Olet täällä

Kiinteistöpro

Kiinteistöpro

  • Liittynyt 5.11.2018
  • 14 viestiä
  • 0 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Ovaro (os. Orava) - 20.1.2019 13.06

Mikä on Ovaron todellinen taloudellinen käyttöaste?

Luemme Ovaron Q3 raportista, että katsauskaudella taloudellinen käyttöaste oli 95,0%, eli varsin hyvä. Jos ei ole Ovaroon tarkemmin perehtynyt, vetää tästä helposti sellaisen johtopäätöksen, että 95% asunnoista on vuokrattuna ja tuottavat siis kassavirtaa yhtiölle päin. Todellisuus on kuitenkin jotain ihan muuta.

Ovaron kiinteistöjen käypä arvo oli Q3 lopussa 192,0M€ (käytämme tässä Ovaron raportoimaa lukua, ei JLL:n arviota)

Luemme Q3 osarin sivun 25 lopusta, että myytävänä olevien sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 14,77 M€ (14 770 tuhatta euroa, kuten Ovaro asian ilmaisee)

Uusi johto aloitti operatiivisessa vastuussa 1.10.2018. Q3 meni siis kokonaisuudessaan vielä vanhan johdon alaisuudessa. Ovaron politiikka on ollut, että asuntoja ei myydä vuokrattuna, vaan tyhjinä. Nämä ovat siis kaikki tyhjillään.

 

Voimme siis jakaa sijoituskiinteistöt kahteen osaan:

Koko kiinteistökanta on siis 192,0M€, joista:

Vuokrattavissa olevat sijoituskiinteistöt: 177,23M€ (92,3% koko salkusta)

Myytävä olevat sijoituskiinteistöt:14,77M€ (7,7% koko salkusta)

 

Nyt siis näiden vuokrattavissa olevien sijoituskiinteistöjen taloudellinen käyttöaste on 95,0%, siis näistä tyhjänä on 5,0% eli 8,86M€.

Tyhjänä seisoo siis yhteensä 14,77M€ + 8,86M€ arvosta asuntoja, eli yhteensä 23,63M€.

23,63M€ tekee koko 192M€ arvoisesta asuntosalkusta siis 12,3%.

Ovaron vanhan johdon raportointikäytäntö on toki laillinen, mutta informatiivisempikin olisi voinut olla sijoittajia kohtaan. Ei olisi ollut kovin suuri vaiva raportoida myös myyntisalkun prosentuaalista osuutta koko kiinteistökannasta, jos olisi vain halunnut. Tällöin sijoittajat olisivat saaneet realistisen kuvan siitä, kuinka iso osa salkusta oikeasti tuottaa kassavirtaa. Ovaron vanha johto toki muutenkin näki paljon vaivaa esittääkseen yhtiön luvut mahdollisimman positiivisessa valossa, ymmärrettävistä syistä.

Todellinen käyttöaste siis siitä näkökulmasta, mikä osa tuottaa vuokratuloja ja mikä ei, on siis 87,7%, ei 95,0%.

Vastaavasti todellinen vajaakäyttöaste tästä näkökulmasta on 12,3%, ei 5,0%.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 14.1.2019 23.11

hauturi kirjoitti:
Kiinteistöpro kirjoitti:

Kyseiset talot löytyvät tuolta:

https://asunnot.oikotie.fi/talo/pollarikatu-5-lahti/6395819

https://asunnot.oikotie.fi/talo/pollarikatu-7-lahti/6396425

Molemmissa väitetään, että tontti on oma?

Niinpä näyttää olevan, hämmentävää. Todennäköisin selitys lienee, että Oikotien talosivulla on vanhentunutta tietoa. Tässä JLL:n arviointiraportissa todetaan, että molemmat ovat vuokratontilla (löytyy viimeiseltä sivulta)

https://s3-eu-west-1.amazonaws.com/ovaro/Arviolausunto-Orava-Asuntorahas...

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 14.1.2019 14.44

Itsekin Ovaron asuntosalkun läpi peranneena täsmälleen samaa mieltä Petterin kanssa.

Kannattaa huomata se, että nyt se tavara, mikä Ovaroon on tarkoitus jättää jäljelle, eli (pääsääntöisesti) juuri nämä 70-luvun korjausvelkaiset vuokrakasarmit, (ns. ydintoiminta) ovat juuri sitä tavaraa, josta Kojamo on jo usean vuden ajan systemaattisesti pyrkinyt eroon. 

Sitten niitä oikeasti järkeviä, pieniä tai pienehköjä asuntoja kasvukeskuksissa ja hyvillä sijainneilla, ilman kohtuutonta korjausvelkaa, saakin Ovaron taseesta etsiä kuin neulaa heinäsuovasta.

Kommentoin hieman tuota Lahden Ankkurin kohdetta, kun olen sattumoisin olen siihen itsekin hieman paremmin perehtynyt. Perehdyin siihen siksi, että se näytti oikeasti ihan järkevältä kohteelta Ovaron salkussa. 

Nuo Lahden Ankkurin asunnot ovat Ovaron salkun ehdotonta parhaimmistoa, mutta kuten Petteri huomautti, ne on valitettavasti pilattu todella kalliilla vuokratontilla, jonka myötä hoitovastike nousee niin korkeaksi, että se pitkälti pilaa tämän sijoituscasen. Selvitin kerran itsekin tätä kohdetta, kun siellä oli asunto myynnissä, ja hoitovastike oli silmiinpistävän korkea. Soitin välittäjälle ja kysyin miksi hoitovastike on niin korkea ja välittäjä kertoi suoraan, että syynä on korkea tonttivuokra. 

Myyntihistoriassa näkyy 55m2 kaksio, jonka myynnistä on luovuttu viime huhtikuussa hoitovastike tuossa oli noin 300€/kk luokkaa, jolloin, vaikka asunnosta saatava käypä vuokrataso olisi 700 - 800 euron välissä, niin järkevään tuottotasoon tuolla ei pääse.

Hieman yllättäen asunto ei mennyt kaupaksi.

Tsekkasin vielä äsken osarista, ja tosiaan Ovaro ei ole onnistunut tuolta myymään yhtään asuntoa syyskuun loppuun mennessä. 

Nykyjohto ei enää yritä näitä myydä, vaan ne kuuluvat pidettäviin kohteisiin. 

Kyseiset talot löytyvät tuolta:

https://asunnot.oikotie.fi/talo/pollarikatu-5-lahti/6395819

https://asunnot.oikotie.fi/talo/pollarikatu-7-lahti/6396425

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 12.1.2019 16.09

Äh, tarkoitin sanoa Technopoliksesta, että P/E oli operatiivisesta tuloksesta laskettuna noin 10 ja P/B noin 0,7, huomasin tämän vasta äsken. No, pointti varmaan selvisi.

Ovaro (os. Orava) - 12.1.2019 14.32

Aki Pyysing kirjoitti:
Rahamiäs kirjoitti:

Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:

http://rahamias.blogspot.com/2018/12/ovaron-tase-on-ilmapallo-joka-odott...

"Tästä vielä -20% sijoitusyhtiöalennus (sama kuin Kojamolle), joten saadaan osakkeen arvoksi 5,3 euroa. Tämä olisi houkutteleva taso normaalitilanteessa, jossa Ovarolla olisi järkevä asuntoportfolio ja se maksaisi osinkoa vuokrakassavirrasta. Valitettavasti Ovaron saneerauksen jälkeinen asuntoportfolio on melko heikkotasoinen ja hajanainen. Lisäksi normaalitilanne on vielä kaukana eikä siihen pääseminen ole riskitöntä."

Sijoitusyhtiöalennus 20% on tarpeeton, jos yhtiön politiikka on myydä kämppiä ja ostaa omia osakkeita niin kauan kuin NAViin päästään. Osinkoa se ei tosiaankaan toivottavasti lähipäivinä jaa vuokrakassavirrasta tai mistään muustakaan ennen kuin tase on kunnossa.

Tässä hieman omia ajatuksiani omien osakkeiden ostamisesta Ovaron kohdalla:

Ensiksikin on todettava, että olen samaa mieltä siitä, omien osakkeiden ostaminen on tehokas tapa kasvattaa omistaja-arvoa, kun seuraavat kriteerit täyttyvät:

Yhtiön operatiivinen tulos on kunnossa, ja yhtiön osakekohtainen substanssi on selkeästi osakekurssia korkeammalla. Tällöin, kun omia osakkeita ostetaan, tapahtuu kaksi osakkeenomistajan näkökulmasta hyvin positiviista asiaa: Osakekohtainen tulos paranee ja osakekohtainen tasesubstanssi kasvaa. Yksinkertaista matematiikkaa.

Technopoliksen kohdalla tämä oli ihan no brainer silloin kun yhtiön P/E operatiivisesta tuloksesta laskettuna, sekä P/B oli noin 0,7 tasolla. Technopoliksen olisi tuolloin kannattanut ostaa omia osakkeitaan paljon reilummin, mitä se lopulta teki.

Ovaron kohdalla on nyt se tilanne, että tästä yhtälöstä toimii vain toinen puoli. Osakekurssi on selkeästi NAV:ia alempana, mutta tulos on kuralla. Ovaron tämänhetkiseen tuloskuntoon nähden P/E luku on 30-35 välillä, operatiivisesta tuloksesta laskettuna. Arvonmuutokset huomioiva tulos sen sijaan on tappiolla.

Näemme siis, että osakkeen nykyhintaan on leivottu jo sisälle odotus tuloksen merkittävästä paranemisesta. Nykyhinnalla osake ei missään nimessä ole halpa, vaan kallis tulospohjaisilla arvostuskertoimilla arvioituna.

Ovaron kohdalla omien osakkeiden ostossa on siis se ongelma, että se ei paranna osakekohtaista tulosta, vaan päinvastoin jokainen euro, joka käytetään omien ostoon, on pois niistä toimenpiteista, joilla yhtiön kannattavuutta voitaisiin parantaa. Tämä tosiseikka on myös yhtiön johdolla hyvin tiedossa, siksi omien ostoon käytetään rahaa niin niukasti.

Ilman selvää kannattavuusparannusta, Ovaro iso NAV-alennus suhteessa osakekurssiin on ja pysyy.

Ajatus siitä, että yhtiö ostelee omia osakkeitaan niin kauan, että osakekurssi lähestyy NAV:ia ei vain toimi käytännössä. Jos oletetaan, että Ovarolla olisi nykyistä huomattavasti enemmän rahaa kassassa omien osakkeiden ostoon, sillä ei saataisi mitään muuta vaikutusta aikaan kuin hetkellinen tukiosto-efekti, joka antaisi hetkellisen mahdollisuuden sijoittajille hypätä pois kyydistä korkeammalla hinnalla.

Mitään pysyvää ja kestävää arvonluontia tuolla ei saada aikaan. NAV:ista, joka ei tuota mitään, ei kannata kovin paljon maksaa, jos ylipäätään kannattaa maksaa mitään.

 

 

 

 

 

 

 

 

Kojamo - 11.1.2019 23.41

Hinta roikahti joulukuun lopulla reilusti alle antihinnan ja kävi alimmillaan jo tasan 8 eurossa. Tämä käsittääkseni johtui siitä, että AY-liikkeillä päättyivät myyntirajoitukset (6 kk listautumisesta) Palautui tosin nopeasti antihinnan tasolle ja sulki tänään hintaan 8,55€.

Tarkastellaanpa hieman arvotuskertoimia nykyhinnalla:

Tämän vuoden osakekohtainen EPRA EPS 1-9/2018 oli 0,41€. Jos oletetaan, että q4 menee kuten viime vuonna, on koko vuoden EPRA EPS 0,54€. Saamme P/E luvuksi vajaa 16 operatiivisesta tuloksesta laskettuna. Ei halpa, mutta ei tolkuttoman kalliskaan.

EPRA NAV oli syyskuun lopussa 11,39€ per osake. Nykykurssi 8,55€ tarkoittaa siis 25% alennusta suhteessa tasearvoon.

Tasearvostuksen uskottavuutta tukee se, että asuntojen divestoinnit on menneet käytännössä tasearvoonsa koko ajan ja 1600 asunnon portfolion myynti ulkomaiselle instikalle 5% yli tasearvoon tukee käsitystä, ettei tase ainakaan kovin yliarvostettu pitäisi olla.

Firma siis vaikuttaa kaikin puolin solidilta ja kohtuullisen ennustettavalta sijoitukselta, jonka downside pitäisi kaiken järjen mukaan olla aika rajallinen. Kyse onkin siitä, mitä osakkeesta on valmis maksamaan. Itse en ollut kiinnostunut maksamaan yli 9 euroa, mutta nykyhinta vaikuttaa ihan harkinnan arvoiselta.

 

 

 

 

 

Ovaro (os. Orava) - 17.12.2018 16.52

Rahamiäs kirjoitti:

Tein täydellisen takinkäännön Ovaron kanssa ja myin osakkeet pois. Selvitin Oikotieltä kohteiden myyntihintoja Tampereella, Turussa ja Helsingissä ja niiden perusteella taseessa on liikaa ilmaa, jotta tämä olisi hyvä sijoituskohde. Jos talouskasvu ja asuntokauppa hyytyy, Ovaro on pulassa. Blogissa tarkempi selvitys:

http://rahamias.blogspot.com/2018/12/ovaron-tase-on-ilmapallo-joka-odott...

 

Kiitos hyvästä blogikirjoituksesta!

Tällaisilla sijoitusblogeilla on muuten oikeasti vaikutusta.

Katsoin äsken Ovaron osakkeen tilannetta ja tänään on vaihtunut pyöreästi 28 500 osaketta tähän mennessä, selvästi korkein vaihto viimeisen kuukauden aikana.

Vain yhtenä aikaisempana päivänä viimeisen kuun aikana on vaihdossa päästy yli 20 000 kpl ja silloin vaitoa oli noin 24 000 kpl.

Ovaro (os. Orava) - 17.12.2018 15.05

Oletko Aki nyt ihan tosissasi? 

Että kiinteistökannan laadulla ei ole mitään väliä, yhtiöhän ostelee omia osakkeitaan?

Sikäli kun omistajaluetteloa viimeksi katsoin, niin määräysvaltaa yhtiössä käyttää Investors House, ei omien osakkeiden oston perään kuolaavat piensijoittajat. 

IH:lla on ihan muut tavoitteet mielessä kuin taseen jatkuva supistaminen omien ostoilla. 

IH on mm. kertonut tavoitteekseen saada tase siihen malliin, että voidaan sekä ostaa että rakennuttaa uusiakin kohteita. Siihen ei päästä jatkuvasti tasetta supistamalla. Omien ostoja kyllä tehdään vähäsessä määrin, mutta se on tässä sivuroolissa. 

Piensijoittajien miellyttämiseksi ostetaan nimellinen määrä omia osakkeita, niin voidaan sanoa, että on tehty edes jotain. 

Tottahan toki Ovaro nyt sen verran saa kämppiään myytyä, että rahkeet riittäisivät 900 000 kpl ostoon, mihin valtuutus oli, jos tämä olisi oikeasti heidän agendallaan. Sen sijaan ilmoitetaan että ostetaan max 40 000 kpl, mikä on aivan mitätön määrä. 

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 21.38

Hyviä pointteja Von Fyrckedahlilta muutenkin.

Oman kantani selvennykseksi sanon, että en suinkaan ajattele, että Ovaro on edelleenkin kusetus. Se, oliko vanha Orava kusetus vai ei, on mielestäni tavallaan makuasia. Voidaan kuitenkin sanoa, että vanha johto teki vuosia toimia, jotka hyödyttivät heitä itseään, mutta samalla tuhosi omistaja-arvoa. 

On muuten tosi mukavaa, jos pääsee sellaiseen asemaan, jossa voi ilman mitään riskiä jatkuvasti kasvattaa omaa hallinnointipalkkiotaan. Aina kun ostat taseeseen lisää tavaraa, hallinnointipalkkio kasvaa samassa suhteessa kuin tase.

Ovaroon sijoittaneiden tai sijoittamista harkitsevien kannattaisi tätä taustaa vasten hetki miettiä, millaistakohan tavaraa taseeseen on mahtanut kertyä. Onko kiinteistömarkkinoilla kovempi kilpailu laatutavarasta vai siitä ylijäämäkamasta, joka ei mene millään kaupaksi? 

Toisin sanoen, oliko Oravan vanhan johdon helpompaa ostaa laatutavaraa vai skeidaa? Heillä itselleenhän asialla ei sinänsä ollut mitään merkitystä hallinnointipalkkion näkökulmasta. Skeidasta saa muuten paremman tukkualennuksen kuin laatutavarasta, ja sille on ihan hyvä syynsä.

Seuraavaksi voi sitten miettiä, onko tuleva arvonkehitys parempi laatutavaralla, joka menee nopeasti kaupaksi, vai sillä skeidalla joka rakennusliikkeellä jäi käsiin ja josta se epätoivoisesti halusi eroon?

Kun tämän sisäistää, alkaa Kurren todellinen olemus vähitellen hahmottua.

Ovaro (os. Orava) - 5.12.2018 21.14

von Fyrckendahl kirjoitti:

Myyntiluvut Q3 olivat pettymys, 

1.10.-21.11.2018 on myyty 8 kpl asuntoja 1,7 miljoonan euron kauppahinnoilla. 

Niihin myyntilukuihin ei kannata vielä tuijottaa. Se oli vanhan hallinnon aikaa. Nuo 8 kpl olivat todennäköisesti myös vanhan hallinnon jämiä. Vasta lokakuussa uusi hallinto päässyt uusia myyntejä edes aloittelemaan. Heidän täytyy nyt tyhjentää kämpät vuokralaisista. Siihen tulee menemään aikaa puoli vuottakin. Laiva ei käänny nopeasti.

 

 

 

Hyvä pointti, pitää paikkansa.

Uudelle johdolle pitää toki antaa hetki aikaa päästä sisään firmaan ja tutustua taseeseen. 

Sanoisin että Q1/2019 ja siitä eteenpäin alamme nähdä, mitä uusi johto saa aikaiseksi.