Luulen että Varmalla oli enemmän kiinnostusta päästä asunnoista eroon kuin Kojamolla hankkia niitä. Kojamon TJ on Varman vanha sijoitusjohtaja, joten eiköhän hän tiedä mitä osti.
Lisäksi Kojamo pumppasi omassa taseessa olevien kiinteistöjen tasearvoja kiinteistökuplan aikana 2019-2022 miljardikaupalla. Mutta ei alaskirjannut niitä kuin pieneltä osin. Oikeastihan niiden arvot ovat alempana kuin 2019.
Miksi näillä perusteilla kukaan uskoisi, että Kojamon kämpät olisivat taseessa käypään hintaan?
E: Yleisesti ottaen olen sitä mieltä, että Kojamo on tällä hetkellä kirjanpidollisesti katsoen konkurssissa eli kämppien aito arvo (eli se, mitä pakkolikvidoitaessa on saatavilla) on matalampi kuin mitä firmalla on velkaa.
Osaako joku kertoa, mitä Kojamo tarkoittaa stabiloidulla vuokratuotolla?
Velaton hankinta hinta 900 meur. Stabiloidun vuosivuokratuoton kerrotaan olevan 63,0 meur. Tämä kerrotaan vastaavan 4,9 % nettovuokratuottoa. 63 meur/4,9% = 1 286 meur tai 4,9% * 900 meur = 44,1 meur.
Jos alkunettotuotoksi tuolle ostetulle asuntomäärälle saadaan 63,0 meur, niin 900 meur velattomalla hinnalla tuotto olisi 63/900 meur = 7 %.
Taidettiin jutussa kertoa vuokrausasteen olevan nyt 83% ja vuokratuoton olevan 63M€ jos vuokrausaste saadaan nousemaan samaksi kuin kojamon muissa kohteissa keskimäärin on. Jos tätä siis kysyit.
Taidettiin jutussa kertoa vuokrausasteen olevan nyt 83% ja vuokratuoton olevan 63M€ jos vuokrausaste saadaan nousemaan samaksi kuin kojamon muissa kohteissa keskimäärin on. Jos tätä siis kysyit.
Oletin stabiloidun tuottoprosentin tarkoittavan tuottoa velattomalle kauppahinnalle. Stabiloitu nettotuotto 63 meur per velaton kauppahinta 900 meur tekee 7 %.
Pitääkö tämä lukea niin, että kauppahetken stabiloitu nettotuotto on vain 44,1 meur ja Kojamo uskoo tuoton kasvavan heidän hoitamana 43% eli tuonne 63 meuroon. Varsin hyvältä kaupaltahan tämä vaikuttaa tässäkin markkinassa.
Pitääkö tämä lukea niin, että kauppahetken stabiloitu nettotuotto on vain 44,1 meur ja Kojamo uskoo tuoton kasvavan heidän hoitamana 43% eli tuonne 63 meuroon. Varsin hyvältä kaupaltahan tämä vaikuttaa tässäkin markkinassa.
Mielestäni tämä pitää lukea niin kuin tiedotteessa sanatarkasti on kirjoitettu, eli:
"Kojamo arvioi, että asuntoportfolion stabiloitu vuosivuokratuotto on 63,0 miljoonaa euroa." -> Tämä ei ole stabiloitu nettotuotto, vaan stabiloitu bruttovuokratuotto josta vähennetään kulut ennen nettotuottoa.
Pitääkö tämä lukea niin, että kauppahetken stabiloitu nettotuotto on vain 44,1 meur ja Kojamo uskoo tuoton kasvavan heidän hoitamana 43% eli tuonne 63 meuroon. Varsin hyvältä kaupaltahan tämä vaikuttaa tässäkin markkinassa.
Mielestäni tämä pitää lukea niin kuin tiedotteessa sanatarkasti on kirjoitettu, eli:
"Kojamo arvioi, että asuntoportfolion stabiloitu vuosivuokratuotto on 63,0 miljoonaa euroa." -> Tämä ei ole stabiloitu nettotuotto, vaan stabiloitu bruttovuokratuotto josta vähennetään kulut ennen nettotuottoa.
Tuo tarkoittaisi sitä, että ostetun portfolion hoitokustannukset olisivat vuodessa n. 18,5 meur. Mikäli kpa asunnoilla esim. 55m2, niin hoitokulut n. 5,90 eur/m2/kk. Varsin korkealta tuntuu ellei suurin osa asunnoista ole vuokratonteilla.
Tuo tarkoittaisi sitä, että ostetun portfolion hoitokustannukset olisivat vuodessa n. 18,5 meur. Mikäli kpa asunnoilla esim. 55m2, niin hoitokulut n. 5,90 eur/m2/kk. Varsin korkealta tuntuu ellei suurin osa asunnoista ole vuokratonteilla.
Keskineliökoko portfoliossa oli 49,5 m2, eli vähän vielä korkeammaksi hoitokulut kasvaa. Tässä on kuitenkin hyvä muistaa, että toisinkuin taloyhtiömaailmassa ja tätä kautta monesti yksityisten asuntosijoittajien tapauksessa, Kojamo laskee nettotuottonsa sisältäen kaikki kustannukset. Siis myös remontit, jotka eivät taloyhtiömaailmassa usein näy hoitovastikkeessa lähes lainkaan.
Lukema on hyvin linjassa Kojamon toteutuneiden hoito- ja korjauskustannusten kanssa. Kuten myös asuntojensa arvostusparametreissa Kojamon käyttämän keskimääräisen hoito-/korjauskustannuksen 6,66 €/m2/kk kanssa.
Itse täten edelleenkin tulkitsisin tiedotetta juuri niin kuin se on kirjoitettu, en näe syytä olettaa mitään muuta.
Tuo tarkoittaisi sitä, että ostetun portfolion hoitokustannukset olisivat vuodessa n. 18,5 meur. Mikäli kpa asunnoilla esim. 55m2, niin hoitokulut n. 5,90 eur/m2/kk. Varsin korkealta tuntuu ellei suurin osa asunnoista ole vuokratonteilla.
Keskineliökoko portfoliossa oli 49,5 m2, eli vähän vielä korkeammaksi hoitokulut kasvaa. Tässä on kuitenkin hyvä muistaa, että toisinkuin taloyhtiömaailmassa ja tätä kautta monesti yksityisten asuntosijoittajien tapauksessa, Kojamo laskee nettotuottonsa sisältäen kaikki kustannukset. Siis myös remontit, jotka eivät taloyhtiömaailmassa usein näy hoitovastikkeessa lähes lainkaan.
Lukema on hyvin linjassa Kojamon toteutuneiden hoito- ja korjauskustannusten kanssa. Kuten myös asuntojensa arvostusparametreissa Kojamon käyttämän keskimääräisen hoito-/korjauskustannuksen 6,66 €/m2/kk kanssa.
Itse täten edelleenkin tulkitsisin tiedotetta juuri niin kuin se on kirjoitettu, en näe syytä olettaa mitään muuta.
Jos samassa yhteydessä tietotetta puhutaan vuosivuokratuotosta ja nettotuottoprosentista, niin oletuksia joutuu tekemään. Nyt oletat tiedotteessa puhuttavan bruttovuokratuotosta, joka lienee sinänsä oikein, koska muutoin lukuja ei oikein saa täsmäämään.
Mikäli kpa on tuo 49,5 m2, niin hoitokulut 6,6 eur/m2/kk.
Epra nav alkutuotto portfoliolle nousee tasolle 5,3%, joka on huomattasti korkeampi kuin nykyisin taseessa olevan massan arvostusperuste (muistaakseni 4,1%).
Mikäli nuo sitten arvotetaan taseessa kuten nykyiset (4,1%), niin arvo olisi 1 169 meur. Hankintahinta siten n. 23 % alhaisempi kuin asuntojen arvostus keskimäärin omassa taseessa.
Jos samassa yhteydessä tietotetta puhutaan vuosivuokratuotosta ja nettotuottoprosentista, niin oletuksia joutuu tekemään. Nyt oletat tiedotteessa puhuttavan bruttovuokratuotosta, joka lienee sinänsä oikein, koska muutoin lukuja ei oikein saa täsmäämään.
Mikäli kpa on tuo 49,5 m2, niin hoitokulut 6,6 eur/m2/kk.
Epra nav alkutuotto portfoliolle nousee tasolle 5,3%, joka on huomattasti korkeampi kuin nykyisin taseessa olevan massan arvostusperuste (muistaakseni 4,1%).
Mikäli nuo sitten arvotetaan taseessa kuten nykyiset (4,1%), niin arvo olisi 1 169 meur. Hankintahinta siten n. 23 % alhaisempi kuin asuntojen arvostus keskimäärin omassa taseessa.
Tämä voi mennä jo vähän nillittämiseksi, mutta minun mielestäni termi vuosivuokratuotto on yksiselitteinen, tarkoittaen paljonko kohteista saadaan vuokraa. Tämä siis mielestäni on ilman mitään oletuksia faktuaalisesti bruttovuokratuotto. Mutta siinä ollaan kyllä samaa mieltä, että sekavasti tiedote on kirjoitettu ja itsekin piti tavata moneen kertaan, että mitenkäs tässä nämä termit tuntuu menevän ristiin rastiin.
Kuinka sait noin kovan Epra nav alkutuoton laskettua? Stabiloitu nettotuotto 4,9% tulee ymmärtääkseni vasta sen jälkeen kun vuokrausasteet on saatu jo nostettua 83%:sta -> +95%:iin. Tämän pohjalta alkutuotto olisi itseasiassa lähellä 4%:a jolloin kaupan yhteydessä ei tulisi kirjattavaksi ainakaan merkittäviä jos mitään arvonnousuja, vaan ne tulisi ajan myötä kun vuokrausasteet saadaan ylös.
Summa summarum omaan silmään ostos näyttää varsin neutraalilta. Maksettu hinta on ok jos vuokrausasteet saadaan suht nopeasti hyvälle tolalle, mutta alennusmyynnistä ei oikein voi puhua. Hintaan on leivottu jo sisään merkittäviä synergiaetuja, joiden saavuttamista pidän kyllä itse sinänsä hyvin todennäköisinä. En näe syitä miksei Kojamo tämänkin portfolion vuokrausastetta saisi nostettua nopeastikin.
Anyway se on hyvin positiivista, että nyt on isoja asuntoportfolioita liikahtanut jo monta aika lyhyen ajan sisään. Toimiala saa siis taas rahoitusta, mikä on ehdottoman hyvä juttu.
Ensimmäisenä mieleen tulee, että Varma on myynyt pahjanpohjimmaisiaan Kojamolle ylihintaan.
Ja sitten tiedossa on että Kojamon kämpät ovat taseessa reiluun ylihintaan.
Onko tilanne se, että paska+paska on timanttia?
Kojamolle eduksi tässä tilanteessa on se, että merkittävä uusi omistaja ei todellakaan halua paljastaa koijausta.
Millä perusteella Kojamon kämpät ovat taseessa reiluun ylihintaan?
Yksi argumentti voisi olla osakkeen arvostus markkinoilla. Osake treidaa about 0.65 P/B:llä, vaikka on käsittääkseni operatiivisesti tasokas eikä ehkäpä ansaitsisi noin isoa alennusta. Ehkäpä oikea arvostus olisi jossain 0.8 ja 1.2 P/B:n välillä.
Eli jos kirja-arvot nyt:
Kämpät: 7.7mrd Muu varallisuus 0.2mrd
Vastattavaa: 4.3mrd
nettona 3.6mrd, markkina-arvo about 2.35mrd. Jotta päästään P/B1, kämppien arvon pitäisi pudota n. 1.25mrd, eli about 17%.
Eli jos oletetaan, että markkinat haluaisi arvostaa firman n. P/B 1:llä markkina-arvoihin, kämppien tasearvoa pitäisi alaskirjata 15-20%.
Jos samassa yhteydessä tietotetta puhutaan vuosivuokratuotosta ja nettotuottoprosentista, niin oletuksia joutuu tekemään. Nyt oletat tiedotteessa puhuttavan bruttovuokratuotosta, joka lienee sinänsä oikein, koska muutoin lukuja ei oikein saa täsmäämään.
Mikäli kpa on tuo 49,5 m2, niin hoitokulut 6,6 eur/m2/kk.
Epra nav alkutuotto portfoliolle nousee tasolle 5,3%, joka on huomattasti korkeampi kuin nykyisin taseessa olevan massan arvostusperuste (muistaakseni 4,1%).
Mikäli nuo sitten arvotetaan taseessa kuten nykyiset (4,1%), niin arvo olisi 1 169 meur. Hankintahinta siten n. 23 % alhaisempi kuin asuntojen arvostus keskimäärin omassa taseessa.
Kuinka sait noin kovan Epra nav alkutuoton laskettua? Stabiloitu nettotuotto 4,9% tulee ymmärtääkseni vasta sen jälkeen kun vuokrausasteet on saatu jo nostettua 83%:sta -> +95%:iin. Tämän pohjalta alkutuotto olisi itseasiassa lähellä 4%:a jolloin kaupan yhteydessä ei tulisi kirjattavaksi ainakaan merkittäviä jos mitään arvonnousuja, vaan ne tulisi ajan myötä kun vuokrausasteet saadaan ylös.
Virhehän minulla tuossa on, kun poimin tuottopotentiaalin tuohon.
Jos samassa yhteydessä tietotetta puhutaan vuosivuokratuotosta ja nettotuottoprosentista, niin oletuksia joutuu tekemään. Nyt oletat tiedotteessa puhuttavan bruttovuokratuotosta, joka lienee sinänsä oikein, koska muutoin lukuja ei oikein saa täsmäämään.
Mikäli kpa on tuo 49,5 m2, niin hoitokulut 6,6 eur/m2/kk.
Epra nav alkutuotto portfoliolle nousee tasolle 5,3%, joka on huomattasti korkeampi kuin nykyisin taseessa olevan massan arvostusperuste (muistaakseni 4,1%).
Mikäli nuo sitten arvotetaan taseessa kuten nykyiset (4,1%), niin arvo olisi 1 169 meur. Hankintahinta siten n. 23 % alhaisempi kuin asuntojen arvostus keskimäärin omassa taseessa.
Kuinka sait noin kovan Epra nav alkutuoton laskettua? Stabiloitu nettotuotto 4,9% tulee ymmärtääkseni vasta sen jälkeen kun vuokrausasteet on saatu jo nostettua 83%:sta -> +95%:iin. Tämän pohjalta alkutuotto olisi itseasiassa lähellä 4%:a jolloin kaupan yhteydessä ei tulisi kirjattavaksi ainakaan merkittäviä jos mitään arvonnousuja, vaan ne tulisi ajan myötä kun vuokrausasteet saadaan ylös.
Virhehän minulla tuossa on, kun poimin tuottopotentiaalin tuohon. Nykyisellä vuokrausasteella Epra alkutuotto menee likimain 4,0 % tasolle eli lähellä samaa kuin nykytilanne huomattavasti paremmalla vuokrausasteella.
"Selvää on, että pienemmän riskin ja suuremman omistaja-arvon tie olisi ollut jättää kauppa (ja osingonjako) väliin ja ostaa kaikilla likvideillä varoilla omia osakkeita. En jaksa tällä kertaa avata miksi näin, koska olen lopen kyllästynyt selittämään korkeakoulutetuille ala-asteen matematiikkaa."
Ensimmäisenä mieleen tulee, että Varma on myynyt pahjanpohjimmaisiaan Kojamolle ylihintaan.
Ja sitten tiedossa on että Kojamon kämpät ovat taseessa reiluun ylihintaan.
Onko tilanne se, että paska+paska on timanttia?
Kojamolle eduksi tässä tilanteessa on se, että merkittävä uusi omistaja ei todellakaan halua paljastaa koijausta.
Millä perusteella Kojamon kämpät ovat taseessa reiluun ylihintaan?
Yksi argumentti voisi olla osakkeen arvostus markkinoilla. Osake treidaa about 0.65 P/B:llä, vaikka on käsittääkseni operatiivisesti tasokas eikä ehkäpä ansaitsisi noin isoa alennusta. Ehkäpä oikea arvostus olisi jossain 0.8 ja 1.2 P/B:n välillä.
Eli jos kirja-arvot nyt:
Kämpät: 7.7mrd Muu varallisuus 0.2mrd
Vastattavaa: 4.3mrd
nettona 3.6mrd, markkina-arvo about 2.35mrd. Jotta päästään P/B1, kämppien arvon pitäisi pudota n. 1.25mrd, eli about 17%.
Eli jos oletetaan, että markkinat haluaisi arvostaa firman n. P/B 1:llä markkina-arvoihin, kämppien tasearvoa pitäisi alaskirjata 15-20%.
Pohdiskelin arvon määrittelyä tavoiteltavalla sijoitetun pääoman tuotolla. Mikäli Kojamon tasearvolle asunnot tuottavat 4,0% vuokrausasteella 94%, niin olisiko Kojamon osake kilpailukykyinen muiden sijoitustuotteiden kanssa p/b arvolla 1 vai pitäisikö tuoton olla suurempi, jotta sijoittaisin?
Kojamon kasvuodotukset eivät ole tässä markkinassa kummoiset. Toki nyt Varma kaupan kautta kasvua reilu 10%, mutta vuokrien nousut eivät kata tällä hetkellä kulujen nousua.
Jos tyytyisi esim. 6,0 % tuottovaateeseen, niin silloin p/b arvon tulisi olla 0,67, joka on aika lähellä nykyistä arvostusta.
Ei kai Helsingissä kuuden pinnan tuotolla saa uudehkoja asuntoja ostettua? Tai juuri muitakaan...
Eipä saa ei - Asuntosijoittajalle Kojamon osakkeiden kuvittelisi olevan houkuttelevampi vaihtoehto.
Toki suora asuntosijoittaja saa asuntoa varten lainaa erinomaisilla ehdoilla, Kojamon osakkeita varten ei. (Lainaa saa, mutta riskipitoisempaa sellaista)
"Asuntoa ei voi myydä osittain, kuten osakkeita. Osakkeista voi myös katsoa päivittäin niiden arvon, toisin kuin asunnosta. Asunnosta ei myöskään pysty tietämään, mihin hintaan sen pystyy myymään ja kuinka kauan myyminen kestää.”
Sen sijaan Astala laittaisi rahaa kiinni arvometalleihin, indeksirahastoihin tai pörssinoteerattuihin rahastoihin eli ETF:iin. Niistä saa rahaa yksinkertaisemmin ulos tarpeen tullessa.
Ei kai Helsingissä kuuden pinnan tuotolla saa uudehkoja asuntoja ostettua? Tai juuri muitakaan...
Eipä saa ei - Asuntosijoittajalle Kojamon osakkeiden kuvittelisi olevan houkuttelevampi vaihtoehto.
Toki suora asuntosijoittaja saa asuntoa varten lainaa erinomaisilla ehdoilla, Kojamon osakkeita varten ei. (Lainaa saa, mutta riskipitoisempaa sellaista)
Kojamon osakkeissa on velkavipu jo sisällä. Muistaakseni omavaraisuusaste noin 45%, jolloin velkavipua on varsin mukavasti.
Näistä palkitsemisvaliokunnassa ovat Mikael Aro ex-pj ex VR tj, Kari Kauniskangas pj ex YIT tj ja Veronica Lindholm ex-Indoor tj. Hallitusammattilaisia näyttävät nykyisin lähinnä olevan.
Hallituksen muuten valitsee osakkeenomistajien nimitystoimikunta, eli
Christian Fladeland, toinen toimitusjohtaja (Co-CEO), Heimstaden AB
Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
Vaatisin kaikille kenkää, ellen tietäisi sen olevan tuuleen huutelua.
Mutta nyt mie ymmärrän, miksi operatiivinen johto ajoi läpi kaupan joka kasvattaa liikevaihtoa, vaikka omistaja-arvoa toisi enemmän omien osakkeiden ostaminen. Niitä on kannustettu toimimaan siihen suuntaan. "Miksi näin"? on sitten kysymys, josta voisi heittää pahantahtoisia arvailuja.
Kokonaisuutena voisin todeta, että käsitykseni Suomen Hyvistä Veljistä ja Siskoista ja hallitusammattilaisista pysyi pitkälti ennallaan. Heimstadenin roolia sen sijaan mie vähän ihmettelen.
Tavoitteena asuntokohtainen CO2-päästötavoite on toki söpö. Ja sopii hyvin kannustimeksi, jos ei ole omat rahat pelissä. Sitten voi lapsenlapsillekin hehkuttaa, miten yrittää maailmaa parantaa.
