Erityiset oikeudet Kojamon keskiössä

Missähän pidetään pörssikursseja, joissa opetetaan yhtiöt tiedottamaan mahdollisimman epäselvästi, mutta kuitenkin kapulakielisesti? Tarjoaako esimerkiksi tuleva Vantaalta pörssiin -ohjelma kyvykkyyksiä tunnistaa, miten strategiset prosessit pidetään keskiössä? Joka tapauksessa Kojamon tiedotteiden laatijalla ainakin Kapulakieli I on kiitettävin arvosanoin suoritettu.

Sisäpiiritieto: Kojamo on sopinut asuntoportfolion hankinnasta ja laskenut liikkeeseen osakkeisiin oikeuttavia erityisiä oikeuksia

Olisihan se nyt ollut rivoa, jos olisi otsikoinut vaikka ”Kojamo ostaa Varmalta asuntoja 900 miljoonalla eurolla.” Otsikkohan olisi tällöin heti kertonut mitä on tapahtunut. Jos tekstissä olisi täsmennetty, että 291 megaa maksetaan 11,81 euron hintaisilla koiraslohilla ja loput käteisellä, olisi sekin ollut aivan liian selkeää.

Eikä se hintakaan ollut 11,81€, vaan 11,8090€. Miksi tarkassa luvussa on desimaalipilkun oikealla puolella nolla perässä, on ehkä siellä kursseilla opetettu. Kojamon pörssikurssi oli tiedotteen aikaan 9,50 euron haminoissa, joten Varma maksoi siihen nähden vähän ylennystä.

Lisähaastetta peliin laitettiin, kun kerrottiin, että ”Asuntoportfolion stabiloitu vuosivuokratuotto on 63,0 miljoonaa euroa” ja ”Transaktioarvo vastaa noin 4,9 prosentin stabiloitua nettotuottoa”. Päissäni laskeskelin, että 63/900 on kuitenkin reilusti yli 4,9 prosenttia, luvut eivät täsmää.

Kapulakielen alkeiskurssinkin väliin jättänyt kolumnistinne laittoi sitten meiliä Kojamon Executive Vice President, Investments Ville Raitiolle. Joka vastasi nopeasti kuin SaiPan Maxime Fortier ohitti Ässien Valtteri Viljasen keskiviikkona Kisapuistossa. Ja kertoi 63 megaa olevan bruttotuoton. Joka on lähinnä ”Kiva tietää” -osastoa.

Sivistymättömänä olin ajatellut ”vuosivuokratuottojen” tarkoittavan nettovuokratuottoja, koska sijoittajia kiinnostavat ensisijaisesti nettotuotot. Onneksi kuitenkin tajusin mitä tarkoittaa ”Stabiloidut tuotot saavutetaan, kun asuntoportfolion vuokrausaste nousee nykyiseltä tasolta (83 prosenttia) Kojamon tämänhetkisen vuokrausasteen tasolle”. Tämähän meinaa sitä, että kaiva Kojamon tilinpäätöstiedotteesta nykyinen vuokrausaste, jotta tiedät paljonko on kohteiden nettotuottoprosentti nykyisellä vuokrausasteella. Internet-tilan rajallisuuden vuoksi sitä ei ollut tiedotteeseen kirjoitettu. Ja pitäähän analyytikoillekin jättää jotain laskemista.

S-Pankin Juha Varis laskikin kaupan nykyisen nettotuoton olevan 4,2%. Osakeylennyksellä laskettuna tulee tulokseksi 4,5% ja sekä stabiloituna että ylennettynä 5,2%.

Ostoksen nettotuotto ostohinnalla, mutta vuokrausasteen noston jälkeen on siis mainittu 4,9 prosenttia. Tämä prosentti on laskettu kämpät vuokrattuina Kojamon nykyisellä 94,8 prosentin vuokrausasteella, missä on 11,8 prosenttiyksikköä nykyiseen lisää.

En ollut ainoa, joka ei ymmärtänyt kysymystä suorilta. Kiinteistösijoittajakollegani nimittäin kysyi

Ei kai ne vatipäät oikeasti ole 4,9% yieldillä tavaraa ostaneet?

Totesin, että eivät ole. Vaan 4,2 prosentin tuotolla. Itse asiassa uskon, että Kojamo Lumoaa kämpät kyllä täyteen ja 4,9% tulevaisuudessa vielä toteutuukin. Asuntojen vuokraaminen Helsingistä kun ei ole kovin monimutkaista. Toki jos yrittää ylihintaa saada, kuten Jani Niemisen Koijjaamo, sitten on hankalampaa.

On muuten häpeällistä, että eläkevakuutusrahoja pyörittelevä Varma antoi 17 prosenttia kämpistään olla tyhjillään. Joku demari vielä kehui, miten hyviä ja varmoja vuokranantajia eläkevakuutusyhtiöt ovat. Miten kämppien tyhjänä pitäminen edisti a) vuokralaisten b) eläkkeensaajien etua

on vaikea ymmärtää, on vaikea ymmärtää

Me poteroita kaivamme elämään ja astumme niihin asumaan

Elämä on reiässä rattoisaa

Reiässä, jonka ympärillä on vain oma Varma

Selkeää on, että kauppa on sekä Varmalle että verotuloille hyvästä. Varmalla ei ollut ”kyvykkyyksiä” asuntoportfolion hoitamiseen, uskottava se on. Transaktiosta menee ärhäkät varainsiirtoverot ja nettovuokratuototkin siirtyvät eläkevaroista yritysverotuksen piiriin.

Mutta oliko kauppa Kojamolle hyvä? Jyrkkä ehkä. Lainojensa keskikorko oli vuodenvaihteessa 3,3%. Kojamon viimekeväinen 3,875% vihreä bondi treidaa Frankfurtissa yli 100%:in, eli tuotto (= Kojamolle luoton hinta) on alle neljän. Joten näyttäisi olevan rahan hinta niukasti alle ostettujen kohteiden nettotuoton. Ja ammattimaisessa hoidossa luulisi spreadin levenevän kuin persujen ja vihreiden välinen kuilu.

Kojamon tilinpäätöstiedotteen sivulta 32 löytyy Kojamon kiinteistöjen tuottovaatimuksia. Koko kiinteistökannalle näyttäisi olevan 4,48%. Helsingissä 4,22% ja siellä missä susia ammutaan 5,07%. Jos pääosin Helsingistä olevat uudet Lumo-talot täyttyvät, tulossahan saattaisi olla suorastaan arvonkorotuksia taseeseen.

Jos leikitään, että 4,2%-4,9% tuottovaade oli markkinahinta Varman asunnoista, näyttäisivät Kojamon taseen tuottovaateet olevan semikohdallaan. Vaikka ne vähän alhaisilta siviilin korvaan kuulostavatkin. Tämä on sikäli merkittävä asia, että Kojamon oma pääoma per osake on 14,89€ ja EPRA NTA (= European Platform of Regulatory Authorities / Net Tangible Assets) on 18,61€. Näihin lukuihin vaikuttaa käytetty tuottovaade radikaalisti. Ja jos se on kohdallaan, saa osakkeen 9,90€ kautta asuntoja merkittävästi halvemmalla kuin Oikotieltä.

Kauppa on luonnollisesti iso riskikin. Jos korot nousevat yhdenkin prosenttiyksikön, hyvää yötä oman pääoman tuotot. Tämä ei ole omani eikä JVG:n pääskenaario, mutta välillä inflaatio lähtee laukalle suurimman osan ekonomisteistakin yllättäen.

Selvää on, että pienemmän riskin ja suuremman omistaja-arvon tie olisi ollut jättää kauppa (ja osingonjako) väliin ja ostaa kaikilla likvideillä varoilla omia osakkeita. En jaksa tällä kertaa avata miksi näin, koska olen lopen kyllästynyt selittämään korkeakoulutetuille ala-asteen matematiikkaa. Ja huomata vastaanotinten olevan kytkettyinä pois päältä.

Ymmärrän kuitenkin hyvin, miksi Kojamo teki mitä teki. Hallituksen ja toimivan johdon osakeomistukset nimittäin ovat melko mitättömiä. Sen sijaan palkka riittää hyvin elinkustannuksiin. Joten esimerkiksi kun Reima on seuraavan kerran hirvimetsällä Varman entisen esimiehensä Riston kanssa, on notskilla kivempi jutella 900 megan vanhasta kivasta diilistä kuin omien osakkeiden nöyrästä ostamisesta. Ja tuntevathan sitä toimivat johdot itsensä tärkeämmäksi tinkiessään osakkeen hintaa 11,808:sta 11,809ään. Kuin yrittäessään vaikka trimmata vuokrausorganisaatiota tehokkaammaksi.

Arvioisin tehdyn kaupan kuitenkin molemmille osapuolelle omistaja-arvoa tuottavaksi. Toki pääomat olisi Kojamo voinut allokoida fiksumminkin. Mutta siitä olisivat hyötyneet ainoastaan osakkeenomistajat.

Hyvät Veljet olisivat jääneet yhtä makeata diiliä vaille.