Olet täällä

Kolumnit

Kojamo on erinomainen suoja asuntojen hinnannousua vastaan

Kojamo Oyj:n johto ei voi vaikuttaa säädösympäristöön. Näin lukee yhtiön osavuosikatsauksessa. Kojamon hallitus tosin tarvittaessa pystyy vaikuttamaan ”säädösympäristöönsä” enemmän kuin Nokia silloin kun sen osuus globaaleista matkapuhelinmarkkinoista lähenteli 40 prosenttia. Yhtiön toimiva johto ei välttämättä pystykään, mutta oletan heidän olevan ihan puheväleissä hallituksensa kanssa.

Yhtiön hallituksen ja Teollisuusliiton puheenjohtaja on Riku Aalto. Hän vaati lokakuussa myös liittoon kuulumattomia osallistumaan lakkoon, jossa protestoitiin vireillä ollutta lakihanketta irtisanomisten lievää helpottamista alle kymmenen hengen yrityksissä. Mihin Aalto ja Teollisuusliittonsa olisivatkaan valmiita, jos järjestönsä taloudelliset edut olisivat uhattuina?

Tukea olisi mahdollista saada myös yhtiön omistajina ja hallituksessa edustettuina olevilta Rakennusliitolta ja Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL:ltä. Isoja omistajia Kojamossa ovat myös Opettajien Ammattijärjestö OAJ, Ammattiliitto PRO ja Palvelualojen ammattiliitto PAM. OAJ:lla on muuten vähän enemmän osakkeita kuin Rakennusliitolla, mutta ei edustajaa hallituksessa. Arvelen tämän johtuvan häveliäisyyssyistä, opettajat kun ovat herkkähipiäisempiä integriteetistään kuin raksajätkät. Kaksi suurinta omistajaa yhtiössä ennen ammattiliittoja ovat eläkevakuutusyhtiöt Ilmarinen ja Varma, joita konsultoimatta ei juuri finanssilainsäädäntöä Suomessa synny.

On hyvin tavanomaista, että mitä enemmän joku vahva valtio vakuuttaa rauhantahtoisuuttaan, sitä enemmän se on halukas sotimaan. Esimerkiksi Neuvostoliitto vakuutteli rauhantahtoisuuttaan erityisesti silloin, kun se valloitti jonkun pikkumaan. Näin ovat asiat Kojamossakin, yleensä yhtiöt eivät erityisesti alleviivaa sitä itsestäänselvyyttä, että eivät pysty vaikuttamaan lainsäädäntöön. Kojamon omistajat pystyvät ja vaikuttavat. Luotettavana rankkarinampujana on vielä tarvittaessa käytettävissä esimerkiksi AKT, jolla on 13 miljoonan euron edestä Kojamon osakkeita.

Jonkun verran hymähtelin, kun luin vajaat pari vuotta sitten perusteluja, miksi Valtakunnallinen vuokratalo-osuuskunta VVO vaihtoi nimensä Kojamoksi. Ensinnäkään en tiennyt, että kojamo on koiraslohi. Toisekseen luin mielenkiinnolla selityksiä, millä yhtiö perustelee halunsa häivyttää vuokralaistensa ja veronmaksajien mielistä historiansa yleishyödyllisenä osuuskuntana.

”Yleishyödyllinen” on Suomessa yhteisöissä merkitykseltään varsin tavanomaisesti sama kuin ”demokraattinen” valtioissa. Toki Suomessakin osa väestöstä Yleisradion lisäksi piti aikoinaan Saksan Demokraattista Tasavaltaa demokraattisempana kuin Länsi-Saksaa. Yleishyödyllinen Suomessa tarkoittaa lähinnä sitä, että yhteisö on hyödyllinen korkeintaan jäsenilleen, mutta vähintään johdolleen. Esimerkiksi ammattiliitot lasketaan lainsäädännössä yleishyödyllisiksi yhteisöiksi, vaikka ne oikeasti ovat työmarkkinakartelleja.

VVO rakensi enimmäkseen valtion edullisten lainojen varassa paljon asuntoja – ja valtaosan pääomastaan. Nykyisin Kojamon viiden miljardin kiinteistöt ovat markkinaehtoisesti vuokrattuina. Omaa pääomaa yhtiöllä on 30.9.2018 taseen mukaan 2,3 miljardia euroa, josta sidottua omaa pääomaa ennen viime kesän listautumisantia oli 93,8 miljoonaa. Eli yhtiöön sijoitettu markka on muuttunut euroksi ja sitten kerrottu neljällä. Toki matkalla tähän on osinkojakin jaettu. Yleishyödyllisyys Suomessa vaikuttaakin olevan hyvin kannattavaa bisnestä.

Kojamo sijoituskohteena

Osakkeenomistajan perspektiivistä on vain hyvä asia, että yhtiön pääomistajat ovat vaikutusvaltaisia ja aggressiivisesti valtaansa käyttäviä tahoja. Vaikka et voi voittaa heitä, voit aina liittyä heihin.

Kojamon hinta perjantaina oli listautumisen tasolla eli @8,55. Tämä antaa osakekohtaiseen 30.9. EPRA-varallisuuteen (11,39) 25% alennuksen. EPRA NAV pitää sisällään myös realisoitumattomat verovelat, omaa pääomaa per osake yhtiöllä oli 9,32.

Verrokkiyhtiövertailuja seinätauluikseen ripustavat eivät välttämättä näe alennusta kovin suurena. Mutta omaa pääomaa tulee Kojamolle joka päivä lisää. Yhtiön oma pääoma tuottaa tahtia 9,8 prosenttia per vuosi osakkeenomistajille lisää varallisuutta. Lisäksi yhtiön asuntojen tuottovaateen painotettu keskiarvo on 6,1, mikä on varsin korkea markkinatuotto vuokra-asuntojen käypää arvoa määriteltäessä. Tämä tarkoittaa, että yhtiön kiinteistöomaisuus on mieluummin arvostettu ala- kuin yläkanttiin. Tätä käsitystä tukevat myös Kojamon toteutuneet kiinteistöjen myynnit, jotka ovat toteutuneet tasearvoon tai yli.

Yhtiö tehnee tulosta 2018 noin 0,55 euroa per osake, mikä antaa P/E-luvuksi vähän vajaat 16. Tämä vastaa 1/16 eli 6,25 prosentin tuottoa. En näe yhtiön tuloksessa laskupaineita, vuokrat noussevat kyllä pyöreästi sen minkä kiinteistöverot ja muut kulut nousevat.

Älyvapaan asumistukijärjestelmämme purkaminen on merkittävin uhka vuokratuotoille ja siten myös Kojamolle. Huomattava osa liittojen jäsenistä saa asumistukea, liitoilla on rahaa paljon kiinni Kojamossa ja demarit ovat seuraavassa hallituksessa. Ei taida Suomessa asumistuet purkautua ennen seuraavaa oikeaa lamaa - jos silloinkaan.

Ammattiliitot vapautuivat ennen vuodenvaihdetta listautumisantiin liittyvistä myyntirajoituksistaan. Kaikki liitot eivät todennäköisesti ymmärrä, että niiden rahat ovat Kojamossa paremmassa hoidossa kuin omissa käsissään, vaan saattavat hyvinkin vähentää omistustaan. Osakkeessa on siis olemassa hyvin potentiaalista pääomistajien taholta tulevaa myyntipainetta.

Vuodenvaihteessa Kojamoa sai jopa kahdeksalla eurolla. Miksi kojamot ja vastaavat laskevat aina yleisen kurssilaskun myötä on sinänsä vaikeasti ymmärrettävä ilmiö, mutta sitä kannattaa hyödyntää.

Vaihtoehtona rahojen pitämiselle tilillä Kojamo on ilman muuta harkittava kohde. Yhtiö on hyvin viritetty rahantekokone, ja on vaikea nähdä sen muuksi muuttuvan. Voi olla, että vanhojen yleishyödyllisyystaustojen takia sieltä löytyy vielä jotain vuokria nostettavaksi ja kuluja höylättäväksi. Tykkään yhtiön rahoitusrakenteesta ja pääomistajistakin – siis muiden osakkeenomistajien kannalta. Toki mitään nopeita tuplia tästä osakkeesta on turha edes toivoa, mutta ”osta ja unohda” -portfolioon Kojamo sopii luontevasti kuin grogilasi kenraalimajurin käteen Lemmenjoella. Eikä edes ole samanlaista rähinäviinaa.

Jos vuokra-asuja pelkää asuntojen hintojen nousua, Kojamo toimisi oikein hyvänä vakuutuksena. Sijoittajan paras ystävä aika toimii tässä näppärästi, koska vuokrat juoksevat yhtiölle päin joka päivä.

Näen näissä hinnoissa Kojamon varsin kelvollisena defensiivisenä sijoituskohteena. ”Defensiivinen” tarkoittaa, että osaketta defensiiviseksi luuleva arvailee, että yhtiö pitää päänsä pinnalla huonoissakin olosuhteissa ja hinnoittelun olevan maltillinen. Toisaalta defensiiviset osakkeet eivät ainakaan täysimääräisesti osallistu markkinaralleihinkaan.

Kojamoa voi hyvin jossain markkinamyllerryksen ja ammattiliittorealisointien keskellä saada halvemmallakin. Ostoa harkitsevien kannattaa siis olla hereillä, eli seurata pörssikurssia mahdollisten dippien varalta.

Toki kuoppia ei mitenkään välttämättä edes tule, vaikka toissa päivänä kuulinkin Casino Helsingissä meitä odottavan historiallisen suuren pörssiromahduksen, mikä tosin ”on ihana asia”. En kuunnellut kovin tarkasti, miksi näin väistämättä on käymässä ja miksi se on niin ihanaa.

Miulla ei ole yhtään koiraslohta, vaan kiinteistösijoitukseni ovat enimmäkseen toivon mukaan käänneyhtiössä Ovarossa ja megatrendejä eli verkkokauppaa vastaan kamppailevassa Cityconissa. Näen näissä aavistuksen enemmän varaa nopeahkoon nousuun, joskin myös enemmän riskiä.  

Mutta olen vielä nuori mies, vain 51 vuotta, ja pystyn hyvin elämään riskien kanssa. Ehkä joku päivä kyllästyn spekulatiiviseen sijoittamiseen, tyrkkään sijoitusyhtiöiden rahat Kojamoon tai vastaavaan, laitan kioskit vakuutuskuoreen ja lähden kiertelemään pokeriturnauksia maailmalle.

Kojamo -keskusteluketju

IL: Jäsenille 100 euron lakkoavustus menetetystä työpäivästä - Teollisuusliiton Riku Aalto, miksi vaaditte myös liittoon kuulumattomia osallistumaan lakkoon?

TS: Entinen VVO kertoo, miksi sen uusi nimi tarkoittaa koiraslohta

Kojamo Q3/2018

Aki Pyysing: Ovaron pääomamarkkinapäivä: ”Itsekin osataan pitää käsiä taskussa”

Aki Pyysing: Paluu menneisyyteen – takaisin Cityconin osakkaaksi

Aki Pyysing: Kiinteistösijoitusyhtiöillä keinottelu

Laajin valikoima. Joka välineessä. Sinä päätät.
Liity Sijoitustiedon jäseneksi