Olet täällä

Kilppari

Kilppari

  • Liittynyt 14.7.2014
  • 183 viestiä
  • 4 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Lehto Group - 11.5.2018 13.35

Kilppari kirjoitti:

Jos kirjoitin noin, niin tarkennan ollleeni osin väärässä ja taikasauvoja voi sittenkin olla.

Taikasauvasta juttua: http://www.iltalehti.fi/kotimaa/201805102200934559_u0.shtml

Lisäksi tällä hetkellä rakennusalalla käynnissä mielenkiintoinen ilmiö jota ainakaan minä en osannut ennustaa:

Koska kaupat isoista hankkeista tehdään tyypillisesti useita vuosia ennen hankkeen valmistumista, niin nyt kustannustason voimakas nousu on yllättänyt monia rakennusliikkeitä. Voisin ennustaa ainakin yhden tuosta johtuvan konkurssin eräälle keskisuurelle rakennusliikkeelle parin kuukauden sisään. Esim. kolme vuotta sitten ei varmasti olla osattu arvioida, että nyt kilpailutettava aliurakka kustantaisi 20% enemmän kuin kolme vuotta sitten tarjouslaskennassa arveltiin.

 

Hyötyjiä rakentamisen hintatason noususta ovat lähinnä pienet aliurakoitsijat ja häviäjiä isot rakennusliikkeet jotka teettävät työt aliurakoitsijoilla. Tässä varmaan osasyy myös Lehdon heikompaan alkuvuoteen. En siis usko, että taikovat loppuvoden ennusteidensa mukaiseksi edes millään taikasauvalla.

Lehto Group - 30.4.2018 15.58

Kirjoittelin joskus jotain skeptisempää tekstiä Lehdosta ja oikaisen nyt kun sain vähän tarkempaa tietoa. En edes muista mitä kirjoitin, mutta todennäköisesti jotain sellaista, että kun Lehto kasvaa ja tulee laajemmille markkinoille, niin katteet pienenevät väkisin, koska sillä ei oikein voi olla eikä ole mitään taikasauvaa. Jos jotain tehokkaampia menetelmiä onkin, niin ei niitä voi pitää salassa vaan ne siirtyvät toisille toimijoille vaihtuvien henkilöiden mukana. Tällä hetkellä siis rakennusliikkeissä ovet käyvät molempiin suuntiin todella tiuhaan, eräs toimari valitteli juuri, että joka maanantai on joku mestari haluamassa tonnia lisää kuussta tai vaihtaa paikkaa.

Jos kirjoitin noin, niin tarkennan ollleeni osin väärässä ja taikasauvoja voi sittenkin olla. Kilpailuetu tällä hetkellä perustuu poikkeuksellisen paljon käytettyyn KVR-urakkamuotoon ja erään lähteen mukaan poikkeuksellisen hyvin sovittuihin toimittajaketjuihin. Nämä ohittaa osin markkinatalouden lainalaisuudet yhteisen uskonnon vuoksi. Lisäapuna jumalan lisäksi sukulaissuhteet ja mahdollisesti jopa ristiinomistus (tästä viimeisestä ei lähteelläni tietoa, mutta tuli itselleni skeptikkona ensimmäisenä mieleen, kun en usko tuohon jumalan voimaan). Nyt siis ikkunoita ja elementtejä saadaan hankittua markkinahintaa halvemmalla.

Sitten puhdasta spekulointia:

Jos tuollaista ristiinomistusta tms. sellaista on, niin pörssiyrityksen arvoa saadaan toiminnalla aika hyvin nostettua. Toimittajien katteisiin tuo tietenkin vaikuttaa toiseen suuntaan, mutta kyse pienemmistä lafkoista. Ja koska nämä toimittavat tietenkin muillekin, niin periaatteessa voisi olla kannattavaa toimittaa vaikka tappiola, jotta pumpattaisiin ison Lehdon kurssia ylös.

Ja vielä jälkimainintana, että viimeinen kappale on täysin arvailua, enkä ole edes katsonut missä hinnoissa Lehto pyörii. Enkä ole ostamassa enkä myymässä.

Aloittelevan analyytikon ajatuksia - 13.12.2017 12.43

Hyvä blogi, mutta yhdestä kohti eri mieltä; Ennustat Lehdon katteiden paranevan, kun kasvua tulee lisää. Mielestäni asia on juuri päinvastoin. Lehdolla on ollut tähän saakka poikkeuksellisen kovat katteet, mutta kun se on kasvanut ja hankkeet ovat jatkossa väkisinkin yhä enemmän täällä etelässä ja kilpaillulla alueella, niin ne tulevat väistämättä pienenemään. Mitään uutta tehokkaampaa ruutia he eivät ole keksineet vaikka mainoslauseet ja puheet kovia onkin.

Osakkeen arvostustasoja en ole arvioinut, tuo kommentti vaan tuohon yhteen kate-kohtaan.

Outokumpu - 14.7.2017 23.58

Tuleeko tuosta negastakin laskien jotain kutosen tietämillä oleva pe? Itse en pysty olemaan lataamatta kasseja täyteen :)

Osakkeita lapselle - pitkänaikavälin sijoitus - 10.4.2017 16.58

Laitetaan vaikka tähän ketjuun juuri tajuamani verovinkki:

Kannattaa veivata niitä lasten salkkuja sen verran, että myyntivoittoa kertyy vuodessa alle 1000€, silloin saa myyntivoitot verottomana.

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 3.3.2017 10.25

"Tämä tarkoittaa, että ilman vipua asunnot ovat osakkeita vähäriskempiä, josta olen tietenkin samaa mieltä. Kun koko omaisuus on 70% vivun kanssa kiinni asunnossa, -15% liike tarkoittaa -50% omaisuuden menetystä."

Kyllä, jos joutuu tilanteeseen, että on pakko realisoida.

Jos oletetaan, että pörssit samaan aikaan tippuu esimerkiksi tuplasti (voi olla enemmän tai voi olla vähemmän), niin samaan aikaan se 70% vivutettu pörssisalkku on tippunut nollaan. Ja nuohan on pakko realisoida. En nyt millään keksi mistä se asuntojen isompi riski tulee. Vai tarkoitatko maksimivivutettua asuntoa verrattuna vivuttamattomiin pörssiosakkeisiin. Sitten hyväksyn, että kyse näkemyserossa on enää lillukanvarsista.

Minäkin lopetan aiheesta ja koetan lähteä Casino Cosmopoliin jos nuo koneet nyt tänään suostuu lähtemään...

 

 

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 3.3.2017 2.27

Jeans kirjoitti:
Miksei voitaisi katsoa samalta alueelta vastaavien asuntojen viime aikaisten myyntihintojen keskiarvoja?

Toki voi katsoa ja arvioida mitä vaan, mutta mikä oikeus pankilla olisi yksipuolisesti määrätä millään tavalla, että "asuntosi arvo on nyt x".

Ja todellisuudessakin arvojen arviointi joillain alueiden keskihinnoilla menee helposti metsään kymmeniä prosentteja. ...tai jos ottaa ääritapauksia ja vertaa jotain rintamamiestaloa uuteen kivitaloon, niin erot ovat satoja prosentteja.

 

Jeans kirjoitti:
Jos useimmiten maltillisesti vivutetut ja hajautetut REITit ovat selvästi osakemarkkinaa riskisempiä niin onhan 70% vivutettu yksittäinen asunto Suomesta nyt hemmetin riskinen.
 
Yksittäinen asunto on yleensä se oma jossa asutaan, jolloin tuo on kyllä kaikkea muuta kuin "hemmetin riskinen". Lyhyellä tähtäimellä arvonmuutoksellakaan ei ole väliä, kun siinä on tarkoitus asua. Nykymallisessa yhteiskunnassa omistusasumista tuetaan vielä niin paljon, että siinäkin tilanteessa, että asuntojen hinnat laskisi on niiden laskettava tosi kovaa vauhtia jotta pääsee edes miinukselle. Laskin joskun jonkun Helsinkiläisen perusyksiön esimerkkinä ja oman omistaminen oli kannattavampaa vielä silloin kuin hinta laski jotain 2-3% vuodessa, tarkkoja desimaaleja en muista eikä sillä ole väliäkään, kun riippuu lähtöarvoista.
 
Tietenkin jos laskee saavansa jonkun "yleisesti hyväksytyn automaattisen osaketuoton" joka on vaikka luokkaa yli 5%, niin sittenhän laskelmat muuttuvat ja rahojen laitto jonnekin pörssiin on kannattavampaa.
 
Vuokra-asuntobusines taas riippuu täysin vuokrien kehityksestä. Ei asuntosijoittajan niitä kämppiä kuulu veivata ellei satu olemaan Orava.
 
Ja sellaista vielä, että tilanteissa joissa asuntojen arvot on tippunut esimerkiksi 10%, on pörssit tulleet yleensä alas vielä paljon enemmän.
 
Jeans kirjoitti:
Ja miksi se, että omarahoitusosuus pidetään korkealla, pitää asuntojen hintoja ylhäällä?
 
No se vähentää/pienentää käynnistettäviä hankkeita eli ylläpitää tuotannon vähyyttä. Kuten jo sanoin, niin itsellänikin on tällä hetkellä vaan paritalo tekeillä. Jos rahoitus olisi löysempää, niin kai minä jonkun isomman kerrostalon ainakin olisin samalla vaivalla tehnyt.
 

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 3.3.2017 0.09

Jeans kirjoitti:

 

Joo ei yksittäisten asuntojen hinnat romahda vaan meinasin just tilannetta, kun koko asuntomarkkina romahtaa. Eli pankki olisi varmasti tietoinen asiasta, eikä kai hintatasoa hirveästi tarvitsisi tutkia, selviäisihän se melko hyvin alueen viimeisimpien myytyjen asuntojen keskihinnasta. Olin siis silloin olettanut, että pankin ei tarvitse väitellä ihmisten kanssa oikeista vakuusarvoista, vaan päättää ne itse, mutta näin ei tainnut olla vanhemman keskustelun perusteella.

 

Kilppari wrote:

 

Kuvitellaan nyt vielä, että romahdus olisi vielä suurempi, eli vaikka keskimäärin 60%, vaikea nähdä millainen taloustilanne silloin olisi, todennäköisesti sellainen kaaos, että pankeilla olisi paljon muuta isompaa murhetta kuin mahdollisesti liian alhaiset vakuusarvot.

 

 

Olisiko tällaisessa tilanteessa isompia murheita kuin vakuusarvot, joiden tarkoitus on minimoida luottotappiot? Minkälaisia?

Joku talousasioista paremmin tietävä voi varman arvata tuota paremmin. Tapahtuman todennäköisyys kuitenkin aika pieni.

Mutta jos nyt vaikka se 60% hnnoista keskimäärin lähtisi, niin eihän pankkien intresseissä olisi laittaa kämppien omistajia pakkomyyneihin, sillä silloinhan tappiot pankeille vasta realisoituisivatkin. Jos ennustaa pitää, niin tuollaisena aikana pankit ovat entistä tiukempia maksuhäiriöiden yhteydessä ja silloin saatetaan vakuusarvojakin katsella, mutta jos lainat hoituu, niin en usko, että noista jää touhu kiinni.

Ja tuossa siis pitää huomioida, että ei ole mitenkään mahdollista, että pankki tietäisi jotenkin kämppien tarkat arvot, kun niitä ei tiedä kukaan ennen kuin kauppa on syntynyt. Jossain pörssiosakkeissa vakuusarvojen seuranta on siis paljon helpompaa ja siksi Nordnetkin aina huonoina päivinä ilmoittaa, että jotain pitäisi myydä.

Ja omana mielipiteenä vielä, että tuo 30% omarahoitusosuus on oikeasti ihan liian suuri ja ylivarovaisuudessaan hidastaa taloutta ja vähentää toimeliaisuutta. Tavallaan se myös pitää noita asuntojen hintoja ylhäällä kun vaikeuttaa esimerkiksi kaltaisiani vaatimattomia pientoimijia.

Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 2.3.2017 23.04

Jeans kirjoitti:

 

Tuli muuten aiempi keskustelu täällä mieleen siitä, että asuntosijoittaa vaikka 70% vivulla ja 30% omalla pääomalla, ja asuntojen hinnat romahtavat 30% pyyhkäisten equityn tyhjäksi. Oletin, että pankki pakkorealisoi asunnon, jotta se varmistaa pääsyn vielä omilleen, mutta joku osaavampi osasi kertoa, ettei näin ole, vaan jos on tasainen vuokratuotto, sijoittaja saa mahdollisuuden vielä jatkaa omistamista ja lyhentää lainaa, eikä pankki sinänsä jää tappiolle vaikka asunnon arvo jatkaisi tippumistaan, koska vaikka se myytäisiin, jäisi sijoittaja erotuksen velkaa. Tämä todettiin niin kuin se olisi pelkästään positiivinen asia, mutta se mitä jäi silloin kirjoittamatta on, että tämä myös tarkoittaa että on mahdollisuus siihen, että jos käy oikein huonosti, niin pankki ei pistä peliä poikki ajoissa, vaan sijoittaja saattaa jäädä velkavankeuteen loppuelämäkseen. Osakkeissa jos vivuttaa, niin peli sentään vihelletään poikki kun vakuudet eivät enää riitä.

Minusta pankeilla ei ole edes mekanismia millä ne noita vakuuksien arvoja seuraisi. Vakuus tarkastetaan lainaa ottaessa ja silloinkin riittää normitapauksessa tieto 100m2 Käpylästä. Ja vakuus on toteuman mukaan. Lisälainoja ottaessa noita vakuusarvoja voi korottaa ja joskus on pankkitäti kysäissyt jotain joltain saman ketjun kiinteistövälittäjältä. Tuolloinkin on ainakin omat ehdotukseni menneet läpi. En tosin mitään ihmeellisyyksiä ole yrittänytkään.

Jos nyt otetaan tilanne, että juuri sen sinun asunnon arvo tippuisi 30%, niin mistä se pankki sen tietäisi? Jos taas koko markkina tippuisi noin 30% niin silloin pankki sen varmaan arvaisi, mutta olisi aika iso työ heiltä alkaa tutkia ja väitellä ihmisten kanssa heidän asuntojen oikeista arvoista. Lisäksi tuon romahduksen pitäisi tapahtua erittäin nopeasti, sillä lainoja joutuu yleensä lyhentämään ja tuon romahduksen pitäisi olla siis reilusti yli 30%.

Kuvitellaan nyt vielä, että romahdus olisi vielä suurempi, eli vaikka keskimäärin 60%, vaikea nähdä millainen taloustilanne silloin olisi, todennäköisesti sellainen kaaos, että pankeilla olisi paljon muuta isompaa murhetta kuin mahdollisesti liian alhaiset vakuusarvot.

Noilla perusteilla jo väitän, että vakuuksien riittämättömyydestä ei tule koskaan olemaan ongelmaa. Ongelma tulee vain tapauksissa joissa vuokrat tippuisivat niin paljon, ettei niillä voisi lainoja hoitaa. Silloin pankkikin kyselee vakuuksia ja kiinnostuu muutenkin ihan eri tavalla.

Amatööristä "ammattilaiseksi"; kokemuksia, kommelluksia ja oppimista asuntosijoittamisesta - 24.2.2017 20.08

Asuntosijoittamisesta olevissa kirjoituksissa toistuu usein samat aiheet ja näistä tuo vakuusarvot on tietenkin yksi yleisimmistä. Ja ihan hyvä, tuokin on tärkeä ymmärtää. Väitän kuitenkin, että nuo eivät ole se tekijä joka useimmilla ensimmäisenä tuo ongelmia lainan saantiin. Sitä ei ole myöskään omarahoitus.

Ainakin itsellä rajoittavaksi tekijäksi on aina tullut kokonaislainamäärä. Siihen pankeilla on joitain "salaisia kaavoja" tai ainakaan minulle niitä ei ole kerrottu. Ja nuo kaavat näyttävät myös poikkeavan pankkikohtaisesti todella paljon, sillä itsellekin todettiin viimeksi vanhasta pankistani kylmäkiskoisesti, että "sinulla on lainaa jo aivan liikaa" ja sen jälkeen yhdestä uudesta pankista taas suositeltiin ottamaan samalla useita kymmeniätuhansia suurempi laina, jotta varmasti riittää.

Eli jos voi toivoa oikeasti hyödyllistä kirjoitusta asuntosijoittamisesta, niin tuossa olisi varmasti kiinnosta aihe.