Marraskuu wrote:

 

Jos samassa yhteydessä tietotetta puhutaan vuosivuokratuotosta ja nettotuottoprosentista, niin oletuksia joutuu tekemään. Nyt oletat tiedotteessa puhuttavan bruttovuokratuotosta, joka lienee sinänsä oikein, koska muutoin lukuja ei oikein saa täsmäämään.

Mikäli kpa on tuo 49,5 m2, niin hoitokulut 6,6 eur/m2/kk.

Epra nav alkutuotto portfoliolle nousee tasolle 5,3%, joka on huomattasti korkeampi kuin nykyisin taseessa olevan massan arvostusperuste (muistaakseni 4,1%).

Mikäli nuo sitten arvotetaan taseessa kuten nykyiset (4,1%), niin arvo olisi 1 169 meur. Hankintahinta siten n. 23 % alhaisempi kuin asuntojen arvostus keskimäärin omassa taseessa.

 

 

 

 

Tämä voi mennä jo vähän nillittämiseksi, mutta minun mielestäni termi vuosivuokratuotto on yksiselitteinen, tarkoittaen paljonko kohteista saadaan vuokraa. Tämä siis mielestäni on ilman mitään oletuksia faktuaalisesti bruttovuokratuotto. Mutta siinä ollaan kyllä samaa mieltä, että sekavasti tiedote on kirjoitettu ja itsekin piti tavata moneen kertaan, että mitenkäs tässä nämä termit tuntuu menevän ristiin rastiin. 

Kuinka sait noin kovan Epra nav alkutuoton laskettua? Stabiloitu nettotuotto 4,9% tulee ymmärtääkseni vasta sen jälkeen kun vuokrausasteet on saatu jo nostettua 83%:sta -> +95%:iin. Tämän pohjalta alkutuotto olisi itseasiassa lähellä 4%:a jolloin kaupan yhteydessä ei tulisi kirjattavaksi ainakaan merkittäviä jos mitään arvonnousuja, vaan ne tulisi ajan myötä kun vuokrausasteet saadaan ylös. 

Summa summarum omaan silmään ostos näyttää varsin neutraalilta. Maksettu hinta on ok jos vuokrausasteet saadaan suht nopeasti hyvälle tolalle, mutta alennusmyynnistä ei oikein voi puhua. Hintaan on leivottu jo sisään merkittäviä synergiaetuja, joiden saavuttamista pidän kyllä itse sinänsä hyvin todennäköisinä. En näe syitä miksei Kojamo tämänkin portfolion vuokrausastetta saisi nostettua nopeastikin. 

Anyway se on hyvin positiivista, että nyt on isoja asuntoportfolioita liikahtanut jo monta aika lyhyen ajan sisään. Toimiala saa siis taas rahoitusta, mikä on ehdottoman hyvä juttu. 

Marraskuu wrote:

 

Tuo tarkoittaisi sitä, että ostetun portfolion hoitokustannukset olisivat vuodessa n. 18,5 meur. Mikäli kpa asunnoilla esim. 55m2, niin hoitokulut n. 5,90 eur/m2/kk. Varsin korkealta tuntuu ellei suurin osa asunnoista ole vuokratonteilla.

Keskineliökoko portfoliossa oli 49,5 m2, eli vähän vielä korkeammaksi hoitokulut kasvaa. Tässä on kuitenkin hyvä muistaa, että toisinkuin taloyhtiömaailmassa ja tätä kautta monesti yksityisten asuntosijoittajien tapauksessa, Kojamo laskee nettotuottonsa sisältäen kaikki kustannukset. Siis myös remontit, jotka eivät taloyhtiömaailmassa usein näy hoitovastikkeessa lähes lainkaan. 

Lukema on hyvin linjassa Kojamon toteutuneiden hoito- ja korjauskustannusten kanssa. Kuten myös asuntojensa arvostusparametreissa Kojamon käyttämän keskimääräisen hoito-/korjauskustannuksen 6,66 €/m2/kk kanssa. 

Itse täten edelleenkin tulkitsisin tiedotetta juuri niin kuin se on kirjoitettu, en näe syytä olettaa mitään muuta. 

Marraskuu wrote:

Pitääkö tämä lukea niin, että kauppahetken stabiloitu nettotuotto on vain 44,1 meur ja Kojamo uskoo tuoton kasvavan heidän hoitamana 43% eli tuonne 63 meuroon. Varsin hyvältä kaupaltahan tämä vaikuttaa tässäkin markkinassa.

 

Mielestäni tämä pitää lukea niin kuin tiedotteessa sanatarkasti on kirjoitettu, eli:

"Kojamo arvioi, että asuntoportfolion stabiloitu vuosivuokratuotto on 63,0 miljoonaa euroa." -> Tämä ei ole stabiloitu nettotuotto, vaan stabiloitu bruttovuokratuotto josta vähennetään kulut ennen nettotuottoa. 

Aki Pyysing wrote:

 

Koska Ilmarinen ja Elo eivät olisi halvemmalla myyneet. 

Elo taisi myydä lappunsa jollekin muulle kuin G Citylle, koska eilisen illan Johdon liiketoimet- tiedotteessa lukumäärä täsmäsi aamuisen tiedotteen kanssa eli eilen ostivat "vain" 14 182 052 osaketta. Joka ei muuten täsmää Ilmarisenkaan lappumäärän kanssa. 

Olisikohan siellä eilen ollut myyjänä siis Phoenix Financial Ltd joka liputti 5% rajan ylityksen vuoden alussa? Noh, eiköhän tämä kohta puoliin selkiydy, liputusilmoituksia odotellessa. On tässä pieni mahdollisuus, että Ilmarinen on nurkkaamassa 10% siivua estääkseen lunastusta. Saas nähdä. 

Alkaa johtoryhmä olemaan aika ohut viimeisimmän muutoksen jäljiltä, siellä CEO ja CFO kahdestaan puuhastelee. 

No, eipä ole turhia johtoportaita kustannuksia teettämässä. Onneksi kuitenkin hallituksessa riittää resursseja, 10 hengen voimin on saatu yhtiön suuntaa hienosti ja johdonmukaisesti ylläpidettyä.

 

Omalla kohdallani ei ole koskaan tullut ongelmia pyöräyttää saman päivän aikana. Jos salkussa on useampia tappiolla olevia osakesarjoja, niin yhtenä päivänä voi ostaa toista lisää ja toista myydä. Sitten seuraavana päivänä toiseen suuntaan.

 

Pahoittelut off-topicista. Mutta jos joku kaunis päivä verottajan lippu nousee pystyyn, syystä tai toisesta, ja pääset tutkittavien listoille niin kannattaa kyllä henkisesti varautua ongelmiin ja mätkyihin.

https://www.taloustaito.fi/Rahat/tarkkana-edestakaisissa-osakekaupoissa--luovutustappio-voi-jaada-vahvistamatta/#1ade0aca

Hyvää keskustelua tänään. Vähän jos vedetään mutkat suoriksi niin A-luokan kiinteistöistä voidaan tarkastella melkeinpä vain Isoa Omenaa, joka muodostaa yksinään yli 20% koko Cityconin tasearvosta. Tämän tuottovaatimus lienee jotain 5,0% luokkaa, vain ja varmasti ainoastaan tämän takia Suomen keskimääräinen tuottovaatimus on alhaisin kaikista Cityconin toimintamaista. 

Isosta Omenasta on kirjattu arvonnousuja sekä 2022 että 2023 (viiden suurimman omistuksen kehitykset on eritelty tilinpäätöksen yhteydessä taloudellisissa katsauksissa). Onko Iso Omena oikeasti +800m€ arvoinen? En tiedä, en todella tiedä, valtava menestyshän se on taloudellisesti ja operatiivisesti ollut, vuonna 2023 nettovuokratuotto oli 36,2m€, nousua yli 8% edellisvuodesta. 

Cityconin ongelmathan ratkeaisi hyvinkin yksinkertaisesti kun laittaisi Ison Omenan lihoiksi 10% tasealennuksella. Miksi näin ei tehdä, miksi myydään iso määrä huomattavan paljon parempaa kassavirtaa tekeviä kohteita hirveällä duunilla?

Toinen iso kysymysmerkki on sitten Lippulaiva, tasearvo vuoden 2023 lopussa 369,2m€ sisältäen vuoden aikana tehdyt alaskirjaukset 63,4m€. Lippulaivasta on 2022-2023 alaskirjattu yhteensä 91,6m€, h*lvetin huono suoritus tasearvon ollessa nyt 369,2m€. Onko kassavirrat saatu tänä vuonna siellä kuntoon vai tuleeko sieltä taas iso alaskirjaus vuodenvaihteessa?

Ja kolmantena sitten Kista. Nämä kolme taseen pitävyyden melkeinpä jo määrittää. 

Siis eihän se "Investment graden" puolustaminen TODELLAKAAN vaadi näitä kaikkia toimia, keskuksien myyntiä ja osingon lakkauttamista...oloissa, jossa korot taas laskee ja keskukset tuottaa ihan hyvin. Firma tuottaa hyvin voittoa, myydään sadoilla miljoonilla vuodessa kiinteistöjä. 

Se toki olisi ++ jos osinko korvautuisi omien ostoilla.

Negatiivisesti ajatellen osingon lakkauttaminen voi viestiä siitä, ettei keskusten myyntien onnistumisista lähelle tasearvoja olla enää yhtä varmoja kuin aikaisemmin. Ja tässä kyllä todellakin tarvitsisi onnistua IG:n säilyttämiseksi. 

Pitääkö siis olla huolissaan, Trekanten laitettiin jo lihoiksi reilulla turskalla. Vaikka itse en liikearvon alaskirjauksista kovin huolissani ole, niin Oslossa rakennusoikeuksien antaminen "ilmaiseksi" on ihan oikeasti yksiselitteisellä alennuksella myymistä. Vuorien ja vuonojen maassa tonteilla ja rakennusoikeuksilla on arvoa, rakennuskelpoinen maaperä kun on aidosti rajattua.

Hyvä myös muistaa, että Konin lainojen keskimääräinen maturiteetti oli taas Q3 lopussa alle 3 vuotta, minkä S&P yksiselitteisesti kertoo heidän IG raja-arvokseen. Kyllä tässä siis veitsenterällä IGn kanssa tanssitaan, ja osingon jäädyttäminen voi aivan hyvin olla S&P:n rauhoittelua ja varautumista etukäteen siihen, että myös LTV nousee heidän IG raja-arvon yli. Tämä tapahtuu hyvinkin jos vuodenvaihteessa nähdään alaskirjauksia, kun vuoden tauon jälkeen saadaan taas oikeat arviokirjat ulkopuoliselta taholta.

isipappa wrote:

Nordean perustelut: erittäin matala velkasuhde, ei isoja investointisaumoja näköpiirissä.

Myös Inderes näkee ylimääräisen osingon mahdolliseksi, mutta pitää sitä epätodennäköisenä. Inderesin osinkoennuste on 1.14 eur (90 % tuloksesta).

Yllättävän moni tuntuu täysin sivuuttavan ja/tai unohtavan sen, että Fortum tekee ainakin minun ymmärtääkseni ihan aitoja selvityksiä lisäydinvoimainvestoinneista. Erityisesti Ruotsissa myös poliittinen kenttä on näiden puolelle hyvinkin tosissaan kallellaan.

Itse uskaltaisin antaa yli 50% todennäköisyyden sille, että Fortum tulee vähintään yhden ydinvoiman investointipäätöksen tekemään seuraavan kahden vuoden aikana, yhteisprojektina Vattenfallin kanssa Ruotsiin. Siihenpä se ylimääräinen jakovara sitten hupeneekin. En siis itse usko ylimääräiseen osinkoon, vaikka en toki kovin yllättynytkään ole jos sellainen pääomistajan toivomuksesta maksetaan ja valmistaudutaan kovaan velkavipuun uusien investointien kanssa.

Farseer wrote:

Veikkaan että Kissamies ei oikeasti ole halukas myymään läheskään näin edullisella arvostuksella mitä markkina Cityconille lataa. Jollain hintaa kyllä.

Ihan samaa mieltä, jo puhtaasti senkin takia että jos G City myisi nykyisillä kurssitasoilla ei tämä edesauttaisi heidän tasetilannettaan juuri millään tavalla, niin kova on osakkeen alennus tasearvoihin verrattuna. 

Kohtuullisen lähelle EPRA NAVia pitäisi siis varmaankin jonkun olla valmis maksamaan että G City ylipäätään voi Cityconia myydä, etteivät vain kusisi housuun hetken lämmitystä hakiessaan. Tämä sillä oletuksella, etteivät nyt itseään ihan kassakriisin partaalle saa mikä pakottaisi tekemään epätoivoisia toimenpiteitä, mikä ei enää näytä lainkaan todennäköiseltä kun ovat omissa myyntitoimenpiteissään onnistuneet viimeisen vuodenkin aikana ihan hyvin.

Siitäkin täysin samaa mieltä, että Citycon sopisi oikein hyvin eläkeyhtiöiden salkkuun, mielestäni jopa ihan kokonaisena yrityksenäkin. Tähän olisi jo sopiva vehiikkelikin valmiina esim Exilionin muodossa, mutta taitaisi olla aika ainutlaatuista jos eläkeyhtiöt lähtisivät pörssiyhtiötä lunastamaan. Joku pääomasijoittaja tähän siis tarvittaisiin kaveriksi lunastushommiin.