Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.2.2021 04.40

Kiitos vastauksista, ja näinhän se hyvin pitkälti varmaan on, että neuvottelut katkeaa siihen kohtaan kun tuloja katsellaan suhteutettuna ostettavaan kohteeseen.

Lainoitusaste olisi 90%, kun 10% velattomasta hinnasta (22890e) menisi siihen myyntihinnan 68900e lainan käsirahaksi. Tuo jäi tosiaan mainitsematta.

Mikäli suunnitelma on muuten kuitenkin ok, jättää se ainoaksi vaihtoehdoksi pienen bluffin paikan päästäkseni maaliin. Eli minun pitää jättää maininta mahdollisista opinnoista pois lainaneuvotteluista, ja tulla Suomeen töihin hetkeksi paremmilla palkoilla, jotka auttaisivat lainaneuvotteluissa. 

Toki tuossakin kohtaa varmasti tekisi vielä tiukkaa saada se laina, mutta käy neuvotteluissa ja kysyy mitä pitää olla saadakseni tämän ja tähtää siihen. Sitten ottaa vain lisää neuvotteluja, ja eikä se tarvi kun yhen myöntävän päätöksen nii se on siinä. Käsittääkseni samoilla ehdoilla jotkut neuvojat sanovat että ei, mutta joku voi sanoa joo. Toki sen varaan en laske, mutta tiukimmillaan se voi olla näinkin pienestä kiinni.

E: Tuli vielä mieleen, että tuohon myyntihintaan 68900e voisi käyttää ASP-tiliä, jolloin takauden saisi automaattisesti siihen valtiolta. ASP-Tilin käyttämistä tuohon voisi joku argumentoida sen tuhlaamiseksi, mutta kunhan tuon pyörän saa pyörimään, toimii se helposti vastaavasti vakuutena ja jatkossa jopa biittaisi ASP-tilin vakuutena (180k€ katto Helsingissä) ja mahdollisen arvon nousun jälkeen myös tuotollisesti (ASP-tilissä se 5% APY aluksi).

 

 

 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.2.2021 02.27

Olen tässä miettinyt ensimmäisen asunnon ostamista Helsingistä, vaikka onkin hyvin mahdollista että palaan koulun penkille syksyllä. Voisiko joku ilmiantaa suunnitelmani heikkoudet, kun en itse siihen välttämättä kykene? Olen laskeskellut, että olisi edullisempaa ottaa uudiskohde alle jossa asuskella, kuin että asuisi vuokralla edes vastaavassa kohteessa. Tämä laskelma on tehty siis sen mukaan, jossa opiskelija rahoittaa velallista omistusasumista uudiskohteessa.

Otetaan esimerkkinä mielestäni kelvollinen kohde: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/15870045

Sijainti on tuossa hyvä, ja keskustaan pääsee vartissa joko ratikalla tai bussilla. Molemmat kulkee talon vierestä. Käpylä on myös yleisesti ottaen ihan arvostettu alue. Uudiskohde, jossa tyypillisesti taloyhtiölainaa se maksimi 70%, ja myyntihinta 68.900e, jolloin velaton hinta on siis 228900e.

Opiskelijahan haluaa mahdollisimman pienet menot per kuukausi, ja uudiskohteissa taloyhtiölainoissa on lainan pääomalla lyhennysvapaata 2-3 vuotta valmistumisesta eteenpäin, eli silloin maksetaan tuosta taloyhtölainasta vain korkoja. 

Kaikki mikä saadaan niputettua yhtiövastikkeen alle (rahoitusvastike, hoitovastike, tontin vuokravastike jne.) kelpaavat Kelalle siinä mielessä, että he rahoittavat näitä menoja yleisellä asumistuella opiskelijalle. Omaa lainaa jota tässä otetaan 68.900e ei Kela/asumistuki tietenkään kata, joten ne jää itselleensä maksettavaksi.

Pureudutaan seuraavaksi niihin numeroihin.

Menot:

68.900e tarvitaan siis pankista lainaa, jonka takaisinmaksu olisi tällä hetkellä 165e/kk luokkaa (25v 0.6%). Sitten meillä on hoitovastike 212,80e, rahoitusvastike 156,80e ja tontin vuokravastike josta ei ollut mainintaa, mutta heitetään vaikka 140e/kk(?). Eli näistä vastikkeista saamme 510e.

Tämä tekisi siis asumismenoiksi 675e/kk. Toki tilanne muuttuu radikaalisti lyhennysvapaiden jälkeen, mutta palataan siihen hetken päästä.

Tulot:

Yleinen asumistuki olisi 348e, opintoraha 252e ja opintolaina 650e. Yhteensä tulisi siis 1250e josta 650e on opintolainaa.

Kassa tämän perusteella olisi +575e/kk, josta jäisi rahaa ruokaan, sähkölaskuun jne.

Jos haluttaisiin vastaavan tasoinen asunto, olisi se Käpylän kohdalla about tämmöinen: https://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/helsinki/16009823 

Eli 820e/kk vuokra, ja hieman lyhyemmin sanottuna kassa olisi vastaavasti +499e/kk.

Lopputuloksena, uudiskohteeseen menee hieman vähemmin rahaa per kuuukausi, ja saa mahdollisesti hieman nautinnollisemman asumisen elämyksen, mikäli näin voidaan sanoa.

Mutta entäs se taloyhtiölaina, joka pamahtaa eteen maksettavaksi jossain kohtiin sitten? Taloyhtiölainoissa on siis tyypillisesti lyhennysvapaata taloyhtiölainan pääomalle kolme vuotta rakennuksen valmistumisesta lähtien. Kahden vuoden jälkeenhän asunnon voisi sitten esimerkiksi yrittää myydä ja saada hieman jopa myyntivoittoa verovapaasti. Tai sitten asunnon voi vuokrata eteenpäin, ja toistaa saman kikan mutta vaikkapa kaksiolla (tässä kohtiin oltaisiin jo työelämässä takaisin).

Opinnot itselläni kestäisivät sen 1,5-2v, joten tuo kahden vuoden asuminen olisi juurikin passeli. 

Ainoaksi varsinaiseksi ongelmaksi jää lainan saaminen, joka voi olla tällä hetkellä vaikeata kun nettotulot eivät ole isoimmat ulkomailla halvassa maassa asustellessa. Toki sijoituksia löytyy sen verran, että voisi tuon asunnon vaikka käteisellä ostaa mutta sehän ei ole tietenkään kannattavaa. En sitten tiedä, saako vakuuksia jne. ostettua tarpeeksi rahalla, jotta selviäisi kun pankki tekee sen ns. stress testin jossa laskevat kassan riittävyyden korkeammilla koroilla ja ilmeisesti myös tuon lyhennysvapaan jälkeen (?)

Toki tässä suunitelmassanikin voi olla joitain "pieniä" aukkoja, joita ei tämmöinen noviisi osaa edes ajatella. Riskiähän tuossa varmasti olisi, mutta sen sietäisin ja mielenrauhaa tuo tosiaan se, että sijoitusvarallisuutta on kuitenkin ehtinyt kertyä mukavasti joten aivan samantien en poikkikaan menisi.

Kertokaa te kokeneemmat, että onko tuossa nyt mitään järkeä?

Esimerkin kohde olisi vasta 5/2022 valmis, mutta tuo ajankohta vielä menisi. Esimerkissä on otettu huomioon myös se, että asunnon tulee olla hyvällä sijainnilla jotta se säilyttää arvonsa tai parhaassa tapauksessa jopa hieman nousisi tuossa kahden vuoden aikana. Myös tältä kuluvalta vuodelta ei tukia vielä nosteltaisi, koska joutuisi käsirahan lainaan sekä muuhun asunnon sisustamiseen/kalustamiseen nostamaan sijoituksista.

 

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 18.2.2021 02.30

Joo toki on tosi asiakas että pankkikohtaista tuo. Veikkaan että Casteliero ei ole Nordean asiakas, mutta Kryptonovi on. Nordea on siis käsittääkseni tiukin näissä koska kansainvälinen ja eniten regulaatiota sun muuta sitä kautta. Eivät ne pienet skandaalitkaan varmaan ole lieventäneet heidän AML/KYC jne protokolliaan. Myös saanut lukea mitä pienyrittäjille käynyt kun ottanut kryptot maksutavaksi (=hirveä syyni ja lopulta joutunut vaihtamaan tyyliin pankkia).

Omalla kohdallani se varmasti herättäisi kysymyksia pankilla, kun ei mulla sielä ole kummoista rahaliikennettä kun 2017 lähtien kaikki sijotukset ollut vain kryptoja.

Noh, eipä se ongelma ole selvittääkään jos tarvitsee, kun mitään rikollista toimintaahan tuossa ei ole ollut.

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 18.2.2021 12.32

Siis olet saanut siirrettyä jostain tyyliin Coinbasesta jotain 6-fig summia suoraan tilille, eikä pankki ole jäädyttänyt esimerkiksi tiliä vaatien jotain selvityksiä?

 

 

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 18.2.2021 12.16

Coinbase listautuu pian suoraan pörssiin skipaten kokonaan IPO:n, aivan kuten esimerkiksi Spotify teki. Tällä hetkellä ftx.com tarjoaa CBSE/USD pre-ipo contractia jonka hinta on tällä hetkellä 386$ vieden Coinbasen valuaation 100$ miljardiin. Tiedä vaikka itsekin ostaisin tuota ekana osakkeena vielä holdiin, mutta katsotaan nyt mihin hinta asettuu listautumisen myötä. Jotain tämmöistä isompaa fiat-crypto ramppia/pörssiä voisin kuitenkin harkita omistavani, ja paljon enemmin Coinbase kiinnostaa kun suomalaiset tekijät. Coinbasella on kuitenkin paljon enemmän käyttäjiä, kaikki legal setit kunnossa jne.  (https://ftx.com/trade/CBSE/USD)

Tesla raportoi vuodelta 2020 voittoja 721$ miljoonan edestä, ja on tänä vuonna tienannut jo saman verran heidän Bitcoin ostoilla:

https://twitter.com/APompliano/status/1362127097871953929?s=20

 

Tuo verotus on itsellenikin hieman pimennossa mitä kryptoihin tulee ja muutenkin. Olen olettanut että tällä hetkellä mikäli kotiuttaa voittoja, kannattaa käyttää HMO:ta jos on tarpeeksi profittia niin pääsee helpoimmalla ja on myös edullisinta. Toki jotain siinäkin varmasti joutuu selvittämään, jos täräyttää esimerkiksi 100k€ kotiutuksen. 

Osaisiko joku sanoa tästä kokemustensa kautta? Kiinnostaisi itseä ainekin tuo, kun varmaan Suomeen muutto tuossa kohta ja voisi kämpän ostaa niin käsirahaahan siihen tarvisi.

Erityisesti kiinnostaisi myös jonkun protokollan, esim Aaveen hyödyntäminen jossa laittaa deposittia ja ottaa lainaksi tuon 100k€ vaikkapa jonka kotiuttaa. Silloin voisi saada käteistä myymättä alkuperäistä positiota, esim ETH. Tämä toki hyvä vain silloin, kun oletat kryptojesi arvon säilyvän tai jopa nousevan pitkällä tähtäimellä. Kassaa on siis syytä varata tuohon jonkin verran. En sitten tiedä miten tuo menisi verotuksellisesti, ja onko edes tällä hetkellä kovin kannattavaa. Mitä olen nyt koittanut selvitellä, niin voi olla parempi odottaa vielä ja toivoa portfolion vain jatkavan kasvuaan samalla.

Vai pitääkö mun vain odottaa, että as oy:t löytyy jostain dexistä? :) Lohkoketjussa, tai ainekin jonkin sortin DLT ratkaisussahan nuo uudet as oy:t jo ovat kiitos DIAS:in, niin kuin tässäkin ketjussa se ollaan jo muutamaan otteeseen mainittu.

 

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 12.2.2021 03.08

Jetu, pörssissä voi säilyttää mutta siinä on omat riskinsä kuten Casteliero mainitsikin, niin "not ur keys not ur coins".

Suosittelen Androidille ainekin Coinbase Wallet lompakkoa, joka on non-custody eli sinulla on avaimet ja valta. Helppokäyttöinen ja voit hallita Bitcoinia ja Ethereumia sitä kautta. Todella helppo käyttää, ja synkkaa Coinbasen kanssa toki jos sitä käytät.

Helppokäyttöisyyden lisäksi, voi siirtokulujakin säätää kätevästi ja helppo käyttää web3.0 palveluja ja/tai yhdistää vain Metamaskiin jos sille polulle eksyt.

Myöhemmin voit harkita jotain hardware lompakkoa kuten Ledger Nano S vaikkapa.

Suurimmat riskit varmasti liittynee käyttäjän omiin virheisiin, ja huolettomaan avainten säilömiseen jne. :)

Harmi ettei ainekaan vielä ole mitään social recovery walletteja joista esim Vitalik jauhanut, kun monta virhettä saataisiin niin paikattua. Ainii, ei noin voi ajatella ku kohta joku maksimalisti pahoittaa mielensä.

Nyt tuntuu olevan hyvää pöhinää kryptoissa kyllä, ja ETH Denver pyörii parhaimillaan joten kandee tsekata esityksiä youtubesta jos kiinnostaa kuulla mitä porukka duunaa (=rakentaa/BUIDL).

Vielä kun Elon Musk ilmottaisi siirtävänsä tuoreet BTC:t ethereum verkkoon myymättä niitä, laittamalla rahan töihin olisi oikein mukava "yllätys". We'll see.

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 13.1.2021 12.57

Von Fyrckendahl, mikäli puhutaan rahansiirron kulujen pienenemisestä merkittävästi sähkönkulutuksen perspektiivistä, viitataan sillä varmaan Proof of Work konseptista Proof of Stakeen siirtymisestä. Eli kun Proof of Workissa todennetaan ketjua hyödyntämällä laskentatehoa joka on esimerkiksi siinä Bitcoinissa jo ihan kiitettävää luokkaa, niin Proof of Stakessa jokainen node laittaa sen hallitsemat rahat ikään kuin takuuksi siitä ettei se koita huijata.

Eli kun ei käytetä järkyttävää määrää laskentatehoa oikean datan vahvistamisen puolesta vaan rahaa, niin ei se kuluta myöskään energiaa läheskään niin paljoa.

Korjaa mikäli tarkoitit jotain muuta, mikä ei vielä avautunut.

Ethereumissa ei varsinaisesti voi estää etteikö sitä käytettäisi terroristien tai rikollisten sopimuksiin. Ei pystytä myöskään nykyisessä finanssijärjestelmässä tai vaikkapa jos maksaa käteisellä. Toki ennaltaehkäisevää toimintaa voidaan harrastaa. Mikäli Ethereum verkossa olisi maksettu jostain tuollaisesta, niin olisi ongelmana edelleen saada vaihettua se esimerkiksi euroiksi ja pestä ne rahat. Rahanpesukaan ei ole mahdotonta, mutta aina isommilla määrillä sitä vaikeampaa.

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 13.1.2021 10.37

Casteliero kirjoitti:

Tuossa muutama sivu takaperin kun hakattiin päätä seinään esim. Von Fyrckendalin ja parin muun kanssa tuosta, että onko stable coinit lohkoketjussa dollareita, niin USA:n suurin pankkireguloija, comptroller of the currency, oli sitä mieltä että no miksipä ei. Tuossa linkki uutiseen: https://www.occ.gov/news-issuances/news-releases/2021/nr-occ-2021-2.html

Ja tässä vielä toisisiksi suurimman stable coinin toimarin twiittipurkaus aiheesta, miksi se on niin iso ja merkittävä juttu, sekä mitä siitä seuraa: https://twitter.com/jerallaire/status/1346233132396257282

Breaking major news from US Treasury OCC, the largest US banking regulator with new guidance allowing US banks to use public blockchains and dollar stablecoins as a settlement infrastructure in the US financial system

The new interpretive letter establishes that banks can treat public chains as infrastructure similar to SWIFT, ACH and FedWire, and stablecoins like USDC as electronic stored value. The significance of this can’t be understated.

Decentralized, permissionless, open source and internet mediated software is literally becoming the foundation for not just the US financial system but for the global economy.

USA:n suurimmalta pankkireguloijalta Brian Brooks (Acting Comptroller of the Currency @USOCC) jakaa näkemyksiään DeFi:n regulaatioon vertaillen sitä itseajavien autojen regulaatioon. Teknologian kehittyessä nopeasti regulaatiohan tuppaa helposti laahaamaan perässä. Esimerkiksi autoiluun liittyvä regulaatio painottuu luonnollisesti itse kuljettajaan eli ihmiseen ja hänen mahdollisiin virheisiin esimerkiksi. Itseajavalla autolla kun taas kuljettaja/ihminen ei olekaan enään niin jokaisen ohjauksen jne. takana, niin eikö autoa pitäisi silloin reguloida ja ottaa huomioon esimerkiksi tämä eettinen perspektiivi?

Sama ongelmahan meillä on nyt kryptoissa, tai tarkemmin katsottuna DeFi:n parissa. Finanssimaailmassahan regulaatiota löytyy paljon ihmisten tekemien virheiden varalle, oli ne sitten täysin tahattomia tai jopa tahallisia tavoitellen rahallista hyötyä jne. Mitä sitten kun pankki on ikään kuin itsestään ajava auto, jonka toiminta perustuu koodiin ja sen mahdollisiin virheisiin kun päätöksenteko ja luottamus on ulkoistettu koodille (ja sen käyttämälle datalle esimerkiksi oraakkelien kautta)?

Lukekaa artikkeli tästä mikäli kiinnostaa: https://www.ft.com/content/c1caca5b-01f7-41be-85a4-3ecb883f2417

E: Mikäli linkkiä painaessa tulee "sub to read" - voi vaihtoehtoisesti koittaa avata tämän Twitterin linkin kautta joka pitäisi toimia: https://t.co/mHAT9yLWnA?amp=1 (Laitan lähteen Twitteristä mikäli kyseinen lyhennetty linkki kuumottelee: https://twitter.com/BryanKHubbard/status/1349000796847931394)

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 12.1.2021 09.26

Onko porukka vielä testannut ensimmäistä L2 DEXiä eli Loopring? Siirtokulut paljon halvempia ja painaa sen 2000 siirtoa sekunissa.

Synthetix, Curve, Aave ja Uniswap tuovat myös omat palvelunsa hyödyntäen Ethereumin layer kakkosta tämän vuoden aikana.

Näytä koko viesti
Kryptovaluutat sijoituskohteina - 11.1.2021 09.38

Pieni korjaus olikin jo paikallaan, mutta vahasti epäilen että pian mennään taas ylöspäin. 

Tuossa joku kyseli näkemyksiä coineista jotka voisi nousta enemmin kuin BTC, niin omat valinat ovat Sushi ja Keep3r. Mielummin suhtautuisin tähän omien bagien shillaajaksi ja huijariksi kuin sijoitusvinkiksi ☝️.

Laitelkaahan toki muutkin omia kuu-lappuja jos löytyy, niin voidaan myöhemmin sitten yhdessä ihmetellä että mikä meni pieleen.

Tässä vielä vaihtoehtoista perspektiiviä nykyiseen punaiseen markkinatilanteeseen: 

https://twitter.com/kaiynne/status/1348486588045668353?s=19

Näytä koko viesti