28.10.2022 - 15:34 #92442

Hynägrande

+1748
Liittynyt:
21.8.2017
Viestejä:
1204

Tampereella Aamulehti ennustaa, että Luoteis-Tampereesta tulee uusi helmi, jossa hinnat nousevat:

https://www.aamulehti.fi/tampere/art-2000009145537.html

Toisaalta Luoteis-Tampere on nyt tämän tilaston mukaan ollut se missä hinnat ovat laskeneet kun ne ovat yleisesti Tampereella nousseet:

https://www.asuntojenhinnat.fi/myytyjen-asuntojen-tilastot/kunta/Tamper…

 

En tiedä haluanko uskoa varsinaisesti kumpaakaan, mutta Luoteis-Tampereelle kuitenkin ladoin nyt euroja pinoon. Hinnannousu siellä siis kelpaisi, mutta en sure jos niin ei käykään.

En olisi kovin yllättynyt jos Tampereen pitkään jatkunut hintakehitys ottaisi pientä hittiä. Etenkin keskusta alkaa olemaan ihan järkyttävän kallis. 

 

0
0
28.10.2022 - 16:43 #92443

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Kilppari kirjoitti:

 

A kirjoitti:

 

Ei ole helppoa sisäistää eikä mikään pankki tmv. sano sitä ääneen, että asunnon arvo on puolittunut puolessa vuodessa.

 

Melko villiä tekstiä. Itse katson pidemmällä perspektiivillä ja pidän asuntoja tässäkin tilanteessa helpoimpana ja parhaana sijoituksena. Tuo on tietenkin mielipideasia.

Kerrotko mistä noita hintansa puolittaneita asuntoja esimerkiksi pääkaupunkiseudulla saa? 

Tietysti tuo on villiä tekstiä, kun eihän tuota arvonalenemaa näe välttämättä käytännössä. Kuten kirjoitin, arvonalenema näkyy enimmäkseen sijoittajien (=hintatietoisten) ostoissa ja myynneissä. Pörssifirmoista voi myös katsoa, esim Kojamon kurssi 6kk -31,5 %. Ei tietysti suoraan sama kuin asuntojen arvot tai hinnat.

Asunnot eivät mielestäni mitenkään ole helpoimpia sijoituskohteita, pikemminkin päinvastoin. Siinä mielessä asuntosijoittaminen on helppoa verrattuna vaikka osakkeisiin, että lähes kaikki on selvitettävissä ja ennustettavissa, jos vaan viitsii nähdä vaivaa. Pörssi- ym. yhtiöiden kohdalla näin ei ole lähimainkaan. Kaikenkaikkiaan nämä ovat erityyppisiä sijoituksia. Itse haen asuntosijoituksilla varmempaa tuottoa kuin osakkeilla, mutta kuitenkin hieman riskisempää kuin talletussuojatuilla korkosijoituksilla. (Korkosijoitusten riski tulee rahan itsessään riskeistä, esim. nyt on realisoitunut USD/EUR -riskit dollarin noustessa. Enkä laske omaisuuttani sokeasti euroissa, vaan jonkinlaista reaalista inflaatiokorjausta pitää olla mukana.)

Lasken asuntojen arvon tulevaisuuteen arvioidun ja nykyisen vuokratuoton perusteella. Varsinaista "arvonnousua itsestään" en näe tapahtuvan, koska seinät lähtökohtaisesti vain menettävät arvoaan. Tontit tietysti ovat asia erikseen. Asuntojen arvo tulee siis kaikenkaikkiaan ja lopulta vuokratuotosta.

Mistä tulee arvon puoliintuminen? Kirjoitin esimerkin jo aiemmin ketjuun, mutta tästä uusi esimerkki:

Otetaan esimerkkiin vaikka seuraava kohde: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/17023362 Tämä oli uusimpien joukossa hakusanalla "Helsinki".

Kohde on 2h+kk+s, 49 m², hintapyyntö 270ke. Talo on moderni (rv. 2008) eikä merkittäviä korjauksia ihan hetkeen tule. Kaukolämpö. Hoitovastike on 242,55 € / kk ja näemmä joku pieni 50 ke remppa tulossa myös. Hoitovastike on 4,95e/m², mikä lienee riittävä kustannusten noustuakin. Tontti on oma.

Näppärästi samasta talosta on vuokrattavissa 49 m² asunto! (https://asunnot.oikotie.fi/vuokra-asunnot/helsinki/16985215) Vuokrapyynti on 995 e/kk. Samankokoinen, sama pohja (peilattuna), sama kerros samasta talosta. Eli tämä vuokra-asunto vuokrapyynnillä 995 e/kk lienee erittäin vertailukelpoinen tuohon myynnissä olevaan asuntoon.

Vuokratuotto 995 e/kk vuokralla ja 242,55 e/kk hoitovastikkeella on 752,45 e/kk eli n. 9030 € vuodessa. Vuositasolla siis 3,34 % tuotto. Euribor on nyt n. 2,5 % ja pankit tarjoavat jo vähintään 2 % määräaikaisia korkodiilejä. Nollakorkojen aikaan 3,34 % tuotto voisi ehkä kelvatakin sijoittajille, mutta ei todellakaan enää. Mielestäni ainoa järkevä tapa on siirtää riskittömän tuoton marginaali edes jollain tasolla tuottovaatimukseen. Laitetaan vaikka tuosta 0 -> 2,5 % -korkotason noususta vaikka 1 %-yksikkö marginaaliksi. Eli asunnon tulisi tuottaa vuositasolla se sama 3,34 % + 1 % jonka saisi riskittömästikin, yhteensä siis 4,34 %. Tällä tuottovaatimuksella 270 ke asunto onkin enää vain 208 ke arvoinen: huima 23 % arvonalenema. Ja 2 % riskittömän tuoton marginaalilla tuottovaatimus olisi 5,34 %, jolloin asunnon arvo olisi 169 ke (-37 %).

Ja pitää se inflaatiokin muistaa... joka huitelee jossain 10 % hujakoilla. Se mielestäni korottaa entisestään (nykyisen riskittömän tuoton marginaalin lisäksi) tuottovaatimuksia. Ja kuten listaamattomillakin, epälikvidiys aiheuttaa sekin roimaa alennusta hintaan. Ja asunnot vaativat kunnostusta, niin talon kuin asunnon itsessään osalta. Kodinkoneita pitää vaihtaa, vakuutuksia ja välityspalkkioita maksaa, asioita hoitaa (omaa aikaa menee) jne. Mitä pienempi toteutunut oikea tuotto sijoitukselle, sitä enemmän riskittömän koron merkitys korostuu arvonmäärityksessä. Monia tekijöitä, joiden summana voisin sanoa (sijoitus)asuntojen arvon yleisesti ottaen aikalailla puolittuneen.

Bonuksena vieläpä asuntosijoittajilla alkaa olemaan vaihtoehtoja korkopuoleltakin, joiden aikanaan kuihduttua asunnoista tuli houkuttelevampia. Kaikki tuommoinen on nostanut asuntojen arvoa (aina vaan alentuneiden tuottovaatimusten vuoksi!). Nyt tuottoa saa muualtakin ja asuntojen tuottovaatimukset todella ovat nousseet riskittömän puolen aiemman nollan ollessa taas merkittävä. (Asuntojen tuottovaatimuksen jaan siis riskittömään ja riskilliseen tuottoon: aiemmin ollut 0 % + 2-10 %, nykyään 2 % + vähintään 2-10 %)

0
0
28.10.2022 - 16:42 #92445

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
A kirjoitti:

Monia tekijöitä, joiden summana voisin sanoa (sijoitus)asuntojen arvon yleisesti ottaen aikalailla puolittuneen.

Voihan sitä sanoa vaikka mitä. Mutta ei siinä järkeä ole jos asuntojen hinnat ei ole puolittunut. Kaikenlaista voi lyödä exceliin ja mehustella miten asuntojen arvot on nyt romahtanut vaikka ja mitä. Syinä koska tämmönen vuokra-asunto jossain tarjolla ja tommonen tuottoprosentti ja koska se ei riitä niin annan tämmösen arvon asunnolle. Aivan yhdentekevää kikkailua. Merkitystä on sillä mitä jengi asunnoista maksaa, ja tilastoja niistä pian taas tulee. Ja jos otat inflaation syyksi hinnan romahdukseen, niin et ilmeisesti puhu reaalisesta hintakehityksestä kuitenkaan? Ja edes noilla mainitsemillasi luvuilla, vaikka otan 10% inflaation huomioon, en saa 50% tiputusta hinnoissa. 

Se vielä, että tuollainen 3,34% tuotto on aivan helvetin hyvä kun vertaa indekseihin cool

 

0
0
28.10.2022 - 16:54 #92446

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Monia tekijöitä, joiden summana voisin sanoa (sijoitus)asuntojen arvon yleisesti ottaen aikalailla puolittuneen.

 

Voihan sitä sanoa vaikka mitä. Mutta ei siinä järkeä ole jos asuntojen hinnat ei ole puolittunut. Kaikenlaista voi lyödä exceliin ja mehustella miten asuntojen arvot on nyt romahtanut vaikka ja mitä. Syinä koska tämmönen vuokra-asunto jossain tarjolla ja tommonen tuottoprosentti ja koska se ei riitä niin annan tämmösen arvon asunnolle. Aivan yhdentekevää kikkailua. Merkitystä on sillä mitä jengi asunnoista maksaa, ja tilastoja niistä pian taas tulee. Ja jos otat inflaation syyksi hinnan romahdukseen, niin et ilmeisesti puhu reaalisesta hintakehityksestä kuitenkaan? Ja edes noilla mainitsemillasi luvuilla, vaikka otan 10% inflaation huomioon, en saa 50% tiputusta hinnoissa. 

Se vielä, että tuollainen 3,34% tuotto on aivan helvetin hyvä kun vertaa indekseihin cool

 

Arvo ei edelleenkään ole sama kuin hinta.

Itselleni ainakaan puolen vuoden takainen 3 % tuottovaatimus ei riitä, vaan siinä pitää olla mukana riskitön osuus (vähintään 2 % nyt), eli tuottovaatimus vähintään 5 %.

Kukin sijoittaa miten parhaaksi näkee. Eiköhän se jossain vaiheessa ole selviö, että onko tämä mun "exelöinti" ja "mehustelu" "yhdentekevää kikkailua". laugh Voihan se olla, että hinnat eivät koskaan laske merkittävästi, ja sijoittajat tyytyvät jatkossakin esim. 1 % riskituottoon, tai sitten vuokrat nousee tai mitä tahansa. Itse uskon paljon enemmän omaan "mehusteluuni".

En oikein pidä 3,34 % tuottoa kovin hyvänä... mitenkään. Silloin puoli vuotta sitten tuo olisi voinut olla ihan OK, ROI:n ollessa n. 30 vuotta. Nyt jo esimerkiksi Suomesta saa talletussuojattua 2 % tuottoa (esim. https://www.fellowpankki.fi/saastaminen/maaraaikaistalletus), niin tuohon jää riskituoton osuudeksi 1,34 % (ROI 75 vuotta). En missään nimessä lähtisi asuntosijoittamaan tuollaisella reilun prosentin riskituotolla.

0
0
28.10.2022 - 17:05 #92447

stocksman

+106
Liittynyt:
11.4.2020
Viestejä:
326
A kirjoitti:

En oikein pidä 3,34 % tuottoa kovin hyvänä... mitenkään. Silloin puoli vuotta sitten tuo olisi voinut olla ihan OK

Hoitovastikkeet tulevat myös nousemaan talvella, joten vuokria ois pakko korottaa. Kuitenkin esim. Satolla joutuvat pudottamaan vuokraa (vain 2%) 2h+k+s Iso-omenan vieressä olevista asunnoista kun ei vuokralaisia löytynyt samaan hintaan kuin pari vuotta aiemmin, vaikka asuntoon oli lattiat uusittu.

0
0
28.10.2022 - 17:22 #92448

Innilator

+61
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
298

Muutama huomio:

- kaikki asunnot eivät ole vuokrakäytössä, niitä ostetaan myös omaksi eikä silloin laskennallisella vuokratuotolla ole väliä

- vain pienellä osalla vuokranantajia on täydet lainat eli suurella osalla on asunto velaton eikä ole painetta myydä

- on myös sijoittajia, joille on kertynyt käteistä ja ovat odottaneet sopivaa ostohetkeä (talletustileillä on 105 miljardia)

- uusia valmistuneita asuntoja on ennätysvähän ja tuotanto laskee, joten parin vuoden päästä on taas pulaa yksiöistä

- työllisyys on (vielä) korkealla, joten pakkomyyntejä ei ole luvassa merkittävästi

Summa summarum: kun asuntojen hinnat alkavat laskea, niitä myös ostetaan koko ajan eli ostolaita ei katoa mikä loiventaa laskukulmaa. 
 

Ps. Kojamon kurssilasku liittynee Ruotsin kiinteistösijoittajien kurssiromahdukseen, mikä vaikuttaa myös Suomessa.

 

 

0
0
28.10.2022 - 18:00 #92449

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Innilator kirjoitti:

Muutama huomio:

- kaikki asunnot eivät ole vuokrakäytössä, niitä ostetaan myös omaksi eikä silloin laskennallisella vuokratuotolla ole väliä

Sijoitusmielessä sillä ei yleisesti ole väliä, onko asunto omassa vai vuokrakäytössä. Jos vuokralla asuminen on parempi sijoitus, silloin asutaan vuokralla. Jos omistusasuminen, silloin omistusasunnossa. Riski/tuotto ratkaisee. (Jos saat mahdollista asuntosijoitustuottoa parempaa tuottoa (riskin, tuoton ja ajan suhde) pääomalle muualta, niin kannattaa asua itse vuokralla. Omistusasujankin kannattaisi mieltää itsensä omana vuokralaisenaan -- avaa sijoitussilmiä oikein kivasti! :) )

Innilator kirjoitti:

- vain pienellä osalla vuokranantajia on täydet lainat eli suurella osalla on asunto velaton eikä ole painetta myydä

Tälläkään ei ole merkitystä yleisesti sijoitusnäkökulmasta. Tuottolaskelmat eivät sisällä kunkin henkilökohtaisia rahoituskuluja. Sijoittaja haluaa sijoittaa parhaalla riski/tuotto -kertoimella. En spekuloi sillä, mikä on kenenkin rahoituksen hinta tai myyntipaine. Itse arvioin kaikkia sijoituksiani jatkuvasti, esimerkiksi miettimällä ostaisinko kulloisellakin hinnalla mitäkin.

Innilator kirjoitti:

- on myös sijoittajia, joille on kertynyt käteistä ja ovat odottaneet sopivaa ostohetkeä (talletustileillä on 105 miljardia)

Tämäkään ei vaikuta mitenkään tuottolaskelmiin... Jos talletustileillä saa 2 % riskitöntä tuottoa, niin miksi kukaan ostaisi asuntoa josta saa tuohon päälle vain vaikka 1,5 % tuottoa riskillä?

Innilator kirjoitti:

- uusia valmistuneita asuntoja on ennätysvähän ja tuotanto laskee, joten parin vuoden päästä on taas pulaa yksiöistä

Tämä on spekulointia. Mainitsemasi tekijä tosin ei ole muuttunut juurikaan puolen vuoden takaisesta, saatavilla oleva riskitön tuotto sen sijaan on. Arvelisin, että jo puoli vuotta sitten sijoittajien tuottovaatimuksissa oli vastaavat arviot tulevaisuudesta mukana.

Innilator kirjoitti:

- työllisyys on (vielä) korkealla, joten pakkomyyntejä ei ole luvassa merkittävästi

Summa summarum: kun asuntojen hinnat alkavat laskea, niitä myös ostetaan koko ajan eli ostolaita ei katoa mikä loiventaa laskukulmaa. 

Ps. Kojamon kurssilasku liittynee Ruotsin kiinteistösijoittajien kurssiromahdukseen, mikä vaikuttaa myös Suomessa.

Muiden myyntipaineella ei ole sijoitusmielessä merkitystä. Toki se voi tuoda hyviä ostopaikkoja.

En usko kenenkään ostavan esimerkiksi 3 % tuotolla asuntoa, jos talletustililtä saa 3 % riskittä. Omaan käyttöön ostavankin olisi järkevämpi mennä vuokralle ja laittaa rahat vaikka talletustilille. Tämän voi laskea auki todetakseen näin.

Mielestäni on päivänselvää, että asunnosta tulisi saada silloin pohjaksi sama mitä riskittömästi saa + riskistä tietyn verran tuottoa. Joku voisi jopa sanoa riskien kasvaneen puolen vuoden takaisesta, jolloin riskisen tuoton osuudenkin pitäisi nousta merkittävästi. Kaikki nämä heijastuvat lähtökohtaisesti sijoituksen arvoon, asuntojen kohdalla erittäin merkittävästi, koska tuottovaatimukset olivat valmiiksi jo niin matalat.

0
0
28.10.2022 - 18:10 #92450

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
stocksman kirjoitti:

 

A kirjoitti:

En oikein pidä 3,34 % tuottoa kovin hyvänä... mitenkään. Silloin puoli vuotta sitten tuo olisi voinut olla ihan OK

 

Hoitovastikkeet tulevat myös nousemaan talvella, joten vuokria ois pakko korottaa. Kuitenkin esim. Satolla joutuvat pudottamaan vuokraa (vain 2%) 2h+k+s Iso-omenan vieressä olevista asunnoista kun ei vuokralaisia löytynyt samaan hintaan kuin pari vuotta aiemmin, vaikka asuntoon oli lattiat uusittu.

Laskelmat menevät entistä rumemmiksi, jos aletaan ottamaan mukaan tällaisia asioita. Esimerkiksi jo ennestään korkeiden asumiskustannusten nousua, eli vuokrien korotusta. Paljonko vuokria on mahdollista korottaa? Mielestäni asumiskulujen suhteellinen osuus tuloista on jo tosi korkealla. Jos vuokria korotetaan, palkkojenkin pitää nousta. Ja kaiken muunkin. Vastikkeistahan on uutisoitu jo paljon, että monet taloyhtiöt joutuvat perimään ylimääräisiä vastikkeita nousseiden kustannusten vuoksi. Mutta oletan noissa tuottolaskelmissa, että tulot ja menot tasaantuvat siihen missä ne ovat vuosikaudet olleet (eli vuokrat nousee ja kulut nousee), eli vuokratuotoista jää kulujen jälkeen jatkossakin suunnilleen saman verran käteen pidemmän päälle. Spekulaatiotahan tuo tietysti on ja tuottolaskelmissa pitäisi ottaa nykytilanne huomioon: vuokrat eivät juuri nouse, mutta taloyhtiöiden kulut nousevat roimasti.

0
0
28.10.2022 - 19:01 #92453

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900

A kirjoitti:

Arvo ei edelleenkään ole sama kuin hinta.

[/Quote]

Semantiikkaa. 

Kyllä asunto-osakkeiden arvostamisessa käytetään pääsääntöisesti apuna vertailukauppoja. Jos sillä haet mitä on arvo. Ja sanoisin aika radikaalisti, että asunnon arvo on se mitä siitä maksetaan. Kai tästä voi vääntää, ja ymmärrän miksi välttämättä näin ei olisi, mutta menee vähän turhaksi kikkailuksi. Ostan sun asunnot pois kyllä puoleen hintaan jos myyt. Lainalupaus on jo pankista, että nopeat kaupat onnistunee!

0
0
28.10.2022 - 19:28 #92455

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Arvo ei edelleenkään ole sama kuin hinta.

 

Semantiikkaa. 

Kyllä asunto-osakkeiden arvostamisessa käytetään pääsääntöisesti apuna vertailukauppoja. Jos sillä haet mitä on arvo. Ja sanoisin aika radikaalisti, että asunnon arvo on se mitä siitä maksetaan. Kai tästä voi vääntää, ja ymmärrän miksi välttämättä näin ei olisi, mutta menee vähän turhaksi kikkailuksi.

Ymmärrän kyllä pointtisi, faktahan se on: nykyiset hinnat eivät ole lähimaillakaan mun laskemia arvoja. Arvotatko itse asunnot puhtaasti niiden toteutuneiden markkinahintojen mukaan?

Onko sulla jotain sanottavaa noista laskelmista?

Artsipappa kirjoitti:

Ostan sun asunnot pois kyllä puoleen hintaan jos myyt. Lainalupaus on jo pankista, että nopeat kaupat onnistunee!

Mulla ei ole heikohkon (alle 4 %) tuottovaatimuksen asuntoja. Jos olisi, olisin jo myynyt (jos olisi mennyt kaupaksi) näihin hintoihin. Omat asuntosijoitukseni olen hoitanut niin, että korot (tai saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvu) eivät muuta tilannetta. Olen ollut "ostohousut jalassa" jo useamman vuoden, mutta mielenkiintoisia kohteita on löytynyt vain kourallinen ja kauppoja tehty vielä vähemmän. Tällä hetkellä lähinnä odottelen, että markkinat järkevöityisivät vuosia jatkuneen mielettömyyden jälkeen. Spekuloin siis, että asuntomarkkinat romahtavat. Tällä hetkellä asunnot ovat omassa sijoitusstrategiassani pääasiassa hajautuksen vuoksi. Pidän myös siitä, että asunnot ja niiden tontit ovat kiinteää omaisuutta.

Yleisesti ottaen asuntomarkkina on melkoisen vääristynyt, ainakin Suomessa. Vääristynyt niin, että hinnat ovat korkeammat. Lyhyesti sanottuna porukka vivuttaa koko omaisuuttaan järjettömästi ostaessaan osakkeita velalla velkaisista taloyhtiöistä. En usko, että ihmiset tiedostavat hinnan olevan oikeasti aika kova... Ja jos niin on, niin perusteeksi löytyykin sitten esimerkiksi "se on koti, ei sijoitus" ymv. selityksiä. Eikä kaikkea voikaan katsoa vain sijoitusnäkökulmasta. (Varsinaista asuntosijoittamista itsessään kyllä pitäisi katsoa.)

0
0
28.10.2022 - 20:15 #92458

TL

+1098
Liittynyt:
31.7.2020
Viestejä:
851

Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.

[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]

0
0
28.10.2022 - 20:37 #92459

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900

Ymmärtääkseni ainakin monet analyytikot ovat sitä mieltä että Suomi ei ole erityisen kuplaantunut asunto-markkinoiltaan. Jos vertaa vaikka ihan länsinaapuriin. Jos katsoo aikaisempaa isoa maailmantalouden myllerrystä (2008. Koronaa en tähän laske vaikka silloinkin myllersi) niin silloin asunnot pitivät hyvin pintansa. 

Toki on mahdollista että päästään kaikki ostelemaan asuntoja Helsingin keskustasta 4000€/M2 hintaan. Tosin itse hieman epäilen, ja ostan aikaisemmin. Sä voit sitten astua markkinoille sillä 4k€ hinnalla ja huudella että mitäs läksit. 

Mielestäni hinnat romahtaa vain jos tulee kova työttömyys ja pakkomyyntejä. Ja kuka tietää missä euribor menee vuoden päästä. Nyt keskuspankit lyö kapuloita rattaisiin ja lujaa. Voi olla että liian lujaa, ja pian taas elvytetään. Silloin taas rallatellaan ja excelissä laskelmat näilläkin hinnoilla on monessa paikassa mainiot. 

Ja jos hinnat alkaa laskea niin ei varmastikaan tasaisesti. Toiset alueet pitää pintansa paremmin kun toiset. Jos alueelta josta heinäkuussa ostin asunnon hinnat puolittuu niin ostan koko alueen tyhjäksi jos pankki rahoittaa (ei rahoita). On jo nyt varsin hyvät prosentit vaikka kustannukset nouseekin. 

Ja siis, millä logiikalla vuokrat ei nouse jos rakentaminen vähenee ja kuitenkin kaupungeissa tarvetta on koko ajan lisää? Ja kun kustannukset kaikkialla nousee. Kyllä se heijastuu vuokriin. 

Se on alkanut jo: https://yle.fi/uutiset/74-20002733

Edit: tuttavan lapsi joka asuu TYS:lla, pienen yksiön vuokra nousee siis yhteensä n. 6%. Se on iso korotus se.

 

0
0
28.10.2022 - 20:37 #92460

hauturi

+3084
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
2264
A kirjoitti:

Jos vuokralla asuminen on parempi sijoitus, silloin asutaan vuokralla.

Höpsistä. Voi olla paljon muitakin syitä päättää asua omassa tai vuokralla. Itse asuin 20+v yhdessä omistusasunnossa mm. sen takia, että vastaavia vuokra-asuntoja ei ole. Piti ostaa tontti (10+ha) ja rakentaa siihen mieleinen talo ja muut rakennukset (ml. hauturskan firman toimitila). Tämä vain yhtenä esimerkkinä. Kertaakaan sinä aikana en miettinyt sekuntiakaan olisiko vuokralla asuminen parempi sijoitus - se ei vaan ollut vaihtoehto. Nyt taas asun vuokralla, koska samanlainen talo ostettuna olisi maksanut 1,5-2M - sellaisia rahoja ei ole eikä kukaan lainaa. Omistusasuminen ei vaan ole vaihtoehto. Taaskaan en ole sekuntiakaan miettinyt kumpi olisi parempi sijoitus.

0
0
28.10.2022 - 21:00 #92461

Innilator

+61
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
298
A kirjoitti:

 

Innilator kirjoitti:

Muutama huomio:

- kaikki asunnot eivät ole vuokrakäytössä, niitä ostetaan myös omaksi eikä silloin laskennallisella vuokratuotolla ole väliä

 

Sijoitusmielessä sillä ei yleisesti ole väliä, onko asunto omassa vai vuokrakäytössä. Jos vuokralla asuminen on parempi sijoitus, silloin asutaan vuokralla. Jos omistusasuminen, silloin omistusasunnossa. Riski/tuotto ratkaisee. (Jos saat mahdollista asuntosijoitustuottoa parempaa tuottoa (riskin, tuoton ja ajan suhde) pääomalle muualta, niin kannattaa asua itse vuokralla. Omistusasujankin kannattaisi mieltää itsensä omana vuokralaisenaan -- avaa sijoitussilmiä oikein kivasti! :) )

- mutta koska omistusasujat ovat markkinoilla ja ihmiset eivät valitse asumistaan sijoitusmielessä, asuntomarkkinaa ei voi kuvata sijoittajan näkövinkkelistä

Innilator kirjoitti:

- vain pienellä osalla vuokranantajia on täydet lainat eli suurella osalla on asunto velaton eikä ole painetta myydä

 

Tälläkään ei ole merkitystä yleisesti sijoitusnäkökulmasta. Tuottolaskelmat eivät sisällä kunkin henkilökohtaisia rahoituskuluja. Sijoittaja haluaa sijoittaa parhaalla riski/tuotto -kertoimella. En spekuloi sillä, mikä on kenenkin rahoituksen hinta tai myyntipaine. Itse arvioin kaikkia sijoituksiani jatkuvasti, esimerkiksi miettimällä ostaisinko kulloisellakin hinnalla mitäkin.

- Se oikea sijoittaja edustaa pientä osaa asuntomarkkinasta, suurin osa ei tee tällaisia laskelmia vrt. osakemarkkinat.

Innilator kirjoitti:

- on myös sijoittajia, joille on kertynyt käteistä ja ovat odottaneet sopivaa ostohetkeä (talletustileillä on 105 miljardia)

 

Tämäkään ei vaikuta mitenkään tuottolaskelmiin... Jos talletustileillä saa 2 % riskitöntä tuottoa, niin miksi kukaan ostaisi asuntoa josta saa tuohon päälle vain vaikka 1,5 % tuottoa riskillä?

- Talletustilein korko on edelleen tasan nolla. Jotkut ostaa asuntoja riskeinhallinta/hajautusmielessä.

Innilator kirjoitti:

- uusia valmistuneita asuntoja on ennätysvähän ja tuotanto laskee, joten parin vuoden päästä on taas pulaa yksiöistä

 

Tämä on spekulointia. Mainitsemasi tekijä tosin ei ole muuttunut juurikaan puolen vuoden takaisesta, saatavilla oleva riskitön tuotto sen sijaan on. Arvelisin, että jo puoli vuotta sitten sijoittajien tuottovaatimuksissa oli vastaavat arviot tulevaisuudesta mukana.

- tilastot näyttää uudistuotannon sakkaavan, muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu.

Innilator kirjoitti:

- työllisyys on (vielä) korkealla, joten pakkomyyntejä ei ole luvassa merkittävästi

Summa summarum: kun asuntojen hinnat alkavat laskea, niitä myös ostetaan koko ajan eli ostolaita ei katoa mikä loiventaa laskukulmaa. 

Ps. Kojamon kurssilasku liittynee Ruotsin kiinteistösijoittajien kurssiromahdukseen, mikä vaikuttaa myös Suomessa.

 

Muiden myyntipaineella ei ole sijoitusmielessä merkitystä. Toki se voi tuoda hyviä ostopaikkoja.

- on sikäli, ettei asuntoja tule myyntiin niin paljoa että hinnat laskisivat

 

En usko kenenkään ostavan esimerkiksi 3 % tuotolla asuntoa, jos talletustililtä saa 3 % riskittä. Omaan käyttöön ostavankin olisi järkevämpi mennä vuokralle ja laittaa rahat vaikka talletustilille. Tämän voi laskea auki todetakseen näin.

- talletustilikorko on 0%

Mielestäni on päivänselvää, että asunnosta tulisi saada silloin pohjaksi sama mitä riskittömästi saa + riskistä tietyn verran tuottoa. Joku voisi jopa sanoa riskien kasvaneen puolen vuoden takaisesta, jolloin riskisen tuoton osuudenkin pitäisi nousta merkittävästi. Kaikki nämä heijastuvat lähtökohtaisesti sijoituksen arvoon, asuntojen kohdalla erittäin merkittävästi, koska tuottovaatimukset olivat valmiiksi jo niin matalat.

Ja mitä tulee kuplaan, sitä ei täällä ole: https://www.eurojatalous.fi/fi/2022/1/pohjoismaiset-asuntomarkkinariskit-voivat-heijastua-suomen-talouteen/

edit: äh, kommenttini näkyy tekstissä ajatusviivan takana

 

0
0
28.10.2022 - 21:27 #92462

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
hauturi kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Jos vuokralla asuminen on parempi sijoitus, silloin asutaan vuokralla.

 

Höpsistä. Voi olla paljon muitakin syitä päättää asua omassa tai vuokralla. Itse asuin 20+v yhdessä omistusasunnossa mm. sen takia, että vastaavia vuokra-asuntoja ei ole. Piti ostaa tontti (10+ha) ja rakentaa siihen mieleinen talo ja muut rakennukset (ml. hauturskan firman toimitila). Tämä vain yhtenä esimerkkinä. Kertaakaan sinä aikana en miettinyt sekuntiakaan olisiko vuokralla asuminen parempi sijoitus - se ei vaan ollut vaihtoehto. Nyt taas asun vuokralla, koska samanlainen talo ostettuna olisi maksanut 1,5-2M - sellaisia rahoja ei ole eikä kukaan lainaa. Omistusasuminen ei vaan ole vaihtoehto. Taaskaan en ole sekuntiakaan miettinyt kumpi olisi parempi sijoitus.

Pointti varmaan kuitenkin välittyi. Eli siis kyse oli puhtaasti sijoitusnäkökulmasta asian tarkastelu. Lopulliseen valintaan voi (ja vaikuttaa) lukemattomat muutkin asiat. Asuminen ja koti ovat kuitekin vähän enemmän kuin pelkkää sijoittamista.

0
0
28.10.2022 - 21:27 #92463

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Innilator kirjoitti:

- mutta koska omistusasujat ovat markkinoilla ja ihmiset eivät valitse asumistaan sijoitusmielessä, asuntomarkkinaa ei voi kuvata sijoittajan näkövinkkelistä

Sijoittajan pitäisi tarkastella asuntomarkkinaa sijoitusmielessä, vaikka asuntomarkkina ei toimi sijoittajien järjen mukaan. Markkinalla on siis paljon osapuolia, jotka eivät esim. edes yritä tehdä sijoitusmielessä hyviä kauppoja.

Innilator kirjoitti:

- Talletustilein korko on edelleen tasan nolla. Jotkut ostaa asuntoja riskeinhallinta/hajautusmielessä.

Linkkasin tuossa aiemmin talletussuojatun määräaikaistilin suomalaisesta pankista, korko 2 %.

0
0
28.10.2022 - 21:41 #92464

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
TL kirjoitti:

Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.

[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]

Olen samaa mieltä, että asunnonostajat tyypillisesti tuskin laskevat tällä tavalla. Millä asunto arvotetaan, mistä tiedät maksatko järkevän hinnan?

Mikä laskelmissa on väärin tai mitä en ota huomioon? Ovatko asuntosijoittajat tyytyväisiä aiempaa alempaan riskilliseen tuottoon? Käsittääkseni tuottovaatimukset olivat jo 0-korkoaikana kiristetty aika tiukoiksi.

Tuottovaatimukset ja tuotto-odotukset ovat lopulta aika yksinkertaisia laskuja. Sijoittajaahan ei periaatteessa kiinnosta lopulta kuin riskikorjattu tuotto. Näkemystä vaaditaan vuokratason tulevaisuuteen, kuluihin ym., mutta siltikin tuotto-odotus on laskettavissa hyvinkin suuntaa antavaksi -- ja voinee verrata korkosijoituksiin.

Millä logiikalla riskittömän tuoton (tällä hetkellä ainakin 2 % talletussuojattuna) prosentit eivät vaikuta asuntosijoittamisen tuottovaatimuksiin? Vaikuttaahan ne osakepuolellakin, kun yhtiöiltä vaaditaan kovempaa tulosta tai sijoitukset siirtyvät korkoihin. Yhtiöissä tosin tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muutenkin korkeat -- ja muutenkin dynamiikkaa arvonmuodostuksessa paljon enemmän -- niin riskittömän tuoton marginaalin muutos 0 -> 2 % ei ole niin radikaali. Yhtiöltä vaadittaisiin vaikkapa 10 % tuoton sijaan sitten 12 %, jne.

0
0
28.10.2022 - 21:53 #92465

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
A kirjoitti:

 

TL kirjoitti:

Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.

[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]

 

Olen samaa mieltä, että asunnonostajat tyypillisesti tuskin laskevat tällä tavalla. Millä asunto arvotetaan, mistä tiedät maksatko järkevän hinnan?

Mikä laskelmissa on väärin tai mitä en ota huomioon? Ovatko asuntosijoittajat tyytyväisiä aiempaa alempaan riskilliseen tuottoon? Käsittääkseni tuottovaatimukset olivat jo 0-korkoaikana kiristetty aika tiukoiksi.

Tuottovaatimukset ja tuotto-odotukset ovat lopulta aika yksinkertaisia laskuja. Sijoittajaahan ei periaatteessa kiinnosta lopulta kuin riskikorjattu tuotto. Näkemystä vaaditaan vuokratason tulevaisuuteen, kuluihin ym., mutta siltikin tuotto-odotus on laskettavissa hyvinkin suuntaa antavaksi -- ja voinee verrata korkosijoituksiin.

Millä logiikalla riskittömän tuoton (tällä hetkellä ainakin 2 % talletussuojattuna) prosentit eivät vaikuta asuntosijoittamisen tuottovaatimuksiin? Vaikuttaahan ne osakepuolellakin, kun yhtiöiltä vaaditaan kovempaa tulosta tai sijoitukset siirtyvät korkoihin. Yhtiöissä tosin tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muutenkin korkeat -- ja muutenkin dynamiikkaa arvonmuodostuksessa paljon enemmän -- niin riskittömän tuoton marginaalin muutos 0 -> 2 % ei ole niin radikaali. Yhtiöltä vaadittaisiin vaikkapa 10 % tuoton sijaan sitten 12 %, jne.

riskitön, eli talletussuoja 100k€ asti :/ ei se vaikuta isosti mihinkään. Mitäs sen ylimenevillä tehdään? Ja 2% saa jos pitää rahoja siellä 3 vuotta! Siis sori, mutta aivan paska diili. Siinä hävitään isosti pelkästään inflaatiolle. 

Jos lasketaan oman pääoman tuotto-% niin olen kyllä tässä markkinassa hyvin tyytyväinen ostoksiin 😎 sä lasket miten lasket ja voit odottaa niitä -50% myyntiin tulevia. Voi myös olla että saat odotella. 

Oletat myös ettei korotuksia nähdä vuokriin. Se on rohkea oletus.

0
0
28.10.2022 - 22:31 #92466

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

 

A kirjoitti:

 

TL kirjoitti:

Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.

[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]

 

Olen samaa mieltä, että asunnonostajat tyypillisesti tuskin laskevat tällä tavalla. Millä asunto arvotetaan, mistä tiedät maksatko järkevän hinnan?

Mikä laskelmissa on väärin tai mitä en ota huomioon? Ovatko asuntosijoittajat tyytyväisiä aiempaa alempaan riskilliseen tuottoon? Käsittääkseni tuottovaatimukset olivat jo 0-korkoaikana kiristetty aika tiukoiksi.

Tuottovaatimukset ja tuotto-odotukset ovat lopulta aika yksinkertaisia laskuja. Sijoittajaahan ei periaatteessa kiinnosta lopulta kuin riskikorjattu tuotto. Näkemystä vaaditaan vuokratason tulevaisuuteen, kuluihin ym., mutta siltikin tuotto-odotus on laskettavissa hyvinkin suuntaa antavaksi -- ja voinee verrata korkosijoituksiin.

Millä logiikalla riskittömän tuoton (tällä hetkellä ainakin 2 % talletussuojattuna) prosentit eivät vaikuta asuntosijoittamisen tuottovaatimuksiin? Vaikuttaahan ne osakepuolellakin, kun yhtiöiltä vaaditaan kovempaa tulosta tai sijoitukset siirtyvät korkoihin. Yhtiöissä tosin tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muutenkin korkeat -- ja muutenkin dynamiikkaa arvonmuodostuksessa paljon enemmän -- niin riskittömän tuoton marginaalin muutos 0 -> 2 % ei ole niin radikaali. Yhtiöltä vaadittaisiin vaikkapa 10 % tuoton sijaan sitten 12 %, jne.

 

riskitön, eli talletussuoja 100k€ asti :/ ei se vaikuta isosti mihinkään. Mitäs sen ylimenevillä tehdään? Ja 2% saa jos pitää rahoja siellä 3 vuotta! Siis sori, mutta aivan paska diili. Siinä hävitään isosti pelkästään inflaatiolle. 

Jos lasketaan oman pääoman tuotto-% niin olen kyllä tässä markkinassa hyvin tyytyväinen ostoksiin 😎 sä lasket miten lasket ja voit odottaa niitä -50% myyntiin tulevia. Voi myös olla että saat odotella. 

Oletat myös ettei korotuksia nähdä vuokriin. Se on rohkea oletus.

Talletussuoja 100ke per pankki. Diilejä löytyy ympäri EU:ta varmasti, Suomestakin useita. 2% per 3v lienee huonoimmasta päästä, parempiakin soppareita löytynee. Siinä tosiaan hävitään inflaatiolle (nyt 10%), mutta niinhän sitä hävitään 3,34 % asuntosijoitustuotoillakin. Näen kummatkin diilit varsin huonona.

Itse jätän näistä laskelmista pois oman pääoman tuotto-%:n, koska se on sitten aivan eri peli: millä rahalla, kustannuksella ja sopimuksella rahoitat sijoitusasuntosi. Hyvällä lainasopimuksella ja vakuusjärjestelyllä voi varmasti vivuttaa oman pääoman tuoton korkealle.

Itse miellän asuntosijoittamisen ihan vaan sellaisena, jossa rahalla ostetaan ja vuokratuottoa saadaan. Peli muuttuu merkittävästi, kun mukaan otetaan vipua eli velkaa. Varsinkin, jos/kun vipua on takaamassa vivulla ostettu asunto. Vaan mitä tapahtuu, jos vakuudet eivät riitäkään? Riippunee pankkien kanssa tehdyistä sopimuksista miten usein vakuuksien arvoja tarkastetaan! Toki jos olet saanut pankilta halpaa rahaa vaikka kiinteällä korolla ja korvamerkatulla käyttötarkoituksella (asuntosijoittaminen) ja asunnon lainan vakuudeksi, niin asuntosijoittamalla saa erittäin hyvät oman pääoman tuotot melko pienellä riskillä. Tässä sijoituskeissin tekee hyväksi pankista saatu halpa ja mahdollisesti lähes riskitön velkaraha eikä asuntosijoittaminen itsessään. Tämä muuten myös vääristää asuntomarkkinoita entisestään, kun asunnot ostetaan etupeltoon eli velalla, eli ilman että ostajilla on niihin todellisuudessa varaa. Asuntoahan ei oikeastaan edes kannattaisi ilman e.m. kaltaista velkajärjestelyä ostaa. Asuntosijoituspelissä kannattaisi lähtökohtaisesti olla mukana vaan, jos on em. velkatyökalut käytössä (suurella osalla asunnonostajia ei ole). Omalla rahalla ei ehkä kannata operoida tässä markkinassa. Mutta en tiedä onko yhteiskunnilla varaa antaa tämän himmelin koskaan kosahtaa.

Korotuksia vuokriin tehdään varmasti monissa paikoissa. Satavarmasti vuokrat tulevat nousemaan, kun inflaatio jyrrää. Kuten aiemmin kirjoitin, oletukseni on, että vuokrat ja kulut nousevat lopulta samassa suhteessa. Muu oletus vaatisi perustelua. Todellisuus tällä hetkellä on se, että monissa paikoissa vuokria ei uskalleta korottaa ja uusia vuokria joudutaan jopa alentamaan entisestä -- samalla kun taloyhtiöiden kulut järjestään nousevat. Tämän mukaan pitäisi lähtökohtaisesti juuri nyt sijoittaa, ellei sitten ole rohkea ja usko tilanteen muuttuvan itselleen suotuisammaksi. Itse uskon vuokrien ja kulujen siis tasaantuvan suhteellisesti samaksi, mutta todellisuus osoittaa juuri nyt eri suuntaan, eli kulujen suhteelliseen nousuun.

Aiemmin tehtyjen tuottovaatimuslaskujen mukaan hintojen pitäisi siis laskea merkittävästi. Miksi näin ei käy, on minulle osoitus asuntomarkkinoiden riggaamisesta, eli siitä, että asuntomarkkina ei toimi markkinaehtoisesti. Vähän niinkuin Italian valtionlainat.

0
0
28.10.2022 - 22:43 #92467

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900

Jos aletaan kritisoimaan että ostetaan asuntoja velalla niin miksi ei sitten kritisoida koko järjestelmää? Tai niin taidat kritisoidakin.. Mutta siis silloin voidaan ottaa keskusteluun aika paljon muutakin. Autot, moottoripyörät, mökit.. jotkut ostaa kännyköitä ja muuta elektroniikkaa "etupeltoon". Ei siinä ole mitään onglemaa, rahalla on aina hinta. Kerrotko onko paljonkin yhteiskuntia missä konseptia asuntolaina ei ole olemassa? Eli missä maassa asuntomarkkinat ei ole "rigattu"? 

Onko tässä nyt käynyt niin, että etsit yhden kohteen, etsit jonkun about vastaavan vuokra-asunnon, teit vähän oletuksia ja ekstrapoloit tämän koskemaan koko Suomen asuntomarkkinaa?

Kerrotko milloin odotat Helsingin keskustaan neliöhintojen olevan siinä vähän yli 4000€m2?

Vakuuksien arvoja tarkistetaan kerran vuodessa. Vaikka vakuuksien tarkistuksen jälkeen vakuudet ei laskennallisesti riittäisi, niin pankki ei ala pyytämään lisää vakuutta. Onglemia tulee vasta jos maksuista ei selviä. 

 

0
0
28.10.2022 - 23:08 #92469

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

Jos aletaan kritisoimaan että ostetaan asuntoja velalla niin miksi ei sitten kritisoida koko järjestelmää? Tai niin taidat kritisoidakin.. Mutta siis silloin voidaan ottaa keskusteluun aika paljon muutakin. Autot, moottoripyörät, mökit.. jotkut ostaa kännyköitä ja muuta elektroniikkaa "etupeltoon". Ei siinä ole mitään onglemaa, rahalla on aina hinta. Kerrotko onko paljonkin yhteiskuntia missä konseptia asuntolaina ei ole olemassa? Eli missä maassa asuntomarkkinat ei ole "rigattu"? 

Onko tässä nyt käynyt niin, että etsit yhden kohteen, etsit jonkun about vastaavan vuokra-asunnon, teit vähän oletuksia ja ekstrapoloit tämän koskemaan koko Suomen asuntomarkkinaa?

Kerrotko milloin odotat Helsingin keskustaan neliöhintojen olevan siinä vähän yli 4000€m2?

Vakuuksien arvoja tarkistetaan kerran vuodessa. Vaikka vakuuksien tarkistuksen jälkeen vakuudet ei laskennallisesti riittäisi, niin pankki ei ala pyytämään lisää vakuutta. Onglemia tulee vasta jos maksuista ei selviä. 

 

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

Asuntomarkkinoiden vääristymä on olemassa ihan jokaisessa länsimaassa ainakin. Joskus vääristymät purkautuvat, kuten 2008.

Onko 49 m² Helsingin kämpän 3,34 % vuokratuotto n. 1000e vuokralla ja 270 ke kohteen hinnalla jotenkin huono esimerkki tyypillisestä asuntosijoittajan kohteesta?

Sanon vaan edelleen, että tuottovaatimusten pitäisi nousta saatavilla olevan riskittömän tuoton mukaan. Oletko tästä tosiaan noin täysin eri mieltä?

0
0
28.10.2022 - 23:39 #92470

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
A kirjoitti:

 

Artsipappa kirjoitti:

Jos aletaan kritisoimaan että ostetaan asuntoja velalla niin miksi ei sitten kritisoida koko järjestelmää? Tai niin taidat kritisoidakin.. Mutta siis silloin voidaan ottaa keskusteluun aika paljon muutakin. Autot, moottoripyörät, mökit.. jotkut ostaa kännyköitä ja muuta elektroniikkaa "etupeltoon". Ei siinä ole mitään onglemaa, rahalla on aina hinta. Kerrotko onko paljonkin yhteiskuntia missä konseptia asuntolaina ei ole olemassa? Eli missä maassa asuntomarkkinat ei ole "rigattu"? 

Onko tässä nyt käynyt niin, että etsit yhden kohteen, etsit jonkun about vastaavan vuokra-asunnon, teit vähän oletuksia ja ekstrapoloit tämän koskemaan koko Suomen asuntomarkkinaa?

Kerrotko milloin odotat Helsingin keskustaan neliöhintojen olevan siinä vähän yli 4000€m2?

Vakuuksien arvoja tarkistetaan kerran vuodessa. Vaikka vakuuksien tarkistuksen jälkeen vakuudet ei laskennallisesti riittäisi, niin pankki ei ala pyytämään lisää vakuutta. Onglemia tulee vasta jos maksuista ei selviä. 

 

 

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

Asuntomarkkinoiden vääristymä on olemassa ihan jokaisessa länsimaassa ainakin. Joskus vääristymät purkautuvat, kuten 2008.

Onko 49 m² Helsingin kämpän 3,34 % vuokratuotto n. 1000e vuokralla ja 270 ke kohteen hinnalla jotenkin huono esimerkki tyypillisestä asuntosijoittajan kohteesta?

Sanon vaan edelleen, että tuottovaatimusten pitäisi nousta saatavilla olevan riskittömän tuoton mukaan. Oletko tästä tosiaan noin täysin eri mieltä?

Miksi vain länsimaissa? Miksi sitä asuntoa ei saisi pitää vakuutena? Miksi se tämän systeemin rikkoo? Olisiko parempi jos pankit antaisi saman lainan ilman että se asunto on vakuutena? Jos antaisi, niin silloin varmaan rahan hinta olisi aika eri. Että itse toimin mieluummin näin. 

En tunne Helsingin markkinaa, ehkä se on Helsingissä normaali. Ehkä ei. Turussa tuotot todella paljon parempia ainakin.

Olen eri mieltä. Asuntomarkkinassa ei nopeasti tapahdu yhtäkkistä 2% nousua siksi että jostain saa aika huonoilla ehdoilla (3 vuodeksi rahat kiinni) riskitöntä tuottoa. Myös alueellisia eroja on niin valtavasti. Monessa kaupungissa, ihan kasvukeskuksissakin, saa paljon parempaa tuottoa kun mainostamaasi 3,34%. Puhumattakaan oman pääoman tuotosta, mikä mielestäni pitää ottaa mukaan laskennassa. Se on nykyiselläkin korolla varsin hyvä. 

Tätä peliä pelataan nykysäännöillä, missä lainaa pankista saa. Se että jostain syystä vierastat lainaa ei tätä tilannetta muuta. En ymmärrä mikä onglema lainassa on? Sillä on hinta. Ja ilman lainoitusta monet investoinnit muuttuisi käytännössä mahdottomiksi.

0
0
28.10.2022 - 23:38 #92471

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
A kirjoitti:

 

Artsipappa kirjoitti:

Jos aletaan kritisoimaan että ostetaan asuntoja velalla niin miksi ei sitten kritisoida koko järjestelmää? Tai niin taidat kritisoidakin.. Mutta siis silloin voidaan ottaa keskusteluun aika paljon muutakin. Autot, moottoripyörät, mökit.. jotkut ostaa kännyköitä ja muuta elektroniikkaa "etupeltoon". Ei siinä ole mitään onglemaa, rahalla on aina hinta. Kerrotko onko paljonkin yhteiskuntia missä konseptia asuntolaina ei ole olemassa? Eli missä maassa asuntomarkkinat ei ole "rigattu"? 

Onko tässä nyt käynyt niin, että etsit yhden kohteen, etsit jonkun about vastaavan vuokra-asunnon, teit vähän oletuksia ja ekstrapoloit tämän koskemaan koko Suomen asuntomarkkinaa?

Kerrotko milloin odotat Helsingin keskustaan neliöhintojen olevan siinä vähän yli 4000€m2?

Vakuuksien arvoja tarkistetaan kerran vuodessa. Vaikka vakuuksien tarkistuksen jälkeen vakuudet ei laskennallisesti riittäisi, niin pankki ei ala pyytämään lisää vakuutta. Onglemia tulee vasta jos maksuista ei selviä. 

 

 

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

Asuntomarkkinoiden vääristymä on olemassa ihan jokaisessa länsimaassa ainakin. Joskus vääristymät purkautuvat, kuten 2008.

Onko 49 m² Helsingin kämpän 3,34 % vuokratuotto n. 1000e vuokralla ja 270 ke kohteen hinnalla jotenkin huono esimerkki tyypillisestä asuntosijoittajan kohteesta?

Sanon vaan edelleen, että tuottovaatimusten pitäisi nousta saatavilla olevan riskittömän tuoton mukaan. Oletko tästä tosiaan noin täysin eri mieltä?

0
0
29.10.2022 - 03:23 #92476

TL

+1098
Liittynyt:
31.7.2020
Viestejä:
851
A kirjoitti:

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

Mikäs niissä osamaksulla ostetuista autoissa ja moottoripyörissä sitten mahtaa olla vakuutena?

0
0
29.10.2022 - 09:38 #92478

stocksman

+106
Liittynyt:
11.4.2020
Viestejä:
326

24kk  2.3%  1k-100k talletuksella ,tod.näk näitä alkaa tulla paremmillakin ehdoilla vielä lisää.

0
0
29.10.2022 - 10:32 #92479

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
TL kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

 

Mikäs niissä osamaksulla ostetuista autoissa ja moottoripyörissä sitten mahtaa olla vakuutena?

Miksi trollaat?

0
0
29.10.2022 - 10:51 #92480

Artsipappa

+2036
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1900
A kirjoitti:

 

TL kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

 

Mikäs niissä osamaksulla ostetuista autoissa ja moottoripyörissä sitten mahtaa olla vakuutena?

 

Miksi trollaat?

Miksi et vastaa kysymykseen? Mielestäni varsin relevantti kysymys. Eli selitykset loppui, niin siirrytään trollittelemaan?

Eiköhän tämä ollu tässä.

0
0
29.10.2022 - 11:00 #92481

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

Olen eri mieltä. Asuntomarkkinassa ei nopeasti tapahdu yhtäkkistä 2% nousua siksi että jostain saa aika huonoilla ehdoilla (3 vuodeksi rahat kiinni) riskitöntä tuottoa. Myös alueellisia eroja on niin valtavasti. Monessa kaupungissa, ihan kasvukeskuksissakin, saa paljon parempaa tuottoa kun mainostamaasi 3,34%. Puhumattakaan oman pääoman tuotosta, mikä mielestäni pitää ottaa mukaan laskennassa. Se on nykyiselläkin korolla varsin hyvä. 

Toi 2 %/3v -diili oli esimerkki. Samoin tuo 3,34 % reaalimaailmasta pienellä vaivalla löydetty, mielestäni varsin realistinen esimerkki. Se esimerkiksi etsitty myytävä asunto ja vuokrakämppä ovat lähes täydellinen vertailupari tuottoa laskiessa. Parempiakin asuntoja, vuokria ja talletusdiilejä on. En ymmärrä miksi haluat jankata ohi varsinaisen pihvin. Hinnat eivät muutu, laskelmoin arvoja, en hintoja. Väitän ihan vaan, että tuottovaatimuksissa pitäisi ottaa huomioon kulloinenkin saatavilla oleva riskitön tuotto, on sijoituskohde mikä hyvänsä.

Artsipappa kirjoitti:

Tätä peliä pelataan nykysäännöillä, missä lainaa pankista saa. Se että jostain syystä vierastat lainaa ei tätä tilannetta muuta. En ymmärrä mikä onglema lainassa on? Sillä on hinta. Ja ilman lainoitusta monet investoinnit muuttuisi käytännössä mahdottomiksi.

Tämä nykyinen asuntolainapeli/asuntomarkkinapelikeskustelu ei suoraan liity mitenkään ajatukseeni asuntosijoittamisen tuottovaatimuksien noususta korkojen mukana. Pidetään tämä siis erillään tuosta keskustelusta.

Lainaamisella ja vivutuksella ei pitäisi lähtökohtaisesti olla merkitystä. Kukin rahoittaa sijoituksensa miten parhaaksi näkee. Lainaamisessa itsessään ei ole mitään vikaa, kukaan ei ole niin sanonut. Kummallinen tämä sijoitusmarkkina, jossa pankkien osallistuminen on vaadittua riittävän tuoton tekemiseksi. Pankit antavat jopa yli 100 % uudelleenrahoitus/vakuusarvoa, mikä on täysin päätöntä, mutta realiteetti. Näkeekö kukaan asuntosijoittamista omalla rahalla hyvänä sijoitustoimintana?

Mieti kun voisit ostaa vaikkapa Nokian osakkeita velalla, jonka täytenä vakuutena ovat ostetut Nokian osakkeet. Sitten vaan keräät vaikka osinkohillot välistä. Summa kannattaakin sitten nostaa niin ylös kuin pystyt, kun eihän sulla ole mitään riskiä. Jos Nokia menee konkkaan tai lainan takaisinmaksu muuttuu epäedulliseksi, niin annat vaan pankin ottaa osakkeet itselleen ja homma on taputeltu osaltasi.

0
0
29.10.2022 - 11:20 #92482

A

-55
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
481
Artsipappa kirjoitti:

 

A kirjoitti:

 

TL kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Autoja, moottoripyöriä ja tuskin mökkejäkään saa ostettua niin, että velan vakuutena on ostettu kohde. Minäkin mielelläni ostelen vaikka luksusjahteja velalla, jonka vakuutena on luksusjahti itsessään. Mitä muuta kuin asuntoja saa ostettua vastaavalla järjestelyllä?

 

Mikäs niissä osamaksulla ostetuista autoissa ja moottoripyörissä sitten mahtaa olla vakuutena?

 

Miksi trollaat?

 

Miksi et vastaa kysymykseen? Mielestäni varsin relevantti kysymys. Eli selitykset loppui, niin siirrytään trollittelemaan?

Eiköhän tämä ollu tässä.

Te olette varsin hyökkääviä jatkuvasti kaikkea sanomaani vastaan. En mielelläni vastaa kaikkeen pieteetillä, kun ilmapiiri on tämä ja trollaus eräiden agendana. Kysymykseni trollaamisesta on ihan asiaa, vaikkakin offtopic. Väität, että TL:n pilkkaviesti on "relevantti kysymys". Paksua. Onko fiksua osallistua kiusaamiseen?

Toki on sekin pieni mahdollisuus, että sinä ja TL ette tiedä asuntolainauksen uudelleenrahoituskuvioista, joissa asunnot uudelleenrahoitetaan täydellisesti, jolloin omaa pääoma ei ole pelissä lainkaan. Mutta miksi pitää pilkata ja trollata?

Ylipäätään tuo koko lainausmarkkinakeskustelu menee ohi pointtini: tuottovaatimuksissa pitäisi huomioida saatavilla olevan riskittömän tuoton taso. Riskittömän tuoton taso vaikuttaa asuntojen arvoon radikaalisti, kun tuottovaatimukset ovat muutenkin hyvin matalat. Onko sinulla edelleenkään mitään sanottavaa tästä ajatuksesta, muuta kuin "sä oot väärässä"?

0
0
29.10.2022 - 11:44 #92483

Kilppari

+380
Liittynyt:
14.7.2014
Viestejä:
858

Vastustat lainaa, mutta todellisuudessa se on olennainen osa peliä. 

On hyvä sanoa, että tuottovaatimuksesi on vaikka mitä, mutta todellisuudessa tällä hetkellä niitä riskittömiä tuottoja ei ole osakkeissakaan. 

Asunnot on hyvä inflaatiosuoja, yhden vuoden tuloksilla ei ole siinä hirveästi merkitystä. 

Todennäköisesti rakentaminen vähenee parina seuraavana vuonna ja tuo aiheuttaa nostavaa painetta hintoihin.

En ymmärrä vastakkainasettelua asunnot vs osakkeet. Molemmissa toivotaan arvonnousua ja samalla saadaan osinkoja jotka asunnoissa siis vuokrat. Osakkeiden hinnat vaan heiluu päivittäin saman minkä asunnot vuodessa. Jos kova vauhti kiinnostaa, niin niitä tietenkin sitten sulle.

0
0