Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

430
224882
Sivu:

Sivut

4.1.2021, 13:29
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

1
+1
0
-1
1
0
6.1.2021, 18:20
+83
Liittynyt:
28.9.2015, 18:58
Viestejä:
138

Tanskassa lainoja 20 vuoden kiinteällä 0% korolla

Milloin Suomeen? Voin ottaa. 🙋🏼‍♂️

 

https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-01-05/danes-get-20-year-0-m...

 

 

0
+1
0
-1
0
0
7.1.2021, 07:13
+144
Liittynyt:
14.10.2014, 12:59
Viestejä:
219

1
+1
0
-1
1
0
7.1.2021, 09:40
+466
Liittynyt:
31.3.2019, 16:16
Viestejä:
306

Finanssikriisiä edeltävästä jenkkien asuntokuplasta olen kuullut ja lukenut aika hurjaa juttua, miten lainaa tyrkytettiin ihmisille ja panit eivät paljoa energiaa tuhlanneet siihen, että olisivat katsoneet, mitä mahdollisuuksia ihmisillä oli selvitä lainoistaan. Onko kukaan seurannut, mikä tilanne on nyt? Lisäksi onko asuntolainoja paketoitu strukturoiduiksi tuotteiksi ja myyty eteenpäin? Puhdasta spekulaatiota, mutta mikäli em. kämmejä ei ole tehty ja jossain vaiheessa inflaatiolla pyyhkäistään vähän lainoja, niin tämä ei välttämättä päättyisi romahdukseen finanssikriisin tapaan?

Aika monta jossia.

0
+1
0
-1
0
0
4/29
15.1.2021, 10:14
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

0
+1
0
-1
0
0
15.1.2021, 18:08
-23
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
63

Tärkeä homma mikä tuossa unohtui, kirjatkaa jokaisen työnarvo! Kuka suunnittelee ja kuka toteuttaa ja kuka löytää kohteita ja hoitaa rahoituksia ja kaikkea, kirjatkaa jokaisen tunnin työnarvo edes jotenkin ylös ja pitäkää kirjaa ja ottakaa allekirjoituset. Sama homma että kuka laittaa rahaa firmaan ja paljonko niin silläkin pitää olla joku arvo, itse olen kaksi kertaa kompastunut ja toisella kerralla kunnolla kun näistä ei ollut mustaa valkoisella. 

2
+1
0
-1
2
0
16.1.2021, 11:03
+684
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
798

Crusader kirjoitti:

 Sama homma että kuka laittaa rahaa firmaan ja paljonko niin silläkin pitää olla joku arvo, itse olen kaksi kertaa kompastunut ja toisella kerralla kunnolla kun näistä ei ollut mustaa valkoisella. 

Ennen minkäänlaisen yhteisoston suoritamista on osapuolten ensimmäiseksi syytä laatia osakassopimus. Yrittämistä se asuntosijoittaminenkin on ja yrityksissä vaikeaa ei ole sen perustaminen ja aloittaminen vaan sen lopettaminen.

Osakassopimus muodostaa yhdessä lainsäädännön ja yhtiöjärjestyksen kanssa kokonaisuuden, joka määrittää yhtiön. Yhtiöjärjestykseen verrattuna osakassopimuksella voidaan kuitenkin sopia tehokkaammin ja joustavammin osakkeenomistajien välisistä asioista. Toisin kuin yhtiöjärjestys, osakassopimuksen ei tarvitse olla julkinen.

Pienissä yhtiöissä voi olla tarkoituksenmukaista sopia yhtiön konkreettisen toiminnan järjestelyn ja hallinnon lisäksi osakkaiden maksuvelvollisuuksista ja työpanoksesta.

Vinkkejä lähteestä: Osakassopimus - Minilex

Osakassopimuksen laatimisessa voi mennä muutamakin viikko ja se kannattaa antaa ammattilaisen tehtäväksi. Yhtiön perustaminen käy muutamassa tunnissa. Sopimuksen kulut saa yhtiön kuluiksi tilaamalla se perustettavan yhtiön lukuun. Sijoitukset osakassopimuksiin ovat toistaiseksi olleet kaikkein kannattavimmat rahan käytöt.

Kaveriporukalla yhteistä tuottavaa omaisuutta ostaminen ja hoitaminen on mainio ajatus, kuten Miika Vuorensola on taas jälleen hienossa jutussaan kirjoittanut. Se onnistuu hyvin, kun ennalta valmistelee ratkaisuja eteen tuleviin tilanteisiin niin, että kaikki osapuolet ne ymmärtävät.

0
+1
0
-1
0
0
19.1.2021, 10:43
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

1
+1
0
-1
1
0
8/29
19.1.2021, 11:58
Käyttäjän KPV kuva
+88
Liittynyt:
16.3.2020, 09:33
Viestejä:
42

Sijoitustieto kirjoitti:

 

Asunto vai rahasto? Kas, siinä pulma. Mitä eroa on suoralla asuntosijoittamisella ja asuntorahastoilla? Kannattaako ostaa sijoitusasunto vai säästää asuntorahastoon?@MiikaVuorensola https://t.co/GyX8LoSv9c

— Sijoitustieto (@Sijoitustieto) January 19, 2021

 

Vähän ehkä biased kirjoitus, etenkin tämä kohta:

"Asuntosijoittamisen absoluuttinen tuotto on todennäköisesti korkeampi kuin rahastosijoittajan. Kun rahaston tuotot heiluvat 5-10 % välimaastossa, saa asuntosijoittaja omalle pääomalleen melko helposti 15 % tuoton."

Tässä ankkuroidaan OPO tuotto melko selvästi ostohetkeen ja pysyvästi korkeaan lainoitusasteeseen. Lisäksi tässä verrataan equitylla ostettua (leveroitua) asuntorahastoa vs korkealle leveroitu asuntosijoitus. Todellinen vertailukohtahan olisi esim. leveroitu REIT sijoitus. Eli sijoittaja nostaa omalla taseellaan kokonaisleveraation vertailukelpoiselle tasolle suoran asuntosijoituksen kanssa. Asuntosijoituksen lainoitusastehan laskee joka lyhennyksellä, ja uudelleenrahoituksesta on myös kuluja. Myöskin veroteknisesti REIT on (käytännössä) samalla viivalla.

Lopullista projektin tai sijoitussalkun IRR laskiessa myöskin hyvä huomata, että rahaston yieldistä on jo laskettu pois capexit ym. yllättävät menot. Lisäksi suorissa asuntosijoituksissa on huomattavasti korkeammat transaktiokustannukset, jotka on jo sisällytetty rahaston kassavirtaan. Esim. varainsiirtovero (2%) ja välityspalkkio myynnissä. 

Riskiprofiilissa taas täytyy huomioida, että suorilla asuntosijoituksilla olet osakkaan vastuussa yhtiötä kohtaan ja varsinkin pienemmillä varallisuusmassoilla omistus on hyvin keskittynyttä vrt. hajautettu rahasto. Seurauksena korkeampi riskitaso.

Itselläni on sekä REIT- että suoria asuntosijoituksia. Pointtina tässä on se, että vertailu ei ole ihan noin yksioikoista ja kirjoitus oli etenkin tuottojen osalta merkittävästi asuntosijoittamisen suuntaan vedetty, vaikka todellisuus voisi olla toista. Etenkin kun REIT osakkeen voi esim. nordnetissa rahoittaa bullet lainalla vrt. jatkuva lyhennys suorassa asuntosijoituksessa mitä yleensä käytetään.

 

7
+1
1
-1
7
1
19.1.2021, 16:05
+32
Liittynyt:
31.1.2019, 22:30
Viestejä:
14

Vuorensolan artikkelissa sivutaan hyvin vähän suoraan asuntosijoittamiseen käytettävää aikaa. Jos vaikka omistaa kymmenen sijoitusasuntoa niin kuinka monta tuntia kuukaudessa keskimäärin pitää käyttää asuntoihin liittyvien asioiden hoitoon? 1 tunti, 10 tuntia vai 100 tuntia? Tuolle ajalle pitää lisäksi määritellä joku hinta, riippuen siitä kuinka paljon arvostaa (vapaa-)aikaansa voi tuntihinta olla välillä 0 euroa - 500 euroa. Tämä taas pitäisi vähentää tuotoista.

Lisäksi (pörssilistatuissa) rahastoissa on parempi likviditeetti. Ne voi myydä muutamassa minuutissa pörssin aukioloaikoina. Asunnon myynnissä kuluu helposti kuukausia ennen kuin rahat on tilillä.

Näistä edellemainituista syistä en harrasta asuntosijoittamista. Koen erittäin epämiellyttäväksi ajatuksen siitä että minun pitäisi alkaa selvittää vuokralaisen ongelmia aamuyöstä.

5
+1
0
-1
5
0
19.1.2021, 16:53
+200
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
329

Itse olen yllättäen suorien asuntosijoitusten kannalla.

Joku voisi joutessaan vrrtailla vaikka Oravan keskimääräisen asunnon ja jonkin vertailuasunnon tunnuslukuja. Itseni on siis vaikea hahmottaa minne ne vuokrat oikein häviää kun niistä ei uusille sijoittajille riitä.

Vai olisiko jollain antaa esimerkkiä asuntorahastosta jossa niitä vuokria jaetaan myös uusille sijoittajille?

0
+1
0
-1
0
0
19.1.2021, 17:01
Käyttäjän KPV kuva
+88
Liittynyt:
16.3.2020, 09:33
Viestejä:
42

Kilppari kirjoitti:

Vai olisiko jollain antaa esimerkkiä asuntorahastosta jossa niitä vuokria jaetaan myös uusille sijoittajille?

Kaksijakoinen vastaus:

1) Suomessa etenkin REIT markkina on surkea (olematon) ja Oravan tahraama. Tätä varmaan haitkin.

2) Jenkeissä markkina on erittäin toimiva ja itseasiassa REITit on tuottaneet double digit tuottoa 1999-2019 (lähde: JP Morgan). Konkreettisena esimerkkinä sitten esim AvalonBay Communities.

1
+1
0
-1
1
0
12/29
20.1.2021, 11:28
+371
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
855

Suoraa vs. epäsuoraa asuntosijoittamista ei kannata verrata Orava REIT:n tapauksen avulla. Sillä oli poikkeava strategia ja epäonnistunut asioiden hoito, minkä jälkeen se joutui pitkään saneeraukseen. Viime aikoina meno on parantunut ja kurssikin noussut. Ovaro-ketjussa voidaan puida lisää.

Suomessa ei enää ole REIT:ejä, mutta on ainakin Kojamo ja Sato vertailukohteiksi.

Piensijoittajalle on huomattavasti helpompi ostaa jotain osaketta tai rahastoa kuin asuntoja. Epäsuora asuntosijoittaminen on ollut nousussa ja se on tuottanutkin hyvin. Osakemuotoisessa sijoittamisessa pääsee joskus hyötymään (rajuistakin) kurssimuutoksista ja ostamaan osaketta alle asuntojen arvon. Positiivisena puolena on myös se, että velkavipu ei ole henkilökohtainen eikä asuntohintojen romahdus, korkojen nousu tai remonttipommi voi viedä sijoittajaa velkaongelmiin. Hallinnointikuluihin kannattaa kiinnittää huomiota ja siihen, ostaako sijoituksen yli- vai alikurssiin.

1
+1
0
-1
1
0
26.1.2021, 10:35
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

"Asuntosijoittaja saa kilpailuetua omista taidoistaan. Kun osaat tehdä vuokralaisvalinnan fiksusti, vähennät tyhjien kuukausien ja asunnon vahingoittumisen riskit. Kun osaat ostaa ja neuvotella, maksat asunnosta vähemmän. Kun seuraat alueiden kehitystä ja markkinahintoja, teet parempia asuntokauppoja.

Toisin kuin osakesijoittamisessa, asuntosijoittamisessa sisäpiiritiedon käyttö ei ole kiellettyä. Sitä kannattaa siis rakentaa niin paljon kuin mahdollista. Tämä onnistuu opiskelemalla, verkostoitumalla ja tutkimalla markkinoita.

Jos tiedät mihin seuraava Prisma nousee, mihin raitiotien kiskot vedetään tai mikä paperitehdas suljetaan, osaat ostaa ja myydä oikeilta alueilta. Tällä on selvä vaikutus kokonaistuottoon, vaikka se näkyykin kenties vasta kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden päästä."

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kannattaako-asuntosijoit...

0
+1
0
-1
0
0
1.2.2021, 18:43
0
Liittynyt:
1.2.2021, 18:33
Viestejä:
2

Hei

osallistuin Tapanilassa puoliHITAS-arvontaan ja ykköseks tullut ei ostanut, joten mulla olis nyt mahdollisuus ostaa. https://www.att.hel.fi/fi/omistusasunnot/asunto-oy-helsingin-lohenpoika tästä 50 neliöinen kaksio. En oo vielä suunnitellu, että ostanko myydäkseni heti pois vai laitanko vuokralle. Kattelin nopeesti, että vanhemmat, vähän isommat ja vähän huonommalta paikalta olevat olis suunnilleen samaan neliöhintaan myynnissä: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/15972143 https://a...

Olisko teillä vinkkiä miten arvios tämän markkinahintaa? Kannattaako ostaa? Paljolla pitäs saada laina tällaiseen sijoitusasuntoon? Alustavat tarjoukset on marginaaleilla 0.8 ja 0.5

0
+1
0
-1
0
0
1.2.2021, 19:14
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

art-b kirjoitti:

Paljolla pitäs saada laina tällaiseen sijoitusasuntoon?

Se riippuu niin monesta asiasta, että mahdoton sanoa. Rahoituksen tarve, maksukyky, varallisuus jne jne

0
+1
0
-1
0
0
16/29
1.2.2021, 20:07
0
Liittynyt:
1.2.2021, 18:33
Viestejä:
2

Poistin, kun tarkoitus oli muokata alkuperäistä kysymystä, mutta en pystykään muokkaamaan sitä. Eli unohdetaan tuo kysymys marginaaleista.

0
+1
0
-1
0
0
2.2.2021, 12:39
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

0
+1
0
-1
0
0
2.2.2021, 15:18
-23
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
63

AINA oma tontti. Ei tule yllätyksiä ja jos teet "elämäsi" isoimman sijoituksen taloon niin eikö ole loogista että omistat myös sen läntin talon alta mikä on pieni osa talonhinnasta. Ei tule virkamiehet määräilee ja kaiken maailman pöytälaatikkofirmat(osatontti1 tai osatontti2 tai suomentontit 1) korottelee älyttömäksi vuokria.

0
+1
0
-1
0
0
3.2.2021, 09:27
+2
Liittynyt:
1.2.2021, 11:14
Viestejä:
5

Hieman suhteellista mikä on "pieni osa talonhinnasta", itsellä kyseinen läntti talon alla maksaisi 30% siitä mitä talo. Olen myös laskenut olisiko ostaminen millään kaavalla järkevää, ei ainakaan tässä tapauksessa. Naapuritaloissa, jotka olleet myytävänä ja olleet verrattavissa toisiinsa, hinta -/+ 5-10% oli tontti oma tai vuokra.

Sijoitusasunnoissa olen kyllä oman tontin kannalla. Ainakaan vanhemmissa taloissa ei ole hinnoissa kummoista eroa oli oma tai vuokratontti. Vastikkeissa taas ero on merkittävä.

0
+1
0
-1
0
0
20/29
3.2.2021, 09:39
+161
Liittynyt:
9.10.2015, 17:44
Viestejä:
255

Vuorensolan tekstistä sai paikoitellen hieman ristiriitaisen kuvan tontin vaikutuksesta.

Esim.

"Sen sijaan kun asuntoa myy kuluttaja tai kokematon välittäjä, ei omaa tonttia osata hinnoitella oikein. Käytännössä siis vuokratonttiset asunnot maksavat lähes saman kuin omatonttiset.

"Vuokratontin etuna taas on edullisempi hankintahinta koska tontista ei tarvitse maksaa mitään"

 

Eli yhdessä kohtaa väitetään että vuokratonttisia myytäisiin "käytännössä" samoilla hinnoilla kuin omatonttisia, jolloin tietty kannattaisi aina ostaa omatonttinen. Seuraavassa kohtaa taas vuokratontin eduksi mainitaan edullisempi hankintahinta.

Oma kokemus on että oma tontti näkyy myyntihinnoissa selvästi, mutta ei realisoidu niihin ihan kokonaan. Tämän vuoksi valintaa tehdessä yksi merkittävä huomioitava tekijä on aika. Jos uskoo pitävänsä asuntoa vain vähän aikaa, tonttia tuskin kannattaa esim uudiskohteessa lunastaa, koska tontin hintaa ei todennäköisesti saa myydessä kokonaan takaisin ja lisäksi joutuu maksamaan varainsiirtoveron. Jos taas aikoo asua itse asunnossa pitkään, tontin lunastaminen alkaa näyttää houkuttelevammalta. 

Mut olis kiinnostavaa saada jotain oikeaa dataa siitä, missä määrin oma tontti realisoituu markkinahintoihin. En tiedä onko tästä tutkimusta. 

1
+1
0
-1
1
0
3.2.2021, 14:28
+178
Liittynyt:
16.12.2014, 18:48
Viestejä:
191

Vuokratontti on kyllä mielestäni aina suuri riski. Määräajan jälkeen vuokra voi pompsahtaa miltei mielivaltaisesti (kaupunki tai yksityinen). Kaupungin rahan tarve on ehtymätön, joten sopimuksen uusimisen hinta lienee aina jonkinlainen arvaus. Kiinteistöveron lisäksi toinen suuri poliittinen riski. Olen myös kuullut tarinoita, että yksityiset eivät edes olisi vuokranneet määräajan jälkeen. Mitäs sitten? Tulta nurkkaan tai puskutraktori, tahi myynti pilkkahintaan tontin omistajalle. Tätä riskiä on diskontattava ostohintaan, jos meinaa vuokratontteihin sotkeutua, joten ainakin minun mielestä tällä on SUURI merkitys.

0
+1
0
-1
0
0
5.2.2021, 09:44
+1
Liittynyt:
30.9.2014, 23:03
Viestejä:
11

Pohdinnassa mahdollisesti asuntosijoittaminen aloittaminen osakeyhtiön nimiin. Oletteko millaisia lainatarjouksia saanut yrityslainoista? Firmalla ei tulisi olemaan muuta liiketoimintaa eikä aikaisempaa varallisuutta. Nopealla googletuksella yrityslainojen pituus olisi normaalisti 3-7v ja marginaalit aika hurjia. 

Asuntosijoitus toimintaa kyllä tehty jo omiin nimiin useampi vuosi, mutta onko yksityisen puolen näytöistä mitään hyötyä yrityslainohin? 

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 12:42
+973
Liittynyt:
9.6.2014, 17:41
Viestejä:
1250

0
+1
0
-1
0
0
24/29
10.2.2021, 13:43
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Kysymys, jota olen pohtinut hyvä aikaa:

Ostin aikanaan yksiön uudiskohteesta itselleni omaan käyttöön kasvukeskuksesta läheltä keskustaa. Maksoin silloin yhtiölainan kokonaan pois, kun omassa lainassani oli paremmat ehdot.

Muutin asunnosta myöhemmin pois ja laitoin vuokralle. 

Onko kohde sijoitusasuntona kiinnostava, vai kannattaisiko myydä pois ja vaihtaa paremman kassavirran kohteeseen? En pysty lyhentämään rahoitusvastikkeita veroista, kun maksoin tosiaan kämpän kokonaan pois. Tosin, nyt mahdollisesti tulevan lakimuutoksen vuoksi rahoitusvastikkeita ei voikaan enää lyhentää, eli tässä en häviäkään mahdollisesti niin paljoa. Lähinnä sitä mietin, onko uudiskohteet enää ylipäätään niin kiinnostavia kohteita sijoittamiseen, jos/kun tuo verohyöty poistuu.

Kassavirta on tällä hetkellä muutaman kympin negatiivinen, varmaan muualta saisi aika helposti kassavirtapositiivisenkin kohteen.

Onko mielipiteitä? Sitäkin hieman pelkään, että meneekö kämppä kaupaksi, kun velaton hinta on sama kuin myyntihinta.

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 13:59
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

tuottohai kirjoitti:

Kysymys, jota olen pohtinut hyvä aikaa:

Ostin aikanaan yksiön uudiskohteesta itselleni omaan käyttöön kasvukeskuksesta läheltä keskustaa. Maksoin silloin yhtiölainan kokonaan pois, kun omassa lainassani oli paremmat ehdot.

Muutin asunnosta myöhemmin pois ja laitoin vuokralle. 

Onko kohde sijoitusasuntona kiinnostava, vai kannattaisiko myydä pois ja vaihtaa paremman kassavirran kohteeseen? En pysty lyhentämään rahoitusvastikkeita veroista, kun maksoin tosiaan kämpän kokonaan pois. Tosin, nyt mahdollisesti tulevan lakimuutoksen vuoksi rahoitusvastikkeita ei voikaan enää lyhentää, eli tässä en häviäkään mahdollisesti niin paljoa. Lähinnä sitä mietin, onko uudiskohteet enää ylipäätään niin kiinnostavia kohteita sijoittamiseen, jos/kun tuo verohyöty poistuu.

Kassavirta on tällä hetkellä muutaman kympin negatiivinen, varmaan muualta saisi aika helposti kassavirtapositiivisenkin kohteen.

Onko mielipiteitä? Sitäkin hieman pelkään, että meneekö kämppä kaupaksi, kun velaton hinta on sama kuin myyntihinta.

Uudiskohteissa monia houkuttaa juuri alhainen hankintahinta, ja sitähän sinun asunnossasi ei nyt ole. Eiköhän se kaupaksi mene silti, voi tosin olla että osa potentiaalisista ostajista ei ole kiinnostunut. Näillä tiedoilla vielä melko vaikea sanoa mitä kannattaisi tehdä. Näyttääkö siltä että olet saamassa myyntivoittoa jos nyt myyt? Entä oletko jossain vaiheessa asunut vähintään 2v yhtäjakoisesti? 

Varmaan tekisin laskutoimituksia millä vaihtoehdoilla saa parhaan tuoton rahalle. Erityisesti jos saat verovapaata myyntivoittoa niin voi olla että voisit saada kaksikin sijoitusasuntoa ei-uudiskohteista? Tietty silloin pitää olla tarkempi remonttien suhteen ja ottaa tarkasti selvää miten yhtiötä on hoidettu. 

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 14:28
+684
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
798

tuottohai kirjoitti:

Muutin asunnosta myöhemmin pois ja laitoin vuokralle. 

Onko kohde sijoitusasuntona kiinnostava, vai kannattaisiko myydä pois ja vaihtaa paremman kassavirran kohteeseen? En pysty lyhentämään rahoitusvastikkeita veroista, kun maksoin tosiaan kämpän kokonaan pois. Tosin, nyt mahdollisesti tulevan lakimuutoksen vuoksi rahoitusvastikkeita ei voikaan enää lyhentää, eli tässä en häviäkään mahdollisesti niin paljoa. Lähinnä sitä mietin, onko uudiskohteet enää ylipäätään niin kiinnostavia kohteita sijoittamiseen, jos/kun tuo verohyöty poistuu.

Kassavirta on tällä hetkellä muutaman kympin negatiivinen, varmaan muualta saisi aika helposti kassavirtapositiivisenkin kohteen.

Ei rahoitusvastikkeita pääsääntöisesti ole tähänkään mennessä voinut vähentää vuokratulosta, jollei niitä ole tuloutettu asuntoyhtiön tuloslaskelmaan.

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus vuokratulosta riippuu siitä, mikä osa vastikkeesta on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja mikä osa rahastoitu. Verottaja rinnastaa rahastoitavat pääomavastikkeet asunnon hankintamenoon, eikä niitä voi vähentää vuokratuloista.

Jos asunto-osakeyhtiö sen sijaan tulouttaa vastikkeen tuloslaskelmallaan ja verotuksessa, osakas voi vähentää sen vuokratuloistaan vuosikuluna.

Tätä on täällä käsitelty aiemminkin, mutta muistutuksena. Kassavirta voi olla negatiivinen, mutta vuokratulo lyhentää koko ajan pankin lainaa ja oma pääomasi vahvistuu. Voit myös käyttää siitä silloin vapautuvaa panttausreserviä muun sijoituksen rahoitukseen. Myymisestä ja toisen ostamisesta tulee vain kuluja ja menetät monen kuukauden vuokran.

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 17:26
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Artsipappa kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

Kysymys, jota olen pohtinut hyvä aikaa:

Ostin aikanaan yksiön uudiskohteesta itselleni omaan käyttöön kasvukeskuksesta läheltä keskustaa. Maksoin silloin yhtiölainan kokonaan pois, kun omassa lainassani oli paremmat ehdot.

Muutin asunnosta myöhemmin pois ja laitoin vuokralle. 

Onko kohde sijoitusasuntona kiinnostava, vai kannattaisiko myydä pois ja vaihtaa paremman kassavirran kohteeseen? En pysty lyhentämään rahoitusvastikkeita veroista, kun maksoin tosiaan kämpän kokonaan pois. Tosin, nyt mahdollisesti tulevan lakimuutoksen vuoksi rahoitusvastikkeita ei voikaan enää lyhentää, eli tässä en häviäkään mahdollisesti niin paljoa. Lähinnä sitä mietin, onko uudiskohteet enää ylipäätään niin kiinnostavia kohteita sijoittamiseen, jos/kun tuo verohyöty poistuu.

Kassavirta on tällä hetkellä muutaman kympin negatiivinen, varmaan muualta saisi aika helposti kassavirtapositiivisenkin kohteen.

Onko mielipiteitä? Sitäkin hieman pelkään, että meneekö kämppä kaupaksi, kun velaton hinta on sama kuin myyntihinta.

 

Uudiskohteissa monia houkuttaa juuri alhainen hankintahinta, ja sitähän sinun asunnossasi ei nyt ole. Eiköhän se kaupaksi mene silti, voi tosin olla että osa potentiaalisista ostajista ei ole kiinnostunut. Näillä tiedoilla vielä melko vaikea sanoa mitä kannattaisi tehdä. Näyttääkö siltä että olet saamassa myyntivoittoa jos nyt myyt? Entä oletko jossain vaiheessa asunut vähintään 2v yhtäjakoisesti? 

Varmaan tekisin laskutoimituksia millä vaihtoehdoilla saa parhaan tuoton rahalle. Erityisesti jos saat verovapaata myyntivoittoa niin voi olla että voisit saada kaksikin sijoitusasuntoa ei-uudiskohteista? Tietty silloin pitää olla tarkempi remonttien suhteen ja ottaa tarkasti selvää miten yhtiötä on hoidettu. 

En ole asunut, eli veroa menee. Hinta oli ostettaessa 131k ja nyt arvio 150k eli ihan hyvin on noussut. Mutta tuosta tosiaan verot pois. Silti ihan OK voitto ja varmasti kaksi halvempaa kohdetta onnistuisikin. Olisikohan se kassavirta- ja nettovarallisuudenkasvumielessä fiksumpaa? Tällä hetkellä kohteessani vuokra on 600 € ja vastike 195 €. Vuokratontin tonttivastikkeen saa vähentää vuokratuloista, se hieman keventää verotusta, mutta nyt kun tarkistin niin kassavirta näyttää jäävän 120 € negatiiviseksi.

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 17:32
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Bingo53 kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

Muutin asunnosta myöhemmin pois ja laitoin vuokralle. 

Onko kohde sijoitusasuntona kiinnostava, vai kannattaisiko myydä pois ja vaihtaa paremman kassavirran kohteeseen? En pysty lyhentämään rahoitusvastikkeita veroista, kun maksoin tosiaan kämpän kokonaan pois. Tosin, nyt mahdollisesti tulevan lakimuutoksen vuoksi rahoitusvastikkeita ei voikaan enää lyhentää, eli tässä en häviäkään mahdollisesti niin paljoa. Lähinnä sitä mietin, onko uudiskohteet enää ylipäätään niin kiinnostavia kohteita sijoittamiseen, jos/kun tuo verohyöty poistuu.

Kassavirta on tällä hetkellä muutaman kympin negatiivinen, varmaan muualta saisi aika helposti kassavirtapositiivisenkin kohteen.

 

Ei rahoitusvastikkeita pääsääntöisesti ole tähänkään mennessä voinut vähentää vuokratulosta, jollei niitä ole tuloutettu asuntoyhtiön tuloslaskelmaan.

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus vuokratulosta riippuu siitä, mikä osa vastikkeesta on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja mikä osa rahastoitu. Verottaja rinnastaa rahastoitavat pääomavastikkeet asunnon hankintamenoon, eikä niitä voi vähentää vuokratuloista.

Jos asunto-osakeyhtiö sen sijaan tulouttaa vastikkeen tuloslaskelmallaan ja verotuksessa, osakas voi vähentää sen vuokratuloistaan vuosikuluna.

Tätä on täällä käsitelty aiemminkin, mutta muistutuksena. Kassavirta voi olla negatiivinen, mutta vuokratulo lyhentää koko ajan pankin lainaa ja oma pääomasi vahvistuu. Voit myös käyttää siitä silloin vapautuvaa panttausreserviä muun sijoituksen rahoitukseen. Myymisestä ja toisen ostamisesta tulee vain kuluja ja menetät monen kuukauden vuokran.

Kiitos kommentistasi. Joo, juuri näin. Mutta käsittääkseni suurimmassa osassa tuloutetaan, niin kuin tässä omassa kohteessani myös.

Ja totta, nettovarallisuus kertyy aina hyvin vivutetussa sijoitusasunnossa. Mutta toki -120 € kassavirta on huonompi kuin positiivinen kassavirta, myös oman pääoman kertymisen mielessä :) Sillä tässä vain pohdiskelen, jos tämä olisi fiksu vaihtaa esimerkiksi tuohon 2 kpl halvempiin kohteisiin. Toki menee myynnistä verot ja kulut, sekä varainsiirtoverot uusista, mutta pitkäksi aikaa olisi tarkoitus sijoittaa.

Mitä muuten tarkoitit tuon panttausreservin hyödyntämisellä? Olen lyhentänyt lainaa 20k ja arvo noussut 20k. Miten näitä siis käytännössä voisi käyttää? Olen vielä vähän maallikko tässä asuntosijoittamisessa, sillä kyselen :)

 

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 17:44
-23
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
63

Siis 150te pyydät siintä ja jättää 405e kk miinus verot ja muuttujat, ostaako joku hullu rehellisesti sanottuna "tämmöisiä" sijoituskohteita? Kännissä all in Teliaan tai Nordeaankin tuottaa paljon enemmän vähemmällä vaivalla.

0
+1
1
-1
0
1

Sivut