Aika bikeshedding aihe, mutta pitää nyt päästä itekin selittämään...
Työtila per työpaikka -tarve ei merkittävästi toistaiseksi vähene. Työpaikat voidaan jakaa jakaa karkeasti kahteen ryhmään:
1. Vittumaiset - etätyö ei tule yleistymään koska pomot ei luota, että työntekijät tekis mitään ellei niitä vahdi jatkuvasti
2. Hipsterit - työpaikkoja rakennetaan jonkun "yrityskulttuurin" ympärille, ja ihmisillä on pääosin mukavaa siellä fyysisellä työpaikalla koska siellä on kivoja ihmisiä ja niille saa välillä jutella
Suurin osa ihmisistä ei tule siirtymään läheskään täyteen etätyöhön vaikka siihen olisi mahdollisuus, koska tyypillinen sosiaalinen eläin ei viihdy niin. Hyvänä esimerkkinä ne toimistoja vuokraavat pokerinpelaajat, sekä "etätyötä" tekevät ihmiset jotka hakeutuvat yhteistoimistoihin, koska viettävät päivän mieluummin ihmisten ympäröimänä, vaikka nämä olisivat eri firmasta.
Samaa mieltä työn sosiaalisen ulottuvuuden tärkeydestä. En näkisi riskinä niinkään siirtymää 100% toimisto -> 100% kotietätyö vaan työtapojen/paikkojen monimuotoistuminen. KL jutun "duunikahvilat" eivät toimi vain idealla "pöytä ja netti" vaan kaikenlaista semiyhteisöllisyyttä kuten neukkarivuokrausta ja paikan varausta jolloin voi tulla vakkarimeininkiä. On äärivaikeaa imo hahmottaa/numeroida tätä kehitystä ja osittain siksi oikeastaan ainut, mistä on näkemys on, että TP kurssi ei ole tätä kehitystä pitkälle vielä hinnoitellut ihan yksinkertaisesti siitä syystä, että paljon yksinkertaisempiakaan asioita mr. market ei proaktiivisesti hinnoittele (tyyliin yksi anaali keksii, että sellun hinta saattaa laskea tulevaisuudessa ja vaikka tämä ei ollut mitenkään uutta tietoa niin blue chip eli UPM -10% instana).
TP voi hyvinkin olla halpa vaikka tuolle epämääräiselle kehitykselle jotain haittapinnoja antaisikin. Mutta on kuitenkin hyvä yrittää seurata kehitystä ja siksi imo tämäkin ketjukeskustelu hyvästä.
Martelassa muuten työn monimuotoistuminen on ollut strateginen asia jo useamman vuoden eli ovat siirtyneet perinteisten toimistokalusteiden tekemisestä kohti monimuotoisempaa meininkiä. Oletan, että Keith:in johdolla ilmiö on tiedossa TP:kin vaikka siitä en ole kuullut ulospäin meteliä pidettävän.
Tilinpäätös tuli juuri ulos. Nopealla vilkaisulla muutama huomioi:
-Tuskin säväyttää kummoisesti sijoittajia, vaikka imo ihan ok tilikausi. Nettotuottovaade (nyt 7,8%) laski hikiset 0,1%:a ja on oman tuntumani mukaan selvästi markkinoita korkeammalla tasolla. Eli ei sellaista laskua tuottovaateessa jota olisi voinut odottaa ja mikä olisi lukuja saanut paperilla sellaiseksi, että kurssikin reagoisi kunnolla.
-Vuokrausaste edelleen korkea, aikalailla edellisvuoden tasoa
-Operatiivisella tuloksella pe -luku taitaa olla luokkaa 7 tai inan alle
-Erittäin fiksua että eivät tavoittele kasvua väkisin tässä suhdanteessa kun kiinteistömarkkinat käyvät todella kuumana. Mielestäni omistajien kannalta loistava line että keskittyvät nyt rahan takomiseen ja uusia yritys-/kiinteistöostoja vain jos hyviä paikkoja aukeaa.
-Näkymät olivat vakaat myös alkaneelle tilikaudelle, eli sama rahan printtaaminen jatkuu
Kuitenkin veikkaan niin että tämä tilinpäätös ei markkinoilla kummemmin säväytä ja kurssi pysynee about nykytasoilla. Itse voisin hyvin harkita tämän lisäämistä. On imo kovaa tulosta tekevä turvasatama.
Täytyy tosin illemmalla paneutua paremmin tuohon materiaaliin.
Ja ohjeituskin jatkoon oli aika selkeä: liikevaihto ja käyttökate +-5%:a toteutuneesta. Eli käytännössä luvataan nykytoiminnan tason säilyvän. Vielä jos valuuttakurssit eivät olisi epäsuosiollisia niinkuin parilla viim. tilikaudella niin pieneen tulosparannukseen olisi toki mahiksia. Lisäksi kuluvalla tilikaudella valmistuu jonkin verran isolta osin jo ennalta vuokrattua uudiskantaa (toki prosentuaalisesti aika pientä vrt koko T:n kiinteistömassa) joka osaltaan parantaa lukuja. Nämä jutut varmaan huomioitu ohjeistuksessa. Luulisin että tuo -5%:a muutos vaatisi jotain kunnon biittiä. Ehkä tuo +5 voisi olla lähempänä totuutta, mutta mitäpä sitä turhaan liikoja lupailemaan.
Positiivinen juttu minkä tuolta voi poimia oli asiakastyytyväisyyden kasvu. Hyvää palautetta olen kentältäkin kuullut. Mielestäni kertoo siitä että ovat hyvin mukana muuttuvan toimitilamarkkinan kehityksessä. Tuo antaa osviittaa siitä että nykyinen korkea vuokrausaste lienee hyvinkin mahdollista ylläpitää.
E: en osannut postata kuvaa:D mutta asiakastyytyväsyys kasvanut 5 tilikautta putkeen ja selvä hypäys vuoden takaisiin lukuihin. Tuo siis yhdellä Keithin kalvolla.
Näiltä tasoilta voisi hyvin lisäillä tässä kevään mittaan ellei lähde korjaamaan, mikä sekään ei ole huono vaihtoehto kun siivua on jo ennestään jonkin verran.
Yli minun kotiinpäin vedettyjen odotusteni juostu Q4, eikä mitään osteta väkisin, job well done. Tosin jatkoa älyvapaille rahoitusratkaisuille on omien osakkeiden osto-ohjelman päättyminen. Kun hinta per EPRA NAV on 77% ja P/E 6,9, olisi paras sijoitus markkinoilla jatkaa omien osakkeiden ostamista. Olisin mielelläni ollut hallituksen kokouksessa kuuntelemassa, mitllä perusteilla tähän ratkaisuun on päädytty. Yhtiökokouksessa viimeistään palataan asiaan, tällä kertaa en nuku ohi. Onhan mahdollista, että yhtiökokoukselle esitetään uutta osto-ohjelmaa. Mutta veikkaan näillä infoilla, että ei. Tyly ilmoitus ohjelman päättymisestä ilman selityksiä viittaa siihen. Suomalaisten yhtiöiden hallituksissa istuu kaikenlaista toistaitoista
Mie jatkan strong holdissa / ostossa. Onhan tämä oikeasti käsittämättömän halpaa, joskaan ei seksikästä.
Nythän on niin, että joko Inderesin Jesse Kinnunen on väärässä tai minä idiootti ja painanut rahani paskaan tai ainakin väärillä perusteilla. Olin irroittamassa läppäriltä ja painamassa päätä tyynyyn, kun luin vielä Inderesin Technopolis-analyysin. Meinasin paskantaa housuuni.
Jessen analyysistä:
"Technopoliksen osake arvostetaan pörssissä tällä hetkellä arviomme mukaan noin 10 % alle osakekohtaisen nettovarallisuuden ilman hybridilainaa (NAV)."
Pyysingin edellisestä postista: "hinta per EPRA NAV on 77%", joka on siis 23% alennusta 4,70:stä eli alennus olisi 1,09 per osake ja kurssi 3,61 (jota käytin).
Minun ja Technopoliksen mukaan EPRA NAV on 4,70. Omaa pääomaa yhtiöllä on tilinpäätöstiedotteen mukaan 575,6M€. Osakkeita on 106,5M. Tämä antaisi opoksi 5,40€ per osake. Jos vähennetään hybridi, jää opoksi 575,6 - 75 = 500,6, joka antaa juuri tuon 4,70. Jesse on käyttänyt laskelmissaan kurssia 3,63. Jos vähentää hybridin kahteen kertaan, saa opoksi 425,6M€ ja NAV:iksi 3,995, jolloin alennus olisi tosiaan suuruusluokkaa 10 prosenttia eikä väittämäni 23%. Eli Jessen laskema NAV lienee tuo 3,995.
Tein laskelmat pienissä viskeissä San Franciscon aamuyössä. Saa korjata.
Jos Jesse olisi käyttänyt opoa per osake, joka siis pitää sisällään piilevät verovelat, olisi alennus 17%. En usko. Jesse on imo vähentänyt hybridin kahteen kertaan. Nyt ymmärrän, miksi Inderes on hypettänyt Cityconia ja dissannut Technopolista. Jos yhtiön markkina-arvo on 380M€, on sillä väliä, mihin kohtaan 75M€ excelissään laittaa.
Minun kirjanpitoymmärrys lähentelee nollaa, joten korjatkaa ja opettakaa. Editoin tätä pitkin matkaa
1. Oletko käyttänyt vuoden 2014 oman pääoman arvoa?
2. Pitäisikö määräysvallattomien omistajien osuus huomioida vähentävästi kuten hybridi?
3. Technopoliksen Pasi Hiedanpään vastaus kysymykseeni omien osakkeiden mitätöinnistä(vastaus on tietenkin ilmiselvä):
Kysymys:Eikö niitä omia voisi olla hyvä mitätöidä vuosittain, jotta per osaketunnusluvut paranisivat(näyttäisivät oikeita arvoja)?
Pasi: Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet on poistettu jakajasta, joten tämä on kyllä huomioitu
Technopoliksen PDF:stä katsottuna 2015 vuoden kohdalta:
Oman pääoman ehtoinen laina 74,2 (hybridi)
... Emoyhtiön osakkeenomistajien osuus 531,0 (varmuudella tätä käytetään kuten kaava sanoo)
Määräysvallattomien omistajien osuus 79,7(myös muut sijoittajat omistavat Technopoliksen konsernin yhtiöitä jossain määrin. Esim KPY tai Oslossa IT Fornebu Properties AS (ITFP) 30% ja Ilmarinen 19%)
==
oma pääoma 610,8m
Kaikkineen osakkeita 106 511 632
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet 16.12.2015:
TPS1V 1 742 755 kpl
Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä kauden lopussa 104 768 877
Kaavat:(En löydä "Suojausinstrumenttirahasto" tai "Laskennalliset verot sijoituskiinteistöistä", joten vaikea laskea).
Taloudellinen katsaus 2014 PDF antaa luvuiksi:
Suojausinstrumenttirahasto: 2014=> 11,305m; 2013=> 3,962m
Laskennalliset verot sijoituskiinteistöistä: 2014: 26,188m; 2013: 26,383m
Nettovarallisuus (EPRA NAV) = Oma pääoma osakkeenomistajille - Suojausinstrumenttirahasto - Oman pääoman ehtoinen laina + Laskennalliset verot sijoituskiinteistöistä
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share) = Nettovarallisuus (EPRA NAV) / Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Nämä ovat väärin, mutta jos suojausinstrumenttirahasto=0 ja laskennalliset verot 36m, niin EPRA NAV olisi 4,7e/osake
EPRA NAV = 531-10-74,2+26,5 = 473,3m
EPRA NAV per share = 473,3m/104,768877m = 4,518e/osake
Oikaisu viime perjantain aamukatsauksen Technopolis -päivitykseen
Jesse Kinnunen
Inderesin viime viikon perjantaina julkaisemassa aamukatsauksen Technopoliksen päivityskommentissa oli virheellisesti todettu, että yhtiön NAV-alennus olisi noin 10 %. Oikea NAV-alennus oli noin 23 %. Virheellinen tieto koskee perjantain aamukatsauksen kommenttia. Virhe ei ole Inderesin Technopoliksen analyysiraporteissa eikä Inderesin analyysikirjaston ennusteluvuissa.
Minun kirjanpitoymmärrys lähentelee nollaa, joten korjatkaa ja opettakaa. Editoin tätä pitkin matkaa
1. Oletko käyttänyt vuoden 2014 oman pääoman arvoa?
En, vaan 2015 tilinpäätöksen ennakkotietojen mukaista.
Jarkko kirjoitti:
2. Pitäisikö määräysvallattomien omistajien osuus huomioida vähentävästi kuten hybridi?
On yleensä huomioitu valmiiksi.
Jarkko kirjoitti:
Kaavat:(En löydä "Suojausinstrumenttirahasto" tai "Laskennalliset verot sijoituskiinteistöistä", joten vaikea laskea).
EPRA NAV:issa on mukana toteutuvat verot, ei piilevää verovelkaa. Samoin käsitellään suojausinstrumentit, jotka on tarkoitus pitää hamaan hautaan asti. "In addition, the fair value of financial instruments which the company intends to hold to maturity is excluded as these will cancel out on settlement. All other assets including trading property, finance leases, and investments reported at cost are adjusted to fair value. " EPRA:n Guidesta ja yhtiöiden vuosikertomuksista löytää laskuperusteet ja -perustelut.
Koska olit käyttänyt 2014 lukuja, en jaksanut perehtyä lukujesi oikeellisuutteen, toivottavasti tästä oli jotain iloa.
On kyllä mielenkiintoista kuka tuuppaa Technoa vielä tähän hintaan myyntilaitaan.
Jos näitä kiinteistösijoitusyhtiöitä lähtee vertaamaan Operatiivisten tuottojen pohjalta lasketuilla p/e luvuilla niin:
Technopolis: 6,5
Citycon: 12,4
Sponda: 9,9
Tasealennukset voivat toki olla isompia Cityconna ja Sponda, mutta jos taseet ovat tehottomassa käytössä vuodesta toiseen niin ne eivät mielestäni ole kovin relevantteja lukuja. Ero myös korjaantuu aika nopeasti jos yritysten tuloksentekokyvyssä säilyy näin iso gäppi.
Ja jos nykyistä taloussuhdannetta mietitään niin imo esim. kauppakeskusten vuokralaiset ovat lähitulevaisuudessa paljon isommassa kusessa kuin teknologiakampusten vuokralaiset
Tässä tullaan taas siihen mitä Aki mainitsikin että lyhyellä aikavälillä ero yhtiöiden kurssikehityksen osalta voi olla flätti siitä huolimatta että Technopoliksen tuloskunto on melkein "valovuoden" kilpailijoita edellä. Yritysten osakevaihto oli eilen: Technopolis 0,6M€, Sponda 6,5M€, Citycon 1,4M€.
Varmasti on niin että isoja rahastoja Technopolis ei kokonsa puolesta kiinnosta toisinkuin heikompikuntoiset isommat toimijat. Tässä jää meille pienomistajille erinomainen sauma ostaa osaketta halvalla. Jollain aikavälillä tuon eron on pakko korjaantua. Lyhytjänteiselle sijoittajalle tämä ei välttämättä ole optimi sijoituskohde kun korjausliikkeeseen voi kai hyvin mennä vuosi -kaksi. Mutta jos on yhtään pidempi sijoitushorisontti niin tämän pitäisi olla aika nobrainer ostolappu.
Miulla on teoria, että ulkomaalaiset ottivat osto-ohjelman lopettamisilmoituksen signaalina siitä, että yhtiön hallitus ei usko omiin tasearvostuksiinsa. Amerikassa asiat olisivatkin juuri näin. Suomessa taas hallitukset ovat täynnä jamppoja, joille rahoituksen perusteet ovat liian vaikeita ymmärtää, ja joiden tavoitteena ei ole omistaja-arvon maksimoiminen. Olen ottanut vähän lisää, average down on ihana asia.
Katsoin vasta loppuviikosta webcastin. Tykkäsin, paitsi osto-ohjelman loppumisen käytännön sivuuttamisesta. Yhdelläkään analyytikolla ei mitään kysyttävää, mutta Keith kertoi, että roadshowlla jatketaan. Miulla on teoria, että roadshow on tuonut vähän ulkomaalaista ostoa. Näillä luvuilla ei pitäisi olla ihan mahdotonta. Tämä pohjautuu silmämääräiseen välittäjäanalyysiin. Riittääkö tämä mihin asti, jää nähtäväksi.
Kysymysten vähäinen määrä (=0) johtui varmaan siitä, että oli aika monta tulosjulkistusta samana päivänä. Pikkufirmana etsisin ehkä slottia, joka ei ole niin supersuosittu.
Technopolis on hipsinyt vuoden huippuihin ilman mitään uutista. Muutkin kiinteistösijoitusyhtiöt ovat vähän vahvistuneet. Tällaista kehitystä olen pitkään odotellut, mutta saa nähdä miten pysyvä tasokorjaus on, ja mihin asti se kestää. Sormi myyntiliipasimella ei syyhytä yhtään näissäkään hinnoissa.
Technopolis teki odottamani. Arvoja on korjattu vähän ylöspäin, eli tuottovaateet laskeneet aavistuksen. Markkinareaktio marginaalimiinus, luultavasti odotetusta vuokrausasteen laskusta. Hintaan 3,70 P/NAV = 0,80 ja P/E (EPRA) 2016 = 7,1. Vähintään strong holdissa pysyy. Oikeastaan toivoisin hinnan laskevan, jotta voisi ottaa halvalla lisää.
En mitenkään pysty ymmärtämään, miksi Technopolis ei käytä omien osakkeiden osto-ohjelmaansa, vaikka tase kestää ja hinnat ovat nämä. Tai pystyn ymmärtämään, mutta en hyväksymään.
Joo aika odotetun yllätyksetöntä matskua taas. Oulu toki on vielä kysymysmerkki, mutta liekö tulosvaikutus kummoinen vaikka hetken Oulu menisikin isoilla vajaakäyttöasteilla. Nyt on imo hyvät paikat lisäillä, jos yhtään tulee alaspäin niin taidan itsekin poimia vielä erän kaksi lisää.
Akilta ihan aiheellinen pointti. Jos ei ole ostettavia kiinteistöjä tarjolla järkihintaan niin käteistä ei kyllä kannattais yhtään makuuttaa nollakorolla vaan ostaa omia pois. Ja jos omavaraisuusaste uhkaa kohota turhan korkeaksi niin vipua ja omien ostoja vaan, saisi sijoittajat parhaan mahdollisen tuoton pääomilleen.
Takaisinostot olisivat ihan mukavia, mutta Technopolisin pääomarakenne ei nyt niitä kauhean hyvin tue. Taustalla 75 miljoonan hybridilaina, joka käytännössä pitää maksaa takaisin 26.3.2018, kun korko pompsahtaa ylös. Jos halutaan selvitä ilman uutta hybridiä tai osakeantia, tasetta on syytä vahvistaa.
Toki jos markkinat ovat edulliset uuden hybridinkin voisi laskea liikkeelle vuonna 2018. Edellisellä kerralla puolittaisessa pakkoraossa hybridin korkosta tuli aika korkea ja muutenkin ehdoista nihkeät.
Sijoittajat ei näytä ainakaan tykkäävän, -2,72%. Ruotsin asuntomarkkinoissa kytee pommi, mutta en osaa arvioida yhtään miten se kytkeytyy liikekiinteistöihin.
Eiköhän tuleva anti pelota osan porukasta pois hinnalla millä hyvänsä. On tämä jännä lappu. Periaatteessa luvut timanttia ja homma rullaa, mutta aika harvoin tässä myönteisiä yllätyksiä on vuosien varrella tullut.
"Parantaakseen vakavaraisuuttaan Gårdan kampuksen oston jälkeen sekä rahoittaakseen tulevia orgaanisia kasvuhankkeita ja mahdollisia yritysostoja Technopolis suunnittelee maksimissaan 150 miljoonan euron osakeantia tulevalle syksylle."...
Hyvä asiahan sen pitäisi olla että löydetään sopivia investointikohteita... kunhan investointien tuottovaateet vain pidettäisiin järkevällä tasolla.
Kampuksen alkutuotto on arviolta 5,0 % ja vakiintunut tuotto 6,0 %. Sopimus
sisältää nettotuoton takauksen 31.12.2017 saakka.
Tuo 6 pinnaakin on vähän niin ja näin. Ainakaan vitosen tuotolla ei pitäisi imo tehdä investointeja vaan ostaa vaikka omia osakkeita kun omat kohteet hinnoiteltu 7 pinnan tuottovaateella. Toki toiminnan kasvattaminen on varmasti osakkeenomistjienkin intresseissä, mutta liikaa kannattavuuden kustannuksella kasvua ei pitäisi hakea.
Ei tuo osakeantikierroskaan varmaan kaikkia sijoittajia jaksa innostaa.
Tuo hankinta on ihan syvältä. Hinta on hurja ja vielä osakeanti päälle. Technopolisin johdolle olisi syytä antaa kenkää, kun tuollaisia omistaja-arvoa tuhoavia kauppoja tekee.
Aivan uskomatonta puuhastelua. Ei sitten mitään järkeä. Ei tullut edes koneella oltua, että olis järkevään hintaan vielä päässyt myymään. Nythän ostajia ei ole enää. Miksi olisi, kun johto tuhoaa omistaja-arvoa tietoisesti? Noi korko yms suojaukset jo ketutti, mutta tämä nyt tulee vyön alle kovaa.
Ei tuo nyt mikään täysi katastrofihankinta ole. Itsekin olen pettynyt siihen että mitään parempaa kohdetta rahoille ei johto löytänyt. Ei viitsi myydä kun tuloskunto on hyvä, mutta täytyy ostot kyllä laittaa jäihin kun tällaiset liikkeet ei innosta.
Se mikä suorassa kiinteistösijoittamisessa on kivaa että saa itse päättää ja pitää tuottovaateistaan kiinni. Näiden pörssiyhtiöiden kanssa aina vähän jännittäminen mitä johto & isoimmat omistajat keksivät.
Päivä pilalla. Jaetaan verollisia osinkoja, ei osteta omia osakkeita, mutta ostetaan Ruotsista väkisin, kun pitää olla joka Pohjoismaassa. Tätä mie olin pelännyt, mutta en uskonut toteutuvaksi.
Kuusi pinnaa on toki paljon Ruotsin tuotoksi, saisi sieltä alle neljänkin.
Omistajariski tässä toteutui. Eläkevakuutusyhtiöt omistajina, ja näin voi helposti käydä.
