Aki Pyysing wrote:

Pörssikurssit ovat kyllä hilpein koulutusohjelma missä olen ollut ehkä P.J. Muukkosen Oikeustieteiden perusteita 1986 syksyllä lukuun ottamatta.

Eilen WTB antoi ruoskaa kiinteistösijoittajille ja tänään Citykani nousee. Noh, nousupäivä muutenkin, mutta +1,1% to @3,85 on silti hassu reaktio. Ja toki näissä konkurssihinnotelluissa tasokorjaus tulee usein yllättäen ja pyytämättä. Ei sillä, etten olisi sitä pörssijumalilta pyydellyt.

Mikä on WTB ja mikä ruoska?

"Joukkovelkakirjalainan kysyntä oli vahvaa ja laina ylimerkittiin noin seitsenkertaisesti." -Sakari Järvelä

 Voiko muka käyttää sanaa ylimerkintä kun eikö niitä tarjouksia saatu seitsenkertaisesti, mutta osa lienee tarjottu huonommalla korolla? 

Edit. Ilmeisti voi, mutta ainakin tuo seitsenkertainen kuulostaa liioittelulta koska tuskin tuohon korkotasoon oli ihan noin paljon tunkua.

ollikohan wrote:

Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla". 

Citycon sai viime marraskuussa vakuudellista pankkilainaa 2,15 - 2,3% marginaalilla, joka tämän hetken 5v euroswapilla (2,83%) tietäisi noin 4,9 - 5,15% kokonaiskorkoa. Uskallankin väittää, että vakavaraiset kiinteistöjätit todella saavat tällä hetkellä rahaa huomattavasti alle 5% korolla, kuten esimerkiksi Kojamo (joka ei sekään sieltä vakavaraisimmasta päästä ole, toisaalta asunnot on eri asia kuin ostarit) jonka viimeisimmän rahoitusjärjestelyn marginaali viime vuoden loppupuolella oli 1,5 - 2,0%. 

Viime marraskuun jälkeen Cityconin bondien jälkimarkkinahinnat ovat nousseet huomattavasti, ja jiildit tippuneet karkeasti 8% tasolta jo lähelle 6%. Näin siis esimerkiksi vuonna 2027 erääntyvän bondin osalta, lainamarkkinoiden usko Cityconin tekemiseen on siis noussut muutaman lähikuukauden aikana jopa varsin merkittävästi ja marginaalit näyttävät kutistuneen selvästi (jos jälkimarkkinahintoihin voi luottaa). Tämä huomioiden onkin suorastaan mielenkiintoista miten heikosti osake on samaan aikaan pärjännyt. 

Yksi tekijä mitä täällä ylätason laskelmissa ei ole hirveästi huomioitu, on Cityconin jo aika hyvin todistettu kyky viedä inflaatiota vuokriinsa. On ihan eri asia ostaa 5% jiildaavaa korkopaperia jonka tuotto ei siitä tule koskaan nousemaan, kuin kiinteistöä jonka nettovuokratuoton voit luottaa kasvavan mahdollisesti korkeammalla pysyttelevän inflaatioon perässä. Cityconin kiinteistöillä on siis mahdollista saada ok juokseva tuotto tässä hetkessä, ja samalla saa inflaatiosuojauksen rahalleen. Itse siis edelleen naiivisti uskon, että divestointeja tullaan näkemään lähelle tasearvoja, mutta aikahan sen vasta näyttää miten käy. Tämän hetken jiildeillä luulen jo aika monen etenkin hyvin pitkällä tähtäimellä liikkeellä olevan tahon (esim eläkevakuuttajat) ihan oikeasti olevan sormi ostonapilla. 

Kiitos tästä erittäin hyvästä vastauksesta! Tällaisia tietoja juuri kaipailin. Jos tosiaan noita nettovuokria saadan nostettua hieman vuosi vuodelta ja korkomarginaalit olisi siedettäviä, niin voisin nähdäkin tässä vähän pihviä nykyisellä hinnalla. Korkojen lasku on sitten positiivinen riski.

PikkuPro wrote:

BradPitt wrote:

Cityconia tässä pyöritellyt, niin päällimmäinen kysymys on, että miten te bullit (esim. Aki, Pikkupro yms) näette nuo rahoituskulut tulevina vuosina? Nyt keskikorko on 2,61% ja kun seuraavien vuosien aikana näitä uudelleen rahoitellaan, niin helppo kuvitella sen nousevan tuonne jopa päälle viiden? Sehän taas tarkoittaa karkeasti 50milj€ lisää rahoituskuluja joka sitten pudottaa osakekohtaista tulosta reilusti alemmas (hahmotellut jotain hybridistä oikaistua  0,2-0,35€/osake). Okei divestointeja on tulossa lähemmäs miljardi, mutta jos neljännes divestoidaan niin, myös operatiivinen tulos tippunee helposti sen neljänneksen samalla kun korkojen nousun myötä rahoituskulut pysyy paikallaan, vaikka velka pienenee.

 Ylipäätänsä velkavipu ei auta yhtään enää Cityconia tekemään tulosta, jos kiinteistöt teki tänäkin vuonna jotain 5,1% nettuovuokria ja korkoja menee saman verran. Eli uskotteko että Cityconin keskikorko ei nouse viiden kieppeille johtuen divestoinneista (pankit näkee vähemmän riskiä), nouseeko Cityconin operatiivinen tulos suhteellisesti vai onko jotain muuta mitä en tupakka-askilaskelmissani ole hoksannut? Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.

Kiitoksia vastauksista ihan keltä vaan.

P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.

 Yksi on vastakysymys, miksi tämä kysymys juuri nyt kun firman markkina-arvosta on kadonnut xxx miljoonaa euroa paljon pienemmän taloudellisen tappion takia eli suunnattu anti. Tämä ei kritiikkiä sulle vaan yleisemminkin musta jännä ilmiö, että kun firman kurssi kovin laskee, niin laskun jälkeen etsitään syitä siihen asioista, jotka olivat ihan samoja kuin ennen laskua. Nähdäkseni vain anti on nyt muuttunut ja nimenomaan sen aiheuttama luottamuspula johtajien toimintaa kohtaan mutta itse liiketoiminnan luvut eivät ole tässä q4 julkistuksen jälkeen muuttuneet pl. pienet justeeraukset koska anti.

Tämä ei ollut kritiikkiä mulle, mutta vastasitkin itse miksi juuri nyt. Itse kiinnostuin Cityconista sijoituksena nyt koska sentimentti yhtiön ympärillä meni äärimmäisen huonoksi, osinkoa viimein leikattiin ja näin potentiaaliselle uudelle omistajallehan tuo anti näyttäytyy hyvänä. Halpaa rahaa kun osaketta saa nyt jopa halvemmalla. Olen siksi pyöritellyt Cityconia ja sen numeroita viime päivinä kohtuu paljon.

Nostin tuon tasearvoista lasketun nettovuokratuottoprosentin siksi esiin, että kuka pystyy (tai haluaa) ostamaan noita kiinteistöjä tase-arvoonsa kun tuotto on tuota tasoa? Saako jotkut kiinteistösijoittajat vierasta pääomaa reilusti alle viiden? Tämän takia epäilen tasearvoja ja jos niitä leikattaisiin se -20% (silloin tuo nettovuokratuotto% 6,3) , niin epra nrv:hän olisi jo sitten kohtuu lähellä osakekurssia. 

Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla". 

Cityconia tässä pyöritellyt, niin päällimmäinen kysymys on, että miten te bullit (esim. Aki, Pikkupro yms) näette nuo rahoituskulut tulevina vuosina? Nyt keskikorko on 2,61% ja kun seuraavien vuosien aikana näitä uudelleen rahoitellaan, niin helppo kuvitella sen nousevan tuonne jopa päälle viiden? Sehän taas tarkoittaa karkeasti 50milj€ lisää rahoituskuluja joka sitten pudottaa osakekohtaista tulosta reilusti alemmas (hahmotellut jotain hybridistä oikaistua  0,2-0,35€/osake). Okei divestointeja on tulossa lähemmäs miljardi, mutta jos neljännes divestoidaan niin, myös operatiivinen tulos tippunee helposti sen neljänneksen samalla kun korkojen nousun myötä rahoituskulut pysyy paikallaan, vaikka velka pienenee.

 Ylipäätänsä velkavipu ei auta yhtään enää Cityconia tekemään tulosta, jos kiinteistöt teki tänäkin vuonna jotain 5,1% nettuovuokria ja korkoja menee saman verran. Eli uskotteko että Cityconin keskikorko ei nouse viiden kieppeille johtuen divestoinneista (pankit näkee vähemmän riskiä), nouseeko Cityconin operatiivinen tulos suhteellisesti vai onko jotain muuta mitä en tupakka-askilaskelmissani ole hoksannut? Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.

Kiitoksia vastauksista ihan keltä vaan.

P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.

KepilläJäätä wrote:

BradPitt wrote:

KepilläJäätä wrote:

Anssi A wrote:

BradPitt wrote:

Indrid Cold wrote:

Citycon on tämän artikkelin mukaan yrittänyt jopa hieman epätoivoisesti myydä osuuttaan Kista-galleriasta viimeiset 2 vuotta, siksi tämä kauppa tuli yllätyksenä

Citycon köper resterande del av Kista Galleria | Fastighetsvärlden (fastighetsvarlden.se)

Onko se helpompi neuvotella myynnistä kun omistaa itse kokonaan varsinkin jos sattuisi menemään osana jotain useamman keskuksen pakettia?

Ehkäpä sitä ollaan koitettu myydä siksi jos partneri CPP ei ollut kiinnostunut sen kehittämiseen tjsp, nyt kun on 100% omistus niin kauppista voidaan viedä vihdoin haluttuun suuntaan.

Voi hyvin olla että Kista on osa myös nykyistä ja aiempaa suurempaa divestointiohjelmaa.

Varmaan laajalti tavaraa ollut myynnissä, mutta ei Kanilla ole varaa antaa tasearvosta tuollaista 40% alennusta ja myydä 10 pinnan jiildillä omaisuuttaan ulos, kuten CPP nyt myi. Voisi kuvitella että osakassopparissa on ollut jokin hintaraja, joka triggeröi myötämyyntivelvoitteen toisellekin osakkaalle ja sellaiseen tasoon ei ole päästy, eli yhdessä varmaan ovat ensisijaisesti hakeneet  Kistalle lähelle tasearvoa ulkopuolista ostajaa.

Toki nyt Kistan puolikkaan hintatiedot ollessa julkinen, jää varmasti pakolla pitkään salkkuun. Liekö iso katastrofi jos nyt jiildaa ka. 8 pinnaa huomioiden puolikkaan tasearvo ja toisen hankintahinta. Ja vaikka vähän heikommalla alueella olisikin, niin jos populaa riittää ympärillä, niin kai vähän edullisemman neliövuokrat hyväksyvää rihkamakauppaa ja päivittäistavarakauppaa vuokralaisiksi löytyy.

Miten päädyt laskelmissasi 10% jiildiin CPP:n puolikkaan osalta? 

Arvo Kanin taseessa puolikkaalle kiinteistölle muistaakseni luokkaa 175me ja tuottovaateella 6% valuoitu. Toisen puolikkaan ostivat nyt luokkaa ev 105me. Puolikkaan laskennallinen vuokratuotto siis 175*0,06= 10,5me. Tuon vuokratuoton jos suhteutat ostetusta puolikkaasta maksettuun hintaan eli 10,5/105 pääset 10 pinnan jiildiin. Voi olla että luvuissa jotain pientä heittoa, joku innokas voi tilinpäätöstiedoista nämä tarkistaa.

Ilmoittivatkin jo tilinpäätöksessä että kirjaavat ostetun puolikkaan 6% jiildillä omaan taseeseen, eli tekevät ostettuun puolikkaaseen heti closing-hetkellä 70me arvonkorotuksen jolloin tasearvo nousee tuonne 170+me tasolle. Eli ostohinnalle 10 pinnaa mutta seuraavan osarin tasearvolle 6 pinnaa. 

Kiitos vastauksesta. En vain ymmärrä miten tuollaiseen valuaatioon pääsee kun Kistan nettovuokratuotot oli tilinpäätöksen mukaan viime vuonna 6,5milj€ Cityconin osuudelta eli 13milj€ yhteensä. Se vastaa kanukkien myyntihinnalla mielestäni noin kuuden pinnan tuottoa.

KepilläJäätä wrote:

Anssi A wrote:

BradPitt wrote:

Indrid Cold wrote:

Citycon on tämän artikkelin mukaan yrittänyt jopa hieman epätoivoisesti myydä osuuttaan Kista-galleriasta viimeiset 2 vuotta, siksi tämä kauppa tuli yllätyksenä

Citycon köper resterande del av Kista Galleria | Fastighetsvärlden (fastighetsvarlden.se)

Onko se helpompi neuvotella myynnistä kun omistaa itse kokonaan varsinkin jos sattuisi menemään osana jotain useamman keskuksen pakettia?

Ehkäpä sitä ollaan koitettu myydä siksi jos partneri CPP ei ollut kiinnostunut sen kehittämiseen tjsp, nyt kun on 100% omistus niin kauppista voidaan viedä vihdoin haluttuun suuntaan.

Voi hyvin olla että Kista on osa myös nykyistä ja aiempaa suurempaa divestointiohjelmaa.

Varmaan laajalti tavaraa ollut myynnissä, mutta ei Kanilla ole varaa antaa tasearvosta tuollaista 40% alennusta ja myydä 10 pinnan jiildillä omaisuuttaan ulos, kuten CPP nyt myi. Voisi kuvitella että osakassopparissa on ollut jokin hintaraja, joka triggeröi myötämyyntivelvoitteen toisellekin osakkaalle ja sellaiseen tasoon ei ole päästy, eli yhdessä varmaan ovat ensisijaisesti hakeneet  Kistalle lähelle tasearvoa ulkopuolista ostajaa.

Toki nyt Kistan puolikkaan hintatiedot ollessa julkinen, jää varmasti pakolla pitkään salkkuun. Liekö iso katastrofi jos nyt jiildaa ka. 8 pinnaa huomioiden puolikkaan tasearvo ja toisen hankintahinta. Ja vaikka vähän heikommalla alueella olisikin, niin jos populaa riittää ympärillä, niin kai vähän edullisemman neliövuokrat hyväksyvää rihkamakauppaa ja päivittäistavarakauppaa vuokralaisiksi löytyy.

Miten päädyt laskelmissasi 10% jiildiin CPP:n puolikkaan osalta? 

Indrid Cold wrote:

Citycon on tämän artikkelin mukaan yrittänyt jopa hieman epätoivoisesti myydä osuuttaan Kista-galleriasta viimeiset 2 vuotta, siksi tämä kauppa tuli yllätyksenä

Citycon köper resterande del av Kista Galleria | Fastighetsvärlden (fastighetsvarlden.se)

Onko se helpompi neuvotella myynnistä kun omistaa itse kokonaan varsinkin jos sattuisi menemään osana jotain useamman keskuksen pakettia?

Potkuthan ne oli.

No eikö tuo muotoilu  "Lehtonen jättää tehtävänsä siirtyäkseen aikanaan uusien haasteiden pariin" tarkoita, että siirtymässä muualle, mutta ei aloittamassa aivan heti?