Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Proletaari wrote:

Täällä kun on ovelia ja valistuneita ihmisiä niin ehdottakaapa jotain fiksua temppua tähän.

Ensiksi lähtisin siitä, onko alue muuttovoitto- vai muuttotappioaluetta. Muuttotappioalueella asunnon ostoa ei välttämättä kannata mieltää mitenkään kauaskantoisena sijoituksena. Muuttovoittoalueella asunto voi jopa olla ihan sijoituskin. Mutta siis yleisesti: jos muuttotappioalueelle rakennetaan uusia kerrostaloja, niin ne palvelevat silloin ensisijaisesti asumismukavuutta. Niiden tarkoituskaan ei ole olla mitenkään hyviä sijoituksia talousmielessä.

Pääomaa olisi siis n. 80-90 tuhatta euroa. Uuden kerrostaloasunnon hinta n. 100 tuhatta euroa. Tuo pääoma n. 80-90k ei siis riitä aivan uuden kerrostaloasunnon hankintaan, eikä mielestäni koko pääomaa kannattaisi laittaa seiniin muutenkaan, jos sitä on tarkoitus käyttää elämiseen.

Riskienottokyky on selvästi "rajoittava" tekijä tässä, joten miksipä et ottaisi palloa itsellesi? Veroasiat on myös syytä huomioida kunnolla.

Nopeasti tuli mieleen tällainen järjestely, jatkan myöhemmin mikäli kerkeän & tulee mieleen parempia ideoita:
Otat isältäsi vaikkapa 70k lainaa, sille esim. 0,1 % korko ja sopimukseen, että pääomaa maksetaan vaikkapa 5000 euroa (n. 7 % 70k:sta) takaisin vuodessa. Näin isäsi saa varmaa n. 7% "tuottoa" pääomalleen sinulta, vaikka oikeasti siis maksetaan vain lainattua pääomaa takaisin. Sinä voit sijoittaa tuon 70k haluamallasi tavalla, tai olla sijoittamatta. Varsinaista kulua siitä ei sinulle tule. Mutta voisit sillä rahalla ostaa asunnon, jota vuokraat isällesi, tai tehdä jonkinlaista muuta riskipitoista sijoitustoimintaa varoilla. Sellainenkin tuli mieleen, että toisen ihmisen laskuja saa maksaa "verovapaasti", eli sitä ei katsota lahjoituksena. Tätäkin työkalua voisi mahdollisesti hyödyntää jollain tavalla. Voisit tuotoilla maksella vaikka isäsi laskuja sitten, tai jotain. Tai vuokrata omistamaasi asuntoa alihintaan, kun sait sen rahoituksenkin nollakorolla. Idea vaatii jatkojalostusta.

Ruotsissa hinnat ovat nousseet koko alkuvuoden: https://www.kauppalehti.fi/uutiset/ohitettiinko-asuntojen-pohjahinnat-jo-ruotsissa-nyt-on-todellakin-ostajan-markkina/33841007-1f15-420d-8ac5-d7b05c1f5ceb

Proletaari wrote:

Eläkkeellä oleva pienituloinen faijani on pistänyt pienehkössä kaupungissa sijaitsevan kerrostaloasunnon myyntiin...  jos myytävät asiat saadaan kaupaksi, niin kädessä olisi suurin piirtein 80-90 t€ rahaa. ...oikeastaan kaikkein tärkeintä olisi minimoida kuukausittaiset asumiskulut. 

Voisin toki ostaa esim itse asunnon ja sitten vuokrata faijalle, mutta mitäs niille faijan rahoille tekisi kun ne jää makaamaan käytännössä inflaation syötäväksi jos ne ei ole kiinni asunnossa?

Lainaus on tämän ketjun viestistä #99350

Kun isäsi saa asuntonsa myytyä, hänelle tulee kauppahinta pankkitilille niin, ettei hänen tarvitse varautua myyntivoiton veron maksamiseen, mikäli hän on itse asunut asunnossa viimeisen kymmenen vuoden aikana ainakin kaksi vuotta. Asunnon eli kotinsa myytyään isäsi on koditon. Se on ensimmäiseksi ratkaistava.

Mikään ei ole niin kallista kuin vanheneminen. Saatuaan asunnon kauppahinnan ja irtaimen myyntitulot tilillensä, isäsi olisi hyvä harkita pankin joustotalletusta, joka maksaa yli 2% korkoa, mutta ei sido talletusta määräaikaiseksi. Rahat ovat tällöin joustavasti käytettävissä toisen asunnon hankintaan.

Linkki vaikkapa Nordea: https://www.nordea.fi/henkiloasiakkaat/palvelumme/saastaminen-sijoittaminen/saastamisen-tilit/joustotalletus.html

Eläkeläiset vihaavat velkaa, kuluja ja toisaalta yksinäisyyttä.

Yksiön osto on tietysti yksi vaihtoehto niin, että joko isäsi ostaa sen yksin tai ostatte sen vaikkapa puoliksi kumpikin. Asiaan vaikuttaa se, onko muita perillisiä.

Isäsi kannattaisi harkita senioriasuntoa - joko ostaa tai vuokrata. Senioriasunnot on varusteltu eri tavalla - oma keittiö, mutta yhteisiä ruokailu- ja harrastetiloja - esteetön kulku - ja niihin on ostettavissa vanhenemisen mukaan päivitettäviä hoitopalveluita. Näitä asuntoja löytyy kaikkialta maasta, esimerkiksi vaikkapa: https://lumo.fi/vuokra-asunnot/senioriasunnot/

Koska isäsi on kertomasi mukaan pienituloinen, hän voi olla oikeutettu Kelan asumistukeen tms. Yleisen asumistuen tarkoitus on auttaa asumismenojen maksamisessa. Asumistukea voi saada vuokra-, omistus-, asumisoikeus- tai osaomistusasuntoon. Linkki Kela: https://www.kela.fi/yleinen-asumistuki

Yhden aikuisen ruokakunnan tuloraja on 1671 eur/kk muussa kunnassa kuin pääkaupunkiseudulla. Isäsi eläke periaatteessa ratkaisee olisiko hän oikeutettu asumistukeen. Vuokra-asumisen kustannuksia vaikka seniorikodissa tulisi verrata tukietuudet huomioiden asumiseen omassa asunnossa. Ja samalla pohtia vanhenemisen viihtyvyyteen vaikuttavia muita asioita: https://www.sagacare.fi/palvelutalot-ja-senioriasunnot

Isäsi on aikanaan säästänyt tuloistansa asuntoon niin, että hänellä olisi vanhuuden varalle varoja aikanaan käytettäväksi. No, nyt se vanhuus tuli.

Isäsi kulut kasvavat hänen ikääntyessään sitä nopeammin mitä vanhemmaksi hän tulee. Se johtuu kasvavasta palvelutarpeen määrästä ja sitä tarjoavat ammatti-ihmiset, jos oma perhe ei hoida. Se ei ole halpaa. Lähtökohta on kattaa eläke- ja mahdollisilla tukituloilla asumisen ja hoitamisen kulut siihen asti, kunnes isäsi alkaa tarvita säästöjään yltyvien kulujen maksamiseen. Silloin hän alkaa tarvita pankkiin talletettuja, omia varojaan.

Jos pankkitalletuksia ei ole, vaan on ostettu oma asunto, yltyvien kulujen maksamiseksi isäsi voi joutua myymään hiljattain hankitun asuntonsa vaikkapa käänteisellä asuntokaupalla: https://www.mgasunnot.fi/vuokralla-omassa-asunnossa

Proletaari kirjoitti

...mitäs niille faijan rahoille tekisi kun ne jää makaamaan käytännössä inflaation syötäväksi jos ne ei ole kiinni asunnossa?

Asuntoa syövät kuluminen ja markkina-/suhdannemuutokset. Vivut vääntää korko mutkalle. Korollinen talletus on kustannuksiltaan edullisin tapa kompensoida rahan inflaatiovaikutusta ja siitä helppo, että isäsi nukkuu hyvin, kun voi tarkastaa tilinsä saldon vaikka joka päivä kännykällään. Velkavivulla hän luultavasti heittäisi vesilintua - kukaan ei halua vekselieläkkeelle velallisena vaan varoissaan.

Rahastosäästäminen on tietysti toinen tapa, joka sopii alhaista riskiä etsivälle.

Samoja varojen hoidon kysymyksiä on täällä joutunut pohtimaan jokainen, joka on seurannut omien vanhempiensa ikääntymistä siihen asti, että kuolinpesät muodostuvat.

Kiitos A ja muutkin, nyt aletaan puhua mielenkiintoisista visioista. Ei ollut tuo niinkin yksinkertainen asia kuin rahan lainaaminen tullut mieleen. Alue ei ole muuttotappiota mutta ei muuttovoittoakaan ja kuuluu PK-seudun ympäryskuntiin. En usko että asunnot tuolla mitenkään hurjasti raketoivat eikä liene realistista olettaa saavansa myydessä vanhaa ja kulunutta enempää kuin mitä uudehkosta hyväkuntoisesta maksaa.

Yritin laskeskella tuosta äkkiä esimerkkilaskelmaa mutta joku tässä menee väärin.

Skenaario 1: Kaikki rahat yksiön seiniin ja pieni pankkilaina päälle.
Faijalle omaksi uudehko yksiö velattomana ja pieni henkilökohtainen pankkilaina antaa asumiskuluiksi noin 340 euroa.
Vastike noin 140 €/kk, lainanlyhennys noin 150 €/kk ja sähkö+vesi 50 €/kk

Skenaario 2: Allekirjoittanut lainaa rahat ja ostaa velkaisen yksiön ja sijoittaa ylijäämän pörssiin
Faija lainaa mulle 80 000 euroa 0,01% korolla ja 20v maksuajalla. Meikäläisen kulut kuussa tonnin:
-Lainanlyhennys kuussa faijalle 333 €/kk
-Yhtiövastike 140 €/kk
-Rahoitusvastike 528 €/kk

Jos pörssiin laitettavaksi jäi vaikka 50 000 euroa niin sille saanee pörssistä verotonta tuottoa noin 300 €/kk. Ellen halua kassavirtanegatiiviseksi pitäisi faijalta riistää suurin piirtein 700 euroa kuussa vuokraa mikä on faijalle tuplahinta asumisesta verrattuna siihen että ostaisi suoraan itse sen kämpän.

Laskin tässä varmaan jotain väärin mutta en nyt heti keksi mitä. Näillä oletuksilla edes nollakorkoisella rahalla asuntosijoittamisessa ei olisi mitään järkeä :D

Edit: tulee myös mieleen olisiko tässä saumaa olla niin moraaliton, että ostaisin sijoitusasunnon johon isä muuttaisi ja jonka vuokraan hän saisi pienituloisena asumistukea joka ei valuisi muille välistävetäjille vaan välistävetäjänä olisikin oma poika :D

 

Proletaari wrote:

Ellen halua kassavirtanegatiiviseksi pitäisi faijalta riistää suurin piirtein 700 euroa kuussa vuokraa mikä on faijalle tuplahinta asumisesta verrattuna siihen että ostaisi suoraan itse sen kämpän. 

Jos en väärin ymmärtänyt ajatuksiasi, niin tuosta 700 eurosta osan kattaisi lainanlyhennys 333€/kk eli käytännössä faijasi maksaisi itse 350-400€/kk asumisestaan.

Proletaari wrote:

-Lainanlyhennys kuussa faijalle 333 €/kk

Jos pörssiin laitettavaksi jäi vaikka 50 000 euroa niin sille saanee pörssistä verotonta tuottoa noin 300 €/kk.

Tästä jää mietityttämään että mikä on lopulta hyöty jos oletetaan ettei asunnolta ole odotettavissa merkittävää arvonnousua

zuluzza wrote:

Jos en väärin ymmärtänyt ajatuksiasi, niin tuosta 700 eurosta osan kattaisi lainanlyhennys 333€/kk eli käytännössä faijasi maksaisi itse 350-400€/kk asumisestaan.

Olet aivan oikeassa, kiitos. 

Tästä jää mietityttämään että mikä on lopulta hyöty jos oletetaan ettei asunnolta ole odotettavissa merkittävää arvonnousua

Tuota katsomalla se on kyllä hyvä kysymys. Ehkä tässä kuitenkin järkevin temppu on se että faija lyö all in kipsilevyihin ja asustaa sitten halvalla omassa asunnossaan.

Kyllä tässäkin laskelmassa huomaa että siinä missä ennen laina oli todella halpaa niin nyt se ei enää ole. Taloyhtiöt maksavat viiden prosentin luokkaa lainastaan, siinä missä pörssistä saa historiallisesti seitsemisen prosenttia. Nollakoroilla homma olisi huomattavasti helpompaa saada rokkaamaan.

Toisaalta korot ovat edelleen pienempiä kuin inflaatio, joten siinä mielessä kannattaisi varmaan aina olla hiukan veloissa.

Tuleeko muuten jotain arvaamattomia negatiivisia seurauksia jos tällaisessa tapauksessa eläkeläinen vain lahjoittelisi kaikki omaisuutensa mahdollisimman nopeasti pois (pitemmän ajan mittaan, lahjaveron minimoiden) jotta olisi oikeutettu maksimaalisiin yhteiskunnan tukiin? Sitten perillinen sijoittelisi ne rahat haluamallaan tavalla ja makselisi aina sivussa eläkeläisen laskuja sen mitä hautaan saattaminen vaatii. 

Käytännössä monelle seniorille ehkä nöyryyttävän tuntuinen vaihtoehto ja tietysti vaatisi vuokralla asumista, mutta lähinnä mietin että vaikuttaako tuollainen omaisuuden vapaaehtoinen hävittäminen jotenkin niihin tukiin mitä saa eläkkeensä päälle? Siis toisin muotoiltuna, olisiko tuohon "Faija lainaa ja perillinen maksaa korkoa" -skenaarioon vaihtoehtona, että "Faija antaa ja Kela maksaa vähän niin kuin korkoa"? 

segesege wrote:

Tuleeko muuten jotain arvaamattomia negatiivisia seurauksia jos tällaisessa tapauksessa eläkeläinen vain lahjoittelisi kaikki omaisuutensa mahdollisimman nopeasti pois (pitemmän ajan mittaan, lahjaveron minimoiden) jotta olisi oikeutettu maksimaalisiin yhteiskunnan tukiin? Sitten perillinen sijoittelisi ne rahat haluamallaan tavalla ja makselisi aina sivussa eläkeläisen laskuja sen mitä hautaan saattaminen vaatii. 

Käytännössä monelle seniorille ehkä nöyryyttävän tuntuinen vaihtoehto ja tietysti vaatisi vuokralla asumista, mutta lähinnä mietin että vaikuttaako tuollainen omaisuuden vapaaehtoinen hävittäminen jotenkin niihin tukiin mitä saa eläkkeensä päälle? Siis toisin muotoiltuna, olisiko tuohon "Faija lainaa ja perillinen maksaa korkoa" -skenaarioon vaihtoehtona, että "Faija antaa ja Kela maksaa vähän niin kuin korkoa"? 

Käsittääkseni homma on täysin OK, mutta ehkä kannattaa epävirallisia reittejä pitkin varmistaa joltain oikeasti asioista tietävältä ennen kuin toteuttaa. Ei kyllä ole kovinkaan oikein hyväksikäyttää tukijärjestelmää noin, mutta lain silmissä täysin oikein ja hyväksyttävää. Jos ei ole rahaa, niin ei ole rahaa, ja Suomessa varattomat saa tukea. Syy varattomuuteen ei ole oleellista.

Voisihan tuo riittää ehkä rahan lainaaminenkin pois (isältä pojalle), jolloin sopimus estää rahojen takaisinsaannin heti/nopeasti. En tiedä miten tätä sitten tulkittaisiin, mutta veikkaan että katsottaisiin varattomaksi. Jos ei tilillä ole rahaa eikä sitä mistään sinne saa, niin ei kai siinä auta kuin valtion maksaa tukia. Onko kellään kokemusperäistä tietoa aiheesta? :)

Hyvä kysymys, en tiedä. Oma moraalini suhtautuu vähän penseästi sosiaalitukien optimointiin, mutta toisaalta kun tässä kerran on vahvasti maksupuolella mukana niin kannattaisihan sitä yrittää olla saamapuolellakin.

Tämä on tavallaan yksi syy miksi kannattaisi ehkä olla maksamatta taloyhtiölainaa pois; jos joutuu maksamaan rahoitusvastiketta niin ilmeisesti (...ehkä...?) siihen voi saada tukia. En sitten tiedä voiko niitä tukia saada jos KELA saa vihiä että on juuri lainannut pojalleen velkaosuuden verran nollakorolla :D

Proletaari wrote:

Edit: tulee myös mieleen olisiko tässä saumaa olla niin moraaliton, että ostaisin sijoitusasunnon johon isä muuttaisi ja jonka vuokraan hän saisi pienituloisena asumistukea joka ei valuisi muille välistävetäjille vaan välistävetäjänä olisikin oma poika :D

***

Vastaus on sama, jos kysyn itseltäni, onko moraalitonta, että pitkään yliopistokaupungissa omistamaani sijoitusyksiöön siirtyy nyt oman perheen jäsen opiskelua harjoittamaan ja päätämme hänen maksettavakseen tulevan vuokran olevan melko lailla saman kuin Kelan paikkakunnalla salliman enimmäisasumismenon?

Tällöin jälkeläinen saa täyden asumistuen, mutta maksettava summa on käypää (eli asunnosta ulkopuolisilta veloitettua) vuokraa matalampi.

- menetän vuokranantajana ehkä rahaa, mutta tuen lastani ihan kannattavasti
- lapsi saa saman tuen kuin ollessaan vuokralla kenen tahansa asunnossa
- ei tässä mitään välistävetoa ole, mutta ei tarvitse maksaa suoraan rahaa

Menettely toimii aivan hyvin ja siitä on omakohtaista kokemusta.

Tästä syystä ihan harkittava vaihtoehto on nimimerkki Proletaarin miettiä sijoitusasunnon hankkimista ja käyttötarkoitusta niin, että se voi olla aluksi vuokrattuna omalle sukulaiselle ja myöhemmin muille vuokralaisille. Rahoitus on sitten eri asia.

Yleisestä asumistuesta

Asumismenoilla on ylärajat eli suurin asumismenojen euromäärä, jonka perusteella voi saada asumistukea. Näitä kutsutaan enimmäisasumismenoiksi. Niihin vaikuttavat ruokakunnan aikuisten ja lasten lukumäärä sekä asunnon sijaintikunta.

Asumistukea voi saada enintään enimmäisasumismenojen mukaan, vaikka todelliset asumismenot olisivat suuremmat kuin enimmäisasumismenot. Enimmäisasumismenot yhdelle henkilölle pääkaupunkiseudun ympäryskunnissa ovat alla - Kelan sivuilta leike:

Asumistuki voi olla korkeintaan 80 % asumismenoista. Yleisen asumistuen määrään vaikuttavat

- ansiotulot
- pääomatulot (esimerkiksi vuokra- tai osinkotulot sekä toistuvat luovutusvoitot)
- useat etuudet (eli päällekkäiset etuudet).
- sijoitusten tuotot: Esimerkiksi osinkotulot (muun muassa rahastoista ja osakkeista) ja talletusten korot. Kela ottaa ruokakunnan kunkin jäsenen osinko- ja korkotulot huomioon tulona, jos ne ovat suuremmat kuin 12,02 e/kk.
- Tulot otetaan huomioon bruttona eli ennen verojen vähentämistä.

Asumistuen määrään eivät vaikuta satunnaiset tulot (esimerkiksi perintö, lahja tai satunnainen myyntivoitto).

Eläkkeensaajan asumistuen määrään vaikuttavat muun muassa

- eläke- ja työtulot
- työttömyyspäivärahat
- tulot omaisuudesta (esim. talletusten korot ja vuokratulot).

Tuloista vähennetään muut paitsi kulutusluottojen ja oman asunnon tai kuolinpesän velkojen korot. Asuntovelan korot lisätään asumismenoihin. Jos eläkkeensaajalla on talletuksia enintään 2 000 euroa, ne ja niiden korot eivät vaikuta asumistukeen. Korko- ja osinkotulot eivät kuitenkaan vaikuta eläkkeensaajan asumistukeen, jos ne jäävät alle 60 euron vuodessa.

Omaisuuden vaikutus eläkkeensaajan asumistukeen

Omaisuus vaikuttaa eläkkeensaajan asumistukeen. Siitä vähennetään kuitenkin velkojen määrä. Tuloihin lisätään 8 % siitä omaisuuden osasta, joka ylittää omaisuusrajan.

Omaisuusrajat ovat

- yksinäiselle henkilölle 18 306 euroa
- avio- tai avopuolisoille yhteensä 29 290 euroa.

Eläkkeensaajan asumistuen määrään ei kuitenkaan vaikuta esimerkiksi

- omakotitalo, jossa asuu
- osuus jakamattomassa kuolinpesässä
- asunto-osake.

Linkki Kela: https://www.kela.fi/elakkeensaajan-asumistuki-tulojen-vaikutus

Näiden raamien puitteissa, jos Proletaarin isä ostaa pienemmän asunnon velkavivulla ja sijoittaa osan suuremman asunnon myyntitulosta, hän voi olla oikeutettu eläkkeensaajan asumistukeen.

Sama koskee myös sitä, että vanhempi lainaa osan myyntitulosta pojalleen, joka ostaa sillä ja itse ottamallaan luotolla sijoitusasunnon sekä vuokraa sen vanhemmalleen vuokralla, joka ylittää sen paikkakunnan enimmäisasumismenon.

Näillä reunaehdoilla kannattaisi laskea tarkasti vaihtoehtoja oikeilla summilla. Kassavirtaa se tukieurokin on.

Moraalitonta on mielestäni jättää veronmaksajana laskematta lain sallima kulupalautusoikeus silloin, kun yleinen talous antaa siihen myöten. Julkinen hallinto pitää kyllä oman puolensa - voudin avulla tai ilman.

Markkina alkaa määritellä pikku hiljaa uutta markkinanoteerausta asunnoille. Aikaahan se asuntomarkkinoilla yleensä vie , mutta tosiasioiden tunnustaminen on viisauden alku. Esim. tänään

Monet rakennusfirmat eivät uudiskohteissa ole vielä tätä ymmärtäneet. Esim. YITn on turha valitella kun Töölön maaliskuussa valmistuneen "arvokohteen" 52 asunnosta on vain 2 myyty.  Kaikki varmaan menisi heti kaupaksi, jos hintataso vastaisi tämän päivän noteerausta. Emme elä enää nollakorkoajassa - emmekä siihen palaa.;-D

Heikin Ashi wrote:

Markkina alkaa määritellä pikku hiljaa uutta markkinanoteerausta asunnoille. Aikaahan se asuntomarkkinoilla yleensä vie , mutta tosiasioiden tunnustaminen on viisauden alku. Esim. tänään

Monet rakennusfirmat eivät uudiskohteissa ole vielä tätä ymmärtäneet. Esim. YITn on turha valitella kun Töölön maaliskuussa valmistuneen "arvokohteen" 52 asunnosta on vain 2 myyty.  Kaikki varmaan menisi heti kaupaksi, jos hintataso vastaisi tämän päivän noteerausta. Emme elä enää nollakorkoajassa - emmekä siihen palaa.;-D

Otat randomisti jonkun ylihinnoitellun kohteen ja yleistät sen koko markkinaan?

Innilator wrote:

 

Otat randomisti jonkun ylihinnoitellun kohteen ja yleistät sen koko markkinaan?

Ai markkina on nyt oikein hinnoiteltu, kun kauppa on hyvin laajalti jumissa?

Heikin Ashi wrote:

Innilator wrote:

 

Otat randomisti jonkun ylihinnoitellun kohteen ja yleistät sen koko markkinaan?

Ai markkina on nyt oikein hinnoiteltu, kun kauppa on hyvin laajalti jumissa?

Sun esimerkin yleistettävyyttä voi varmaan kyseenalaistaa ilmankin, että väittää markkinan olevan oikein hinnoteltu. Jos se esimerkki on puolustamisen arvoinen, niin sitä voi varmaan puolustaa ilmankin, että laittaa väitteitä kritisoijan suuhun.

Heikin Ashi wrote:

Innilator wrote:

 

Otat randomisti jonkun ylihinnoitellun kohteen ja yleistät sen koko markkinaan?

Ai markkina on nyt oikein hinnoiteltu, kun kauppa on hyvin laajalti jumissa?

Vanhoja asuntoja myydää 70% ATH-tasosta, joten hinnanmuodostus toimii kyllä, kuten esimerkissäsikin.

Uusissa asunnoissa haasteet tulevat sekä korkeista hinnoista, että ennakkomarkkinoinnin heikkoudesta; niistä ei haluta tehdä kauppoja, kun on epävarmaa milloin ne aloitetaan.

Heikin Ashi wrote:

Innilator wrote:

 

Otat randomisti jonkun ylihinnoitellun kohteen ja yleistät sen koko markkinaan?

Ai markkina on nyt oikein hinnoiteltu, kun kauppa on hyvin laajalti jumissa?

Epävarmuus laittaa ihmisille myös jarrua, ei pelkästään hinta. Ja ei kenenkään ole pakko myydä jos ei halua, oikea hinta on se millä kauppa syntyy. Ei ketään ole velvoitettu myymään vain jotta saadaan kauppaa tehtyä. Moni ei varmaankaan hinnoista jousta niin paljoa kun ostajat toivoo ellei ole pakko. Veikkaan että vuoden sisään pakkoja tulee enemmän ja enemmän.

Itse seuraan sattumalta Turkua: "Tammikuu-toukokuu 2023 välillä Turussa asuntokauppamäärät laskivat -29 %* vuoden takaiseen verrattuna"

Onhan pudotus iso, mutta en nyt sanoisi että jumissa. 

Rakennusalan alamäki etenee hitaasti, mutta varmasti. 

Hs kertoo alla olevassa jutussa yleisesti alasta: 

https://www.hs.fi/talous/art-2000009772568.html

"ERITTÄIN poikkeuksellinen kuoppa. Poikkeuksellisen haastava tilanne.

Näillä sanoilla kuvailevat Inderesin analyytikko Olli Koponen ja OP:n osakeanalyytikko Juho Saarinen asuntorakentamisen tilaa Suomessa.

Nordean ekonomisti Juho Kostiainen on samoilla linjoilla Koposen ja Saarisen kanssa. 

”Näyttäisi siltä, että tulisi syvempi [pudotus] kuin normaalisti suhdanneheilunnassa”, Kostiainen sanoo."

Jutussa mainittu YIT, Lehto ja SRV. Näyttää, ettei hyvältä näytä. 

"Esimerkiksi Lehdon toimitusjohtaja Juuso Hietanen sanoi Talouselämän tämän viikkoisessa haastattelussa, että ”aallonpohja on vielä edessä”. Hietanen pelkää työllisyyden putoavan yli sadan tuhannen henkilön verran alalla.

”Koko rakennusalan ketju työllistää 600 000 ihmistä. Asuntorakentaminen on ylivoimaisesti työllistävin, ja se on nyt tipahtanut eniten. Toivotaan, että loppuvuodesta hankkeita saadaan liikkeelle, muttei tämä tule nopeasti kääntymään”, Hietanen sanoo Talouselämässä.

Hän arvioi, että työllisyyden kannalta huonoin tilanne on tämän vuoden lopussa ja ensi vuoden alussa."

Makrotaloudellisesti voi olla mielenkiintoista, jos alalta lähtee tuo 100 000 työpaikkaa. 

Ylen juttu alan työntekijöistä:

https://yle.fi/a/74-20043837

Saksassa myös näyttää ettei hyvältä näytä:

https://www.hs.fi/talous/art-2000009773333.html

"Euroopan suurimman talouden Saksan kiinteistösektori on myös saanut osansa ahdingosta. Uuden rakentamisen määrä putosi tämän vuoden ensimmäisellä puolikkaalla 47 prosenttia verrattuna kahden viime vuoden keskiarvoon. Uusien rakennuslupien määrä putosi 27 prosenttia vuoden viiden ensimmäisen kuukauden aikana.

Asuntojen hinnat putosivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä 6,8 prosenttia vuoden takaisesta, joka on suurin pudotus koko maan mittaushistorian aikana."

Seuraillaan jännityksellä mihin maailma liikkuu. Voi tulla oston paikkoja. 

Diego wrote:

Rakennusalan alamäki etenee hitaasti, mutta varmasti. 

Hs kertoo alla olevassa jutussa yleisesti alasta: 

https://www.hs.fi/talous/art-2000009772568.html

"ERITTÄIN poikkeuksellinen kuoppa. Poikkeuksellisen haastava tilanne.

Näillä sanoilla kuvailevat Inderesin analyytikko Olli Koponen ja OP:n osakeanalyytikko Juho Saarinen asuntorakentamisen tilaa Suomessa.

Nordean ekonomisti Juho Kostiainen on samoilla linjoilla Koposen ja Saarisen kanssa. 

”Näyttäisi siltä, että tulisi syvempi [pudotus] kuin normaalisti suhdanneheilunnassa”, Kostiainen sanoo."

Jutussa mainittu YIT, Lehto ja SRV. Näyttää, ettei hyvältä näytä. 

"Esimerkiksi Lehdon toimitusjohtaja Juuso Hietanen sanoi Talouselämän tämän viikkoisessa haastattelussa, että ”aallonpohja on vielä edessä”. Hietanen pelkää työllisyyden putoavan yli sadan tuhannen henkilön verran alalla.

 

”Koko rakennusalan ketju työllistää 600 000 ihmistä. Asuntorakentaminen on ylivoimaisesti työllistävin, ja se on nyt tipahtanut eniten. Toivotaan, että loppuvuodesta hankkeita saadaan liikkeelle, muttei tämä tule nopeasti kääntymään”, Hietanen sanoo Talouselämässä.

 

Hän arvioi, että työllisyyden kannalta huonoin tilanne on tämän vuoden lopussa ja ensi vuoden alussa."

Makrotaloudellisesti voi olla mielenkiintoista, jos alalta lähtee tuo 100 000 työpaikkaa. 

Ylen juttu alan työntekijöistä:

https://yle.fi/a/74-20043837

Saksassa myös näyttää ettei hyvältä näytä:

https://www.hs.fi/talous/art-2000009773333.html

"Euroopan suurimman talouden Saksan kiinteistösektori on myös saanut osansa ahdingosta. Uuden rakentamisen määrä putosi tämän vuoden ensimmäisellä puolikkaalla 47 prosenttia verrattuna kahden viime vuoden keskiarvoon. Uusien rakennuslupien määrä putosi 27 prosenttia vuoden viiden ensimmäisen kuukauden aikana.

 

Asuntojen hinnat putosivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä 6,8 prosenttia vuoden takaisesta, joka on suurin pudotus koko maan mittaushistorian aikana."

Seuraillaan jännityksellä mihin maailma liikkuu. Voi tulla oston paikkoja. 

Kuten jutussa mainittiinkin, grynderit kippaa asunnot tarvittaessa instikoille eikä kuluttajat pääse osille.

Mutta uudisrakentamisen jumi on hyvä uutinen vanhojen asuntojen omistajille, kun tarjonta vähenee. Ostopaikat tosin menivät jo aikaa sitten kun hintojen lasku pysähtyi.

Tilanne on myös parantuva niille, jotka ovat siirtäneet talonsa tai asuntonsa kunnossapitoa kustannustason vuoksi, Hesarin jutusta:

"RAKENTAMISEN työn hintaa voidaan kilpailun kiristymisen myötä joutua laskemaan. Tämä voi heijastua esimerkiksi taloyhtiöiden remontteihin sekä kesämökkejään ja omakotitalojaan remontoiviin. Remonttien hinta voi siten laskea."

Edullinen ajankohta voi ehkä olla jo ensi vuoden kevättalvella. 

Tarjouksia on vedetty pois siksi, ettei tarjoaja kykene toteuttamaan kannattavasti tarjotulla hinnalla. Toimitusajat ovat olleet pitkiä. Tämä on muuttumassa painopisteen siirtyessä uudisrakentamisesta korjausrakentamiseen.

Uudisrakentaminen laski 2,7 % vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Korjausrakentaminen arvon kasvu on hidastunut, mutta pysynyt edelleen positiivisena.

Linkki Tilastokeskus: https://www.stat.fi/julkaisu/clajdl9b7g2b80burl61pkld3 

Innilator wrote:

Kuten jutussa mainittiinkin, grynderit kippaa asunnot tarvittaessa instikoille eikä kuluttajat pääse osille.

Mutta uudisrakentamisen jumi on hyvä uutinen vanhojen asuntojen omistajille, kun tarjonta vähenee. Ostopaikat tosin menivät jo aikaa sitten kun hintojen lasku pysähtyi.

Jos sieltä alalta 100 000 ihmistä joutuu irtisanotuksi / lomautetuksi pitkiksi ajoiksi, veikkaan että sitä myytävää tulee enemmänkin myyntiin. Toki jos instikat ostavat kaiken pois niin sitten ei mahda minkään. 

Ainakin täällä omassa kuplassani, ei ole hintojen lasku pysähtynyt. Enemmänkin, ettei asunnot mene kaupaksi näillä nykyisillä hinnoilla ja myyjät eivät halua laskea hintoja ihan ymmärrettävistä syistä. Omassa kuplassani myytävien kohteiden määrä on noussut n. 50%, ei kuitenkaan samalle tasolle ennen koronaa, jolloin oli aivan kovin buumi päällä.  

https://yle.fi/a/74-20044417

Ylen uutinen perheestä, joka lyhentää 499 000e asuntolainaa 84 eurolla kuukaudessa. Nämä vastaavat tapaukset realisoituvat kunnolla vasta loka/marraskuussa, koska monella asuntovelallisella on vielä 12kk euribori viime syksystä, jolloin lainat olivat sitä 1,5-2%. 

Seuraillaan..

Diego wrote:

Innilator wrote:

Kuten jutussa mainittiinkin, grynderit kippaa asunnot tarvittaessa instikoille eikä kuluttajat pääse osille.

Mutta uudisrakentamisen jumi on hyvä uutinen vanhojen asuntojen omistajille, kun tarjonta vähenee. Ostopaikat tosin menivät jo aikaa sitten kun hintojen lasku pysähtyi.

Jos sieltä alalta 100 000 ihmistä joutuu irtisanotuksi / lomautetuksi pitkiksi ajoiksi, veikkaan että sitä myytävää tulee enemmänkin myyntiin. Toki jos instikat ostavat kaiken pois niin sitten ei mahda minkään. 

Ainakin täällä omassa kuplassani, ei ole hintojen lasku pysähtynyt. Enemmänkin, ettei asunnot mene kaupaksi näillä nykyisillä hinnoilla ja myyjät eivät halua laskea hintoja ihan ymmärrettävistä syistä. Omassa kuplassani myytävien kohteiden määrä on noussut n. 50%, ei kuitenkaan samalle tasolle ennen koronaa, jolloin oli aivan kovin buumi päällä.  

https://yle.fi/a/74-20044417

Ylen uutinen perheestä, joka lyhentää 499 000e asuntolainaa 84 eurolla kuukaudessa. Nämä vastaavat tapaukset realisoituvat kunnolla vasta loka/marraskuussa, koska monella asuntovelallisella on vielä 12kk euribori viime syksystä, jolloin lainat olivat sitä 1,5-2%. 

Seuraillaan..

Irtisanomisethan tarkoittaa ettei uusia ole aloitettu hetkeen. Aloituksethan ovat laskeneet jo viime syksystä.

Missä se sinun kupla on, pk-seudulla myytävien määrä on laskussa, varsinkin niiden yksiöiden joita on ”rakennettu liikaa”.

Tuo Ylen uutinen… no on Ylen ”uutinen”. Sitä ennen Yle pyysi kaikkia, jotka ovat pulassa ilmoittautumaan - jatkojutussa sitten oli niitä pulassa olevia. Mutta tässä esimerkissäsi on muutama lisäkysymys, joita Ylen ”toimittaja” ei hoksannut kysyä:
- jos uuden asunnon laina lyhenee alle 100 euroa kuussa, laina-aika on tyyliin ”ikuinen” ja sellaisia ei pankit myönnä. Olisiko rskennusaikainen bullet-laina?

-vanha asunto on vuokralla, mikä on sen vuokratuotto? Ja kuinka paljon menee lyhennyksiin? 

-mikä on perheen meno/kulurakenne? Kuulema ei jää mitään ”käteen”, mutta mitä se tarkoittaa? Perhe voi vaikka sijoittaa tonnin kuussa osakkeisiin ja ostaa lopuilla ruokaa, jonka jälkeen ei monella jää mitään käteen.

-tässä tapauksessahan on siis se vanha omistusasunto vuokralla, se myymällä voi kuitata uutta lainaa pois verovapailla voitoilla. Olisiko senkin jälkeen tilanne onneton?

Media pukkaa ulos vain negatiivista klikkiuutista, älkää nyt hyvät ihmiset menkö siihen mukaan - toimittajat eivät ole mitään talousammattilaisia vaan tuuppaavat ulos lähinnä kaunasosiaalipornoa.

Pääkaupunkiseudun väestö kasvaa liki 20 000 henkeä per vuosi. Asuntokunnan keskikoko niukka 2 henkeä. Pelkkä väestökasvu tarvitsee 10 000 asuntoa vuodessa.

Vapaita vuokra-asuntoja oikotien tarjonnan mukaan n. 10 500  tällä hetkellä. Tuo määrä antaa harvinaisen hyvän tilanteen asuntoa tarvitseville. Tuotantoa on hetkellisesti ollut liikaa, mutta nyt se jarruttaa voimakkaasti ja tilanne palautuu viimeistään vuoden 2024 loppuun mennessä takaisin normaaliin vapaiden vapaiden asuntojen määrään (n. 5 000 -7 000).

Innilator wrote:

Diego wrote:

Innilator wrote:

Kuten jutussa mainittiinkin, grynderit kippaa asunnot tarvittaessa instikoille eikä kuluttajat pääse osille.

Mutta uudisrakentamisen jumi on hyvä uutinen vanhojen asuntojen omistajille, kun tarjonta vähenee. Ostopaikat tosin menivät jo aikaa sitten kun hintojen lasku pysähtyi.

Jos sieltä alalta 100 000 ihmistä joutuu irtisanotuksi / lomautetuksi pitkiksi ajoiksi, veikkaan että sitä myytävää tulee enemmänkin myyntiin. Toki jos instikat ostavat kaiken pois niin sitten ei mahda minkään. 

Ainakin täällä omassa kuplassani, ei ole hintojen lasku pysähtynyt. Enemmänkin, ettei asunnot mene kaupaksi näillä nykyisillä hinnoilla ja myyjät eivät halua laskea hintoja ihan ymmärrettävistä syistä. Omassa kuplassani myytävien kohteiden määrä on noussut n. 50%, ei kuitenkaan samalle tasolle ennen koronaa, jolloin oli aivan kovin buumi päällä.  

https://yle.fi/a/74-20044417

Ylen uutinen perheestä, joka lyhentää 499 000e asuntolainaa 84 eurolla kuukaudessa. Nämä vastaavat tapaukset realisoituvat kunnolla vasta loka/marraskuussa, koska monella asuntovelallisella on vielä 12kk euribori viime syksystä, jolloin lainat olivat sitä 1,5-2%. 

Seuraillaan..

Irtisanomisethan tarkoittaa ettei uusia ole aloitettu hetkeen. Aloituksethan ovat laskeneet jo viime syksystä.

Missä se sinun kupla on, pk-seudulla myytävien määrä on laskussa, varsinkin niiden yksiöiden joita on ”rakennettu liikaa”.

Tuo Ylen uutinen… no on Ylen ”uutinen”. Sitä ennen Yle pyysi kaikkia, jotka ovat pulassa ilmoittautumaan - jatkojutussa sitten oli niitä pulassa olevia. Mutta tässä esimerkissäsi on muutama lisäkysymys, joita Ylen ”toimittaja” ei hoksannut kysyä:
- jos uuden asunnon laina lyhenee alle 100 euroa kuussa, laina-aika on tyyliin ”ikuinen” ja sellaisia ei pankit myönnä. Olisiko rskennusaikainen bullet-laina?

-vanha asunto on vuokralla, mikä on sen vuokratuotto? Ja kuinka paljon menee lyhennyksiin? 

-mikä on perheen meno/kulurakenne? Kuulema ei jää mitään ”käteen”, mutta mitä se tarkoittaa? Perhe voi vaikka sijoittaa tonnin kuussa osakkeisiin ja ostaa lopuilla ruokaa, jonka jälkeen ei monella jää mitään käteen.

-tässä tapauksessahan on siis se vanha omistusasunto vuokralla, se myymällä voi kuitata uutta lainaa pois verovapailla voitoilla. Olisiko senkin jälkeen tilanne onneton?

Media pukkaa ulos vain negatiivista klikkiuutista, älkää nyt hyvät ihmiset menkö siihen mukaan - toimittajat eivät ole mitään talousammattilaisia vaan tuuppaavat ulos lähinnä kaunasosiaalipornoa.

Eikös kiinteällä tasaerällä voi käydä näin? Laina-ajasta voi muodostua todella pitkä, tai jopa melkein ikuinen.

Artsipappa wrote:

Eikös kiinteällä tasaerällä voi käydä näin? Laina-ajasta voi muodostua todella pitkä, tai jopa melkein ikuinen.

Periaatteessa kyllä. Edellisen postaajan ehdottamalla bulletilla sen sijaan ei, koska bulletin kk-lyhennys on määritelmällisesti nolla.

Jutussa esitetyt luvut kyllä kuulostavat hieman epäuskottavilta, mutten ruvennut tarkemmin laskemaan mistä voisi olla kysymys. Yleensähän näissä

• haastateltava ei itsekään tiedä mistä puhuu, ja toimittaja ei ymmärrä että joku voisi olla pielessä
• toimittaja ymmärtää väärin
• toimittaja kirjoittaa väärin

Pankeilla on kaikilla lyhennysmuodoilla maksimilaina-aika, joka on tyypillisesti 35 vuotta.

Rupesi kiinnostamaan sen verran, että laskeskelin vähän:

Nykyisestä kodista, isosta omakotitalosta, velkaa on 499 000 euroa. Sitä perhe lyhentää kuukaudessa 2 410 euroa, josta korkoa on peräti 2 302 euroa, lyhennystä vain 84 euroa ja loppuosa vakuutusmaksua sekä pankin kuluja.

Jos velkaa on 499000 ja korkomeno on 2302/kk, pitäisi koron olla 2302*12/499000 = 5,536%. Hieman korkea, mutta mahdollinen.

Sen sijaan, jos kiinteä kk-erä (ilman kuluja ja vakuutusmaksua) on 2386€, korko on tuo mainittu 5,536% ja lainapääoma on 499000, pitäisi laina-ajan olla excelini mukaan* tuollaiset 60v, joten joku tässä ei nyt ihan täsmää.

*: NPER(0,05536/12;2386;-499000) = 727,1, eli 727 kk = 60v 7kk

hauturi wrote:

Rupesi kiinnostamaan sen verran, että laskeskelin vähän:

Nykyisestä kodista, isosta omakotitalosta, velkaa on 499 000 euroa. Sitä perhe lyhentää kuukaudessa 2 410 euroa, josta korkoa on peräti 2 302 euroa, lyhennystä vain 84 euroa ja loppuosa vakuutusmaksua sekä pankin kuluja.

Jos velkaa on 499000 ja korkomeno on 2302/kk, pitäisi koron olla 2302*12/499000 = 5,536%. Hieman korkea, mutta mahdollinen.

Sen sijaan, jos kiinteä kk-erä (ilman kuluja ja vakuutusmaksua) on 2386€, korko on tuo mainittu 5,536% ja lainapääoma on 499000, pitäisi laina-ajan olla excelini mukaan* tuollaiset 60v, joten joku tässä ei nyt ihan täsmää.

*: NPER(0,05536/12;2386;-499000) = 727,1, eli 727 kk = 60v 7kk

Kiinteällä tasaerällä tuo on periaatteessa mahdollista. En tiedä miten herkästi pankki ottaa yhteyttä kyseisessä tilanteessa.

hömelö wrote:

Kiinteällä tasaerällä tuo on periaatteessa mahdollista. En tiedä miten herkästi pankki ottaa yhteyttä kyseisessä tilanteessa.

Kyllä pankin luulisi ryhtyvän toimenpiteisiin, jos laina-aika rupeaa olemaan >60v. Jutusta ei tietysti selviä, josko näin onkin jo tapahtunut, mutta toimenpiteet ovat vielä vaiheessa.

Tai sitten pankki ymmärtää nykyisen korkotason olevan ohimenevän ilmiön. Joten hötkyilylle ei ole tarvetta.