Citycon

Aki Pyysing kirjoitti:

Olen aika varma, että Bret D. McLeod ei ostaisi neljän pinnan bondeja viiden pinnan rahalla. Uusia luottoja ei ole nostettu, vaan niistä on sovittu. Juuri nyt kassassa lienee rahaa, ja kun strategiana on riski alas, on nähty parhaaksi ostaa kassavaroilla neljän pinnan omia bondeja. Tämä imo ihan kosher, toki sisältää jonkun verran yksinajatteluani =arvailua.

Kyllä kai yksi tuollainenkin skenaario voisi olla mahdollinen. Jos/kun rahoitussopimus piti uusia nyt ja 250m€ haluttiin nostaa lainana refina tarkoituksiin ja jättää 400m€ reserviin back upiksi, niin tilanne jossa tuo 250m€ nousisi suoraan tilille 5% korolla ja sillä joko rahoittettaisiin vuoden päästä erääntyvää lainaa joko heti 4% yieldillä tai vuoden päästä 0% yieldillä voisi käydä järkeen. Ja vaikka ei nousisikaan suoraan tilille, niin tilillä oleva käteinen kannattaa sijoittaa jotenkin tuottavasti, koska sitä ei tarvitse säästellä likvidideetin turvaamiseksi kun uutta likviditeettiä on putkessa. Tämä siis, jos kyseessä on se ensi vuonna erääntyvä raha.

4% yieldin bondien ostoille voi toki olla tuottavampikin vaihtoehto mutta yllä lähinnä skenaario miksi viidellä pinnalla neljää pinnaa voisi jossain olosuhteessa olla looginenkin vaihtoehto.

Tänään heinäsirkat sirisee Moody'sin suunnalla:

https://www.kauppalehti.fi/uutiset/moodys-tiputti-cityconin-luottoluokituksen-roskalainaluokkaan-citycon-katkaisi-sopimuksensa-yhtion-kanssa/344767c1-17b0-4323-bb2f-a976f8f3b11c

Muistutuksena että tänään oli cityKanin osingon irtoamispäivä (ei täsmäytys- eikä etenkään maksupäivä). Näkeekö nää jotenkin helposti NN? Ja miten tähän saisi helpoiten liitettyä kuvakaappauksen?

https://www.citycon.com/fi/sijoittajat/osakkeenomistajat/osinko

Nordnet sanoo näin (=eli valehtelee Millistreamin kanssa) kun avaat Kitukanin yhtiösivun.

Kasvatin sijoitusastetta ja kanin painoa salkussa. Otin siis erän @5.785. 

Cityconin kohdalla dumppijuttuja on sitten ilmeisesti ollut aika harvoin kun katsoo kurssikehitystä pidemmällä aikavälillä 😎

Muistan kyllä itsekin kauhoneeni tätä kun kanadalaiset möivät tätä pari vuotta sitten "polkuhintaan" isomman läjän. Fiksumpia taisivat olla Cityconin suhteen.

Fivan listalle ilmestynyt uusi Citycon positio. MARBLE BAR ASSET MANAGEMENT LLP 0,53 %.

https://www.finanssivalvonta.fi/finanssisektorin-toimijalle/paaomamarkkinat/liikkeeseenlaskijat-ja-sijoittajat/johtohenkiloiden-liiketoimet/lyhyeksimyynti-taulukko/

Q2 tulos ulkona:

https://news.cision.com/fi/citycon-oyj/r/citycon-h1-2023--operatiivinen-kasvu-jatkui,c3806919

Tack tack. Tuskin noilla luvuilla mitään isoa liikettä tulee, ainakaan ylöspäin. Hodlaan kohti Q3-lukuja.

Etusivu aiheutti lähes fistpumpin, itse luvut sitten kirosanoja 😁🙈 Ei tämä nyt oikein…

Q2:n luvut näyttävät kaikkineen heikoilta verrattuna edelliseen vuoteen, vaikka h1 luvut puolestaan oikeassa valossa esitettynä näyttävät hyvinkin positiivisilta. Aika ristiriitaisesti esitetty tulos. Oma tulkintani on, että varsin heikko q2/23 on leivottu sisään h1/23, jotta mm. Q2:n -20,8% epra-tulokseen vs. Q2/22 ei kiinnitettäisi niinkään huomiota.  

Lisäksi aika selkeästi todettu, että makrotalouden muodostamat riskit tästä eteenpäin ovat mitä ne ovat, kuten tiedetäänkin. Vaikea tästä on innostua, joskaan ei nyt aivan surkeastakaan suorituksesta ole kysymys. 

P/ EPRA NRV 14.7. valuuttakursseilla ja tämän päivän osakekurssilla laskettuna on 0,54x. Kai tämä tästä vielä voi laskea, mutta eipä nykyistä hinnoittelua voi kovin optimistisena pitää. Mielestäni nykyistä arvostusta selittää pääomistaja, joka puoltaa ei-optimaalista pääoman allokointia (iso osingonjako).

Puolen vuoden kassavirta kattaa melko tarkkaan hybridin korkokulut ja osingonmaksun, joten ihan vielä ei osinkoa ole makseltu velkaa ottamalla.

Luvut ovat rumia 2022:een verratessa, mutta lohduttavaa on että Q2/2023 paransi Q1/2023 luvuista, vaikka Q1:sen syntipukit, eli valuuttakurssit, ovat vain heikentyneet. Nyt Q3:lla nuo valuuttakurssit ovat hieman vahvistuneet (ja toivottavasti jatkavat sitä trendiä), joten ehkä saamme vuosia odotetun Citycon-jytkyn sitten marraskuussa? En kyllä pidätä henkeäni sitä odotellessa...

Oliko nuo pankkilainat, joilla bondeja on osteltu, nyt kiinteällä vai vaihtuvalla korolla? Minulla on muistiinpanoissa vain merkintä "bondien ostoon laina 2,30% + euribor 3kk ???" joka tarkoittaa jostain kuulemaani huhupuhetta.

Jotain koitin vilkaista osarista, mitä ei olisi vielä tuotu esiin. Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta on noussut vuoden takaisesta 9 %:sta ensin 9,2 %:iin ja nyt 9,4 %:iin. Heikkenevän ostovoiman takia inflaatio ei siis ole siirtynyt täysimääräisenä tuotteiden hintoihin ja siten myöskään vuokria ei voine korottaa ihan samaan tahtiin. Ei sinällään mikään yllätys, mutta onpa joku seurattava asia. Liikekiinteistöjen vuokra-aste pysyi korkeana, mutta en löytänyt mainintaa asuinkiinteistöistä. Niiden määrähän on vielä melko mitätön, mutta niitä ei taideta lukea liikekiinteistöiksi?

Rahoituskulut nousivat, mutta odotetaanko näiden nousun olevan lineaarista vai tapahtuuko hyppäyksinä, tai vaatisiko tämän selvittäminen mittavaa tutkimusta erillisten lainojen erääntymispäivistä ja kuponkikoroista ymv. Korollisen lainan määrä on 1,8mrd ja viime vuonna rahoituskustannukset 67M, eli luokkaa 3,7 %:n keskikorko. Nykyinen korkotaso marginaaleineen lienee Cityconin kohdalla jossain 7 %:n tiennoilla ja en tiedä, onko marginaaleihin korotuspainetta, mutta tarkoittaisi koko lainamäärälle 126Meur rahoituskuluja, joka toki on suuruusluokaltaan lähellä operatiivista tulosta, mutta menee varmaan useampi vuosi, ennen kuin noin korkealla ollaan ja ainakin itse uskon, että korkotaso laskee merkittävästi ennen sitä. Joka tapauksessa rahoituskulut nousevat varmasti jatkossakin, mutta ei ehkä ihan tuonne asti ja viiveellä.

Yleisesti ärsyttää ja herättää epäluottamusta tapa kaunistella asioita, mutta ei mahda mitään. Makrotalouteen on paha ottaa kantaa, mutta uskon, että vuoden päästä tulevan 12kk näkymät ovat paremmat, mitä ne nyt ovat. Ei se ainakaan omasta positiosta varmaan hyvää sijoitusta silti tee.

Vähän kaksijakoiset fiilikset. Toisaalta operatiivinen vuokraustoiminta rullaa hyvin ja inflakorotuksia on viety onnistuneesti läpi. On selvää että EPS laskee divestointien myötä, kaikki sijoittajat eivät ehkä tätä hoksaa. LTV aika konservatiivinen, eli tarjoaisi liikkumatilaa myöhemmin ostaa omia osakkeita velalla tai uutta mökkiä jos nyt halvalla jostain sattuisi saamaan, jolloin EPS kääntyisi jälleen nousuun. Ylipäänsä en ymmärrä kiinteistöyhtiöiden kohdalla kasvun perään haihattelua, vaan portfolion koon pitäisi elää sekä ylös- että alaspäin sen pohjalta miten hyviä riski-/tuottomahdollisuuksia (kohteiden ostot/myynnit, omien osakkeiden takaisinostot, velkakirjojen takaisinostot jne.) tulee tarjolle. 

 Toki tässä markkinatilanteessa konservatiivinen rahoitusasetelma varmasti hyvä setup, jolla ajaa toistaiseksi eteenpäin. Valuuttakursseille ei mahda mitään, ainakaan näin jälkikäteen, eli harmi homma ettei näitä ole asiallisesti suojattu yhtiön toimesta.

Itseänikin vähän korpeaa tämä Jenkkihehkutusmeininki, jotain mikä pistää silmään:

TJ: Valuuttakurssit tulevat todennäköisesti palautumaa normaaleille tasoilleen, jolloin hyödymme valuuttakurssien vahvistumisesta. Lisätietoja valuuttakurssien vaikutuksesta vuoden ensimmäisen vuosipuoliskon tulokseemme on sisällytetty raportin myöhempiin osiin.

Aika rohkea statement. Kuka näitä valuuttakursseja osaa minnekään ennustaa? Jos osaa niin on väärällä alalla töissä.

Q2/2023 alkaen, ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt vain tilinpäätöstä varten aiemman puolivuosittaisen arvioinnin sijaan. Citycon määrittää tästä lähtien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sisäisesti vuoden ensimmäisellä, toisella ja kolmannella neljänneksellä. Citycon hyödyntää kaikissa sisäisissä arvioissa ulkopuolisten arvioitsijoiden markkina- ja tuottovaatimusnäkemyksiä.

Kiinteistökantaan tehtiin arvonkorotuksia, joille ei liene hyvää realista perustetta. Toki arvonkorotus on looginen, kun inflaperusteiset vuokrankorotukset ovat rullanneet läpi ja tuottovaateet pidetty ennallaan. EB12kk on kuitenkin noussut vuoden alusta luokkaa 1 prosenttiyksiköllä, jolloin riskittömän koron nousun diskonttaamisen tuottovaateeseen olisi pitänyt ennemminkin heijastua portfolioon arvonlaskuna. Nyt isompi arvonlasku tullee vasta 2023 tilinpäätökseen, ellei korkomarkkina tästä loppuvuoden aikana selvästi lähde lasku-uralle.

Ymmärrän johdon valitseman toimintatavan jos tällä halutaan poistaa turhaa kohinaa. Sama luottoluokittajan pois tiputtamisella. Ei varmaan johtoa innosta jos tuottovaateita tai luottoluokituksia reivataan "paniikissa" muutaman kuukauden välein. Toisaalta nämä toimenpiteet ovat oiva tapa vähentää läpinäkyvyyttä ja heikentää sijoittajaluottamusta, jolloin uusien isojen pelurien houkutteleminen omistajiksi voi olla hankalaa. Ehkä tämä ei pääomistajan intresseissä olekaan.

Hyvää tässä casessa rahoituksen kohtuullinen korkosuojausaste ja se, että inflakorotuksia saadaan vuokrissa läpi (toisin kuin esim. asuntosijoitusyhtiöissä). Korkotasot & infla oletettavasti menevät jatkossa käsi kädessä, jolloin inflaperusteisilla vuokrankorotuksilla saadaan hyvin neutralisoitua tulevaa korkokustannusten nousua. Voisi kuvitella että EPS taso nykyrakenteella olisi kestävä jossain 45 -50snt tasolla, jolloin tämä lappu voisi tarjota bondimaista 8 - 9% tuottoa. EPSIä voisi boostata jonkin matkaa ostamalla velaksi omia osakkeita, mutta tämä ei liene nykyisessä rahoitusympäristössä todennäköistä. Nykyinen tulostaso ei välttämättä riitä kannattelemaan lyhyessä juoksussa nykyistä kurssitasoa. Pörssissä järkevillä arvostuskertoimilla on tarjolla muutakin ostettavaa. Toisaalta operatiivinen tulos solidia (oletan että myös hyvin taantuman kestävää) ja optiot korkotason laskusta ja valuuttakurssien korjaamisesta voivat boostata osaketta jatkossa. 

Omalla kanifarmilla on tällä hetkellä 15.000 kpl asukkeja. Oma positio miinuksella, mutta osingot huomioiden ehkä +/- 0, toimialan keskimääräiset laskuprosentit huomioiden tämä ei ihan sysipaska lappu ole viimeaikoina ollut. Ensireaktio osariin oli, että työnnän reilusti lappua laitaan. Yön yli nukkumisen jälkeen olen taipuvainen Akin linjalle ja istumaan position päällä. Audiocastin kuuntelen myöhemmin ja pidätän option taas muuttaa mieltäni:)

Nopeita ajatuksia: 

Negatiivista: Pöhinäpuhe ärsyttää, pääomistajan rahantarve johtaa muiden omistajien kannalta suboptimaalisiin ratkaisuihin ja valuuttakurssit kusee nilkoille. Missä tieto Lippulaivan asuinkiinteistöjen menestyksekkäästä vuokraamisesta (pun intended).

Neutraalia: Toistaiseksi korkotasosta ollaan selviämässä, mutta kyllähän nousevat korot heikentävät myös Cityconin tilannetta merkittävästi. Missä menestyneet tasearvoon tehdyt divestoinnit? 

Plussaa: Operatiivinen suorittaminen näyttää hyvältä.

Tulos: Kanitarha pysyy entisen kokoisena.

KepilläJäätä wrote:

TJ: Valuuttakurssit tulevat todennäköisesti palautumaa normaaleille tasoilleen, jolloin hyödymme valuuttakurssien vahvistumisesta. Lisätietoja valuuttakurssien vaikutuksesta vuoden ensimmäisen vuosipuoliskon tulokseemme on sisällytetty raportin myöhempiin osiin.

Aika rohkea statement. Kuka näitä valuuttakursseja osaa minnekään ennustaa? Jos osaa niin on väärällä alalla töissä.

Minä laskeskelin, että jos lisätään pelkästään valuuttakurssien muutokset Q2:sen maakohtaisten lukujen päälle, niin tämän hetkisillä kursseillakaan ei vielä saada EPRA tulosta tarpeeksi hyvin kattamaan osinkoa.

Mutta siihen päälle voidaan tehdä paljon muutakin, kuten tuloslaskelmaan loputkin Lippulaivan tönöt poskettomilla vuokrasopimuksilla ja joku tulipalomyyntihankinta SBB:ltä tai jotain.

Ne nyt kuitenkin saivat numeroita parannettua kvartaalien välilllä vaikka sinä aikana valuuttakurssit heikentyivät entisestään. Näköjään hoitokulut, jotka muutenkin ovat pienemmät kesäisin, auttoivat eniten?

Q2/2023 alkaen, ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt vain tilinpäätöstä varten aiemman puolivuosittaisen arvioinnin sijaan.

Tuo muuten kiinnitti huomion. Ensin heitettiin Moody's pihalle kun antoi epämieluisia ratingeja *), sitten siirretään sivuun puolueettomat arvioitsijat (joiden käyttöönoton jälkeen 2017 alkoi kiinteistöihin kertyä kiusallisesti käyvän arvon tappioita). Tosin kyse voi olla säästöistäkin, kun noillekin pitää maksaa.

*) Olen tosin itsekin sitä mieltä, että Moody's oli kategorisesti arvioinut että kiinteistösektori huono ja päättänyt alentaa luokitusta kaikilta, jopa ihan terveiltä firmoilta, mutta vuosikausia jatkuneesta kroonisesta EPSin pudotuksesta kärsivän Cityconin kohdalla se oli ansaittua.

Ensireaktio osariin oli, että työnnän reilusti lappua laitaan. Yön yli nukkumisen jälkeen olen taipuvainen Akin linjalle ja istumaan position päällä. Audiocastin kuuntelen myöhemmin ja pidätän option taas muuttaa mieltäni:)

Minä olin itse asiassa jo aikoja sitten päättänyt että nyt saa riittää, mutta jäin kuitenkin odottelemaan Lippulaiva-projektia josko se viimeinkin kääntäisi laivan. Sitten tuli Q1, jonka jälkeen aloin odotella että jos se kurssi nyt toipuisi kun infla, korot ja valuuttakurssit alkavat hellittämään. Vaikka Q2 oli ihan ok Q1:seen verrattuna, alkaa silti tuntua että antaa olla, menköön vuoden alimpaan noteeraukseen 🙂

Onneksi tämän päivän kynttilä on T-mallinen ja päivän sisäinen käppyrä yhtä nousua, niin ehkä saisi jonkun kohtuullisen exit-kohdan ennen seuraavaa uutista divestoinnista jossa 6% vuokratuotto vaihdetaan takaisinostoon 2,5% nimelliskoron bondille joka muuten raukeaisi vasta joskus tuomiopäivän aikoihin 😁.
 

TuuriTuuli wrote:

Onneksi tämän päivän kynttilä on T-mallinen ja päivän sisäinen käppyrä yhtä nousua, niin ehkä saisi jonkun kohtuullisen exit-kohdan ennen seuraavaa uutista divestoinnista jossa 6% vuokratuotto vaihdetaan takaisinostoon 2,5% nimelliskoron bondille joka muuten raukeaisi vasta joskus tuomiopäivän aikoihin 😁.
 

Hyviä kommentteja. Tähän tosin toteaisin, että nimelliskorolla ei sinällään ole väliä, vaan bondit ostetaan takaisin markkinahintaan. Kompensaationa alhaisen tuoton korkopaperin takaisinostolle yhtiö saa kirjattua voittoa ostamalla paperit takaisin nimelliarvon. 

Imo hyvää pääoman kierrätystä jos non -core assetteja saadaan myytyä vaikka 5,5% jiildillä ja omaa korkopaperia takaisinostettua vaikka 7% jiildillä. Samalla taserakenne paranee ja jää enemmän liikkumavaraa tuleviin siirtoihin, eli korkotasojen laskiessa voidaan taas laskea liikkeelle uutta velkakirjaa ja sijoittaa kohteisiin, joiden tuotto-oletus on selvästi yli rahoituskustannuksen.

Audiocast -kuunneltu. Sama kävin kuin viimeksi, eli toi mielenrauhaa tämän sijoituksen kanssa. Joko nämä jenkit ovat hyviä myyntimiehiä tai sitten olen itse poikkeuksellisen hyväuskoinen ja helppo höynäytettävä.

Pari nostoa kuitenkin. Alla slide, jolta käy hyvin ilmi miten business on ei -hallittavien muuttujien alla kehittynyt ok. Torvbyen rakenneongelmat käsittääkseni edelleen selvityksessä, mutta ei vielä tietoa milloin ja millä kustannuksilla saadaan taas avattua. Valuuttakursseilla varsin iso vaikutus, eli tässä lapussa ottaa kyllä valuuttabetsiä NOK -SEK ihan tuntuvasti. 

EPSI  ottanut Q2 hittiä keskikoron noususta. Käsittääkseni tämä vaikutus tulee uudesta rahoituspaketista, jolla Q2 alkupuolella uudelleenrahoitettiin erääntyviä lainoja. Ehkä voisi olettaa EPS vaikutuksen vakiintuvan näille tasoille myös tulevissa kvartaaleissa, sillä uusia jälleenrahoituksia ei ihan lähiaikoina ole tarvetta tehdä.

Alla vielä slide, josta näkee hyvin lainojen erääntymisen. Imo terveen näköinen rakenne, jolla ajetaan tämän korkosyklin yli varmuudella. Lokakuussa 2024 erääntyvä reilu 300me on koveerattu tarvittaessa 400me käyttämättömällä luottolimiitillä. Voisi kuvitella, että limiittiä ei tuohon kokonaisuudessaan paineta, vaan jonkinlainen (vakuudellinen?) lisälaina haetaan 6-12kk sisään, mikä taas hieman nakertaa epsiä. Toisaalta alkuvuodesta -24 taas seuraavat vuokrien inflatarkistukset edessä, jolla vaikutusta kompensoidaan. Tj:n/CFO:n mukaan vuokratarkistuksissa ei ole ollut ongelmia, minkä väitteenä ostan kun vuokrausaste on pysynyt kohtuullisena ja vuokrien ollessa kuitenkin alle 10 pinnaan vuokralaisten kulurakenteesta. Q&A osiossa oli aihetta koskeva yleisen tason kysymys Norjan markkinan osalta, johon TJ mainitsi että muoti-/rättikauppoihin erikoistuneilla toimijoilla on voinut yleisellä tasolla vaikeuksia olla, mutta päivittäistavarakaupalla yms. helpompi siirtää vuokrakustannusten nousuja asiakastuotteiden hintoihin. Cityconin mökkien sijainti ja vuokralaismix helpottaa siis tällä saralla.

TJ:ltä aika rohkeaa statementtiä myös divestointiohjelman osalta. Osarista poimittua:

Uuden luottosopimuksen myötä voimme olla kärsivällisiä pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden vakautuessa, ja jatkamme keskuksiemme kehitystä niiden arvon maksimoimiseksi tulevia myyntejä varten. Ottaen huomioon, että raporttien mukaan markkinoilla on merkittävä määrä varallisuutta odottamassa sopivaa investointia, olemme luottavaisia, että saavutamme asettamamme divestointitavoitteen vuoden 2024 loppuun mennessä.

En tiedä onko tuulesta temmattua myyntipuhetta, vai onko aidosti potentiaalisia ostajia non -core asseteille lähelle tasearvoja. Alle sen tuskin myyvät, koska kohteet korkeilla vuokrausasteilla ja tuotot juoksevat sisään ja Conin rahoitusasetelma kuitenkin turvattu pitkäksi aikaa eteenpäin. Alle tasearvon myynnit voisivat johtaa turhaan spekulaatioon tasearvojen pitävyydestä, eli varmasti haluavat myyntikohteista hyvän hinnan, joilla tukea taseen arvostukselle laajemminkin. Toisaalta vaikea nähdä miksi ostajilla olisi kiirettä maksaa tasehintaa, joka perustuu matalahkoihin tuottovaateisiin, jotka eivät täysin nykyistä korkoympäristöä heijastele.

Bullish näkemystä johdolla. Ikävä kyllä ei omalla rahalla uskalleta näiden näkemysten eteen betsata pl. osakepalkkioiden vastaanottamiset, joille en paljon painoarvoa laske.

KepilläJäätä wrote:

TuuriTuuli wrote:

Onneksi tämän päivän kynttilä on T-mallinen ja päivän sisäinen käppyrä yhtä nousua, niin ehkä saisi jonkun kohtuullisen exit-kohdan ennen seuraavaa uutista divestoinnista jossa 6% vuokratuotto vaihdetaan takaisinostoon 2,5% nimelliskoron bondille joka muuten raukeaisi vasta joskus tuomiopäivän aikoihin 😁.
 

Hyviä kommentteja. Tähän tosin toteaisin, että nimelliskorolla ei sinällään ole väliä, vaan bondit ostetaan takaisin markkinahintaan. Kompensaationa alhaisen tuoton korkopaperin takaisinostolle yhtiö saa kirjattua voittoa ostamalla paperit takaisin nimelliarvon. Imo hyvää pääoman kierrätystä jos non -core assetteja saadaan myytyä vaikka 5,5% jiildillä ja omaa korkopaperia takaisinostettua vaikka 7% jiildillä. Samalla taserakenne paranee ja jää enemmän liikkumavaraa tuleviin siirtoihin, eli korkotasojen laskiessa voidaan taas laskea liikkeelle uutta velkakirjaa ja sijoittaa kohteisiin, joiden tuotto-oletus on selvästi yli rahoituskustannuksen.

Ehdottomasti näin. Puolittainen vitsini olikin, että välittömästi vuosittaisessa kassavirrassa näkyy vain 6% vuokratuoton menetys ja 2,5% nimelliskoron maksun säästö. Bondien alle nimellishintaan ostoissa tapahtuva hyöty näkyy (tai siis nimenomaan ei näy, koska bondiin ei tarvitse enää tulevaisuudessa rahaa laittaa) kassavirrassa vasta tulevaisuudessa (kirjanpidolliset vaikutukset tietenkin ihan eri asia). Itse olen jo vuosia odotellut että divestoinnit saataisiin päätökseen ja uudet hankkeet kääntäisivät firman tuloksen taas kasvun suuntaan. Tämä tilanne, jossa osinko alkaa jo ihan oikeasti näyttää olevan (uudestaan) leikkausvaarassa, on se kohta missä kärsivällisyyteni on loppunut.

Täytyy huomauttaa, että käsitän että non-core-divestointeja on ehkä myös pakko tehdä nyt eikä myöhemmin, sen sijaan että vain huvin vuoksi kutistetaan eps:iä karsimalla rönsyjä joihin ei haluta jakaa turhaan resursseja. Minulla ei ole mitään tietoa myytyjen kiinteistöjen tilanteesta. Niissä on ehkä remonttipommeja tai kroonista asiakaskatoa, joten ne on syytäkin kaupata nyt pois hyvään hintaan ja antaa jonkun kiinnostuneemman tahon kehittää niitä (ehkä muuttaa ne vaikka tehdashalleiksi jos ei muuta), sen sijaan että pitää niitä vain siksi että juuri nyt ne vielä tuottavat jotain vuokratuloa mutta myöhemmin eivät enää tuota edes myytäessä mitään.

TuuriTuuli wrote:

Ehdottomasti näin. Puolittainen vitsini olikin, että välittömästi vuosittaisessa kassavirrassa näkyy vain 6% vuokratuoton menetys ja 2,5% nimelliskoron maksun säästö. Bondien alle nimellishintaan ostoissa tapahtuva hyöty näkyy (tai siis nimenomaan ei näy, koska bondiin ei tarvitse enää tulevaisuudessa rahaa laittaa) kassavirrassa vasta tulevaisuudessa (kirjanpidolliset vaikutukset tietenkin ihan eri asia). Itse olen jo vuosia odotellut että divestoinnit saataisiin päätökseen ja uudet hankkeet kääntäisivät firman tuloksen taas kasvun suuntaan. Tämä tilanne, jossa osinko alkaa jo ihan oikeasti näyttää olevan (uudestaan) leikkausvaarassa, on se kohta missä kärsivällisyyteni on loppunut.

Täytyy huomauttaa, että käsitän että non-core-divestointeja on ehkä myös pakko tehdä nyt eikä myöhemmin, sen sijaan että vain huvin vuoksi kutistetaan eps:iä karsimalla rönsyjä joihin ei haluta jakaa turhaan resursseja. Minulla ei ole mitään tietoa myytyjen kiinteistöjen tilanteesta. Niissä on ehkä remonttipommeja tai kroonista asiakaskatoa, joten ne on syytäkin kaupata nyt pois hyvään hintaan ja antaa jonkun kiinnostuneemman tahon kehittää niitä (ehkä muuttaa ne vaikka tehdashalleiksi jos ei muuta), sen sijaan että pitää niitä vain siksi että juuri nyt ne vielä tuottavat jotain vuokratuloa mutta myöhemmin eivät enää tuota edes myytäessä mitään.

Sekä divestointeihin että osingon leikkaukseen liittyen tuli audiocastin Q&A -osiossa kyssärit. 

Divestoinneista TJ/CFO alleviivasivat että myynnissä oleva olisi käypää tavaraa, eikä kiirettä myyntiin ole koska kohteet tuottavat ja rahoituksen puolesta minkäänlaista kiirettä ei ole. Toisaalta totesivat että joitain lupaavia neuvotteluja menossa, minkä pohjalta uskovat -24 tavoitteeseen. Norja ilmeisesti lupaava myyntien kannalta, Ruotsi heikko ja Suomi jotain tältä väliltä. Norjassa taisi olla divestoitavien kohteiden painopiste?

Osingonmaksukyvystä CFO ei ollut lainkaan huolissaan. Kassavirtaa kohdistuu kuulemma aiempaa huomattavasti vähemmän CAPEX -investointeihin eikä nähnyt riskiä etteikö osinko kestävällä tasolla. Tase suht. vahva ja limiittejä (400me juuri uusittu käyttämättä) on, joten ei tuon osingon rahoittaminen sinällään maksuvalmiuteen törmää. Eri asia onko omistajien etu jakaa 100% tai yli EPRA -tuloksesta osinkoa, vaikka tase sen kestäisi. Lähettää imo väärän signaalin markkinoille ja varmasti rahoittajien suuntaan myös.

Itse kun treidaan position ympärillä eikä tämäkään betsi ole ikuisuusholdin lappu, niin sinällään sama maksetaanko enempi tai vähempi osinkoa. Osingosta toki joutuu verot maksamaan, mutta yleensä osingon irtoaminen näkyy kurssissa ja myydessä sitten vastaava alempi myyntivoitto/verorasite. Kissamiehen omistajuus ja rahantarve lienee ollut vain positiivinen asia viime vuosien aikana, eli Koni divestoinut ja jakanut osinkoa kuplavuosina, joina moni kiinteistöfirma anneilla kerännyt lisää pääomaa ja investoinut isolla vivulla kuplahintaiseen alhaisen tuottovaateen mökkiin. Olettaisin että Cityconin kurssikehitys osingot huomioiden tästä syystä huomattavasti parempaa viimeisen parin-kolmen vuoden kuin lähes minkä tahansa Pohjoismaisen kiinteistösijoitusyhtiön. Se että pääomaa on rajallisesti käytössä ohjannee johtoa jatkossakin tarttumaan vain parhaan tuottopotentiaalin liikkeisiin. 

Toki mörnijähän tämä firma on ja parempaa tuottoa olisi tullut koko toimiala välttämällä. On tuottoisia ja on opettavaisia sijoituksia, ja itsellänikin tämä kaatuu jälkimmäiseen kategoriaan:)

Joko on käsillä alin noteeraus 10:een vuoteen?