Olet täällä

Cibus Nordic - Laman kestävä osinkokone? - 14.4.2021 01.26

Jeans kirjoitti:

 

Ketunhäntä kirjoitti:

Vähemmän yllättäen ensimmäinen viestini foorumille tulee kirjoitettua Cibuksen ketjuun.

...

 

Erittäin asiallinen postaus, tervetuloa foorumille! Kun on nyt itse tullut kalasteltua Cityconia, niin et viitsisi tehdä samanlaista siitä, vaikka et välttämättä tietäisi siitä ihan yhtä paljoa? smiley

Kiitos!

Citycon on myös melkoisen tuttu yhtiö - joskin eri tavalla ja eri kautta. Joutuisin kuitenkin hieman pohtimaan, mistä vinkkelistä kommentoisin yhtiötä. Ehkä Cityconin sijoittajaraportoinnista voisi nostaa esille ja avata paria erittäin merkityksellistä ja informatiivista pikkutaulukkoa, jotka käsittääkseni monet lukijat sivuuttavat "tylsänä kohinana." Citycon on myös siitä poikkeuksellinen pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö, että se edes viitsii sijoittajilleen näitä tiedonmurusia jakaa. Tykkään muutenkin kiinteistöalan ihmisenä Cityconin raportoinnin informatiivisuudesta. Toki enemmän aina jää kaipaamaan, mutta johonkin se raja on vedettävä.

 

Akille suurkiitokset kauniista sanoista! Tässähän oikein nolostuu...

Pistetään Cibusta koskevat jatkohöpinät mietintämyssyyn hautumaan ja maustumaan.

Näytä koko viesti
Cibus Nordic - Laman kestävä osinkokone? - 12.4.2021 05.28

Vähemmän yllättäen ensimmäinen viestini foorumille tulee kirjoitettua Cibuksen ketjuun.

Muutama tiedonmurunen alkuun lukijoille taustoitukseksi:

  • Olen omistanut Cibusta pörssiuran alusta asti ja veivannut positiota tyhjän ja täyden välillä useasti.
  • Työskentelen kiinteistösijoitusmarkkinassa toimijalla, jonka voi tulkita Cibuksen kilpailijaksi.
  • Olen tehnyt yhteistyötä sellaisten vuokralaisasiakkaiden kanssa, jotka ovat Cibuksen ankkurivuokralaisia tai suoraan verrannollisia niihin.
  • Tunnen kohtuullisen hyvin suomalaisten kiinteistöarvioitsijoiden toimintatavat.
  • Kaikki viestissäni esitetyt näkemykset ovat omiani ja voivat luonnollisesti olla erheellisiä tai epätarkkoja.

Tästä firmasta olisi todella paljon kirjoitettavaa, mutta keskitytään ainakin ensi alkuun yhteen todella olennaiseen seikkaan, joka yllä otettiin esille - tuottovaatimus.

Tuottovaatimuksen käsite lienee tämän foorumin lukijoille kovastikin päivänselvä, ainakin äärilikvidien instrumenttien kuten osakkeiden osalta. Markkina määrää hinnoittelullaan tuottovaatimuksen instrumentille parhaimmillaan sekunnin murto-osien taajuudella. Kiinteistösijoitusten osalta tuottovaatimuksen käsite on teoriassa ja periaatteessa sama muutamalla nyanssilla. Cibuksen yhteydessä keskityn niistä kahteen eli likviditeetin vähäisyyteen ja kiinteistösijoitusten luokitteluun. Uusi tuttavuutemme Covid-19 liittyy näistä molempiin hyvin keskeisesti.

1. Likviditeetti

Suomalaisen kiinteistömarkkinan volyymit ovat kasvaneet huomattavasti 2000-luvulla lähinnä ulkomaalaisen rahan kiinnostuttua syrjäisestä markkinastamme. Transaktiovolyymin kasvu on parantanut likviditeettiä ja nykyään tuottovaatimuksen seuraamisessa on mieltä. 20 vuotta sitten kärjistetysti tönö liikkui kahden suomalaisen sijoittajapapan välillä 5 sivun kauppakirjalla ja kauppahinta oli salaisuus, joka vietiin mahdollisuuksien mukaan hautaan asti.

Korona jäädytti hetkellisesti koko kiinteistömarkkinan, joten ajantasaista kauppahintadataa ei ollut juurikaan tarjolla. H1/20 aikana toteutuneista kaupoista uskaltaisin väittää valtaosan potkaistun liikkeelle ennen ravan iskeytymistä, jolloin osapuolien intressit ja velvoitteet finalisoida kauppa ohittivat koronan vaikutukset. Ammattimaisten sijoittajien ja erityisesti listattujen yritysten, kuten Cibuksen, tulee säännöllisesti päivittää riippumattomalla kiinteistöarvioitsijalla kohdekantansa arvot. Markkinan totaalinen hyytyminen herätti laajamittaista paniikkia ja useiden sijoitusluokkien tuottovaatimukset nousivat. Nyt noin vuoden jälkeen voimme todeta, että osa tästä paniikista oli täysin perusteetonta, jopa nurinkurista. Tätä argumenttia tulen tarkentamaan seuraavassa kohdassa.

2. Kiinteistösijoitusten luokittelu

Ammattimaisesti pyöritetty kiinteistövarallisuus luokitellaan kärjistetysti seuraaviin luokkiin:

  • Asunnot
  • Toimisto
  • Liiketila
  • (Kauppakeskukset)
  • Logistiikka / varastot
  • Muu

Cibuksen koko kanta putoaa olettaakseni kategoriaan "Liiketila." Kiinteistösijoituksen tuottopotentiaalia ja arvoa määritettäessä vuokrasopimukset ovat ylivoimainen ykköstekijä. Mitä pidempi ja kalliimpi paperi mahdollisimman vakavaraiselta vuokranmaksajalta, niin sitä parempi. Cibuksen vuokralaiskanta on Suomen mittakaavassa täysin timanttinen ja aivan ehdotonta ykkösluokkaa tiettyjen hoivarahastojen kanssa.

Eli kun korona iski Suomeen ja kulutus kyykkäsi, eivät Cibuksen kiinteistöt olleet tyhjentymässä konkurssien myötä ihan ensimmäisenä eivätkä toisenakaan. Hyvin nopeasti huomattiin, että vaikka liiketilat isossa kuvassa kärsivät rajusta asiakaskadosta, PT:llä menee historiallisen hyvin. Tämä kävi selväksi viimeistään "vessapaperipaniikissa." Täten Cibuksen vuokralaisista Keskon, SOK:n ja Lidlin voitiin hyvissä ajoin olettaa pärjäävän mainiosti. Tokmannin raportoidessa keväällä 2020 historiallisen kovia lukuja, oli koko vuokralaiskattaus iskussa.

No, sitten tuli sijoittajilla ensimmäinen "korona-arviokierros" eteen ja monet odottivat kauhulla kuinka isoa alaskirjausta arvoihin tulee. Kiinteistösijoitusluokista liiketilat ottivat rajusti kuokkaan vuokramarkkinan tyrehdyttyä kokonaan ja uutisoinnin ollessa sen suuntaista, että konkurssiaalto retailissa on kulman takana. Kuten aiemmin mainittu, Cibuksen koko kanta luetaan käsittääkseni tähän luuseriporukkaan, vaikka se primäärinen arvoa tuottava elementti, vuokralainen, voi paremmin kuin ikinä.

Kiinteistöarvioitsija on toki lähtökohtaisesti puolueeton, mutta pientä omistajaohjausta ja suostuttelua tapahtuu kyllä. Cibuksen väellä on varmasti ollut mielenkiintoisia arviokierroksia, kun ovat perustelleet miksi heidän kannassaan ei ole perusteltua nostaa tuottovaatimuksia samaa tahtia kuin esim. kiinteistöissä, joissa valtaosa vuokralaisista on erikoistavaran ja muodin liikkeitä. Osa arvioitsijoista katsoo toki tarkasti myös vuokralaiskomponenttia exceliä pyöräyttäessään, mutta monille liiketila on liiketila ja markkina kertoo, että riskinen sijoitusluokka kyseessä ja tuottovaatimuksen on noustava. Kävin muun muassa yhden arvioitsijan kanssa hyvähenkistä keskustelua siitä kuinka erään liikekiinteistön vuokralaisen raportoimat historialliset myyntiluvut koronan pahimmassa kurimuksessa huomioitaisiin arvossa. Alas tultiin rytinällä, koska "riskit koholla" ja "merkittävää epävarmuutta markkinassa." Jäipähän ainakin nousuvaraa lähivuosille enkä usko yhdenkään suomalaisen kiinteistösijoittajan nykyisellä valuaatiolla myyvän tätä kohdetta, jos olisi heidän portfoliossaan. Toki jos muu portfolio olisi ollut kovasti kuralla, niin olisin hieman painokkaammin argumentoinut valuaatioperusteita vastaan...

Mielestäni siis Cibuksen (todennäköinen) sijoitusluokkajakauma portfoliossaan ei kuvasta todellisia keskipitkän aikavälin riskejä vallitsevassa tilanteessa.

 

Tiivistettynä syyt miksi omistan Cibusta tällä hetkellä:

  • Cibuksen kohteiden tuottovaateissa on mielestäni merkittävää laskuvaraa, jos sentimentti auringonvarmojen vuokranmaksajien miehittämistä liiketilakiinteistöistä muuttuu. Tämä voisi periaatteessa toteutua yksinkertaisesti, jos liiketilat luokiteltaisiin jatkossa useampaan alaluokkaan ja PT olisi yksi näistä. Nyt sieltä on lähinnä kauppakeskukset eriytetty omaksi sijoitusluokakseen. Kuriositeettina kauppakeskukset ottivat todella rujosti turpaan vuonna 2020.
  • Instikkasijoittajat huomaavat, että Cibuksella voidaan täyttää sisäisesti määriteltyä sijoitusallokaatiota kiinteistöjen osalta, vaikka mielestäni Cibus on ominaisuuksiltaan lähempänä korkopaperia kuin perinteistä kiinteistösijoitusyhtiötä tai suoria kiinteistösijoituksia. Pienille  ja keskisuurille eläkevakuutusyhtiöille Cibus olisi mielestäni ns. nyrkki silmään -paperi.
  • Strategia on tavattoman selkeä ja hyvällä tavalla yksinkertainen. Keskitytään hieman aliarvostettuun sekä tylsään vuokralaissegmenttiin ja kaikki muut rönsyt unohdetaan.
  • Tuottovaatimuksen kääntöpuolena on mahdollisuus edullisille ostoille ja lisäarvon luomiselle, jos tavaraa liikkuu vallitsevan tuottovaatimuksen puitteissa.
  • Yhtiön perustajat ovat fiksua porukkaa ja luotan yhtiön hallitukseen selkeästi keskimääräistä hallitusta enemmän.

 

Hieman tuli ajatuksenvirtana tämä kirjoitettua. Toivottavasti herätti kuitenkin Cibuksesta kiinnostuneissa uusia ajatuksia ja mahdollisesti myös kysymyksiä. Jos tuli aivopieruja kirjoitettua, niin yhteisen hyvä nimissä niitä saa erittäin mielellään nostaa tikun nokkaan. Mikäli aihe tuntuu kiinnostavan, niin voisin Cibuksesta pari muutakin kirjoitusta laatia. Yksi aihealue voisi olla riskit, joita valitettavasti kaikilta yrityksiltä löytyy... :)

Näytä koko viesti