Huomattavaa on, että jos ostaa 3,9 prosentin kiinteistöjä puoleen hintaan tasearvosta, saa 7,8 prosentin kiinteistöjä. Ja kun Kojamon oman pääoman tuotto on vaatimaton 4,0%, tuplautuu sijoittajan oman pääoman tuotto pyöreästi kahdeksaan, jos oman pääoman saa 50 prosentin alennuksella.
En tiedä luenko Akin tekstiä oikein, mutta huomiona vielä, että tässähän sijoittajat eivät käytännössä saa 7,8% tuottavia kiinteistöjä, vaan kyseinen tuotto on yhä boostattu vivun kautta. Tässä korkoympäristössä tuo positiivinen vipuvaikutus voi kääntyä kohtuullisella aikavälillä jopa toiseen suuntaan.
Kojamon tunnusluvut karkeasti:
Sijoituskiinteistöjen arvo 8270 me
EPR NAV 4820 me
Vieras pääoma (sis. korottoman) 3450 me
3,9% tuottovaateen kautta teoreettinen vuosijiildi (ei käsittääkseni sisällä Kojamon hallinnon kulua tai rahoituskuluja) sijoituskiinteistöille 322me (=0,039 x 8270).
Pörssikurssin kautta Kojamon opon/NAVIn markkina-arvo 1980me. Pörssikurssin kautta sijoituskiinteistöjen käypä arvo siis 5430 me (=1980+3450). Tällöin pörssikurssin kautta laskettava prosentuaalinen vuosijiildi olisi 5,9% (322me/5430me).
Vaikka velkaantuneessa firmassa P/B olisi 0,5 se ei kuitenkaan tarkoita että saisit kämppää 50% discountilla oletettuun markkinahintaan, vaan nimenomaan opon osuudessa alennus kyseinen alennus ja sijoitutun pääoman (kiinteistöjen "käypä hinta") osalta discountti on huomattavasti alempi.
Pörssikurssin kautta Kojamon opon/NAVIn markkina-arvo 1980me. Pörssikurssin kautta sijoituskiinteistöjen käypä arvo siis 5430 me (=1980+3450). Tällöin pörssikurssin kautta laskettava prosentuaalinen vuosijiildi olisi 5,9% (322me/5430me).
Asuntosijoitusasseteille tämä 5,9% jiildi ei loppuviimeksi kuulostaisi huonolta, mikäli se sisältäisi Kojamon imo poikkeuksellisen ison vajaakäyttöasteen ja hallinnon humppakulut.
Hyvänä verrokkina voisi pitää vaikka toista listattua asuntosijoitusyhtiötä Asuntosalkkua, jolla vuokrausaste lähes 98%, Kojamolla vastaava 92%. Toista firmaa taidetaan hoitaa yrittäjämäisesti ja avainhenkilöillä isot betsit sisällä. Toista virkamiesmäisesti ja opportunistisesti, eli haetaan markkinaan nähden ylikorkeita vuokratuottoja, mikä aiheuttaa vajaakäyttöä ja isoa vaihtuvuutta.
Ihan hyvä kommenttia aiemmin, että olisi mielenkiintoista tietää Kojamon oma arvio hallituksen tukileikkausten vaikutuksesta yhtiön vuokraustoimintaan. En itse usko että merkittävää painetta laaja-alaisesti vuokratasoihin välttämättä tulee, mutta on ihan selvä, että ne yhtiöt joilla asukasportfolio painottuu juuri tukien saajiin, niin tulevat jossain määrin tästä kärsimään. Erityisesti toimeentulotukien saajien osalta. Oma mutu on, että esim. opiskelija-asunnot hyvillä paikoilla tulevat edelleen vähintään pitämään vuokratasonsa, eli sitten nostellaan hieman enemmän opintolainaa ja tehdään vähän osa-aikaishommia tms.
Itse ehdin avata tähän pienen treidipossan ennen osaria, mutta myin osaripäivänä ulos parin pinnan tappiolla. Itse ounastelen Akin tapaan, että pääomistajat tekevät pienellä viiveellä omat johtopäätöksensä ja osalle osinko on sen verran tärkeää, että myyntipainetta vielä saadaan. Osarihan sinällään oli ihan ok, eli omakin treidiyritys oli imo kohtuullisesti rakennettu, mutta mitenkään odottanut että yhtiön hallitus tekee jo tässä vaiheessa ensi kevään osinkoehdotuksen.
Tällä datalla olen itsekin mieluummin Cityconin kyydissä. Lähinnä perusteena on se, että uskon että siellä vuokrien inflakorotukset menevät paremmin läpi ja yhtiö on siten paremmin korkeammalta infla- ja korkoympäristöltä suojassa. Toisin sanoen vuokralaisilla ei välttämättä ole yhtä hyviä liikepaikkoja tarjolla tai muuttamisen kustannus voi olla massiivinen, tai toisaalta sopimukset voivat jo lähtökohtaisesti olla pitkiä. Asuntopuolella tarjontaa on kysyntään nähden huomattavasti enemmän ja vuokralaisten liikkuvuus suurempaa sekä muuttamisen kustannukset lopulta aika minimaaliset.
Huomattavaa on, että jos ostaa 3,9 prosentin kiinteistöjä puoleen hintaan tasearvosta, saa 7,8 prosentin kiinteistöjä. Ja kun Kojamon oman pääoman tuotto on vaatimaton 4,0%, tuplautuu sijoittajan oman pääoman tuotto pyöreästi kahdeksaan, jos oman pääoman saa 50 prosentin alennuksella.
En tiedä luenko Akin tekstiä oikein, mutta huomiona vielä, että tässähän sijoittajat eivät käytännössä saa 7,8% tuottavia kiinteistöjä, vaan kyseinen tuotto on yhä boostattu vivun kautta. Tässä korkoympäristössä tuo positiivinen vipuvaikutus voi kääntyä kohtuullisella aikavälillä jopa toiseen suuntaan.
Kojamon tunnusluvut karkeasti:
Sijoituskiinteistöjen arvo 8270 me
EPR NAV 4820 me
Vieras pääoma (sis. korottoman) 3450 me
3,9% tuottovaateen kautta teoreettinen vuosijiildi (ei käsittääkseni sisällä Kojamon hallinnon kulua tai rahoituskuluja) sijoituskiinteistöille 322me (=0,039 x 8270).
Pörssikurssin kautta Kojamon opon/NAVIn markkina-arvo 1980me. Pörssikurssin kautta sijoituskiinteistöjen käypä arvo siis 5430 me (=1980+3450). Tällöin pörssikurssin kautta laskettava prosentuaalinen vuosijiildi olisi 5,9% (322me/5430me).
Vaikka velkaantuneessa firmassa P/B olisi 0,5 se ei kuitenkaan tarkoita että saisit kämppää 50% discountilla oletettuun markkinahintaan, vaan nimenomaan opon osuudessa alennus kyseinen alennus ja sijoitutun pääoman (kiinteistöjen "käypä hinta") osalta discountti on huomattavasti alempi.
Aki yritti selittää kuin nuoremmalle pikkuveljelleen implisiittisen tuoton käsitettä. Eli yritän saada sijoitusmaailmaan uusia ymmärtäjiä. Ellei kaava ole hahmotettava, vain hyvin syvällä uivat ymmärtävät. Epätarkkuus ei imo ole olennaista. Tosin voi olla, etten saa pikkuveljeäni lukemaan kolumnejani mitenkään.
Tämä ei tarkoita, etteikö kaavojani tai virheitäni saisi korjailla ja pohdiskella. Tiesin, että pyöristelin, mutta en laskenut kuinka paljon ohi ammuin. Ja se oli enemmän kuin luulin.
Aki yritti selittää kuin nuoremmalle pikkuveljelleen implisiittisen tuoton käsitettä. Eli yritän saada sijoitusmaailmaan uusia ymmärtäjiä. Ellei kaava ole hahmotettava, vain hyvin syvällä uivat ymmärtävät. Epätarkkuus ei imo ole olennaista. Tosin voi olla, etten saa pikkuveljeäni lukemaan kolumnejani mitenkään.
Tämä ei tarkoita, etteikö kaavojani tai virheitäni saisi korjailla ja pohdiskella. Tiesin, että pyöristelin, mutta en laskenut kuinka paljon ohi ammuin. Ja se oli enemmän kuin luulin.
Näin hieman oletinkin. Kolumni oli hyvä ja ajaa varmasti asiansa nykymuodossaan! Pienestä ei jaksa nillittää, mutta oletan että monella vähän harrastuneellammakin sijoittajalla voi olla puutteita hahmottaa P/B luvun yhteyttä kokonaisasseteista saatavaan alennukseen, mikä voi kuitenkin olla varsin relevantti juttu erityisesti saman toimialan ja erilaisen vipurakenteen yhtiöitä toisiinsa verrattaessa, joten siitä kumpusi oma huomio.
Ihan mielenkiintoista näitä kiinteistöyhtiöitä olisi rinnakkain analysoida enemmänkin. Esim. Cityconin vuokrajiildiksi markkina-arvon kautta laskiessa pääsen karkeasti 6,5% tasolle. Ero ei ole massiivinen vrt. Kojamo, mutta toisaalta paremmalla vuokrausasteella (95,5%) ja napsun alemmilla toiminnan kokoon suhteutetuilla hallinnon kuluilla revitään operatiivisella puolella eroa. Asuntosalkku näyttäisi olevan tehokkaimmin (vuokrausaste lähes 98%) hoidettu korkean vuokrausasteen näkövinkkelistä, mutta pörssikurssin kautta saatava jiildi jää näistä alhaisimmalle n. 5,7% tasolle. Vuokrausaste vähän kaksipiippuinen juttu, jos alhaalla, niin sitä parantamalla saa hyvää operatiivista vipua, mutta jos toisaalta huitelee lähellä sataa pinnaa, niin todennäköisesti vuokratasot kilpailukykyisemmät ja paremmin tilaa tehdä vuokrankorotuksia portfolioon. Jos tase arvotettu myös maltillisempien vuokratasojen kautta, niin myös käypien arvojen olettaisin uudelleenarvotustilanteissa pitävän paremmin. Jos asuntosijoitusfirman vuokrausasteet pyörivät 90% tietämillä, niin onhan tuo yhtiön johdolta armotonta sijoittajien housuun kusemista, eli nöyrästi pitäisi ottaa vuokria jonkin matkaa alas, hyväksyä laskennalliset arvostustappiot paperilla ja alkaa tekemään taseella tehokkaasti sitä kassavirtaa mikä sijoittajille kuuluu.
