Joustavuutta tuolla ulkoistuksella ainakin puheiden ja kyseisen tiedotteenkin mukaan haettiin. 

Tästä kun mennään vuosi tai kaksi eteenpäin on Cityconin tavoitteena olla karkeasti noin 25% nykyistä pienempi, ja siinä samalla toimintamaiden lukumäärän arvaisin pienenevän nykyisestä viidestä kolmeen (Viron ja Tanskan mökit myytäneen kaikki). 

Kyllä tuossa siis aika selvää kutistumisvaraa taloushallinnonkin osalta pitäisi olla tulossa, näköjään Citycon halusi tämän hoitaa tällaisella ulkoistustavalla. Tämä tietysti saattaa olla huonompi tai myös parempi työntekijöille, riippuen kovin Starian tilanteesta ja tavasta toimia.

Piti nyt ihan tarkistaa, ja eipä tuo 50% LTV raja ainakaan ihan luotisuoraan luottoluokittajalta tule. En siis minäkään tiedä mihin Carlo tarkalleen 50% LTV raja-arvollaan viittaa. 

S&P:n viimeisimmästä raportista kuvakaappaus alla. Tuolloin oltiin jo yli heidän asettaman debt to debt plus equity rajan 55%, mikä on ymmärtääkseni käytännön sama asia kuin LTV paitsi jotain oikaisuja tekevät.  

Tuon raportin kirjoittamisen jälkeen on myyty kaksi mökkiä, eli lienee ollaan taas S&P:n rajojen sisällä mutta vain niukasti. Suurimmaksi haasteeksi muodostuneekin tuon maks. 3 vuoden keskimääräisen maturiteetin ylläpitäminen, siihen tarvitaan paljon lisää onnistuneita myyntejä ja/tai lainojen rullauksia jo seuraavan noin 12kk sisällä, jälkimmäinen olisi todella ikävää jos joudutaan vaihtamaan nollakorkoaikana tehdyt lainat nykyiselle korkotasolle paljon ennen niiden erääntymistä. 

Toisaalta S&P on omassa raportissaan olettanut/luottanut Cityconin onnistuvan myymään vain 300m€ edestä assetteja (220m€ 2024 ja 80m€ 2025), mistä on nyt Trekantenin jälkeen kasassa noin 144m€. 

Jos hommat menee yhtään niin kuin suunniteltu, eli jo nyt myytävissä olevat kiinteistöt Virosta ja Ruotsista menee kaupaksi niin tuo 300m€ menee yli heittämällä jo näistä kahdesta myynnistä. Tässä hyvä huomioida, että Ruotsissa myytävänä oleva kiinteistö on ymmärtääkseni varmasti Barkarbyn asunnot, eli oikeasti sielläkin on 70m€ kokonaisuus myynnissä vaikka taseessa näkyykin vain tähän asti tehdyt investoinnit 6,8m€. Barkarby on valmistunut nyt elokuussa, eli seuraavassa osarissa näkyy sitten koko arvoltaan myytävänä olevissa jos en ole tämän suhteen jotain härsinyt ajatuksissani, ja myytävänä onkin joku muu. 

Kuva

Aki Pyysing wrote:

Tämän täytynee olla niin, että on vain löysästi kirjoitettu. Cityconin LTV on 47,6% ja tosiaan jos kovenantti on 50%, mahdollistaisi tämä vain vajaan 2% laskun kiinteistöjen markkina-arvoihin,jotta pysyisi alle 50%. En löytänyt tällaista kovenanttia.

Nyt tulee ulkomuistista, mutta muistelisin tämän 50% LTV rajan tulevan suoraan luottoluokittajan papereista. Hehän on siitä mukavia, että kirjoittavat ihan avoimesti raportteihin mitkä tekijät realisoituessaan voisivat aiheuttaa luottoluokituksen laskun tai nousun. 

Ruotsissa myytävänä oleviin kohteisiin siirrettiin ymmärtääkseni Barkarbyn asunnot. Nämä on edelleen rakenteilla ja sen investointi 6,6m€+korkokuluja on raportoitu aikaisemmin Rakenteilla olevissa/peruskorjattavissa kiinteistöissä, joka nyt Q2:lla nollautui kokonaan kun sieltä siirrettiin 6,8m€ edestä tavaraa myytävänä oleviin kiinteistöihin.

Todellisuudessa Ruotsissakin on siis mitä ilmeisimmin noin 70m€ arvoinen kiinteistö myynnissä olevana taseessa vaikka siitä nyt näkyykin vain 6,8m€. Todella hyvä jos Citycon pääsee tästä virhelaukauksesta eroon omillaan.

Lisäksi myös Norjassa taitaa olla asuntoja (Herkules?) myynnissä, kun toinen myynnissä olevaksi merkatuista ei mene kauppakeskusten, vaan muiden kiinteistöjen alle.

Pahoittelut selventävien osarin kuvakaappausten puuttumisesta, puhelimella en niitä tänne osaa taiteilla.

Aki Pyysing wrote:

Edelleen olen sitä mieltä, että eilinen ja tämänpäiväinen (+3,76% @4,254) kurssinousu johtuu enimmäkseen yhden pienen norjalaisen kauppakeskuksen myymisestä. Siitä joku tai jotkut keksivät, ettei Kaupunkihuijari sittenkään mene nurin.

Vai onko kilpailevia teorioita?

Yksi kilpaileva teoria voisi olla se, että CFO puhelussa sanoi suoraan, että tämän vuoden lopussa "erääntyvää" hybridiä käsitellään pitkäaikaisena lainana eikä sitä tulla lunastamaan tavalla joka pienentäisi equityä. Toisin sanoen hybridiä voidaan muuttaa osakkeiksi alennuksella kuten on jo pariin otteeseen tehty, ja muulta osin sen annetaan juosta vaikka korko mekanismin mukaisesti nouseekin. Hyvä niin, kun erittäin halpaa oman pääoman ehtoista rahaa se päivittyvällä korollakin tulee olemaan. 

No-brainerihän tämä oli omistaja-arvon kannalta, on parempi antaa hybridin omistajien hikoilla rahojensa perään kuin altistaa osakkeenomistajia rahoitusriskeille. Mutta kun ei Citycon aina muutoinkaan ole näitä osakkeenomistajien kannalta no-brainereita ymmärtänyt (osingonjako tällä hetkellä, hybridin muuntaminen osakkeiksi ennen kuin pelotellaan avoimesti hybridin omistajia kertomalla ettei lainaa lunasteta), niin osakemarkkina saattoi tästä positiivisesti hieman yllättyä.

mskomu wrote:

Citycon meinaa näemmä laskea liikkeelle 300 miljoonan ja 5 vuoden (vihreän) vakuudettoman bondin. Onko tuo nyt ensimmäinen vakuudeton sitten korkojen alettua nousemaan? Olen ainakin ymmärtänyt, että vakuudettomia bondeja kiinteistöyhtiöt eivät ole parin viime vuoden aikana hirveästi harrastaneet, kun ilmeisesti niille ei ole ollut oikein kysyntää tai olisi vaadittu aika korkeaa korkoa?

Vähän näitä on tosiaan viime vuosina nosteltu, Cibus taitaa olla yksi harvoista ja sen marginaalit ovat vaihdelleet 4 - 7% tasoilla. 

Todella mielenkiintoista nähdä saako Citycon bondin laskettua liikkeelle ja mikä korko tulee olemaan. Jos päästään 6% korkoon niin siihen lienee pakko olla jo tosi tyytyväinen. Eletään jänniä ja aika ratkaisevia aikoja!

Ps. Tässä muuten saattoi tulla selitys suunnatulle annille. Jos bondimarkkinoilta on saatu vihreää valoa vaatien kuitenkin pienen annin, niin sen vihreän valon päällä oloa ei nykyisessä ympäristössä voi jäädä arvuuttelemaan viikoiksi, mitä merkintäoikeusannissa käytännössä ihan välttämättä kestäisi.  Tai no siis tottakai voi, mutta odotteluun liittyisi aitoja riskejä. 

Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla". 

Citycon sai viime marraskuussa vakuudellista pankkilainaa 2,15 - 2,3% marginaalilla, joka tämän hetken 5v euroswapilla (2,83%) tietäisi noin 4,9 - 5,15% kokonaiskorkoa. Uskallankin väittää, että vakavaraiset kiinteistöjätit todella saavat tällä hetkellä rahaa huomattavasti alle 5% korolla, kuten esimerkiksi Kojamo (joka ei sekään sieltä vakavaraisimmasta päästä ole, toisaalta asunnot on eri asia kuin ostarit) jonka viimeisimmän rahoitusjärjestelyn marginaali viime vuoden loppupuolella oli 1,5 - 2,0%. 

Viime marraskuun jälkeen Cityconin bondien jälkimarkkinahinnat ovat nousseet huomattavasti, ja jiildit tippuneet karkeasti 8% tasolta jo lähelle 6%. Näin siis esimerkiksi vuonna 2027 erääntyvän bondin osalta, lainamarkkinoiden usko Cityconin tekemiseen on siis noussut muutaman lähikuukauden aikana jopa varsin merkittävästi ja marginaalit näyttävät kutistuneen selvästi (jos jälkimarkkinahintoihin voi luottaa). Tämä huomioiden onkin suorastaan mielenkiintoista miten heikosti osake on samaan aikaan pärjännyt. 

Yksi tekijä mitä täällä ylätason laskelmissa ei ole hirveästi huomioitu, on Cityconin jo aika hyvin todistettu kyky viedä inflaatiota vuokriinsa. On ihan eri asia ostaa 5% jiildaavaa korkopaperia jonka tuotto ei siitä tule koskaan nousemaan, kuin kiinteistöä jonka nettovuokratuoton voit luottaa kasvavan mahdollisesti korkeammalla pysyttelevän inflaatioon perässä. Cityconin kiinteistöillä on siis mahdollista saada ok juokseva tuotto tässä hetkessä, ja samalla saa inflaatiosuojauksen rahalleen. Itse siis edelleen naiivisti uskon, että divestointeja tullaan näkemään lähelle tasearvoja, mutta aikahan sen vasta näyttää miten käy. Tämän hetken jiildeillä luulen jo aika monen etenkin hyvin pitkällä tähtäimellä liikkeellä olevan tahon (esim eläkevakuuttajat) ihan oikeasti olevan sormi ostonapilla. 

Tässä vielä numeroita Kistan kehityksestä tilinpäätösten pohjalta jos nämä jotakuta kiinnostaa. Vaikuttaa siltä, että jos nettotuottoa ei saada käännettyä kasvuun niin tässä on edelleen isohkoja alaskirjauspaineita edessä. 

Netistä löytyvän perusteella näyttää selvältä, että Kistan alue on kehittynyt pidemmän aikaa huonoon suuntaan. Vastavoimana alueen useat isot kiinteistötoimijat ovat laittaneet alulle ison kehityskokonaisuuden, jossa olisi tarkoitus investoida 20 mrdSEK 8 000 uuden asunnon ja 8 000 uuden työpaikan syntymisen muodossa https://thekloud.se/en/. Jos nämä suunnitelmat toteutuu voi tästä CPPBI:n osuuden ostosta kehkeytyä huippuostos, ja toisaalta kun ostojiildikin oli tosiaan jo sen 6% niin hankala tällä on isoja turskiakaan tehdä kunhan vuokratuotot ei lähde uudestaan syöksyyn.  

Hiukan yllättävää, että Citycon/Kista Galleria ei tuossa Kloud- konsortiossa ole mukana. Keskuksen kannalta olisi elintärkeää saada kyseiset kehityshankkeet liikkeelle. Jos nyt oikein ymmärsin, niin tämän tiimoilta yksi 1 000 asunnon hanke on jo rakenteilla aivan Kistan naapuriin vanhan Ericsonin pääkonttorin saneerauksen muodossa, muut suunnitelmat taitaa olla vielä lähinnä puhetasolla. 

KepilläJäätä wrote:

Operatiivinen liikevoitto taitaa olla noilla main kyllä. Tuottovaade käsittääkseni määritellään täydellä vuokrausasteella ja ilman hallinnon jne. kulua. Eli todellinen tuotto jää aina jonkin matkaa alle laskennallisen jiildin, se miten paljon riippuu miten hyvälle mallille kohde on kehitetty, Kistassa taitaa työnsarkaa vielä riittää.

Nimenomaan nettovuokratuotto on tuo 13m€, ja nettovuokratuotosta tuottovaade/jiildi ainakin minun ymmärtääkseni aina lasketaan. Juokseva jiildi puolikkaan ostohinnalla on tosiaankin siis 6%. Toki arvonmääritykseen vaikuttaa juuri tämän hetken nettovuokratuoton lisäksi se miten vuokrien ja kustannusten arvioidaan kehittyvän, eli siis se miten nettovuokratuoton arvioidaan tulevaisuudessa kehittyvän.

Kistan brutto- ja nettovuokratuotot ovat romahtaneet noin vuodesta 2017 alkaen. Syöksy näyttää nyt tasaantuneen 2021-2023, mutta selvästi arvonmäärittäjän usko nettovuokratuoton merkittävästä palautumisesta on monen heikon vuoden takia myös romahtanut, kun vasta nyt kahtena viimeisenä vuotena on nähty huomattavia Kistan käyvän arvon alennuksia. Vielä 2021 Kistan kruunumääräinen arvo oli taseessa itseasiassa jopa ostohintaa korkeampi vaikka nettotuotto oli puolittunut, nyt selvästi sen alle.

Tässä vielä lainaus tilinpäätöksesta miten käypä arvo lasketaan ja miten esim tuottovaatimus, vajaakäyttö ja kulut siihen vaikuttaa. Ihan lopullista saatavaa kassavirtaa tässä lasketaan:

"Käyvän arvon määrittäminen
Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo." 

Indrid Cold wrote:

Olav Thonin rapsa tuli, Aurora Eiendom tulee myöhemmin tänään. Nämä 2 ovat nähdäkseni ainoat potentiaaliset ostajat Cityconin Norjan kauppakeskuksille mikäli niitä yritetään myydä. 

Öljyrahan ansiosta Norjasta löytyy joka kylältä yksityishenkilöitä/paikallisia sijoitusyhtiöitä, jotka voivat halutessaan yhden tai kaksi kauppakeskusta ostaa. Tällaisille paikallisille toimijoillehan myytiin jo 2022 useampi ostari, veikkaan seuraavienkin myyntien menevän samantyyppisille toimijoille, mutta tämähän on toki täyttä arvailua.  

Ruotsissa ja Suomessa myyntien toteutuminen vaikuttaa tässä markkinatilanteessa vaikeammalta. Jännä nähdä miten divestoinnit lähtevät etenemään kun nyt on julkisesti kaikki isoimpia ostareita lukuunottamatta myynnissä, mikä toki käytännössä tarkoittaa että ihan kaikki on myynnissä, isoista vaan tuskin kukaan on valmis maksamaan Konin tarvitsemaa hintaa.