Sijoituslaina - Mistä edullista velkavipua ja millä ehdoilla?

Eivät pääsääntöisesti valvo mitenkään. Nimi panttaukseen ja rahat käteen. Toki kannattaa tarkistaa omasta pankista (mainitsematta sanaa sijoitus edes sivulauseessa), mutta ei ne anna rahaa kuitteja, vaan vakuutta vastaan. Tämä on sulaa tyhmyyttä pankeilta, mutta samoilla vakuuksilla käyttötarkoituksella on pankeille merkitystä. Johtuu muuten nykyisestä vähäisestä henkilökunnasta. Baseleillakin saattaa olla jotain merkitystä. Jos haluaa sijoituslainaa kämppä vakuutena, kannattaa aina sanoa tekevänsä remonttia.

Itseänikin kiinnostaa, millä korolla ihmiset vivuttavat ja mistä ovat saaneet kyseisen lainan. Tietysti myös numeroiden määrä puhuttavissa summissa vaikuttaa.

Minulla velkavivun korot ovat olleet laskevia:

-2008/11-2009/6 max kulutusluotot JA keväällä 2009 myös luottokortit max max max kroonisesti - korko average ehkä 10%

- 2010-2013 Vakuudellisia sijoituslainoja Nordeasta: korko 3kk euribor +2-2,5%

- 2013-> Max asuntolaina max takaisinmaksuajalla Ålandsbankenista, korko 12kk eurobor + 1,25 eli  nyt joku 1,55%. (lasken sijoituslainaksi koska kämpän olisin voinut ostaa myös käteisellä ja se kämppäkin on ollut koko ajan vuokralla).

Mikko Vilkastus kirjoitti:

Saattaa olla taas tyhmä kysymys, mutta miten pankit muuten valvovat noiden vakuuksien käyttöä? Eli jos haen esim. pankki A:sta lainaa vakuutena asunto, jonka jälkeen menen pankkiin B ja pyydän vastaavaa lainaa samalla vakuudella, niin mistä pankki B näkee että vakuus on jo ”käytössä”? Entä jos myyn jossain vaiheessa vakuutena olleen asunnon, mistä pankki saa tiedon siitä, että vakuutena ollut asunto on myyty ja voiko pankki vaatia lainan maksamista takaisin välittömästi, ellei mulla ole osoittaa uutta, vastaavaa vakuutta lainalle?

Suomessa asuntohin liittyy ihan konkreettinen osakekirja. Pankki A ottaa omaan haltuunsa vakuudeksi antamasi asuntosi osakekirjan. Et pysty enää antamaan samaa osakekirjaa vakuudeksi pankille B. (Omakotitalojen osalta yleisin käytäntö on kai kiinteistörekisteriin tehtävä "kiinnitys", joka ajaa saman asian.)

Kun myyt asunnon, ostaja haluaa osakekirjan itselleen samalla kun maksaa kauppahinnan. Joko hommaat uudet vakuudet ajoissa ennen kauppaa ja noudat osakekirjan pankista A, tai sitten pankin A täti tulee mukaan kauppatilaisuuteen ja ottaa lainaa vastaavan osuuden kauppahinnasta itselleen ennen osakekirjan luovutusta.

Vielä ei ole mainittu margin accounttia jollain kansainvälisellä brokerilla. Esim. IB on paljon käytetty ja korot ovat halpoja verrattuna vaikkapa Nordnetin perimiin. Margin account on äärimmäisen näppärä vivutukseen, mutta vaatii toki myös tiukkaa riskienhallintaa.

Nordnetillä uusi tarjous tullu viime viikolla:

https://www.nordnet.fi/palvelut-ja-tuotteet/sijoittamisen-tukena/luotot.html?cmpi=superluotto-lue#Superluotto

Ensimmäiseksi mietin, että onpas halpaa rahaa. Toinen ajatus oli, että taitaa olla kohta kaikki mahdollinen raha markkinoilla ja pikkasen enemmänki

RiverD kirjoitti:

Nordnetillä uusi tarjous tullu viime viikolla:

https://www.nordnet.fi/palvelut-ja-tuotteet/sijoittamisen-tukena/luotot.html?cmpi=superluotto-lue#Superluotto

Ensimmäiseksi mietin, että onpas halpaa rahaa. Toinen ajatus oli, että taitaa olla kohta kaikki mahdollinen raha markkinoilla ja pikkasen enemmänki

Yleistasolla jaan kelasi. Imo taksikuski-indeksin rinnalle voisi lisätä modernimman "sijoitusforum" indeksin. Oletan, että sijoituslainaketjujen aktiivisuus korreloi positiivisesti karhun läheisyyteen. Kun vuoden vaihteessa 2008/2009 kerroin ottavani maksimivivun osakkeisiin niin naureskelijoita kyllä kauppalehdessä riitti...ehkäpä sijoituslainoille naureskelun määrä forumeilla siis korreloi positiivisesti harän esillemarssiin? :D

Ja siis tietämättä "superluotosta" niin imo "superluottojen" tarjoaminen osakkeiden ostoon korreloi positiivisesti...no, tiedät varmaan kumpaan.

Aiheeseen liittyen: onko sijoitusyhtiön perustaminen riskin pienentämiseksi mahdollista? Normaalissa liiketoiminnassahan osakeyhtiö tarjoaa suojan sille, että vaikka bisnekset menisi päin honkia, niin kenenkään henkilökohtainen talous ei kärsi ja ainoastaan sijoitettu pääoma menetetään. Toisaalta jos toimintaan ei saa edes osittain vakuudettomia lainoja, on kai ihan sama, onko yhtiömuoto suojaamassa selustaa?

Jos ajatellaan, että perustaisit osakeyhtiön, jonka tarkoitus on ostaa ammattimaisesti kymmeniä osakehuoneistoja lainarahalla, mahdollisesti remontoida niitä ja myöhemmin myydä voitolla...suojaisiko yhtiömuoto tässä tapauksessa, jos asuntojen hinnat romahtaisivat?

vgy kirjoitti:

Jos ajatellaan, että perustaisit osakeyhtiön...

Tyypillisesti lainan myöntäjä (pankki) vaatii saatavansa vakuudeksi vakuuden eli tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiön osakkeen.

Nämä eivät kuitenkaan velkojalle yleensä riitä juuri mainitsemasi riskin vuoksi, jolloin ostettavan asunnon vakuusarvo ei ole sama kuin sen käypä markkina-arvo. 

Edellä mainittuun ei vaikuta se toimitko omissa nimissäsi vai yhtiön kautta.

Osakeyhtiö ei "suojaa" asuntojen hinnan romahtamiselta sen kummenkin kuin mikään muukaan. Toki jos tämän "bisneksen" harjoittamisen yhteydessä syntyy esim. vahingonkorvaustilanteita, rajoittuu yhtiön tosiasiallinen korvausvelvollisuus yhtiön varoihin.

Olisiko sijoitusyhtiöstä edes se etu, että yhden vuoden voitot voisi sijoittaa uudelleen ja niistä ei tarvitsisi maksaa veroja kyseisenä vuonna? Eli jos vaikkapa ostat asunnon vuoden alussa ja myyt sen voitolla vuoden lopussa, mutta haluat sijoittaa tuon myyntivoiton heti uudelleen ja ostat toisen asunnon, tarvitseeko yhtiön tällöin maksaa veroa tuosta uudelleen sijoitetusta voitosta?

vgy kirjoitti:

Olisiko sijoitusyhtiöstä edes se etu, että yhden vuoden voitot voisi sijoittaa uudelleen ja niistä ei tarvitsisi maksaa veroja kyseisenä vuonna? Eli jos vaikkapa ostat asunnon vuoden alussa ja myyt sen voitolla vuoden lopussa, mutta haluat sijoittaa tuon myyntivoiton heti uudelleen ja ostat toisen asunnon, tarvitseeko yhtiön tällöin maksaa veroa tuosta uudelleen sijoitetusta voitosta?

Ei. Asunto-osakekaupassa maksat verot realisoiduista voitoista, ja tappiot saa vähentää, mutta vain tappiot. Tosin siis vanhatkin tappiot. 

Sijoitusyhtiöstä on lähinnä kaksi etua, alhaisempi verokanta ja käytännössä helpompi kulujen hyväksyttävyys. Erityisen edullinen sijoitusyhtiö on, jos ei tarvitse nostaa osinkoja ja väistää osinkoveron.

Aki]

[quote=vgy kirjoitti:

Olisiko sijoitusyhtiöstä edes se etu, että yhden vuoden voitot voisi sijoittaa uudelleen ja niistä ei tarvitsisi maksaa veroja kyseisenä vuonna? Eli jos vaikkapa ostat asunnon vuoden alussa ja myyt sen voitolla vuoden lopussa, mutta haluat sijoittaa tuon myyntivoiton heti uudelleen ja ostat toisen asunnon, tarvitseeko yhtiön tällöin maksaa veroa tuosta uudelleen sijoitetusta voitosta?

Ei. Asunto-osakekaupassa maksat verot realisoiduista voitoista, ja tappiot saa vähentää, mutta vain tappiot. Tosin siis vanhatkin tappiot. 

Sijoitusyhtiöstä on lähinnä kaksi etua, alhaisempi verokanta ja käytännössä helpompi kulujen hyväksyttävyys. Erityisen edullinen sijoitusyhtiö on, jos ei tarvitse nostaa osinkoja ja väistää osinkoveron.

Selvyyden vuoksi: Akin "ei" on siis vastaus ekaan kysymykseesi, mikä implikoi "tarvitsee maksaa"-vastauksen jälkimmäiseen.

Ok, kiitti vastauksista.

Tuolla toisessa ketjussa (https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/sijoitusblogit/tavoitte…) puhutaan, että omalla sijoitusyhtiöllä voi välttää osinkojen verotuksen. Pitääkö tämä siis paikkansa ja miksi, jos myyntivoittojen verotusta kuitenkaan ei voi välttää?

vgy kirjoitti:

Ok, kiitti vastauksista.

Tuolla toisessa ketjussa (https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/sijoitusblogit/tavoitte…) puhutaan, että omalla sijoitusyhtiöllä voi välttää osinkojen verotuksen. Pitääkö tämä siis paikkansa ja miksi, jos myyntivoittojen verotusta kuitenkaan ei voi välttää?

 

Tässä pieni veronkierron opas http://www.kansanuutiset.fi/muut/pvo.pdf jos sieltä vaikka löytyis vastaus

että ei muuta ku vaa holding yhtiötä perustamaan jos paalua löytyy!

RiverD kirjoitti:

Tässä pieni veronkierron opas http://www.kansanuutiset.fi/muut/pvo.pdf jos sieltä vaikka löytyis vastaus

että ei muuta ku vaa holding yhtiötä perustamaan jos paalua löytyy!

Oho, Hannalla on jotain hampaankolossa :D Onhan tuo kyllä aika älytöntä, kuinka veroja pystyy kiertämään, mutta tyhmähän sitä olisi, jos ei noita mahdollisuuksia käytä. Don't hate the player, hate the game, vai miten se meni?

Tarkennuksena tuohon edelliseen kysymykseeni: tarkoitus ei olllut niinkään välttää osinkojen henk.kohtaista verotusta, vaan haluaisin tietää, voiko sijoitusyhtiön alla osakesijoitusten osingot sijoittaa uudelleen ilman, että niistä täytyy maksaa yhteisöveroa (20%), kuten tuosta toisesta viestiketjusta ymmärsin?

Raha on kyllä pelottavan halpaa tällä hetkellä. Sijoitusyhtiön kauttahan on mahdollista lainata osakkeitaan muille. Yksityishenkilöhän ei voi osakkeitaan lainata, koska verottaja katsoo lainaamisen myynniksi. Tällä hetkellä saa käytännössä ilmaista lainaa (0,15 %) osakelainoja vastaan.Tuossa toisaalta luopuu normaalisti osakelainasta saatavasta korosta, joka tällä hetkellä 0,15-1 % luokkaa jos kyseessä ei ole mikään shorttaajien suosikki.   

Itse olen toistaiseksi pidättäytynyt pois velkarahan käytöstä. Itselläni on tosin käytössä tuo Nordnetin superluotto 0.99 % korolla, käytän sitä lähinnä joustoa tuomassa. Voin pitää talletukset parempikorkoisella tilillä ja pitää ostojen jälkeen salkkua miinuksella korkeintaan päiviä.

Harkitsen tuon Nordnetin luotto-ominaisuuden käyttöönottoa. Rajoittaako Nordnet jotenkin tuon myöntämänsä vivun käyttöä?

Eli toisinsanoen voinko heti luoton noston jälkeen nostaa vivun ulos Nordnetistä omaan käyttöön? Tarkoitus olisi siis hyödyntää mahdollisesti sijoituskämpän ostoon tarvittavaan käsirahaan tuota luotto-ominaisuutta.

KepilläJäätä kirjoitti:

Harkitsen tuon Nordnetin luotto-ominaisuuden käyttöönottoa. Rajoittaako Nordnet jotenkin tuon myöntämänsä vivun käyttöä?

Eli toisinsanoen voinko heti luoton noston jälkeen nostaa vivun ulos Nordnetistä omaan käyttöön? Tarkoitus olisi siis hyödyntää mahdollisesti sijoituskämpän ostoon tarvittavaan käsirahaan tuota luotto-ominaisuutta.

Ei, ainoastaan kuukausisäästäminen ei onnistu.

Anssi A]

[quote=KepilläJäätä kirjoitti:

Harkitsen tuon Nordnetin luotto-ominaisuuden käyttöönottoa. Rajoittaako Nordnet jotenkin tuon myöntämänsä vivun käyttöä?

Eli toisinsanoen voinko heti luoton noston jälkeen nostaa vivun ulos Nordnetistä omaan käyttöön? Tarkoitus olisi siis hyödyntää mahdollisesti sijoituskämpän ostoon tarvittavaan käsirahaan tuota luotto-ominaisuutta.

Ei, ainoastaan kuukausisäästäminen ei onnistu.

Meneekö toi muuten niin, että kun siirrän rahaa salkkuun, josta luottoa on käytössä, se menee automaattisesti luoton lyhentämiseen?

Eli uusia ostoja ei siihen salkkuun voi tehdä ennen kun luotto on maksettu?

Menee tavallaan suoraan lyhennyksiin jos talletat rahaa salkkuun jonka saldo miinuksella. Kuukausisäästämisen tapauksessa noin, ei saa mennä miinukselle sen kauppojen ansiosta. Toki voit siirtää luottorahaa toiseen salkkuun ja kuukausisäästää sieltä.

El_Tiempo][quote=Anssi A]

[quote=KepilläJäätä kirjoitti:

Harkitsen tuon Nordnetin luotto-ominaisuuden käyttöönottoa. Rajoittaako Nordnet jotenkin tuon myöntämänsä vivun käyttöä?

Eli toisinsanoen voinko heti luoton noston jälkeen nostaa vivun ulos Nordnetistä omaan käyttöön? Tarkoitus olisi siis hyödyntää mahdollisesti sijoituskämpän ostoon tarvittavaan käsirahaan tuota luotto-ominaisuutta.

Ei, ainoastaan kuukausisäästäminen ei onnistu.

Meneekö toi muuten niin, että kun siirrän rahaa salkkuun, josta luottoa on käytössä, se menee automaattisesti luoton lyhentämiseen? Eli uusia ostoja ei siihen salkkuun voi tehdä ennen kun luotto on maksettu?

Mun käsittääkseni voit:

Esim.

sulla on 100k osakkeita

Saldo: 0

Markkinarvo: 100.000

Lainoitusarvo: 0.

Saat 20k superluottoa, nostat 20k pois NN:stä.

Saldo: -20.000

Markkinarvo: 100.000

Lainoitusarvo: 20.000

Talletat 5k ja ostat osakkeita:

Saldo: -20.000

Markkinarvo: 105.000

Lainoitusarvo: 20.000

Oon tosiaan vaan joskus nostanut ~10% superluoton kokonaissummasta, mutta ei siinä mitään sen ihmeellisempää tapahtunut.

Superluoton korkotarjous on parisen kuukautta 0.49%. Todellinen vuosikorko on jotain 0.491%. Sitten se nousee takaisin tuohon 0.99% kun tarjous loppuu.

Ajattelin tuota käyttää hyväksi, kunhan olen saanut laput postitettua.

Onko kukaan kokeillut hankkia sijoituslainaa kilpailuttaessaan nykyistä asuntolainaansa? Eli jos vaikka kämpän arvo 350 k€ ja vanhaa lainaa jäljellä 50 k€, niin marssit naapuripankkiin ja kysyt lainottaisko 150 k€ kämpästä, jolloin 100 k€ pääomaa vapautuisi muuhun käyttöön. Järjellä ajatellen pitäis kaiketi saada vähintään samaan hintaan kun ton saman suuruisen lainan ilman tota povariin menevää 100 k€ pottia. 

Jokin aika sitten kiertelin pankkeja asunnon omistusjärjestelyihin liittyen ja kyllä joka paikassa huutelivat kauppasopimuksen, taloyhtiölainalaskelman tai osituspaperin perään ja ilmaisivat etteivät anna asuntolainaa esim huonekalujen ostoon. Jos pystyt uskottavasti perustelemaan esim 100 k€ remontin, niin sitten voit saada sen asuntolainan nimellä, muuten menee kovemman marginaalin lainaksi.

Asunnon vakuusarvo on 70 - 85% arvioidusta myyntihinnasta, pankista riippuen.

Samanlaiset kokemukset itsellänikin pienellä otannalla. Vaatisi nykyisen asunnon myynnin ja uuden oston, jotta tätä kautta saisi vapautettua pääomaa asunnosta, joka korvattaisiin halvalla asuntolainalla.

Keppel Bay kirjoitti:

Jos pystyt uskottavasti perustelemaan esim 100 k€ remontin, niin sitten voit saada sen asuntolainan nimellä, muuten menee kovemman marginaalin lainaksi.

Pitää olla peruskorjaus, ei käy pintaremppa.

Muutama yleisen tason kysymys velkavivusta.

- Minkälaisella velkavivulla kanssasijoittajat menevät tällä hetkellä?

- Oletteko nostaneet lainan ja lyöneet sen kiinni laakista vai nostaneet ja sijoittaneet osissa?

- Minkämoisen vakuusarvon pankit ovat antaneet osakkeille tai rahastoille?

- Millaista marginaalia olette saaneet sijoituslainalle?

Itselläni tällä viikolla nostettu sijoituslainaa asuntosijoitukseen.

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Ei voi siis syyttää ainakaan liian tiukoiksi noita ehtoja. Toki on huomioitavaa että kokonaisvipuaste omassa taloudessa kuitenkin luokkaa hieman yli 40 pinnaa nettovarallisuuteen nähden ja kassavirta on hyvässä tikissä, eli vaikka tässä kohteessa iso vipuprossa niin muuten mennään aika maltillisella riskillä.

Osakesijoituslainoista ei ole kokemusta. Varmaan 50% tai alle vakuusarvot. Itselläni on kyllä salkkua vastaan limiittii Nordnetistä, joka taipuu parhaimmillaan prossan korkoon, mikäli salkku on riittävän hajautettu. Suosittelisin tuollaista limiittiratkaisua jos mahdollista. Nuo lainat ovat kuitenkin jäykempiä, ja kuluja kertyy äkkiä avausmaksujen & kuukausiveloitusten ym. myötä.

KepilläJäätä kirjoitti:

Pankki Nordea. Myönnetty vipu 90% ostohinnasta, pelkästään ostokohde vakuutena. Hinta eb12kk + 0,77 marginaali. Laina-aika 25v. Lyhennysvapaa jäi vahingossa ottamatta, mutta ilmeisesti olisi ollut 3v mahdollista alkuun. Sitten lyhennysjousto-ominaisuudella saa pelattua vielä kai parivuotta lisää.

Melkoisen hyvat ehdot sait kylla! Ilmeisesti hyva track record pankin kanssa? Oliko kilpailutusta tai muuta vaantoa?