Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

689
500838
Sivu:

Sivut

12.9.2022, 21:48
0
Liittynyt:
12.9.2022, 21:34
Viestejä:
1

Korkotukiasetuksen muutos 1343/2019: https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2019/20191343

Nousevassa korkoympäristössä ja kiristyvässä vuokrakilpailussa Marinin hallitus antoi ARA:n yleishyödyllisille yhteisöille ihan kivaan aikaan lahjan vuonna 2019.

31.12.2023 asti arava-lainoista korkotuen perusomavastuu on ainoastaan korkotasoon 1,7 % asti. Ennen asetusmuutosta raja oli 2,5 %. Perusomavastuun ylittävästä korosta valtio korvaa vain pienenevän osuuden: 1. lainavuoden kohdalla 90 %, 10. lainavuoden 63 % ja 30. lainavuoden kohdalla 3 %.

Ei taida olla ihan reilu tappelu yksityiset asuntosijoittavat vs. yleishyödylliset yhteisöt. Asuntosijoittajia helpottaisi, jos ara-yhteisöillä olisi enemmän painetta nostaa vuokria. Jos isot vuokranantajat joutuvat nostamaan vuokria, niin kuin joka tapauksessa joutuvat, niin keskimääräinen vuokrataso nousee reilusti ja mahdollistaa muillakin korotuksia.

 

0
+1
0
-1
0
0
18.9.2022, 13:30
+6
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
11

Nyt puhutaan että monet osakkeet ovat ns. alelaarissa ja sijoittajat näyttävät hyljeksivän Helsingin pörssiä.

Asuntomarkkinoilla näyttää olevan edelleen tavaraa josta ei välttämättä alelaari-käsitettä voi niin helpolla käyttääblush

 

https://www.etuovi.com/kohde/t79696?haku=M1892551489

2
+1
0
-1
2
0
18.9.2022, 17:33
+541
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
627

randomfullet kirjoitti:

Nyt puhutaan että monet osakkeet ovat ns. alelaarissa ja sijoittajat näyttävät hyljeksivän Helsingin pörssiä.

Asuntomarkkinoilla näyttää olevan edelleen tavaraa josta ei välttämättä alelaari-käsitettä voi niin helpolla käyttääblush

 

https://www.etuovi.com/kohde/t79696?haku=M1892551489

Ei kai ennakkomarkkinointia voi lopettaa vaikka kustannukset näyttävätkin nousevan. Jos tuosta vähentää parin vuoden inflaatiot, niin eihän tuo ole enää kallis ollenkaan 😊 ...En osaa arvioida saako tarpeeksi varauksia, jotta toteutetaan. Veikkaan 50/60.

0
+1
0
-1
0
0
18.9.2022, 19:26
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

3
+1
2
-1
3
2
21.9.2022, 16:42
+541
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
627

Innilator kirjoitti:

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

Mielenkiintoinen analyysi kun vertaa viimeiseen lukemaani tutkimukseen. Siinä oli ennustettu juuri Kruunuvuorenrantaa arvoltaan eniten nostavaksi seuraavien vuosien aikana. 

Tutkimuksen/mallinnuksen on tehnyt joku A-Insinöörien kaupunkisuunnitteluosasto enkä nyt väittäisi sitä miksikään jumalan sanaksi, mutta hassu, että olet päätynyt juuri päinvastaiseen tulokseen omassasi.

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2022, 18:14
+6
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
11

Otetaan kuviteltu tilanne jossa 32v Herra Lastentarhaopettaja on käynyt 5v yliopistokoulutuksen ja säästänyt ensiasuntoaan varten  jämäkän 130k pesämunan olemalla erittäin säästäväinen koko aikuisikänsä ja saatuaan perintöä. Hän hoitaa   ahkerasti lapsia 40 tuntia viikossa ja saa palkkaa nettona 2000e. Hän pyöräilee töihin kesät talvet.

Hän ostaa kesällä 2023 yllä esittelemäni Kruunuvuorenrannan 29,5m2 huoneiston jossa maisemana on naapurin ikkuna. Käyttää kaikki säästönsä. Keskustaan pääsee pyörällä 20 minuutissa. 

Samalla ottaa 190k taloyhtiölainan.  Euribor nousee siten että on efektiivisesti hänen lainaansa keskimäärin 5 prosenttia 2024-2044, eli korko marginaaleineen 6%.

Lyhennyserä on 1361e/kk.  Vastike 140. Vakuutus, vesi, sähkö, netti jne 120e/kk.  Yhteensä asumiskulut 1620e/kk.  Rahaa muuhun käyttöön jää 380e. Mikä yhtälössä ei täsmää?smiley

 

E: Onko Herra nollakorkoajan uhri? Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?  Miten käy asunnon arvolle?

 

E2: hain tässä takaa sitä että kyseisessä korkoskenaariossa joko suomalaiset ovat luultuani laskutaidottomampia tai vaihtoehtoisesti luultuani rikkaampia, mikäli asuntojen hinnat ei jousta. Onko 1620e asumiskulut kohtuullinen yksiössä? (Saman saa esim 210k asunnolla ja 20k omaosuuella)

0
+1
2
-1
0
2
21.9.2022, 17:04
Käyttäjän JR kuva
+4110
Liittynyt:
30.6.2014, 14:42
Viestejä:
1204

randomfullet kirjoitti:

...

Onko tää joku kompa? Täsmäämätön osa on, että matalapalkka-alalla töissä oleva ostaa omistusasunnon, jonka hinta on hänen 13 vuoden bruttopalkkansa. Mitähän tässä piti todistaa?

4
+1
0
-1
4
0
21.9.2022, 17:42
+2389
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1965

randomfullet kirjoitti:

Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?

Joku joka tienaa vähän enemmän. Ja on Helsingissä halvempiakin alueita. Mistä tulee ajatus, että kaikilla pitäisi olla varaa asua kaikkialla?

1
+1
0
-1
1
0
21.9.2022, 17:50
+145
Liittynyt:
30.7.2014, 20:05
Viestejä:
154

hauturi kirjoitti:

 

randomfullet kirjoitti:

Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?

 

Joku joka tienaa vähän enemmän. Ja on Helsingissä halvempiakin alueita. Mistä tulee ajatus, että kaikilla pitäisi olla varaa asua kaikkialla?

Varmaan se joka keksinyt että asumismenot korvataan asumistuen lisäksi toimeentulotuen avulla käytännössä täysimääräisenä. Ostaminen onkin sitten osittain tästä syystä toinen juttu.

1
+1
0
-1
1
0
21.9.2022, 20:45
+1480
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1637

randomfullet kirjoitti:

Otetaan kuviteltu tilanne jossa 32v Herra Lastentarhaopettaja on käynyt 5v yliopistokoulutuksen ja säästänyt ensiasuntoaan varten  jämäkän 130k pesämunan olemalla erittäin säästäväinen koko aikuisikänsä ja saatuaan perintöä. Hän hoitaa   ahkerasti lapsia 40 tuntia viikossa ja saa palkkaa nettona 2000e. Hän pyöräilee töihin kesät talvet.

Hän ostaa kesällä 2023 yllä esittelemäni Kruunuvuorenrannan 29,5m2 huoneiston jossa maisemana on naapurin ikkuna. Käyttää kaikki säästönsä. Keskustaan pääsee pyörällä 20 minuutissa. 

Samalla ottaa 190k taloyhtiölainan.  Euribor nousee siten että on efektiivisesti hänen lainaansa keskimäärin 5 prosenttia 2024-2044, eli korko marginaaleineen 6%.

Lyhennyserä on 1361e/kk.  Vastike 140. Vakuutus, vesi, sähkö, netti jne 120e/kk.  Yhteensä asumiskulut 1620e/kk.  Rahaa muuhun käyttöön jää 380e. Mikä yhtälössä ei täsmää?smiley

 

E: Onko Herra nollakorkoajan uhri? Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?  Miten käy asunnon arvolle?

 

E2: hain tässä takaa sitä että kyseisessä korkoskenaariossa joko suomalaiset ovat luultuani laskutaidottomampia tai vaihtoehtoisesti luultuani rikkaampia, mikäli asuntojen hinnat ei jousta. Onko 1620e asumiskulut kohtuullinen yksiössä? (Saman saa esim 210k asunnolla ja 20k omaosuuella)

Yhtälössä ei täsmää se että herra lastentarhanopettaja ostaa tuolta asunnon. Eikä se että korko on 6% (on mutu. Voihan se ollakin). Eikä se, että käteen jäävä osuus on 2024-2044 sen 2000€. 

 

1
+1
0
-1
1
0
22.9.2022, 13:48
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

Kilppari kirjoitti:

 

Innilator kirjoitti:

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

 

Mielenkiintoinen analyysi kun vertaa viimeiseen lukemaani tutkimukseen. Siinä oli ennustettu juuri Kruunuvuorenrantaa arvoltaan eniten nostavaksi seuraavien vuosien aikana. 

Tutkimuksen/mallinnuksen on tehnyt joku A-Insinöörien kaupunkisuunnitteluosasto enkä nyt väittäisi sitä miksikään jumalan sanaksi, mutta hassu, että olet päätynyt juuri päinvastaiseen tulokseen omassasi.

Kruunuvuorenrannassa on rakennettu ensimmäisenä pääasiassa ei-merenrantakiinteistöjä, joista tosiaankin valtaosa muuta kuin omistusasuntoja. Jatkossa on tarkoitus siirtyä rakentamaan niille kalleimmille tonteille, tarjolla olevia kohteita löytyy täältä: https://www.uuttahelsinkia.fi/fi/kruunuvuorenranta/asuminen#millaisia-as...

Tai ei siis löydy, kun grynderit eivät usko menekkiin niin paljoa, että aloittaisivat edes ennakkomarkkinoinnin. Pahaksi onneksi korot ja materiaalikustannukset ovat nyt nousussa, aivan kuten kävi Ruohalahdessakin.

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2022, 14:13
+104
Liittynyt:
1.7.2014, 12:24
Viestejä:
176

Tuli itsellä eteen ensimmäistä kertaa konkreettisesti korkojen nousun vaikutus asuntosijoittamisen tuottoihin. Yhtiölainan korko on tähän asti ollut pelkkä marginaali Euriborien oltua miinuksella, mutta seuraava koron tarkistus nostaa sitä ainakin välille 2,5-3,0%. Tämä tarkoittaa pienessä yksiössäkin (jossa 70% yhtiölainaa) n. 100€ kuukausittaista nousua kuluihin.

Voi vain kuvitella, kuinka tämä vaikuttaa sijoittajiin, joilla arvioitu kuukausittaiset kulut n. vuokrien tasolle ja puskuria ei ole kerätty. Tuota ei nopeasti vuokriin saa laitettua, joten monesta kohteesta tulee kallis pidettävä. Pidetään siis etuovea silmällä ja katsotaan miten uudiskohteiden ja 2-3 vuotta sitten valmistuneiden kohteiden kauppa ja hinnat kehittyvät.

1
+1
0
-1
1
0
22.9.2022, 15:20
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

Korkojen noustessa nousevat myös talletuskorot, osa on ostanut asuntoja nollakorkomaailmassa myös siksi ettei talletuksista saa korkoa. Joten jos ma-talletuksista alkaa saamaan korkoa 2-3%, asuntojen tuottovaatimukset nousevat vastaavasti saman verran.

Kun sijoitusasuntoa ostassa huomioi 4% kokonaiskoron (euribor + marginaali), pitää ostohinta olla alempi kuin nollakorkomaailmassa. Myynnissä on tuoreita uudiskohteita, joissa on laitettu tyyliin 20keur ostohinnan päälle, mutta voi olla ettei mene kaupaksi edes sillä 2015-2020 maksetulla alkuperäisellä hinnalla. Varisinkin jos asunto on suurehko ja ylemmissä kerroksissa, voi tulla ikävänä yllätyksenä ostolaita vähänkin kiireemmällä myyntiaikataululla.

Talletustileillä on toki yli 100 miljardia, joten varakkailla on rahkeita ostaa sijoitusasuntoja ihan käteiselläkin - kun pankkien luottopolitiikka on kiristynyt varsinkin aijoitusasunnoissa, on käteisostajilla hyvä neuvotteluasema. Vielä on tosin tarjontalaita pieni, mutta voi paisua sitä mukaa kun korkojen nousu alkaa näkymään vastikemaksuissa.

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2022, 15:45
-31
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
205

Kyllä niitä asuntoja tulee myyntiin ja paljon. Ei normaalilla sijoittajalla tai jopa oman asunnonostajalla riitä rahat 4 pinnan korkoon ja marginaaliin, siihen vielä että ruoka on kallistunut kymmeniä prosentteja ja energia ja muut. Kovat ajat tulee, itse olen velaton ja tilillä rahaa ja myyn ensikuussa taas yhden kämpän pois, myyn ainakin 10 pinnaa halvemmalla ja vielä helkatin hienoksi rempattuna, se mitä joku on joskus saanut ei tule tapahtumaan enää ihan helpolla. Sitten olisikin 6 numeroinen summa tilillä ja puolisen tusinaa velattomia asuntoja (poislukien joitain taloyhtiön remppalainoja) ja velaton uusi auto.

1
+1
2
-1
1
2
22.9.2022, 16:01
+2389
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1965

Varmasti tulee asuntoja myyntiin, mutta jos pankit on hoitaneet hommansa kunnolla (ja lainanottaja on ollut rehellinen), niin 4% + marg ei vielä pitäisi kaataa taloutta. Stressitesti tehdään 6%/25v ja toki kova inflaatio jossa palkat eivät pysy perässä vaikuttaa asiaan, mutta usei(mmi)lla on kuitenkin mahdollisuus pidentää laina-aikaa, ja se on myös vaihtoehto jota pankit luultavimmin ensimmäisenä tyrkyttävät (toki jos velallinen on 60+ ja laina-aikaa on jo valmiiksi jäljellä 20v niin ei, mutta useimmilla velallisilla on pankin näkökulmasta varaa pidentää laina-aikaa). Uskoisin myös, että use(imm)at valitsevat ainakin oman-asunnon kohdalla mieluummin laina-ajan pidennyksen kuin asunnon myynnin ja muuttamisen halvempaan. Sijoittajilla riippuu tietysti monesta tekijästä, onko todennäköistä että saa riittävän hinnan, voiko vuokraa nostaa, onko hyvät vuokralaiset muuten jne.

1
+1
0
-1
1
0
7.10.2022, 08:29
+6
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
11

Mikrotason havainnointia. Näitä hinnan alentamisia ruvennut nyt tulemaan enemmän kuin ennen. Erityisesti kaksioissa. 5-10% pyynnin alentamiset ovat melko reippaita ja indikoivat että markkina on aika jäinen (voisi olettaa että ei ole tullut edes -15% tarjouksia).

1
+1
1
-1
1
1
7.10.2022, 14:54
-31
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
205

Hyvä että tuot myös näkökulmia esille mistä kaikki ei tykkää tässä foorumilla. Totuus on yleensä semmoinen että se sattuu eniten. Itselläni on vielä 6 asuntoa ja tontti jäljellä salkussani ja ymmärrän että näitten arvo laskee, yhden noista myyn jokusen viikon päästä. Tonttia en pääse hyödyntää vaikka on hyvällä paikalla ja valmiit suunnitelmat hahmoteltua, ei löydy firmaa mikä osaisi rakentaa kolmea pientä yksiötä järkevällä kustannuksilla. Alle 100m2 ja laatikko ja halvat ratkaisut niin tarjottu 3-4te m2.

0
+1
0
-1
0
0
7.10.2022, 15:11
+1480
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1637

Kyllähän tässä armotta kairataan asunnonomistajia hanuriin. Se on varmaan tietyssä mielessä ihan hyväkin (sanon tämän useamman sijoitusasunnon omistajana). Nyt esim. nuoret voi päästä käsiksi omaan asuntoon helpommin. Ainakin Helsingissä ajatus omasta oli varmaan karannut aika monen ulottumattomiin. 

2
+1
0
-1
2
0
7.10.2022, 15:28
+29
Liittynyt:
14.1.2015, 10:45
Viestejä:
22

Crusader kirjoitti:

Tonttia en pääse hyödyntää vaikka on hyvällä paikalla ja valmiit suunnitelmat hahmoteltua, ei löydy firmaa mikä osaisi rakentaa kolmea pientä yksiötä järkevällä kustannuksilla. Alle 100m2 ja laatikko ja halvat ratkaisut niin tarjottu 3-4te m2.

En tiedä mitkä mielestäsi ovat "järkevät kustannukset", mutta kyse ei varmaankaan ole siitä, että kukaan ei osaisi. Kyse on siitä, että niihin "järkeviin" kustannuksiin pääseminen ei ole enää mahdollista. 

0
+1
0
-1
0
0
7.10.2022, 17:52
Käyttäjän A kuva
+25
Liittynyt:
31.3.2020, 15:23
Viestejä:
407

Artsipappa kirjoitti:

Kyllähän tässä armotta kairataan asunnonomistajia hanuriin. Se on varmaan tietyssä mielessä ihan hyväkin (sanon tämän useamman sijoitusasunnon omistajana). Nyt esim. nuoret voi päästä käsiksi omaan asuntoon helpommin. Ainakin Helsingissä ajatus omasta oli varmaan karannut aika monen ulottumattomiin. 

Korkojen nousu tulee oletettavasti vaikuttamaan vielä paljon enemmän kuin nyt on nähty. Ei siis ole vielä siirtynyt hintoihin. Omasta mielestäni syynä on eniten välittäjien toiminta: jos hinnat meinaavat mennä alaspäin, niin sitten ei vaan tehdä kauppoja. Myyjille sanotaan, että ei kannata myydä ja/tai "liian alhaisia" tarjouksia ei edes välitetä ostajalta myyjälle.

Sijoitusasunnoista suosituimman eli yksiön pääkaupunkiseudulta tuoton ja korkotason suhteen laskutoimitus menee about näin:
0-korkoaikana tuottotavoite voi olla ollut luokkaa 4 % uudehkolle hyvän sijainnin yksiölle. Sanotaan, että vuokra on vaikkapa 600 euroa ja vastike 100 euroa, eli tuottoa 500e/kk eli 6000e vuodessa. 4 % tuottovaatimuksella asunnon arvo on 150 keur. Nyt korkojen noustua vaikkapa tasolle 2,5 % vaatii 4 % tuotto 6,5 % tuoton, jolloin asunnon hinnan tulisi olla luokkaa 92300 euroa, eli 38 % vähemmän kuin nollakorkojen aikaan. Tämä on siis erittäin karkea yksinkertaistus mekaniikasta, joka asuntojen arvottamiseen vaikuttaa. Jos vuokratuoton halutaan olevan luokkaa 4 % (verrattuna riskittömään tuottoon, joka aiemmin on ollut 0 % ja on nyt 2,5 %), laskevat (sijoitus)asuntojen arvot korkojen noustessa todella paljon.
Korot (euribor 12kk) nousivat nollasta tänne nykyiseen 2,5 % viidessä kuukaudessa, mutta asuntojen hinnat eivät ole vielä lähteneet juuri lainkaan laskuun. Kauppa vain on pysähtynyt (tai pysäytetty). Olenko väärässä?

4
+1
0
-1
4
0
7.10.2022, 19:25
+7
Liittynyt:
31.3.2015, 11:34
Viestejä:
15

Laskennallisesti noin jos mikään muu ei muutu.

Hinnan muodostusta ei voi silti noin yksinkertaistaa vaan se on monen tekijän summa. https://www.asuntopehtoori.fi/asuntosijoittaminen-korkean-inflaation-ymparistossa/ : 

”Inflaatio vaikutusta asuntosijoittamiseen voi vetää yhteen seuraavasti:

+ Nostaa vuokria (indeksikorotukset), jolloin lainanmaksu helpottuu

+ Kiinteistöjen nimellinen arvo nousee (reaaliarvo nousee mikäli kiinteistö muuttuu houkuttelevammaksi esim. parempien palvelujen ansiosta)

+ Kun arvot nousevat, helpottuu uudelleenrahoittaminen

+ Vähentää rakentamisen määrää eli asuntojen tarjontaa, mikä nostaa vuokria ja hintoja

+ Vähentää sijoitusasunnon ostamisen halukkuutta, mikä tuo pitkäaikaiselle sijoittajalle mahdollisuuksia

+ Vähentää oman kodin ostamisen halukkuutta, mikä lisää vuokra-asuntojen kysyntää

– Nostaa korkotasoa, jolloin lainanmaksu vaikeutuu

– Nostaa hoitovastikkeita, jolloin asuntosijoittamisen kannattavuus heikkenee”

Asuntomarkkinoilla liikkeet on hitaita ja toimii eri tapaan kuin pörssi. Suurin osa kämpistä on omistusasuntokoteja. En siihen usko, että hitaus olisi välittäjistä kiinni. Välittäjän etu on tehdä kauppaa ja pienellä pudotuksella hinnassa ei ole kovin suurta merkitystä palkkioon. 

2
+1
0
-1
2
0
8.10.2022, 11:50
+6
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
11

Crusader kirjoitti:

Hyvä että tuot myös ....

 

Kiitoksia. En ota kantaa mihin tämä tilanne on menossa mutta tosiaan nyt sellaisella noin 1% kuukausitahdilla ollaan nimellisesti laskemassa pks 1.8 alkaen. Reaalista laskua ei voi oikein suoraan laskea inflaatiosta koska palkkakehitys. Ehkä todellinen reaalinen lasku on  nimellinen ja sen päälle 3-4%(vuodessa) huitteilla? Finanssikriisissähän lasku kesti 4/2008-1/2009 ja oli noin 9,5% nimellisesti, eli juurikin pyöreästi prosentti kuukaudessa. Tässähän tunnetusti saatiin sitten infla ja korot alas ja alkoi superjuhlat markkinalla.

Ei muuten anna 8 asunnon omistaja Tomi Salokaan ruusuista kuvaa pks asuntosijoittamisesta tällä hetkellä uusimmassa YLE:n pörssipäivässä, joskaan ei ole myöskään lähtenyt myyntilaidalle.

Disclaimer: itsekin olen pienen mittakaavan asuntosijoittaja sekä lomahuoneistosijoittaja

1
+1
0
-1
1
0
10.10.2022, 22:12
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

Korkojen nousu tulee oletettavasti vaikuttamaan vielä paljon enemmän kuin nyt on nähty. Ei siis ole vielä siirtynyt hintoihin. Omasta mielestäni syynä on eniten välittäjien toiminta: jos hinnat meinaavat mennä alaspäin, niin sitten ei vaan tehdä kauppoja. Myyjille sanotaan, että ei kannata myydä ja/tai "liian alhaisia" tarjouksia ei edes välitetä ostajalta myyjälle.

Sijoitusasunnoista suosituimman eli yksiön pääkaupunkiseudulta tuoton ja korkotason suhteen laskutoimitus menee about näin:
0-korkoaikana tuottotavoite voi olla ollut luokkaa 4 % uudehkolle hyvän sijainnin yksiölle. Sanotaan, että vuokra on vaikkapa 600 euroa ja vastike 100 euroa, eli tuottoa 500e/kk eli 6000e vuodessa. 4 % tuottovaatimuksella asunnon arvo on 150 keur. Nyt korkojen noustua vaikkapa tasolle 2,5 % vaatii 4 % tuotto 6,5 % tuoton, jolloin asunnon hinnan tulisi olla luokkaa 92300 euroa, eli 38 % vähemmän kuin nollakorkojen aikaan. Tämä on siis erittäin karkea yksinkertaistus mekaniikasta, joka asuntojen arvottamiseen vaikuttaa. Jos vuokratuoton halutaan olevan luokkaa 4 % (verrattuna riskittömään tuottoon, joka aiemmin on ollut 0 % ja on nyt 2,5 %), laskevat (sijoitus)asuntojen arvot korkojen noustessa todella paljon.
Korot (euribor 12kk) nousivat nollasta tänne nykyiseen 2,5 % viidessä kuukaudessa, mutta asuntojen hinnat eivät ole vielä lähteneet juuri lainkaan laskuun. Kauppa vain on pysähtynyt (tai pysäytetty). Olenko väärässä?

[/quote]

Näkisin, että suurin pullonkaula on tällä hetkellä pankkilainoitus - sijoitusasuntoihin ei varmaan anneta helposti lainaa.

Sijoitusasunnoiksi kelpaavia on tarjolla pk-seudulla erittäin vähän, siis sellaisia, joista saa kunnollista tuottoa verrattuna esim. ma-talletuksiin. Uudistuotannosta vain pieni osa kelpaa sijoitukseksi. Esim. Helsingissä uudistuotanto keskittyy pääasiassa kalleimmille alueille, ei kukaan maksa kymppitonnia neliöltä puhtaasti sijoitusmielessä, kun arvonnousun varaan ei kukaan laske lähiaikoina. Parin vuoden päästä voidaan tosin taas olla tilanteessa, jossa valietllaan ettei yksiöitä rakenneta tarpeeksi.

Ja asuntosijoittajia, joilla on käteistä eivätkö tarvitse pankkilainaa löytyy kyllä runsaasti, joten myyntilaita loppuu paljon ennen kuin hinnat laskevat dramaattisesti, koska vuokramarkkina kuitenkin toimii ja tulee parantumaan sitä mukaa kuin rakentaminen sakkaa. 

0
+1
3
-1
0
3
11.10.2022, 07:32
+553
Liittynyt:
26.11.2018, 18:55
Viestejä:
686

Innilator kirjoitti:

Korkojen nousu tulee oletettavasti vaikuttamaan vielä paljon enemmän kuin nyt on nähty. Ei siis ole vielä siirtynyt hintoihin. Omasta mielestäni syynä on eniten välittäjien toiminta: jos hinnat meinaavat mennä alaspäin, niin sitten ei vaan tehdä kauppoja. Myyjille sanotaan, että ei kannata myydä ja/tai "liian alhaisia" tarjouksia ei edes välitetä ostajalta myyjälle.

Sijoitusasunnoista suosituimman eli yksiön pääkaupunkiseudulta tuoton ja korkotason suhteen laskutoimitus menee about näin:
0-korkoaikana tuottotavoite voi olla ollut luokkaa 4 % uudehkolle hyvän sijainnin yksiölle. Sanotaan, että vuokra on vaikkapa 600 euroa ja vastike 100 euroa, eli tuottoa 500e/kk eli 6000e vuodessa. 4 % tuottovaatimuksella asunnon arvo on 150 keur. Nyt korkojen noustua vaikkapa tasolle 2,5 % vaatii 4 % tuotto 6,5 % tuoton, jolloin asunnon hinnan tulisi olla luokkaa 92300 euroa, eli 38 % vähemmän kuin nollakorkojen aikaan. Tämä on siis erittäin karkea yksinkertaistus mekaniikasta, joka asuntojen arvottamiseen vaikuttaa. Jos vuokratuoton halutaan olevan luokkaa 4 % (verrattuna riskittömään tuottoon, joka aiemmin on ollut 0 % ja on nyt 2,5 %), laskevat (sijoitus)asuntojen arvot korkojen noustessa todella paljon.
Korot (euribor 12kk) nousivat nollasta tänne nykyiseen 2,5 % viidessä kuukaudessa, mutta asuntojen hinnat eivät ole vielä lähteneet juuri lainkaan laskuun. Kauppa vain on pysähtynyt (tai pysäytetty). Olenko väärässä?

Näkisin, että suurin pullonkaula on tällä hetkellä pankkilainoitus - sijoitusasuntoihin ei varmaan anneta helposti lainaa.

Sijoitusasunnoiksi kelpaavia on tarjolla pk-seudulla erittäin vähän, siis sellaisia, joista saa kunnollista tuottoa verrattuna esim. ma-talletuksiin. Uudistuotannosta vain pieni osa kelpaa sijoitukseksi. Esim. Helsingissä uudistuotanto keskittyy pääasiassa kalleimmille alueille, ei kukaan maksa kymppitonnia neliöltä puhtaasti sijoitusmielessä, kun arvonnousun varaan ei kukaan laske lähiaikoina. Parin vuoden päästä voidaan tosin taas olla tilanteessa, jossa valietllaan ettei yksiöitä rakenneta tarpeeksi.

Ja asuntosijoittajia, joilla on käteistä eivätkö tarvitse pankkilainaa löytyy kyllä runsaasti, joten myyntilaita loppuu paljon ennen kuin hinnat laskevat dramaattisesti, koska vuokramarkkina kuitenkin toimii ja tulee parantumaan sitä mukaa kuin rakentaminen sakkaa. 

[/quote]

Jos sijoitusasunnon hankkii yksittäisen hetkellisen korkotason tuottoperusteella, niin kerjää pettymyksiä.

Toivottavasti uudet asuntosijoittajat ovat keskimäärin arvioineet kannattavuutta vaikkapa 10 vuoden keskimääräisen korkotason mukaisilla korkotasoilla. 

Yleensä korkotasojen nousuun liittyy kiihtynyt inflaatio, joka nostaa myös vuokria ja helpottaa sitä kautta kasvaneissa korkokuluissa.

0
+1
0
-1
0
0
28.10.2022, 09:36
+1439
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1358

Asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Hinnat laskivat Q3:lla Q2:een verrattuna pääkaupunkiseudulla 2,9%  ja koko maassa 1,7%.

Samalla on huomioitava uusien asuntojen hinnat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet noin 6%, kun vanhojen asuntojen ja uusien asuntojen hintaero kasvaa se vaikuttaa aika voimakkaasti uusien asuntojen kysyntään ja sitä kautta rakentamissektoriin.

https://stat.fi/julkaisu/cktwy5jns4p1g0b55yr6vb3p0

1
+1
0
-1
1
0
28.10.2022, 12:53
+100
Liittynyt:
11.4.2020, 13:55
Viestejä:
313

petteri kirjoitti:

Asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Hinnat laskivat Q3:lla Q2:een verrattuna pääkaupunkiseudulla 2,9%  ja koko maassa 1,7%.

"Inflaatio kiihtyy ennusteen mukaan 7 prosenttiin vuonna 2022 ja pysyy vielä reilussa 4 prosentissa vuonna 2023 (Taulukko 1). Vuonna 2024 inflaatio hidastuu edelleen vajaaseen 2 prosenttiin." https://www.eurojatalous.fi/fi/2022/artikkelit/talouskasvu-tyrehtyy-energiakriisiin/

 

OP:kin ennusti ennusti ensivuodelle asuntojen hintoihin 1-3%  laskua. Oiskohan mahdollista että asuntojen hinnat ja tulostaso ei koskaan enää palaa wink (ts. 10-20 vuoden sisällä),on niin huonot näkymät joka puolella taloudessa ja politiikassa.Sota voi kestää sen 10 vuotta, eikä välttämättä ole vielä ihan kunnolla alkanutkaan.

0
+1
0
-1
0
0
28.10.2022, 13:17
Käyttäjän A kuva
+25
Liittynyt:
31.3.2020, 15:23
Viestejä:
407

stocksman kirjoitti:

 

petteri kirjoitti:

Asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Hinnat laskivat Q3:lla Q2:een verrattuna pääkaupunkiseudulla 2,9%  ja koko maassa 1,7%.

 

"Inflaatio kiihtyy ennusteen mukaan 7 prosenttiin vuonna 2022 ja pysyy vielä reilussa 4 prosentissa vuonna 2023 (Taulukko 1). Vuonna 2024 inflaatio hidastuu edelleen vajaaseen 2 prosenttiin." https://www.eurojatalous.fi/fi/2022/artikkelit/talouskasvu-tyrehtyy-energiakriisiin/

 

OP:kin ennusti ennusti ensivuodelle asuntojen hintoihin 1-3%  laskua. Oiskohan mahdollista että asuntojen hinnat ja tulostaso ei koskaan enää palaa wink (ts. 10-20 vuoden sisällä),on niin huonot näkymät joka puolella taloudessa ja politiikassa.Sota voi kestää sen 10 vuotta, eikä välttämättä ole vielä ihan kunnolla alkanutkaan.

Jotenkin tällaiset 1-3 % laskut kuulostavat naurettavan pieniltä. Korkotason nousu nollasta prosentteja ylemmäs vaikuttaa moninkertaisesti enemmän asuntojen arvoihin, kymmeniä prosentteja. En usko korkojen tai inflaation heti (=moneen vuoteen) menevän nollaa lähelle kun päästiin hyvään alkuun. Asuntojen arvot ovat jo romahtaneet, mutta se ei näy hinnoissa, kun kauppaa ei käydä. Asuntojen arvon lasken mahdollisen kokonaisvuokratuoton mukaan. Yhdenkin prosentin nousu koroissa vaikuttaa riskikorjatun tuoton kautta melkein minkä vaan asunnon arvoon kymmeniä prosentteja.

Pidän siis tietyllä tavalla koijaamisena OP:n ennusteita tuommoisista 1-3 % asuntojen hintojen laskusta. Hintahan ei tietystikään ole sama kuin arvo, edelleen rakentajat myyvät (ts. yrittävät myydä ja välillä joku hölmö ostaa) samaan hintaan asuntoja kuin puoli vuotta sitten 0-korkojen aikaan. Kyllä siellä on tietoa asuntojen reaaliarvosta, joka todellisuudessa romahti korkojen noustua. Seuraavaksi vuokratason pitäisi nousta lähes vastaavasti ja ylläpitokulujen ym. pysyä samana (tai näidenkin korotusten näkyä vuokratasossa.) Hankala uskoa vuokratason merkittävään korotukseen. Oikeastaan ainoana "pelastuksena" asuntojen arvolle näen inflaation, mutta tämä realisoituu vasta vähän pidemmällä tähtäimellä.

Kaikki kuitenkin hakevat lopulta jollain riskillä parasta tuottoa. Asuntojen osalta nämä kertoimet ovat tällä hetkellä surkeat. Ei kukaan halua sijoittaa asuntoon 5 % tuotolla, kun pankista saa riskittömän 2 %. Puoli vuotta sitten 5 % tuotto oli vielä kelvollinen. Tuollaisen asunnon tuoton saaminen 5 % -> 7 %:iin vaatii vaikeita temppuja..

Tämä yleisen korkotason muutos on siis aivan valtava esimerkiksi asuntosijoittamisen kannalta, varsinkin kun tuottovaatimukset ovat olleet yleisesti suhteellisen matalat, Helsingissä äärimmillään jopa 2 % luokkaa. Ei ole helppoa sisäistää eikä mikään pankki tmv. sano sitä ääneen, että asunnon arvo on puolittunut puolessa vuodessa.

3
+1
1
-1
3
1
28.10.2022, 13:24
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

petteri kirjoitti:

Asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Hinnat laskivat Q3:lla Q2:een verrattuna pääkaupunkiseudulla 2,9%  ja koko maassa 1,7%.

Samalla on huomioitava uusien asuntojen hinnat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet noin 6%, kun vanhojen asuntojen ja uusien asuntojen hintaero kasvaa se vaikuttaa aika voimakkaasti uusien asuntojen kysyntään ja sitä kautta rakentamissektoriin.

https://stat.fi/julkaisu/cktwy5jns4p1g0b55yr6vb3p0

Uusissa asunnoissa huomioisin myös miten aineisto on kerätty: "Uudet asunnot: Hintatilaston tietojen perustana on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelun aineisto, sekä Tilastokeskuksen oman tiedonkeruun kautta saatu aineisto. Aineistoon sisältyvät suurimpien kiinteistönvälittäjien ja rakennuttajien raportoimat uusien asuntojen kauppatiedot."

KVKL:n tilastoon voi siis myyjät itse päättää, ettei kauppa sinne päädy.

Lisäksi kauppamäärät laskivat 47% vertailukauteen nähden.

0
+1
0
-1
0
0
28.10.2022, 13:28
+2
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
107

Hartela laski juuri erään Vantaan uudiskohteen myymättömien asuntojen velatonta hintaa 5% sekä maksaa vastikkeet 6kk ajalta. Näitä 6-24kk vastikealennuksia on näkynyt useammalta grynderiltä, mutta hinnanalennus on ensimmäinen mitä omaan silmään sattunut.

1
+1
1
-1
1
1
28.10.2022, 14:31
+541
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
627

A kirjoitti:

 

Ei ole helppoa sisäistää eikä mikään pankki tmv. sano sitä ääneen, että asunnon arvo on puolittunut puolessa vuodessa.

Melko villiä tekstiä. Itse katson pidemmällä perspektiivillä ja pidän asuntoja tässäkin tilanteessa helpoimpana ja parhaana sijoituksena. Tuo on tietenkin mielipideasia.

Kerrotko mistä noita hintansa puolittaneita asuntoja esimerkiksi pääkaupunkiseudulla saa? 

6
+1
1
-1
6
1

Sivut