Olet täällä

Kiinteistöpro

Kiinteistöpro

  • Liittynyt 5.11.2018
  • 56 viestiä
  • 0 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Ovaro (os. Orava) - 17.3.2019 20.27

Joonas kirjoitti:
Kiinteistöpro kirjoitti:

Farseer kirjoitti:

Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana

Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.

Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake

Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.

Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.

 

Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.

Nyt mennään taas metsään. Veroa maksetaan tuotosta. Tässä tapauksessa siis jos ostat markkinoilta esim. 4.5 euron hintaan osakkeen. Likvidointi sujuu kuin strömsöössä ja saadaan Inderesin 5.1 euroa. Verolaskelma olisi seuraava olettaen, että olet omistanut sen n. 1kk ja kuulut pääomaverossa alempaan verokantaan. 5.1 - 4.5 euroa tuottaa luovutusvoittoverotukseeen perustuvan luovutusvoiton. Eli 60 senttiä, josta maksat pääomaverosi verran 30%. Näin ollen saat 5,1 euroa rahaa ja joudut maksamaan 0,6 eurosta veroa 0,6*0,3=0,18. Joten lopputulema on 5,1-0,18 = 4,92 euroa rahaa verojen jälkeen. Ostit osakkeen hintaan 4,5 euroa. Tuotoksi sinulle kertyy näin ollen 4,92-4,5=0,42 euroa. Näin ollen sinulle jää 0,42/4,5 euron prosenttuaalinen tuotto lähtötilanteeseen 9,3%. Tässä nyt useampi yksinkertaistus, jotta saisi jonkin laskelman tehtyä.

Summa summarun 5,1 euroa likvidoindi - 4,5 euroa ostohinta - 0,18 euroa veroa - 0,42 euroa tuottoa per osake.

Muistin virkistykseksi tulisi muistaa, että kaupankäyntikuluista kertyneet kulut saadaan vähentää verotuksessa.
 

Kiitos selvennyksestä verotusasiassa. Von Fyrckendahl mainitsi saman asian myös aikaisemmin. 

Kun yhtiö purettaisiin ja rahat jaettaisiin osakkaille, verotus menisi siis noin. 

Minulla oli tuota kirjoittaessa mielessä pääoman palautus, joka nykyään verotetaan samoin kuin osinko. 

Mutta hyvä että tähän saatiin selvennys. 

Ovaro (os. Orava) - 13.3.2019 14.46

petteri kirjoitti:

Toisaalta viime aikoina Ovarossa toimintakuluja ja investointeja on ilmeisesti myös tiputettu niin alas, että asuntokanta rapistuu. Voit saada hyvää vuokraa aivan uudesta tuliterästä asunnosta, mutta se vaatii, että kaikki on tip-top. Muuten asukas ei maksa huippuvuokria. Nyt Ovaron uudet asunnot vanhenevat eivätkä ole enää niin tuliteriä, se alkaa vaatia, että joku näyttää seinille maalitelaa tai ainakin pesee asunnon. Jossain Kojamossa se onnistuu Helsingin seudulla helposti ja edullisesti, sen kun laittaa maalauksen tai peruspesun alihankkijan työjonoon. Ovaron kämppä jossain maakunnissa on vähän eri juttu, ensin pitää etsiä maalari tai siivooja, jonkin pitäisi kertoa mitä tehdään, hyväksyä tarjous ja valvoa työt. Yllättäen vähän maalia seinään, laminaattia lattiaan tai peruspesu maksaa Ovarolle moninkertaisesti Kojamoon verrattuna, niin paljon ettei sitä kannata useinkaan tehdä. 

Tämä on hyvä pointti.

Kojamolla on tässä asiassa skaalaetuja, Ovarolla taas ei.

Yksikkökustannukset nousevat helposti liian korkeiksi saatavaan hyötyyn nähden.

 

Ovaro (os. Orava) - 13.3.2019 14.19

Farseer kirjoitti:

Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana

Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.

Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake

Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.

Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.

 

Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 13.3.2019 13.15

Positivisen näkökulman vastapainona sitten on tämä iso ongelma:

Ovaron tämänpäiväisessä tiedotteessa kommentoitiin lyhyesti myös vanhan salkun vuokrausasteen kehitystä:

Ydintoiminnan vuokrausasteessa ei ole tapahtunut oleellista muutosta vuodenvaihteen jälkeen: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausase on alkuvuonna vaihdellut 82 ja 84 prosentin välillä, kun 31.12.2018 se oli 83,8 %.

En itse näe tässä sinänsä mitään uutisarvoa. Vanhan salkun vuokrausasteen nostoon ei ole olemassa mitään nopeita ja helppoja konsteja. Ongelma on  pitkäkestoinen ja rakenteellinen. Ongelma on vanhan kiinteistökannan heikko laatu, huono sijainti ja tekemättömät korjaukset. 

Inderes arvioi, että vanhan salkun vuokrausastetta voidaan saada nostettua tasolle 92% (löytyy tuosta hieman aiempana linkatusta videosta)

Itse pidän tuota ennustetta ylioptimistisena, asuntojen huono sijainti eivät muuksi muutu ja korjausvelka on merkittävä ongelma, jolle on jotain ratkaisuja lähivuosina keskittävä. Joka tapauksessa rahaa korjauksiin tulee väistämättä palamaan.

Itse arvioisin, että jos vanhan salkun vuokrausaste saadaan nostetuksi edes tasolle 87-90%, niin se on jo kohtuullisen hyvä suoritus.

Nykyhinnalla voisin silti ostaa Ovaroa mausteeksi salkkuun sen verran, että on enemmän intressiä seurata, miten saneeraus etenee.

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 13.3.2019 12.18

OLISIKO OVAROSSA JO OSTON PAIKKA?

Asuntomyynnit ovat toteutuneet Q1 vain 3,3% alle tasearvojen. Tämä vahvistaa luottamusta siihen että Q4/2018 tehdyt alaskirjaukset kiinteistökantaan olivat suurin piirtein riittäviä. Tässä on nyt mielestäni kaksi näkökulmaa: 

1. Kuten on täällä aiheellisesti huomautettu, niin todennäköisesti ne houkuttelevammat kämpät menevät ensi kaupaksi ja ne vähemmän houkuttelevat jäävät jäljelle. Niistä joudutaan todennäköisesti myös antamaan enemmän alennusta suhteessa tasearvoon.

2. Toisaalta asuntoja myydään nyt jo aika kovalla tahdilla. Tahti on nyt pyöreästi 20M€/vuosi. Tätä tahtia on pakko pitää yllä jonkin aikaa, jotta saadaan yhtiön kassaan riittävästi puskuria tulevia lainaneuvotteluita varten ja voidaan varmistaa jälleenrahoitus. En kuitenkaan näe välttämättömänä, että Ovaron pitäisi jatkaa näin vauhdikasta myyntitahtia loputtomiin, vaan sitä on mahdollista myös tarkoituksella hidastaa tulevaisuudessa, jolloin asunnoista saadaan luultavasti lähempänä tasearvoa oleva hinta.

Joka tapauksessa oma luottamukseni siihen, että yhtiö onnistuu järjestelemään erääntyvät lainansa, on vahvistunut. Tosin on mahdollista, että kovin paljoa nykyistä paremmilla ehdoilla niitä ei saada ainakaan alkuvaiheessa uusittua. Jotta ne saataisiin selvästi nykyehtoja paremmilla ehdoilla uusittua, vaatii vielä paljon työtä eikä tuo helppoa tule olemaan. 

Uskon nyt Q1 tuloksen muodostuvan lievästi positiiviseksi. Mitään merkittäviä alaskirjauksia ei pitäisi olla tulossa. Uskon operatiivisen tuloksen kattavan hyvin asuntojen myynneistä syntyneet tappiot. 

Osakkeen hinnassa on taso 4,50€ toistaiseksi pitänyt. Voi olla, että mennään vielä alemmaksi, mutta itse pidän kuitenkin todennäköisempänä sitä, että enää pohjista ei olla kovin kaukana.

Harkitsen Ovaron ostoa nykyhinnalla.

 

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 13.3.2019 10.34

Kiinteistöpro kirjoitti:

Hieman omia ajatuksia Ovarosta tällä hetkellä:

Käsittääkseni seuraavan kerran Ovaron kiinteistökannan arvosta laaditaan ulkopuolinen arvio Q2/lopussa. Ovaro on nyt siis siirtynyt noudattamaan samaa rytmiä kuin Suomen Hoivatilat ja Investors House, eli kiinteistökanta arviodaan 2 kertaa vuodessa, Q2 ja Q4 lopussa. Q1 mennään siis samoilla arvoilla kuin Q4/2018.

Kuulin, että tilinpäätöksen tiedotustilaisuudessa joku oli kysynyt, miten usein Ovaron kiinteistökannan arvo määritetään jatkossa, ja vastaus oli ollut että jatkossa 2 kertaa vuodessa. Yllä oleva tieto perustuu siis tähän ja oletan, että se pitää paikkansa. Tämä säästää myös kustannuksia. Omasta mielestäni arvonmääritys 2 kertaa vuodessa on riittävä.

Q1 tulos muodostuu siis pitkälti kaavalla:

Asuntojen nettotuotto

- operatiiviset kulut

- asuntojen myynneistä syntyvät luovutustappiot + välityspalkkiot

Q1/2018 EPRA tulos oli 257 te. Pidän realistisena noin 400-500 te EPRA tulosta Q1/2019, huomioiden kulutason selvän laskun viime vuoteen verratttuna. Kiinteistösijoitusyhtiöissä Q1 on kausiluonteisesti heikoin (vuodenaika talvi + tilintarkastuskulut) 

Kuten palstalla on todettu, niin 17.2. mennessä oli myyty tai saatu sitovia ostotarjouksia 15 asunnosta 4,1 M€ velattomin kauppahinnoin. Tämä indikoisi, että Q1 asuntomyynnit voisivat mennä haarukkaan 7-8 M€ haarukkaan. Jos ne menisivät kaupaksi noin 5-7% alle Q4/2018 tasearvojen sisältäen välityspalkkiot, niin niistä syntyisi myyntitappiota noin 350-550 te. 

Alustavasti oletan siis, että Q1 tulos menisi lähelle nollaa yllämainitut seikat huomioiden. Koska kiinteistöjen arvosta ei Q1 tehdä uutta arviota, niin oletan EPRA NAV:in pysyvän lähellä Q4/2018 tasoa, eli 8,55€/osake.

Ajatuksia tai kommentteja näihin laskelmiin?

Tänään saatiin tarkentavaa dataa Ovaron asuntomyynneistä alkuvuonna:

https://ovaro.fi/fi/tiedotteet/ovaron-strategia-toteutuu-asuntoja-myyty-...

Ovaro on siis myynyt alkuvuonna 1.1.2019 - 12.3.2019 asuntoja yhteensä 4,6 M€ edestä.

Myynnit ovat toteutuneet 3,3% alle Q4/2018 tasearvojen.

Tarkennan siis aiempaa ennustustani siten, että oletan nyt asuntoja myytävän Q1 aikana noin 5-6 M€ edestä ja myyntien toteutuvan noin 3-4% alle Q4/2018 tasearvojen. 

Tästä tulisi myyntitappiota siis arviolta 170-250te + välityspalkkiot, jotka lienevät haarukassa 100-150te

Yhteensä myyntitappiota tulisi siis välityspalkkiot huomioiden noin 270-420te Q1/2019.

Uutinen oli mielestäni kokonaisuutena positiivinen Ovarolle.

 

 

Ovaro (os. Orava) - 7.3.2019 19.15

von Fyrckendahl kirjoitti:
Kiinteistöpro kirjoitti:
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.

Kenen mukaan?

IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.

IH raportoi myytäväksi tarkoitetut asunnot kohdan vaihto-omaisuus alla, eli niitä ei lueta sijoituskiinteistöihin. 

Mm. vuoden 2017 vuosikertomuksen sivulla 17 nuo on raportoitu eri riveillä.

 

Ovaro (os. Orava) - 7.3.2019 19.15

von Fyrckendahl kirjoitti:
Kiinteistöpro kirjoitti:
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.

Kenen mukaan?

IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.

IH raportoi myytäväksi tarkoitetut asunnot kohdan vaihto-omaisuus alla, eli niitä ei lueta sijoituskiinteistöihin. 

Mm. vuoden 2017 vuosikertomuksen sivulla 17 nuo on raportoitu eri riveillä.

 

Ovaro (os. Orava) - 6.3.2019 23.51

petteri kirjoitti:

Koko asuntomassan arvonmuutosten lisäksi on huomioitava, että myytävänä oleva omaisuus pitäisi aina arvioida todennäköiseen myyntihintaan, joka on yleensä eri summa kuin kauppa-arvomenetelmällä arvioitu asunnon tasearvo. Kun muun toiminnan salkusta siirretään tavaraa myyntisalkkuun pitäisi siis tapahtua tasearvonmuutoksia.

Tämä on myös hyvä huomio ja tässä on eroja raportointikäytännössä eri kiinteistösijoitusyhtiöiden välillä.

Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.

Ovaro (os. Orava) - 6.3.2019 23.25

petteri kirjoitti:

Myyntien alkupäässä on kuitenkin yleensä helpompaa myytävää ja ilmeisesti myyntiin laitettujen tasearvoja jo alennettiin. Kun myydään isompia läjiä, yleensä myynneistä salkkuun jäävät huonommat kohteet kun taas realistisesti hinnoitellut menevät kaupaksi. Alkupäässä mentäneen nyt aika lähellä tasearvoa, jos ei mennä niin sitten salkun pohjien tyhjennyksessä on tulossa paljon lisäturskaa.

Asia on täsmälleen näin ja tämä on hyvä huomioida.

Luonnollisesti ne haluttavammat kohteet menevät nopeammin kaupaksi ja ne vähemmän haluttavat tuppaavat jäämään jäljelle. Sitten kun niiden vähemmän haluttavien kohteiden hintaa pikku hiljaa lasketaan, niin aina sieltä jokunen taas menee kaupaksi. Sitten pitää taas vähän tiputtaa hintaa, että saadaan lisää menemään kaupaksi jne. Pikkuhiljaa alaspäin menevä kierre tuntuu olevan loputon.

Todennäköisesti lopulta jäljelle jää vielä jonkunkokoinen läjä asuntoja, jotka eivät menneet kaupaksi millään järkevällä hinnalla.