Olet täällä

Technopolis - 27.4.2018 05.37

Kiitos. EPRA-lukuja pyrin itse aina katselemaan. Prioriteetti EPRA-tuloksella. Ja sitten selkänojaa EPRA NAV ja nettovuokratuottoluvuista. Nyt tämä uusi UMA-konseptihan pyrkii viemään Technopolista enemmän tulosperusteisesti arvostetuksi yhtiöksi. EPRA NAV alennus on syvältä, kun tulosta tehdään aika kivasti. Jos UMA lähtee lentoon, ja jopa omia tiloja myydään, voi tulos kasvaa ilman suuria pääomia. Silloin EPRA NAV:in seuraaminen on vähemmän tärkeää.

Sivulta 15 löytyy 5 viime vuoden EPRA-luvut.
https://www.technopolis.fi/app/uploads/2018/02/FinancialStatements-2017.pdf

Ei muuten ole ihme että ihan kaikki sijoittajat eivät arvosta tätä yhtiötä, jolloin saamme edelleen nauttia alhaisesta P/E-luvusta.
Eikös Technopoliksen pitänyt kasvaa? Vuokrattava pinta-ala näyttää aika hurjalta kun muistaa, että osinkoja on makseltu maltillisesti sekä onhan niitä osake-antejakin mahtunut tälle ajanjaksolle =D

2013 => 2017 
Vuokrattava pinta-ala 746 800m2 => 701 900m2 -6%
EPRA NAV/osake 4,27e =>4,58e +7%
EPRA EARNINGS / osake 0,41e => 0,39e -4,9%

Osakkeiden määrä 98m => 156,9m +60%

EPRA NAV 521me => 718me  +37,8%
EPRA EARNINGS 40,5me => 60,6me +49,6%

EPRA nettovuokratuotto 7.6% => 7,24% 
Osinkoja maksettu yhteensä 0,58e

Vuokrattavan pinta-alan laskua voisi selittää sillä, että vanhemmista ja halvemmista tiloja on myyty ja uudempaa/kalliimpaa tilalle. Todennäköisesti Keith on saanut perintönä ei niin priima-kiinteistöjä(lokaatio ja ikä), joita on joutunut myymään ja päivittämään.Toivottavasti tämä vaihe on ohi ja oikeasti näkisimme kuinka vuokrattavat neliöt lähtevät mukavaan kasvuun. Kiinteistöjen laatua on vaikea arvioida näin ulkopuolisena.

Per osake luvut on hirveitä, koska uusia osakkeita on annettu vanhoille omistajille "puoli ilmaiseksi" osake-anneissa. Onneksi ei sentään suunnattuja anteja. 

Pelkoni on, että kiinteistöjä joutuu vielä tuleivaisuudessakin päivittelemään isosti ja omistajien raha tekee katoamistempun.
Toivon, että EPRA nettovuokratuotto pitäisi olla pienempi nykyisellä kiinteistöillä(vertaan 5v takaiseen 7,6%:iin) 

Hallituksen vuoden takaiset lupaukset ovat vuosia kasvatettujen, kypsien hedelmien poimimista. Nyt ne tulevat vain näkyviin luvuissa... toivottavasti.

 

Näytä koko viesti
Technopolis - 26.4.2018 07.03

Technopoliksella on kumminkin ollut hyvä linja. Välttävät lupaamasta liikoja. Tietenkin tämä sopii minulle kun en ole niin näppärä myymään ja ostamaan.

Pystytkö avaamaan mitä tarkoitat osakkeen yliarvostuksella? Yli NAVin? Mutta eikö sitten pitäisi huomioida myös mikä on silloinen nettovuokratuotto. Eikö nettovuokratuotto kerro jotain paljonko NAVissa on ilmaa? Technopoliksen tapauksessa osakkeen hinta 3,7e alihinnoiteltu, koska NAV 4,51e, nettovuokratuotto 7,1%. 

Oli fiilis, että olisi voinut pelata(myydä) kun oli 4,2e hinnoissa, mutta sitten muistin että minulle riittää Technopoliksen liiketoiminnasta tulevat tuotot. En viitsi lähteä kamppailemaan hiluista muiden sijoittajien kanssa. Pidetään mielessä omat vahvuudet :) 

Aki Pyysing kirjoitti:

Lisää avoimuutta peliin vaan, ja Technopolis päätyy vielä yliarvostetuksi osakkeeksi. EPRA P/E 2018 9,0 ja P/NAV 81% ei ole yliarvostusta. Mie luulen näkeväni vielä uudelleen päivän, kun Technopolis huitaisee yli NAVinsa.

Tuottovaateet olivat edelleen tulleet alas, Baltiassakin enää kahdeksan. Suomen 7,3% on imo edelleen olosuhteisiin nähden korkea.

 

Näytä koko viesti
Technopolis - 30.8.2017 06.19

Kiitos!
Eli yritys voi hieman vaikuttaa riippuen yrityksen tilanteesta. :)

Hybridiin ei tarvinnut omistajan kaivaa kukkaroa ja siihen saatiin kylkeen pankkilainaa. Lisäksi sillä muistaakseni ostettiin Vilnasta kampus, joka on ymmärtääkseni ollut huippuhankinta. Ja Technopolista on ajettu eteenpäin aikaisemmin aika kovalla etukenolla, joten annetaan puolittaiset rahoituskriisit anteeksi. =D

Mutta ensi keväänä on hybridistä kiva päästä eroon. Tulee selkeyttä lukuihin.

petteri kirjoitti:

Yleensä ottaen kiinteistöille saa ostettua erilaisia arvioita kysynnän mukaan. Esimerkiksi Suomessa Orava-rahastojen käyttämä "ulkopuolinen" arvioja nostanut pitkään myynnissä olleiden ja Oravan "alennuksella" ostamien kiinteistöjen arvoa heti oston jälkeen 15-20 %, jolla on sitten paisutettu tasearvoja.

Technopolisin tapauksessa toki rahoittajat asettavat kovempia vaatimuksia kiinteistöjen oikealle arvonmääritykselle varsinkin kun Technopolis on aikaisemmin ollut hyvinkin raskaassa velkataakassa. Hybridihän laskettiin viisi vuotta sitten liikkeelle puolittaisessa rahoituskriisissä.

Näytä koko viesti
Technopolis - 30.8.2017 03.06

Aki Pyysing kirjoitti:

Vanhalla laskentaekonomilla on teoria, että edellinen talousjohtaja joutui kirjaamaan vuosia sitten muutaman kiinteistökaupan alle tasearvon. Tämä ahdisti ja sen jälkeen ruuvia kiristettiin aavistuksen liikaakin.

Pitää varmasti paikkansa :)

Mutta Keithin linja on aina ollut, että mitään "höttöä" ei tiedoteta. Eli kaikki mitä Technopoliksesta lähtee ulos on faktaa eikä unelmia. Tämän vuoksi uskon, että strategian tavoitteet toteutuvat "varmasti", ilman massiivisia ulkoisia ongelmia.

Uskon, että NAV on osa juuri tätä samaa tiedotuspolitiikkaa, vaikka en täysin ymmärrä paljonko talousjohtaja voi vaikuttaa NAV-lukuihin? Luulin, että tulevat ulkopuolisilta tahoilta ainakin pääosin. 

Sijoittamisessa on tärkeää tietää linja millä tiedotetaan(kuten tuomarointi jääkiekossa). Omistajana/Holdarina sitä arvostaa ja on helpompi ymmärtää johdon viestejä sen kautta. Toivotaan, että linja ei ole muuttunut uuden hallituksen myötä.

Näytä koko viesti
Technopolis - 29.8.2017 10.37

Eipähän ole kiire myydä salkusta pois. :)

Late kirjoitti:

..mutta kurssireaktio samaa vanhaa :)

Näytä koko viesti
Technopolis - 5.7.2017 05.46

Ymmärrän kyllä. En itsekkään ole ollut halukas yrittäjänä maksamaan ylimääräistä toimitiloista, mutta ainakin historiassa Technopolis on vapautuneet tilat vuokrannut seuraaville halukkaille. Mutta on mahdollista, että tulevaisuudessa näin ei ole. 

Peltinen kirjoitti:

Näin sitä kuvittelisi, mutta käytännön havainnot osoittavat täysin päinvastaista. Kuluista säästäessä toimitilakulut ovat niitä helppoja kohteita, low hanging fruits, joita talousjohtajat jahtaavat säälimättä ajatelematta lainkaan sen pitemmälle. Mitä nyt olen seurannut yhtä suurta ja yhtä keskisuurta yritystä läheltä niin suunta on ihan järjetön. Tuotekehityksen väkeä, jotka istuvat toimistolla käytännössä aina (rajoitetut etätyömahdollisuudet ja vähän matkustusta) ja joilla on kansioita ja testilaitteita hyllyssä tungetaan väkisin flexitoimistoon ja oma kuutio avokonttorissa on joka tapauksessa jo mennyttä aikaa. Siellä ne istuvat pitkän pöydän ääressä vierekkäin kuin kanat orrella. 

Tuo aikaisemmin aiheessa mainitsemani yhtiö karkasi Technopoliksen vuokria syrjemmälle. Sielläkin oli johdolta tullut määräys etsiä säästöjä toimitilakuluissa. Jossain IT-alalla jossa työntekijöitä pitää houkutella säkkituoleilla ja bilispöydillä tilanne on vähän toinen.

 

Näytä koko viesti
Technopolis - 5.7.2017 07.14

Hienoa, että on vastakkaisia mielipiteitä ja jopa riskejä heitetty ilmaan. Technopolis on laiskan miehen kiinteistösijoitus. Minulle passeli tapa parkkeerata rahaa varsinkin tässä markkinatilanteessa. En väitäkkään, että voittaisin markkinat tällä sijoituksella pitkällä aikavälillä.

Jos korot nousevat, taatusti myös asiakkaat maksavat enemmän vuokraakin. Pitää muistaa, että työntekijät ovat sen verran kalliita yrityksille, että ihan jokaista senttiä ei kannata toimitilojen vuokrissa säästää. Työvälineet ovat syytä pitää kunnossa ja toimisto on yksi "työväline" tietotyöläiselle.

Kiinteistöveroista en tiedä, mutta kaikki maksavat, joten siirtyy asiakkaiden maksettavaksi jollain aikavälillä.

Pitää muistaa, että Technopolis on kasvanut aika kovasti, eikä käyttöasteet ovat huimasti ole laskeneet. Nyt tietenkin orgaaniset kasvuhankkeet voivat hetkellisesti laskea käyttöasteita. Ihan mutuilua, mutta jos kasvua ei olisi, niin käyttöaste olisi hieman yli 95%.

Dharma kirjoitti:

Ennen oli ennen ja nyt on nyt, on tukka päästä lähtenyt. Eli jatketaan odottamista. Minä odotan Technopoliksen liiketuloksen puolittumista korkojen ja kiinteistöveron nousun myötä, käyttöasteiden ja vuokrien laskua. Katsotaan miten käy lähivuosina.

Näytä koko viesti
Technopolis - 9.6.2017 01.11

Ei kai heti ensimmäisenä vuonna haluta jättää sijoittajia kylmäksi? Uskoisin osuvan annettuun haarukkaan 40-60%, mutta aivan alalaitaan(paino kasvu-urassa). Eli 15-16snt on osinkoveikkaukseni.

Jank kirjoitti:

Osingosta HPJ antoi ymmärtää, että paino on kasvu-urassa ja payout-haarukka on suuntaa antava. Eli mahtaisikohan sieltä olla ensi keväänä tulossa vain sentin korotus, jolloin jäädään haarukan alarajan alle ja hybridin lunastustukseen jää hyvin rahaa. Puhdas spekulaatio parista lauseesta... 

Näytä koko viesti
Technopolis - 3.6.2017 02.03

Yritin myös hieman pelata kesäpelejä  ja tarjosin myyntiin 3,35e toukokuun lopussa(jäi 1snt päähän). Sitten otin nopeasti pois, kun muistin, että on tulossa strategiapäivitys. Aina tämä on palannut lähtötelineisiin(tasan 5v kokemus), mutta nyt on TAAS usko vahva, että ei tullut varaslähtöä.

Aki Pyysing kirjoitti:

Heh, mie ihan vähän kevensin, kun osake oli noussut "ilman syytä" ajatuksella ottaa halvemmalla takaisin. Sitten huomasin strategiapäivityksenblush. Kutitustuntumani pätevästä uudesta hpj:sta on toistaiseksi osoittautunut oikeaksi.

Voi käyä niinnii, että "halvemmalla takaisin" epäonnistuu, mutta eipä tuo paljon ahdista.

Näytä koko viesti
Technopolis - 3.6.2017 01.58

Technopoliksen omistajana ei ole koskaan pelottanut, joskus tosin "harmittanut"(käyttämättä V-alkuista sanaa). Kaikki ikävät tunteet ovat liittyneet osingonjakoon(->verotukseen) ja kovaan kasvuun. Osakeannit eivät haittaa kun ne mahdollistavat lisäostot sopuhintoihin(kurssi kyykkää). Toki kurssit kyykkää juuri silloin kun pitää sijoittaa antiin, mikä ei ole ideaalitilanne. Mutta olen osallistunut ja mielestäni sopuhinnoilla.

Nyt kun Technopolis tuli ulos merkittävällä strategian päivityksellä, olisi hyvä hieman pyrkiä avaamaan mistä on kyse. Mielestäni tämä on kumarrus meille pienomistajille - pyllistämättä kuitenkaan eläkeyhtiöitä päin(verolainsäädäntöön ei Technopolis voi vaikuttaa). Ei strategiaa voi aivan hatusta keksiä tai ainakaan toteuttaa, jos lähtökohdat ovat huonot. Tässä näkyy, että vuosikausien hyvää työtä aletaan ulosmittaamaan. Päästiin vihdoin telineistä irti. KIITOS!

OMISTAJA-ARVON LUOMINEN JA STRATEGIAN TÄRKEIMMÄT OSA-ALUEET

Technopoliksen konseptin edelleen kehittäminen. Konseptin tuottama lisäarvo on korkeampi vuokrausaste ja asiakastyytyväisyys sekä hyvä vuokrataso
Olemassa olevien kampusten laajentaminen orgaanisilla kasvuhankkeilla
Tässähän ei ole mitään uutta. Perustärkeää jokapäiväistä Technopolis kauraa.

UMA co-working -verkoston merkittävä laajentaminen
Palveluliiketoiminnan ja sen kannattavuuden kasvattaminen
Kun perusosaaminen on toimialalta, niin siihen yhteyteen on kiva saada myyntiä, joihin ei aina tarvitse omistajien kantaa rahaa kassitolkulla. Ei työntekijät/johto Technopoliksesta laiskottele. Uusien tuotteiden tekeminen vanhojen rinnalle vaatii aika paljon näkemystä ja jaksamista kun lähes nollista lähdetään liikkeelle. Antaa sijoittajillekin tulevaisuuden uskoa.

Valikoitujen yritysostojen toteuttaminen Pohjoismaiden ja/tai Itämeren alueella
Strategian mukaisten investointien toteuttaminen ilman uusia osakeanteja
Koska rahaa on vähemmän käytettävissä, pitää tarkasti valita mihin rahansa sijoittaa. Varmaan entisestään korostuu uudet lokaatiot, joissa on paljon rakennettavia neliöitä tarjolla. Vaikka on Keith aikaisemminkin jaksanut hehkuttaa rakennusoikeuksista, olisi kiva nähdä johdolta selkeä esitys kaikkien kampuksien rakennusoikeuksista(rakenteilla / tulevaisuuden potentiaali). 

Löytyisikö ulkomailta sopivia tontteja johon voisi lähteä rakentamaan tyhjältä pöydält? Hyvä puoli orgaanisessa kasvussa on, että rakentaminen ei syö niin julmetusti rahaa kuin kerralla kampuksen ostaminen(tästä me omistajat tykkäisimme). Orgaaninen kasvu on hitaampaa ja alkuun kulut saattavat syödä tuotot, kun toiminta ei ole riittävän isossa mittakaavassa.

TALOUDELLISET TAVOITTEET

Osakekohtaisen nettovarallisuusarvon (EPRA NAV) kasvu vähintään 5 % vuodessa
Tämä liittyy vahvasti orgaanisiin kasvuhankkeisiin. Aikaisemmin ostimme "100% hintaan" kampuksia. Nyt rakentavat niiden tonteille lisää ~75-80% hintaan(?), jolloin EPRA NAV tulee varmasti kasvamaan. Jos kampuksia ei olisi ostettu, niin mihin nyt rakentaisivat? 
Laskeva nettovuokratuottovaade tukee hieman EPRA NAV +5% tavoitetta(kiinteistöjen arvot nousevat)
Ja osa tuloksesta jää EPRA NAV:iin kun osinkoa ei jaeta 100% vaan 40-60%

Osakekohtaisen tuloksen (EPRA) kasvu 8‒10 % vuodessa
Tuloksen kasvuun vaikuttavat EPRA NAV-kasvu(5% lisää kiinteistömassaa => lisää tulosta)
Loppu tulee palveluliiketoiminnoista ja UMAsta?

Oman pääoman tuotto (EPRA ROE) yli 8 % vuodessa
Oman pääoman tuottoon vaikuttaa vahvasti omavaraisuusaste. Omanpääoman tuotto saadaan velalla paremmaksi, mutta lisää riskiä. 8% ei tule ilmaiseksi, vaan sen vuoksi on reippaasti lainaa.

Tavoitteena maksaa vuosittain kasvava osinko, joka on 40‒60 % EPRA operatiivisesta tuloksesta
Olen aiemmin yrittänyt viestiä hallitukselle, että omistaja-arvolle olisi tärkeämpää puhua voitonjaosta osingon sijaan. Kun puhuvat selkeästi pelkästä osingosta, niin jättävät pörssin häiriötilanteissa yhden työkalun käyttämättä(omien osakkeiden ostot). Omien ostot pitäisi olla käytettävissä aina kun tilanne vaatii / mahdollistaa. Samalla yhtiö voisi ilmoittaa osingon jaon 0,12e lisäksi luvun 0,03e "omien ostot/osake". Voitonjakoon olisi siten käytetty 0,15e. Toki eipä omia tarvitse ostella alehintaan, jos 1. Ei ole osakeanteja 2. EPRA tuloskasvu 8-10%, 3. Kasvava osinko 40-60% tuloksesta.

Omavaraisuusaste yli 35 %

Tämä alleviivaa, että lainojen kovenantit eivät heti pauku ja seilataan turvammisimmilla vesillä. Osakekohtaista tulosta (EPRA) ja Oman pääoman tuotto (EPRA ROE) on vaikeampi kasvattaa, jos omavaraisuusaste on korkeammalla tasolla. Oma pääoma tuottoa pitää verrata omavaraisuus asteeseen(riski)

***

Lukujen perusteella nopeasti väsätyt seuraavien vuosien luvut. Laskelmissa epävarmuutta aiheuttaa vielä osakemäärän kasvu jakajassa(viime syksyn osakeannnin kaikki osakkeet eivät näy osakekohtaisissa luvuissa kokonaan. Tosin ei taida näkyä myöskään tuloksessa)

Q1 2017
EPRA NAV: 4,25e (strategiassa +5%/vuosi)
EPRA TULOS: 0,09e =>36snt/vuosi ... laskin 10% kasvulla (strategiassa: 8-10% kasvua)
Osinko: 0,12
==
2017
EPRA NAV 4,46e
EPRA TULOS 0,38-0,40e
Osinko: 0,15-0,24e
==
2018
EPRA NAV 4,68e
EPRA TULOS 0,44e
Osinko: 0,17-0,26e
==
2019
EPRA NAV 4,92e
EPRA TULOS 0,48e
Osinko: 0,19-0,29e
==
2020
EPRA NAV 5,16e
EPRA TULOS 0,53e
Osinko: 0,21-0,32e

***

Vuoden 2021 alussa
==> Osakkeen hinta 5e hienoisella substanssialennuksella (+40% nousua nykyhetkestä)
==> Osinko 0,25e (5% osinkotuotto osakkeen 5e hinnasta jakosuhteella ~50%)

Hallitus vaikuttaa julistaneen, että osinko jatkaa kasvuaan alkuun 10% vuositahtia(vähintään +2snt)? Myöhemmin jakosuhdetta nostamalla voidaan jatkaa osingon kasvutahtia.  
Eli tältä vuodelta tulisi väkisin minimissään 0,15e/0,16e osinko 0,38-0,40e tuloksesta ja sitten lähivuosina 2-4snt kasvua osinkoon vuosittain.

Minulle riittäisi tuo kiinteä 2snt osingon vuosittain kasvu vaikka vähän pidemmällekkin tulevaisuuteen, kunhan osakeanteja tai hybridejä ei tulisi. Ja jos sopivia investointikohteita ei löyty(eikä ole substanssialennusta kurssissa), niin voihan jonain maksaa normaalin osingon yhteydessä lisäosingon. 

***

Positiivisia riskejähän strategiat esittelevät mielellään. En ole huolissani osakkeen hinnasta, se laahaa vaikka vastentahoisesti perässä kunhan tunnusluvut on kohdallaan. =D Enkä osingonjakosuhteesta. Kun en ole myymässä, niin jaksan odotella kunhan on näköpiirissä että tekevät oikeita asioita liiketoiminnassa.

***

Minkälaisia negatiivisiä riskejä, jotka estäisivät tämän toteutumisen(2021)?
EPRA NAV 5,16e
EPRA TULOS 0,48e-0,53e
Osinko 0,25e

1. Korot nousevat
Nettovuokratuottovaade kasvaa => EPRA NAV pienenee 
Omavaraisuusaste pienenee, koska EPRA NAV-pienenee. Omistajien rahaa sitoutuu omaan pääomaan enemmän()
EPRA-tulos pienenee korkokuluista johtuen vai saadaanko tämä kuitattua vuokratuottoja kasvattamalla?

2. Vuokrausasteet pienenevät pysyvästi 85-90%:iin
Nettovuokratuottovaade kasvaa => EPRA NAV pienenee
EPRA-tulos pienenee

3. Technopolis uskovaisena en oikein ymmärrä riskeistä mitään.
Onhan noita: Venäjä hyökkää Balttiaan, valuuttakurssit, euroalue hajoaa.

Tarjolla glooriaa tulevaisuudessa, kun osut oikeaan. :)
 

Näytä koko viesti