Bingo53 kirjoitti:

Vuokrausosaaminen ei välttämättä tarkoita sitä, että olisi remonttiosaamista mutta tuo onnistuu porukalla ihan ihtä lailla kuin yksityisestikin. Sitä moni harrastaa sivutoimisesti. Tuleepa tässä mieleen sairaanhoitajakin, joka ostaa Helsingin keskustan isoja arvoasuntoja ja peruskorjaa niitä hyvällä voitolla. 

Ennen kuin teette yhtään mitään, suosittelen tekemään osakassopimuksen. Se on pitkässä jaksossa kullan arvoinen ja heti alkuun tehdessä selkeyttää jokaiselle osapuolelle pelin hengen hyvässä ja pahassa. Siinä apuna on lakimies ja korostan, että ilmaiset neuvot tässä asiassa voivat tulla kalliiksi.

Seuraava askel on valita asiansa osaava kirjanpitäjä ja setviä perusasetelma - eli taseen aloittavat erät. Kirjanpitäjä perustaa yhtiön tunnissa ja tekee tarvittavat ilmoitukset.

Siitä se sitten kirkastuu, kun etsii hyvältä paikalta alueen keskihintaa alemman kortteerin, jota hyljeksitään vaivalloisena, remontoi sen sellaiseksi, että seuraava ostaja voi laittaa sen oikopäätä vuokralle ja tämä maksaa siitä käyvän hinnan.

Remontoinnissa neljä viidesosaa kustannuksista on työtä. Tavaran laadusta ei kannata tinkiä, sillä ei voita mitään. Huonolaatuisen tavaran kanssa tulee sutta ja korjaaminen sekä sählääminen kustantaa työnä tinkimisen säästöä enemmmän.

Rakennusyritykseksi ei kannata ryhtyä - niiden elinikä on lyhyt.

 

 

Kiitos. Yhtiötä ollaan perustamassa ihan omiin nimiin vaimon kanssa. Tulevaisuudestahan ei tiedä osakkuuksiin liittyen, mutta sellaista ei ole edes ajateltu.

Materiaalien suhteen ei tosiaan kannata tinkiä. Toki mielestäni ei kannata vuokrattavaan kämppään laittaa 80 euron m2 vinyyliä jos 25 eur m2 pärjää hyvin :), eli järki mukana ettei remontti karkaa käsistä. Muutenkin perusvärit ja pinnat on sitä parasta koska väreillä voi muuten pelata sitten sisustuksessa ja tekstiileillä asukas itse. Olen itse aina hoitanut vuokrauksen ja siinä näkee ja kuulee paljon miten vuokralainen jo sisustaa sen sanoilla kun tutustuu asuntoon :). Erikoisuudet voi myös vähentää vuokralaisten kiinnostusta ja voivat myös tuoda painetta nostaa sen takia vuokraa turhaan. Sitten taas jo olen vaihtanut esim. tiskikoneen johonkin kohteeseemme uuteen, niin en koskaan osta "sitä halvinta" koska minua ei kiinnosta käydä sitä vaihtamassa uuteen 2 vuoden välein kun takuut laukeaa :). Eli kodinkoneissa sitten taas suosittelen käyttämään hieman enemmän rahaa ja hoitamaan sitten poistoilla vähennyksiä vuosittain jos se on arvokkaampi.

Kirjanpitäjästä: Parin tuntemani tilitoimiston omistajan kanssa olen jo keskustellut ja saanut alustavaa tietoa kustannuksista ja saanut heidän kommenttejaan. Ajattelin kyllä perustaa yrityksen itse YTJ kautta mutta tuossa voisi olla itua tehdä se tilitoimiston kanssa niin tulee kaikki huomioitua sitten oikein. Selvittelen tätä lisää.

Rakennusfirmaa en todellakaan ole perustamassa. Rakennuttaja-yritystä mietimme jo aikaisemmin, mutta pankit katsoivat kieroon RS-rahoittamista jos ei ole aikaisempia projekteja tai tasetta näyttää. (Vaikka siis vakuudet olisivat kunnossa uudisrakentamiseen, tonttivaihtoehdot ja aliurakoitsijatkin oli listattuna jo tietoineen ja referensseineen). Sitä tosin kyllä ihmettelin että RS kohde missä kuitenkin raha virtaa sisään valmiusasteen mukaan on pankin näkemyksen mukaan erittäinkin isoriskistä tekemistä. 

Miten tuo ALV asia, onko siitä kommenttia? Yritys siis voi jatkossa tehdä myös alvillista toimintaa, mutta tässä toiminnassahan alveja ei tosiaan voi hyödyntää kun ei ole mistä vähentää. 

Kiitos loistavasta keskusteluketjusta. Luin ketjun läpi ja sain paljon mielenkiintoista tietoa. Korkotason suhteen olen samoilla linjoilla, eli en ole korkokattoja ostellut yhteenkään lainaan viime vuosina. Katson että pankkien ehdottama ensimmäisen 5-10 vuoden korkokatto ei ainakaan tässä vaiheessa ole järkevä. Toki perustelevat sen myymistä uhkakuvilla joka kerta. Silti olen pitänyt pääni.

Sitten asiaan:)

Kysyisin hieman mielipiteitä suunnitelmastani:

Omistamme jo yksityisesti useita sijoitusasuntoja. Nyt ajattelimme perustaa asuntosijoitusyhtiön mihin alamme keräämään asuntoja pikkuhiljaa myös. (Koska kuten tiedämme se on helpompi tapa sitten jakaa omaisuutta eteenpäinkin ja onhan siinä verotuksellistakin hyötyä joskin kirjanpitäjä tarvitaan)

Jättäisimme nykyiset yksityisesti nimiimme. Emme ole flippailleet, vaan tarvittavan remontin jälkeen olemme laittaneet asunnot vuokralle ja kassavirta salkussa on positiivinen. Kohteet ovat kaikki yhtiöistä joissa isoimmat remontit on tehty. 

Ajatukseni siis olisi seuraava:

Perustamme yhtiön mihin ostamme yhden asunnon kerrallaan. Ensimmäisen asunnon osalta annamme tarvittavat vakuudet yhtiöön sijoittamalla ja otamme tarvittavan lainan ensimmäiseen kohteeseen. Eli tässä kohtaa tulee se sijoitettava pääoma joka olisi sitten kaiken alku.

Ensimmäiset muutaman asunnot flippaamme, eli ostamme remonttikohteen xx eurolla, teemme siihen yy remontin ja myymme zz eurolla. Voitosta maksamme 20% voittoveron. Periaatteessa tällä kaavalla laskelmieni mukaan että jo ensimmäisen myydyn asunnon jälkeen yrityksellä ei ole velkaa (maksetaan laina heti pois) ja tilillä on jo jotain rahaakin ja tämä raha voisi hyvinkin riittää seuraavaan kohteeseen vakuudeksi/remppaan.

Kun sitten näitä on tehty muutama on yrityksellä tarpeeksi varoja omasta takaa tehdä esim. isompi investointi tai rauhoittaa tilanne ja hankkia asuntoja joilla aloittaa vuokraustoiminta ja kerätä varoja pikkuhiljaa uusiin kohteisiin. Tämä on siis sivutoimista yrittäjyyttä, ja kaikki tuotto ohjattaisiin uusiin kohteisiin/perusparannuksiin nykyisten osalta.

Miten näette tämän ajatukseni? 

Vasara ja maalitela pysyy itsellä hyvin kädessä ja löytyy hyvät suhteen aliurakointiin,esim. kosteat tilat, putkari, sähkäri. Useita remontteja takana joten kokemusta on. Toki aina voi joku mennä pieleen, mutta täysin ilman riskejä ei saa koskaan mitään :).

Se mikä myös hieman mietityttää on alv - vähennykset joita ei tällä toimialalla voi tehdä. Nythän yksityispuolella voin vähentää suoraan alvillisena kaikki kulut henkilökohtaisessa verotuksessa.