Second hand storet ovat nousseet viime aikoina trendiksi kauppakeskuksissa ja muutkin kauppakeskukset ovat näiden toimijoiden keskittymistä tiedottaneet. Lukijan on hyvä tiedostaa, että kyseisen toimialan yritykset ovat keskimäärin aika kehnoja vuokranmaksajia, joten kyseessä on lähinnä imagotoimintaa ja kattavaa kuluttajatarpeiden tyydyttämistä. Ison Omenan tapauksessa plussana, että 2nd hand store -keskittymä on sijoitettu kaupallisesti yhteen kehnoimmista kulmauksista. Tuolta ei kovin hääviä vuokratuottoa olisi muutenkaan saanut. Positiivinen signaali, ettei kauppakeskus päätynyt/joutunut tarjoamaan paremman potentiaalisen vuokratuoton neliöitä tähän käyttötarkoitukseen.
Viceroy Research on myös ottanut v. 2022 SBB:n hampaisiinsa. Kyseessä on shorttaamiseen erikoistuva pieni tutkimustalo, joka etsii markkinasta yrityksiä, joiden toiminnassa on Viceroyn mielestä merkittäviä puutteita ja epäselvyyksiä.
https://viceroyresearch.org/samhallsbyggnadsbolaget-research/
Jos SBB sijoituskohteena tai muuten vain kiinteistösijoitusyhtiönä kiinnostaa, niin suosittelen tutustumaan Viceroyn raportteihin - erityisesti kronologisesti ensimmäiseen. Siinä on mm. mielenkiintoista analyysiä/arvailua SBB:n omistamien kohteiden tasearvojen pitävyydestä ja kassavirran muodostumisesta. SBB:n sijoittajasivuilta löytyy puolestaan yhtiön antama vastine, jossa pyrkivät kumoamaan Viceroyn analyysin keskeisiä havaintoja.
Akronyymien vihaajille vielä vahvistuksena, että CLI = Cost-of-Living Index, on tosiaankin elinkustannusindeksi.
Täydellisen informatiivinen tuo ilmeisesti yhtiön IR:n viesti ei kuitenkaan ole. Vuokrasopimuksen indeksiehdoissa voi olla kaikenlaisia poikkeuksia ja leikkureita. Esim. indeksitarkistuksen vaikutuksesta huomioidaan vain x %, vuokrankorotus voi olla maksimissaan y %, vuokra voi laskea indeksitarkistuksen johdosta tai jotain vielä mielikuvituksellisempaa. Vastuullinen IR-jamppa olisi toki poikkeavuuksista ainakin jotain vihjannut.
Valtaosa Suomen markkinassa pyörivistä toimitilasopimusten indeksiehdoista noudattelee kuitenkin seuraavia suuntaviivoja:
- Tarkistus 1-2 kertaa vuodessa, vertailuindeksinä 2-3 kk tarkistusajankohtaa edeltävä pisteluku, peruspistelukuna n. sopimuksen alkamishetken pisteluku
- Vuokra ei voi laskea indeksitarkistuksen vaikutuksesta
- Korotus huomioidaan 100 %:sesti
Valveutuneille Citycon-sijoittajille suosittelen lämpimästi tutustumista Hallituksen esitysluonnokseen kiinteistöveron uudistamiseksi. Esitysluonnos on löydettävissä Valtiovarainministeriön sivuilta oheisen linkin takaa.
https://vm.fi/kiinteistoverouudistus
(Ylhäältä laskien kolmas linkki)
Kauppakeskussijoittajan näkökulmasta pihvi löytyy sivun 62 taulukosta sekä taulukon jälkeisestä tekstiosuudesta.
"Kauppakeskusten sekä liike- ja tavaratalojen osuus veropohjasta on nykyisin noin kahdeksan prosenttia, niiden verotusarvot nousisivat noin 66 prosentilla ja veron määrä nousisi keskimäärin noin 50 prosentilla."
Uudistus läpimennessään vaikuttaisi eittämättä kielteisesti Cityconin ydinliiketoimintaan. Vaikutuksia ja erinäisiä vaikutusväyliä voi kukin tulkita omalla tavallaan.
Yritän astua kirjoittajan saappaisiin vuokranantajaksi.
Ensimmäiseksi soittaisin huoltoon & isännöitsijälle kysyäkseni asunnon oven ruuvauksesta. Heiltä saattaa saada hyödyllistä lisäinformaatiota. Mikäli kumpikaan taho ei tunne asiaa, pyytäisin isännöitsijää soittamaan paikallisen poliisin tutkintaan. Isännöintitoimistot asioivat valitettavan paljon poliisin kanssa ja heiltä löytyy todennäköisesti ns. hot line poliisille. He eivät suoria numeroita osakkaille/asukkaille luovuta, mutta voivat perustellusti toimeksisaaneena auttaa selvittämisessä. Tilanteesi kuulostaa siltä, että perusteet löytyvät helposti. Sano isännöitsijälle, että pyytää poliisia soittamaan suoraan sinulle.
Kun poliisi saadaan kiinni, kannattaa pyytää pääsyä asuntoon omaisuudensuojan ja omistuksen mukanaan tuomien velvoitteiden johdosta poliisin saattamana. Perusteina voi yksilöidysti käyttää mm. seuraavia syitä:
- Kiinteistöä sekä asuntoa koskevan tulipalovaaran ehkäiseminen
- Kiinteistöä sekä asuntoa koskevan vesivahinkoriskin ehkäiseminen
- Vuokranantajan omaisuusvahinkojen minimoiminen
Mikäli poliisi kieltäytyy päästämästä sinua asuntoon vedoten mm. keskeneräiseen tutkimukseen, olet käsittääkseni heikoilla. Tällöin pyrkisin olemaan korostetun asiallinen ja pyytäisin poliisia ottamaan tutkimukseen liittymättömiä valokuvia asunnosta, joiden perusteella voit arvioida asunnon kärsimiä vahinkoja ja riskejä. En ole poliisin oikeuksista kovin hyvin perillä, joten viisaammat saavat korjata, mikäli asunnon omistajan oikeudet menevät poliisin oikeuksien edelle tässä tapauksessa.
Purkuperusteista tulikin jo selvitystä edellisessä viestissä.
Kannattaa kuitenkin huomioida se, että mikäli haluat vuokrasopimuksen päättyvän irtisanomisesta per heti, eivät kaikki perusteet ole "samanarvoisia."
Tyypilliset tilanteet, joissa vuokralaisesta pääsee eroon välittömästi (ainakin paperilla):
1) Vuokrat rästissä min. 3 kk
2) Vuokranantaja on toimittanut kirjallisen varoituksen vuokralaiselle syystä X (esim. häiriökäytös), jolloin toinen varoitus on välitön irtisanomisperuste. Kirjallisen varoituksen tulee perustua Asuinhuoneiston vuokrauslain mukaisiin irtisanomisperusteisiin, joita Aki edellä avasi.
3) Huoneisto on luovutettu luvatta kolmannelle.
Laittomuuksien tekeminen huoneistossa lienee harmaata aluetta sen osalta, että milloin välitön irtisanomiskynnys ylittyy. Mikäli vuokralaisen epäillään tehneen asunnossa rikoksen, ei irtisanomiskynnys käsittääkseni voi ylittyä, koska henkilöä ei ole vielä tuomittu mistään. Eli tämän suuntaisessa ajatusketjussa joutuisit odottamaan lainvoimaista tuomiota, mikä sekään ei välttämättä riitä, jos tuomio on lievästä rikoksesta.
Jos et ole aiemmin antanut kirjallista varoitusta vuokralaiselle eikä vuokria ole merkittävästi rästissä, voi sopimuksen välitön irtisanominen olla haastavaa.
Täältäkin äänestetty vastaan viime viikolla massiivisella 0,04 % äänivallalla.
Cityconilla on omakin "Puhoksensa" kiinteistökehityksen saralla eli Heikintori Espoon Tapiolassa.
Käsittääkseni yhteistoiminta Cityconin ja pienosakkaiden välillä sujuu huomattavasti ymmärtäväisemmässä ilmapiirissä kuin Puhoksessa, mutta Tapiolan erityispiirteet aiheuttavat viranomaisriskiä. Citycon omistaa muistaakseni n. 70 % Heikintorin osakekannasta.
Heikintori muodostuu kahdesta rakennuksesta, liikerakennuksesta ja parkkitalosta. Liikerakennus kuuluu kansallisesti arvokkaaseen rakennuskantaan ja sen kehittäminen kannattavasti on osoittautunut haastavaksi. Parkkitalon kohdalla samaa ongelmaa ei ole ja Museovirasto totesikin aika ykskantaan, että "mikä tahansa uudisrakennus on parempi kuin nykyinen rotisko."
Heikintorin hankkeen suunnitelmia ja kaavoitusprosessin etenemistä voi seurata ao. linkin takaa, jos aihe kiinnostaa. Tämä on mielestäni hyvä case-esimerkki siitä mitä kiinteistökehittäminen ja asuntokannan tuottaminen nykyisille tonteille on käytännössä, jos ei puhuta täysin bulkkikohteesta.
https://www.espoo.fi/fi/hankkeet/heikintorin-kauppiastavaratalon-perusk…
Palikan "Valmisteluvaihe" alta löytyy hankkeen suunnitelmia sekä lausuntoja kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen erityispiirteiden säilyttämisestä.
Mielenkiintoinen juttu tosiaan ja kovasti ovat viimeisien vuosien aikana isot asuntoportfolioinvestoinnit keskittyneet tietyille ostajatahoille. Tässä on myös huomioitavana tutkimustapaan liittyvä epävarmuustekijä, joka saattaa entisestään nostaa isoimpien omistajien osuutta koko markkinasta:
Jos omistajalla X on asuntosijoitusrahastot A, B, C ja D, niin näkyykö ko. listauksessa omistaja X yhtenä omistajana X(A-D) vai neljänä A, B, C, D? Veikkaisin jälkimmäistä. Käytännössähän A, B, C ja D ovat itsenäisiä omistusrakenteita, mutta usein siellä on kaikissa rahastoissa, vastuunalaisissa yhtiömiehissä jne. sama sijoitusjohto tekemässä linjauksia.
Rahastojen välisten riippuvuussuhteiden hahmottaminen puhtaasti tilastojen kautta voi olla myös haastavaa. Yhtenä esimerkkinä asuntorahastot ovat usein ky-muotoisia, jolloin päättäjien selvittäminen edellyttää porautumista vähintäänkin yhden tason syvemmälle vastuunalaisiin yhtiömiehiin. Tässä tulee edelleen vastaan jv-rakenteita jne., jolloin oikeiden yhtiötasoisten omistussuhteiden hahmottaminen menee varsin spekulatiiviseksi.
Propsit selvityksen tehneelle opiskelijalle ahkerasta "jalkatyöstä" ja hienon tutkimuskohteen valitsemisesta!
---
Se, miten Citycon tässä murroksessa onnistuu jää nähtäväksi. Pointti lähinnä, että yritystä on, ei jäädä tumput suorana venaamaan retailin menoa verkkoon. On huomioitava, että kauppakeskuksissa vuokralaiskantaa on ihan mahdollista muuttaa retailista pois ilman valtavia kustannuksia niin kauan kun ulkoseiniin ei kosketa.
---
Hyviä huomioita ja näkemyksiä Cityconin tulevaisuuden kehityssuunnasta. Esittäisin kuitenkin lievästi eroavan näkemyksen lainaamani kohdan osalta.
Vuokratilojen muutostyökustannukset nousevat herkästi hyvinkin mittaviksi - etenkin jos käyttötarkoitusta lähdetään muuttamaan.
Perustason liiketila, joka on ollut esim. vaatekauppana, on varsin pelkistetty. Pinnat, talotekniikka, sosiaalitilat, kattorakenteet jne. ovat sitä kuuluisaa "perustasoa." Perinteisessä retailissa tilan ei tarvitse olla korea, koska myyntiartikkelit vievät asiakkaan huomion ja muodostavat muun vuokralaisen toiminnan kanssa 95 % asiakaskokemuksesta. Vuokranantajalta ei täten yleensä tarvita kummoisia krumeluureja.
Kun taas rakennetaan esim. tiloja lääkäriasemalle, hammaslääkärille tai muulle vastaavalle, nousee laatutasovaatimus täysin uusiin sfääreihin. Usein myös tilakohtainen talotekniikka on rakennettava uusiksi esim. lääkäriaseman vaatimustaso ilmanvaihdolta ja jäähdytykseltä on jotain aivan muuta kuin vaatekaupalla. Alle 1000 eurolla neliötä kohden ei tämän tyyppistä tilamuutosta saada aikaiseksi. Toki jotkut vuokralaiset suostuvat maksamaan merkittävänkin osan vuokranantajan tilainvestoinneista lisävuokrana sopimuskauden aikana, mutta silti isossa kuvassa retail --> healthcare on tilamuutoksissa todella kallista touhua.
Toinen merkittävä kustannustasoa nostava seikka terveysalan vuokralaisissa on se, että ne eivät lähtökohtaisesti ole arvonlisäverovelvollisia liiketoiminnastaan. Tällöin niiden maksamaan vuokraan ei lisätä arvonlisäveroa ja vastaavasti vuokranantaja ei voi hakea kyseistä vuokratilaa arvonlisäverovähennyksen piiriin. Mitä tämä sitten käytännössä tarkoittaa?
1. Tilaan kohdistuvan muutostyölaskutuksen arvonlisäveroa ei saa vähentää laisinkaan.
2. Arvonlisäverottomassa käytössä oleva vuokratila laskee koko kiinteistöosakeyhtiön eli KOy:n (tai muun yhtiömuodon) arvonlisäverolliseksi hakeutumisprosenttia. Esim. jos vuokratiloista puolet on arvonlisäverottomassa käytössä, saa KOy vähentää tulevista investoinneistaan ja ylläpito-ostoistaan vain puolet niiden sisältämästä ALV:sta. Lisäksi KOy laatii peruskorjausluonteisille isoille hankkeille yleensä 10 vuoden arvonlisäverovähennysohjelman. Jos ohjelman aikana KOy:n ALV-hake% muuttuu alhaisemmaksi, joudutaan ohjelmaa tarkastamaan KOy:n kannalta epäedullisemmaksi. Eli hakeutumisasteen muutoksella on vaikutusta myös vanhojen investointien kannattavuuteen.
Näitä arvonlisäveroriskejä / -vaikutuksia saadaan sopimusteknisesti usein uitettua ainakin osittain vuokralaiselle, mutta ne muodostavat lisäksi merkittävän riskin KOy:n jäännösarvolle. Jos vuokraat koko talon täyteen arvonlisäverottomia käyttäjiä, niin mitä käy, kun talo tyhjenee etkä saa uusia vuokralaisia tilalle? Ylläpidon hankinnat ja peruskorjaukset ovat tällöin vähentämiskelvottaman ALV:n verran kalliimpia eikä tätä negatiivista vaikutusta maksamassa ole vuokralaista. Vuokratilan muuttuminen takaisin arvonlisäverolliseksi edellyttää sitä, että tilaan saadaan solmittua aito ja markkinaehtoinen vuokrasopimus arvonlisäverollista liiketoimintaa harjoittavan tahon kanssa.
Verohallinto tuskin katsoisi hyvällä, jos vuokrausvastaavan pikkuveljen autokorjaamo kävisi vuorotellen kuukauden pituisella vuokrasopimuksella "tägäämässä" kaikki tyhjentyneet lääkäriasemat takaisin arvonlisäverollisiksi vuokratiloiksi... :)
Ketunhäntä kirjoitti:Vähemmän yllättäen ensimmäinen viestini foorumille tulee kirjoitettua Cibuksen ketjuun.
...
Erittäin asiallinen postaus, tervetuloa foorumille! Kun on nyt itse tullut kalasteltua Cityconia, niin et viitsisi tehdä samanlaista siitä, vaikka et välttämättä tietäisi siitä ihan yhtä paljoa?
Kiitos!
Citycon on myös melkoisen tuttu yhtiö - joskin eri tavalla ja eri kautta. Joutuisin kuitenkin hieman pohtimaan, mistä vinkkelistä kommentoisin yhtiötä. Ehkä Cityconin sijoittajaraportoinnista voisi nostaa esille ja avata paria erittäin merkityksellistä ja informatiivista pikkutaulukkoa, jotka käsittääkseni monet lukijat sivuuttavat "tylsänä kohinana." Citycon on myös siitä poikkeuksellinen pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, että se edes viitsii sijoittajilleen näitä tiedonmurusia jakaa. Tykkään muutenkin kiinteistöalan ihmisenä Cityconin raportoinnin informatiivisuudesta. Toki enemmän aina jää kaipaamaan, mutta johonkin se raja on vedettävä.
Akille suurkiitokset kauniista sanoista! Tässähän oikein nolostuu...
Pistetään Cibusta koskevat jatkohöpinät mietintämyssyyn hautumaan ja maustumaan.
