Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Katselin itsekin näitä jokunen viikko sitten. Huikeeta menoa kun asunnon käypä "hinta" on tosiaan aika lailla nolla. Noilla kulurakenteilla ja yhtiölainalla siitä asunnosta nyt vaan ei voi maksaa oikeastaan mitään. Nollahinnallakaan siitä ei meinaa syntyä sijoituskohdetta, josta saisi tuottoa, ellei tuotto perustu vuokran sijaan toiveisiin arvonnoususta.

Kyyti on kylmää monella näistä "arvoasunnoista", joissa korkea hinta on perustunut johonkin mielikuvaan että uusi on aina uusi ja arvostetulla sijainnilla hinnat ei koskaan voi laskea. Kyllä ne voi jos hinta on vedetty härkämarkkinassa aivan överiksi, eikä se asuntokaan ole enää tässä kohdassa uusi.

jpkl wrote:

Hunajakarhu wrote:

....

Näyttäisi tällä hetkellä välillä riittävän, jos suostuu ottamaan taloyhtiölainan maksettavaksi. Alla on esimerkki yhden asunnon arvosta vuosina 2019 ja 2023. Aikaisemman omistajan omat pääomat ja vähän päälle ovat haihtuneet neljässä vuodessa.

....

Ei ole riittänyt:

Huutokauppa päättyi

Maanantai 18.09.2023 19:42

Tila

Päättynyt, tarjous hylätty

 

 

Näköjään sen verran hätäisesti tuota selasin, että en tätä huomannut. Hyvä pointti. Noh, oma kommentti kuitenkin osuu noin tämänhetkisen kysynnän osalta, kun tarjoukset eivät ole nousseet yli tuon 300 euron tällä hetkellä, ja sitä kautta maailma näyttää hyvin erilaiselta kuin vielä muutama vuosi sitten.

Hunajakarhu wrote:

jpkl wrote:

Hunajakarhu wrote:

....

Näyttäisi tällä hetkellä välillä riittävän, jos suostuu ottamaan taloyhtiölainan maksettavaksi. Alla on esimerkki yhden asunnon arvosta vuosina 2019 ja 2023. Aikaisemman omistajan omat pääomat ja vähän päälle ovat haihtuneet neljässä vuodessa.

....

Ei ole riittänyt:

Huutokauppa päättyi

Maanantai 18.09.2023 19:42

Tila

Päättynyt, tarjous hylätty

 

 

Näköjään sen verran hätäisesti tuota selasin, että en tätä huomannut. Hyvä pointti. Noh, oma kommentti kuitenkin osuu noin tämänhetkisen kysynnän osalta, kun tarjoukset eivät ole nousseet yli tuon 300 euron tällä hetkellä, ja sitä kautta maailma näyttää hyvin erilaiselta kuin vielä muutama vuosi sitten.

Niinkuin tässä välissä kirjoitinkin, tämä kohde oli jo toisella kierroksella, ensimmäisellä kerralla korkein hylättiin, joten 2. kerralla kiinnostus lopahti. Ja vuokratontin lunastushinta oli siis noussut yli 5 tonnia 4 vuodessa.

Jos kiinnostaa firesale-kohteet, niin tuolta huutamaan: https://huutokaupat.com/kompassikodit

Innilator wrote:

Jos kiinnostaa firesale-kohteet, niin tuolta huutamaan: https://huutokaupat.com/kompassikodit

No vilkaisinpa linkkiä. Siellähän onkin juuri sellainen "arvoton" Tamperelainen yksiö on kaupan hintaan 1100 euroa:

https://huutokaupat.com/4384397/kerrostalo-yksio-34-5-m2-2021-tampere

Vilkaisin kun Tampereella asun. Siellä on yhtiölainaa 104ke, hoitovastike varsin maltillinen 150e / kk. Tämän hetken korkotasolla hoitovastike + lainan korot on helposti yhteensä 580e / kk, joten kohteesta pitäisi saada vuokraa mielellään 700e, että siinä olisi yhtään mitään järkeä sijoituskohteena. Hoitovastike ei tilinpäätöksen mukaan kata hoitokuluja, joten se ei pysy maltillisessa 150 eurossa, vaan nousee aivan varmasti.

700e/kk on tuolla sijainnilla mahdollinen vuokra, mutta siinä kohtaa kohde ei varsinaisesti tuota vielä mitään. Kattaa juuri ja juuri kulut, joten asunnon "käypä arvo" on tosiaan huutokaupan tarjousten mukaisesti likimain nolla.

Toinen kohde, jonka perkasin on Kuopiosta, senkin hinta näppärästi saman 1100e tällä hetkellä:

https://huutokaupat.com/4380074/kerrostalo-yksio-26-5-m2-2023-kuopio

Tässä kohteessa kerrotaan että vuokrattuna on ja vuokra on 599e / kk . Tässäkin on yhtiölainaa se 100ke, hoitovastike on 95e/kk, joten vuokra juuri ja juuri kattaa asunnon korkokulut ja hoitovastikkeen. Mitään marginaalia tyhjille kuukausille tai hajoaville kodinkoneille ei ole, joten tällä vuokralla ja korkotasolla kohde on odotusarvoisesti tappiolla sijoittajalle. Kuopiossa kovin paljon yli 600e/kk ei tuolla sijainnilla ja kohteella voi minusta odottaakaan.

Että näin tää nyt vaan menee. Jos korot ei laske niin tällaiset asunnot ovat ainakin sijoitusmielessä täysin "arvottomia". Kyllä minä voisin kumman tahansa noista toki ostaa, mutta oikeastaan myyjä saisi maksaa minulle... en usko että siihen löytyy kovin monelta halukkuutta.

En ota kantaa Tampereen enkä Kuopion arvonkehityksiin, kun minulla ei ole niistä mitään tietoa. 

Mielenkiintoinen ominaisuus joka toistuu yleensä kaikissa näissä laskuesimerkeissä, että tulevaisuuden arvonmuutokselle ei ole annettu mitään roolia.

Parhaat esittelee "vaatimuksinaan" vaikka mitä kaksinumeroisia lukuja, mutta sitten laskelmista puuttuu koko tekijä. 

En jaksa lähteä väittelyyn ja jokainen saa laittaa tulevaisuuden odotuksiksi ihan mitä prosentteja haluaa. 

Itse käytän omissa laskelmissani esimerkiksi seuraavia:

+5% eli suurinpiirtein inflaation mukainen arvonnousu uudiskohteilla hyvillä alueilla

-5% maakunnassa kuihtuvalla alueella oleva rakennus jonka odotettavissa oleva jäljellä oleva käyttöikä on 20v

-10% jos käyttöikä on 10v jne

Hynägrande wrote:

 

 

 

 

 

Että näin tää nyt vaan menee. Jos korot ei laske niin tällaiset asunnot ovat ainakin sijoitusmielessä täysin "arvottomia". 

Ovatko samalla logiikalla arvottomia myös kaikki ne pörssiyhtiöt jotka tekevät tappiota eivätkä maksa tänä vuonna osinkoja?

Kilppari wrote:

Hynägrande wrote:

 

 

 

 

 

Että näin tää nyt vaan menee. Jos korot ei laske niin tällaiset asunnot ovat ainakin sijoitusmielessä täysin "arvottomia". 

Ovatko samalla logiikalla arvottomia myös kaikki ne pörssiyhtiöt jotka tekevät tappiota eivätkä maksa tänä vuonna osinkoja?

Pörssiyhtiön osakkeita ei ole pakko omistaa, mutta harva pärjää ilman asuntoa, joten niiden markkina perustuu pääasiassa asumiseen ja toissijaisesti sitten sijoittamiseen.

Innilator wrote:

Kilppari wrote:

Hynägrande wrote:

 

 

 

 

 

Että näin tää nyt vaan menee. Jos korot ei laske niin tällaiset asunnot ovat ainakin sijoitusmielessä täysin "arvottomia". 

Ovatko samalla logiikalla arvottomia myös kaikki ne pörssiyhtiöt jotka tekevät tappiota eivätkä maksa tänä vuonna osinkoja?

Pörssiyhtiön osakkeita ei ole pakko omistaa, mutta harva pärjää ilman asuntoa, joten niiden markkina perustuu pääasiassa asumiseen ja toissijaisesti sitten sijoittamiseen.

Ei asuntojakaan ole pakko omistaa. Tämä ei myöskään vastaa kysymykseen. Logiikkaa haastettiin, niin tämä ei vastaa siihen millään järkevällä tavalla 

Voihan taloyhtiölainan maksaa pois, jolloin yhtiölainan korko ei syö tuottoja.

Kilppari wrote:

Hynägrande wrote:

Että näin tää nyt vaan menee. Jos korot ei laske niin tällaiset asunnot ovat ainakin sijoitusmielessä täysin "arvottomia". 

Ovatko samalla logiikalla arvottomia myös kaikki ne pörssiyhtiöt jotka tekevät tappiota eivätkä maksa tänä vuonna osinkoja?

Omituinen analogia. Pörssiyhtiöillä voi olla tappiollisia vuosia, mutta niiden hinnoitteluhan perustuu teoriassa tuleviin rahavirtoihin  diskontattuna nykyhetkeen. Jos niitä tulevaisuuden rahavirtoja ei ole tulossa niin yhtiöhän on käytännössä arvoton sijoittajalle. Osingon maksamisella ei ole arvon kanssa mitään tekemistä, koska joskus tappiollinen yhtiö maksaa osinkoa ja joskus voitollinen yhtiö ei maksa.

Pörssiyhtiöstä poiketen asunto-osakeyhtiö ei lähtökohtaisesti tule koskaan tekemään voittoa (joo, on muutama poikkeustapaus), joten sijoituscasen voi rakentaa joko arvioon asunnon arvonnoususta tai sitten vuokratuottoon. Omat nopeat laskelmani lähtivät vuokratuotosta, jonka pitäisi kattaa juoksevat kulut ja pääoman korko. Sillä ei ole laskemalle merkitystä onko se pääoma yhtiölainaa vai omaa rahaa, joskin yhtiölainan korkomarginaali on usein ollut isompi kuin yksityishenkilöllä

Jokainenhan voi kehitellä ihan omia laskelmia siitä että korot laskevat takaisin nollan lähelle 2025 tai mitä nyt vaan. Vuokratuottoa kuitenkaan ei tule kohteesta, jossa vuokra on 599 euroa / kk ja yhtiövastike ja lainan korot 600e / kk, joten mikäli joku asia ei muutu niin kohde on arvoton kuten sanoin ja siten huutokauppakin on sen arvottanut. Siitä vain ostoksille jos omissa laskelmissa on lähtökohtana että korkotaso putoaa, vuokratasoa voidaan nostaa ja asunnon arvokin kasvaa...

Marraskuu wrote:

Voihan taloyhtiölainan maksaa pois, jolloin yhtiölainan korko ei syö tuottoja.

Yhtiölainoissa on yleisesti 20 vuoden maksuaika, joten kk-erä nousee korkeammaksi kuin esim. henk.koht. lainassa, jossa 100keur lainan 30 vuoden maksuajalla kk-erä painuu eur 500 pintaan. Ja toki kun korkotaso laskee maksaminen vielä helpottaa.

Oletat Hynä siis, että inflaatio pysyy korkeana kuten korotkin, mutta vuokrat sen sijaan ei nouse? 

Miksi tulevaisuudessa juuri vuokrat soutaisi inflaatiota vastaan?

Satun tietämään, että esim vuoden 2025 alussa voimaan tulevat uudetsäädökset nostavat uudisrakentamisen hintaa 5-10%. Silti sinusta vuokrat vaan junnaa paikallaan? 

No saahan näitä kukin laskeskella ja ennustaa kuten haluaa

Kilppari wrote:

Oletat Hynä siis, että inflaatio pysyy korkeana kuten korotkin, mutta vuokrat sen sijaan ei nouse? 

Miksi tulevaisuudessa juuri vuokrat soutaisi inflaatiota vastaan?

Satun tietämään, että esim vuoden 2025 alussa voimaan tulevat uudetsäädökset nostavat uudisrakentamisen hintaa 5-10%. Silti sinusta vuokrat vaan junnaa paikallaan? 

No saahan näitä kukin laskeskella ja ennustaa kuten haluaa

Sitähän tämä on - sijoittajan pitäisi tehdä skenaarioita ja laskelmia ja jos numerot ei näytä hyviltä niin sitten kohde kannattaa jättää väliin. Jokainen tekee omansa ja esim. tämän palstan sisällä  voidaan vaihtaa mielipiteitä siitä miksi joku on päätynyt erilaisiin laskelmiin, mutta ei se ole väittely, jossa täytyy voittaa.

Yksinkertaisena kuutiopäisenä insinöörinä ajattelen että vuokrataso ei riipu mistään uudisrakentamisen hinnasta tai asuntolainojen korkotasosta, vaan yksinkertaisesti siitä mitä vuokralainen on valmis/kykenevä maksamaan. Näyttää siltä että työntekijän reaalipalkka syöpyy koska inflaatio juoksee nopeammin kuin palkat nousevat, eikä tämä ole muuttumassa ensi vuonnakaan. En siksi usko että kovempia vuokria pystyy kovin helposti perimään. Kenties pystyykin, mutta jonkun asian pitää kuitenkin joustaa. Mahdollisia joustoja esim.

• vuokralainen tinkii muista menoistaan, koska asuminen on tärkeämpää kuin parturit tai ravintolaillalliset.
• ihmiset muuttavat pienempiin asuntoihin.
• vuokralainen etsii lisätöitä varsinaisen päivätyön lisäksi, jotta mistään menoista ei tarvitse tinkiä.
• ihmiset muuttavat halvempaan asuntoon. Esim. kauemmaksi "loistosijainnin" asunnoista, jolloin asunnon koosta ei tarvitse tinkiä.

Näitä se vuokralainen miettii jos vuokranantaja alkaa agressiivisesti painaa korotusta vuokriin ja kaikki muutkin menot kasvavat nopeammin kuin tulot. 

Vuokranantajan kannalta sama yhtälö toimii tietysti hieman toisin. Jos vuokralainen lähtee korotuksen takia niin eipä haittaa jos tilalle löytyy heti uusi. Löytymisen todennäköisyys ja korotuksen järkevyys selviää helposti katsomalla Etuovesta mikä on oman alueen "käypä" vuokrataso. Sieltä voi myös nähdä pitempään seurailemalla onko alueen vuokrataso nousemassa.

Hynägrande wrote:

Kilppari wrote:

Oletat Hynä siis, että inflaatio pysyy korkeana kuten korotkin, mutta vuokrat sen sijaan ei nouse? 

Miksi tulevaisuudessa juuri vuokrat soutaisi inflaatiota vastaan?

Satun tietämään, että esim vuoden 2025 alussa voimaan tulevat uudetsäädökset nostavat uudisrakentamisen hintaa 5-10%. Silti sinusta vuokrat vaan junnaa paikallaan? 

No saahan näitä kukin laskeskella ja ennustaa kuten haluaa

Sitähän tämä on - sijoittajan pitäisi tehdä skenaarioita ja laskelmia ja jos numerot ei näytä hyviltä niin sitten kohde kannattaa jättää väliin. Jokainen tekee omansa ja esim. tämän palstan sisällä  voidaan vaihtaa mielipiteitä siitä miksi joku on päätynyt erilaisiin laskelmiin, mutta ei se ole väittely, jossa täytyy voittaa.

Yksinkertaisena kuutiopäisenä insinöörinä ajattelen että vuokrataso ei riipu mistään uudisrakentamisen hinnasta tai asuntolainojen korkotasosta, vaan yksinkertaisesti siitä mitä vuokralainen on valmis/kykenevä maksamaan. Näyttää siltä että työntekijän reaalipalkka syöpyy koska inflaatio juoksee nopeammin kuin palkat nousevat, eikä tämä ole muuttumassa ensi vuonnakaan. En siksi usko että kovempia vuokria pystyy kovin helposti perimään. Kenties pystyykin, mutta jonkun asian pitää kuitenkin joustaa. Mahdollisia joustoja esim.

• vuokralainen tinkii muista menoistaan, koska asuminen on tärkeämpää kuin parturit tai ravintolaillalliset.
• ihmiset muuttavat pienempiin asuntoihin.
• vuokralainen etsii lisätöitä varsinaisen päivätyön lisäksi, jotta mistään menoista ei tarvitse tinkiä.
• ihmiset muuttavat halvempaan asuntoon. Esim. kauemmaksi "loistosijainnin" asunnoista, jolloin asunnon koosta ei tarvitse tinkiä.

Näitä se vuokralainen miettii jos vuokranantaja alkaa agressiivisesti painaa korotusta vuokriin ja kaikki muutkin menot kasvavat nopeammin kuin tulot. 

Vuokranantajan kannalta sama yhtälö toimii tietysti hieman toisin. Jos vuokralainen lähtee korotuksen takia niin eipä haittaa jos tilalle löytyy heti uusi. Löytymisen todennäköisyys ja korotuksen järkevyys selviää helposti katsomalla Etuovesta mikä on oman alueen "käypä" vuokrataso. Sieltä voi myös nähdä pitempään seurailemalla onko alueen vuokrataso nousemassa.

Heka nostaa vuokria keskimäärin 12% ensi vuoden alussa, tälle vuodelle tulikin jo 4% korotukset. Hekalla. Eikä toki korotuspaineet poistu seuraavallekaan vuodelle 2025. Nämä korotukset ovat siis suoraa seurausta uudisrakentamisen hinnasta ja korkotasosta. Ja kun osa Hekan asunnoista nousee markkinavuokran tasolle, se aiheuttaa jo liikettä markkinoilla - Helsingin väkiluvun kasvuvauhti on nyt 13000 hlöä vuodessa.

Löysin ryhmänne hakusanalla KompassiKodit  ja piti ihan kirjautua, kun teillä on niin kiintoisat keskustelut täällä.

Ihmetyttänyt nimittäin itsekin nämä ’huutokaupat’. 

Lainausmerkit? Koska en ole ennen nähnyt näin käyttäytyviä huutokauppoja. Yleensä huudot kiihtyy eksponentiaalisesti loppuaan kohti viimeisen tunnin tai minuuttien aikana. Nämä taas tuntuvat kiihtyvän miten sattuu, mutta esim Tampereen kohteessa ei tapahtunut enää mitään viimeisen 12h aikana, vaikka eilen oli ’kauhea’ korotusautomaattien kilpajuoksu.

Mitä vihjaan? Juuri sitä.

ESiliina wrote:

Löysin ryhmänne hakusanalla KompassiKodit  ja piti ihan kirjautua, kun teillä on niin kiintoisat keskustelut täällä.

Ihmetyttänyt nimittäin itsekin nämä ’huutokaupat’. 

Lainausmerkit? Koska en ole ennen nähnyt näin käyttäytyviä huutokauppoja. Yleensä huudot kiihtyy eksponentiaalisesti loppuaan kohti viimeisen tunnin tai minuuttien aikana. Nämä taas tuntuvat kiihtyvän miten sattuu, mutta esim Tampereen kohteessa ei tapahtunut enää mitään viimeisen 12h aikana, vaikka eilen oli ’kauhea’ korotusautomaattien kilpajuoksu.

Mitä vihjaan? Juuri sitä.

No onhan se selvä, että näissä nettihuutokaupoissa käytetään bulvaania vedättämään hintoja, mutta ei se ole kovin hyvin toiminut Kompassikodeilla. Lisäksi huutokauppoja keskeytetään eikä edes ilmoiteta hylättiinkö korkein huuto vaan ilmoitus häipyy bittiavaruuteen. Sarjailmoittaja saa varmaan laitella kohteita sinne testimielessä suht halvalla, mutta kyllähän tosihuutajat vain karkoitetaan tällä menolla.

Ostakaa lapset kiinteistösijoitusyhtiöitä, ennen kuin ne revitään käsistä.

Ylläoleva oli siis läppää. Eivät osakemarkkinat reagoi oikeasti merkityksellisiin uutisiin. Jokaisen vähänkään kauppaa käyvän kiinteistösijoitusyhtiön tulevien vuosien viimeisen rivin alle tuli kuitenkin juuri lisää rahaa. Ja vaikutuksen etumerkkiä ei tarvitse yhtään arpoa, toisin kuin monissa muissa uutisissa.

Aki Pyysing wrote:

"Varainsiirtovero alenee"

Tätä en nähnyt tulevaksi. Taidan vetää tänään kännit. https://t.co/ocZTaXczok

— Aki Pyysing (@AkiPyysing) October 12, 2023

Ostakaa lapset kiinteistösijoitusyhtiöitä, ennen kuin ne revitään käsistä.

Ylläoleva oli siis läppää. Eivät osakemarkkinat reagoi oikeasti merkityksellisiin uutisiin. Jokaisen vähänkään kauppaa käyvän kiinteistösijoitusyhtiön tulevien vuosien viimeisen rivin alle tuli kuitenkin juuri lisää rahaa. Ja vaikutuksen etumerkkiä ei tarvitse yhtään arpoa, toisin kuin monissa muissa uutisissa.

Taitaa vaan olla pääasiassa myyntilaidalla, joten varainsiirtoveron laskeminen ei vaikuta tuloslaskelmaan mitenkään, kun sen maksaa ostaja.

Innilator wrote:

Aki Pyysing wrote:

"Varainsiirtovero alenee"

Tätä en nähnyt tulevaksi. Taidan vetää tänään kännit. https://t.co/ocZTaXczok

— Aki Pyysing (@AkiPyysing) October 12, 2023

Ostakaa lapset kiinteistösijoitusyhtiöitä, ennen kuin ne revitään käsistä.

Ylläoleva oli siis läppää. Eivät osakemarkkinat reagoi oikeasti merkityksellisiin uutisiin. Jokaisen vähänkään kauppaa käyvän kiinteistösijoitusyhtiön tulevien vuosien viimeisen rivin alle tuli kuitenkin juuri lisää rahaa. Ja vaikutuksen etumerkkiä ei tarvitse yhtään arpoa, toisin kuin monissa muissa uutisissa.

Taitaa vaan olla pääasiassa myyntilaidalla, joten varainsiirtoveron laskeminen ei vaikuta tuloslaskelmaan mitenkään, kun sen maksaa ostaja.

On varsin yleinen harhakäsitys, että jos ostaja maksaa varainsiirtoveron, se ei ole myyjän kulu. Ostajat ajattelevat kuitenkin nykyisiä bruttohintoja ja tulevia nettohintoja, joten varainsiirtoveron laskiessa he voivat maksaa hiukan enemmän. Sama väärinkäsitys on yleinen myös työnantajamaksuissa. Eli kun työntekijä ei maksa joitain sivukuluja, se ei ole hänen murheensa. Kyllä se vaan on, koska työnantaja murehtii maksamaansa bruttopalkkaa (ja työntekijä luonnollisesti saamaansa nettopalkkaa). 

Tämä on vähän sellainen asia, että tämän joko ymmärtää tai sitten ei ymmärrä, koska se on itsestäänselvyys. Lähtee siis siitä, että kauppaa ei synny, elleivät molemmat osapuolet voita. Minkä sosiaalidemokraattisen kasvatuksen saanut lopullisesti ymmärsi vasta 19-vuotiaana Baumol & Blindersin Economicsistä.

Sitten on aika hassu oletus, että kaikki kiinteistösijoitusyhtiöt ovat myyntilaidalla, vaikka se on irrelevanttia koko tarkasteluun. Ei se laidalla oleminen paljon lohduta, jos ei ole ostajia. Jos kauppa syntyy, jostain on aina löytynyt ostaja. Kiinteistökauppaa tehdään koko ajan (aikaista pienemmillä volyymeillä toki), ja kaikissa kaupoissa on vähintään kaksi osapuolta. Ja vähintään osa kiinteistösijoitusyhtiöistä myös ostaa kiinteistöjä ja pitkän aikavälin tarkastelulla kaikki. Esim. https://www.inderes.fi/fi/uutiset/ovaro-osti-jyvaskylasta-toimiston-ja-teki-valityssopimuksen-kahden-asuntokohteen-myynnista

Vähän toivoin eilen, että joku muu olisi kirjoittanut tämän viestin, mutta aina ei kännisten iltarukouksiin vastata.

Varainsiirtovero on myyjän kulu siinä mielessä, että se on lisätty hankintahintaan.

Ja en kirjoittanut, että kaikki ovat myyntilaidalla vaan pääosin - ostajat kyllä tinkaavat huolella ja pitävät lisäksi alentuneen vsv itsellään.

Siitä ettei kukaan muu kommentoinut voi myös ehkä päätellä jotain?

Innilator wrote:

Siitä ettei kukaan muu kommentoinut voi myös ehkä päätellä jotain?

Kaverit käskivät kysymään mitä ihmettä siitä pitäisi pystyä päättelemään?

Sellainen ”keskustelu”palsta, jossa on vain keskenään samanmielisiä on siitä paras, ettei sinne tule ketään ulkopuolisia pilaamaan hyvää meininkiä?

Aki Pyysing wrote:

Vähän toivoin eilen, että joku muu olisi kirjoittanut tämän viestin, mutta aina ei kännisten iltarukouksiin vastata.

No mä tein käytännössä tämän jo eilen. Eli alapeukutin. Eikö siitä selviä kaikki?

Eipä tuohon osannut paljoa mitään kommentoida kun ei ole perehtynyt kiinteistösijoittamiseen. Näin kelvottomasti verrastaen arvonlisäveroon, että jos ALV% laskee 24:stä 20:een, niin oletettavasti en kaupan kassalla tule maksamaan samaa hintaa kuin aiemmin myyjän pussittaessa erotuksen, vaan myyjä tekee samaa tulosta kuin aikaisemminkin minun maksaessani vähemmän, jolloin erotus on vain verottajan tappio sekä ostajan voitto.

Mikä on varainsiirtoveron kohdalla vaikutus? Huomioivatko kiinteistösijoitusyhtiöt sen jo hinnanmuodostuksessa, eli ovat valmiita maksamaan tulevaisuudessa myyjälle piirun verran enemmän, mikä tekisi siitä myyjälle paremman diilin, vai pysyvätkö hinnat samoina, jolloin ostaja maksaa vähemmän veroja, eli tekee parempaa tulosta? Vai löydetäänkö tuosta keskitie, missä kaikki muut paitsi verottaja voittavat?

Näkökulmani on että varainsiirtovero on aivan turha ja ainoastaan myyntivoittoa tulisi verottaa, joten suunta on oikea.
Kun itse on päässyt jo hyötymään ensiasunnon vapautuksesta varainsiirtoverosta, niin vähän ristiriitainen fiilis että jotkut sitä vielä joutuvat maksamaan ennen kuin koko vero saadaan siirrettyä historiaan. Periaatteessa kumminkin vastustan kaikkia eriarvoistavia vähennyshimmeleitä, joiden monimutkaistava vaikutus maksetaan sitten muualla.

Kaupataan kiinteistöä X hintaan y, jossa vsv vaikutus on a ostajalle jonka tuottovaade i eroaa 1 %-yksikön siitä mitä myyjän X antaisi myöden. Jos vsv vaikutus hypoteettisesti hintaan X olisi 3 % ja vero poistetaan, niin myyjä voi nostaa hintaa 1 %-yksikön verran ja siltikin myyjän yield vaatimus täyttyisi. Sinun näkemyksen mukaan tällä ei ole vaikutusta, koska verohaitta "konkretisoituu" vain ostaja osapuolelle. Tietenkin valtio häviää paperilla vasemmiston näkemyksen mukaisesti, mutta toisaalta laskelmassa ei huomioida toteutuneen transaktion vaikutusta.

Tietenkin valtio ei poistanut vsv kokonaisuudessaan vaan alensi sitä, jolloin voi debatoida valtion tienaavan enemmän transaktioiden kasvaessa, verrattuna siihen mitä ne olisi olleet, jos vsv ei olisi alennettu. Tätä on tietenkin aukottamasti vaikea osoittaa ja määritellä mikä sen reaalinen vaikutus on.

JP wrote: Eipä tuohon osannut paljoa mitään kommentoida kun ei ole perehtynyt kiinteistösijoittamiseen. Näin kelvottomasti verrastaen arvonlisäveroon, että jos ALV% laskee 24:stä 20:een, niin oletettavasti en kaupan kassalla tule maksamaan samaa hintaa kuin aiemmin myyjän pussittaessa erotuksen, vaan myyjä tekee samaa tulosta kuin aikaisemminkin minun maksaessani vähemmän, jolloin erotus on vain verottajan tappio sekä ostajan voitto. Mikä on varainsiirtoveron kohdalla vaikutus?

Ehkä sun kulutukseen kaupassa ei vaikuta hintataso, aika monella vaikuttaa, ja sitten ostetaan kalliimpia tuotteita.

JP wrote:  Näkökulmani on että varainsiirtovero on aivan turha ja ainoastaan myyntivoittoa tulisi verottaa, joten suunta on oikea. Kun itse on päässyt jo hyötymään ensiasunnon vapautuksesta varainsiirtoverosta, niin vähän ristiriitainen fiilis että jotkut sitä vielä joutuvat maksamaan ennen kuin koko vero saadaan siirrettyä historiaan. Periaatteessa kumminkin vastustan kaikkia eriarvoistavia vähennyshimmeleitä, joiden monimutkaistava vaikutus maksetaan sitten muualla

Eli varainsiirtovero poistetaan, verotetaan myyntivoittoa. Tulos: Matalan verotuksen maihin perustetaan yrityksiä, jotka myyvät sikahinnalla tuotteita Suomeen perustetulle yritykselle, joka myy kamaa omakustannehinnalla.

Kiinteistöjen varainsiirtoveroa laskettiin 4 -> 3 %

Asunto-osakkeiden vsv:a laskettiin 2,0 -> 1,5 %

Olisi loogista jatkaa tätä tulevina vuosina siten, että jatkossakin tehtäisiin vastaavat pudotukset, jolloin kolmen laskukerran jälkeen veroa ei enää olisi. Asuntojen varainsiirtoveron haitallisuudesta ollaan aika yksimielisiä. Oma arvaukseni on, että tämä linja jatkuu ainakin jos nykyhallitus pysyy pystyssä. 

JP wrote:  Näkökulmani on että varainsiirtovero on aivan turha ja ainoastaan myyntivoittoa tulisi verottaa, joten suunta on oikea. Kun itse on päässyt jo hyötymään ensiasunnon vapautuksesta varainsiirtoverosta, niin vähän ristiriitainen fiilis että jotkut sitä vielä joutuvat maksamaan ennen kuin koko vero saadaan siirrettyä historiaan. Periaatteessa kumminkin vastustan kaikkia eriarvoistavia vähennyshimmeleitä, joiden monimutkaistava vaikutus maksetaan sitten muualla

Eli varainsiirtovero poistetaan, verotetaan myyntivoittoa. Tulos: Matalan verotuksen maihin perustetaan yrityksiä, jotka myyvät sikahinnalla tuotteita Suomeen perustetulle yritykselle, joka myy kamaa omakustannehinnalla.

Käsi ylös virheen merkiksi. Jäi tajuamatta että varainsiirtovero on juuri oikea työkalu kansainvälisen verotuksen ongelmakohtien ratkaisemiseen. Toivottavasti saadaan pian transaktiovero voimaan osakekaupankäyntiä varten, että Suomeenkin jää jotain siitä kun ulkomaiset sijoittajat tekevät liikkeitä Helsingin pörssissä.