Tilannetta vaihtopenkiltä katsoen uskoisin 90 % täyttyvän. Kilpailevaa tarjousta pidän erittäin epätodennäköisenä. Ja vaikka tämmöinen tulisikin, niin saako se asianmukaisen prosessoinnin yhtiön hallituksessa? Ilmarisen en jaksa uskoa hyökkäävän barrikadeille, vaikka varmasti ärsyttääkin. Nyt kohdeyhtiön governance riskit vaikuttavat realisoituvan, mutta mikä on vaihtoehtona? Jäädä roikkumaan vähemmistöomistajaksi sijoituskohteeseen, jonka oletettu aliarvostus on tuskin purkautumassa, jos yhtiön todennäköisesti suurin ongelma ei ole poistumassa?

Jos omistaisin tätä itse, en näkisi yhtään syytä jäädä kiinni, vaikka kuinka vituttaisikin. Saatan toki unohtaa jonkin oleellisen kärjen pohdinnassani, mutta ~0 % todennäköisyys kilpailevalle tarjoukselle, entisestään kasvava omistajariski ja poikkeuksellisen pitkäaikaiseksi kroonistunut aliarvostus verrattuna tunnuslukuihin on sellainen keitos, että antaisin periksi nurkkaajalle. Lisäksi luottoluokittajan hyvin suoran kriittinen kanta pääomistajaa kohtaan ei luo uskoa tulevaan arvonluontiin.

Ilmarisen salkunhoito näytellee tässä tarinassa erittäin suurta roolia. CTY-rivi on sen verran merkityksetön heidän sijoitustaseessaan, että riittävän äkäinen salkunhoitaja varmasti löytää keinot perustella ostotarjouksen hylkäämisen. Turvallisempaa yksittäisen salkunhoitajan kannalta on todennäköisesti tarttua tarjoukseen ja välttää tulevaisuuden kysymys: "Olisiko pitänyt silloin myydä kun sai 4? Nyt saa vain 2..."

Jos 1500-2500 euroa hyvästä patjasta ei ahdista, niin suosittelen lämpimästi Tempurin valikoimaa. Tempurilla on Brand Store -myymälöitä ympäri Suomea lähinnä kauppakeskuksissa. Myymälöissä voi käydä koepötköttelemässä erilaisia vaihtoehtoja päätöksenteon tueksi.

Nuorempana tuli osteltua edullisempia patjoja, mutta ne menettivät rakennettaan yleensä muutaman vuoden kuluessa ihan n. 70-kiloisenkin pyörimisellä. Tempur-patja on ollut käytössä kymmenisen vuotta enkä ole havainnut mitään muodonmuutosta patjan ryhdissä. Nykyisessä mallistossa taitaa myös olla jotain uudempaa teknologiaa, joka auttaa pitämään patjan pintaa viileämpänä, mikä keskimäärin parantaa unenlaatua, kun ulkopuolinen lämmönlähde ei pääse häiritsemään kehon luontaista jäähtymistä nukkuessa.

Loppuun jokaisen patjamaakarin puhki kulunut myyntilausahdus: 2000 euroa laadukkaasta patjasta ei ole laisinkaan kallista. Jos patja kestää 10 vuotta, tulee jokaisen hyvin nukutun yön hinnaksi 0,55 €/yö.

Kojamoa tai muita vuokranantajia puolustelematta ja ylläolevan kirjoittajan tilannetta tarkemmin tuntematta, taustalla voi myös olla ihan aitoja taloteknisiä haasteita. Kaikennäköisiä ja -ikäisiä vuokrakerrostaloja nähneenä vastaavia tilanteita on tullut eteen. Vaikka vuokranantajan edustajana kuinka olisin halunnut rahaa vastaan esim. kivijalassa olevan liiketilan lämpötilaa nostaa/laskea, niin kovin usein tuntui olevan haastavaa. Myös tuo kuulostaa tutulta, että tehdään jotain säätöjä ja tilanne paranee, mutta kauden vaihtuessa ja automaation heittäessä koko töllin asetukset tietyille urille, ongelmat palaavat yksittäisissä huoneistoissa. Maallikkona epäilisin, että automaatiossa huomioidaan bulkkituotannossa puutteellisesti rakennusvaiheessa eri huoneistojen ominaisuudet kuten ilmansuunnat ja pusketaan samoilla asetuksilla kaikkialle.

Kohteen valmistuttua nuo koko talon käsittävät automaatiojusteeraukset tapasivat ainakin ennen maksaa niin paljon, ettei omistaja halunnut niitä kustantaa, koska maksoi liikaa ja ei ollut varmuutta auttaako mitään. Lisäksi varmaan pelättiin menevän entistä huonompaan suuntaan, jos ongelmahuoneistoja oli vaikkapa 2-3 % kohteella.

Samaa mieltä kuin JR yllä. Kysymyksenasettelu oli selkeää ja vastaaminen intuitiivista sijoittajan näkökulmasta.

Tsemppiä opparin työstämiseen! Aihepiiri tutkimukselle on ainakin mielenkiintoinen.

Kävikö Aki mahdollisesti Bruuverissa tiedustelemassa Keisarin menekkiä? :D

Siellä Keisari on hanassa ainut ns. kansanlager ja hintaero suhteellisesti merkittävä muihin hanatuotteisiin. Selittänee kovan menekin, lue: viikonloppumyynti ja satunnaiskävijät olutskenen ulkopuolelta. Eikä siinä mitään pahaa. Nokian panimon tuotteet ovat oikein laadukkaita ja hintakisassa vertautuvat kuluttajalle vähintäänkin kilpailukykyisesti muiden isojen panimoiden ”bulkkia” vastaan. Tämä siis puhtaasti kuluttajan näkökulmasta.

Bruuveri ei ole myöskään ainut oluisiin erikoistunut kuppila, jossa Keisari on hanasta tarjoiltuna kansanlagerina esim. Sandelsin sijasta.

Menisin tuossa aina katki KK:lla.

Normivihulla näkisin olevan value- tai semibluff-rangessa kalleja perässä olevaa ainakin: QJs, QJo, J9s, ATs, ATo, 97s. Vihu ei tietenkään 100 % todennäköisyydellä tätä rangea check-raisea, mutta ei tarvitsekaan, jos otetaan value rangeksi (jota ollaan perässä): 88, 55, T8s, 85s, T5s.

En myöskään pidä poissuljettuna, että vihulla voi olla value-rangessa QQ-TT. Ainakin oma kokemukseni on se, että yllättävän moni vihu pelaa turnauksissa pre-flop melko varovaisesti laaturäpylöilläkin alkuposition avausta vastaan ja flopin ollessa pientä mennään iloisesti katki, mikä on erittäin paha vuoto pelissä.

Omaan silmään ei sattunut pöydän pelaajamäärää, mikä on aika oleellinen tieto.

Tämä firma on mielestäni vapaapudotuksessa, kunnes toisin todistetaan. Talousjohtamisen puolen sekoilut eivät minusta ainakaan hälventyneet. Sihvosella on toki paperilla varsin kunnioitettava ansioluettelo, mutta tulipalojen sammutelultahan tämä haisee. Vyyryläinen lähtee yhdennellätoista hetkellä, mutta firman miehenä antaa firmalle kohteliaisuudesta viimeiset korporaatiovelvoitteensa. Seuraan mielenkiinnolla mikä on hänen mielestäni hyvin operoineen tiiminsä vaihtuvuus lähiaikoina.

Kaiken räjäyttäminen uuden muutosjohtajan toimesta voi toki olla potentiaalinen ok peliliike, mutta hallitsematon kaaos on päällimmäinen fiilis.

KepilläJäätä wrote:

Ketunhäntä wrote:

 

Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa.

---

Pidän myös hyvänä käytäntönä että arvioitsija liikkeissään maltillisia suuntaan ja toiseen, muuten tulisi paljon turhaa lyhyen aikavälin kohinaa ja volatiliteettiä kiinteistöyhtiöiden tasearvostuksiin.

 

Loppuviimeksi tässä on kyse eri omaisuuslajien välisestä pääoman kilpailusta. Ehkei tähän ajan hetkeen, mutta jos aikanaan korot palaavat 1 -2% väliin, niin voisi kuvitella että pääomaa hakeutuu myös 6% kiinteistöihin hyviltä lokaatioilta.  Kristallipallo puuttuu itseltänikin, eikä mikään riskitön case tämä,  joten panokset asetan itsekin sen mukaisesti.

Olen hyvin pitkälti samaa mieltä viestisi sisällöstä, mutta lainaan vain oheisen osan siitä. Arvioitsijoiden käytäntö on "hyvä", koska se on mm. kiinteistösijoitusmarkkinoiden epälikvidistä luonteesta johtuen käytännössä välttämätön. Rahoitussopimusten LTV-kovenantit, tappiin asti vivutetut kiinteistösalkut ja transaktioiden läpiviennin pitkä kesto muodostaisivat yhdessä melkoisen kaaoksen, jos arvioitsijat eivät noudattaisi korostettua varovaisuusperiaatetta. Ainakin hallitsemattomia pakkomyyntejä nähtäisiin ihan eri tahtiin kuin nykytilanteessa. Sitä voi mielestäni perustellusti kysyä, onko nykyinen rakenne eri markkinaosapuolten välillä ongelmallinen. Jos päätyy lopputulemaan, että on, ovat ainakin sijoittajat, rahastomanagerit, rahoittajat ja arvioitsijat osa ongelmaa. Sijoittajat haluavat maksimoida tuottonsa, rahastomanagerit rakentavat sijoittajia houkutellakseen isosti vivutettuja tuotteita ja rahoittajat mahdollistavat ison vivun (MUTTA tiukoilla käsiraudoilla). Arvioitsijan roolin tulisi periaatteessa olla irrallaan koko muusta arvoketjusta, mutta tämä harvoin toteutuu. Isommilla kiinteistöalan konsulttitaloilla on Capital Markets- ja arviointitiimit erikseen. Näiden välillä tulisi olla palomuuria, mutta CM:n puolelta voi tulla jonkin verran tietoa liittyen yhteisen asiakkaan rahoitusneuvotteluista jne. Nämä tiedonmuruset saattavat vaikuttaa arvioitsijan takaraivossa, kun asiakkaasta tietenkin halutaan lähtökohtaisesti pitää kiinni.

Viestisi viimeisen kappaleen ensimmäinen virke summaa erinomaisesti miksi iso vipu on kiinteistösijoitusmarkkinassa koettu tarpeelliseksi. Kilpailu pääomista edellyttää volatiliteetin kasvattamista vieraalla pääomalla ko. sijoitusluokassa.

Saattaa olla, että korkojen lasku ei kovin voimakkaasti tuo myötätuulta Cityconin portfolion arvostukseen. Yksi oleellinen tarkasteltava asia on se mistä on lähdetty ja mihin on päädytty. Otin tuottovaatimuksen kehityksen tarkastelupisteiksi Q2/21 ja Q2/24. -21 markkina oli superkuuma ja -24 huomattavasti pehmeämpi. Nämä ajankohdat eivät suoraan ole verrannollisia, koska tuottovaatimukseen vaikuttaa korkojen lisäksi erittäin monta asiaa. Muutaman kriittisen mainitakseni näitä ovat mm. uudisvuokraustoiminnan suoriutuminen, indeksitarkistusten läpivienti, sopimusten uusiminen (= onko pitänyt joustaa, jolloin jo toteutuneet indeksikorotukset "kumoutuvat"), portfoliossa tapahtuneet divestoinnit jne. Alla olevat luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia, koska maantieteelliset jaot ovat muuttuneet arvopisteiden välillä ja portfoliossa on jotain myytykin.

• Suomi Q2/24 = 5,5
• Suomi ja Viro Q2/21 = 5,4
•  
• Norja Q2/24 = 6,2
• Norja Q2/21 = 5,5
•  
• Ruotsi Q2/24 = 5,8
• Ruotsi ja Tanska Q2/21 = 5,6

Tanska ja Viro Q2/24 = 7,2

• Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/24 = 6,0
• Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/21 = 5,4

Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa. Tämä ei ole missään mielessä Citycon-spesifiä, vaan ennemminkin markkinakäytäntö (vrt. esim. Kojamon raportoimat arvostustasot). Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset eivät korreloi likvidien omaisuusluokkien kanssa kovin hyvin tai ainakin seuraavat niitä merkittävällä viiveellä. Kiinteistöarvioitsijat eivät myös kovin hevillä laskumarkkinassa nosta isosti tuottovaatimuksia, koska ei ole markkinaevidenssiä (= toteutuneita kauppoja) tukemaan nostoja. Tästä on seurauksena laskumarkkinan noidankehä, jossa ostajien ja myyjien excelit erkaantuvat koko ajan enemmän toisistaan ja kauppoja toteutuu entistä vähemmän. Toki myyjäpuolella relevantit ihmiset ymmärtävät, että sisäiset arvostukset eivät ole ajantasaisia ja myynnit eivät niihin tasoihin onnistu. Taustalla on kuitenkin usein jokin mahtikäsky tyyliä "Kaikki myynnit max. 5 % alle viimeisimmän arviokirjan."

Huh, tulipas pitkä litania hieman asian vierestä(kin), mutta toivottavasti avasi näkökulmaa, että laskevat korot eivät aina ole kiinteistösijoitusyhtiölle autuaaksi tekevä pelastusrengas.

Johtavatkohan tämän ketjun jäljet sylttytehtaan sijasta Eliten terassille?