Olet täällä

Daytraderin kovimmat tuotot ja julmimmat takaiskut - 25.3.2021 02.43

Pakko on tällä kertaa tuoda oma senttinsä tälle blogille, niin arvokasta ja mielenkiintoista antia olen täältä ja myös Nomadin kirjoituksista saanut. Kiitos siis heti alkuun Mikolle (ja Villelle) ihan älyttömän hyvistä kirjoituksista!

Seurailen itse ja yritän etsiä melko aktiivisesti sellaisia mukavia mahdollisimman pieniriskisiä spreadeja, joilla saisi haettua salkkuun markkinan yleissuunnasta riippumatonta tuottoa. Se mun senttini olisikin nyt tuoda ilmi Keskon A- ja B- osakkeiden historiallisen korkeaksi repeytynyt spread. B-osake (jossa pienempi äänivalta) on tällä hetkellä noin 8% A-osaketta kalliimpi, kun esimerkiksi kuukausi sitten spread heilui vielä noin 3% tasolla. En oikein keksi mitään järkevää syytä tälle hintaerolle, etenkään näin suurelle sellaisella.

Historiallisesti ollaan tosiaan suurimmassa absoluuttisessa spreadissa sitten vuoden 2008, jolloin hintaero oli lyhyehkön aikaa samaa luokkaa, mutta toisinpäin. Suhteellisesti spread oli tuolloin toki ihan eri tasolla kuin nyt, A-osake oli nimittäin finanssikriisin jäljiltä luokkaa 40% B-osaketta arvokkaampi.

Mahdollisen tuotontavoittelun lisäksi tällä spread-tasolla voisikin olla potentiaalia rakentaa myös ihan semi-ok hedge vähän suurempaakin markkinan korjausliikettä ajatellen, jos jotakuta sellainen yhtään pelottaa. A-osakkeella kun on ollut historiallisesti tendenssiä suoriutua B-osaketta paremmin markkinamyllerrysten aikana, mutta tähän toki liittyy huomattavaa epävarmuutta.

Tämä nyt siis tällaisena yleisenä huomiona ja omien ihmettelyjen ääneen sanomisena, missään nimessä en tietenkään ketään suosittele spreadia pelaamaan smiley

Näytä koko viesti
Citycon - 22.3.2021 09.53

Bobo36 kirjoitti:

No miksi ne halusi myydä? Arvailen nyt palstan konsensuksen vastaisesti: usko loppui. Ja toivokin.

Sijoituksena toi on ollut eläkesäätiölle huono. Ja paniikista ei ollut kuitenkaan kyse - jäihän puolet osakkeista vielä säätiölle - mutta selkeä suunnanmuutos myynti oli. 

Täysin samaa arvailen itsekin CPP:n myynti-intresseistä. Tässä CPP:n ja Citycon "liitossa" ihan kohtalaisen oleellisena yksityiskohtana on vielä sellainenkin lisämauste, mitä ei täällä ole taidettu vielä esille nostaa, että CPP osti vuonna 2013 yhdessä Cityconin kanssa Cityconin kolmanneksi suurimman yksittäisen kiinteistön ja tämä yhteisomistus jatkuu edelleen. Kyseessä on siis Kista Galleria, josta nämä kaverukset maksoivat 526 m€ ja jonka käypä arvo tällä hetkellä on n. 511 m€ (tämäkin omistus on siis turskan puolella).

Aivan puhdas osakeomistus yhtenä rivinä muiden joukossa Citycon ei siis CPP:lle ole ollut, vaan kyseessä on myös "pienimuotoinen" yhteistyökumppani/strateginen kumppani pohjoismaissa.

Noh, tämä nyt vain tällaisena pienenä yksityiskohtana. Suhteellisen pienistä summista CPP:n mittakaavassa toki edelleen puhutaan, vaikka sijoitus tähän kokonaisuuteen lähenteleekin siis 600 miljoonaa euroa. Selkeä suunnanmuutos tämä tosiaan oli, ja tästä voi sitten jokainen vetää omat johtopäätöksensä. Itse tosiaan myös luulen, että usko vain loppui seitsemän vuoden pulkkamäen jälkeen jolloin irtautuminen on looginen toimenpide. Jos näin on, niin sitten on mielenkiintoista nähdä mitä CPP lopuille omistuksilleen tekee, myös Kista Gallerian osalta. Cityconilla ei taida valitettavasti kassa riittää tuon puolikkaan ostamiseen vaikka se myyntiin ehkä tulisikin.

Yllä olevasta huolimatta näen Cityconin näillä hinnoilla oikein hyvänä kassavirtasijoituksena, jonka uskon tuottavan myös maltillista arvonnousua pitkällä aikavälillä (siis tämähän on kuin sijoitusasunnon ostaisi). Ei olisi ensimmäinen kerta, kun muiden rahoilla pelaavat "pitkän" tähtäimen sijoittajat tekevät allokaatiomuutoksiaan aikalailla huonoimpaan mahdolliseen aikaan.

 

Näytä koko viesti
Citycon - 22.3.2021 09.28

Lyyrikko kirjoitti:

Pääomistajalle maistuu, ei enää moneen lisäostoon varaa ennen ostotarjousta.

Gazitin lisäostot ovat toki sinänsä positiivinen merkki, mutta en suosittele ketään pidättämään hengitystään ostotarjousta odottaessaan smiley

Sinälläänhän Gazit Globen strategiaan sopisi kyllä oikein hyvin ostaa Citycon kokonaan itselleen, strategiassa kun sanotaan näin:

“As part of its strategy, the Company operates to increase the share of private real estate activity, which in the opinion of Company’s management is likely to grow and improve the Company’s cash flows and to create added value. Moreover, the Company believes that increasing the number of its directly owned properties will strengthen its financial ratios and result in receiving an international investment rating and, consequently, a reduction in financing costs and to diversification of the Company’s financing sources to international financial institutions and new capital markets.”

Totuus tällä hetkellä on kuitenkin se, että Gazit on parhaillaan listaamassa isoa osaa Brasilian toiminnoistaan pörssiin ja myymässä pois siellä tällä hetkellä täydessä omistuksessaan olevista kiinteistöstä 25-49% osuutta. Yhtiö toimii siis Brasiliassa täysin vastoin strategiaansa, ja ilmeisesti koronan seurauksena vielä tämän lisäksi ollaan realisoimassa noin 250 m€ edestä (1 000 miljoonaa NISsiä eli Israelin valuuttaa) muita non-core kiinteistöjä.

“Realization of properties held by the private subsidiaries that are non-core properties or that the Company has concluded their improvement, amounting up to NIS 1 billion until the end of the third quarter of 2021.”

Strategian vastaisten myyntien lisäksi yhtiö on myös pienentänyt huomattavasti osinkoaan:

“Updating the quarterly dividend policy per share from NIS 0.43 per share to NIS 0.30 per share, for the period beginning with the dividend declared on the approval date of the financial statements for the third quarter of 2020 and until (including) the announced dividend on the approval date of the financial statements for the third quarter of 2021 (total of 5 consecutive quarterly dividend distributions).”

Summa summarum, en pidä todennäköisenä, että Gazit Globella on tällä hetkellä tai vielä pitkään aikaan taloudellista mahdollisuutta tehdä Cityconista ostotarjousta (vaikka tekisivät nauruhalvan tarjouksen, niin tällöinkin pitäisi olla likviditeetti olemassa jos sattuisi käymään ihme ja tarjous menisi läpi).

Korona onkin kaikesta, myös pörssikurssista, päätellen kohdellut Gazit Globea varsin kaltoin verrattuna esimerkiksi Cityconiin. Jos Gazitilla taloudellinen liikkumavara olisi, niin pidän lähes varmana että ostotarjous Cityconista olisi jo tehty. Nyt yhtiö on kuitenkin vahvasti puolustuspelissä keskittymässä oman kassansa varjeluun, vaikka tämmöisiä symbolisia muutaman millin lisäostoja Cityconiin onkin tehty.

Lainaukset ja muutkin tiedot otettu näiden linkkien takaa:

https://www.gazitglobe.com/media/4418/globe_q3_2020_eng.pdf

https://www.gazitglobe.com/media/4523/pr-gazit-brazil-listing-final-eng-...

 
 

 

Näytä koko viesti
Citycon - 16.2.2021 09.16

Hiski_jr kirjoitti:

Summasummarum hinta tulee olemaan jossain 320-380milj välissä, olettaisin. Eiköhän tämä meille sitten aikanaan selviä.

Saatat olla kyllä hyvinkin oikeassa. Luin tosiaan ensiksi että linkkaamani uutinen olisi kirjoitettu 21.2.2020 eikä 2.12.2020, millä on aika iso merkitys kun suhteuttaa tilannetta nimenomaan Q3-2020 lopussa upotettuihin kustannuksiin cool

Vielä on tosiaan myös avoimia kysymyksiä, isoimpina mainitsemasi Skanskan urakka ja mitä tarkalleen siihen nyt sitten liittyy (siirtyikö vaiko eikö aliurakat osaksi Skanskan 170 m€ sopimusta) ja se kuinka paljon rakennusoikeuksien myynnit tulevat investointia netottamaan. Mutta on tässä kyllä riski alaskirjauksille vielä ennen Lippulaivan valmistumista, siitä ei pääse mihinkään. Toivottavasti tilinpäätöksessä saadaan tältä osin tarkennusta nyt kun päätökset ovat myös asuntojen toteutustavan suhteen isolta osin konkretisoituneet. 

Näytä koko viesti
Citycon - 15.2.2021 09.59

Hiski_jr kirjoitti:

Minua on ihmetyttänyt lippulaivan kertyneet kulut jo pidemmän aikaa ja ajattelin kysyä täältä osaisiko joku selittää asiaa. Eli Q32020 raportissa lukee 30.9.2020 mennessä kertyneet bruttokulut lippulaivaan on 211.5milj. En tiedä tarkalleen missä vaiheessa työmaa on tuolloin ollut, mutta ei kai maanrakennuksia/perustuksia pidemmällä. Tuo hinta joka tapauksessa kuulostaa täysin poskettomalta tuon kokoiselle mökille jos siihen liittyy vain tämä mökki eikä esim. Korvaavaa pikkulaivan rakennuskuluja.

Itse siis käytän tässä vertailuna esim. Isompaa seinäjoen ideaparkkia jonka kokonaishinta tais olla alle 100milj. Ja toki yli 10v si rakennettua lempäälään ideaparkkia joka melkein kolme kertaa lippulaivan kokoinen ja maksoi yhteensä 200milj silloin.

Oheisen linkin takaa tilannetietoa rakennustyömaalta aikalailla tasan vuoden takaa (Muoks. silmät harittaa eihän tämä ole kuin kolme kuukautta vanha uutinen, ehkä olen alla liian optimistinen kustannustason suhteen). Projekti on paljon pidemmällä kuin maanrakennus/perustusvaiheessa, kuten olettaa saattaa kun kauppakeskuksen pitäisi aueta jo reilun vuoden päästä. Varsinaisten ulkoisten kuorten rakentaminenhan on sinänsä suhteessa halpaa vaikkakin hidasta sekin, valtaosa kustannuksista ymmärtääkseni kuluu piiloon jäävien rakenteiden tekemiseen kun puhutaan isoista ja monimutkaisista rakennuksista. Toisin sanoen uskoisin, että reilu enemmistö kokonaiskustannuksista on jo uponnut hankkeeseen. En kuitenkaan oikeasti mitään rakentamisesta ja siihen liittyvistä yksityiskohdista tiedä, eli ihan vapaasti voi kommenttini halutessaan sivuuttaa tähän liittyen smiley

Linkissä on myös kuvattu hiukan projektin monimuotoisuutta, joka näin voimakkaasti kärjistäen vaikuttaisi olevan vähän eri pallokentällä valtaville, keskellä peltoa oleville tasaisille tonteille rakennettavien parikerroksisten "hallien" kanssa wink

https://rakennustaito.fi/lippulaiva-laajenee-tuplakokoon/ 

Hiski_jr kirjoitti:

Eli summasummarum, millä laskennalla kauppakeskuksesta tulee kannattava jos sen kokonaiskulut tulee olemaan 400milj? 8% vuosituotolla tarkoittaisi 60€/m2/kk vuokrahintaa ja tuossa on kuluja huomioitu kokonaiset 0€/m2.

Kokonaiskustannusta on kyllä tällä hetkellä vaikea tarkasti arvioida, mutta 400 m€ kuulostaa todella hurjalta veikkaukselta. Vuoden 2017 tilinpäätöksessä arvioitu investointi oli vielä 215 m€, mutta tuon jälkeen esisopimus Lehdon kanssa purettiin ja tämän korvasi vuoden 2019 lopulla Skanskan sopimus arvoltaan 170 m€. Jos nyt vaikka pessimistisesti arvioidaan, että Skanskan sopimuksesta n. 30% eli 50 m€ olisi "ilmaa" verrattuna alkuperäiseen tavoitteeseen, niin tällöin kauppakeskuksen kokonaisinvestoinnin pitäisi päätyä johonkin 265 m€ tasolle. Melkein tekee mieli sanoa, että jos kustannus tämän yli menisi, niin Citycon olisi jättänyt jotain aika olennaista meille sijoittajille kertomatta (voi myös ihan hyvin olla, että itse en vain jotain ole ymmärtänyt). 

En tiedä mistä 8% vuosituoton/tuottovaatimuksen otit, mutta jos nyt käytetään esim Q3/2020- raportissa käytettyä Suomen ja Viron tuottovaateen painotettua keskiarvoa 5,5% (mikä muuten ihan sattumalta on todella lähellä vuoden 2016 tilinpäätöksessä käytettyä 5,6% tuottovaadetta, jonka pohjalta siis aikanaan investointipäätös on tehty), niin tällöin tuolla 265 m€ kokonaisinvestoinnilla tarvittaisiin 27,6 €/m2 keskivuokra, mikä vaikuttaa ihan tehtävältä tuollaisella sijainnilla vaikka tähän lisäisikin muutaman euron per neliö juoksevia kustannuksia.

Omien laskelmieni perusteella en Lippulaivaa siis vielä tuomitsisi isoksi epäonnistumiseksi, mutta onhan se totta että alkuperäisestä tuottotavoitteesta (joka on tietysti yli keskimääräisen tuottovaateen) tässä ihan varmasti jäädään. Lopullinen investointisumma tämän tietysti sitten ratkaisee, kunnes se saadaan tietoon niin voidaan asiaa vain arvuutella.

Kokonaisinvestoinnin osalta on vielä hyvä muistaa, että 44 000m2 vuokrattavaan pinta-alaan ei kuulu asunnot, eli asuntojen takia todennäköisesti reilustikin tuosta heittämästäni 265 m€:sta "pitkäksi" menevä investointi (asuntojenhan ei pitänyt alunperin Cityconin taseeseen jäädä) tuo vastineeksi myös merkittäviä lisävuokratuloja yhtälöön.

Näytä koko viesti