Inderes foorumilta käyttäjän sukkasaippua viestissä tesseract in vastine:

Tesseract is not in a contractual relationship with Coinmotion’s clients using Coinmotion’s korkotili product, and does not know who these end-users are. Hence, because we cannot confirm if someone is a client of Coinmotion and using the korkotili product through them or not, we can unfortunately not comment on any matters specific to each individual end-user.
To answer some of the questions you might have, we have prepared a short summary on the claims made by Coinmotion in their statement of 16 December 2022 regarding the service. By our count, there are severe inaccuracies and outright lies in the statement released by Coinmotion, and we wish to answer these to bring as much clarity towards the end-users of Coinmotion’s korkotili product as possible.

Q: I have invested into the korkotili product via Coinmotion who is now stating that the korkotili product is not theirs but Tesseract’s. Can you please elaborate?
A: A product called “Tesseractin korkotilituote” doesn’t exist, only Coinmotion’s korkotili product.
As per its Virtual Asset Service Provider registration with the FIN-FSA, Tesseract only forms B2B relationship with institutional clients -such as Coinmotion- to whom it offers various digital asset investment products. This fact has been discussed and agreed upon between Coinmotion and Tesseract already in 2019, prior to the launch of Coinmotion’s korkotili.
Coinmotion’s korkotili product and the risk-return profile of it has been structured in collaboration between Tesseract and Coinmotion, for Coinmotion to offer to their own users. Tesseract has disclosed all risks related to the product to Coinmotion, who is in accordance with the contractual responsibility and regulatory requirements accountable for disclosing these facts to their end-users when marketing the korkotili product to them.

Q: How and when have the losses occurred?
A: The losses have occurred in June and November due to certain institutional borrowers defaulting on their loan payments. We are bounded by strict confidentiality agreements towards all of our institutional borrowers and are hence not able to disclose any names of the borrowers or the terms of the loans in public at this stage.

Q: Apparently some of the credit losses have occurred already during the summer. Why were the korkotili users informed of the losses only now, mid-December?
A: We cannot comment on this since Coinmotion owns the customer relationship with the korkotili product users, and has hence been the only party communicating towards the consumers on all matters related to the korkotili product at all times.
Overall, the situation with regard to the non-performing loans from June and November remains unclear as to how much of the loans will be paid back and when. We will provide all necessary information to Coinmotion for them to communicate onwards to their korkotili clients when such information is available.

Q: Coinmotion is stating that Tesseract has marketed the product on its own website as being overcollateralized. Is this accurate?
A: This is simply not true. Marketing and all other communications related to the korkotili product towards the consumers has been done solely by Coinmotion at all times. There has not been any marketing material presented by Tesseract on their website regarding the korkotili product.
The korkotili product created as per request of Coinmotion is considered a high-risk lending product, in which the risks were realised as a result of the market wide turmoil in crypto. The collateralization level of the loans extended to the defaulted counterparties has varied between being overcollateralized to non-collateralised. As with all of Tesseract’s products, we have been transparent about the characteristics, risks and collateral levels of the korkotili product towards Coinmotion, who have marketed the product to their end users.
Tesseract has not faced any credit incidents in our other digital asset products, being lower risk lending products tailored to some of our other partners as well as asset management and staking products.

Q: Coinmotion states, that end-borrowers have not been accepted by Coinmotion
A: Coinmotion is both lying, and referring to an extremely outdated list of borrowers, dated in February 2019, which has been updated several times since. Coinmotion have been fully aware of the changes to the list of end-borrowers, which had been multiple times been changed and confirmed in negotiations held between Tesseract and Coinmotion.

Q: Will the consumers be somehow compensated for the losses?
A: First, none of the credit losses have been realized at this point and it is very unclear how much of the loans will be paid back and when.
Tesseract is working together with Coinmotion to seek for the best possible outcome to ensure that as much of the assets are recovered as possible and returned to the end-users.

Q: Have the FIN-FSA approached you regarding the matter?
Yes, according to our understanding FIN-FSA have been in contact with all crypto market participants in Finland as a result of the recent market events, including us. We maintain an open and transparent dialogue with the FIN-FSA on this matter.

BR,
Tesseract Investment

Aikalailla kovaa tekstiä, tuossa on siis vastailtu Coinmotionin sähköpostissanlähettämään tiedotteeseen.

Henri Neuvonen kirjoitti:

 

Nagamorich kirjoitti:

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

 

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

 

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-her...

 

 

 

Vastasin Inderesin keskustelupalstalla laajasti tähän Karon viestiin, jossa oli aika paljon ihan virheellistäkin tietoa. Viestinumero taitaa olla 102.

Asiallinen vastaus kyllä! Muutenkin ihan loistavaa, että kommentoit foorumeilla kysymyksiin. 🙏🏼

Menikö minulta kommentista ohi vai jäikö/jätitkö vastaamatta tuohon, että miksi pörssistä haetaan rahoitusta? Kommentoimasta perusteella pitosalkun myynti voisi olla ajankohtainen lähivuosina ns. Portfolio koon saavuttamisen johdosta. Pörssilistautumisesta tulee ymmärtääkseni iso läjä kuluja ja tuottovaatimus asuntoihin liittyvään liiketoiminnan on ymmärtääkseni "kireä" muuttuneen korkotilanteen johdosta.  Jos pankkisuhteet on kunnossa ja korkotason nousulla on vain lievä negatiivinen vaikutus, niin miksi otetaan suhteellisen suuret varmat kulut listautumisesta, jonka valuaatioon liittyy epävarmuutta?

Itse pidän tyylistänne toimia ja olet kyllä onnistunut rakentamaan hyvän kuvan toimintasi/toimintanne suoraselkäisyydestä. Onnea ja menestystä tulevalle yhtiökumppanille. 🤗

A kirjoitti:

 

Artsipappa kirjoitti:

 

A kirjoitti:

 

TL kirjoitti:

Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.

[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]

 

Olen samaa mieltä, että asunnonostajat tyypillisesti tuskin laskevat tällä tavalla. Millä asunto arvotetaan, mistä tiedät maksatko järkevän hinnan?

Mikä laskelmissa on väärin tai mitä en ota huomioon? Ovatko asuntosijoittajat tyytyväisiä aiempaa alempaan riskilliseen tuottoon? Käsittääkseni tuottovaatimukset olivat jo 0-korkoaikana kiristetty aika tiukoiksi.

Tuottovaatimukset ja tuotto-odotukset ovat lopulta aika yksinkertaisia laskuja. Sijoittajaahan ei periaatteessa kiinnosta lopulta kuin riskikorjattu tuotto. Näkemystä vaaditaan vuokratason tulevaisuuteen, kuluihin ym., mutta siltikin tuotto-odotus on laskettavissa hyvinkin suuntaa antavaksi -- ja voinee verrata korkosijoituksiin.

Millä logiikalla riskittömän tuoton (tällä hetkellä ainakin 2 % talletussuojattuna) prosentit eivät vaikuta asuntosijoittamisen tuottovaatimuksiin? Vaikuttaahan ne osakepuolellakin, kun yhtiöiltä vaaditaan kovempaa tulosta tai sijoitukset siirtyvät korkoihin. Yhtiöissä tosin tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muutenkin korkeat -- ja muutenkin dynamiikkaa arvonmuodostuksessa paljon enemmän -- niin riskittömän tuoton marginaalin muutos 0 -> 2 % ei ole niin radikaali. Yhtiöltä vaadittaisiin vaikkapa 10 % tuoton sijaan sitten 12 %, jne.

 

riskitön, eli talletussuoja 100k€ asti :/ ei se vaikuta isosti mihinkään. Mitäs sen ylimenevillä tehdään? Ja 2% saa jos pitää rahoja siellä 3 vuotta! Siis sori, mutta aivan paska diili. Siinä hävitään isosti pelkästään inflaatiolle. 

Jos lasketaan oman pääoman tuotto-% niin olen kyllä tässä markkinassa hyvin tyytyväinen ostoksiin 😎 sä lasket miten lasket ja voit odottaa niitä -50% myyntiin tulevia. Voi myös olla että saat odotella. 

Oletat myös ettei korotuksia nähdä vuokriin. Se on rohkea oletus.

 

Talletussuoja 100ke per pankki. Diilejä löytyy ympäri EU:ta varmasti, Suomestakin useita. 2% per 3v lienee huonoimmasta päästä, parempiakin soppareita löytynee. Siinä tosiaan hävitään inflaatiolle (nyt 10%), mutta niinhän sitä hävitään 3,34 % asuntosijoitustuotoillakin. Näen kummatkin diilit varsin huonona.

Itse jätän näistä laskelmista pois oman pääoman tuotto-%:n, koska se on sitten aivan eri peli: millä rahalla, kustannuksella ja sopimuksella rahoitat sijoitusasuntosi. Hyvällä lainasopimuksella ja vakuusjärjestelyllä voi varmasti vivuttaa oman pääoman tuoton korkealle.

Itse miellän asuntosijoittamisen ihan vaan sellaisena, jossa rahalla ostetaan ja vuokratuottoa saadaan. Peli muuttuu merkittävästi, kun mukaan otetaan vipua eli velkaa. Varsinkin, jos/kun vipua on takaamassa vivulla ostettu asunto. Vaan mitä tapahtuu, jos vakuudet eivät riitäkään? Riippunee pankkien kanssa tehdyistä sopimuksista miten usein vakuuksien arvoja tarkastetaan! Toki jos olet saanut pankilta halpaa rahaa vaikka kiinteällä korolla ja korvamerkatulla käyttötarkoituksella (asuntosijoittaminen) ja asunnon lainan vakuudeksi, niin asuntosijoittamalla saa erittäin hyvät oman pääoman tuotot melko pienellä riskillä. Tässä sijoituskeissin tekee hyväksi pankista saatu halpa ja mahdollisesti lähes riskitön velkaraha eikä asuntosijoittaminen itsessään. Tämä muuten myös vääristää asuntomarkkinoita entisestään, kun asunnot ostetaan etupeltoon eli velalla, eli ilman että ostajilla on niihin todellisuudessa varaa. Asuntoahan ei oikeastaan edes kannattaisi ilman e.m. kaltaista velkajärjestelyä ostaa. Asuntosijoituspelissä kannattaisi lähtökohtaisesti olla mukana vaan, jos on em. velkatyökalut käytössä (suurella osalla asunnonostajia ei ole). Omalla rahalla ei ehkä kannata operoida tässä markkinassa. Mutta en tiedä onko yhteiskunnilla varaa antaa tämän himmelin koskaan kosahtaa.

Korotuksia vuokriin tehdään varmasti monissa paikoissa. Satavarmasti vuokrat tulevat nousemaan, kun inflaatio jyrrää. Kuten aiemmin kirjoitin, oletukseni on, että vuokrat ja kulut nousevat lopulta samassa suhteessa. Muu oletus vaatisi perustelua. Todellisuus tällä hetkellä on se, että monissa paikoissa vuokria ei uskalleta korottaa ja uusia vuokria joudutaan jopa alentamaan entisestä -- samalla kun taloyhtiöiden kulut järjestään nousevat. Tämän mukaan pitäisi lähtökohtaisesti juuri nyt sijoittaa, ellei sitten ole rohkea ja usko tilanteen muuttuvan itselleen suotuisammaksi. Itse uskon vuokrien ja kulujen siis tasaantuvan suhteellisesti samaksi, mutta todellisuus osoittaa juuri nyt eri suuntaan, eli kulujen suhteelliseen nousuun.

Aiemmin tehtyjen tuottovaatimuslaskujen mukaan hintojen pitäisi siis laskea merkittävästi. Miksi näin ei käy, on minulle osoitus asuntomarkkinoiden riggaamisesta, eli siitä, että asuntomarkkina ei toimi markkinaehtoisesti. Vähän niinkuin Italian valtionlainat.

Muutamia hajatuksia pitkkään keskusteluun.

- Jos ja kun "sijoitetaan" pääomia määräaikaistalletukseen, niin silloinhan meillä taitaa olla lukittu kassavirta. Jos verrataan kassavirtaa vuokriin, niin tätä ei kai ole mahdollista mitenkään määräajan aikana korottaa?

- Kuinka määräaikaistalletuksen arvo sijoitusmielessä käyttäytyy, jos korot tai inflaatio nousee? (Case voisi olla: pakko irroittaa rahat määräaikaistalletuksesta, käyttämällä rahoitusta tmv)

- Asuntojen laskennallinen hinta voi tosiaan tuottovaatimuksen mukana ottaa osumaa, mutta tämä kai tulee peliin jos lähdetään myymään assettia (historiallinen vuokrataso vrt hintataso). Vrt bondin myynti.

- Vuokratuottoja on mahdollista puollustaa korotuksin ja osin omalla toiminnalla esimerkiksi taloyhtiön hallitustyön ja tyhjien kuukausien välttämisen kautta.

- Hintojen puolittumista on tosiaan hankala nähdä järkevän sijainnin kohteissa, koska vuokratuotto pysynee ok tasolla suhteessa muihin tuoton kohteisiin.

- Hieman kyllä erikoista keskustella asuntosijoittamisesta puhtaasti oman pääoman kautta, kun sattuu olemaan ihan merkittävä komponentti kyseisen sijoitusluokan tuottoja?

-A olettaa että koko asuntomarkkina toimii excelin läpi, joka lienee tuon viimeisen kappaleesi ihmetyksen aiheen perusta. Excelin läpi tuottovaateiden kautta asiaa katsoen asuntojen hintojen pitäisi tulla alas, mutta tosiaan jos sijoittajilla tai omistusasujilla ei ole tarvetta realisoida niin onhan se järkevää olla myymättä alentuneeseen hintaan, jos inflaatio on lähempänä 10% kuin 0%, kun ensi vuonna asunnot lähtökohtaisesti maksaa sitten enemmän?

Ja tuo kysmys liittyen käyttöomaisuuden vakuuksiin on mielestäni aivan relevantti. Tajusit varmaan itsekin kommenttisi erheen tähän liittyen ja käänsi homman niin että muut on aggressivisa että et vastaa? :D

TL kirjoitti:

 

Hurricane kirjoitti:

Mitä tarkoittaa Citykanin osareissa monta kertaa mainittu rakennusoikeuden arvo ihan käytännössä?

 

Se tarkoittaa rakennusoikeuden arvioitua markkina-arvoa. Ei mitään käsitystä kuinka on arvioitu ja onko kuinka lähellä oikeaa. Rakennettavien asuntojen markkina-arvo on eri asia.

 

https://www.citycon.com/fi/uutishuone/citycon-h12022-vahvat-operatiivise...

"Rakennusoikeudet mahdollista myydä, kehittää itse tai perustaa yhteisyritys"

Se lienee tosiaan oleellinen kysymys että kuinka kuranttia tuo rakennusoikeuden arvioitu arvo on?

PikkuPro kommentoi, että olisi kuranttia kamaa mutta tuosta kommentista ainakaan minä en saanut kiinni että mihin PP arvio perustuu? 😇

Ja rakennusoikeuksia on myyty lippulaivaan liittyen 8750 kerrosneliömetriä oheisen uutisen perusteella.

https://www.citycon.com/fi/uutishuone/citycon-on-sopinut-rakennusoikeude...