Eurot poikimaan - miljonääriksi seitsemässä vuodessa

"Tarkistin asian vielä vastaavasta yksiköstämme, liittyen tuohon tulovirran todentamiseen. Valitettavasti vastauksena oli, että tulot voimme todentaa ainoastaan niiltä sivustoilta, josta on saatavilla 3 vuoden tulovirta tiliotteen muodossa. Mikäli tulovirta on todennettavissa tältä yhdeltä sivustolta 3 vuoden ajalta, saamme nämä toki otettua tuloissa huomioon pääomatulojen ohessa.

Osingot todennamme myös 3 vuoden keskiarvolla, eli tarvitsemme myös näistä esim. verotuspäätöksen aiemmilta vuosilta."

Aika tiukaksi on tulkinnat menneet Nordeassa. Ei siis noilla onnistu mitenkään lainansaanti, joten taidan jatkossakin pääosin sijoittaa osakemarkkinoille. Osakesalkkukin on kolmessa vuodessa talletusten ja arvonnousun myötä tuplaantunut (ja osingot tekevät keskimääräisestä tuotosta alle puolet).

Kiinteistönvälittäjä soitteli ja kertoi että kämpästä oli jonkinlainen sitova tarjous annettu tänään, mutta ei pyyntiä. Mutta taidan tässä kohtaa luovuttaa leikin ja todeta että eihän tässä nyt mennyt kuin parikymmentä tuntia aikaa ja keskittyä muuhun.

Nopeasti se kohde meni lopulta tavallisena kohteena, eli myytiin tänään / eilen illalla. Ehkä tuosta vielä myöhemmin koko tarina.

Paluu normikaupoille: Exit loput Partnerat kun tuli spotti myydä kerralla ok hintaan: 2922 kpl á 0,81.

Velho kirjoitti:

 

Farseer kirjoitti:

Vakuutena on siis nämä kaksi kiinteistöä, omistuskämppä ja ostettava sijoitusasunto. 

 

Kumpikaan noista ei muuten ole kiinteistö. Kiinteistö on sellainen maa- tai vesialue, joka on merkitty kiinteistörekisteriin, esimerkiksi tontti. Jos sillä tontilla on lisäksi rakennus, esimerkiksi talo, niin se kuuluu myös siihen kiinteistöön. Asunto-osake on arvopaperi. Kiinteistö on kiinteää omaisuutta, arvopaperi on irtainta omaisuutta. Ajattelin että voisi olla tarkentamisen arvoinen asia, mutta pyydän silti etukäteen anteeksi tätä nillitystä 

Pankkien kanssa pääsee paljon helpommalla, kun on näyttää "oikeita" tuloja. Harmi silti, että et saanut pyytämääsi. Mietin, olisiko hopeareuna siinä, että et tunnu kovasti tykkäävän säätämisestä, joten ehkä hyvä että et ryhtynyt asuntosijoittamiseen, joka kuitenkin vaatii aika tavalla säätämistä (markkinointia, remppaamista, vuokralaissuhteiden hoitoa, veroilmoituksen täyttelyä jne.).

Tuo on ihan ok huomio, väsyneenä ja kiireessä kirjoittaessa vain menee termit välillä sekaisin eikä täällä voi viestejä edes muokata jälkikäteen (tunnin jälkeen).

Tässä olisi säätö minimoitu sijainnilla: 4 kerrosta oman asunnon alapuolella, kaikki tiedot taloyhtiöstä ja hommat ja sijainti tuttuja. Lisäksi hinta oli niin halpa että ihan validi optio olisi ollut pieni remppa ja myynti (todennäköisesti ihan hyvällä) voitolla mikäli vuokralaissuhteiden säätäminen olisi käynyt liian rasittavaksi. Veroilmoitusten täyttely on melkoisen helppoa, numerot on hallinnassa.

189 000 euroa, todennäköisesti olisi perjantaina tarjottuna saanut 180 000 - 182 000 eurolla, 47,5 neliön kämppä ja taloyhtiön myyntihistoria. Alin kerros (mutta ei maantasossa) ja lasittamaton parveke isoimmat puutteet, pintarempan ja varainsiirtoveron + muut kulut huomioiden olisi tuo 189 000 euroa kattanut enemmän tai vähemmän koko roskan. Sivuhuomiona metro alkoi kulkemaan vuoden 2017 lopulla.

Paska päivä. Kaameat uniongelmat päällä jotka tällä kertaa koskivat A) nukahtamista joka kesti tunteja ja B) herätystä joka missattiin ja valuet myös.

Tulokset ovat olleet heikkoja. Stockmann kai ok, mutta kassavirta Tecnotreessa (jotka piti myydä ennen vuodenvaihdeostona) on aika painajaismaista. Ilkka möyrii möyryämistään ja siinäkin oli idea keventää neljän päältä mutta jäi tekemättä. Nightingale missattiin kevennysspotti, kun nukuin 1,7 kurssien ylitse eikä 1,54 tai jotain herättyäni enää napannut. Perinteistä ongelmaa kun on ensin akuutimpaa tekemistä ja sitten kun hommat lössähtää niin mennään stressin ja uniongelmien kautta moodiin missä kvalitatiiviset jutut eivät inspaa.

Exit Nordea 700 kpl á 11,902 (häly oli kahdessatoista, mutta ei sinne asti päästy ja haluan keventää vähän salkkua). Todennäköisesti liian aikaisin (uskoisin että huippua ei ole vielä nähty) mutta tällä hintaa osakkeen downside on jo isompi kuin upside.

Sijoitusaste jotain 153%, Wetteristä puhdistettuna 150%. Voisi olla vähemmän, mutta ei tässä kauheata riskiä ole kun asunto-osakesijoituksetkin menivät puihin. Ei kyllä loputonta potentiaaliakaan. Hieman on hopealuotolla ostovaraa, mikäli tiettyjen osakkeiden kurssit tulevat vielä vähän alas mutta vähemmän kuin haluaisin.

Ei ole ollut projekteja tuolla saralla nyt aikoihin.

Karmea Q4-päivä:

- Anoran tulos hirveä ja sitä isohko positio (vähemmän yllättäen kurssihälytti heti klo 10 alaspäin)

- Sievin tulos hiekko ja sitäkin kohtuullinen iso positio

- Lamorin tulos ok (pienehkö positio)

- Vincitin tulos huono, mutta näkymät 2023 hyvät, isohko positio

Overall ei nyt ihan nappiin mene neloskvartaalin tulokset.

E: Lisäys Stockmann 2500 kpl á 1,958 (nyt 6500 kpl).

Lisäys Nokian Renkaat 500 kpl á 8,60 (nyt 1000 kpl).

Siinä ne irtoammukset pitkälle menivätkin. Tosin Wetteristä on vielä saatavilla yksi tai kaksi (en ole vielä myynyt, 0,80 varmaan irtoisi).

Erään asuntosijoitusprojektin tarina

Huomasin omassa taloyhtiössäni joulun alla asuntoilmoituksen, jossa asunnolla oli huomattavan edullinen lähtöhinta tarjouskaupassa. No, tarjouskauppa lähtökohtaisesti nollaa oman mielenkiintoni tehdä mitään, mutta mielenkiinnosta laitoin kohteen muistiin ja seurailin tilannetta. Tarjouksia ei näkynyt, eikä julkisia näyttöjäkään järjestetty. 

No, kaksi viikkoa sitten tiistaina huomasin että tarjouskauppa oli muuttunut tavalliseksi asuntokaupaksi lähtöhinnalla + 1000 euron aloituskorotuksella. Pyyntihinta oli mielestäni huoneiston kunto, puuttuva parvekkeen lasitus ja alin asuttu kerros huomioiden lähtökohtaisesti ainakin kymmenen prosenttia alakanttiin. Lisäksi taloyhtiö omistaa kolmanneksen vieressä olevasta parkkihallista, mikä autonomistajalle voi olla kynnyskysymys. Kuvat olivat aika kehnot ja esimerkiksi saunaa ei oltu kuvattu, mutta yleiskunto oli kohtuullisen oloinen.

Mielenkiintoiseksi kohteen teki matala hinnoittelu – 189 000 euron pyynti oli reippaasti vähemmän kuin mitä maksoin omasta asunnostani viisi vuotta aiemmin ja alle 4000 euron neliöhinta hyvinhoidetusta taloyhtiöstä, sadan metrin päästä metroasemalta ja aivan suuren kauppakeskuksen vierestä vaikutti epäilyttävänkin edulliselta. Toki päälle varainsiirtovero ja mahdolliset pintaremonttikustannukset.

Mielenkiintoisena yksityiskohtana asunnon ilmoitusta ei oltu muuten päivitetty – tästä syystä en ainakaan itse saanut sähköposti-ilmoitusta asunnosta uudestaan vaikka seuraan taloyhtiötä Oikotiellä. Taloyhtiöstä kiinnostuneet eivät siis välttämättä huomanneet asuntoa heti. Itse huomasin sen osin sattumalta, kun olen satunnaisesti seuraillut kohteen mahdollista edistymistä. Taloyhtiö on mukavan tuttu, kun itse toimin sen hallituksessa ja tiedossa on ettei suurempia remontteja ole suunnitteilla pitkään aikaan – viimeisimpänä hissit on juuri rempattu viime vuonna.

Tein laskelmia ja huomasin, että mikäli saisin koko ostohinnan lainaksi niin odotettava vuokratulo noin kymmenellä prosentilla vähennettynä riittäisi vastikkeen ja sijoitusasuntolainan korkojen maksamiseen nykytasolla. Lisävakuutena voisin käyttää omistuskämppää, jonka arvosta noin puolet on enää lainaa. Asunnon arvonmuutokset tai korkojen nousu neljä prosentin luokasta sataisi suuntaan tai toiseen omaan lompakkoon. Lisäksi myöhemmin voisin halutessani vähentää lisälyhennyksillä ensisijaisesti asuntolainaa, jonka korkoja ei saa enää vähennettyä verotuksessa.

No, tuumasta toimeen: täytin sijoitusasuntolainahakemuksen Nordean nettipankissa ja laitoin kyselyä kiinteistönvälittäjälle yksityisnäytöstä. Sain sovittua näytön perjantaille puoleksipäiväksi ja lainaneuvottelun torstai-aamulle – vaikka tätä ei oltu tarkkaan suunniteltu niin tämä sopi koska ehdin saada lainalupauksen ja toimittaa tarvittavat liitteet pankille esimerkiksi toisessa pankissa olevasta arvo-osuustilistä. Lisäksi perjantai on loistava päivä antaa ostotarjous – viikonloppuna asiat harvemmin etenevät nopeasti.

Torstain lainaneuvotteluihin valmistauduin lähinnä laskemalla kassavirtaa ja samalla käyden numeroita lävitse. Lisäksin selvitin eri tahoilta kilpailukykyisen sijoitusasuntolainan marginaaleja ja ihmisten kokemuksia sijoitusasuntojen hankinnasta.

Itse lainaneuvottelut menivät muuten hyvin, mutta yksi pieni kivi jäi kenkään: jostain syystä pankki halusi viimeisen kolmen vuoden ajalta kaikilta pelisivustoilta tiliotteet tehdyistä nostoista ja talletuksista. En tässä kohtaa tajunnut että tämä on mahdotonta – pelisivustot eivät ole pankkeja ja niitä syntyy ja kuolee koko ajan. Luonnollisesti osakesalkku ja pääomatulot olivat helppoja todentaa.

Lainaneuvottelun jälkeen sain sijoituslainaehdotuksen, jossa oli tarjolla 12 kk Euribor + 0,74% ja viite että saman koron voisi saada 3 kuukauden Euriboriin sidottuna, mikä tekisi lainatarjouksesta jo melko edullisen. 3 kk Euribor + 0,65% olisi ollut vielä tähtäimessä, mutta päätin ensin selvittää miten helposti saisin riittävästi noita tositteita pelisivustoilta.

No, ei ollut saatavilla: kävin läpi 30 sivustoa, ja niistä vain yhdeltä oli tarjolla tasan tuo pyydetty tieto. Toiselta olisi ollut saatavilla koko historia. Muilta sivustoilta saatavilla oli joko viimeisen vuoden, kolmen kuukauden tai vain viimeisen viikon tiedot ja monelta sivustolta ei ollut mahdollista filtteröidä tilitapahtumista nostoja ja talletuksia. Kun sivustoja on noin sata, niin asiakaspalveluiden kautta näiden pyytäminen olisi ollut sekä epävarmaa että aivan liian hidasta. Osa sivustoista on myös kolmen vuoden aikana ehtinyt lopettaa toimintansa tai antanut pelikiellon ”liian onnekkaalle” asiakkaalleen.

Perjantain asuntonäyttöön menin hieman lannistunein mielin. Asunto oli paremmassa kunnossa kuin oletin, ja saunakin vaikutti hyväkuntoiselta. Välittäjä mainitsi että kuvia otettaessa sauna oli ollut täynnä tavaraa jonka takia kuvia ei oltu otettu. Maalia kämppä kyllä kaipasi, mutta isompia ongelmakohtia ei ollut havaittavissa.

Suullisesti asunnosta oli (jossain kohtaa) tarjottu 180 000 ja 185 000 euroa, mutta välittäjä itse sanoi että saisi todennäköisesti hyväksytettyä 185 000 euron tarjouksen myyjällä. Se olisi itselleni käynyt, mutta toki sitovan lainalupauksen oltua hallussa olisin lähtöön tarjonnut vähemmän (180 000 euroa) ja todennäköisesti saanut asunnon joko sillä tai hieman korkeammalla hinnalla viikonlopun aikana. Loppuosan lainasta olisi saanut käytettyä varainsiirtoveroon, pankin palkkioon ja halutessaan kevyeen pintaremontoimiseen.

No, tästä sisuuntuneena vielä kirjoittamaan pankille viestiä. Laitoin pankin yhteyshenkilölle pyydettyjen verotietojen ja arvo-osuustilin tietojen lisäksi oman tarkan kirjanpitoni peleistä ja mainitsin, että kassavirta on kulkenut Nordean tilin ja luottokorttien kautta ja pitäisi siten olla todennettavissa. Tämä ei kuitenkaan valitettavasti auttanut ja maanantaina sain lopulta tiedon että pitäisi saada nuo pyydetyt tositteet.

No, siihen se sitten kaatui. Maanantaina kiinteistönvälittäjä vielä kyseli tilannetta ja ilmoitti että tarjous on saatu, ja tiistai-aamuna asunto oli myyty. Halvalla meni, tarkkaa hintaa en tiedä mutta todennäköisesti tuolta 180 000 – 185 000 euron väliltä meni toteutunut hinta. Alle viikossa meni asunto kaupaksi, vaikka se oli tutkan alla, julkisia asuntonäyttöjä ei oltu järjestetty ja moni potentiaalinen ostaja oli varmasti tarjouskaupan takia ohittanut.

Harmittaa aivan pirusti. Asunto olisi ollut loistava sijoitusasunto: sijainti keskeisellä paikalla, hintapyyntö törkeästi alle käyvän hinnan ja vuokraamista ja säätämistä olisi helpoittanut asunnon sijaitseminen samassa taloyhtiössä. Mikäli vuokraamiseen liittyvään säätöön olisi kyllästynyt, asunnon myynti ei olisi ollut lähivuosina mikään ongelma – todennäköisesti tuntuvalla voitolla. Riskit olivat olemattomat, omaa rahaa ei olisi tarvinnut laittaa kiinni ja potentiaali oli hyvin merkittävä.

Mutta turha itkeä kun maito on jo maassa ja yhtä kokemusta ”rikkaampana” eteenpäin.

mskomu kirjoitti:

Tai onko aivan liian kaukaa haettua tai mahdotonta, että joissain pankeissa olisi yksittäisiä virkailijoita, joiden kautta tällaisia saa hoidettua ja sitten joku kontaktin omaava voisi vaikka huikata, että tyypin X kautta onnistuu. 

Siis noinhan se menee. Ei viisi vuotta sitten ollut mitään ongelmaa saada asuntolainaa, eikä silloin mitään tositteita pelitileiltä kysytty. Tässä oli vain niin kiireellinen ja erikoinen kohde, ettei mihinkään säätämiseen ja pankkien kilpailuttamiseen ollut aikaa + se oli tiedossa.

Kolmen vuoden päästä tätä menoa melkein pääomatuloilla voidaan alkaa hakea tuollaista - ehkä kilo tai pari kuussa pitäisi todentaa noilta muutamalta saitilta päälle jos tämä vaatimus on yleisempi.

Arvonnousun ohella toinen motiivi kohteeseen on korot. En usko että korot (3kk euribor) keskimäärin ovat tulevina vuosina yli neljän prosentin luokkaa. Lisäksi tuo veroetu asuntolainan lyhennyksestä ennen sijoituslainaa on yllättävän merkittävä, mikä korostuu jos tulisi joskus hankittua toinen sijoitusasunto (tällöin olisi veroteknisesti järkevää maksaa koko asuntolaina pois ja pitää lainat vain sijoituslainoina).

Itse pidän pientä (edullista) kaksiota parempana sijoituskohteena tulevaisuuden kannalta kuin kalliimpaa yksiötä, kun yksiöiden vuokrataso pääkaupunkiseudulla perustuu minusta vielä reilusti enemmän vuokra-asumisen tukemiseen. Tarvittaessa olisin voinut itse muuttaa sinne ainakin siksi aikaa (kahdeksi vuodeksi) että olisi saanut asunnon myyntivoiton verovapaaksi.

Itse faktojen perusteella pidän selvänä että asunto oli selkeästi alihintainen. Hyvin nopea myynti heti sen jälkeen kun tarjouskaupasta oli luovuttu (ilman näyttöjä) nollamarkkinoinnilla ja ilman yleisiä näyttöjä (myöskään tarjouskaupan aikana) tukee sitä. Lisäksi taloyhtiön kauppahistoria osoittaa että hintapyyntien osalta tämä oli selkeästi alihintainen. Myyjä ei ollut (eikä välittäjä) mitenkään aktiivinen asunnon myynnissä ja mielestäni tarjouskauppa oli hölmö idea kysynnän ollessa mitä on. Sijainti on kuitenkin omasta mielestäni loistava ja tukee arvostusta.

Mutta tästä nyt voi toki aina väitellä onko tämä talvi uuden sijoitusasuntolaman alku vaiko pieni markkinoita tervehdyttävä hikka jonka nopea korkojen nousu nollatasolta 3-4 prosenttiin on aiheuttanut.