Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

555
403335
Sivu:

Sivut

12.9.2022, 21:48
0
Liittynyt:
12.9.2022, 21:34
Viestejä:
1

Korkotukiasetuksen muutos 1343/2019: https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2019/20191343

Nousevassa korkoympäristössä ja kiristyvässä vuokrakilpailussa Marinin hallitus antoi ARA:n yleishyödyllisille yhteisöille ihan kivaan aikaan lahjan vuonna 2019.

31.12.2023 asti arava-lainoista korkotuen perusomavastuu on ainoastaan korkotasoon 1,7 % asti. Ennen asetusmuutosta raja oli 2,5 %. Perusomavastuun ylittävästä korosta valtio korvaa vain pienenevän osuuden: 1. lainavuoden kohdalla 90 %, 10. lainavuoden 63 % ja 30. lainavuoden kohdalla 3 %.

Ei taida olla ihan reilu tappelu yksityiset asuntosijoittavat vs. yleishyödylliset yhteisöt. Asuntosijoittajia helpottaisi, jos ara-yhteisöillä olisi enemmän painetta nostaa vuokria. Jos isot vuokranantajat joutuvat nostamaan vuokria, niin kuin joka tapauksessa joutuvat, niin keskimääräinen vuokrataso nousee reilusti ja mahdollistaa muillakin korotuksia.

 

0
+1
0
-1
0
0
18.9.2022, 13:30
+3
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
8

Nyt puhutaan että monet osakkeet ovat ns. alelaarissa ja sijoittajat näyttävät hyljeksivän Helsingin pörssiä.

Asuntomarkkinoilla näyttää olevan edelleen tavaraa josta ei välttämättä alelaari-käsitettä voi niin helpolla käyttääblush

 

https://www.etuovi.com/kohde/t79696?haku=M1892551489

1
+1
0
-1
1
0
18.9.2022, 17:33
+521
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
572

randomfullet kirjoitti:

Nyt puhutaan että monet osakkeet ovat ns. alelaarissa ja sijoittajat näyttävät hyljeksivän Helsingin pörssiä.

Asuntomarkkinoilla näyttää olevan edelleen tavaraa josta ei välttämättä alelaari-käsitettä voi niin helpolla käyttääblush

 

https://www.etuovi.com/kohde/t79696?haku=M1892551489

Ei kai ennakkomarkkinointia voi lopettaa vaikka kustannukset näyttävätkin nousevan. Jos tuosta vähentää parin vuoden inflaatiot, niin eihän tuo ole enää kallis ollenkaan 😊 ...En osaa arvioida saako tarpeeksi varauksia, jotta toteutetaan. Veikkaan 50/60.

0
+1
0
-1
0
0
18.9.2022, 19:26
-50
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
51

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

2
+1
2
-1
2
2
21.9.2022, 16:42
+521
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
572

Innilator kirjoitti:

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

Mielenkiintoinen analyysi kun vertaa viimeiseen lukemaani tutkimukseen. Siinä oli ennustettu juuri Kruunuvuorenrantaa arvoltaan eniten nostavaksi seuraavien vuosien aikana. 

Tutkimuksen/mallinnuksen on tehnyt joku A-Insinöörien kaupunkisuunnitteluosasto enkä nyt väittäisi sitä miksikään jumalan sanaksi, mutta hassu, että olet päätynyt juuri päinvastaiseen tulokseen omassasi.

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2022, 18:14
+3
Liittynyt:
22.8.2020, 16:26
Viestejä:
8

Otetaan kuviteltu tilanne jossa 32v Herra Lastentarhaopettaja on käynyt 5v yliopistokoulutuksen ja säästänyt ensiasuntoaan varten  jämäkän 130k pesämunan olemalla erittäin säästäväinen koko aikuisikänsä ja saatuaan perintöä. Hän hoitaa   ahkerasti lapsia 40 tuntia viikossa ja saa palkkaa nettona 2000e. Hän pyöräilee töihin kesät talvet.

Hän ostaa kesällä 2023 yllä esittelemäni Kruunuvuorenrannan 29,5m2 huoneiston jossa maisemana on naapurin ikkuna. Käyttää kaikki säästönsä. Keskustaan pääsee pyörällä 20 minuutissa. 

Samalla ottaa 190k taloyhtiölainan.  Euribor nousee siten että on efektiivisesti hänen lainaansa keskimäärin 5 prosenttia 2024-2044, eli korko marginaaleineen 6%.

Lyhennyserä on 1361e/kk.  Vastike 140. Vakuutus, vesi, sähkö, netti jne 120e/kk.  Yhteensä asumiskulut 1620e/kk.  Rahaa muuhun käyttöön jää 380e. Mikä yhtälössä ei täsmää?smiley

 

E: Onko Herra nollakorkoajan uhri? Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?  Miten käy asunnon arvolle?

 

E2: hain tässä takaa sitä että kyseisessä korkoskenaariossa joko suomalaiset ovat luultuani laskutaidottomampia tai vaihtoehtoisesti luultuani rikkaampia, mikäli asuntojen hinnat ei jousta. Onko 1620e asumiskulut kohtuullinen yksiössä? (Saman saa esim 210k asunnolla ja 20k omaosuuella)

0
+1
2
-1
0
2
21.9.2022, 17:04
Käyttäjän JR kuva
+3550
Liittynyt:
30.6.2014, 14:42
Viestejä:
1023

randomfullet kirjoitti:

...

Onko tää joku kompa? Täsmäämätön osa on, että matalapalkka-alalla töissä oleva ostaa omistusasunnon, jonka hinta on hänen 13 vuoden bruttopalkkansa. Mitähän tässä piti todistaa?

3
+1
0
-1
3
0
21.9.2022, 17:42
+2224
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1792

randomfullet kirjoitti:

Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?

Joku joka tienaa vähän enemmän. Ja on Helsingissä halvempiakin alueita. Mistä tulee ajatus, että kaikilla pitäisi olla varaa asua kaikkialla?

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2022, 17:50
+119
Liittynyt:
30.7.2014, 20:05
Viestejä:
145

hauturi kirjoitti:

 

randomfullet kirjoitti:

Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?

 

Joku joka tienaa vähän enemmän. Ja on Helsingissä halvempiakin alueita. Mistä tulee ajatus, että kaikilla pitäisi olla varaa asua kaikkialla?

Varmaan se joka keksinyt että asumismenot korvataan asumistuen lisäksi toimeentulotuen avulla käytännössä täysimääräisenä. Ostaminen onkin sitten osittain tästä syystä toinen juttu.

0
+1
0
-1
0
0
21.9.2022, 20:45
+1347
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1585

randomfullet kirjoitti:

Otetaan kuviteltu tilanne jossa 32v Herra Lastentarhaopettaja on käynyt 5v yliopistokoulutuksen ja säästänyt ensiasuntoaan varten  jämäkän 130k pesämunan olemalla erittäin säästäväinen koko aikuisikänsä ja saatuaan perintöä. Hän hoitaa   ahkerasti lapsia 40 tuntia viikossa ja saa palkkaa nettona 2000e. Hän pyöräilee töihin kesät talvet.

Hän ostaa kesällä 2023 yllä esittelemäni Kruunuvuorenrannan 29,5m2 huoneiston jossa maisemana on naapurin ikkuna. Käyttää kaikki säästönsä. Keskustaan pääsee pyörällä 20 minuutissa. 

Samalla ottaa 190k taloyhtiölainan.  Euribor nousee siten että on efektiivisesti hänen lainaansa keskimäärin 5 prosenttia 2024-2044, eli korko marginaaleineen 6%.

Lyhennyserä on 1361e/kk.  Vastike 140. Vakuutus, vesi, sähkö, netti jne 120e/kk.  Yhteensä asumiskulut 1620e/kk.  Rahaa muuhun käyttöön jää 380e. Mikä yhtälössä ei täsmää?smiley

 

E: Onko Herra nollakorkoajan uhri? Kuka palkansaaja voi ostaa Helsingistä uudiskohde-yksiön?  Miten käy asunnon arvolle?

 

E2: hain tässä takaa sitä että kyseisessä korkoskenaariossa joko suomalaiset ovat luultuani laskutaidottomampia tai vaihtoehtoisesti luultuani rikkaampia, mikäli asuntojen hinnat ei jousta. Onko 1620e asumiskulut kohtuullinen yksiössä? (Saman saa esim 210k asunnolla ja 20k omaosuuella)

Yhtälössä ei täsmää se että herra lastentarhanopettaja ostaa tuolta asunnon. Eikä se että korko on 6% (on mutu. Voihan se ollakin). Eikä se, että käteen jäävä osuus on 2024-2044 sen 2000€. 

 

1
+1
0
-1
1
0
22.9.2022, 13:48
-50
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
51

Kilppari kirjoitti:

 

Innilator kirjoitti:

Kruunuvuorenrannassa on käymässä ns. Ruoholahdet eli heikosta kovan rahan menekistä johtuen sinne on tullut pääasiassa sosiaalisen asumisen kohteita, mikä näkyy jo ensimmäisinä slummiutumisen merkkeinä.

 

Mielenkiintoinen analyysi kun vertaa viimeiseen lukemaani tutkimukseen. Siinä oli ennustettu juuri Kruunuvuorenrantaa arvoltaan eniten nostavaksi seuraavien vuosien aikana. 

Tutkimuksen/mallinnuksen on tehnyt joku A-Insinöörien kaupunkisuunnitteluosasto enkä nyt väittäisi sitä miksikään jumalan sanaksi, mutta hassu, että olet päätynyt juuri päinvastaiseen tulokseen omassasi.

Kruunuvuorenrannassa on rakennettu ensimmäisenä pääasiassa ei-merenrantakiinteistöjä, joista tosiaankin valtaosa muuta kuin omistusasuntoja. Jatkossa on tarkoitus siirtyä rakentamaan niille kalleimmille tonteille, tarjolla olevia kohteita löytyy täältä: https://www.uuttahelsinkia.fi/fi/kruunuvuorenranta/asuminen#millaisia-as...

Tai ei siis löydy, kun grynderit eivät usko menekkiin niin paljoa, että aloittaisivat edes ennakkomarkkinoinnin. Pahaksi onneksi korot ja materiaalikustannukset ovat nyt nousussa, aivan kuten kävi Ruohalahdessakin.

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2022, 14:13
+102
Liittynyt:
1.7.2014, 12:24
Viestejä:
172

Tuli itsellä eteen ensimmäistä kertaa konkreettisesti korkojen nousun vaikutus asuntosijoittamisen tuottoihin. Yhtiölainan korko on tähän asti ollut pelkkä marginaali Euriborien oltua miinuksella, mutta seuraava koron tarkistus nostaa sitä ainakin välille 2,5-3,0%. Tämä tarkoittaa pienessä yksiössäkin (jossa 70% yhtiölainaa) n. 100€ kuukausittaista nousua kuluihin.

Voi vain kuvitella, kuinka tämä vaikuttaa sijoittajiin, joilla arvioitu kuukausittaiset kulut n. vuokrien tasolle ja puskuria ei ole kerätty. Tuota ei nopeasti vuokriin saa laitettua, joten monesta kohteesta tulee kallis pidettävä. Pidetään siis etuovea silmällä ja katsotaan miten uudiskohteiden ja 2-3 vuotta sitten valmistuneiden kohteiden kauppa ja hinnat kehittyvät.

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2022, 15:20
-50
Liittynyt:
17.9.2021, 12:41
Viestejä:
51

Korkojen noustessa nousevat myös talletuskorot, osa on ostanut asuntoja nollakorkomaailmassa myös siksi ettei talletuksista saa korkoa. Joten jos ma-talletuksista alkaa saamaan korkoa 2-3%, asuntojen tuottovaatimukset nousevat vastaavasti saman verran.

Kun sijoitusasuntoa ostassa huomioi 4% kokonaiskoron (euribor + marginaali), pitää ostohinta olla alempi kuin nollakorkomaailmassa. Myynnissä on tuoreita uudiskohteita, joissa on laitettu tyyliin 20keur ostohinnan päälle, mutta voi olla ettei mene kaupaksi edes sillä 2015-2020 maksetulla alkuperäisellä hinnalla. Varisinkin jos asunto on suurehko ja ylemmissä kerroksissa, voi tulla ikävänä yllätyksenä ostolaita vähänkin kiireemmällä myyntiaikataululla.

Talletustileillä on toki yli 100 miljardia, joten varakkailla on rahkeita ostaa sijoitusasuntoja ihan käteiselläkin - kun pankkien luottopolitiikka on kiristynyt varsinkin aijoitusasunnoissa, on käteisostajilla hyvä neuvotteluasema. Vielä on tosin tarjontalaita pieni, mutta voi paisua sitä mukaa kun korkojen nousu alkaa näkymään vastikemaksuissa.

0
+1
0
-1
0
0
22.9.2022, 15:45
-25
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
197

Kyllä niitä asuntoja tulee myyntiin ja paljon. Ei normaalilla sijoittajalla tai jopa oman asunnonostajalla riitä rahat 4 pinnan korkoon ja marginaaliin, siihen vielä että ruoka on kallistunut kymmeniä prosentteja ja energia ja muut. Kovat ajat tulee, itse olen velaton ja tilillä rahaa ja myyn ensikuussa taas yhden kämpän pois, myyn ainakin 10 pinnaa halvemmalla ja vielä helkatin hienoksi rempattuna, se mitä joku on joskus saanut ei tule tapahtumaan enää ihan helpolla. Sitten olisikin 6 numeroinen summa tilillä ja puolisen tusinaa velattomia asuntoja (poislukien joitain taloyhtiön remppalainoja) ja velaton uusi auto.

0
+1
1
-1
0
1
22.9.2022, 16:01
+2224
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1792

Varmasti tulee asuntoja myyntiin, mutta jos pankit on hoitaneet hommansa kunnolla (ja lainanottaja on ollut rehellinen), niin 4% + marg ei vielä pitäisi kaataa taloutta. Stressitesti tehdään 6%/25v ja toki kova inflaatio jossa palkat eivät pysy perässä vaikuttaa asiaan, mutta usei(mmi)lla on kuitenkin mahdollisuus pidentää laina-aikaa, ja se on myös vaihtoehto jota pankit luultavimmin ensimmäisenä tyrkyttävät (toki jos velallinen on 60+ ja laina-aikaa on jo valmiiksi jäljellä 20v niin ei, mutta useimmilla velallisilla on pankin näkökulmasta varaa pidentää laina-aikaa). Uskoisin myös, että use(imm)at valitsevat ainakin oman-asunnon kohdalla mieluummin laina-ajan pidennyksen kuin asunnon myynnin ja muuttamisen halvempaan. Sijoittajilla riippuu tietysti monesta tekijästä, onko todennäköistä että saa riittävän hinnan, voiko vuokraa nostaa, onko hyvät vuokralaiset muuten jne.

1
+1
0
-1
1
0

Sivut