Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

411
208517
Sivu:

Sivut

19.2.2021, 09:41
Käyttäjän TL kuva
+40
Liittynyt:
31.7.2020, 19:26
Viestejä:
65

Ja tilavat huoneet (vai pitäisikö sanoa huone).

1
+1
1
-1
1
1
21.2.2021, 14:52
+51
Liittynyt:
29.1.2020, 20:35
Viestejä:
54

Sunnuntaivieras: Asuntosijoittajat ja vuokranantajat ovat parasiitteja

Herää kysymys. Miksi ylipäänsä on sallittua tehdä rahaa ihmisen perustarpeilla, kuten asumisella?

Kirjoittaja on taloustieteen ja politiikan tutkimuksen opiskelija.

Loput linkistä

https://www.kansanuutiset.fi/artikkeli/4443242-sunnuntaivieras-asuntosij...

1
+1
1
-1
1
1
21.2.2021, 15:19
+168
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
295

Olisiko semmoinen sääntö hyvä, ettei saisi linkitellä roskaa jos ei edes itse sitä kannata? 

0
+1
1
-1
0
1
21.2.2021, 16:30
+51
Liittynyt:
29.1.2020, 20:35
Viestejä:
54

Kilppari kirjoitti:

Olisiko semmoinen sääntö hyvä, ettei saisi linkitellä roskaa jos ei edes itse sitä kannata? 

 

YP voi poistaa jos tarpeellista. Liittyy aiheeseen ja oli lievästi sanottuna valtavirrasta poikkeava näkemys. 

0
+1
0
-1
0
0
4/20
21.2.2021, 17:00
+17
Liittynyt:
14.7.2014, 22:12
Viestejä:
47

Ihan mielenkiintoinen tuo oli. Ja liittyy vielä aiheeseen. Artikkelin kommenteista onneksi näkee että ei tuo onneksi uppoa edes vasemmistoon.

0
+1
0
-1
0
0
21.2.2021, 18:16
+293
Liittynyt:
26.11.2018, 18:55
Viestejä:
479

Hantta kirjoitti:

Sunnuntaivieras: Asuntosijoittajat ja vuokranantajat ovat parasiitteja

Herää kysymys. Miksi ylipäänsä on sallittua tehdä rahaa ihmisen perustarpeilla, kuten asumisella?

Kirjoittaja on taloustieteen ja politiikan tutkimuksen opiskelija.

Loput linkistä

https://www.kansanuutiset.fi/artikkeli/4443242-sunnuntaivieras-asuntosij...

Toivottavasti tulevissa opinnoissa kirjoittajalle avautuu taloudesta jotakin enemmän kuin tähän asti on kertynyt.

2
+1
0
-1
2
0
21.2.2021, 19:07
+25
Liittynyt:
1.3.2019, 18:39
Viestejä:
32

Ihan hyvä seurata mitä hallituspuolueessa "meistä" meinataan. Ihmisarvoa viedään. Hyvä olla rajalla kimpsujen ja kampsujen kanssa ennen kuin käy kuin yleensä parasiiteiksi leimatuille on historiassa käynyt.

1
+1
1
-1
1
1
22.2.2021, 00:15
+25
Liittynyt:
1.3.2019, 18:39
Viestejä:
32

Isojen vuokrausasteet putosivat 2019 -> 2020. Kojamo eritteli kaupungeittain ja syy Hki. Satolla suurin osa asunnoista PK seudulla joten sama tilanne. Mielenkiintoista seurata miten tänä vuonna - tarjonta ainakin lisääntyy reippaasti.

Kojamo 97,2 → 96,4

Sato 98,1 → 96,7

3
+1
0
-1
3
0
8/20
22.2.2021, 14:27
+34
Liittynyt:
19.3.2018, 16:37
Viestejä:
48

Olen tässä miettinyt ensimmäisen asunnon ostamista Helsingistä, vaikka onkin hyvin mahdollista että palaan koulun penkille syksyllä. Voisiko joku ilmiantaa suunnitelmani heikkoudet, kun en itse siihen välttämättä kykene? Olen laskeskellut, että olisi edullisempaa ottaa uudiskohde alle jossa asuskella, kuin että asuisi vuokralla edes vastaavassa kohteessa. Tämä laskelma on tehty siis sen mukaan, jossa opiskelija rahoittaa velallista omistusasumista uudiskohteessa.

Otetaan esimerkkinä mielestäni kelvollinen kohde: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/15870045

Sijainti on tuossa hyvä, ja keskustaan pääsee vartissa joko ratikalla tai bussilla. Molemmat kulkee talon vierestä. Käpylä on myös yleisesti ottaen ihan arvostettu alue. Uudiskohde, jossa tyypillisesti taloyhtiölainaa se maksimi 70%, ja myyntihinta 68.900e, jolloin velaton hinta on siis 228900e.

Opiskelijahan haluaa mahdollisimman pienet menot per kuukausi, ja uudiskohteissa taloyhtiölainoissa on lainan pääomalla lyhennysvapaata 2-3 vuotta valmistumisesta eteenpäin, eli silloin maksetaan tuosta taloyhtölainasta vain korkoja. 

Kaikki mikä saadaan niputettua yhtiövastikkeen alle (rahoitusvastike, hoitovastike, tontin vuokravastike jne.) kelpaavat Kelalle siinä mielessä, että he rahoittavat näitä menoja yleisellä asumistuella opiskelijalle. Omaa lainaa jota tässä otetaan 68.900e ei Kela/asumistuki tietenkään kata, joten ne jää itselleensä maksettavaksi.

Pureudutaan seuraavaksi niihin numeroihin.

Menot:

68.900e tarvitaan siis pankista lainaa, jonka takaisinmaksu olisi tällä hetkellä 165e/kk luokkaa (25v 0.6%). Sitten meillä on hoitovastike 212,80e, rahoitusvastike 156,80e ja tontin vuokravastike josta ei ollut mainintaa, mutta heitetään vaikka 140e/kk(?). Eli näistä vastikkeista saamme 510e.

Tämä tekisi siis asumismenoiksi 675e/kk. Toki tilanne muuttuu radikaalisti lyhennysvapaiden jälkeen, mutta palataan siihen hetken päästä.

Tulot:

Yleinen asumistuki olisi 348e, opintoraha 252e ja opintolaina 650e. Yhteensä tulisi siis 1250e josta 650e on opintolainaa.

Kassa tämän perusteella olisi +575e/kk, josta jäisi rahaa ruokaan, sähkölaskuun jne.

Jos haluttaisiin vastaavan tasoinen asunto, olisi se Käpylän kohdalla about tämmöinen: https://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/helsinki/16009823 

Eli 820e/kk vuokra, ja hieman lyhyemmin sanottuna kassa olisi vastaavasti +499e/kk.

Lopputuloksena, uudiskohteeseen menee hieman vähemmin rahaa per kuuukausi, ja saa mahdollisesti hieman nautinnollisemman asumisen elämyksen, mikäli näin voidaan sanoa.

Mutta entäs se taloyhtiölaina, joka pamahtaa eteen maksettavaksi jossain kohtiin sitten? Taloyhtiölainoissa on siis tyypillisesti lyhennysvapaata taloyhtiölainan pääomalle kolme vuotta rakennuksen valmistumisesta lähtien. Kahden vuoden jälkeenhän asunnon voisi sitten esimerkiksi yrittää myydä ja saada hieman jopa myyntivoittoa verovapaasti. Tai sitten asunnon voi vuokrata eteenpäin, ja toistaa saman kikan mutta vaikkapa kaksiolla (tässä kohtiin oltaisiin jo työelämässä takaisin).

Opinnot itselläni kestäisivät sen 1,5-2v, joten tuo kahden vuoden asuminen olisi juurikin passeli. 

Ainoaksi varsinaiseksi ongelmaksi jää lainan saaminen, joka voi olla tällä hetkellä vaikeata kun nettotulot eivät ole isoimmat ulkomailla halvassa maassa asustellessa. Toki sijoituksia löytyy sen verran, että voisi tuon asunnon vaikka käteisellä ostaa mutta sehän ei ole tietenkään kannattavaa. En sitten tiedä, saako vakuuksia jne. ostettua tarpeeksi rahalla, jotta selviäisi kun pankki tekee sen ns. stress testin jossa laskevat kassan riittävyyden korkeammilla koroilla ja ilmeisesti myös tuon lyhennysvapaan jälkeen (?)

Toki tässä suunitelmassanikin voi olla joitain "pieniä" aukkoja, joita ei tämmöinen noviisi osaa edes ajatella. Riskiähän tuossa varmasti olisi, mutta sen sietäisin ja mielenrauhaa tuo tosiaan se, että sijoitusvarallisuutta on kuitenkin ehtinyt kertyä mukavasti joten aivan samantien en poikkikaan menisi.

Kertokaa te kokeneemmat, että onko tuossa nyt mitään järkeä?

Esimerkin kohde olisi vasta 5/2022 valmis, mutta tuo ajankohta vielä menisi. Esimerkissä on otettu huomioon myös se, että asunnon tulee olla hyvällä sijainnilla jotta se säilyttää arvonsa tai parhaassa tapauksessa jopa hieman nousisi tuossa kahden vuoden aikana. Myös tältä kuluvalta vuodelta ei tukia vielä nosteltaisi, koska joutuisi käsirahan lainaan sekä muuhun asunnon sisustamiseen/kalustamiseen nostamaan sijoituksista.

 

3
+1
0
-1
3
0
22.2.2021, 15:20
Käyttäjän KPV kuva
+47
Liittynyt:
16.3.2020, 09:33
Viestejä:
34

@Soloque

Suunnitelmahan on paperilla nerokas, varsinkin kun rahoitusvastikkeet voi lyhentää tosiaan tuolla kaudella bulletin omaisella opintolainalla. Ikävä kyllä tuo suunnitelma tulee kaatumaan omaan mahdottomuuteensa kun pankki sanoo, että ei tuloja - ei lainaa. 

Kaiketi kunnollisilla reaalivakuuksilla tuo voisi olla teoriassa mahdollista, mutta ainakin omalla kohdalla asuntoa ostaessa pankki edellytti, että maksan yhtiölainan kokonaisuudessaan pois (velaton hinta 305k€ ja yhtiölainaakin oli vain 80k€ jäljellä). Tuossa mainitsemassasi casessa kokonaislainasi olisi siis n. 230t€ ja lainoitusaste 100%. Pankki lähtökohtaisesti vaatii ensiasunnon ostajalta vähintään 5% omaa rahaa tai reaalivakuuksia. 

Jos tuon saat toimimaan niin itse tekisin samalla tavalla. Epäilen kuitenkin, että pankissa hirttää kiinni ellei sinulla ole takanasi valtavia hartioita.

1
+1
0
-1
1
0
22.2.2021, 16:01
+168
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
295

Suunnitelma on täydellinen jos vaan saat lainan järjestymään. Ellet saa, niin hoasilla on myös puoli-ilmaista asumista.

1
+1
0
-1
1
0
22.2.2021, 16:40
+34
Liittynyt:
19.3.2018, 16:37
Viestejä:
48

Kiitos vastauksista, ja näinhän se hyvin pitkälti varmaan on, että neuvottelut katkeaa siihen kohtaan kun tuloja katsellaan suhteutettuna ostettavaan kohteeseen.

Lainoitusaste olisi 90%, kun 10% velattomasta hinnasta (22890e) menisi siihen myyntihinnan 68900e lainan käsirahaksi. Tuo jäi tosiaan mainitsematta.

Mikäli suunnitelma on muuten kuitenkin ok, jättää se ainoaksi vaihtoehdoksi pienen bluffin paikan päästäkseni maaliin. Eli minun pitää jättää maininta mahdollisista opinnoista pois lainaneuvotteluista, ja tulla Suomeen töihin hetkeksi paremmilla palkoilla, jotka auttaisivat lainaneuvotteluissa. 

Toki tuossakin kohtaa varmasti tekisi vielä tiukkaa saada se laina, mutta käy neuvotteluissa ja kysyy mitä pitää olla saadakseni tämän ja tähtää siihen. Sitten ottaa vain lisää neuvotteluja, ja eikä se tarvi kun yhen myöntävän päätöksen nii se on siinä. Käsittääkseni samoilla ehdoilla jotkut neuvojat sanovat että ei, mutta joku voi sanoa joo. Toki sen varaan en laske, mutta tiukimmillaan se voi olla näinkin pienestä kiinni.

E: Tuli vielä mieleen, että tuohon myyntihintaan 68900e voisi käyttää ASP-tiliä, jolloin takauden saisi automaattisesti siihen valtiolta. ASP-Tilin käyttämistä tuohon voisi joku argumentoida sen tuhlaamiseksi, mutta kunhan tuon pyörän saa pyörimään, toimii se helposti vastaavasti vakuutena ja jatkossa jopa biittaisi ASP-tilin vakuutena (180k€ katto Helsingissä) ja mahdollisen arvon nousun jälkeen myös tuotollisesti (ASP-tilissä se 5% APY aluksi).

 

 

 

0
+1
0
-1
0
0
12/20
22.2.2021, 17:36
-3
Liittynyt:
13.2.2016, 15:44
Viestejä:
3

Onko palstalaisilla näkemystä Niittykummun asuntomarkkinoista, tai laajemmin Espoon? Miltä alueelta hankkisitte arvonnousua ajatellen asunnon tällä hetkellä Espoosta?

Ajatus asunnon ostamisesta Helsingin kantakaupungista- tai Larusta kariutui hyvin nopeesti kun tutkaili nykyistä hintatasoa.
Salkun lihomisen, halvan lainarahan sekä muutoinkin sopivan elämäntilanteen siivittämänä tuli hommattua ensiasunto Niittykummusta. Sen isompaa näkemystä alueeseen ottamatta. Kriteereinä oli metron läheisyys (hyvät kulkuyhteydet), ympäristö ja mielestäni vielä kohtuullinen neliöhintä. Uudiskohde kyseessä ja 500m säteellä metroasemasta, kohteessa on oma tontti ja neliöhinta ~6100e/m2. Kämppä on riittävä pidempiaikaiseenkin asumiseen, 5-10v. Kohdetta ei tullut hommattua varsinaisesti sjoitusmielessä, vaikka sitä se myös väkisin on. On hyvä saada myös muitakin omaisuusluokkia kun osakkeet ja rahastot. Omaan taskuun on mukavampi maksella kuin vuokranantajan. 
Kävin siis pohtimaan kuinka järkevä hankinta tässä tuli tehtyä :) 
 

0
+1
0
-1
0
0
22.2.2021, 19:34
+168
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
295

Veikkaan, että kyseessä sama mökki joka oli itsellä kiikarissa viime syksynä. Mielenkiintoisesti itsellä homma kaatui siihen, että vaikka kohdetta markkinoitiin facessa, niin virallisia esitteitä ei koskaan lähetetty kahdesta kyselystä huolimatta. Minusta poikkeuksellisen hyvä kohde hintaansa nähden. Mikrosijaintia en erityisen hyvin tunne, mutta onhan siinä ainakin se metro ja siihen liittyvä Ostari sekä lyhyt matka rantaan jos liikunta kiinnostaa.

0
+1
0
-1
0
0
25.2.2021, 13:06
+1
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
16

Mitä mieltä olette, kannattaako ottaa yksi arvokkaampi kohde, esim Tre-Tku akselilta keskustasta vaikkapa 150 k€ kohde,  vai vastaavasti esim. kolme 50k kämppää kaupungin laitamilta/pienemmistä kaupungeista?

Jos hintakehitystä ei mieti, kolmen kämpän strategialla saa huomattavasti paremman kassavirran ja pääoman kertymisen. Toisaalta, arvonnousua voi olla odotettavissa enemmän tuossa yhdessä isossa kohteessa.

Onko mietteitä puolesta ja vastaan? Kysymys kai lienee aika perus kassavirta- VS arvonnousu - strategian vertailua, kun asiaa tarkemmin miettii.

0
+1
0
-1
0
0
25.2.2021, 14:28
+480
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
662

Jos ei mieti, köyhtyy nopeasti. Iso asuntosijoittaja miettii ja kertoo muillekin:

Maassa on vain muutama paikka, missä väestö lisääntyy. Jos ostat sieltä, missä se vähenee - menetät rahasi.

Asuntoja rakennetaan siellä missä niillä on kysyntää - joko omaksi tai vuokralle. Jos lähdet laitamille, jäät laitamille.

Kannattaa lukea Kojamon tilinpäätöstiedote ja pohdiskella miksi he tekevät niin kuin tekevät:

Kojamo tilinpäätöstiedote 2020 esitys

0
+1
0
-1
0
0
16/20
25.2.2021, 15:01
+940
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1231

1
+1
0
-1
1
0
2.3.2021, 10:14
+940
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1231

1
+1
0
-1
1
0
8.3.2021, 20:44
+1
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
16

0
+1
0
-1
0
0
8.3.2021, 20:45
+1
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
16

Bingo53 kirjoitti:

Jos ei mieti, köyhtyy nopeasti. Iso asuntosijoittaja miettii ja kertoo muillekin:

Maassa on vain muutama paikka, missä väestö lisääntyy. Jos ostat sieltä, missä se vähenee - menetät rahasi.

Asuntoja rakennetaan siellä missä niillä on kysyntää - joko omaksi tai vuokralle. Jos lähdet laitamille, jäät laitamille.

Kannattaa lukea Kojamon tilinpäätöstiedote ja pohdiskella miksi he tekevät niin kuin tekevät:

Kojamo tilinpäätöstiedote 2020 esitys

Itse olen samoilla linjoilla kyllä. Toki näiden kasvukeskusten laitamillakin voi hinnat vuosikymmenien aikana nousta, jos itse kasvukeskuksissa nousee.

Miksiköhän lähes kaikki kokeneemmat useita kymmeniä sijoitusasuntoja omistavat asuntosijoittajat puhuvat aina juuri positiivisen kassavirran puolesta? Tällöinhän asunnot ovat väkisinkin näillä heikommilla sijainneilla, jos ja kun vipua käytetään reippaamin.

Jos tavoitteena on varallisuuden maksimointi ja käy palkkatöissä, en vieläkään ymmärrä miksi kassavirran olisi oltava positiivinen. Palkkatöissä voi yleensä hyvin maksella vaikka 10 kpl sijoitusasunnon -50 € / asunto negatiivisen kassavirran. Toki ymmärrän tilanteen, jos tavoitteena on vaikkapa 30-100 kpl asuntoja, silloin palkkatulot loppuu aika nopeasti kesken.

1
+1
0
-1
1
0
8.3.2021, 23:50
-1
Liittynyt:
16.3.2019, 08:56
Viestejä:
6

Tämä kassavirta vs. arvonnousu asuntosijoittamisessa onkin hyvä kysymys. Kasvukeskuksissa keskimääräinen bruttovuokratuotto hyvissä sijainneissa jää helposti alle 4%:n, joka on heikko. Arvonnousu on aina hieman spekulatiivinen juttu, mutta useimmissa tapauksissa noudattanee inflaatiota. Nyrkkisääntö on, että sijoituskämpästä pitäisi saada ainakin 5-7%:n bruttotuottoa, että kannattaa lähteä edes asuntoesitettä avaamaan. Tällä hetkellä PK-seutu/Turku/Tre keskustat ovat paikkoja, joissa hinnat ovat karanneet. Näinkin matalalla korkotasolla esimerkiksi 70%:n velkavivulla operoiva sijoittava ottaa joka vuosi reippaasti dunkkuun verojen jälkeen, mikäli sijoittaisi esimerkiksi kasvukeskusten uudiskohteisiin. Negatiivisen kassavirran paikkaaminen omilla palkkatuloilla on hyvin huono idea. Passiiviset tulot ja niiden uudelleensijoitus asuntokohteisiin on asia erikseen. Sijoituksenhan on tarkoitus tuottaa sulle rahaa, eikä viedä sulta sitä joka kuukausi. Tuntuu, että nykymarkkinassa moni asuntosijoittaja ei jostain syystä ymmärrä tätä. Tämän lisäksi moni aliarvioi kiinteistön hoitokulut ja korkoriskin. 

Eniten nykytilanteesta hyötyvät isot kiinteistösijoitusyhtiöt, jotka voivat ostaa kasvukeskusten asuntoja tukkualennuksilla ja parantaa siten vuokratuottoa. Niillä on myös valmiina vakaa passiivinen kassavirta isosta kiinteistösalkusta, jolla voidaan kustantaa uusien hankintojen ensimmäisten sijoitusvuosien negatiiviset kassavirrat. Lisäksi vakuudet ovat tietenkin eri luokkaa kuin yksityisellä henkilöllä ja voisin uskoa että lainaehdotkin paremmat. 

Mitä tulee pieniin "taantuviin" paikkakuntiin, josta voi saada korkeampaa vuokratuottoa: Nämä alueet pitää tuntea hyvin ja täytyy olla perillä kunnan suunnitelmista ja alueen kehityksestä. Alueen työllisyystilannetta/opiskelumahdollisuuksia jne. pitää kyetä arvioimaan 10 vuoden päähän. Vuokraustoiminta on bisnestä siinä missä muutkin, joten potentiaaliset asiakkaatkin täytyy tuntea. Lisäksi on hyvä ymmärtää millainen asukas sijoitusasunnossa voisi asua. Tyhjien kuukausien riski on suurempi.

Mielenkiintoisia alueita ovat paikallaan polkevat paikkakunnat, joissa ei ole tapahtunut mitään vuosikausiin. Muuttoliikettä pois tai sisään ei ole, väestö ei laske eikä kasva ja vuokranantajia ei ole liikaa.

https://sijoitusovi.com -> Tuolta kannattaa tsekata vuosittaisia alueraportteja, joissa perehdytään eri kuntien kehitykseen.

Oma mielipiteeni on, että asuntosijoittamisen juna Suomen kasvukeskuksissa on mennyt jo vuosia sitten. Alhaiset korot kannattelevat toistaiseksi vielä keltanokkasijoittajia, jotka paikkailevat uudehkon sijoitusasuntonsa negatiivista kassavirtaa palkkatuloilla tai keräävät väliaikaisia tuottoa talonyhtiölainoijen ensimmäisten vuosien lyhennysvapailla. Lisäksi markkinoilla on _todella_ paljon valveutuneita sijoittajia, jotka ovat operoineet useilla asuntosijoituksilla jo vuosia ja haistavat hyvät kohteet varhain tai saavat niistä vinkin sisäpiirin kautta. Hyvän kohteen löytäminen on todella haastavaa.

0
+1
0
-1
0
0

Sivut