Olet täällä

Kojamo

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208

Kojamo aikoo listautua Helsingin päälistalle, joten aloitetaanpas aiheesta ketju jo ennakkoon. (https://kojamo.fi/uutinen/porssitiedote/2018/05/kojamo-suunnittelee-list...)

Toiminta ja asuntosalkku kiinnostavat, mutta maistuu kyllä tässä vaiheessa aika pahasti nykyomistajien pajatson tyhjentämiseltä. 

"Yhtiö pyrkisi suunnitellussa Listautumisannissa keräämään noin 150 miljoonan euron bruttovarat, jotka käytettäisiin Kojamon kasvustrategian tukemiseen, sisältäen asuinkiinteistöjen hankinnat, kehityshankkeet ja muut kasvuinvestoinnit, sekä osittaiseen velkojen maksamiseen ja yhtiön yleisiin tarpeisiin."

Aika naurettava summa uutta rahaa suhteessa viimeisimmässä osavuosikatsauksessa (31.3.2018) arvioituun sijoituskiinteistöjen 4 930,8 miljoonan käypään arvoon ja 2 549,6 miljoonan NAV:iin (https://kojamo.fi/wp-content/uploads/2018/05/Kojamo-Osavuosikatsaus-Q1-2...).

Toisaalta vuokratuotto-% eivät vaikuta kovin houkuttelevalta ilman suht muhkeaa alennusta NAV:iin. Vuoden 2017 tilinpäätöksessä nettovuokratuotto oli 216 miljoonaa ja tästä hallintokuluihin meni vielä 37.2 miljoonaa. Vastaavasti operatiivinen tulos oli 107.6 miljoonaa ja liiketoiminnan rahavirta oli 110,4 miljoonaa (http://vuosikertomus2017.kojamo.fi/pdf/Kojamo_Tilinpaatos_2017.pdf).

Tietenkin, jos uskoo asuntojen arvonnousun ja/tai vuokratason nousn jatkuvan vahvana, niin sitten voi näyttää houkuttelevammalta. Vuoden 2017 päätökseen lasketun NAV:n laskennan tuottovaateet ovat kuitenkin varsin kohtuulliset:

"Vuoden 2017 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien asuinhuoneistojen 3788 (5957) tuottovaateen painotettu keskiarvoon 6,1 (6,3) % ja liikehuoneistojen 423 (431) tuottovaateen painotettu keskiarvo on 9,4 (9,4) %"

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208

Tosin toinen näkökulma tähän caseen on se, että ulkomaiset sijoittajat ovat aiemmin tykänneet ostaa Kojamolta asuntoja noin 5 % preemioilla kirjanpitoarvoon nähden. Tämä tietenkin vaikuttaa hyvältä - olettaen ettei Kojamo myynyt etukäteen parhaita päältä, jolloin lopuissa ei olisi vastaavaa preemiota odotettavissa. :)

https://www.talouselama.fi/uutiset/porssiin-tahyava-kojamo-myy-morgan-st...

 

EDIT: Oma johtopäätös tässä vaiheessa: Pitää pällistellä lukuja tarkemmin ja katsoa miltä listautumishinta näyttää, jos näyttää kohtuulliselta, niin saattaa jopa lipsahtaa salkkuun.  Huolettaisi omistajana myös hieman se, että eläkeyhtiöt ja ammattiyhdistykset pumppaavat todennäköisesti ulos osinkoja myös silloin kun se muiden omistajien kannalta ei välttämättä olisi järkevää. 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208

Jotenkin en pääse yli tuon hallinnollisen läskin määrästä. Vuoden 2017 luvuin noin 17 % nettovuokratuotosta (37.2 / 216 miljoonaa) ja 11 % bruttovuokrasta (37.2 / 335.1 miljoonaa) menee hallinon kuluhin. 

Jos laskeskelen hallintokuluja karkeasti esim. OVV:n (5% vuokrasta + 1 kk vuokra välityksestä) ja Hallintoturvan (6 % + 1 kk vuokra välityksestä) tarjoamien hallintopalveluiden kustannuksilla,  saan tulokseksi Kojamon vuosittaisella vaihtuvuudella (vuonna 2017 = 28.6 %) noin 24.7 miljoonaa ja 28.1 miljoonaa. Minun nopeilla pohdinnoillani Kojamolla hallinnon kustannusten pitäisi olla näitä pienempi, vaikkakin tuo 37.2 miljoonaa sisältää muutakin kuin mitä nuo yllämainitut hallinnointipalvelut sisältävät. Skaalaetua ei näytä toteutuvan myöskään hoitokuluissa, joihin meni vuonna 2017 keskimäärin 5,7 € / m2 / kk.

Yksi kivi kengässä lisää on se, että Kojamo todennäköisesti maksaa tasaisesti osinkoa. Noh, tämähän on muuten mukavaa, mutta suoraan asuntosijoittamiseen verrattuna Kojamon osinkojen veroaste on yhteensä 40.4 % / 41.8 %. Tämä on hyvä huomioida, jos Kojamoon sijoittamista vertaa suoraan asuntosijoittamiseen (veroaste 30/32 %) tai osinkoja maksavaan listaamattomaan asuntosijoitusyhtiöön sijoittamiseen (alkaen 26%). Vastapainona toisaalta tarjolla on massiivinen, hajautettu, valmiiksi lainoitettu, hallinnoitu ja LIKVIDI asuntosalkku, johon pääsee kiinni noin 10 € inkrementein. 

Jos olisin AY-liike tai eläkevakuuttaja, tekisin juuri kuten Kojamon omistajat tekevät. Listaan asuntoalkun hyvään hintaan asuntosyklin ylävaiheilla (ei ole romahdusta varmaan tulossa hetkeen, mutta ei toisaalta ainakaan kuopassakaan olla nyt), nostelen entiseen malliin osinkoja (enkä edelleenkään maksa osingoista veroa) ja ostan sitten syklin alavaiheilla samaa asuntosalkkua halvemmalla takaisin.

 

 

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 270

Hmm. Lueskelin listalleottoesitettä. Kojomo vaikuttaa pika silmäyksellä ihan mielenkiintoiselta tapaukselta. 

Toki asunto Reitit ovat maailmanlaajuisesti kalliita, joka näkyy myös Kojomon arvostuksessa.

Toki Suomen asuntomarkkina on nyt erittäin kuuma ja vähän ylihinnoiteltukin. Arvonlaskun vaara on siis merkittävä. 

Eiköhän tuo anti kuitenkin käy mukavasti kaupaksi ja hinta ylittänee pohjan (8,50 euroa per osake) selvästi. 

Toki jos asuntoihin haluaa sijoittaa hyvin valitut suorat asuntosijoitukset ovat yleensä ottaen parempia, mutta kyllä tämä sijoituskohteena vaikuttaa olevan erilaisia pankkien asuntorahastoja tai Orava-kusetusta parempi. 

 

 

 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
petteri kirjoitti:

Eiköhän tuo anti kuitenkin käy mukavasti kaupaksi ja hinta ylittänee pohjan (8,50 euroa per osake) selvästi. 

Minä veikkaan ihan samaa.

Petteri kirjoitti:

Toki jos asuntoihin haluaa sijoittaa hyvin valitut suorat asuntosijoitukset ovat yleensä ottaen parempia, mutta kyllä tämä sijoituskohteena vaikuttaa olevan erilaisia pankkien asuntorahastoja tai Orava-kusetusta parempi. 

Pienelle ja vähän isommallekin sijoittajalle tässä varmasti houkuttaa se, ettei tarvitse lyödä kymmeniä tuhansia yhteen kämppään. Tuossa yllä mainitsin, että hallinnollista läskiä on aika paljon verrattuna suoraan asuntosijoittamiseen. MUTTA pikaisella muistin virkistyksellä esim. SATO:lla ja IH:lla sitä on suhteessa vielä enemmän - joskaan jälkimmäinen ei ole enää suoraan verrannollinen. Kaikille jotka ovat laittamassa rahaa suomalaisiin asuntorahastoihin sanoisin, että laita enemmin Kojamoon, jos on pakko laittaa. 

Iso osa tuottoprospekteista tulee kuitenkin pk-seudun asuntojen hinnan mahdollisesta noususta ja vuokratason nostosta. Vaikka Lumo-asuntojen uusissa soppareissa on aika rapea korotusehto (kuluttajahintaindeksi+enintään 5 %-yks), ei ainakaan Itä-Suomessa Lumo-asuntoja ei voi sanoa erityisen edullisiksi nykyäänkään. Tämä selittänee osaltaan miksi Kojamon vuokrausaste on ollut laskussa ja vaihtuvuus nousussa. 

Katselin myös, että salkussa on aika paljon 70-80-lukujen kämppiä. Näistä voi tulla (lähi)tulevaisuudessa nykyistä vuosittaists korjaustasoa merkittävästi isompi korjaustaakka vastaan?

En sano vielä, etten varmasti sijoita, mutta sanon, että tämä IPO on imo todennäköisesti kohtuullisen hyvin ajoitettu ulosrahastus, jolla ei pääse rikastumaan ainakaan yleisöannissa. 

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 732

Daytrader 5.6.2018: Kojamo ja Suomen kuplivat asuntomarkkinat

"Osakkeiden arvioimisesta voi tehdä joko hyvin monimutkaista, tai sitten varsin helppoa.

Työläämpi tapa on tehdä 70 sivun laaja analyysi, jonka ennusteet ovat vedetty enemmän tai vähemmän hatusta. Tehdään kassavirta-analyysit seuraavalle seitsemälle vuodelle, ja päädytään sentilleen tarkkaan tavoitehintaan. Jotain tällaista minäkin kyhäisin, jos henkeni riippuisi jonkun vakavamielisen sijoittajan vakuuttamisesta.

Mutta kun mietin, sijoitanko pari prosenttia salkustani kiinteistösijoitusyhtiöön, tykkään pitää asiat todella simppelinä. Maalaisjärjellä arvioidaan, kiinnostaako tämä sijoittajia, mikä sijoituksen tuotto-odotus voisi olla, ja millaista riskiä osake pitää sisällään."

Käyttäjän Olliko kuva
Liittynyt: 1.1.2017, 02:46
Viestejä: 26

Mitäs mieltä? Freerolli 8.6 eur hinnalla vakauttamistoimenpiteitä odotellessa?

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 732

Aki Pyysing 17.6.2018: Harjoittelemalla valehtelu sujuu helpommin – Kojamo listautui

"Ammattiyhdistyväki on vuosikymmeniä väittänyt sisukkaasti, että työn hinnalla ei ole mitään vaikutusta työttömyyteen. Kyseessä ei ole mikään väärinkäsitys, sillä kyllä liitoilla on palveluksessaan ihan ekonomistejakin, jotka ovat ay-jyrille kertoneet mitä hintajousto tarkoittaa. Absurdi illuusio kiinteästä työn määrästä on jäsenistön keskuudessa pysynyt suosittuna kuin vanhainkodeissa usko kuolemanjälkeiseen elämään, joten hyvin harjoiteltu kansalle valehtelu on tuottanut myös tuloksia."

Käyttäjän Daytrader kuva
Liittynyt: 12.1.2016, 14:44
Viestejä: 437

Itse otin kohtalaisen kokoisen läjän osakkeita lopulta sitten vasta markkinoilta läheltä antihintaa. Niinkin yksinkertaisin perustein, kuin että kurssia tuetaan antitasossa ja myyntipaine on ollut hillittyä. Tämä on treidi, ei niinkään sijoitus. Vaikka antihinnan alle mentäisiin, onhan tässä ihan ok alennus NAViin. Enkä aio kyllä yhdeksään euroon asti pitää.

Perjantaina joku painoi yli 400 tuhatta lappua ostoon loppuhuutokauppaan melkein 9 euron hintaan. Itse juhlistin jo windfall voittoa, mutta pörssi ilmeisesti halusi ottaa yhteyden ostajaan, ja huutokauppaa jatkettiin 18:30 jälkeen vielä ja osto-order hävisi. Eli luultavasti oli näppis, tai sitten jollain oli vähän väärä kuva Kojamon likviditeetistä. Se hauska juttu pörssissä on, että isoissa näppiksissä pääsee pälkähästä kuivin jaloin, mutta euromääräisesti viisinumeroiset ja alle kyllä joutuu yleensä kärsimään itse.

Käyttäjän Truewinner kuva
Liittynyt: 23.5.2016, 12:59
Viestejä: 51

Kyllä kävi kauppa tänään kuumana, varsinkin loppukaupassa taisi liikkua yli miljoona osaketta. Päivän vaihto yli 42 miljoonaa. Jonkun anon ostorobotti jauhoi koko päivän ja Nordea pääasiassa myi. Jännä nähdä miten liikkuu maanantaina, kun oli noin räjähtävä lopetus.

Loppuhuutareissa näkyi kyllä tänään huominen pyhä, kun lappuja liikkui valtavasti monessa osakkeessa.

Käyttäjän Aki Pyysing kuva
Liittynyt: 16.12.2013, 13:48
Viestejä: 2704

Kauppalehden klikkiotsikko "Kojamo on lähes kadonnut kotitalouksien salkuista" sai kurkkaamaan, josko tätä pitäisi jo ottaa. Selasin osaria jonkun aikaa, enkä löytänyt EPRA EPSiä enkä millä tuottovaateella OPO per osake oli laskettu. Tokihan rosvojoukko piilottelee merkityksellisiä tunnuslukujaan ja esittelee niitä, joissa näyttää hyvältä, luulen. Mutta en jaksanut kaivaa. Hinta ei ole vielä mitenkään niin halpa, että liittyisin seurueeseen. Vähän pitää katsoa, kenen kanssa kulkee.

Käyttäjän Aki Pyysing kuva
Liittynyt: 16.12.2013, 13:48
Viestejä: 2704

Kirjoitettuani edellisen sisuunnuin ja kaivoin EPRA EPSin ja tuottovaateen, joiden toki arvelin löytyvän. Q3 0,17 ja asunnoille 6 prosenttia. P/E on liian kallis, tuottovaade kuitenkin konservatiivisen puolella. Jos miekin saisin osingot ja myyntivoitot verovapaina, voisin harkita, verollisena liian kallis.

Käyttäjän Kiinteistöpro kuva
Liittynyt: 5.11.2018, 13:15
Viestejä: 14

Hinta roikahti joulukuun lopulla reilusti alle antihinnan ja kävi alimmillaan jo tasan 8 eurossa. Tämä käsittääkseni johtui siitä, että AY-liikkeillä päättyivät myyntirajoitukset (6 kk listautumisesta) Palautui tosin nopeasti antihinnan tasolle ja sulki tänään hintaan 8,55€.

Tarkastellaanpa hieman arvotuskertoimia nykyhinnalla:

Tämän vuoden osakekohtainen EPRA EPS 1-9/2018 oli 0,41€. Jos oletetaan, että q4 menee kuten viime vuonna, on koko vuoden EPRA EPS 0,54€. Saamme P/E luvuksi vajaa 16 operatiivisesta tuloksesta laskettuna. Ei halpa, mutta ei tolkuttoman kalliskaan.

EPRA NAV oli syyskuun lopussa 11,39€ per osake. Nykykurssi 8,55€ tarkoittaa siis 25% alennusta suhteessa tasearvoon.

Tasearvostuksen uskottavuutta tukee se, että asuntojen divestoinnit on menneet käytännössä tasearvoonsa koko ajan ja 1600 asunnon portfolion myynti ulkomaiselle instikalle 5% yli tasearvoon tukee käsitystä, ettei tase ainakaan kovin yliarvostettu pitäisi olla.

Firma siis vaikuttaa kaikin puolin solidilta ja kohtuullisen ennustettavalta sijoitukselta, jonka downside pitäisi kaiken järjen mukaan olla aika rajallinen. Kyse onkin siitä, mitä osakkeesta on valmis maksamaan. Itse en ollut kiinnostunut maksamaan yli 9 euroa, mutta nykyhinta vaikuttaa ihan harkinnan arvoiselta.

 

 

 

 

 

Käyttäjän Sijoitustieto kuva
Liittynyt: 9.6.2014, 17:41
Viestejä: 732

Aki Pyysing 15.1.2019: Kojamo on erinomainen suoja asuntojen hinnannousua vastaan

"Kojamo OYJ:n johto ei voi vaikuttaa säädösympäristöön. Näin lukee yhtiön osavuosikatsauksessa. Kojamon hallitus tosin tarvittaessa pystyy vaikuttamaan ”säädösympäristöönsä” enemmän kuin Nokia silloin kun sen osuus globaaleista matkapuhelinmarkkinoista lähenteli 40 prosenttia. Yhtiön toimiva johto ei välttämättä pystykään, mutta oletan heidän olevan ihan puheväleissä hallituksensa kanssa.

Yhtiön hallituksen ja Teollisuusliiton puheenjohtaja on Riku Aalto. Hän vaati lokakuussa myös liittoon kuulumattomia osallistumaan lakkoon, jossa protestoitiin vireillä ollutta lakihanketta irtisanomisten lievää helpottamista alle kymmenen hengen yrityksissä. Mihin Aalto ja Teollisuusliittonsa olisivatkaan valmiita, jos järjestönsä taloudelliset edut olisivat uhattuina?"

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208

A​​​​​kin kolumnin kolme kommenttia/lisäystä:

Lisäksi yhtiön asuntojen tuottovaateen painotettu keskiarvo on 6,1, mikä on varsin korkea markkinatuotto vuokra-asuntojen käypää arvoa määriteltäessä.

 

1) Käsittääkseni vain noin 6 % taseessa olevasta asuntojen arvosta arvostetaan tuottoarvomenetelmällä. 85% arvostetaan kauppa-arvoon (viimeisin osari sivut 27-29). Vastaa vajaata 9 % asunnoista (3047/34416)

2) Kojamon asuntokannasta suuri osa on 60-70-luvun kiinteistöjä, joissa on todennäköisesti varsin mukavasti korjausvelkaa. Eli ylläpito- ja korjauskulut ovat tuskin ainakaan laskemaan päin.

3) Kojamon vuokrapyynnöt ovat markkinoiden yläpäässä. Tämän tiedän tosin vain parilta paikkakunnalta, joiden vuokratason tiedän, mutta ainakin jo noilla puhutaan vähintään kymmenistä ylihinnoitelluista asunnoista, jotka ovat tyhjillään. Selittänee osaltaan myös miksi vuokrausaste on ollut laskussa ja vaihtuvuus nousussa.

 

 

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 270

Kojamo näyttää erittäin hyvin hoidetulta asuntosijoitusyhtiöltä, jota saa pörssistä suunnilleen asuntojen kauppahintaan. Vuokratuotto on mukava, FFO  lienee vuodelta 2018 0,47-0,53 euroa per osake välillä. Like-for- Like vuokrien kehitys oli 2 % q3 2017 -> q3 2018 eli ihan mukava. Strategisesti Kojamo keskittynyt kasvukeskusten vuokra-asuntoihin ja 83 % sen asunnoista sijaitsee Helsingin, Tampereen tai Turun seuduilla. Yleensä ottaen asunntojen sijainnit ovat hyvät ne ovat hyvin vuokrabisnekseen sopivat. Huomioitavaa on, että Kojamon hallintokulut ovat vain 16,3 % nettovuokratuloista eli hyvin kohtuulliset.

Arvostus on kohtuullinen, Kojamoa saa pörssistä asuntojen kauppahinta-arvostukseen. Myös velkaantumisaste on kohtuullinen ja rahoitus kunnossa.

Kojamon riskit liittyvät asuntojen hintojen ja vuokrien kehitykseen. Pidemmällä tähtäimellä korjauskulut myös nousevat, kun asuntokanta vanhenee.

Jos omistaa jotain kuluiltaan äärimmäisen kallista kiinteistörahastoa tai Ovaroa ja haluaa yhä sijoittaa asuntoihin kannattaa hevosta kyllä vaihtaa Kojamoon. Kojamo vaikuttaa myös hiukan paremmalta sijoitukselta kuin pörssistä löytyvä Sato. Sato on näet vähän ylivelkainen ja Kojamon tase on kunnossa.

 

 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
petteri kirjoitti:

Kojamo vaikuttaa myös hiukan paremmalta sijoitukselta kuin pörssistä löytyvä Sato. Sato on näet vähän ylivelkainen ja Kojamon tase on kunnossa.

Tarkennuksena tähän, että Sato ei löydy pörssistä, vaan on listaamaton -> omistajalle merkittävästi alhaisempi verotus. Toisaalta vähän hämää pelkkien lukujen valossa tuo käyttämäsi terminologia. Saton luototusaste oli Q2 lipussa 50,8 % (ylivelkaantunut?) ja Kojamon 46,2 % (tase kunnossa?). Ottamatta siis kantaa siihen kumman taseessa olevat arvostukset vastaavat paremmin todellista arvoa, tai onko eroja sen suhteen.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208

Edellinen tuli tuplana. 

Käytettäköön tila vaikka sen toteamiseen, että sekä Akilta että petteriltä hyvää settiä, vaikka omasta näkökulmasta nouseviin "puutekohtiin" / erimielisyyksiin onkin helpompi ensin tarttua. 

 

Käyttäjän petteri kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 13:39
Viestejä: 270
FinnishDGI kirjoitti:
petteri kirjoitti:

Kojamo vaikuttaa myös hiukan paremmalta sijoitukselta kuin pörssistä löytyvä Sato. Sato on näet vähän ylivelkainen ja Kojamon tase on kunnossa.

Tarkennuksena tähän, että Sato ei löydy pörssistä, vaan on listaamaton -> omistajalle merkittävästi alhaisempi verotus. Toisaalta vähän hämää pelkkien lukujen valossa tuo käyttämäsi terminologia. Saton luototusaste oli Q2 lipussa 50,8 % (ylivelkaantunut?) ja Kojamon 46,2 % (tase kunnossa?). Ottamatta siis kantaa siihen kumman taseessa olevat arvostukset vastaavat paremmin todellista arvoa, tai onko eroja sen suhteen.

Satolla oli q3 lopussa nettovelkaa pl laskennalliset verovelat (korolliset velat +  ostovelat - likvidit varat - myyntisaamiset ) 51,4% asuntojen arvosta ja Kojamolla 44,2%. Ero on pieni mutta merkittävä, Saton lukua pidän niukasti ylivelkaisuuden puolella olevana, kun taas Kojamo on vähän alempana minusta niukasti terveen taseen puolella. 

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
petteri kirjoitti:
FinnishDGI kirjoitti:
petteri kirjoitti:

Kojamo vaikuttaa myös hiukan paremmalta sijoitukselta kuin pörssistä löytyvä Sato. Sato on näet vähän ylivelkainen ja Kojamon tase on kunnossa.

Tarkennuksena tähän, että Sato ei löydy pörssistä, vaan on listaamaton -> omistajalle merkittävästi alhaisempi verotus. Toisaalta vähän hämää pelkkien lukujen valossa tuo käyttämäsi terminologia. Saton luototusaste oli Q2 lipussa 50,8 % (ylivelkaantunut?) ja Kojamon 46,2 % (tase kunnossa?). Ottamatta siis kantaa siihen kumman taseessa olevat arvostukset vastaavat paremmin todellista arvoa, tai onko eroja sen suhteen.

Satolla oli q3 lopussa nettovelkaa pl laskennalliset verovelat (korolliset velat +  ostovelat - likvidit varat - myyntisaamiset ) 51,4% asuntojen arvosta ja Kojamolla 44,2%. Ero on pieni mutta merkittävä, Saton lukua pidän niukasti ylivelkaisuuden puolella olevana, kun taas Kojamo on vähän alempana minusta niukasti terveen taseen puolella. 

Minulla oli tuossa näköjäön typo. Luvut olivat yhtiöiden raportoimia Q3, ei Q2. Tuolla lailla eri tavalla laskettuna ero toki on jo yli 7 %-yksikköä.

Käyttäjän Farseer kuva
Liittynyt: 20.7.2016, 19:14
Viestejä: 195

Seurannassa on ollut. Tähän mennessä olen jättänyt ostamatta, alkuperäinen hintahaarukka vaikutti kalliilta enkä muutenkaan halunnut siinä vaiheessa olla ay-mafiaa tukemassa. Firmahan on monella tapaa epäeettinen, mutta hyvin hoidettu.

Näillä luvuilla 7 eurossa alkaisi ostonappia kutkuttamaan. Voi olla että hieman kalliimmallakin (etenkin ennen kevään osingon irtoamista) jos on liikaa rahaa etsimässä sopivaa turvasatamaa.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
FinnishDGI kirjoitti:

A​​​​​kin kolumnin kolme kommenttia/lisäystä:

Lisäksi yhtiön asuntojen tuottovaateen painotettu keskiarvo on 6,1, mikä on varsin korkea markkinatuotto vuokra-asuntojen käypää arvoa määriteltäessä.

 

1) Käsittääkseni vain noin 6 % taseessa olevasta asuntojen arvosta arvostetaan tuottoarvomenetelmällä. 85% arvostetaan kauppa-arvoon (viimeisin osari sivut 27-29). Vastaa vajaata 9 % asunnoista (3047/34416)

Nenäliinalaskelmia:

Nettovuokratuotot lienevät vuonna 2018 pyöreästi noin 230 miljoonaa (Liikevaihto - Ylläpitokustannukset ja korjaukset. Ei huomioi peruskorjaus-/ajanmukaistamisinvestointeja). Portfolio oli 30.9.2018 arvostettu taseessa pyöreästi 5,00 miljardiin (31.12.2017: 4,71 miljardia). 30.9.2019 tasearvolla nettovuokratuotoksi tulisi noin 4,6 % ja 31.12.2017 tasearvolla noin 4,9 %. 

Jos keskinettovuokratuotto olisi 6,1 %, olisi 230 miljoonaa tuottavan kiinteistösalkun arvo noin 3,77 miljardia. Muita varoja Kojamolla on taseessa 460 miljoonaa ja velkoja 3160 miljoonaa, josta laskennallisia verovelkoja 490 miljoonaa. Osakkeita on 247,1 miljoonaa kappaletta. Tuolla nettovuokratuotto-%:lla osakekohtainen omapääoma olisi siis noin 4,3 € ja NAV noin 5,1 €.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
FinnishDGI kirjoitti:

Nenäliinalaskelmia:

..

Jos keskinettovuokratuotto olisi 6,1 %, olisi 230 miljoonaa tuottavan kiinteistösalkun arvo noin 3,77 miljardia. Muita varoja Kojamolla on taseessa 460 miljoonaa ja velkoja 3160 miljoonaa, josta laskennallisia verovelkoja 490 miljoonaa. Osakkeita on 247,1 miljoonaa kappaletta. Tuolla nettovuokratuotto-%:lla osakekohtainen omapääoma olisi siis noin 4,3 € ja NAV noin 5,1 €.

En muista enää tarkkaan kuinka likaiseen nenäliinaan lukuja raapustelin, mutta tuo arpomani NAV näyttäisi olevan kyllä ihan päin persettä. Oikea NAV olisi lähempänä 6,4 € per osake.

Tietty myös OPO:n  laskennassa olisi hyvä huomioda myös se, että jos taseen varojen puolella olevien asuntojen arvo laskee, niin todennäköisesti myös taseessa velkojen puolella olevien verovelkojen määrä laskee. Tokikin vaikutusta verovelkoihin on hieman vaikea arpoa, koska arvonlasku voi tulla 0-100 % osuudella niihin kiinteistöihin, joista nykyinen laskennallinen verovelka tulee.

Jos oletetaan, että asuntojen tasearvon muuttuessa (laskiessa) 5,0 miljardista 3,77 miljardiin verovelat A) laskevat samassa suhteessa (-25 %), B) katoavat kokonaan. Tarkemmin ottaen Kojamolla oli 30.9.2018 EPRA-NAV laskennassa käytettyä sijoituskiinteistöjen verovelkaa 480 miljoonaa ja rahoitusinstrumentteja 31.5 miljoonaa.Tällöin laskennallinen osakekohtainen oma pääoma olisi noin A) 4,8 € ja B) 6.3 €. NAV pysyy luonnollisesti samana, koska verovelat lisätään omaan pääomaan.

Tämä tietenkin olettaa kaiken muun pysyvän samana. Tuossa tilanteessa todennäköisesti myös korkotaso ja sitä myötä rahoituskulut olisivat nousseet, mistä taas pitäisi tehdä oletuksia siitä pystyykö Kojamo nostamaan vuokria samassa suhteessa kuin mitä rahoituskulut nousevat (30.9.2018 raportoitu keskikorko oli 1,8 %).

Käyttäjän Accounting 101 kuva
Liittynyt: 28.7.2018, 11:36
Viestejä: 68
FinnishDGI kirjoitti:
FinnishDGI kirjoitti:

Nenäliinalaskelmia:

..

Jos keskinettovuokratuotto olisi 6,1 %, olisi 230 miljoonaa tuottavan kiinteistösalkun arvo noin 3,77 miljardia. Muita varoja Kojamolla on taseessa 460 miljoonaa ja velkoja 3160 miljoonaa, josta laskennallisia verovelkoja 490 miljoonaa. Osakkeita on 247,1 miljoonaa kappaletta. Tuolla nettovuokratuotto-%:lla osakekohtainen omapääoma olisi siis noin 4,3 € ja NAV noin 5,1 €.

En muista enää tarkkaan kuinka likaiseen nenäliinaan lukuja raapustelin, mutta tuo arpomani NAV näyttäisi olevan kyllä ihan päin persettä. Oikea NAV olisi lähempänä 6,4 € per osake.

Tietty myös OPO:n  laskennassa olisi hyvä huomioda myös se, että jos taseen varojen puolella olevien asuntojen arvo laskee, niin todennäköisesti myös taseessa velkojen puolella olevien verovelkojen määrä laskee. Tokikin vaikutusta verovelkoihin on hieman vaikea arpoa, koska arvonlasku voi tulla 0-100 % osuudella niihin kiinteistöihin, joista nykyinen laskennallinen verovelka tulee.

Jos oletetaan, että asuntojen tasearvon muuttuessa (laskiessa) 5,0 miljardista 3,77 miljardiin verovelat A) laskevat samassa suhteessa (-25 %), B) katoavat kokonaan. Tarkemmin ottaen Kojamolla oli 30.9.2018 EPRA-NAV laskennassa käytettyä sijoituskiinteistöjen verovelkaa 480 miljoonaa ja rahoitusinstrumentteja 31.5 miljoonaa.Tällöin laskennallinen osakekohtainen oma pääoma olisi noin A) 4,8 € ja B) 6.3 €. NAV pysyy luonnollisesti samana, koska verovelat lisätään omaan pääomaan.

Tämä tietenkin olettaa kaiken muun pysyvän samana. Tuossa tilanteessa todennäköisesti myös korkotaso ja sitä myötä rahoituskulut olisivat nousseet, mistä taas pitäisi tehdä oletuksia siitä pystyykö Kojamo nostamaan vuokria samassa suhteessa kuin mitä rahoituskulut nousevat (30.9.2018 raportoitu keskikorko oli 1,8 %).

 

 

NO huhuhu mitä laskelmia! Kai olet sen ottanut visioisasi huomioon, että Suomi olisi erittäin syvässä lamassa, jos asuntojen hinnat dippaisivat noin paljon. Tällöin tuskin mikää osake olisi pitopaperi vaan erittäin rumasti miinuksella.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
Accounting 101 kirjoitti:
FinnishDGI kirjoitti:
FinnishDGI kirjoitti:

Nenäliinalaskelmia:

..

Jos keskinettovuokratuotto olisi 6,1 %, olisi 230 miljoonaa tuottavan kiinteistösalkun arvo noin 3,77 miljardia. Muita varoja Kojamolla on taseessa 460 miljoonaa ja velkoja 3160 miljoonaa, josta laskennallisia verovelkoja 490 miljoonaa. Osakkeita on 247,1 miljoonaa kappaletta. Tuolla nettovuokratuotto-%:lla osakekohtainen omapääoma olisi siis noin 4,3 € ja NAV noin 5,1 €.

En muista enää tarkkaan kuinka likaiseen nenäliinaan lukuja raapustelin, mutta tuo arpomani NAV näyttäisi olevan kyllä ihan päin persettä. Oikea NAV olisi lähempänä 6,4 € per osake.

Tietty myös OPO:n  laskennassa olisi hyvä huomioda myös se, että jos taseen varojen puolella olevien asuntojen arvo laskee, niin todennäköisesti myös taseessa velkojen puolella olevien verovelkojen määrä laskee. Tokikin vaikutusta verovelkoihin on hieman vaikea arpoa, koska arvonlasku voi tulla 0-100 % osuudella niihin kiinteistöihin, joista nykyinen laskennallinen verovelka tulee.

Jos oletetaan, että asuntojen tasearvon muuttuessa (laskiessa) 5,0 miljardista 3,77 miljardiin verovelat A) laskevat samassa suhteessa (-25 %), B) katoavat kokonaan. Tarkemmin ottaen Kojamolla oli 30.9.2018 EPRA-NAV laskennassa käytettyä sijoituskiinteistöjen verovelkaa 480 miljoonaa ja rahoitusinstrumentteja 31.5 miljoonaa.Tällöin laskennallinen osakekohtainen oma pääoma olisi noin A) 4,8 € ja B) 6.3 €. NAV pysyy luonnollisesti samana, koska verovelat lisätään omaan pääomaan.

Tämä tietenkin olettaa kaiken muun pysyvän samana. Tuossa tilanteessa todennäköisesti myös korkotaso ja sitä myötä rahoituskulut olisivat nousseet, mistä taas pitäisi tehdä oletuksia siitä pystyykö Kojamo nostamaan vuokria samassa suhteessa kuin mitä rahoituskulut nousevat (30.9.2018 raportoitu keskikorko oli 1,8 %).

 

 

NO huhuhu mitä laskelmia! Kai olet sen ottanut visioisasi huomioon, että Suomi olisi erittäin syvässä lamassa, jos asuntojen hinnat dippaisivat noin paljon. Tällöin tuskin mikää osake olisi pitopaperi vaan erittäin rumasti miinuksella.

En tiedä oletko lukenut Akin sunnuntaikolumnia tai ketjun aiempia viestejä, mutta tosiaan lähtökohta noiden laskelmien nettotuottoprosentille oli Akin kolumnissa virheellisesti viittaama 6,1 % vuokratuottovaatimus. Eli tarkoitus oli lähinnä laskeskella, mikä asuntojen tasearvo ja Kojamon osakekohtainen NAV olisi, jos kaikki Kojamon taseessa olevat asunnot olisi arvotettu tuolla 6,1 % nettovuokratuottovaatimuksella.

Käyttäjän Accounting 101 kuva
Liittynyt: 28.7.2018, 11:36
Viestejä: 68

Vähän huonosti tuli luettua. Luulin, että tämä oli sinun näkemyksesi firman arvosta :D Juu EPRA net initial yield on tosiaan 5% YTD.

Akin kolumni tuli luettua kyllä. Huonoa luetunymmärtämistä minulta tässä ketjussa.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
Accounting 101 kirjoitti:

Vähän huonosti tuli luettua. Luulin, että tämä oli sinun näkemyksesi firman arvosta :D Juu EPRA net initial yield on tosiaan 5% YTD.

Juu ei. :D Asuntojen nykyhintatasolla osakkeen hinta on varsin kohtuullinen. Toki sijoituksen kannattavuuden määrittelee pidemmällä ajanjaksolla asuntojen hintojen, vuokrien ja tuottovaatimustason kehittyminen ja kehittymisen aikajänne. Jos osakkeen hinta laskee lähitulevaisuudessa alle kahdeksan, eikä muuten suurempia muutoksia ole havaittavissa, ostan varsin suurella todennäköisyydellä. Toki odottaessa oman pääoman ja NAV:n määrä hiipii koko ajan eteen päin (ellei suurempaa käännettä ehdi tulla).

Noissa yllä olevissa laskelmissa tosiaan pointti oli vain pohtia mikä se NAV olisi tällä hetkellä, jos kaikki muu olisi niin kuin nyt on, mutta taseen asunnot olisi arvostettu tällä hetkellä korkeammalla tuottovaateella. Noissa ei siis tietenkään myöskään ole huomioitu esimerkiksi sitä, että tuottovaatimusten mahdollinen nousu tulevaisuudessa voi purkautua myös vuokrien nousun kautta, jos esim. asuntojen hintataso jäätyy nykyiseen, mutta vuokrat jatkavat nousuaan. Toki sekin on tietty mahdollista, että vuokratkaan eivät nouse.

Suurimmat huolenaiheeni Kojamon suhteen minulla kuitenkin ehkä ovat isompana: 1) saako Kojamo ajettua tulevaisuudessakin riittävät vuokrankorotukset vuokriin ilman asiakaskatoa sekä pienempänä: 2) paljonko tulevaisuudessa peruskorjaus- ja ajantasaistamisinvestointeihin käytetään tulevaisuudessa rahaa ja miten ne rahoitetaan ja 3) Kojamo alkaa tehdä samaa kuin Technopolis männä vuosina eli jakaa osinkoa ja kerää rahaa anneilla yhtä aikaa.

Noihin peruskorjauksiin Kojamo on käyttänyt viimeisen kymmenen vuoden aikana listautumisesitteen mukaan keskimäärin 30 miljoonaa vuodessa. Katsellen rakennusvuosien jakaumaa, tuosta voisi arpoa, että vuosittaisen investointitarpeen 2-3 kertaistuminen ei välttämättä ole lainkaan mahdoton skenaario tulevina vuosina.  Toki voi olla, että (varsinkin jos asuntobuumi jatkuu) noista pahimmat kohteet edelleen myydään pienemmille pelureille tai puretaan ja rakennetaan uutta tilalle.

Käyttäjän Accounting 101 kuva
Liittynyt: 28.7.2018, 11:36
Viestejä: 68
FinnishDGI kirjoitti:
Accounting 101 kirjoitti:

Vähän huonosti tuli luettua. Luulin, että tämä oli sinun näkemyksesi firman arvosta :D Juu EPRA net initial yield on tosiaan 5% YTD.

Juu ei. :D Asuntojen nykyhintatasolla osakkeen hinta on varsin kohtuullinen. Toki sijoituksen kannattavuuden määrittelee pidemmällä ajanjaksolla asuntojen hintojen, vuokrien ja tuottovaatimustason kehittyminen ja kehittymisen aikajänne. Jos osakkeen hinta laskee lähitulevaisuudessa alle kahdeksan, eikä muuten suurempia muutoksia ole havaittavissa, ostan varsin suurella todennäköisyydellä. Toki odottaessa oman pääoman ja NAV:n määrä hiipii koko ajan eteen päin (ellei suurempaa käännettä ehdi tulla).

Noissa yllä olevissa laskelmissa tosiaan pointti oli vain pohtia mikä se NAV olisi tällä hetkellä, jos kaikki muu olisi niin kuin nyt on, mutta taseen asunnot olisi arvostettu tällä hetkellä korkeammalla tuottovaateella. Noissa ei siis tietenkään myöskään ole huomioitu esimerkiksi sitä, että tuottovaatimusten mahdollinen nousu tulevaisuudessa voi purkautua myös vuokrien nousun kautta, jos esim. asuntojen hintataso jäätyy nykyiseen, mutta vuokrat jatkavat nousuaan. Toki sekin on tietty mahdollista, että vuokratkaan eivät nouse.

Suurimmat huolenaiheeni Kojamon suhteen minulla kuitenkin ehkä ovat isompana: 1) saako Kojamo ajettua tulevaisuudessakin riittävät vuokrankorotukset vuokriin ilman asiakaskatoa sekä pienempänä: 2) paljonko tulevaisuudessa peruskorjaus- ja ajantasaistamisinvestointeihin käytetään tulevaisuudessa rahaa ja miten ne rahoitetaan ja 3) Kojamo alkaa tehdä samaa kuin Technopolis männä vuosina eli jakaa osinkoa ja kerää rahaa anneilla yhtä aikaa.

Noihin peruskorjauksiin Kojamo on käyttänyt viimeisen kymmenen vuoden aikana listautumisesitteen mukaan keskimäärin 30 miljoonaa vuodessa. Katsellen rakennusvuosien jakaumaa, tuosta voisi arpoa, että vuosittaisen investointitarpeen 2-3 kertaistuminen ei välttämättä ole lainkaan mahdoton skenaario tulevina vuosina.  Toki voi olla, että (varsinkin jos asuntobuumi jatkuu) noista pahimmat kohteet edelleen myydään pienemmille pelureille tai puretaan ja rakennetaan uutta tilalle.

 

1. Kaikissa vuokrasopimuksissa taitaa olla väh "inflaatio-kickkerit" eli vuokria korotetaan vähintää elintasoindeksinverran vuosittain + x%. Tämän lisäksi näyttää siltä, että Euroopan keskuspankki ei ehdi nostaa korkoja tässä syklissä ollenkaan --> tuottovaateissa ei nousupaineita, ehkä pikemminkin alaspäin, jos huomataan, että "nolla on uusi normaali". Asumistukien takia Kojamoa voi melkein verrata valtion bondiin - eli nykyisessä poliittisessa ympäristössä rahantekeminen on taattu..

2.Kojamon velkaisuus on tämän alan yhtiöksi melko matala, joten ainakaan tällä hetkellä ulkoisen rahoituksen saanti ei ole hankalaa. Edelliseen kohtaan palaten tämä raha todennäköisesti saataisiin, jopa 1,5% bondilla ja tosiaan se EPRA initial yield on 5% tällä hetkellä, joten hyvin kannattava yhtälö.

3.Kojamo pystyy helposti kattamaan nämä korjaukset vieraalla pääomalla. Matalasta velkaantuneisuudesta johtuen. Osakeanti riskiä ei siis tässä ole. Ceteris paribus.

Käyttäjän FinnishDGI kuva
Liittynyt: 6.4.2017, 21:46
Viestejä: 208
Accounting 101 kirjoitti:

1. Kaikissa vuokrasopimuksissa taitaa olla väh "inflaatio-kickkerit" eli vuokria korotetaan vähintää elintasoindeksinverran vuosittain + x%. Tämän lisäksi näyttää siltä, että Euroopan keskuspankki ei ehdi nostaa korkoja tässä syklissä ollenkaan --> tuottovaateissa ei nousupaineita, ehkä pikemminkin alaspäin, jos huomataan, että "nolla on uusi normaali". Asumistukien takia Kojamoa voi melkein verrata valtion bondiin - eli nykyisessä poliittisessa ympäristössä rahantekeminen on taattu..

"Kojamon nykyisten vuokrasopimusten mukaan vuotuinen vuokrankorotus Lumo-asunnoissa voi olla kuluttajahintaindeksin muutos lisättynä enintään viidellä prosenttiyksiköllä". Asia on erikseen tuleeko asiakaskatoa / laskeeko taloudellinen käyttöaste tai nouseeko vaihtuvuus edelleen, jos nykyisistä vuokratasoista yritetään nostaa maksimikorotuksin. Minun näkemykseni on, että Kojamon nykyisetkin vuokratasot muodostavat jo markkinavuokrahaarukan yläpään.

Voin hyvinkin yliarvioida riskejä, mutta imo rahan tekeminen ei kyllä ole taattua. Ainakaan dynamiikka ei ole ihan yksinkertainen. Esimerkiksi tuossa mainitsemassasi skenaariossa - olettaen siis että asuntomarkkina ei kyykkää talousnäkymien mukana - todennäköisesti myös rakentaminen jatkuisi vahvana ja lisäisi vuokra-asuntojen tarjontaa. Lisäksi on mahdollista, että asumistuesta siirrytään jossain määrin enemmän "kohtuuhintaisten asuntojen" tarjoamiseen ARA-rakentamisella tai muutoin julkisella rakentamisella jne. Pointti pääasiassa se, että taatun  rahanteon todennäköisyys on lähes varmuudella alle 100 %. Ja tokikin jää kysymys siitä, että vaikka rahanteko olisikin taattua, niin mikä se taattu tehtävän rahan määrä on?

Accounting 101 kirjoitti:

2.Kojamon velkaisuus on tämän alan yhtiöksi melko matala, joten ainakaan tällä hetkellä ulkoisen rahoituksen saanti ei ole hankalaa. Edelliseen kohtaan palaten tämä raha todennäköisesti saataisiin, jopa 1,5% bondilla ja tosiaan se EPRA initial yield on 5% tällä hetkellä, joten hyvin kannattava yhtälö.

3.Kojamo pystyy helposti kattamaan nämä korjaukset vieraalla pääomalla. Matalasta velkaantuneisuudesta johtuen.

Kuten totesin, tämä on pienempi huolenaiheeni.  Silti, vaikka peruskorjausinvestointeja ei tuloslaskelmaan kirjatakaan, niin kuluja ne ovat joka tapauksessa. Velkarahan takaisinmaksuun tarvittavat rahatkin kun vain on jostain käärittävä. Jää myös kysymykseksi, että mikä on peruskorjauksiin kuluvien pääomien tuotto (vuokrankorotus potentiaali kohteiden nykyisiin vuokriin nähden).  Kohtuullisella todennäköisyydellä huonomman sijainnin korjauskohteita myydään ja paremmalla sijainnilla sijaitsevia huonokuntoisimpia puretaan ja rakennetaan uusia.

Lisääntyvä sääntely toisaalta iskee todennäköisesti enemmän velkaisempiin ja  pieniin & keskisuuriin toimijoihin kuin Kojamon rahoitukseen. Sijoitusasuntolainoituksen kiristyminen voi olla Kojamolle kokonaisuutena hyväkin asia, jos yksityisten vuokranantajien ja pienempien toimijoiden rahoitus vaikeutuu. (Tai yksityisten vuokranantajien tai pienempien toimijoiden asuntosijoittamista muutoin vaikeutetaan).

Accounting 101 kirjoitti:

Osakeanti riskiä ei siis tässä ole. Ceteris paribus.

Yhdenaikaisten osakeantien ja -osingonjaon -riskiä ei muodosta minusta se, että rahaa todellisuudessa tarvittaisiin, vaan se, että se on suurimmille omistajille veroneutraali tapa lisätä osuutta yhtiössä. Lisäksi näyttää heillä raporteissa paremmalta, kun on saatu XX määrä osinkoja, jotka on sittten sijoitettu tuottavasti.

 

Käyttäjän Accounting 101 kuva
Liittynyt: 28.7.2018, 11:36
Viestejä: 68

Hyviä pointteja. Toki Kojamo ei voi irtautua markkinasta, mutta nyt spekuloitiin, jos tulee ulkoisia tekijöitä, mikä aiheuttaisi nousupainetta vuokriin. Tällöin oletuksena on, että muutkin nostavat vuokria, kun toimivat talouden lainalaisuuksien alla. Kojamon likviditeetti on ihan ok, eli pörssinkin kautta pystyy positiota kasvattamaan. Kasvukeskuksissa on erittäin kova  kysyntä vuokra-asunnoille, joten vuokrat tuskin hirveästi dippaisivat. Tämä muuten tarkottaisi sitä, että myös kojamo pystyisi ostaa halvemmalla uusia asuntoja, jos niitä valmistuisi merkittäviä määriä. Yrityksen velanottokyky puoltaa tätä hyvin. Korjauskulut ainakin kasvukeskuksissa melko hyvin kapitalisoituvat hintaan ja helpottavat vuokrausta, joten puhtaasta menoerästä ei mielestäni voi puhua. Nämähän ovat näkemys eroja eikä absoluuttista totuutta ole.

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 31
Farseer kirjoitti:

Firmahan on monella tapaa epäeettinen, mutta hyvin hoidettu.

Millä tavalla epäeettinen?

Mainos: Fellow Finance
Haluaisitko ansaita rahaa kuin pankki? Tutustu tarkemmin klikkaamalla!
Lue lisää