Olet täällä

Kilpparin tumputusbloki - 22.9.2020 10.31

Tämän päivän nousuun myyty kaikki paitsi Orion, Keskisuomalainen ja Outokumpu. Noiden myymisessä olisi noin kuukausi aikaa. Katsellaan. Kivaa heiluntaa nyt pörssissä. Kiusallista kasvua koronalukemissa, jos jatkuu, niin veikkaan, että kohta tulee jotain ravintolarajoituksia ym. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.9.2020 10.16

Ei voi myöskaan suoraan vertailla vanhojen ja uusien asuntojen vuokratuottoja. Jos orava tosiaan ilmoittaa tuommoisen luvun, niin ihmettelen.  Lukema siis oudon alhainen kun kyse maakunnissa olevista asunnoista, noissa pitäisi minusta päästä kyllä isompiin lukemiin kun erilaiset isot korjaukset ovat jonossa.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.9.2020 08.38

Vuokratuoton vertailu joihinkin Kojamon tai Oravan tuottoihin  ei ole oikein reilua kun noissa firmoissa sisällä on jo vipu. Omalle pääomalle saa vivutettuna tietenkin ihan eri suuruusluokan tuotot. Toki vipua voi ottaa noitakin pörssifirmoja vastaan, mutta vähemmän ja noissa riskinä pakkorealisoinnit melko pienissäkin kuopissa.

Itseäni eniten noissa häiritsee tietenkin korkeat hoitokulut. Oravassahan koko tuotto on mennyt himmelin pyörittämiseen. Kojamossa taas melko kyseenalaisin keinoin on saatu kerättyä asuntosalkku joka siis mielestäni alunalkaen aliarvostettu. Tuo siksi minusta ihan hyvä vaihtoehto omille sijoituksille. Omassa toiminnassa pienuudessa on etuja ja jotain haittojakin, mutta edut imo suuremmat.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.9.2020 01.50

hauturi kirjoitti:

Onko ihan normitapa laskea ilman mitään korjauksia/poistoja jne? Toki uudessa kämpässä ei heti tarvitse tehdä mitään, mutta kaipa sinne ajan myötä tulee vuokraisännän vastuulla olevia korjaustarpeitakin, vai omistaako taloyhtiö esim. kaikki kodinkoneet joita vuokralainen ei tuo mukanaan?

Tuo siis tapa laskea vuokratuotto. Se ei ole tietenkään sama kuin kokonaistuotto. Muista termeistä ei taida noin standardoitua yksinkertaista kaavaa olla vaan jokainen saa kehittää omat kaavansa. Maakunnissahan tuon vuokratuotonkin saa helposti kaksinumeroisiksi, sijoituksena ne silti voivat olla joskus huonoja kun huomioi jäljellä olevan käyttöiän ja jäännösarvon joka voi olla jopa negqtiivinen.

Poistoja ei voi as-muodossa vähentää verotuksessa, kiinteistömuodoissa voi ja se tekee kiinteistömuotoisista erityisen kiinnostavia.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 22.9.2020 09.46

Virhe oli onneksi omassa muistissa. Sen hetkisen esitteen tiedoilla olin laskenut:

hinta 146625
vuosivuokra 8640
vastikkeet 2172
voitto vuodessa 6468
vuokratuotto 4,4%

Tuossa siis ei varainsiirtoveroa ja vuokra 720€. Oli varmaan muutama muu kohde jota pyörittelin josta se 5% jäi päähän. Itse pidän siis koko tunnuslukua melko turhana. Tai paremminkin se on vähän sama kuin joku PE osakkeissa. Antaa jotain suuntaa, mutta yksin ilman muita tietoja ei toimi ollenkaan. Tai ehkä jos vertailussa pelkkiä uudiskohteita ja sijoitushorisontti ei mittaamattoman pitkä, niin sitten jopa oleellinen lukema. Mutta toisaalta taas jos neliöt oleellisesti eri, niin pienempi aina sijoituksena parempi. 

 

 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 21.9.2020 08.46

Truewinnerin laskelma näyttää oikealta. Minulla siis joko muistissa tai kaavassa joku virhe. Tunnustan. Pääsen huomenna sen excelin ääreen jossa laskelma ehkä tallessa. 

Vähän kyllä nolo miten noin yksinkertaisen asian voi laskea tai muistaa väärin. Ainoa selitys on, että käytin enemmän aikaa toisenlaiseen laskelmaan jossa yritin laskea oman pääoman tuottoa huomioiden sen, että rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratulosta. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 21.9.2020 07.19

Crusader kirjoitti:

No Siperia opettaa muuttujia.

Googlaatko vaikka tuon ja kommentoi sen jälkeen uudelleen jos jäi jotain epäselväksi. Tuo ei siis mitään ydinfysiikkaa.

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 21.9.2020 03.46

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

Kilppari kirjoitti:

Itse saan suhteellisen järkevillä oletuksilla vuokratuotoksi uudiskohteessa Espoossa noin 6% ilman vipuja ja muita kikkoja.

 

Brutto vai netto? Laitatko vähän tarkempaa tietoa laskelmasta.

En nyt ehdi, mutta kohde löytyy varmaan vielä netistä. Kilonportti 2. En tiedä onko yksiöitä vapaana. Oma kauppa huomenna. Vuokratuotto lasketaan tietenkin aina bruttona. Muuttujana siis ainoastaan vuokra. Omassa excelissä käytin jotain 6x0e jolla tuli 5%, mutta nyt kun seurannut noita tarkemmin, niin uudesta pitäisi saadakin 7x0e. 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 19.9.2020 04.01

Nagamorich kirjoitti:

Crusader meinaa, että 3%/5% ei riitä asuntojen tuotto-odotukseksi.

Ja kilppari meinaa, jotta vivutettu +10% tuotto on varmaa?

 

*hakee popcornia*

Minun sanomiset tulkitsit väärin, mutta ei se mitään, tottahan tuokin on. Vivulla tuon tosiaan saa helposti kaksinumeroiseksi.

Itse saan suhteellisen järkevillä oletuksilla vuokratuotoksi uudiskohteessa Espoossa noin 6% ilman vipuja ja muita kikkoja. En mahda sille mitään, että minusta tuo kuulostaa riskeihin nähden liiankin hyvältä. Se, että nuo vuokratuotot on Helsingissä pienempiä johtuu varmaan siitä, että sinne on nyt enemmän tunkua ja oletus arvonnoususta suurempi. Minusta tuo on ihan linjassa.

Noita riskejä voi jokainen miettiä itse. Tietenkin aina voi jotain sattua, joitakin vastaan voi ottaa vakuutuksia, osaan auttaa osaaminen. Osa jää. Ainahan noissa on sekin positiivinen riski, että arvo nousee enemmän kuin odotettu. Tämän yllätyksen kanssa olen itse ollut tuurilla eniten tekemisissä.

Näytä koko viesti
Kilpparin tumputusbloki - 19.9.2020 11.44

Kilppari kirjoitti:

- Berkshire
- Fortum
- Keskisuomalainen
- Orion
- Outokumpu
- SRV
- Tokmanni
- Nordnet indeksi kehittyvät markkinat

Salkun muuttaminen käteiseksi aloitettu myymällä nuo "kehittyvät markkinat". Ei ne kyllä hirveästi kehittyneet, mutta pari prossaa ilmeisesti voittoa. Jotenkin hämy tuo myynti kun jossain luki, että neljä päivää menee ja jos oikein ymmärsin, niin ihan tarkkaan ei voi vielä myydessä tietää mitä niistä tulee. 

Muuten salkussa ei ihmeempiä liikkeitä. Berkshire ainoa jossa muutosprosentti edes kaksinumeroinen. Muut hämmästyttävän tarkasti 3% sisään ostohinnoissa. Tylsää. Enemmän heiluu rolli kasinolla joka siis avattiin eilen. Pöydät 7max ja kaikki toimi ainakin eilen kuin junan vessa.

Asuntojen myynti taitaa käydä aika kuumana nyt. Tuohon viittaa muutamakin erikoinen tapaus viime ajoilta. Yhdestä kohteesta jota mainostetaan ihan facessa en saanut edes esitettä vaikka kuinka kyselin. Tuosta omasta kohteesta annoin välittäjälle vinkin, että kannattaisi korjata esitteessä oleva "juna-asema 850m" kun todellinen matka on käveltynä ja mitattuna 350m. Vastauksena tuli, että he ilmoittavat sen autolla ajettuna. Ihan hyvä periaate varmaan, mutta pitäisiköhän heidän sitten laittaa tuohon yli kilometri, kun sitä autoa ei voi tuohon jättää sen lähemmäs.

Päivän politiikasta erikoinen huomio; oppositio ja hallitus puhuu sujuvasti samaa kieltä uusista työpaikoista miten niitä pitäisi saada x kpl lisää. Tuohon on nyt saatu myös taloustieteilijöiltä selkeitä lukemiakin. Tietynlainen uusi työpaikka maksaa x €. Hienoa. Ihan kuin ne vanhat työpaikat olisi jotenkin sementoitu ja nyt vaan voisi helposti parantaa tilannetta lisärahalla. Eikös sieltä ollutkaan lamaa tulossa? Tietenkin kaikki on hallituksen vika. Miten kukaan voisi muistaa helmikuuta jolloin ainakin omalla alallani oli vielä työvoimapulaa eikä työttömyys todellakaan ongelma - ainakaan työttömille. Työtä käytännössä sai ketä se kiinnosti. Se, että huonopalkkaisissa töissä ei pärjää sen kummemmin kuin tukien varassa on se oikea ongelma.

Näytä koko viesti