Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 6.1.2023 10.36

Oon aika samaa mieltä Petterin kanssa. Ei tää lasku ole asuntomarkkinoilla kun vasta alkamassa ja sen realisoitumiseen tulee menemään vuosi tai pitempään. Sen verran pessimisti olen ja toivottavasti tämä meneekin toisinpäin. 

https://www.stat.fi/til/ashi/2009/04/ashi_2009_04_2010-01-29_kat_003_fi.html

Harmi, ettei tätä kaaviota olla suoraan jatkettu. En ainakaan löytänyt uudempaa versiota. "Vuodesta 1983 vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet 220 prosenttia. Samalla aikavälillä yleinen ansiotaso on kohonnut lähes saman verran ja yleinen hintataso on kaksinkertaistunut. Asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen aikaan vuosien 1987–89 välillä hinnat nousivat peräti 72 %, palkat nousivat samalla aikavälillä 25 %.1990-luvun alun laman aikana asuntojen hinnat laskivat neljän vuoden aikana noin 40 prosenttia. Palkat kehittyivät samaan aikaan 19 prosenttia. Ostovoimakyky ostaa asunto palkkatuloilla oli suurimmillaan vuonna 1995." (Tämä siis vuoteen 2009)realipalkat. 

Nyt ei ole aivan sama tilanne, mutta asuntojen hinnat ovat jo pitkään nousseet paljon kovempaan kun nettopalkat.

https://www.linkedin.com/pulse/asuntojen-hintojen-nousu-suhteessa-ansiotasoon-faktaa-jouko-vuolle

Hyvä linkedin kirjoitus kun en suoria tilastoja löytänyt. 

"Kuvasta näkyy (erikseen laskemalla), että esim. helsinkiläisten nettotulot ovat kasvaneet tällä ajanjaksolla (2005 - 2016) 33,2% kumulatiivisesti (Espoo 33,8%) jne."

"Tässä taulukossa on sitten vanhojen kerrostaloasuntojen hintaindeksit samoilta vuosilta 2005, 2010 ja 2016. Tähän kuvaan sai poimittua pääkaupunkiseudun omana otsikkonaan suoraan ja sitten muu Suomi, minkä tiedoista on poistettu pääkaupunkiseudun tiedot. Kuvasta käy yksiselitteisesti ilmi, että yksiöiden hinnat ovat samana aikana pääkaupunkiseudulla nousseet peräti 80% ja kaksiot 56%!!"

Tässä ei edes vielä näy mukana koronan ja asuntosijoittamisen mukanaan tuomat ns. "hullut vuodet". 

Kyllä siellä mielestäni on varaa lasketelle enemmänkin kun se 10%. Ainekset on jo koossa, nyt vaan tarvitaan joku viimeinen laukaiseva tekijä. Onko se sitten jonkun suuren rakennusfirman kaatuminen, suuren asuntorahaston kaatuminen, pankkikriisi tai vastaava niin en osaa sanoa. 

ps. Vuoteen 2022 mahtui vaan 1 tyhjä kuukausi vuokraustoiminnassa. Toivottavasti tänä vuonna pääsen samaan vaikka ois kuinka pessimisti laugh

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 8.12.2022 11.05

Casteliero kirjoitti:

Jossain vaiheessa voi kyllä alkaa rytinä kuulumaan asuntomarkkinoilla. Minulla on esim 2018 valmistunut kaksio autohallipaikalla, huippusijainnilla top10 yliopistokaupungissa. Taloyhtiölainan korot nousee nyt ensi vuoden alussa 0,9%->3,6%. Jos/kun laskin oikein, niin n.200€ positiivinen kassavirta muuttuu n. 200€ negatiiviseksi kassavirraksi. Onneksi ei ole tonttivuokrien nousupaineita.

Minulla ei henkilökohtaisesti ole tuonkaan kanssa ongelmaa, koska en ole koskenut vuokratiliin, vaan sinne on kertynyt nuo positiiviset kassavirrat ja näin ollen siellä on hyvä puskuri. Mutta paljon on niitä, joilla ei ole sitä puskuria, vaan se raha on käytetty siihen fire-elämiseen ja niitä asuntoja on kertynyt kaksinumeroisia määriä. Ja nimenomaan noita uudiskohteita taloyhtiölainalla. Eiköhän tässä ainakin pieni asuntojen hintapudotus saada aikaiseksi seuraavan vuoden-puolentoista aikana, kun vaikutukset alkaa siirtymään markkinoille.

Kaiken järjen mukaan ensi vuonna tuo rytinä alkaa realisoitumaan. 

"Verottajan tilastojen mukaan suomalaisten veronalaiset mediaanitulot olivat vuonna 2021 noin 26 300 euroa. Tuloissa on mukana sekä ansio- että pääomatulot. Verovuonna 2020 tulot olivat 25 500 euroa." Lähde: https://www.hs.fi/talous/art-2000009238230.html

Otetaan mielestäni ihan realistinen oletus, että pariskunta käyttää asunnon lainanlyhennykseen 1000€ / kk. Tuolla summalla sait 0,7% korolla otettua (euribor 0%, marginaali 0,7%) lainaa 278 000€ jos laina-aika on 25v. Kuukausierä 998€. 

Tänä päivänä euribor on 2,87% (euribor 12kk 6.12.) tuohon kun lisätään sama marginaali 0,7  saadaan kokonaiskoroksi 3,57 voidaan samoilla spekseillä (25 v laina) ottaa enää lainaa 199 000€. Kuukausierä 993€.

Tähän kun vielä huomioidaan muu inflaatio: sähkö, bensa, ruuan hinta, taloyhtiöidenlainojen nousu, vesi, taloyhtiöiden hoitokulutkin nousevat meillä ainakin 7%. 

Riittääkö monella enää tuota 1000€ / kk lainan lyhentämiseen vai pitäisikö se jo mitoittaa pienempään summaan, esim 700-800€ / kk.  

Näytä koko viesti
Sijoitusasunnot.com listautuminen - 15.11.2022 03.59

Henri Neuvonen kirjoitti:

Mitä tuohon antiin tulee, niin allekirjoitan kyllä parin ylemmän kommentoijan kritiikin. Ei näytä todellakaan hyvältä jos tällaisessa firmassa tontit eriytetään yhtiön pääomistajien rahanprinttaamis koneeksi.

Nyt puhutaan yhden ainoan tontin myymisestä perustellusti (katso Inderesin keskustelupalsta), markkinahintaan ja kauppa kestää avoimen tarkastelun. Myynti on tehty yhtiön hyväksi.

Kauppa Käy ja Rajape ovat yhtiön 100% tytäryhtiöitä.

Nopee ja asiallista vastaamista kritiikkiin. Arvostan. 

Poistaisin viestini osan noista teidän tytäryhtiöistä, mutta se ei ole mahdollista nähtävästi enää tietyn ajan jälkeen. Käsi pystyyn virheen merkiksi täällä päässä. 

Näytä koko viesti
Sijoitusasunnot.com listautuminen - 14.11.2022 11.49

A kirjoitti:

 

Kauppa Käy LKV ja Rajape Oy ovat käsittääkseni tytäryhtiöitä, täysin Sijoitusasunnot.comin omistuksessa. Onko näin?

Jos näin on niin olen ymmärtänyt väärin ja suurimmat pahoittelut siintä. Joku yhtiötä paremmin tunteva voi vielä selkeyttää. Poistan tuon tekstin jos ihan paskaa puhun. 

Näytä koko viesti
Sijoitusasunnot.com listautuminen - 14.11.2022 04.16

Onhan sijoitusasunnot.com tehnyt loistavaa työtä asuntosijoittamiselle Suomessa pitämällä huippu blogeja ja jakamalla tietoa aiheesta todella avoimesti. Kiitoksia siitä heille smiley

 

Mitä tuohon antiin tulee, niin allekirjoitan kyllä parin ylemmän kommentoijan kritiikin. Ei näytä todellakaan hyvältä jos tällaisessa firmassa tontit eriytetään yhtiön pääomistajien rahanprinttaamis koneeksi. Mitä myös noita kohteita seurannut mitä ovat mainostaneet niin ei ne kyllä todellakaan ole 10/10 kohteita sijainneiltaan tai taloyhtiöiden osilta noin muutenkaan. Ei varmasti arvostus tasot aina ole ihan taseen mukaiset - mutta ei nyt ihan Oravankaan tyyliset täydet vedätykset. 

Firman omistajillakin näyttää olevan erillisessä omistuksessa kaikki sijoitusasunnot.comiin liittyvät oheistoiminnot: Kauppa käy LKV joka ymmärtääkseni myy ja vuokraa heidän kohteitaan, Rajape Oy joka suunnittelee ja ostaa rakennusurakoinnin. Lähinnä mietin, että miksi nämä firmat on pitänyt eriyttää Sijoitusasunnot.comista kun nämähän juuri pitäisi olla kyseisen firman pääosaamis alaa. Ja jos ne kerran eriytetään firmasta niin kai näistä palveluista käydään jokavuotisesti sitten kilpailutus, että sijoitusasunnot.com saa parhaat palvelut halvimpaan hintaan markkinoilta - eikä tässä toimita pääomistajien pussiin taas.

Itse en tähän markkinaan laittaisi rahojani sijoitusasunnot.comiin, mutta hyvin he ovat kyllä tähän mennessä porskuttaneet. Laskevaan/kiristyvään markkinaan tuo porskuttaminen vaan ei ole niin helppoa. 

 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 29.10.2022 12.45

A kirjoitti:

Jos luit keskustelua ylemmäs, niin keskustelu oli asuntolainoitukselle mahdollisista vakuuksista, jossa omaa pääomaa ei ole pelissä lainkaan. Mille muulle sijoitukselle saat vakuudeksi sijoituksen itsensä? Voitko ostaa osakkeita velalla, jonka vakuutena ovat kyseiset osakkeet? Ja vielä niin, että vakuusarvon mahdollisesti alentuessa mitään ei tapahdu. Asuntoja ostaessa tyypillisesti vakuusarvon katto on jossain 70 % paikkeilla, mutta usein helpohkosti nostettavissa vähintään sataan uudelleenrahoitettaessa. Tämän jälkeen omaa pääomaa ei ole sijoituksessa lainkaan.

Mutta tuo koko lainakeskustelu on sivujuonne. Alkuperäiseen pihviin ei ole oikein vieläkään kukaan sanonut mitään, paitsi että "asuntosijoittamiseen kuuluu velka". Onko niin, että asuntosijoittamisessa on mieltä vain, kun operoidaan vähintään osittain velkarahalla?

Millä tavalla tämä eroaa osake sijoittamisesta? Aikaisemmin puhuit esimerkissä Nokian osakkeesta. 

Jos ostan yhden Nokian osakkeen ja Nokialla on omavaraisuusaste% 39 niin tässähän on suoraan leivottu sisään 60% velkarahaa. Ostamani osake myös toimii vakuutena (en nyt jaksa tarkistaa Nokian vakuusarvoa, mutta oletan 60%). Käytän ostamaani osaketta vakuutena ja saan taas rahaa käyttööni niin päästäänhän tässäkin yli tuon 100% velkaprosentin. 

Näytä koko viesti
One more Push 28.6.2021 - 26.10.2027 - 20.9.2022 07.50

Artsipappa kirjoitti:

Asuntosijoittajan etu on sentään verottaja. Korot saa vähennyksiin, omistusasuja ei saa. Tai no, v.2022 saa 5% vähentää, jes! Ensi vuonna poistuu kokonaan. Ei olisi lainkaan huono ajatus tuoda asuntolainan korkovähennys takaisin. Auttaisi reilusti jokaista asuntolainavelallista.

Itse olen ainakin ite osittain hajauttanut asuntosijoitus riskini taloyhtiölle. Taloyhtiölainaa sai uudempiin asuntoihin yleensä 70% - 30% mallisesti jolloin 70% lainasta saa hajautettua muille asukkaille. Näihin lainoihin kun tulee koron nostot niin sehän nostaa maksettavan vastikkeen määrää. Vastikkeet saa kaikki vähentää vuokratulosta ja sitten vasta mietitään niitä veroja niin jääpähän maksettavat verot ainakin pienemmäksi cool 

Näytä koko viesti
Päivän politiikka - 19.6.2022 12.06

Kovia syytöksiä. Jutusta jää kyllä sellainen maku, ettei noin moni ihminen voi puhua paskaa ja vielä viranomaisen kautta. 

https://fi.wikipedia.org/wiki/Grooming

Kyllähän tuo niin groomingille haisee, jos alle 16 vuotiaisiin ollaan yhteydessä ja asiaan palataan sitten kun tuo laillinen ikä ylittyy..

 

Näytä koko viesti
Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 27.4.2022 11.52

Tinggeli kirjoitti:

HS 27.4.2022:

"Asuntosijoittajien määrä kasvanut räjähdysmäisesti viime vuosina – jopa 65 000 sijoittajaa teki viime vuonna vuokratappioita. Verottajan mukaan vuokratuloja ilmoittaa tänä keväänä yli 80 000 sijoittajaa enemmän kuin kuusi vuotta sitten.

Viime vuonna vuokratuloja tai -tappioita ilmoitti kaikkiaan yli 415 000 henkilöä, ja tänä keväänä tuhannet uudet sijoittajat täydentävät veroilmoitukseensa vuokratuloja ensimmäisiä kertoja. "

"Saatujen vuokratulojen määrä euroina kasvoi vuosina 2014–2020 yhteensä 26 prosentilla. Viime vuonna vuokratuloja kertyi sijoittajille yhteensä 1,9 miljardia euroa.

Valtaosa vuokratuloista, 1,5 miljardia euroa kertyi osakehuoneiden vuokraamisesta eli esimerkiksi sijoitusasunnoista tai asunnon väliaikaisesta vuokraamisesta, kuten Airbnb-toiminnasta.

Vuokratappioita kertyi viime vuonna 152 miljoonaa euroa 65 000 sijoittajalle."

https://www.hs.fi/talous/art-2000008775664.html

 

Itse kuuluun tähän kategoriaan joka tekee "tappiota" asuntosijoittamisella. Eihän tässä oikeasti mitään tappiota tehdä, mutta joka vuosi on tavoite ostaa kohde joka remontoidaan ja saadaa verovähennykset sisään. Mieluummin sitä itselleen sen 30% ottaa kun verottajalle antaa ilmaista rahaa. Remontinjälkeen arvioittaa kämpän uudestaan kiinteistönvälittäjällä ja taas on uutta vapaata vakuutta uusia kohteita kohden. Vuokralaisetkin pysyvät tyytyväisinä kun on siistiksi rempattu kämppä ja saa nostettua vuokratasoja niin en näe tuossa tappion tekemisessä mitään ongelmaa. Excelissä kyllä voittoa tehdään kokoajan asuntojen arvon nousulla, mutta verottajalle/tilille tuo raha ei näy kun vasta myyntivaiheessa.

Näytä koko viesti
Kiinalaiset osakkeet ja sijoittaminen Kiinaan - 10.11.2021 09.03

https://www.reuters.com/business/investors-await-evergrandes-overdue-148-mln-payment-amid-contagion-fears-2021-11-09/

 

Evergranden lainaongelmat jatkuvat

Näytä koko viesti