja se veti myös asuntojen hintoja ylös ja korkotaso oli tässä tilanteessa hillitsevät tekijä. Koska markkinoilla mennennään jäykkyyksistä johtuen aina överiksi, niin syntyy näitä suhdannevaihteluita ja 2009 päästiin taas purkamaan niitä korkeasuhdanteen ylihintoja ja päästiin taas alihintoihin. Tällöin ollaan kuitenkin keskimäärin siinä kestävässä tasossa. 

Finanssikriisin jälkeen massiivinen elvytys on aiheuttanut sen, että hinnat ovat nousseet korkealle ja ne on pidetty korkeana ja niiden ei ole vain annettu tippua. Halutaan sitä vakautta, mutta se ei yksinkertaisesti toimi. Se nähtiin jo neuvostoliiton aikana. Sahdannevaihtelut pitää sallia. Korkotason laskemisen vielä jotenkin ymmärtää, mutta keskuspankkien arvopaperiostot ovat jotain, jotka pilaa koko markkinatalouden. Ne ovat toimi, jolla markkina pyritään pitämään hinnalla millä hyvänsä sellasena kuin se on. Annetaan yritysten zombiutua, mutta pidetään ne pystyssä. Se tuottaa talouteen paljon tehotonta toimintaa. Pidetään ihmiset töissä, vaikka työ olisi tuottamatonta. Tähän samanlaiseen miinaan ovat kommunistiset valtiot tuhoutuneet.

Korona-aikanen elvytys olisi ollut perusteltua, mutta ongelma siinä oli se, että markkina oli ennestään viety tilaan, jossa sen ei olisi kuulunut olla. Nykynen elvytys on vain pahentanut tilannetta. Jos ei olisi ollut niin paljon jo valmiiksi zombiyrityksiä, niin talous olisi kyllä kestänyt sen korona-ajan yli vievän elvytyksen. Nyt ollaan tilanteessa, jossa aiemman elvytyksen päälle on tehty vielä koronaelvytys. Se on jotain, josta ei ihan helpolla ja naarmuitta selvitä. Oikeestaan ainut oljenkorsi on teknologian mahdollistama järjetön talouskasvu, joka riittäisi kompensoimaan zombiyritysten kaatumiset. Mitä kauemmin tätä nykystä elvytystä jatketaan, niin sen epätodennäköisemmäksi tuo tulee. 

Kaikkea pitäisi verrata talouden kokonaiskuvaan. Pelkästään hintakehitys ja edes korkotason yhdistäminen siihen ei kerro koko totuutta. Jos korkotaso on 5 prossaa ja samaan aikaan tulot kasvaa 5 prossaa, niin eihän tuossa ole mitään ongelmaa maksaa velkoja pois. Jos korkotaso on 0 prossaa ja tulot kasvaa 0 prossaa, niin tulotason noususta ei saa mitään tukea. Kalliimmassa korkoympäristössä myös työnteosta tulee kannattavampaa, koska tällöin on kannattavaa maskaa lainaa takasin ja saat lainaa maksamalla käytännössä 5 prossaa tuottoa. 0 korkoympäristössä sun ei edes kannata lyhentää lainaa tai edes tehdä lisää töitä, koska inflaatio aiheuttaa sen, että sun laina reaalisesti pienenee. 

Jos joku siis vielä ihmettelee, että miksi talous ei kasva, niin syy on nollakorkoympäristössä ja sen kannusteissa tehdä töitä. Sama nollakorkoympäristö vähentää myös työn tarjontaa, koska se mahdollistaa ylisuuret tuet. Mitähän siitä on historiallisesti seurannut, kun on pyritty tavalla tai toisella pieniin tuloeroihin? No tehottomuutta ja passiivisuutta kuten sosialismissa.

Tämä himmeli rysähtää viimeistään siinä kohtaa, kun korot nousee yli sen, mitä on hinnoiteltu markkinoilla. Nyt on pitkään menty uskossa, että nollakorot jatkuu hamaan ikuisuuteen ja investointeja tehty entistä pienemmillä koroilla. Jos korot pompsahtaa ja entistä enemmän investointeja muuttuu kananttamattomaksi, niin ollaan kyllä melkosella turmion tiellä. Sen jälkeen zombiyrityksiä kaatuu toisensa perää ja mitäs sitten tehdään. Lasketaan korkoja ja syydetään rahaa markkinoille? x)

Kyllä ne kiinteäkorkoset lainatkin jossain kohtaa alkaa tuottamaan tappiota antajalleen. Mitäs sitten tehdään, kun iso läjä 1 prossan korkosia asuntolainoja annettu aj korot nouseekin 2 prosenttiin? Tästähän alkaa tulemaan ihan finanssikriisin alkulähteet mieleen. Silloin valtiovalta sääti lakeja, jotka pakotti antamaan lainaa lainanmaksukyvyttömille, mutta nyt sen tekee keskuspankit ultrakevyellä rahapolitiikalla. Jos nyt annettaisiin markkinoiden hinnoitella korkotasot esim niihin valtiolainoihin, niin eiköhän ne korot ampaisis ihan toiseen ulottuvuuteen ja samalla aiheutettaisiin talouden taantuma, jossa moni nyt lainansa hoitamaan kykenevä ei enää pystykkään maksamaan lainaansa. 

Toki voidaan aina perustella myös sillä, että keskuspankit voi antaa lainat anteeksi valtioille. Siinä tapauksessa oltaisiin entistä enemmän siinä suossa, että rahaa printataan surutta ja synnytetään inflaatio, joka itsessään romahduttaa talouden. 

3
+1
0
-1
3
0
29.3.2021, 09:26
+48
Liittynyt:
10.4.2020, 15:57
Viestejä:
46

Trolli kirjoitti:

Kyllä ne kiinteäkorkoset lainatkin jossain kohtaa alkaa tuottamaan tappiota antajalleen. Mitäs sitten tehdään, kun iso läjä 1 prossan korkosia asuntolainoja annettu aj korot nouseekin 2 prosenttiin?

Pankkien rahoitustaseet on melko tarkasti reguloitu, mainitsemasi korkoriskin kantaa joku muu kuin pankit.

0
+1
0
-1
0
0
6.8.2021, 07:32
+1
Liittynyt:
13.3.2021, 21:22
Viestejä:
10

Onkos kokemuksia siitä, minkälaisia kiinteitä korkoja tällä hetkellä markkinoilla tarjotaan asuntolainoihin?
 

0
+1
0
-1
0
0

Sivut