Onpas Ovarolle mielenkiintoinen business case, joka tarjoaa useita etenemismalleja. Oletuksena, ettei kohteella ole huomattavaa korjausvelkaa. Citycon on ainakin myyntitiedotteessaan 2017 kehunut kohteiden olevan hyväkuntoisia. Paljon ehtii toki tapahtua 7 vuodessa, jos ylläpitoa ja korjauksia laiminlyötäisiin omistajan toimesta. Paikalliset varmasti tietävät paremmin millaisen kuntovaikutelman kauppakeskuksesta saa. Pääsääntöisesti jos käytävät ovat siistejä, ovet toimivat, vartijoita näkyy jne., niin myös konehuoneessa on huollot tehty ajallaan.

Noin kovalla alkutuotolla ja isolla vajaakäytöllä yksi mielestäni relevantti strategia olisi yrittää saada uusia vuokralaisia sisään, vaikka vuokratasot eivät täysin optimoituja olisikaan. Tällöin pyritään myös siihen, että omistajalle koituvat vuokrauskustannukset minimoidaan eli esim. vuokralaista varten räätälöityjä muutostöitä ei pahemmin tehtäisi. Toinen selkeä vaihtoehto olisi lähteä kehittämään kauppakeskusta ja parantaa sen markkina-asemaa Jyväskylässä, jolloin kohde asemoituisi paremmin kilpailtaessa ns. huippuvuokralaisista. Vaihtoehto kaksi edellyttää lisäinvestointeja kohteeseen. Vaihtoehto kaksi johtaa onnistuessaan siihen, että kohde on helpompi exitoida, kun kehitysvaihe on valmis. Yksittäiselle kauppakeskukselle Jyväskylässä ei tosin pitkään aikaan ole ollut kovin leveää kysyntälaitaa. Tällä hetkellä se on vieläkin kapeampi, mikä myös näkynee toteutuneessa kauppahinnassa.

Lisäpihvinä casessa on tontin arvo. Sijainti on Jyväskylässä oikein mainio, mikä edesauttaa kehittämistä, jos business case kauppakeskuksena kuihtuisi tulevaisuudessa.

Jään mielenkiinnolla seuraamaan kohteen kehityssuuntaa. Pitänee myös vuosittain käydä tutustumassa Forumiin, kun Jyväskylässä piipahtaa :)

Minusta Cityconin ajatus kuulostaa järkevältä, mikäli mainospaikkojen myynti kyetään toteuttamaan resurssi- ja kustannustehokkaasti. Ymmärrän siis uutisen siten, että Spotlight = Citycon ja täten Citycon alkaisi pyörittämään toimintaa hyvin pitkälti ilman merkittäviä ulkoisia kumppaneita.

Kenties yleisin tapa järjestää mainos- ja promootiopaikkamyynti on ottaa kauppakeskukselle markkinointikumppani. Kumppani haalii asiakkaat, investoi ja ylläpitää mainospaikkoja/-skriinejä, vastaa neuvotteluista asiakkaiden kanssa jne. Myyntituotot jaetaan kumppanin ja kauppakeskuksen välillä sopimuksen mukaisesti. Myyntituottojen jakosuhteeseen vaikuttaa luonnollisesti osapuolten välinen vastuunjako. Jos kauppakeskus saa palvelun avaimet käteen -tyyppisesti, on kauppakeskuksen siivu tuotoista pienempi. Ymmärrykseni mukaan keskisuuressa kauppakeskuksessa vuotuiset nettotulot kauppakeskukselle voivat olla suuruusluokkaa 100-200 t€ rakenteessa jossa kumppani ottaa oman osuutensa. Haluan tuoda julki, että tätä arviota ei kannata käyttää pohjana missään laskelmissa, koska tietoni tuottojen muodostumisesta on rajallinen.

Citycon voi saavuttaa ihan merkittäviäkin lisätuloja, mikäli...

-Mainostamiseen tarvittava infra on pitkälti jo olemassa ja sen kapasiteettia voidaan hyödyntää menettämättä muita tuottoja. Toki uuttakin tavaraa kuten skriinejä voidaan rakentaa.

-Raakaan tekemiseen ja puhelurumbaan löytyy tehokas ja asiansa osaava henkilö(t). Tämä on kovaa duunia "juoksuhaudoissa."

-Lisämyynti osataan hakea potentiaalisimmista kauppakeskuksista ja mikrolokaatioista keskusten sisällä.

Tiivistäen; jos ulkoinen markkinointikumppani saadaan pudotettua yhtälöstä pois (tai vähennettyä heidän siivuaan kakusta) pienemmillä kuluilla ja samalla myyntiteholla, olisi muutos plusmerkkinen. Omalla väellä saattaa myös olla parempi motivaatio kehitellä uusia tulovirtoja verrattuna ulkoiseen kumppaniin.

mskomu wrote:

Ketunhäntä wrote:

Kuulun koulukuntaan, jossa hallituksen tulisi kohdistaa tulos tai ulos -ajattelumallia operatiivisen johdon lisäksi myös itseensä. Kaikkia ei tietenkään tarvitse kerralla ulostaa (pl. räikeät epäonnistumiset ja suoranaiset väärinkäytökset), mutta maltillinen määrä uusia näkökulmia päätöksentekoon on harvoin haitaksi.

Haastan tätä vähän. Jos suoriutuminen on huonoa, niin toki kokoonpanoa pitää vaihtaa, mutta tuo, että epäonnistumisista ulos? Tuntuu olevan yleinen toimintamalli, mutta miksi? Riippuu toki henkilöstä ja mitkä johtivat epäonnistumiseen, mutta jos ei epäonnistu ikinä, niin ei ole kyllä paljoa yrittänytkään ja virheistä oppii.

Hyvä ja asiallinen haasto, kiitos. Termi "räikeä epäonnistuminen" olisi ollut parempi muodossa "katastrofaalinen" tai "yhtiön olemassaoloa uhkaava." Esimerkkinä voisi olla tilanne, jossa yhtiön riskienhallinnassa on huomattavia puutteita ja strategisten hankkeiden potentiaalisen downsiden vaikutus ja/tai todennäköisyys arvioitaisiin radikaalisti sekä säännönmukaisesti väärin, jolloin riskien realisoituminen johtaisi yhtiön olemassaolon vaarantumiseen. Käyttämääni esimerkkitapausta voi nähdä muun muassa joidenkin rakennusliikkeiden toimintamallissa.

Olen vahvasti sitä mieltä, että epäonnistua saa ja pitää. Kliseinen sanonta taitaakin kuulua, että ainut tapa olla epäonnistumatta on olla tekemättä mitään. Samaan hengenvetoon olen sillä kannalla, että osa epäonnistumisista toimii perusteena osoittaa ulko-ovea.

Cityconin hallitus esittää ensi viikon yhtiökokoukselle, että kaikki nykyisen hallituksen 9 jäsentä jatkavat myös seuraavalle kaudelle. Toimitusjohtaja Ball sieltä kaiken järjen mukaan huuhtoutuu ulos tämän viikon tapahtumien johdosta, joten yksi uusi paikka voisi olla tarjolla, jollei jatketa 8 jäsenellä.

Kun katsoo yhtiön viime vuosien suoriutumista, on hallituksen uusiutumattomuus melko kummallista. Toki jos hallitus on uusia osaavia jäseniä aktiivisesti kartoittanut, mutta halukkaita osaajia ei löytynyt ja/tai ovat vakaasti siinä uskossa, että nykyinen kokoonpano on parasta mitä on tarjolla, niin sitten ei voi mitään. Kuulun koulukuntaan, jossa hallituksen tulisi kohdistaa tulos tai ulos -ajattelumallia operatiivisen johdon lisäksi myös itseensä. Kaikkia ei tietenkään tarvitse kerralla ulostaa (pl. räikeät epäonnistumiset ja suoranaiset väärinkäytökset), mutta maltillinen määrä uusia näkökulmia päätöksentekoon on harvoin haitaksi.

Citycon on sinänsä mielestäni varsin laadukas yhtiö, mutta muutama asia yhtiössä nykymuotoisena tekee siitä minulle sijoituskelvottoman.

1. Hallituksen homogeenisuus. Hallituksen kokoonpanoa kun katselee, niin väistämättä tulee mieleen keskiverron pohjoispohjanmaalaisen rakennusliikkeen hallituksen kokoonpano. 3/9 on pääomistajalla hommissa. 1/9 toimitusjohtajaroolinsa myötä vahvasti riippuvainen pääomistajan hyväntahtoisuudesta. Loppuihin 5/9 en vaivaudu syvällisemmin perehtymään, mutta epäilykseni on, että tosiasiallisesti vähintään yksi heistä on riippuvuussuhteessa G-Cityyn. Sinänsähän tässä ei ole mitään väärää, että määräysvaltayhteisössä määräysvaltaa käyttävä tekee hallituksessa päätökset diktaattorimaisesti. Yhtiön olisi kuitenkin tervetullutta monipuolistaa hallituksen kokoonpanoa. Hallituksessa olisi vähintäänkin perusteltua olla suomalaista edustusta, koska valtaosa asseteista on Suomessa. Arvioni hallituksen homogeenisuudesta saattaa olla väärä, mutta välittyvä mielikuva on todella voimakas ja tämä mielikuva ei ole positiivinen.
2. Yhtiön yltiöpositiivinen viestintä ei herätä luottamusta, kun koko ajan menee niin maan perkeleen kovaa kohti koillista, mutta osake liikkuu aivan toiseen ilmansuuntaan. Suomalaisena pottunokkana olen allerginen perusteettomalle hehkutukselle. Aina ei voi onnistua ja näistäkin kommelluksista saa kertoa sijoittajille. Sijoittajat saattavat jopa arvostaa, jos yhtiö viestii epäonnistumisista ja kertoo mitä niistä on opittu.
3. Järjettömästä osinkopolitiikasta ja muusta rivisijoittajaa syrjivästä talousjohtamisesta on muiden kirjoittajien toimesta jo paljon ansiokasta keskustelua, joten en toista turhaan samaa laulua.

Yhtiössä on kuitenkin paljon hyvää. Uskoisin etenkin operatiivisen kauppakeskusjohtamisen olevan hyvällä tolalla. Cityconilla on myös Suomessa paljon erinomaisia työntekijöitä tekemässä kauppakeskusjohtamista, vuokrausta ja ylläpidon sekä rakennuttamisen johtamista. Yhtiön Head of Leasing on esim. varsin tehokas kaveri ja edustaa Cityconia mm. NCSC:n hallituksen puheenjohtajana. NCSC on pohjoismaalaisten retail-alan toimijoiden elinkelpoisuutta kehittävä järjestö. Lisäksi olen muutamalta isolta retail-ketjulta kuullut, että Citycon on oman arvonsa tunteva ja aggressiivinen neuvottelija. Tämä viestii sitä, että vuokrauksessa pyritään ottamaan jokainen liikenevä euro pöydältä omaan taskuun, mikä on tietenkin positiivista sijoittajan kannalta. Vuokrauksessa saa toki olla kieli keskellä suuta, koska kaikki keskukset eivät ole ihan niin kuranttia kamaa. Kaikkialla ei kannata olla ylimielinen ja aggressiivinen tai saattaa jäädä luu kouraan. Joskus saattaa jopa joku vuokralainen suuttuakin.

Tilinpäätöstiedotteesta tosin oli rivien välistä luettavissa, että yhtiö saattaa leikata henkilöstöään voimakkaasti v. 2024 aikana. Mistä toiminnoista/maista tämä porukka sitten lähtee, jos lähtee, on toinen kysymys. Perustan tämän arvioni siihen, että tilinpäätöstiedotteessa kerrottiin yhtiön pyrkivän siihen, että hallinnon kulut ovat v. 2024 loppuun mennessä max. 10 % vuotuisista nettovuokratuotoista. Ymmärtääkseni Cityconin organisaatiossa hallinnon kuluista leijonanosa on henkilöstökuluja. Näen tässä jonkinasteisen riskin, että lapsia menee pesuveden mukana.

Tykkään myös kovasti (pl. hehkutus) Cityconin kvartaaliraporttien vuokrausta koskevista taulukoista. Näistä kun kerää pidemmältä ajalta luvut exceliin muutaman makromuuttujan kera, niin vuokrauksen kokonaisvaltaisesta onnistumisesta saa erinomaisen yleiskuvan sekä kiinnostavia KPI:tä johdettua. Ihan hyvin laiva on seilannut vaikeina vuosina, mutta aivan toimitusjohtajan maalailemaa riemukulkua ei operatiivinenkaan tekeminen kentällä ole ollut. Pidän kuitenkin nettovuokratuottojen kehitystä ja sen suurimpana yksittäisenä parametrina vuokraustoimintaa hyvänä puolustusvoittona markkinatilanne huomioiden. Suosittelen tätä harjoitusta jokaiselle Cityconiin sijoittaneelle. Yhtiö viestii operatiivisesta toiminnastaan mitä haluaa ja sijoittajilla ei ole siihen nokan koputtamista. Harva kiinteistösijoitusyhtiö tarjoaa näinkään kattavasti raakadataa, joten se kannattaa hyödyntää. Esimerkkinä yhtiön OCR:n kehittymistä (Cityconin raporteilla "Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta") on mielenkiintoista seurata yli ajan, kun rinnalla pitää dataa vuokratusta alasta eri toimialoille. Esim. Cityconilla vahvassa lisäyksessä ollut päivittäistavarat-toimiala sietää huomattavasti matalampaa OCR:ää kuin muodin toimiala. Eli OCR:n kehitys ilman muuta dataa ei kerro kaikkein tarkinta kuvaa vuokralaiskannan kyvystä kantaa nykyistä vuokrakuormaansa. OCR tulee siis sanoista Occupancy Cost Ratio. Kauppakeskusmanagerin yksi ydintehtävistä on ymmärtää yksittäisen toimialan ja jopa vuokralaisen "oikea" OCR-taso. Tämä ymmärrys parantaa mahdollisuutta saavuttaa neuvotteluissa maksimaalinen vuokrataso. Uskoisin Cityconilla olevan vankkaa osaamista tällä saralla.

Toivotan kaikille Cityconiin sijoittaneille onnea sijoituksensa kanssa ja toivon aidosti, että yhtiö lähtee nousuun. Cityconin keskeisimmät kauppakeskukset ovat kuitenkin hienosti johdettuja ja niissä on vaivatonta asioida. Isoa Omenaa ei ole turhan päiten valittu Euroopan parhaaksi kauppakeskukseksi.

LapWall Oyj 3,19

Mandatum Oyj 3,861

Kempower Oyj 29,66

Second hand storet ovat nousseet viime aikoina trendiksi kauppakeskuksissa ja muutkin kauppakeskukset ovat näiden toimijoiden keskittymistä tiedottaneet. Lukijan on hyvä tiedostaa, että kyseisen toimialan yritykset ovat keskimäärin aika kehnoja vuokranmaksajia, joten kyseessä on lähinnä imagotoimintaa ja kattavaa kuluttajatarpeiden tyydyttämistä. Ison Omenan tapauksessa plussana, että 2nd hand store -keskittymä on sijoitettu kaupallisesti yhteen kehnoimmista kulmauksista. Tuolta ei kovin hääviä vuokratuottoa olisi muutenkaan saanut. Positiivinen signaali, ettei kauppakeskus päätynyt/joutunut tarjoamaan paremman potentiaalisen vuokratuoton neliöitä tähän käyttötarkoitukseen.

Viceroy Research on myös ottanut v. 2022 SBB:n hampaisiinsa. Kyseessä on shorttaamiseen erikoistuva pieni tutkimustalo, joka etsii markkinasta yrityksiä, joiden toiminnassa on Viceroyn mielestä merkittäviä puutteita ja epäselvyyksiä.

https://viceroyresearch.org/samhallsbyggnadsbolaget-research/ 

Jos SBB sijoituskohteena tai muuten vain kiinteistösijoitusyhtiönä kiinnostaa, niin suosittelen tutustumaan Viceroyn raportteihin - erityisesti kronologisesti ensimmäiseen. Siinä on mm. mielenkiintoista analyysiä/arvailua SBB:n omistamien kohteiden tasearvojen pitävyydestä ja kassavirran muodostumisesta. SBB:n sijoittajasivuilta löytyy puolestaan yhtiön antama vastine, jossa pyrkivät kumoamaan Viceroyn analyysin keskeisiä havaintoja.

Akronyymien vihaajille vielä vahvistuksena, että CLI = Cost-of-Living Index, on tosiaankin elinkustannusindeksi.

Täydellisen informatiivinen tuo ilmeisesti yhtiön IR:n viesti ei kuitenkaan ole. Vuokrasopimuksen indeksiehdoissa voi olla kaikenlaisia poikkeuksia ja leikkureita. Esim. indeksitarkistuksen vaikutuksesta huomioidaan vain x %, vuokrankorotus voi olla maksimissaan y %, vuokra voi laskea indeksitarkistuksen johdosta tai jotain vielä mielikuvituksellisempaa. Vastuullinen IR-jamppa olisi toki poikkeavuuksista ainakin jotain vihjannut.

Valtaosa Suomen markkinassa pyörivistä toimitilasopimusten indeksiehdoista noudattelee kuitenkin seuraavia suuntaviivoja:

• Tarkistus 1-2 kertaa vuodessa, vertailuindeksinä 2-3 kk tarkistusajankohtaa edeltävä pisteluku, peruspistelukuna n. sopimuksen alkamishetken pisteluku
• Vuokra ei voi laskea indeksitarkistuksen vaikutuksesta
• Korotus huomioidaan 100 %:sesti

Valveutuneille Citycon-sijoittajille suosittelen lämpimästi tutustumista Hallituksen esitysluonnokseen kiinteistöveron uudistamiseksi. Esitysluonnos on löydettävissä Valtiovarainministeriön sivuilta oheisen linkin takaa.

https://vm.fi/kiinteistoverouudistus

(Ylhäältä laskien kolmas linkki)

Kauppakeskussijoittajan näkökulmasta pihvi löytyy sivun 62 taulukosta sekä taulukon jälkeisestä tekstiosuudesta.

"Kauppakeskusten sekä liike- ja tavaratalojen osuus veropohjasta on nykyisin noin kahdeksan prosenttia, niiden verotusarvot nousisivat noin 66 prosentilla ja veron määrä nousisi keskimäärin noin 50 prosentilla."

Uudistus läpimennessään vaikuttaisi eittämättä kielteisesti Cityconin ydinliiketoimintaan. Vaikutuksia ja erinäisiä vaikutusväyliä voi kukin tulkita omalla tavallaan.