Olet täällä

Kojamo

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 169

Kojamo aikoo listautua Helsingin päälistalle, joten aloitetaanpas aiheesta ketju jo ennakkoon. (https://kojamo.fi/uutinen/porssitiedote/2018/05/kojamo-suunnittelee-list...)

Toiminta ja asuntosalkku kiinnostavat, mutta maistuu kyllä tässä vaiheessa aika pahasti nykyomistajien pajatson tyhjentämiseltä. 

"Yhtiö pyrkisi suunnitellussa Listautumisannissa keräämään noin 150 miljoonan euron bruttovarat, jotka käytettäisiin Kojamon kasvustrategian tukemiseen, sisältäen asuinkiinteistöjen hankinnat, kehityshankkeet ja muut kasvuinvestoinnit, sekä osittaiseen velkojen maksamiseen ja yhtiön yleisiin tarpeisiin."

Aika naurettava summa uutta rahaa suhteessa viimeisimmässä osavuosikatsauksessa (31.3.2018) arvioituun sijoituskiinteistöjen 4 930,8 miljoonan käypään arvoon ja 2 549,6 miljoonan NAV:iin (https://kojamo.fi/wp-content/uploads/2018/05/Kojamo-Osavuosikatsaus-Q1-2...).

Toisaalta vuokratuotto-% eivät vaikuta kovin houkuttelevalta ilman suht muhkeaa alennusta NAV:iin. Vuoden 2017 tilinpäätöksessä nettovuokratuotto oli 216 miljoonaa ja tästä hallintokuluihin meni vielä 37.2 miljoonaa. Vastaavasti operatiivinen tulos oli 107.6 miljoonaa ja liiketoiminnan rahavirta oli 110,4 miljoonaa (http://vuosikertomus2017.kojamo.fi/pdf/Kojamo_Tilinpaatos_2017.pdf).

Tietenkin, jos uskoo asuntojen arvonnousun ja/tai vuokratason nousn jatkuvan vahvana, niin sitten voi näyttää houkuttelevammalta. Vuoden 2017 päätökseen lasketun NAV:n laskennan tuottovaateet ovat kuitenkin varsin kohtuulliset:

"Vuoden 2017 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien asuinhuoneistojen 3788 (5957) tuottovaateen painotettu keskiarvoon 6,1 (6,3) % ja liikehuoneistojen 423 (431) tuottovaateen painotettu keskiarvo on 9,4 (9,4) %"

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 169

Tosin toinen näkökulma tähän caseen on se, että ulkomaiset sijoittajat ovat aiemmin tykänneet ostaa Kojamolta asuntoja noin 5 % preemioilla kirjanpitoarvoon nähden. Tämä tietenkin vaikuttaa hyvältä - olettaen ettei Kojamo myynyt etukäteen parhaita päältä, jolloin lopuissa ei olisi vastaavaa preemiota odotettavissa. :)

https://www.talouselama.fi/uutiset/porssiin-tahyava-kojamo-myy-morgan-st...

 

EDIT: Oma johtopäätös tässä vaiheessa: Pitää pällistellä lukuja tarkemmin ja katsoa miltä listautumishinta näyttää, jos näyttää kohtuulliselta, niin saattaa jopa lipsahtaa salkkuun.  Huolettaisi omistajana myös hieman se, että eläkeyhtiöt ja ammattiyhdistykset pumppaavat todennäköisesti ulos osinkoja myös silloin kun se muiden omistajien kannalta ei välttämättä olisi järkevää. 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 169

Jotenkin en pääse yli tuon hallinnollisen läskin määrästä. Vuoden 2017 luvuin noin 17 % nettovuokratuotosta (37.2 / 216 miljoonaa) ja 11 % bruttovuokrasta (37.2 / 335.1 miljoonaa) menee hallinon kuluhin. 

Jos laskeskelen hallintokuluja karkeasti esim. OVV:n (5% vuokrasta + 1 kk vuokra välityksestä) ja Hallintoturvan (6 % + 1 kk vuokra välityksestä) tarjoamien hallintopalveluiden kustannuksilla,  saan tulokseksi Kojamon vuosittaisella vaihtuvuudella (vuonna 2017 = 28.6 %) noin 24.7 miljoonaa ja 28.1 miljoonaa. Minun nopeilla pohdinnoillani Kojamolla hallinnon kustannusten pitäisi olla näitä pienempi, vaikkakin tuo 37.2 miljoonaa sisältää muutakin kuin mitä nuo yllämainitut hallinnointipalvelut sisältävät. Skaalaetua ei näytä toteutuvan myöskään hoitokuluissa, joihin meni vuonna 2017 keskimäärin 5,7 € / m2 / kk.

Yksi kivi kengässä lisää on se, että Kojamo todennäköisesti maksaa tasaisesti osinkoa. Noh, tämähän on muuten mukavaa, mutta suoraan asuntosijoittamiseen verrattuna Kojamon osinkojen veroaste on yhteensä 40.4 % / 41.8 %. Tämä on hyvä huomioida, jos Kojamoon sijoittamista vertaa suoraan asuntosijoittamiseen (veroaste 30/32 %) tai osinkoja maksavaan listaamattomaan asuntosijoitusyhtiöön sijoittamiseen (alkaen 26%). Vastapainona toisaalta tarjolla on massiivinen, hajautettu, valmiiksi lainoitettu, hallinnoitu ja LIKVIDI asuntosalkku, johon pääsee kiinni noin 10 € inkrementein. 

Jos olisin AY-liike tai eläkevakuuttaja, tekisin juuri kuten Kojamon omistajat tekevät. Listaan asuntoalkun hyvään hintaan asuntosyklin ylävaiheilla (ei ole romahdusta varmaan tulossa hetkeen, mutta ei toisaalta ainakaan kuopassakaan olla nyt), nostelen entiseen malliin osinkoja (enkä edelleenkään maksa osingoista veroa) ja ostan sitten syklin alavaiheilla samaa asuntosalkkua halvemmalla takaisin.

 

 

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 243

Hmm. Lueskelin listalleottoesitettä. Kojomo vaikuttaa pika silmäyksellä ihan mielenkiintoiselta tapaukselta. 

Toki asunto Reitit ovat maailmanlaajuisesti kalliita, joka näkyy myös Kojomon arvostuksessa.

Toki Suomen asuntomarkkina on nyt erittäin kuuma ja vähän ylihinnoiteltukin. Arvonlaskun vaara on siis merkittävä. 

Eiköhän tuo anti kuitenkin käy mukavasti kaupaksi ja hinta ylittänee pohjan (8,50 euroa per osake) selvästi. 

Toki jos asuntoihin haluaa sijoittaa hyvin valitut suorat asuntosijoitukset ovat yleensä ottaen parempia, mutta kyllä tämä sijoituskohteena vaikuttaa olevan erilaisia pankkien asuntorahastoja tai Orava-kusetusta parempi. 

 

 

 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 169
petteri kirjoitti:

Eiköhän tuo anti kuitenkin käy mukavasti kaupaksi ja hinta ylittänee pohjan (8,50 euroa per osake) selvästi. 

Minä veikkaan ihan samaa.

Petteri kirjoitti:

Toki jos asuntoihin haluaa sijoittaa hyvin valitut suorat asuntosijoitukset ovat yleensä ottaen parempia, mutta kyllä tämä sijoituskohteena vaikuttaa olevan erilaisia pankkien asuntorahastoja tai Orava-kusetusta parempi. 

Pienelle ja vähän isommallekin sijoittajalle tässä varmasti houkuttaa se, ettei tarvitse lyödä kymmeniä tuhansia yhteen kämppään. Tuossa yllä mainitsin, että hallinnollista läskiä on aika paljon verrattuna suoraan asuntosijoittamiseen. MUTTA pikaisella muistin virkistyksellä esim. SATO:lla ja IH:lla sitä on suhteessa vielä enemmän - joskaan jälkimmäinen ei ole enää suoraan verrannollinen. Kaikille jotka ovat laittamassa rahaa suomalaisiin asuntorahastoihin sanoisin, että laita enemmin Kojamoon, jos on pakko laittaa. 

Iso osa tuottoprospekteista tulee kuitenkin pk-seudun asuntojen hinnan mahdollisesta noususta ja vuokratason nostosta. Vaikka Lumo-asuntojen uusissa soppareissa on aika rapea korotusehto (kuluttajahintaindeksi+enintään 5 %-yks), ei ainakaan Itä-Suomessa Lumo-asuntoja ei voi sanoa erityisen edullisiksi nykyäänkään. Tämä selittänee osaltaan miksi Kojamon vuokrausaste on ollut laskussa ja vaihtuvuus nousussa. 

Katselin myös, että salkussa on aika paljon 70-80-lukujen kämppiä. Näistä voi tulla (lähi)tulevaisuudessa nykyistä vuosittaists korjaustasoa merkittävästi isompi korjaustaakka vastaan?

En sano vielä, etten varmasti sijoita, mutta sanon, että tämä IPO on imo todennäköisesti kohtuullisen hyvin ajoitettu ulosrahastus, jolla ei pääse rikastumaan ainakaan yleisöannissa. 

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 630

Daytrader 5.6.2018: Kojamo ja Suomen kuplivat asuntomarkkinat

"Osakkeiden arvioimisesta voi tehdä joko hyvin monimutkaista, tai sitten varsin helppoa.

Työläämpi tapa on tehdä 70 sivun laaja analyysi, jonka ennusteet ovat vedetty enemmän tai vähemmän hatusta. Tehdään kassavirta-analyysit seuraavalle seitsemälle vuodelle, ja päädytään sentilleen tarkkaan tavoitehintaan. Jotain tällaista minäkin kyhäisin, jos henkeni riippuisi jonkun vakavamielisen sijoittajan vakuuttamisesta.

Mutta kun mietin, sijoitanko pari prosenttia salkustani kiinteistösijoitusyhtiöön, tykkään pitää asiat todella simppelinä. Maalaisjärjellä arvioidaan, kiinnostaako tämä sijoittajia, mikä sijoituksen tuotto-odotus voisi olla, ja millaista riskiä osake pitää sisällään."

Käyttäjän Olliko kuva
Liittynyt: 1.1.2017, 02:46
Viestejä: 18

Mitäs mieltä? Freerolli 8.6 eur hinnalla vakauttamistoimenpiteitä odotellessa?

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 630

Aki Pyysing 17.6.2018: Harjoittelemalla valehtelu sujuu helpommin – Kojamo listautui

"Ammattiyhdistyväki on vuosikymmeniä väittänyt sisukkaasti, että työn hinnalla ei ole mitään vaikutusta työttömyyteen. Kyseessä ei ole mikään väärinkäsitys, sillä kyllä liitoilla on palveluksessaan ihan ekonomistejakin, jotka ovat ay-jyrille kertoneet mitä hintajousto tarkoittaa. Absurdi illuusio kiinteästä työn määrästä on jäsenistön keskuudessa pysynyt suosittuna kuin vanhainkodeissa usko kuolemanjälkeiseen elämään, joten hyvin harjoiteltu kansalle valehtelu on tuottanut myös tuloksia."

Käyttäjän Daytrader kuva
Liittynyt: 12.1.2016, 14:44
Viestejä: 376

Itse otin kohtalaisen kokoisen läjän osakkeita lopulta sitten vasta markkinoilta läheltä antihintaa. Niinkin yksinkertaisin perustein, kuin että kurssia tuetaan antitasossa ja myyntipaine on ollut hillittyä. Tämä on treidi, ei niinkään sijoitus. Vaikka antihinnan alle mentäisiin, onhan tässä ihan ok alennus NAViin. Enkä aio kyllä yhdeksään euroon asti pitää.

Perjantaina joku painoi yli 400 tuhatta lappua ostoon loppuhuutokauppaan melkein 9 euron hintaan. Itse juhlistin jo windfall voittoa, mutta pörssi ilmeisesti halusi ottaa yhteyden ostajaan, ja huutokauppaa jatkettiin 18:30 jälkeen vielä ja osto-order hävisi. Eli luultavasti oli näppis, tai sitten jollain oli vähän väärä kuva Kojamon likviditeetistä. Se hauska juttu pörssissä on, että isoissa näppiksissä pääsee pälkähästä kuivin jaloin, mutta euromääräisesti viisinumeroiset ja alle kyllä joutuu yleensä kärsimään itse.

Käyttäjän Truewinner kuva
Liittynyt: 23.5.2016, 12:59
Viestejä: 43

Kyllä kävi kauppa tänään kuumana, varsinkin loppukaupassa taisi liikkua yli miljoona osaketta. Päivän vaihto yli 42 miljoonaa. Jonkun anon ostorobotti jauhoi koko päivän ja Nordea pääasiassa myi. Jännä nähdä miten liikkuu maanantaina, kun oli noin räjähtävä lopetus.

Loppuhuutareissa näkyi kyllä tänään huominen pyhä, kun lappuja liikkui valtavasti monessa osakkeessa.

Kolumnipoiminta:
Daytrader 7/2018: Tuloskauden satoa — positiiviset yllätykset harvassa
Lue kirjoitus