Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

496
300536
Sivu:

Sivut

19.2.2021, 09:41
Käyttäjän TL kuva
+136
Liittynyt:
31.7.2020, 19:26
Viestejä:
146

Ja tilavat huoneet (vai pitäisikö sanoa huone).

1
+1
1
-1
1
1
21.2.2021, 14:52
+71
Liittynyt:
29.1.2020, 20:35
Viestejä:
69

Sunnuntaivieras: Asuntosijoittajat ja vuokranantajat ovat parasiitteja

Herää kysymys. Miksi ylipäänsä on sallittua tehdä rahaa ihmisen perustarpeilla, kuten asumisella?

Kirjoittaja on taloustieteen ja politiikan tutkimuksen opiskelija.

Loput linkistä

https://www.kansanuutiset.fi/artikkeli/4443242-sunnuntaivieras-asuntosij...

1
+1
1
-1
1
1
21.2.2021, 15:19
+327
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
410

Olisiko semmoinen sääntö hyvä, ettei saisi linkitellä roskaa jos ei edes itse sitä kannata? 

0
+1
1
-1
0
1
21.2.2021, 16:30
+71
Liittynyt:
29.1.2020, 20:35
Viestejä:
69

Kilppari kirjoitti:

Olisiko semmoinen sääntö hyvä, ettei saisi linkitellä roskaa jos ei edes itse sitä kannata? 

 

YP voi poistaa jos tarpeellista. Liittyy aiheeseen ja oli lievästi sanottuna valtavirrasta poikkeava näkemys. 

0
+1
0
-1
0
0
21.2.2021, 17:00
+38
Liittynyt:
14.7.2014, 22:12
Viestejä:
71

Ihan mielenkiintoinen tuo oli. Ja liittyy vielä aiheeseen. Artikkelin kommenteista onneksi näkee että ei tuo onneksi uppoa edes vasemmistoon.

0
+1
0
-1
0
0
21.2.2021, 18:16
+319
Liittynyt:
26.11.2018, 18:55
Viestejä:
523

Hantta kirjoitti:

Sunnuntaivieras: Asuntosijoittajat ja vuokranantajat ovat parasiitteja

Herää kysymys. Miksi ylipäänsä on sallittua tehdä rahaa ihmisen perustarpeilla, kuten asumisella?

Kirjoittaja on taloustieteen ja politiikan tutkimuksen opiskelija.

Loput linkistä

https://www.kansanuutiset.fi/artikkeli/4443242-sunnuntaivieras-asuntosij...

Toivottavasti tulevissa opinnoissa kirjoittajalle avautuu taloudesta jotakin enemmän kuin tähän asti on kertynyt.

2
+1
0
-1
2
0
21.2.2021, 19:07
+34
Liittynyt:
1.3.2019, 18:39
Viestejä:
40

Ihan hyvä seurata mitä hallituspuolueessa "meistä" meinataan. Ihmisarvoa viedään. Hyvä olla rajalla kimpsujen ja kampsujen kanssa ennen kuin käy kuin yleensä parasiiteiksi leimatuille on historiassa käynyt.

1
+1
1
-1
1
1
22.2.2021, 00:15
+34
Liittynyt:
1.3.2019, 18:39
Viestejä:
40

Isojen vuokrausasteet putosivat 2019 -> 2020. Kojamo eritteli kaupungeittain ja syy Hki. Satolla suurin osa asunnoista PK seudulla joten sama tilanne. Mielenkiintoista seurata miten tänä vuonna - tarjonta ainakin lisääntyy reippaasti.

Kojamo 97,2 → 96,4

Sato 98,1 → 96,7

3
+1
0
-1
3
0
22.2.2021, 14:27
+52
Liittynyt:
19.3.2018, 16:37
Viestejä:
56

Olen tässä miettinyt ensimmäisen asunnon ostamista Helsingistä, vaikka onkin hyvin mahdollista että palaan koulun penkille syksyllä. Voisiko joku ilmiantaa suunnitelmani heikkoudet, kun en itse siihen välttämättä kykene? Olen laskeskellut, että olisi edullisempaa ottaa uudiskohde alle jossa asuskella, kuin että asuisi vuokralla edes vastaavassa kohteessa. Tämä laskelma on tehty siis sen mukaan, jossa opiskelija rahoittaa velallista omistusasumista uudiskohteessa.

Otetaan esimerkkinä mielestäni kelvollinen kohde: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/15870045

Sijainti on tuossa hyvä, ja keskustaan pääsee vartissa joko ratikalla tai bussilla. Molemmat kulkee talon vierestä. Käpylä on myös yleisesti ottaen ihan arvostettu alue. Uudiskohde, jossa tyypillisesti taloyhtiölainaa se maksimi 70%, ja myyntihinta 68.900e, jolloin velaton hinta on siis 228900e.

Opiskelijahan haluaa mahdollisimman pienet menot per kuukausi, ja uudiskohteissa taloyhtiölainoissa on lainan pääomalla lyhennysvapaata 2-3 vuotta valmistumisesta eteenpäin, eli silloin maksetaan tuosta taloyhtölainasta vain korkoja. 

Kaikki mikä saadaan niputettua yhtiövastikkeen alle (rahoitusvastike, hoitovastike, tontin vuokravastike jne.) kelpaavat Kelalle siinä mielessä, että he rahoittavat näitä menoja yleisellä asumistuella opiskelijalle. Omaa lainaa jota tässä otetaan 68.900e ei Kela/asumistuki tietenkään kata, joten ne jää itselleensä maksettavaksi.

Pureudutaan seuraavaksi niihin numeroihin.

Menot:

68.900e tarvitaan siis pankista lainaa, jonka takaisinmaksu olisi tällä hetkellä 165e/kk luokkaa (25v 0.6%). Sitten meillä on hoitovastike 212,80e, rahoitusvastike 156,80e ja tontin vuokravastike josta ei ollut mainintaa, mutta heitetään vaikka 140e/kk(?). Eli näistä vastikkeista saamme 510e.

Tämä tekisi siis asumismenoiksi 675e/kk. Toki tilanne muuttuu radikaalisti lyhennysvapaiden jälkeen, mutta palataan siihen hetken päästä.

Tulot:

Yleinen asumistuki olisi 348e, opintoraha 252e ja opintolaina 650e. Yhteensä tulisi siis 1250e josta 650e on opintolainaa.

Kassa tämän perusteella olisi +575e/kk, josta jäisi rahaa ruokaan, sähkölaskuun jne.

Jos haluttaisiin vastaavan tasoinen asunto, olisi se Käpylän kohdalla about tämmöinen: https://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/helsinki/16009823 

Eli 820e/kk vuokra, ja hieman lyhyemmin sanottuna kassa olisi vastaavasti +499e/kk.

Lopputuloksena, uudiskohteeseen menee hieman vähemmin rahaa per kuuukausi, ja saa mahdollisesti hieman nautinnollisemman asumisen elämyksen, mikäli näin voidaan sanoa.

Mutta entäs se taloyhtiölaina, joka pamahtaa eteen maksettavaksi jossain kohtiin sitten? Taloyhtiölainoissa on siis tyypillisesti lyhennysvapaata taloyhtiölainan pääomalle kolme vuotta rakennuksen valmistumisesta lähtien. Kahden vuoden jälkeenhän asunnon voisi sitten esimerkiksi yrittää myydä ja saada hieman jopa myyntivoittoa verovapaasti. Tai sitten asunnon voi vuokrata eteenpäin, ja toistaa saman kikan mutta vaikkapa kaksiolla (tässä kohtiin oltaisiin jo työelämässä takaisin).

Opinnot itselläni kestäisivät sen 1,5-2v, joten tuo kahden vuoden asuminen olisi juurikin passeli. 

Ainoaksi varsinaiseksi ongelmaksi jää lainan saaminen, joka voi olla tällä hetkellä vaikeata kun nettotulot eivät ole isoimmat ulkomailla halvassa maassa asustellessa. Toki sijoituksia löytyy sen verran, että voisi tuon asunnon vaikka käteisellä ostaa mutta sehän ei ole tietenkään kannattavaa. En sitten tiedä, saako vakuuksia jne. ostettua tarpeeksi rahalla, jotta selviäisi kun pankki tekee sen ns. stress testin jossa laskevat kassan riittävyyden korkeammilla koroilla ja ilmeisesti myös tuon lyhennysvapaan jälkeen (?)

Toki tässä suunitelmassanikin voi olla joitain "pieniä" aukkoja, joita ei tämmöinen noviisi osaa edes ajatella. Riskiähän tuossa varmasti olisi, mutta sen sietäisin ja mielenrauhaa tuo tosiaan se, että sijoitusvarallisuutta on kuitenkin ehtinyt kertyä mukavasti joten aivan samantien en poikkikaan menisi.

Kertokaa te kokeneemmat, että onko tuossa nyt mitään järkeä?

Esimerkin kohde olisi vasta 5/2022 valmis, mutta tuo ajankohta vielä menisi. Esimerkissä on otettu huomioon myös se, että asunnon tulee olla hyvällä sijainnilla jotta se säilyttää arvonsa tai parhaassa tapauksessa jopa hieman nousisi tuossa kahden vuoden aikana. Myös tältä kuluvalta vuodelta ei tukia vielä nosteltaisi, koska joutuisi käsirahan lainaan sekä muuhun asunnon sisustamiseen/kalustamiseen nostamaan sijoituksista.

 

3
+1
0
-1
3
0
22.2.2021, 15:20
Käyttäjän KPV kuva
+88
Liittynyt:
16.3.2020, 09:33
Viestejä:
42

@Soloque

Suunnitelmahan on paperilla nerokas, varsinkin kun rahoitusvastikkeet voi lyhentää tosiaan tuolla kaudella bulletin omaisella opintolainalla. Ikävä kyllä tuo suunnitelma tulee kaatumaan omaan mahdottomuuteensa kun pankki sanoo, että ei tuloja - ei lainaa. 

Kaiketi kunnollisilla reaalivakuuksilla tuo voisi olla teoriassa mahdollista, mutta ainakin omalla kohdalla asuntoa ostaessa pankki edellytti, että maksan yhtiölainan kokonaisuudessaan pois (velaton hinta 305k€ ja yhtiölainaakin oli vain 80k€ jäljellä). Tuossa mainitsemassasi casessa kokonaislainasi olisi siis n. 230t€ ja lainoitusaste 100%. Pankki lähtökohtaisesti vaatii ensiasunnon ostajalta vähintään 5% omaa rahaa tai reaalivakuuksia. 

Jos tuon saat toimimaan niin itse tekisin samalla tavalla. Epäilen kuitenkin, että pankissa hirttää kiinni ellei sinulla ole takanasi valtavia hartioita.

1
+1
0
-1
1
0
22.2.2021, 16:01
+327
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
410

Suunnitelma on täydellinen jos vaan saat lainan järjestymään. Ellet saa, niin hoasilla on myös puoli-ilmaista asumista.

1
+1
0
-1
1
0
22.2.2021, 16:40
+52
Liittynyt:
19.3.2018, 16:37
Viestejä:
56

Kiitos vastauksista, ja näinhän se hyvin pitkälti varmaan on, että neuvottelut katkeaa siihen kohtaan kun tuloja katsellaan suhteutettuna ostettavaan kohteeseen.

Lainoitusaste olisi 90%, kun 10% velattomasta hinnasta (22890e) menisi siihen myyntihinnan 68900e lainan käsirahaksi. Tuo jäi tosiaan mainitsematta.

Mikäli suunnitelma on muuten kuitenkin ok, jättää se ainoaksi vaihtoehdoksi pienen bluffin paikan päästäkseni maaliin. Eli minun pitää jättää maininta mahdollisista opinnoista pois lainaneuvotteluista, ja tulla Suomeen töihin hetkeksi paremmilla palkoilla, jotka auttaisivat lainaneuvotteluissa. 

Toki tuossakin kohtaa varmasti tekisi vielä tiukkaa saada se laina, mutta käy neuvotteluissa ja kysyy mitä pitää olla saadakseni tämän ja tähtää siihen. Sitten ottaa vain lisää neuvotteluja, ja eikä se tarvi kun yhen myöntävän päätöksen nii se on siinä. Käsittääkseni samoilla ehdoilla jotkut neuvojat sanovat että ei, mutta joku voi sanoa joo. Toki sen varaan en laske, mutta tiukimmillaan se voi olla näinkin pienestä kiinni.

E: Tuli vielä mieleen, että tuohon myyntihintaan 68900e voisi käyttää ASP-tiliä, jolloin takauden saisi automaattisesti siihen valtiolta. ASP-Tilin käyttämistä tuohon voisi joku argumentoida sen tuhlaamiseksi, mutta kunhan tuon pyörän saa pyörimään, toimii se helposti vastaavasti vakuutena ja jatkossa jopa biittaisi ASP-tilin vakuutena (180k€ katto Helsingissä) ja mahdollisen arvon nousun jälkeen myös tuotollisesti (ASP-tilissä se 5% APY aluksi).

 

 

 

0
+1
0
-1
0
0
22.2.2021, 17:36
-3
Liittynyt:
13.2.2016, 15:44
Viestejä:
3

Onko palstalaisilla näkemystä Niittykummun asuntomarkkinoista, tai laajemmin Espoon? Miltä alueelta hankkisitte arvonnousua ajatellen asunnon tällä hetkellä Espoosta?

Ajatus asunnon ostamisesta Helsingin kantakaupungista- tai Larusta kariutui hyvin nopeesti kun tutkaili nykyistä hintatasoa.
Salkun lihomisen, halvan lainarahan sekä muutoinkin sopivan elämäntilanteen siivittämänä tuli hommattua ensiasunto Niittykummusta. Sen isompaa näkemystä alueeseen ottamatta. Kriteereinä oli metron läheisyys (hyvät kulkuyhteydet), ympäristö ja mielestäni vielä kohtuullinen neliöhintä. Uudiskohde kyseessä ja 500m säteellä metroasemasta, kohteessa on oma tontti ja neliöhinta ~6100e/m2. Kämppä on riittävä pidempiaikaiseenkin asumiseen, 5-10v. Kohdetta ei tullut hommattua varsinaisesti sjoitusmielessä, vaikka sitä se myös väkisin on. On hyvä saada myös muitakin omaisuusluokkia kun osakkeet ja rahastot. Omaan taskuun on mukavampi maksella kuin vuokranantajan. 
Kävin siis pohtimaan kuinka järkevä hankinta tässä tuli tehtyä :) 
 

0
+1
0
-1
0
0
22.2.2021, 19:34
+327
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
410

Veikkaan, että kyseessä sama mökki joka oli itsellä kiikarissa viime syksynä. Mielenkiintoisesti itsellä homma kaatui siihen, että vaikka kohdetta markkinoitiin facessa, niin virallisia esitteitä ei koskaan lähetetty kahdesta kyselystä huolimatta. Minusta poikkeuksellisen hyvä kohde hintaansa nähden. Mikrosijaintia en erityisen hyvin tunne, mutta onhan siinä ainakin se metro ja siihen liittyvä Ostari sekä lyhyt matka rantaan jos liikunta kiinnostaa.

0
+1
0
-1
0
0
25.2.2021, 13:06
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Mitä mieltä olette, kannattaako ottaa yksi arvokkaampi kohde, esim Tre-Tku akselilta keskustasta vaikkapa 150 k€ kohde,  vai vastaavasti esim. kolme 50k kämppää kaupungin laitamilta/pienemmistä kaupungeista?

Jos hintakehitystä ei mieti, kolmen kämpän strategialla saa huomattavasti paremman kassavirran ja pääoman kertymisen. Toisaalta, arvonnousua voi olla odotettavissa enemmän tuossa yhdessä isossa kohteessa.

Onko mietteitä puolesta ja vastaan? Kysymys kai lienee aika perus kassavirta- VS arvonnousu - strategian vertailua, kun asiaa tarkemmin miettii.

0
+1
0
-1
0
0
25.2.2021, 14:28
+1328
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
1223

Jos ei mieti, köyhtyy nopeasti. Iso asuntosijoittaja miettii ja kertoo muillekin:

Maassa on vain muutama paikka, missä väestö lisääntyy. Jos ostat sieltä, missä se vähenee - menetät rahasi.

Asuntoja rakennetaan siellä missä niillä on kysyntää - joko omaksi tai vuokralle. Jos lähdet laitamille, jäät laitamille.

Kannattaa lukea Kojamon tilinpäätöstiedote ja pohdiskella miksi he tekevät niin kuin tekevät:

Kojamo tilinpäätöstiedote 2020 esitys

0
+1
0
-1
0
0
25.2.2021, 15:01
+1186
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1319

1
+1
0
-1
1
0
2.3.2021, 10:14
+1186
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1319

1
+1
0
-1
1
0
8.3.2021, 20:44
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

0
+1
0
-1
0
0
8.3.2021, 20:45
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Bingo53 kirjoitti:

Jos ei mieti, köyhtyy nopeasti. Iso asuntosijoittaja miettii ja kertoo muillekin:

Maassa on vain muutama paikka, missä väestö lisääntyy. Jos ostat sieltä, missä se vähenee - menetät rahasi.

Asuntoja rakennetaan siellä missä niillä on kysyntää - joko omaksi tai vuokralle. Jos lähdet laitamille, jäät laitamille.

Kannattaa lukea Kojamon tilinpäätöstiedote ja pohdiskella miksi he tekevät niin kuin tekevät:

Kojamo tilinpäätöstiedote 2020 esitys

Itse olen samoilla linjoilla kyllä. Toki näiden kasvukeskusten laitamillakin voi hinnat vuosikymmenien aikana nousta, jos itse kasvukeskuksissa nousee.

Miksiköhän lähes kaikki kokeneemmat useita kymmeniä sijoitusasuntoja omistavat asuntosijoittajat puhuvat aina juuri positiivisen kassavirran puolesta? Tällöinhän asunnot ovat väkisinkin näillä heikommilla sijainneilla, jos ja kun vipua käytetään reippaamin.

Jos tavoitteena on varallisuuden maksimointi ja käy palkkatöissä, en vieläkään ymmärrä miksi kassavirran olisi oltava positiivinen. Palkkatöissä voi yleensä hyvin maksella vaikka 10 kpl sijoitusasunnon -50 € / asunto negatiivisen kassavirran. Toki ymmärrän tilanteen, jos tavoitteena on vaikkapa 30-100 kpl asuntoja, silloin palkkatulot loppuu aika nopeasti kesken.

1
+1
0
-1
1
0
8.3.2021, 23:50
-3
Liittynyt:
16.3.2019, 08:56
Viestejä:
12

Tämä kassavirta vs. arvonnousu asuntosijoittamisessa onkin hyvä kysymys. Kasvukeskuksissa keskimääräinen bruttovuokratuotto hyvissä sijainneissa jää helposti alle 4%:n, joka on heikko. Arvonnousu on aina hieman spekulatiivinen juttu, mutta useimmissa tapauksissa noudattanee inflaatiota. Nyrkkisääntö on, että sijoituskämpästä pitäisi saada ainakin 5-7%:n bruttotuottoa, että kannattaa lähteä edes asuntoesitettä avaamaan. Tällä hetkellä PK-seutu/Turku/Tre keskustat ovat paikkoja, joissa hinnat ovat karanneet. Näinkin matalalla korkotasolla esimerkiksi 70%:n velkavivulla operoiva sijoittava ottaa joka vuosi reippaasti dunkkuun verojen jälkeen, mikäli sijoittaisi esimerkiksi kasvukeskusten uudiskohteisiin. Negatiivisen kassavirran paikkaaminen omilla palkkatuloilla on hyvin huono idea. Passiiviset tulot ja niiden uudelleensijoitus asuntokohteisiin on asia erikseen. Sijoituksenhan on tarkoitus tuottaa sulle rahaa, eikä viedä sulta sitä joka kuukausi. Tuntuu, että nykymarkkinassa moni asuntosijoittaja ei jostain syystä ymmärrä tätä. Tämän lisäksi moni aliarvioi kiinteistön hoitokulut ja korkoriskin. 

Eniten nykytilanteesta hyötyvät isot kiinteistösijoitusyhtiöt, jotka voivat ostaa kasvukeskusten asuntoja tukkualennuksilla ja parantaa siten vuokratuottoa. Niillä on myös valmiina vakaa passiivinen kassavirta isosta kiinteistösalkusta, jolla voidaan kustantaa uusien hankintojen ensimmäisten sijoitusvuosien negatiiviset kassavirrat. Lisäksi vakuudet ovat tietenkin eri luokkaa kuin yksityisellä henkilöllä ja voisin uskoa että lainaehdotkin paremmat. 

Mitä tulee pieniin "taantuviin" paikkakuntiin, josta voi saada korkeampaa vuokratuottoa: Nämä alueet pitää tuntea hyvin ja täytyy olla perillä kunnan suunnitelmista ja alueen kehityksestä. Alueen työllisyystilannetta/opiskelumahdollisuuksia jne. pitää kyetä arvioimaan 10 vuoden päähän. Vuokraustoiminta on bisnestä siinä missä muutkin, joten potentiaaliset asiakkaatkin täytyy tuntea. Lisäksi on hyvä ymmärtää millainen asukas sijoitusasunnossa voisi asua. Tyhjien kuukausien riski on suurempi.

Mielenkiintoisia alueita ovat paikallaan polkevat paikkakunnat, joissa ei ole tapahtunut mitään vuosikausiin. Muuttoliikettä pois tai sisään ei ole, väestö ei laske eikä kasva ja vuokranantajia ei ole liikaa.

https://sijoitusovi.com -> Tuolta kannattaa tsekata vuosittaisia alueraportteja, joissa perehdytään eri kuntien kehitykseen.

Oma mielipiteeni on, että asuntosijoittamisen juna Suomen kasvukeskuksissa on mennyt jo vuosia sitten. Alhaiset korot kannattelevat toistaiseksi vielä keltanokkasijoittajia, jotka paikkailevat uudehkon sijoitusasuntonsa negatiivista kassavirtaa palkkatuloilla tai keräävät väliaikaisia tuottoa talonyhtiölainoijen ensimmäisten vuosien lyhennysvapailla. Lisäksi markkinoilla on _todella_ paljon valveutuneita sijoittajia, jotka ovat operoineet useilla asuntosijoituksilla jo vuosia ja haistavat hyvät kohteet varhain tai saavat niistä vinkin sisäpiirin kautta. Hyvän kohteen löytäminen on todella haastavaa.

2
+1
3
-1
2
3
9.3.2021, 06:26
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

HKICITYBOY kirjoitti:

Näinkin matalalla korkotasolla esimerkiksi 70%:n velkavivulla operoiva sijoittava ottaa joka vuosi reippaasti dunkkuun verojen jälkeen, mikäli sijoittaisi esimerkiksi kasvukeskusten uudiskohteisiin. Negatiivisen kassavirran paikkaaminen omilla palkkatuloilla on hyvin huono idea. Passiiviset tulot ja niiden uudelleensijoitus asuntokohteisiin on asia erikseen. Sijoituksenhan on tarkoitus tuottaa sulle rahaa, eikä viedä sulta sitä joka kuukausi. Tuntuu, että nykymarkkinassa moni asuntosijoittaja ei jostain syystä ymmärrä tätä. Tämän lisäksi moni aliarvioi kiinteistön hoitokulut ja korkoriskin.

En oikein vieläkään ymmärrä tätä, voisitko auttaa vähän hidasta ymmärtämään? :) Mitä tarkoitat että ottaa dunkkuun? Jos tosiaan tavoitteena on varallisuuden maksimointi eikä taloudellinen vapaus aivan heti, eikö oman pääoman tuotto ole se, mikä pitäisi ensisijaisesti kiinnostaa? Toki tarkoituksena on tuottaa ja eihän se tässä vie rahaa roskiin kuukausittain tililtä, vaan kaikki menee suoraan lyhennyksiin, miksi sitä ei lasketa tuotoksi? Jos asunto on kuitenkin valittu niin, että arvo ei ainakaan laskisi. 
 

Jos sitten haluaisi taloudellisen vapauden vaikka 10 vuoden päästä, asuntojahan voi myydä osittain pois ja ovat muutenkin jo kassavirtapossitiovisia siinä kohtaa, kun lainoja makseltu pois. Ja tämä 10 vuotta on maksimoitu nettovarallisuuden kehittymistä, eikä katsottu kummalla puolen nollaa kassavirta menee.
 

Ymmärrän toki vivuttamattomassa kohteessa, vaikka osakkeissa kassavirran merkityksen, silloin jos tuliltä lähtee rahaa niin sitten oikeasti häviää rahaa. 
 

tosiaan itse ymmärrän tämän pointin vain, jos tavoitteena on niin monta asuntoa, ettei palkkatuloilla pysty paikkaamaan ensimmäisten vuosien negatiivisia kassavirtoja. 

 

3
+1
0
-1
3
0
9.3.2021, 08:31
+1328
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
1223

Omista mieluummin kolme laadukasta asuntoa kuin kymmenen heikkoa.

Asuntosijoittajan tavoitteet | Miika Vuorensola | Sijoitustieto.fi

Tuossa Miika Vuorensolan artikkelissa tavoitteista on oikeastaan pääpiirteet ja laskelma tästä aiheesta. Hänen kirjoituksensa löytyvät valikosta Artikkelit.

Sijoitusartikkelit | Sijoitustieto

Sieltä löytyy vastaus moneen kysymykseen.

1
+1
0
-1
1
0
9.3.2021, 08:52
+3087
Liittynyt:
28.6.2014, 19:37
Viestejä:
1805

tuottohai kirjoitti:

En oikein vieläkään ymmärrä tätä, voisitko auttaa vähän hidasta ymmärtämään? :) Mitä tarkoitat että ottaa dunkkuun? Jos tosiaan tavoitteena on varallisuuden maksimointi eikä taloudellinen vapaus aivan heti, eikö oman pääoman tuotto ole se, mikä pitäisi ensisijaisesti kiinnostaa? Toki tarkoituksena on tuottaa ja eihän se tässä vie rahaa roskiin kuukausittain tililtä, vaan kaikki menee suoraan lyhennyksiin, miksi sitä ei lasketa tuotoksi? Jos asunto on kuitenkin valittu niin, että arvo ei ainakaan laskisi. 
 

Tuottohai sä ymmärrät musta jo. Hahmotat ja teet oleellisia kysymyksiä. Siis kaikissa sijoitusmuodoissa on omat - tylysti sanoen - paistispottinsa. Osakkeissa se on esimerkiksi se, että katsotaan vain osinkotuottoa. Sijoitusasunnoissa yksi sellainen on se, että katsotaan vain suoraa tuottoa/kassavirtaa eikä huomioida arvonmuutosta yhtään tai ei riittävästi vaikka se on joissain kohteissa valtava. Eikä toki huomioida verovaikutustakaan yleensä eli esim. vuokratuotoista menee se 30-34% veroa kun taas arvonnoususta ei mene mitään kunhan asuu kaksi vuotta kämpässä. Itse tosiaan ostin sijoitusasunnon vuonna 2013 ja vipu huomioiden oman pääoman tuotto arvonnousun kautta on tällä hetkellä noin 100% ja se on pian verovapaata. Ei mua siinä yhtälössä kiinnosta hifistellä kassavirran kymmenyksiä enkä siis tosiaan tiedä kassavirtaa paitsi sen verran, että jos en lyhennä niin noin tonni tulee kuussa ja jos lyhennän niin ei mitään.

Ja juu, kassavirta on laskettavissa mutta arvonnousu on etukäteen mutuilua ja siksi monet keskittyy ensimmäiseen. Ja siksi musta jälkimmäisessä on enemmän valueta: hommahan on ihan analogista osakesijoitamisen kanssa, kun Jens painaa Kamuxiin niin tuskin painaa osingon (=kassavirta) takia vaan on odotus tulevasta arvonnoususta (=kurssinousu). Ihan samoin asuntosijoittaja voi painottaa vuokratuoton sijaan arvonnousua mutta toki se vaatii enemmmän näkyvää riskinottoa kun hommaa ei voi laskea etukäteen auki vaan se pitää analysoida auki. Yleislinenä sanoisin sen, että keskustojen vuokratuotot ovat joo pienemmät mutta arvonnousu on ollut parasta ja musta sky is the limit koska niitä kämppiä ei osteta yleensä palkkatuloilla.

EDIT: Mika Vuorensalon kolumneja kannattaa joo lukea.

1
+1
0
-1
1
0
9.3.2021, 09:40
+241
Liittynyt:
16.12.2014, 18:48
Viestejä:
224

Asuntosijoittamista voi harrastaa onnistuneesti pienemmälläkin paikkakunnalla. Arvonnousu potentiaalia ei ole, mutta hyvä vuokratuotto voi tehdä siitä järkevää. Muuttotappiopaikkakunnilla asunnon ylivoimaisesti tärkein asia on mikrosijainti eli vaikka periferiasta asunnot tyhjenee/puretaan, parhaille paikoille riittää aina kysyntää. Asunnon halvahkoista hinnoista johtuen vuokraa voi pyytää kohtalaisesti. Omassa kaupungissa yksiöt ~10%, kaksiot ~8-9% ennen veroja. Tämä antaa suojaa hinnan laskua vastaan.

Näissä tulee kyllä olla hajuilla paikkakunnan yleisestä kehityksestä. Onko siellä yksi tehdas, joka sammuessaan sammuttajaa valot koko paikkakunnalta. Omassa kaupungissa on muutama suurempi toimija ja paljon pienempiä kansainvälisiä yrityksiä. Kokoajan työpaikkoja auki eli hyvä potentiaali säilyä elinvoimaisena myös tulevaisuudessa muuttoliikkeen vuoksi. Syntyvyyden trendi sen sijaan on masentava. 

Paljon pitää itse remontoida ja huolehtia paikoista, koska perusremontien teettäminen ulkopuolisilla on suhteettoman kallista. Reilu kymmenen vuotta on täällä kämppien kanssa askarreltu ja suuremmilta ongelmilta on vältytty (koputtaa päätänsä, joka on Itä-suomalaista puuta)🌲🤛

2
+1
0
-1
2
0
9.3.2021, 12:06
-3
Liittynyt:
16.3.2019, 08:56
Viestejä:
12

tuottohai kirjoitti:

En oikein vieläkään ymmärrä tätä, voisitko auttaa vähän hidasta ymmärtämään? :) Mitä tarkoitat että ottaa dunkkuun?

Haha, kynä lähti vähän värittämään :D Lyhyesti: Ideaalitilanne olisi, että vuokralaiset hoitavat asuntosijoituksen hoitokulut, lyhennykset ja korkokulut jne., eikä sijoittaja joudu itse käyttämään palkkatuloaan siihen. Jos sijoittaja joutuu itse rahoittamaan kuukausittain sijoitusasuntojaan, tämä strategia ei skaalaudu kovin moneen asuntoon ja riskit kavaa. Kyse on kuitenkin myös lyhennysten lisäksi erilaisista kuluista, joita vuokraustoiminnalla ei tässä tapauksessa pysty kattamaan ja sitoutumisaika on useita vuosia. Mitäs jos tulot laskee, iskee työttömyys, työkyvyttömyys, yllättävä lama tai vaimo vie rahat avioerossa? Strategia ei enää toimikaan. 

 

1
+1
0
-1
1
0
9.3.2021, 12:10
+327
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
410

Lisätään keskusteluun vielä yksi tekijä joka pitää huomioida noissa "kassavirtakohteissa"; remontit. Kun neliöhinnat kuvaillaan satasissa, niin tonnin putkiremppaa ei enää välttämättä kannata tehdä lainkaan. Tällöin toki tuon tuotonkin laskeminen muuttuu paljon helpommaksi. Asunnon arvo on tasan loppuajan vuokrien nykyarvo vastikkeilla vähentäen. Kyllä tuollakin alueella saattaa kannattavia kauppoja pystyä tekemään ja ainakin tuo kassavirta on hyvä.

Itse olen aiemmin tykännyt eniten pk-seudun huinokuntoisista kämpistä, mutta niin kauan kuin tuo verotus on nykyisellä mallilla, niin myös uudiskohteet isolla yhtiölainalla on toimivia. Kassavirran suunnalla ei ole itselle väliä.

0
+1
0
-1
0
0
9.3.2021, 13:04
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Kiitos, tässä tuli monta hyvää vastausta, alkaa hieman aukenemaan tuo kassavirta-ajattelukin. Sinänsä sen voi mieltää vähä riskisemmäksi ainakin siitä näkökulmasta, että tililtä ei lähde rahaa ja on enemmän siinä mielessä pelivaraa.

Tuli lisäksi mieleen tyhmä kysymys. Uudiskohteissa, joissa myyntihinta voi olla esim 30 % velattomasta hinnasta koska yhtiölaina. Esimerkiksi 50 k € myyntihinta ja 150k € velaton hinta. Voiko pankista ottaa lainaa tätä myyntihintaa vasten? Eli esimerkiksi maksamalla 20k € itse ja loput 30 k€ lainaa? Vai otetaanko se aina velattomaan hintaan?

Toki tämä on jo aika riskialtista kun on lainaa lainaa varten, mutta onko tämä ylipäätään mahdollista? Lähteekö pankki tähän?

1
+1
0
-1
1
0
9.3.2021, 13:37
+1759
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1526

tuottohai kirjoitti:

Lähteekö pankki tähän?

Lähtee, jos vakuudet ja maksukyky riittävät. Jos maksat itse 20K ja otat 30K pankkilainaa 100K taloyhtiölainan lisäksi, on lainaa yhteensä 130K. Viimeaikoina pankit ovat ilmeisesti alkaneet kilpailla vakuusvaateella, joten voi hyvinkin olla että lainan saa uudiskohteeseen ilman lisävakuuttakin. Ja tietysti maksukyvyn täytyy riittää kattamaan sekä pankkilaina että rahoitusvastike.

90% on kuitenkin maksimiluototus viranomaisten mukaan (ensiasunnonostajalle 95%), joten sen yli ei ilman lisävakuuksia pääse oli pankki mitä mieltä tahansa.

0
+1
0
-1
0
0
9.3.2021, 14:33
+770
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1265

tuottohai kirjoitti:

Kiitos, tässä tuli monta hyvää vastausta, alkaa hieman aukenemaan tuo kassavirta-ajattelukin. Sinänsä sen voi mieltää vähä riskisemmäksi ainakin siitä näkökulmasta, että tililtä ei lähde rahaa ja on enemmän siinä mielessä pelivaraa.

Tuli lisäksi mieleen tyhmä kysymys. Uudiskohteissa, joissa myyntihinta voi olla esim 30 % velattomasta hinnasta koska yhtiölaina. Esimerkiksi 50 k € myyntihinta ja 150k € velaton hinta. Voiko pankista ottaa lainaa tätä myyntihintaa vasten? Eli esimerkiksi maksamalla 20k € itse ja loput 30 k€ lainaa? Vai otetaanko se aina velattomaan hintaan?

Toki tämä on jo aika riskialtista kun on lainaa lainaa varten, mutta onko tämä ylipäätään mahdollista? Lähteekö pankki tähän?

Lähtee, jos vakuudet ja maksukyky riittää. Joskus voi olla myös tilanne että vakuudet riittäisi mutta maksukyky ei ja pankki voi alkaa nikottelemaan.

Mä olen jutellut ainakin 5 eri henkilön kanssa viimeisen 2 vuoden aikana sijoitusasuntoihin liittyvistä asioista ja meno on ollut aika ihmeellisä. YKsi huokaili että kun on niin vaikeaa ja hankala tämä teidän keissi. Toinen sanoi että "Ei sulla kyllä maksukyky riitä uuteen lainaan". Ihmettelin tätä suuresti koska omasta mielestä riitti helposti :) Ajattelin että ehkä hän ei ole ottanut vuokria laskuissa mukaan, mutta kun ne oli myös kysytty niin ajattelin että ei kai se siitä voi olla kiinni. En ymmärtänyt, ja otin yhteyttä uudestaan. Seuraava sanoikin että maksukykyähän on reippaasti, ei muuta kun uutta lainaa vaan. Nyt viimeisimmältä sain vihdoin kaivettua irti miten pankki laskee vuokria maksukykyyn. Eli tämän yhteyshenkilön laskukaava (ja sanoi että on pankin yleinen linja) on että otetaan vuokra, siitä vähennetään hoitovastike (huom. rahoitusvastiketta ei vähennetä), ja jäljellejäävästä otetaan 60% ja se on summa joka lasketaan tuloksi kun maksukykyä lasketaan. Eli jos vuokra on 1000€, hoitovastike 200€ niin jäljelle jää 800€ ja tästä 60% = 480€. Tämä lasketaan tuloksi per kk ja lisää maksukykyä.

Tuli myös yllätyksenä miten pankki oli indeksoinut nykyisiä omistuksia. Yllätyin erittäin positiivisesti kun kertoi uudet arvot indeksoinnin jälkeen. Tuntuu että just nyt on vaikea löytää ostettavaa, hinnat nousseet mielestäni aika merkittävästi. 

1
+1
0
-1
1
0

Sivut