KepilläJäätä wrote:

Sopiva EV/käyttökate tai EV/liikevoitto -kerroin ensin liiketoiminnan arvon määrittämiseksi ja jos Oy, niin siihen kassa ja kassanluonteiset erät päälle ja korolliset velat vähentäen niin pääset osakekannan arvoon. Nettokäyttöpääomaoikaisu voisi olla paikallaan jos kovin sesonkiluonteista bisnestä (taseen koko ja rakenne vaihtelee tilikauden aikana). 

Kertoimet voivat pienissä listaamattomissa olla periaatteessa melkolailla mitävain tyyliin 2-6x väliltä riippuen toimialasta, bisneksen luonteesta, kasvunäkymistä ja muista yhtiökohtaisista seikoista. Joidenkin toimialojen kertoimista saa jo googlettelemalla kaivettua dataa tai ostoja tehneiden pörssiyhtiöiden osavuosikatsauksista. 

Jos kyseessä muutaman hengen firma jossa merkittävä henkilöriski, niin näistä ei mitään verrokkidataa ole löydettävissä, eikä kannata kummoisia kertoimia maksaa. Näissä takaisinmaksuajaksi korkeintaan muutamia vuosia. Monimutkaiset DCF:t jättäisin suosiolla pois. 

 Nopealla googlauksella EV: Yritysarvo (Enterprise value, EV) = markkina-arvo + ( korolliset velat - likvidit varat )

Eli korvataanko markkina-arvo tuossa omalla arviolla / tavoitehinnalla ja haarukoidaan sopivaa kerrointa asioiden x ja y perusteella? 

Hurricane wrote:

..toisaalta jos ei ilmoitettaisi, että ostareita on myynnissä osa potentiaalisista ostajista ei välttämättä kolkuttelisi ovelle, ja taloudelliset tiedot ovat kuitenkin olleet tiedossa yleisesti. Tosin tuo 950M€ ilmoittaminen tuntuu silti hölmöltä. 

Paljon lainoja erääntyy 2026?

Jos/kun tuo 1 mrd lainojen erääntyminen on yleisesti tiedossa, niin kaiketi siinä ei varsinaista vahinkoa tapahdu ilmoittamalla suuruusluokkaa sama divestointitavoite ulos? Uudelleen rahoitus ei liene järkevää korkojen tason ja pörssikurssiin leivotun omaisuuden alennuksen myötä?

KepilläJäätä wrote:

Nagamorich wrote:

Onko tuo nettovuokratuottojen muutos siis seurausta vuokrausasteen noususta ja/tai parempaan hintaan tehdyistä sopimuksista? Sisältääkö tuo korotukset vuokriin vai ovatko ne tuossa seuraavassa 181,7 M€ erässä? 

Kiitos KepilläJäätä hyvistä pohdinnoista ja postauksista! 

Menee veikkauksen puolelle, mutta olettaisin että jo tehdyt korotukset vuokriin ja valmistuneiden kohteiden lisätuotto on huomioitu 305,9me summassa. Sisältäisikö tuo 181,7me summa sitten jo arvion siitä mikä inflaperusteinen vuokrantarkistus ja kulujen kasvu tulee -24 vuoden aikana olemaan, vaikka tätä ei vielä ole saatu realisoitua vuokrankorotusten kautta nettovuokratuottoon?  Eli toisin sanoen laskennallinen erä, mutta jonka toteuttamisesta on sellainen varmuus, että sen voi laskelmassa huomioida. 

Kiinteistökannan arvohan käsitykseni tulisi laskea kaavalla: Kiinteistökannan vuokratuotto 100% vuokrausasteella / Kiinteistökannan painotetulla keskituottovaateella. Inflaperusteiset vuokrankorotukset taidetaan ajaa läpi juuri vuodenvaihteen jälkeen.

Noin se toki äkkiseltään tuntuisi loogiselta. Lähinnä mietin, että miten tilinpäätöstietoihin voisi leipoa tulevan vuoden tietoja tulojen osalta sisään? 😅 Vai onko näissä jotain tulevaisuudessa  tapahtuvia viime vuoden vuokriin liittyviä maksuja, jotka sisältyvät arvioon? 🤷🏼‍♂️

KepilläJäätä wrote:

Kojamolta tilinpäätöstiedot ulos. Tuottovaateen nousu myös n. 10 prosentilla, eli noin 4 prosentista 4,4 prosenttiin. 

Operatiiviset luvut kehittyivät näemmäs suotuisasti ja vuokrausastekin nousi 93% --> 94%. Tämä siis sektorilla, jossa pitäisi olla kysyntään nähden eniten ylitarjontaa. 

Sijoituskiinteistöjen arvostus laski taseessa aika maltillisesti, eli alle 4% vrt. tuottovaateen nousu 10%. Ymmärrettävää, että vuokrankorotukset paikkaisivat osin tuottavaateen nousua (ks. screenshot yläpuolelta). Tuota en ihan hoksaa miten tuota muuta 200me positiivista korjauserää perustellaan (inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuolettaman muutos + muut erät). Siis DCF-mallissa varmaan räknätty komponettien kehitysoletuksia suotuisampaan suuntaan, mutta en ole vastaavia noteerannut muiden kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla.

Tälle saattaisi olla omakin ketju, mutta laitetaan nyt benchmarkkina tämä huomisto Kanin tilinpäätöstä ajatellen.

Osakekurssipohjaisesti markkina hinnoittelee Kojamon kiinteistökannalle noin 5,15% tuottovaadetta ja Cityconilla vastaava karkeasti 6,85%. Onhan tuossa aika tuntuva gäppi edelleen. 

Onko tuo nettovuokratuottojen muutos siis seurausta vuokrausasteen noususta ja/tai parempaan hintaan tehdyistä sopimuksista? Sisältääkö tuo korotukset vuokriin vai ovatko ne tuossa seuraavassa 181,7 M€ erässä? 

Kiitos KepilläJäätä hyvistä pohdinnoista ja postauksista! 

Heikin Ashi kirjoitti:

Alkuvuosi 2023  S & P 500 indeksin sisällä näyttää nyt tältä. Ei olleskaan hullunpaa menoa monilla merkittävillä firmoilla.

Kuvaako tuo laatikon koko arvoa suhteessa koko pörssiin?

Saunatonttu kirjoitti:

Price parity muuten lähestyy. Tein kokeen 60kk rahoituksella ja 5k käsirahalla käyttäen maahantuojien omaa laskuria. 

1. Model 3 SR 532€/kk
2. Corolla 1,8 hybrid "karvalakki" 419€/kk

Hintaero 110€/kk eli suunnilleen tankillinen bensaa. Ei tarvitse ihan hirveästi ajella jotta sähkössä on järkeä.

Just eilen mietin, että jos nyt olisin hommaamassa autoa, niin olisi todennäköisesti Tesla juurikin tuollaisen karvalakki Corollan sijaan. Tein tulitikkumatikkaa päässä ja arvioin että Tesla jotain 600€/kk ja Toyota sen 400€.

Offtopikkina tästä kelaillut, että Teslassa voi pitkässä juoksussa olla potentiaalia. Aiemmat kovat kasvulukemat voi kyllä säilyäkin. Olikohan Teslan autosegmentti kuinka suurella painolla konsensuksen kassavirtamalleissa?

Inderes foorumilta käyttäjän sukkasaippua viestissä tesseract in vastine:

Tesseract is not in a contractual relationship with Coinmotion’s clients using Coinmotion’s korkotili product, and does not know who these end-users are. Hence, because we cannot confirm if someone is a client of Coinmotion and using the korkotili product through them or not, we can unfortunately not comment on any matters specific to each individual end-user.
To answer some of the questions you might have, we have prepared a short summary on the claims made by Coinmotion in their statement of 16 December 2022 regarding the service. By our count, there are severe inaccuracies and outright lies in the statement released by Coinmotion, and we wish to answer these to bring as much clarity towards the end-users of Coinmotion’s korkotili product as possible.

Q: I have invested into the korkotili product via Coinmotion who is now stating that the korkotili product is not theirs but Tesseract’s. Can you please elaborate?
A: A product called “Tesseractin korkotilituote” doesn’t exist, only Coinmotion’s korkotili product.
As per its Virtual Asset Service Provider registration with the FIN-FSA, Tesseract only forms B2B relationship with institutional clients -such as Coinmotion- to whom it offers various digital asset investment products. This fact has been discussed and agreed upon between Coinmotion and Tesseract already in 2019, prior to the launch of Coinmotion’s korkotili.
Coinmotion’s korkotili product and the risk-return profile of it has been structured in collaboration between Tesseract and Coinmotion, for Coinmotion to offer to their own users. Tesseract has disclosed all risks related to the product to Coinmotion, who is in accordance with the contractual responsibility and regulatory requirements accountable for disclosing these facts to their end-users when marketing the korkotili product to them.

Q: How and when have the losses occurred?
A: The losses have occurred in June and November due to certain institutional borrowers defaulting on their loan payments. We are bounded by strict confidentiality agreements towards all of our institutional borrowers and are hence not able to disclose any names of the borrowers or the terms of the loans in public at this stage.

Q: Apparently some of the credit losses have occurred already during the summer. Why were the korkotili users informed of the losses only now, mid-December?
A: We cannot comment on this since Coinmotion owns the customer relationship with the korkotili product users, and has hence been the only party communicating towards the consumers on all matters related to the korkotili product at all times.
Overall, the situation with regard to the non-performing loans from June and November remains unclear as to how much of the loans will be paid back and when. We will provide all necessary information to Coinmotion for them to communicate onwards to their korkotili clients when such information is available.

Q: Coinmotion is stating that Tesseract has marketed the product on its own website as being overcollateralized. Is this accurate?
A: This is simply not true. Marketing and all other communications related to the korkotili product towards the consumers has been done solely by Coinmotion at all times. There has not been any marketing material presented by Tesseract on their website regarding the korkotili product.
The korkotili product created as per request of Coinmotion is considered a high-risk lending product, in which the risks were realised as a result of the market wide turmoil in crypto. The collateralization level of the loans extended to the defaulted counterparties has varied between being overcollateralized to non-collateralised. As with all of Tesseract’s products, we have been transparent about the characteristics, risks and collateral levels of the korkotili product towards Coinmotion, who have marketed the product to their end users.
Tesseract has not faced any credit incidents in our other digital asset products, being lower risk lending products tailored to some of our other partners as well as asset management and staking products.

Q: Coinmotion states, that end-borrowers have not been accepted by Coinmotion
A: Coinmotion is both lying, and referring to an extremely outdated list of borrowers, dated in February 2019, which has been updated several times since. Coinmotion have been fully aware of the changes to the list of end-borrowers, which had been multiple times been changed and confirmed in negotiations held between Tesseract and Coinmotion.

Q: Will the consumers be somehow compensated for the losses?
A: First, none of the credit losses have been realized at this point and it is very unclear how much of the loans will be paid back and when.
Tesseract is working together with Coinmotion to seek for the best possible outcome to ensure that as much of the assets are recovered as possible and returned to the end-users.

Q: Have the FIN-FSA approached you regarding the matter?
Yes, according to our understanding FIN-FSA have been in contact with all crypto market participants in Finland as a result of the recent market events, including us. We maintain an open and transparent dialogue with the FIN-FSA on this matter.

BR,
Tesseract Investment

Aikalailla kovaa tekstiä, tuossa on siis vastailtu Coinmotionin sähköpostissanlähettämään tiedotteeseen.

Kuten toisessa kommentissa todettu, tontin kiinteistövero on omistajan vastuulla. Eli tuotto ei ole mainitsemasi.

Osassa vuokrasopimuksista on kiinteistöverokin vyörytetty vuokralaisen vastuulle.

Henri Neuvonen kirjoitti:

 

Nagamorich kirjoitti:

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

 

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

 

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-her...

 

 

 

Vastasin Inderesin keskustelupalstalla laajasti tähän Karon viestiin, jossa oli aika paljon ihan virheellistäkin tietoa. Viestinumero taitaa olla 102.

Asiallinen vastaus kyllä! Muutenkin ihan loistavaa, että kommentoit foorumeilla kysymyksiin. 🙏🏼

Menikö minulta kommentista ohi vai jäikö/jätitkö vastaamatta tuohon, että miksi pörssistä haetaan rahoitusta? Kommentoimasta perusteella pitosalkun myynti voisi olla ajankohtainen lähivuosina ns. Portfolio koon saavuttamisen johdosta. Pörssilistautumisesta tulee ymmärtääkseni iso läjä kuluja ja tuottovaatimus asuntoihin liittyvään liiketoiminnan on ymmärtääkseni "kireä" muuttuneen korkotilanteen johdosta.  Jos pankkisuhteet on kunnossa ja korkotason nousulla on vain lievä negatiivinen vaikutus, niin miksi otetaan suhteellisen suuret varmat kulut listautumisesta, jonka valuaatioon liittyy epävarmuutta?

Itse pidän tyylistänne toimia ja olet kyllä onnistunut rakentamaan hyvän kuvan toimintasi/toimintanne suoraselkäisyydestä. Onnea ja menestystä tulevalle yhtiökumppanille. 🤗

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-he…

Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?

Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.  Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.  Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.