Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Aki Pyysing kirjoitti:

"Uusi sääntely on tarpeen, sillä taloyhtiölainojen kautta tapahtuva kotitalouksien velkaantumisen kasvu on huolettanut pitkään viranomaisia"







Semihilpeää, miten sääntelyä aina kiristetään sukeltaneille markkinoille ja löysätään nousseille.https://t.co/cJBrFaMcPM

— Aki Pyysing (@AkiPyysing) May 2, 2023

Sama muuten pankkien kanssa. Kun hinnat ovat nouseet 80 -> 100, kaikki pankit tyrkyttävät lainaa. Ja sitten kun hinta menee takaisin 100 -> 80, mistään ei tahdo saada mitään. Olen edelleen jotenkin sitä mieltä, että hinnalla 80 pankin riski on pienempi, vaikka tämä on tyyliin viides sykli, jossa näen tapahtuvan saman.

Ottaen huomioon kuinka paljon uudiskohteista on varoiteltu, ei taida löytyä yhtään esimerkkiä, jossa olisi osakkaan yhtiölaina kaatunut toisten niskaan, koska se vähintään 30% myyntihintahan on varmuusmarginaali, jolla alella asunnon voi vaikka vouti myydä eikä muut osakkaat siitä kärsi. Vanhoja asuntoja on taas ulosoton myyntilistat väärällään, mm. peruskorjauslainojen takia - miksei varoitella vaarallisista peruskorjauslainoista? Oletettavasti uudiskohteiden ostajissa ei ole niitä pienituloisia eläkeläisiä, joiden budjetin putkiremppa tuhoaa lopullisesti.

Suomen Pankille voisi joku myös kertoa, että yhtiölaina on vain yksi rahoitusinstrumentti oman lainan rinnalla eikä se edes eroa merkittävästi ehdoiltaan - keskimääräinen korkokin on ollut melkein identtinen tähän vuoteen saakka. Jos omistajan budjetti lopulta kippaa, ihan sama onko yhtiölaina vaiko oma laina.

Koko asia haiseekin perisuomalaiselta kateudelta, koska asuntosijoittaja saa vähentää yhtiölainan lyhennykset ennen veroja, jolla vain siirretään veroja tulevaisuuteen.

Samat kirjoittajat Suomen Pankista puhuivat taloyhtiölainojen sääntelyssä jo keväällä 2021, julkishallinnossa muutokset vaan ovat hitaita. https://www.eurojatalous.fi/fi/2021/1/taloyhtiolainojen-enimmaisluotto-…

Lainaus Akin twiitin linkistä.

Rakennuksen valmistumisen jälkeisen 5 vuoden aikana enintään vuoden lyhennysvapaa on mahdollinen.

Tämä kyseinen kohta saattaa aiheuttaa harmaita hiuksia uudiskohteesta asunnon omaan käyttöön ostavalle. Tähän asti käytännössä kaikissa uudiskohteissa on ollut alussa kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin lainanmaksun alkaessa asunnossa on jo asuttu kaksi vuotta ja sen voi myydä verovapaasti. Nyt lyhennysvapaa saa olla maksimissaan vuoden ja sen jälkeen taloyhtiölainaa ruvetaan maksamaan normaalisti. Tämä johtaa siihen myydessäsi asunnon 23 kuukauden kuluttua valmistumisesta olet maksanut 11 kuukauden verran yhtiölainaa pois ja asunnon myyntihinta on kohonnut maksetun lainan verran. Nyt joudutkin maksamaan myyntivoittoveroa, vaikka asunnon velaton hinta olisi pysynyt ennallaan. Ei tässä kovin suurista summista puhuta, mutta kuitenkin muutos omistusasumisen veroetuihin tottuneille suomalaisille.

varatonnit kirjoitti:

Samat kirjoittajat Suomen Pankista puhuivat taloyhtiölainojen sääntelyssä jo keväällä 2021, julkishallinnossa muutokset vaan ovat hitaita. https://www.eurojatalous.fi/fi/2021/1/taloyhtiolainojen-enimmaisluotto-o...

 

Lainaus Akin twiitin linkistä.

Rakennuksen valmistumisen jälkeisen 5 vuoden aikana enintään vuoden lyhennysvapaa on mahdollinen.

Tämä kyseinen kohta saattaa aiheuttaa harmaita hiuksia uudiskohteesta asunnon omaan käyttöön ostavalle. Tähän asti käytännössä kaikissa uudiskohteissa on ollut alussa kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin lainanmaksun alkaessa asunnossa on jo asuttu kaksi vuotta ja sen voi myydä verovapaasti. Nyt lyhennysvapaa saa olla maksimissaan vuoden ja sen jälkeen taloyhtiölainaa ruvetaan maksamaan normaalisti. Tämä johtaa siihen myydessäsi asunnon 23 kuukauden kuluttua valmistumisesta olet maksanut 11 kuukauden verran yhtiölainaa pois ja asunnon myyntihinta on kohonnut maksetun lainan verran. Nyt joudutkin maksamaan myyntivoittoveroa, vaikka asunnon velaton hinta olisi pysynyt ennallaan. Ei tässä kovin suurista summista puhuta, mutta kuitenkin muutos omistusasumisen veroetuihin tottuneille suomalaisille.

Tähän ongelmaan on aika helppo ratkaisu, asu ne 24kk täyteen ja myy sitten vasta - voit jopa tarvittaessa ottaa pankista asumisajalle korottoman bullet-lainan yhtiölainan sijaan. Tosin aika harva tätä tekee, muuttamisessakin on oma vaivansa.

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Diego wrote:

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Tuloverolta välttyminen ei ole mitenkään päivänselvää vaan enemmänkin kyseenalaista, kun vuokratontti on muuttunut osakkeenomistajien omaisuudeksi lisälainarahalla.

Jos jyvitetyt pääomavastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi (eli tuloutettu), voit vähentää pääomavastikkeet vuokratulosta.

Jos pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, et voi vähentää vastiketta vuokratulosta. Silloin vastike lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon ja niiden summa otetaan huomioon vasta, kun lasketaan luovutusvoittoa eli sijoitusasunnosta luovuttaessa.

Linkki Verottaja: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/hoitovastike-ja-paaomavastike/

Diego wrote:

 

 

 

 

 

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

Innilator wrote:

Diego wrote:

 

 

 

 

 

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

Päivän euribor-futuurit. 1 %-yks. laskee korkotaso 2025, mutta siinä se muutos sitten on tämän tietämän.

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

FAA20 wrote:

Innilator wrote:

Diego wrote:

 

 

 

 

 

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

Päivän euribor-futuurit. 1 %-yks. laskee korkotaso 2025, mutta siinä se muutos sitten on tämän tietämän.

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Epäilen, että (etelä-)euromaat kestää 3% korkotasoa montaa vuotta.

Ei taida kuitenkaan rakentaminen loppua kokonaan eli jossain vaiheessa taas on asunnoista huutava pula.

Ja yhtiölainoissa ei voi valita alkuun onko lyhennysvapaa vai ei. Onneksi 1.7. ne loppuvat tulevissa uudiskohteissa, ovat olleet sijoittajille erittäin huono juttu, kun pitää maksaa veroja. 

Ja yhtiölainojen tuloutus on uudiskohteissa usein yhtiöjärjestyksessä, ainakin omissa 2020-2022 valmistuneissa kohteissa kaikissa.

FAA20 wrote:

 

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Siintä olen samaa mieltä, että juhlat ovat loppumassa. Millä aikataululla se näkyy asuntojen hinnoissa niin en tiedä. Ei ainankaan vielä ole markkinoilla näkynyt muuta, kun ettei kauppa käy. Hinnat ei ole vielä niiannut niin pahasti kun oletin. 

Typerästi tekemisestä joudun olemaan aika vahvasti eri mieltä. Yleensä kun teen typerästi niin ei siintä voitolle jää rahallisesti niinkun tässä tapauksessa vaan sitä joutuu tekojaan selvittämään itselleen tai toisille. Tosiaan niinkun edellä mainittiin, niin tuossa vaiheessa ei voinut valita että lyhennänkö taloyhtiön lainaa vai en. Olisin toki voinut maksaa koko taloyhtiönlainan heti pois, jos olisin halunnut. 

Tuohon aikaan kun tämä asunto on ostettu sai vielä lainaa 102% asunnon hinnasta ja tuotto prosentit olivat aika kovia. Joskus se musiikki loppuu, mutta en olisi itse kyllä osannut 1,5 - 2 vuotta sitten osannut sanoa, että tänä kesänä ollaan tässä tilanteessa. Jos sinä tai joku sen näitte niin ei muuta kun kättä lippaan ja selälle taputtelua. Miljooniahan tuolla tiedolla olisi tehnyt. 

Heikin Ashi 30.10.2022 - 08:12 :

Pörssikurssit reagoivat taloustilanteen muutoksiin nopeasti, asuntojen hinnat hyvin hitaasti.

Veikkaan, että ensi vuonna  tulee olemaan varsin poikkeuksellista menoa Suomen asuntomarkkinoilla, kun myytävää tulvii markkinalle kovaa vauhtia. Korkojen ja vastikkeiden nousu ja velkavivut alkavat vasta silloin kunnolla tehdä omaa tehtäväänsä ja totuus paljastuu. Myytävää on vyörynyt jo viime kuukausina Helsingissäkin markkinalle paljon ja myyntiajat pidentyneet huomattavasti ja hintoja tarkistellaan alas kovaa vauhtia.

1990-luvun rajuun notkahdukseen tuskin päästään (kuva alla), mutta kaikki edellytykset mukavalle, itseään ruokkivalle kierteelle ovat ilmassa. Yksi Helsingissä vuosikymmeniä toiminut välittäjä tosin kertoi, että "kesän jälkeen tilanne on muuttunut niin rajusti, ettei hän nähnyt vastaava edes 1990-luvulla". "Ihmiset eivät uskalla nostaa jo luvattuja lainoja."

Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän).

Good luck!

 

 

Asuntomarkkina  alkaa vasta nyt kunnolla hyytyä, kun kaikki kolme perustekijää iskevät markkinaan yhdessä. Välitysalalta lähtee väkeä etsiskelemään muita  hommia, kun helpon fyrkendaalin tulo kuivui. Mielenkiintoista nähdä, miten alas tällä kertaa mennään. 

Hypo kertoo, että "pääkaupunkiseudulla palataan vuoden 2019 hintoihin" ja optimistisesti, että  "ensi vuonna asuntojen hintojen odotetaan nousevan kaksi prosenttia". 2019-taso merkitsisi noin 13 %:n laskua huipusta. Itse en olisi ihan näin optimisti: vuosi 2024 voi vielä olla karu, hyvinkin karu,  vaikka korot asettuisivatkin paikoilleen. Kiinnostava lisä kokonaisuuteen on, että konkurssien määrä Suomessa on tilastojen mukaan räjähtänyt: alkuvuonna konkursseja oli eniten yli 15 vuoteen. Tällä hetkellä kohtalaisen suuriakin yrityksiä keikahtelee. Mitä tämä vaikuttaa työllisyystilanteeseen ja sitä kautta asuntomarkkinaan neljäntenä tekijänä?

Mutta, kuten edellä sanottu : Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän). Nyt selvitellään taas pitkän ilmaisen, runsaan ja varsin holtittoman rahanjaon jälkeen, mikä se uusi  "oikea hintataso" asunto-osastolla oikein onkaan. Varsin selvää on, että vanhoihin noteerauksiin ei päästä vuosikausiin.

Mutta, muistetaan positiivisesti näinä erikoisina aikoina: “Time is more valuable than money. You can get more money, but you cannot get more time.” 

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

-

Selvitysten mukaan rakennusten ja maapohjan verotusarvot ovat jääneet yleisesti jälkeen kustannus- ja hintakehityksestä. Lisäksi maapohjan hinnat ovat eriytyneet alueellisesti ja rakennustyyppejä on tullut lisää sen jälkeen, kun nykyinen järjestelmä on otettu käyttöön. Kiinteistöverotuksen arvostamisudistuksen ensisijaisena tavoitteena on korjata verotusarvojen jälkeenjääneisyydestä johtuva epätasavertaisuus. 

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Rahoitusvastikkeet käsitellään tyypillisesti kokonaan (lyhennys+korko) joko tuloutettuna tai rahastoituna. Useimmiten rahoitusvastikkeet tuloutetaan. Velkaosuussuoritukset (eli kun oma osuus maksetaan vaikka kokonaan pois) yleensä rahastoidaan, koska niiden poisto tulopuolella voi olla huonolla tuurilla käytännössä mahdotonta ja silloin yhtiö voisi joutua maksamaan tuloveroa.

Yhtiöltä saa kyllä tiedon maksamiesi vastikkeiden kohdentumisesta joko rahastoon tai tulona. Yhtiökokouksessa päätetään rahastoinneista aina kullekin vuodelle.

Diego wrote:

FAA20 wrote:

 

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Siintä olen samaa mieltä, että juhlat ovat loppumassa. Millä aikataululla se näkyy asuntojen hinnoissa niin en tiedä. Ei ainankaan vielä ole markkinoilla näkynyt muuta, kun ettei kauppa käy. Hinnat ei ole vielä niiannut niin pahasti kun oletin. 

Typerästi tekemisestä joudun olemaan aika vahvasti eri mieltä. Yleensä kun teen typerästi niin ei siintä voitolle jää rahallisesti niinkun tässä tapauksessa vaan sitä joutuu tekojaan selvittämään itselleen tai toisille. Tosiaan niinkun edellä mainittiin, niin tuossa vaiheessa ei voinut valita että lyhennänkö taloyhtiön lainaa vai en. Olisin toki voinut maksaa koko taloyhtiönlainan heti pois, jos olisin halunnut. 

Tuohon aikaan kun tämä asunto on ostettu sai vielä lainaa 102% asunnon hinnasta ja tuotto prosentit olivat aika kovia. Joskus se musiikki loppuu, mutta en olisi itse kyllä osannut 1,5 - 2 vuotta sitten osannut sanoa, että tänä kesänä ollaan tässä tilanteessa. Jos sinä tai joku sen näitte niin ei muuta kun kättä lippaan ja selälle taputtelua. Miljooniahan tuolla tiedolla olisi tehnyt. 

-

A wrote:

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Mansplainaat itsestäänselvyyksiä ymmärtämättä mitä tarkoitin. 

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

Kilppari wrote:

A wrote:

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Mansplainaat itsestäänselvyyksiä ymmärtämättä mitä tarkoitin. 

Okei. Tuossa nyt oli vähän syvemmin muutakin. Mutta jatkossa en kirjoittele "itsestäänselvyyksiä" tänne.

Kilppari wrote:

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

Mikä tässä nyt on se asian pihvi, eli oivallus jota muut ei ota huomioon? Sekö, että 2 vuotta asumalla saa kuitattua verottomana tulona tuloutetun osuuden, kun hankintahinta jää hyvin alhaiseksi? Se on aivan totta ja tuota on tehty niin kauan kuin minä muistan.

Itse käsittelen taloyhtiön velkaa kuin omaani, huomioiden kuitenkin verotuksen riippuvan mm. tuloutuksesta/rahastoinnista.

Sinulla herra A on kyllä erikoisen erkoinen tyyli. Aika monta keskustelua jossa ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla. En oikein jaksa sitä, joten lopetan osaltani sinun kanssa keskustelun. Toivottavasti sinulle löytyy muita vääntäjiä.

Kilppari wrote:

Sinulla herra A on kyllä erikoisen erkoinen tyyli. Aika monta keskustelua jossa ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla. En oikein jaksa sitä, joten lopetan osaltani sinun kanssa keskustelun. Toivottavasti sinulle löytyy muita vääntäjiä.

Okei. Mistä pahoitit mielesi? Ja voitaisiinko ihan vaan pysyä aiheessa menemättä henkilökohtaisuuksiin. Jos tyylini ei sinua miellytä, ei voi mitään.

Mielenkiinnosta: olenko ainoa joka ei nyt ymmärtänyt tuosta selityksestäsi mitä haetaan takaa (ts. ymmärsin selvästi väärin), eli olenko ainoana sarjassa "ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla".
Voisiko joku kertoa mitä Kilppari tarkoitti seuraavalla: 

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää.

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

...

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

Ymmärsin kyllä mitä Kilppari haki takaa. Hämmentävää jos herra A ei ymmärrä. Mutta en jaksa alkaa vääntämään herran kanssa, tunnetusti siitä ei pahemmin iloa ole kenellekään.

Artsipappa wrote:

Ymmärsin kyllä mitä Kilppari haki takaa. Hämmentävää jos herra A ei ymmärrä. Mutta en jaksa alkaa vääntämään herran kanssa, tunnetusti siitä ei pahemmin iloa ole kenellekään.

Tuonkin lokaviestin sijaan olisit vain voinut yksinkertaisesti selventää minullekin mitä Kilppari tarkoittaa.

En kyllä tosiaankaan tajua, mitä minä tässä ymmärsin väärin tai "vittuilin" tmv. tai ylipäätään kirjoitin teidän mielestä ikävästi. Kumma juttu.

Minua nyt ihan vaan kiinnostaa onko Kilpparilla joku pointti, mitä en itse ole tajunnut. Sitä varten luen ja kirjoitan näille foorumeille, että oppisin enemmän. Toivoisin, että muutkin ottaisivat keskusteluihin saman asenteen.