Olet täällä

Artikkelit

Kannattaako asuntosijoittajan hajauttaa?

Oletko kuullut yhtään tarinaa, jossa protagonisti olisi rikastunut hajauttamalla? Isot varallisuudet on aina luotu keskittymällä yhteen tai muutamaan asiaan.

Älä silti ymmärrä väärin, kuukausisäästämällä indeksiin vaurastuu satavarmasti ja päihität valtaosan osakepoimijoista.

Keskittymisen hyödyt sijoittamisessa

On parempi olla hyvä yhdessä asiassa kuin keskinkertainen monessa. Jack of all trades, master of none. Kymmenottelija on ihan ok kymmenessä lajissa, mutta häviää auttamatta jokaisessa yksittäisessä lajissa sen lajin spesialistille.

Ihmisen aika ei vain riitä kaikkeen ja siksi et voi olla mestari monessa lajissa.

Ylituottoa saa olemalla keskimääräistä parempi ja tämä onnistuu vain keskittymällä yhteen asiaan kunnolla.

Circle of competence

Tästä johtuen sijoittaja, joka käyttää aikansa useaan varallisuuslajiin, ei saa mistään erityisen hyvää tuottoa.

Kun ymmärrät metsän kasvattamisesta ja metsäteollisuuden tarpeista, menestyt paremmin metsäsijoittajana kuin keskivertokaveri. Mutta todennäköisesti kasvuosakkeisiin perehtynyt sijoittaja saa kasvuosakkeista parempaa tuottoa kuin sinä saisit niistä (ja hän taas häviää sinulle metsäsijoittamisessa).

Kannattaa siis miettiä minkä verran käyttää usean eri sijoituslajin opiskeluun. Varsinkin kun syvällisen osaamisen kerryttämiseen menee vuosia. Kannattaako käyttää vuosia siihen, että olet kaikessa keskinkertainen?

Yhden aihe-alueen opiskelussa on vielä se lisähyöty, että tieto ja osaaminen kasvavat korkoa. Jos opiskelet kahta asiaa vuoden, tiedät niistä yhteensä vähemmän (1+1=2) kuin jos opiskelisit yhtä asiaa kaksi vuotta (1+1=3).

Mieti mikä ero syntyy, kun opiskelet tai työskentelet yhden asian parissa koko urasi.

Ja yleensä pelkkä opiskelu ei riitä, vaan oma nahka täytyy laittaa peliin. Jos yhteen asiaan keskittyvä saa paremman osaamisensa ansiosta muutaman prosentin ylituottoa, on vaikutus iso pitkällä aikavälillä, kuten seuraava osakemarkkinoilta tuttu esimerkki osoittaa.

Jos aktiivisen osakerahaston hoitokulut ovat 2 % korkeammat kuin tehokkaan indeksirahaston ja sijoitat 300 €/kk, olet 8 % tuotto-oletuksella hävinnyt 118 000 euroa 30 vuoden aikana.

Sama logiikka pätee hajauttamisen haittoihin. Jos opiskelet metsäsijoittamista, asuntosijoittamista, korkosijoittamista, raaka-ainesijoittamista ja kryptosijoittamista, jää tuottosi todennäköisesti muutaman prosentin sijoittajasta, joka keskittyy vain yhteen sijoituslajiin.

Keskittymisen hyödyt asuntosijoittamisessa

Asuntosijoittaminen on varallisuuslaji, jossa sijoittajan henkilökohtaisella osaamisella on iso merkitys.

Siinä missä osakesijoittaja voi vaan ostaa osaketta murehtimatta yrityksen johtamisesta, asuntosijoittaja laittaa omat kätensä saveen.

Asuntosijoittaja saa kilpailuetua omista taidoistaan. Kun osaat tehdä vuokralaisvalinnan fiksusti, vähennät tyhjien kuukausien ja asunnon vahingoittumisen riskit. Kun osaat ostaa ja neuvotella, maksat asunnosta vähemmän. Kun seuraat alueiden kehitystä ja markkinahintoja, teet parempia asuntokauppoja.

Toisin kuin osakesijoittamisessa, asuntosijoittamisessa sisäpiiritiedon käyttö ei ole kiellettyä. Sitä kannattaa siis rakentaa niin paljon kuin mahdollista. Tämä onnistuu opiskelemalla, verkostoitumalla ja tutkimalla markkinoita.

Jos tiedät mihin seuraava Prisma nousee, mihin raitiotien kiskot vedetään tai mikä paperitehdas suljetaan, osaat ostaa ja myydä oikeilta alueilta. Tällä on selvä vaikutus kokonaistuottoon, vaikka se näkyykin kenties vasta kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden päästä.

Tästä seuraakin yksi merkittävä ero sijoitusten menestykseen kun vertaa rahastosijoittamista suoraan asuntosijoittamiseen. Kun ostat itsellesi yhden asunnon, voit kovalla työllä tehdä hyvän löydön. Kun taas rahaston on pakko suurien pääomiensa vuoksi ostaa kokonainen kerrostalo, jolloin vaihtoehtoja on vähemmän.

Keskittymisen haitat

Sanotaan, että sijoittamisen ainoa ilmainen lounas on hajauttaminen. Kun omistat 5-10 eri osaketta (tai varallisuuslajia), joiden tuotot eivät keskenään kulje samassa tahdissa, voit olla aika varma, että saat aina jotain tuottoa.

Omistamalla hajautetun salkun osakkeita, joiden jokaisen tuotto-odotus on vaikkapa 8 %, kokonaistuottosi on hyvin todennäköisesti parempi kuin sijoittamalla saman summan yhteen osakkeeseen, jonka tuotto-odotus on 8 %.

Käänteisesti, mikäli keskityt yhteen sijoituslajiin ja se kohtaa katastrofin, häviät paljon enemmän kuin jos olisit hajauttanut useampaan eri tuotteeseen.

Osakemarkkinat voivat romahtaa monesta eri syystä, asuntosijoituksesi voi mennä pieleen nousevien korkojen, laskevien asuntohintojen tai liikarakentamisen vuoksi, kryptovaluutat voidaan säännellä alas jne.

Pahimmillaan voit hävitä todella isosti mikäli kaikki munasi ovat yhdessä korissa ja kori sattuu kaatumaan.

Kannattaako asuntosijoittajan hajauttaa?

Hyvä nyrkkisääntö on, että varallisuus rakennetaan keskittymällä ja suojataan hajauttamalla.

Nuorella on paljon työvuosia jäljellä eli hän voi (ja kannattaa) ottaa riskiä. Absoluuttiset sijoitussummat ovat alussa yleensä pieniä koko elämän mittapuulla mitattuna. Vastavalmistunut voi siis helposti sijoittaa ison osan varallisuudesta isolla riskillä, koska pahimmillaan häviää ”vain” joitain tonneja. Vaikka hävitty summa olisikin 100 % sijoitussalkusta, saa sen kerättyä takaisin käymällä töissä.

Kun iso osa varallisuudesta on kiinni yhdessä sijoituslajissa, kasvaa intressi opiskella ja seurata sitä tarkkaan. Pidemmän päälle osaaminen kehittyy ja sitä mukaa tuotot paranevat.

Osaamisen kasvaessa voi tuottoa parantaa entisestään vivuttamalla sitä eli sijoittamalla lainarahalla. Tämä saattaa näyttää ulkopuolisesta riskaabelilta, mutta kun tiedät mitä teet, ei riski ole niin korkea kuin miltä näyttää. Mutta älä silti huijaa itseäsi; vivutettuna riski ON korkeampi kuin ilman vipua.

Sen sijaan eläkeikää lähestyvän ei enää kannata ottaa isoa riskiä koska hänen mahdollisuus rakentaa varallisuus takaisin on huonompi. Tämän vuoksi hajauttaminen on parempi vaihtoehto hänelle. Pienempi, mutta varmempi tuotto.

Riskin ottaminen on hyvin henkilökohtainen päätös ja jokaisen tilanne on erilainen. Pelkästään riskinottokyky poikkeaa ihmisten välillä merkittävästi. Eli suhteuta riskinottamisesi omaan kykyysi kantaa riskiä, tavoitteisiisi ja resursseihin.

Itse olenkin päättänyt keskittyä vain yhteen omaisuuslajiin, asuntoihin, ja tulla siinä todella hyväksi. En käytä aikaani metsäsijoittamisen, kryptoihin, valuuttoihin tai osakemarkkinoiden opiskeluun vaan keskityn täysillä asuntoihin.

Tiedän varsin tarkkaan mitä teen, joten uskallan myös ottaa riskiä eli lainaa enemmän (korkoriskin olen poistanut johdannaisilla). Tämä avaa myös mahdollisuuksia, eli voin ostaa isompia asuntokokonaisuuksia, mikä parantaa tuottoa.

Toivotan viisautta hajautuspohdintaasi.

Keskustele

Katso uusimmat #Teerenpelit -jaksot ja tilaa Sijoitustiedon YouTube-kanava
Liity Sijoitustiedon jäseneksi