Olet täällä

Ovaro (os. Orava)

Sivu:

Sivut

15.4.2021, 14:28
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Aki Pyysing kirjoitti:

Tosin tulopuolellekin pitäisi keksiä jotain.

Nyt jo? Käytettyyn työaikaan ja myös kalenteriaikaan nähden operatiivinen tulos on noussut turhan hitaasti. Tarkoitan, laskenut miljoonalla, vaikka säästö- ja saneerausohjelmaa on ajettu kuin käärmettä pyssyyn 3 vuoden ajan.

Tulopuolella hyvät ideat lienevät tiukassa, kun se vähemmän arvostettu mutta kovemmin odotettu vaihtoehto, pääomistajien talojen hankkiminen osakkeita vastaan ja arvojen ylöskirjaaminen, antaa odottaa itseään eikä muutakaan lisätuloa ole onnistuttu hankkimaan. Kulusäästöjen etsinnässä tulee pohja jostain vastaan ja silloin tulopuolen ideat ovat paikallaan, jos pohjalta halutaan ponnistaa ylöspäin uppoamatta pohjamutaan.

Teoriassa Ovaron pitäisi onnistua myymään joitain asuntoja voitolla, kun tasearvot on asetettu sopuisasti 10 % alle arvioitsijan arvion. Sana "teoriassa" on lauseessa ensimmäisenä, jotta se saa korkeamman painoarvon. Ovarolla on kuitenkin mahdollisuus yllättää myönteisesti, vaikka se ei ole tähän mahdollisuuteen juuri koskaan turvautunutkaan. Toki markkina arvostaa myös valitusta linjasta kiinni pitämistä, onhan vuosia jatkuneessa kielteisten uutisten sarjassa tiettyä vakauden tuntua ja helpottaa se osakkeen käyvän hinnan arviointia, kun hintaan ei ole pakko lisätä tulevaisuuden odotuksia isoilla kertoimilla.

1
+1
0
-1
1
0
28.4.2021, 23:11
+6153
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4948

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

Aki Pyysing kirjoitti:

Tosin tulopuolellekin pitäisi keksiä jotain.

 

Nyt jo? 

Nyt jo😎. Tätä on tosin jo aika pitkään viritelty.

Hanke ei ole täysin riskitön eikä vielä likikään maalissa edes ostopuolella. Mutta olin tätä hyväksymässä tänä aamuna. Tosin harkintakykyni saattoi olla kyseenalainen, koska Teams-kokous oli jo aamuyhdeksältä. Vaikka sanoin hallitukseen tullessani, että olen käytettävissä lähinnä puoliltapäivin alkaen. Tästä huolimatta jos menee puluille, voi miutakin syyttää.

"KESKI-SUOMEN SAIRAANHOITOPIIRI VALMISTELEE KAUPPAA KUKKULA-ALUEEN MYYNNISTÄ KOLMEN YRITYKSEN KONSORTIOLLE

Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin uusi sairaala-Nova on valmistunut 2020, mikä osaltaan on käynnistänyt toimet etsiä vanhalle sairaala-alueelle (Kukkula) uusi käyttö.

Sairaanhoitopiiri on selvittänyt eri vaihtoehdot Kukkula-alueen osalta ja hallitus on tänään linjannut tarkoituksenmukaisimpana käynnistää valmistelut noin 85.000 m2 suuruisen kiinteistön myymisestä kolmen yrityksen konsortiolle 46 M€ kauppahinnalla. Rajattuun osaan sairaanhoitopiiri jäisi vuokralaiseksi. Kauppaan sisältyisi myös Sisä-Suomen sairaala Äänekoskella. Hankkeessa ostajapuolena olevan konsortion muodostavat Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj, Investors House Oyj sekä Royal House Oy. Ovaro ja Investors House ovat tiedottaneet hankkeesta pörssitiedotteilla 28.4.2021.

Osapuolten tarkoitus on määrittää tavoiteltavan kaupan pääehdot ja solmia kauppasopimus vuoden 2021 aikana. Suunnitelman mukainen kiinteistökaupan toteutus tapahtuisi vaiheittain alkaen 2021 ja jatkuen siten, että viimeinen osa kaupasta toteutettaisiin kun aluetta koskeva kaavamuutos on saanut lainvoiman. Kaavamuutoksen valmistelu käynnistetään vuoden 2021 lopulla.

Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin johtaja Juha Kinnunen:

’’Kaupan toteutuminen olisi merkittävä sairaanhoitopiirille. Kiinteistöjen realisointi keventäisi olennaisesti tyhjilleen jäävän vanhan sairaalan ylläpitokustannuksia. Jyväskylälle upean ja historiallisen Kukkulan -alueen kehittyminen toisi omanlaista vetovoimaa sekä yritysten että alueen asukkaiden näkökulmasta.

Toimitusjohtaja Marko Huttunen, Ovaro

’’Kukkala -hanke on Ovaron uudistetun strategian mukainen. Strategian mukaan siirrämme yhtiön painopistettä kiinteistö- ja aluekehitykseen kasvukeskuksissa. Kukkula-hankkeen toteutuessa Ovaro ottaa merkittävän askeleen kiinteistökehittäjänä ja -sijoittajana”.

Toimitusjohtaja Petri Roininen, Investors House:

’’Kukkula -hanke laajentaa yhtiön toimintaa Jyväskylässä, joka muutenkin on ollut yhtiön suurin toimintakaupunki jo pitkään.’’

Hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiainen, Royal House

’’ Kukkula on Jyväskylässä merkittävä kehitysalue useita vuosia eteenpäin. Haluamme omalta osaltamme olla mukana luomassa Kukkulalle uutta tulevaisuutta.’"

2
+1
0
-1
2
0
29.4.2021, 11:51
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Aki Pyysing kirjoitti:

 

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

Aki Pyysing kirjoitti:

Tosin tulopuolellekin pitäisi keksiä jotain.

 

Nyt jo? 

 

Nyt jo😎.

Plussaa mutta vähän hidasta edelleen, jos tuloja on tiedossa 2020-luvun loppupuolella.

Ennakolta oli toki nähtävissä, että Jyväskylään tullaan. Olisitte voineet edes vähän avata, mikä on suuruusluokka Ovaron osalta, onko kyseessä asunto- tai hoivakotihanke sekä sisältyykö mielisairaala kauppaan ja soveltuuko se rahansa menettäneiden osakkeenomistajien loppusijoituspaikaksi.

Positiivista on, jos pitkä kutistumiskierre tämän myötä vaihtuu kasvuksi.

 

2
+1
0
-1
2
0
29.4.2021, 13:43
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

Sairaanhoitopiirin Kukkulasta julkaisemat myyntiesitteet ovat olleet julkisia dokumentteja. Myyntiesitteen tiivistelmässä on todettu, että "Kukkula tarjoaa sijoittajille mahdollisuuden osallistua  modernin osaamiskeskuksen kehittämiseen. " ja että suunnitteilla alueelle olisi 50 000 k-m2 tiloja yrityksille, opetukseen, tutkimukseen ja tuotekehittelyyn sekä asumista 60 000 k-m2.

https://cdn2.hubspot.net/hubfs/5814339/KAUPUNKIKEHITYSALUSTAT/Sairaala%2...

Ei tarvitse kovin paljoa arvailla, jos veikkaa, että kaavahanke sisältää tiloja asumiseen sekä tiloja yrityksille, opetukseen, tutkimukseen ja tuotekehittelyyn. Lisäksi kauppaan kuuluu olemassa olevaa sairaalarakennuskantaa. Avoinna on se, että missä laajuudessa hanke tulisi olemaan mitäkin, millaisella hinnalla kauppoja oltaisiin sairaanhoitopiirin kanssa tekemässä, ja miten konsortion sisällä asiat hoidettaisiin: tulisiko tässä esim. Ovarolle omia hankkeita niin, että omistusta pilkottaisiin konsortion sisällä kunkin omiksi hankkeiksi kunkin omiin taseisiin, vai edettäisiinkö konsortion yhteisomistamina hankkeina niin, että kukin konsortion osapuoli omistaa jonkun osuuden vaikkapa jostain hankeyhtiöstä, joka sitten käytännössä hankkeita toteuttelisi, vai olisiko toteutus yhdistelmä, jossa kaikille tulisi joitain omia hankkeita ja jotkut toiset asiat hoidettaisiin yhteisomistuksellisesti.

1
+1
0
-1
1
0
4/29
29.4.2021, 14:08
+214
Liittynyt:
2.4.2018, 12:41
Viestejä:
180

von Fyrckendahl kirjoitti:

Plussaa mutta vähän hidasta edelleen, jos tuloja on tiedossa 2020-luvun loppupuolella.

 

Jos tuo kelpaa pääministerille ja koko Suomelle, niin miksi se ei sitten kelpaisi pienelle pörssiyhtiölle?

2
+1
0
-1
2
0
30.4.2021, 10:13
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

hm kirjoitti:

Sairaanhoitopiirin Kukkulasta julkaisemat myyntiesitteet ovat olleet julkisia dokumentteja. Myyntiesitteen tiivistelmässä on todettu, että "Kukkula tarjoaa sijoittajille mahdollisuuden osallistua  modernin osaamiskeskuksen kehittämiseen. " ja että suunnitteilla alueelle olisi 50 000 k-m2 tiloja yrityksille, opetukseen, tutkimukseen ja tuotekehittelyyn sekä asumista 60 000 k-m2.

https://cdn2.hubspot.net/hubfs/5814339/KAUPUNKIKEHITYSALUSTAT/Sairaala%2...

Onko sinulla linkkiä tarkempaan dokumenttiin?

1
+1
0
-1
1
0
6.5.2021, 13:58
+6153
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4948

Ovaron tulosta ei tarvinnut jännätä, kun sen jo tiesin.

https://otp.tools.investis.com/clients/fi/ovaro_oyj/omx/omx-story.aspx?c...

Inderesin EPRA-odotuksesta jäätiin, joskin katsauskauden raportoitu tulos oli vähemmän kuralla kuin odottivat.

 

Keskeiset tunnusluvut      1-3/2021 1-3/2020 muutos 1-12/2020

Liikevaihto,                          2 337       2 519      -7,2 %     9 677

Nettotuotto,                            965        1 032      -6,5 %     5 330

Katsauskauden tulos,           -845-         592       -42,7 %  -11 501

Tulos/osake, laimentamaton -0,09     - 0,06       -50,0 %    -1,24

Taseen loppusumma,             110,0     154,8      -29,0 %   116,2

Rahavarat,                              7,1         11,6       -38,8 %     4,9     

 Vaihtoehtoiset tunnusluvut           

Operatiivinen tulos (EPRA),  -286       - 375         23,7 %    216

EPRA-tulos/osake,               -0,03          -0,04      25,0 %    0,02

Nettovarallisuus/osake          6,20           7,76      -20,1 %   6,29 

Ei tässä nyt ole paljon lapsille kehumista. Vuokrausasteen ja omavaraisuusasteen nousu kuitenkin valopilkkuja. Lisäksi hallinnon kulut vähän pienenivät jo paperillakin.

Päätettiin kuitenkin jatkaa omien ostoja. Näitä ei vähään aikaan uudella toimeksiannolla voinut ostaa, koska Kukkula-projekti oli hallituksella, mutta ei markkinoilla tiedossa. 

Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 50.000 kappaletta, eli enintään noin 0,52 % koko osakekannasta. Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Omien osakkeiden hankinta aloitetaan aikaisintaan 7.5.2021 ja lopetetaan 19.08.2021 tai kun määrä on tullut täyteen.

Katsauskauden jälkeen positiivissävytteisiä tapahtumia:

Ovaro teki huhtikuussa ylimääräisen 2,9 miljoonan euron lainanlyhennyksen Collector Bank AB:n lainaan. Lainanlyhennys tehtiin kassavarojen puitteissa. 

Huoneistojen myynnit julkaisuhetkeen mennessä olivat 61 kappaletta, velattomin kauppahinnoin yhteensä 5,1 miljoonaa euroa.

Ovaro irtisanoi ulkoistetut taloushallinnon kirjanpitopalvelut 1.5.2021. Pääosa kirjanpidon keskeisistä tehtävistä siirretään yhtiön itsensä hoidettavaksi kesän aikana.

Vuokrasalkun neliöpohjainen vuokrausaste oli huhtikuussa 95,05 prosenttia.

4
+1
0
-1
4
0
6.5.2021, 23:15
+14
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
40

Kysymys viisaammille.

Mikä selittää maksettujen korkojen määrän olennaisen kasvaminen tilanteessa jossa korollisten lainojen määrä on olennaisesti pienentynyt ? Onko ainoa selitys se, että koron määrä on mahdollisesti noussut sitten viime vuoden.

0
+1
0
-1
0
0
8/29
7.5.2021, 10:27
+6153
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4948

holvius kirjoitti:

Mikä selittää maksettujen korkojen määrän olennaisen kasvaminen tilanteessa jossa korollisten lainojen määrä on olennaisesti pienentynyt ? Onko ainoa selitys se, että koron määrä on mahdollisesti noussut sitten viime vuoden.

Rahoituskulut Q1 2021 554 000 ja Q1 2020 704 000 on nähdäkseni laskua🤔.

En siis löydä maksettujen korkojen olennaista kasvua. Mistä tällaisen käsityksen saa?

0
+1
0
-1
0
0
7.5.2021, 21:07
+14
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
40

Näinhän se on. Minä tein väärän päätelmäni rahavirtalaskelman perusteella.

0
+1
0
-1
0
0
7.5.2021, 21:56
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

hm kirjoitti:

Sairaanhoitopiirin Kukkulasta julkaisemat myyntiesitteet ovat olleet julkisia dokumentteja. Myyntiesitteen tiivistelmässä on todettu, että "Kukkula tarjoaa sijoittajille mahdollisuuden osallistua  modernin osaamiskeskuksen kehittämiseen. " ja että suunnitteilla alueelle olisi 50 000 k-m2 tiloja yrityksille, opetukseen, tutkimukseen ja tuotekehittelyyn sekä asumista 60 000 k-m2.

https://cdn2.hubspot.net/hubfs/5814339/KAUPUNKIKEHITYSALUSTAT/Sairaala%2...

Onko sinulla linkkiä tarkempaan dokumenttiin?

Ei ole. Kohteiden tarkempia tietoja ei liene vapaasti jaossa netissä. Mutta julkisia dokumentteja saa julkiselta sektorilta julkisuuslain mukaisia asiakirjapyyntöjä tekemällä. Yksityiskohdat koskien sitä, mitä kiinteistösijoittajat ovat sairaanhoitopiirin kanssa alustavasti sopineet, ei liene yksityiskohdiltaan julkista tietoa. Mutta monet yksityiskohtaisemmatkin tiedot siitä, mitä dokumentteja sairaanhoitopiiri on kohteista tuottanut ja antanut (vaihtoehtoisille) ostajakandidaateille, jotka ovat tietoja pyytäneet, eivät liene salassa pidettävää tietoa, vaan julkisia dokumentteja ja saatavissa julkisuuslain mukaisella asiakirjapyynnöllä. Julkisen sektorin tuottamat asiakirjat kun ovat pääsääntöisesti julkisia.

1
+1
0
-1
1
0
7.5.2021, 22:37
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

Aki Pyysing kirjoitti:

Päätettiin kuitenkin jatkaa omien ostoja. Näitä ei vähään aikaan uudella toimeksiannolla voinut ostaa, koska Kukkula-projekti oli hallituksella, mutta ei markkinoilla tiedossa. 

Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 50.000 kappaletta, eli enintään noin 0,52 % koko osakekannasta. Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Omien osakkeiden hankinta aloitetaan aikaisintaan 7.5.2021 ja lopetetaan 19.08.2021 tai kun määrä on tullut täyteen.

Tänään julkaistun pörssitiedotteen mukaan Ovaro on ostanut 500 omaa osaketta keskihintaan 3.892 €/osake. Ostos maksoi 1 946 euroa. Harvemmin näkee alle 2000 euron hankinnoista pörssitiedotteita, mutta tuo tiedote oli sellainen. Siitä tuli mieleen kysymys, että mitä suuruusluokkaa omien osakkeiden ostokulut Ovarolla mahtavat olla silloin, jos volyymit ovat noin pieniä?

Kysymyksen taustalla on pohdinta siitä, että moni muu omia osakkeita ostava yhtiö ostaa kymmenillä tai sadoilla tuhansilla euroilla osakkeita päivässä, jolloin pankin kulut suhteessa ostoihin jäävät pieniksi. Pankkihan joutuu paitsi tekemään ostot, myös hoitamaan päivittäistä pörssitiedottamista omia osakkeita ostettaessa. Olettaisi, ettei pankki pelkkään vaikkapa 1-3 promillen välityspalkkioon noin pienissä osakeostoissa tyytyisi, jos sillä on tiedotusvastuutakin, koska esim. 1-3 promillen palkkio tuottaisi noin pienillä volyymeillä vain noin 2-6 euroa per päivä. Vertailukohtana voisi todeta, että kun esim. Rovio on ostellut omia osakkeitaan, on volyymi usein ollut kuusinumeroinen euromääriltään per päivä. Tuo 50 000 kappaleen erä aikavälillä 7.5.-19.8.2021 merkkaisi 3,9 euron keskihinnalla yhteensäkin alle 200 000 euron ostosta. Maksaako Ovaro saman verran palkkiota koko kauden ostoksista kuin esim. Rovio on maksanut yhden päivän omien osakkeiden ostostaan vastaavalla volyymillä, vai olennaisesti enemmän?

Omien osakkeiden ostoissa mietityttää myös se, että jos ja kun asuntosijoittaminen on skaalaetuja omaavaa liiketoimintaa, jossa suuruudesta on nimenomaan etua, niin onko järkeä kutistaa Ovaroa yhä pienemmäksi ja pienemmäksi omia osakkeita ostamalla, vai olisiko mielekkäämpää käyttää nuo varat ennemmin vaikka investointeihin, jotka alentaisivat tulevia operointikuluja, kuten nykyisten kohteiden muuttamiseen energiatehokkaammiksi, tai uusiin investointeihin, joita ei ole Kukkula-aikeita lukuunottamatta viime vuosina paljoakaan näkynyt? Ovarolla pörssiyhtiönä eivät pörssiin liittyvät menot skaalautune alaspäin, kun yhtiö kutistuu, kun taas kasvusuuntaan mentäessä sellaisten suhteellinen osuus kai kutistuisi. Jatkuvat osto-ohjelmat tilanteessa, jossa yhtiö ei tuota, tuovat mieleen kysymyksiä siitä, että aiotaanko Ovaroa pitkällä tähtäimellä pitää pörssissä.

6
+1
0
-1
6
0
12/29
8.5.2021, 16:51
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

hm kirjoitti:

onko järkeä kutistaa Ovaroa yhä pienemmäksi ja pienemmäksi omia osakkeita ostamalla, vai olisiko mielekkäämpää käyttää nuo varat ennemmin vaikka investointeihin

Omien ostot ovat sen verran pieniä, että ne voi katsoa lähinnä hallituksen kannanotoksi osakekurssista.

Kutistuminen on seurausta asuntomyynneistä, tappioista ja alaskirjauksista. Vallanvaihdoksen jälkeen tase on kutistunut 94 m€. Omien ostojen osuus on noin 2 m€. 

 

0
+1
0
-1
0
0
9.5.2021, 01:13
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

hm kirjoitti:

onko järkeä kutistaa Ovaroa yhä pienemmäksi ja pienemmäksi omia osakkeita ostamalla, vai olisiko mielekkäämpää käyttää nuo varat ennemmin vaikka investointeihin

 

Omien ostot ovat sen verran pieniä, että ne voi katsoa lähinnä hallituksen kannanotoksi osakekurssista.

Kutistuminen on seurausta asuntomyynneistä, tappioista ja alaskirjauksista. Vallanvaihdoksen jälkeen tase on kutistunut 94 m€. Omien ostojen osuus on noin 2 m€. 

Virallisen taseen osalta on toki noin, että taseen kutistuminen on pääosin johtunut myynneistä ja arvon alentumisista (ottamatta kantaa tarkkoihin lukuihin, kun en ole niitä tarkistanut). Asunto-omaisuus ei aikoinaan vaikuttanut olleen realisoitavissa siihen hintaan, mitä kirjanpitoon oli merkattu, vaan taseessa oli kuplaa. Yhtiö ei ole kutistunut niin paljon kuin taseluvut näyttävät, mutta kutistunut se on. Omien osakkeiden ostoista pääosa on käsittääkseni tehty korkeampaan osakekurssiin kuin mitä Ovaron nykyinen pörssikurssi on. Eli jos yhtiö nyt myisi samat osakkeet takaisin markkinoille, se saisi niistä käteen huonomman summan kuin mitä on joutunut maksamaan osakkeista sisään ostaessaan. Jos omia osakkeita on ostettu noin 2 miljoonalla eurolla, sillä summalla olisi saanut ostettua esimerkiksi noin 4 miljoonan edestä vanhaa heikosti vuokranantajan kannalta tuottanutta asuntokantaa paremmin tuottavaa asuntovarallisuutta, jos vivutusaste on 50 % - tai remontoitua nykyistä asuntokantaa tavoilla, joiden myötä joko vuokratuotot kasvaisivat tai operointimenot pysyvästi kutistuisivat, ja jonka myötä myös asuntojen jälleenmyyntiarvo paranisi. Tuottavilla sijoituksilla olisi yhtiössä ollut käyttöä, kun tavoitellaan nollan yläpuolelle pysyvämmin päätyviä tuloksia, missä ei ole toistaiseksi vielä onnistuttu.

Yksi mahdollinen vertailukohta omien osakkeiden ostoon kulutetuille rahoille on vertaaminen siihen, paljonko yhtiö on investonut asuntoihinsa. Vuonna 2020 "Asuntokohteisiin investointiin yhteensä 1,1 miljoonan euron arvostajosta n50käytettiin mmKeravan Nissilänpihan ja Vantaan Maauunintien peruskorjauksiin."  Nuo peruskorjaukset auttoivat yhtiötä saamaan vuokrausastetta nostettua. Jos vähän yli puolen miljoonan euron remonteilla saatiin aikaan olennaisia muutoksia vuokrattavuuteen, mitä kaikkea olisikaan saatu vuokrattavuuden kannalta aikaan 2 miljoonalla euron fiksusti kohdennetuilla investoinneilla näiden lisäksi? Vuokrausasteen parantamisen lisäksi Ovaron tulisi saada kuitenkin myös neliökohtaisia vuokria korkeammiksi, jos se haluaa tehdä vuokraustoiminnalla voittoa. Investoinnit ovat avainasemassa paitsi vuokrausasteen, myös neliövuokrien kehityksen kannalta. Paremman näköisestä talosta ja parempikuntoisesta asunnosta saa perittyä parempia neliövuokria kuin huonokuntoisesta huoneistosta remontointia odottelevassa talossa. Myös energiatehokkuusinvestointeihin panostaminen olisi osassa Ovaron kohteista mielekästä. Ne eivät yleensä paranna vuokria, mutta niiden myötä kulurakenne voisi kutistua, ja monen investointivaihtoehdon tuotto kulusäästöjen kautta ylittäisi todennäköisesti Ovaron vieraasta pääomasta maksaman korkotason - saati, jos investoinnit olisi voitu tehdä koroitta niillä varoilla, joita on nyt käytetty omien osakkeiden ostoon. Vuokraustoiminnan tuloksen saaminen nollan yläpuolelle vaatisi sekä tuottojen kasvattamista että kulutasojen pysyvää kutistamista. Asuntomyynnin tulos on sitten vielä oma lukunsa. Kun Ovaro tekee seuraavan ison lainasopimuksen, lainarahan hinta on todennäköisesti olennaisesti alempi, jos yhtiö on voitollinen (eli saanut lisättyä tuottojaan ja karsittua kulujaan, missä investoinnit voisivat olennaisesti auttaa) kuin jos yhtiö näyttää jatkuvasti vain syövän omistajiensa omaisuuden arvoa.

Pointtini aiemmassa kommentissani ei koskenut kuitenkaan ensisijaisesti mennyttä, vaan tulevaisuutta. Eli onko tässä tilanteessa enää järkeä kutistaa Oravoa yhä pienemmäksi ja pienemmäksi omien osakkeiden ostoilla, vai kannattaisiko ylimääräiset varat ennemmin laittaa investointeihin? Lisäksi pohdin sitä, minkä suuruisia kuluja tuollaisiin minikokoisiin osakkeiden ulkoistettuihin kertaostoihin liittyy, joista joka päivän ostojen osalta joku kirjoittelee ja lähettelee tiedotteita, joiden tekemisestä voisi olettaa Nordean laskuttavan jotakin. Ymmärtääkseni isoissa yhtiöissä omien osakkeiden ostoihin liittyvät kulut kolmannelle osapuolelle ovat suhteellisen pieniä, koska ostovolyymit ovat niin isoja. Ovaron tapauksessa omien osakkeiden päiväostot ovat pörssiyhtiöksi poikkeuksellisen pieniä, mutta pankin edustajien laatimia tiedotteita tulee silti päiväostoista yhtä tiheään (eli päivittäin) kuin isoillakin yhtiöillä.

On tilanteita, joissa on järkevää harjoittaa omien osakkeiden ostamista ja tukea yhtiön osakkeen arvoa. Tässä tapauksessa itse näkisin, että osakkeen arvoa tukisi paremmin pitkällä aikajänteellä se, jos Ovaro investoisi asuntokantaansa tuottoja lisätäkseen ja pysyviä kuluja karsiakseen kuin se, jos osakkeen arvoa koitetaan keinotekoisesti pitää korkeammalla sitä kautta, että yhtiö ostelee vapaana liikkuvaa osakekantaa pois. Yhtiö on nyt panostanut peruskorjausten tekemiseen suhteessa aiempaa enemmän, mutta sillä saralla on paljon jäänyt aikoinaan tekemättä. Ovaron vuoden 2020 tulosluvut näyttivät siltä, että vaikka yhtiön vuokrausaste olisi ollut 100 %, tulos olisi ollut tappiollinen. Osasyynsä tähän oli korkeilla korkomenoilla, mutta Ovaron vanha asuntokanta kuluttaa myös ilmeisesti liikaa vuokranantajan rahaa mm. energiaan verrattuna siihen, mitä investoimalla säästöjen aikaan saamiseksi tilanne voisi olla. Turhien kulujen karsiminen vuokrausta harjoittavissa yhtiöissä on helpoimpien karsimisten jälkeen työlästä hommaa, ja se vaatii usein myös riittävän suuria pitkäjänteisiä investointipanostuksia.

4
+1
0
-1
4
0
9.5.2021, 21:24
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Olet tutustunut aiheeseen hyvin, arvoisa hm, emmekä ole täysin eri linjoilla. Jatkan kuitenkin toisesta näkövinkkelistä.

Oliko Ovaro siinä kunnossa, että se olisi voinut tehdä järkeviä (korjaus)investointeja? Vuosina 2018-2020 oli toimitusjohtaja käytännössä koko ajan joko juuri lopettamassa tai juuri aloittanut. Rahoitus on ollut katkolla ja/tai liian kallista. Sen lisäksi on haettu päätöksiä, mitkä talot pidetään ja mitkä myydään. Nähtävästi päätösprosessi on edelleen kesken. Jos rahat ja johdon aika käytetään sen talon korjaukseen, joka pian myydään, menevätkö panokset 100-prosenttisesti talon hintaan? Vaihtoehtoisia käyttökohteita ovat mm. omien ostot ja kalliiden lainojen lyhentäminen, mitä onkin viime aikoina tehty.

Ajattelet omien ostoja kurssin pönkittämisenä. Ostot voi myös nähdä investointina, joka nostaa jäljelle jäävien osakkeenomistajan nettovarallisuutta - ehkä enemmänkin kuin rahojen käyttö remonttiin. Tämä toki riippuu remontin tuotto-odotuksesta. Osataanko remontoida oikeat talot oikeaan aikaan ja silloin, kun korjausrakentamista saa edullisesti, vai maksetaanko kovia hintoja korkeasuhdanteessa? 

Osakkeiden keskiostohinta on ollut 4,28 €/osake. Jälkikäteen näkee, että osakkeet olisi saanut vähän halvemmallakin. Erotus nykyiseen kurssiin on noin 150 000 €. Mitkä ovat pörssiyhtiön mahdollisuudet ajoittaa ostot juuri halvimman kurssin hetkeen? Se on riippumattomalle sijoittajallekin vaikeaa. 

Pieni osto-ohjelma ei nykyisessä rahatilanteessa muodostune esteeksi korjauksille. Seuraava korjaushanke tullee olemaan kokoluokaltaan selvästi isompi kuin nykyinen osto-ohjelma. Tälläkin palstalla voidaan vielä keskustella siitä, kannattaako siihen kohteeseen investoida vai olisiko pitänyt ostaa enemmän osakkeita. smiley

0
+1
0
-1
0
0
18.5.2021, 16:21
+22
Liittynyt:
22.6.2018, 07:55
Viestejä:
46

HPJ Roinisen Core Capital kevensi noin 25 000 osaketta, alhaisimpiin hintoihin sitten viime kesän. Omistusta jäi vielä kiitettävästi, mutta pieni kolaus omille viime päivien ostoille, kun yksittäinen isompi mysteerimyyjä paljastuikin turhautuneen riviomistajan sijaan sisäpiiriläiseksi. cool

1
+1
0
-1
1
0
16/29
18.5.2021, 18:12
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

Lantti kirjoitti:

HPJ Roinisen Core Capital kevensi noin 25 000 osaketta, alhaisimpiin hintoihin sitten viime kesän. Omistusta jäi vielä kiitettävästi, mutta pieni kolaus omille viime päivien ostoille, kun yksittäinen isompi mysteerimyyjä paljastuikin turhautuneen riviomistajan sijaan sisäpiiriläiseksi. cool

Nyt ainakin omien osakkeiden oston jatkamispäätös näyttää loogisemmalta.  Sen jälkeen kun omien osakkeiden ostot taas aloitettiin 7.5.2021, ovat omien osakkeiden kaupat tapahtuneet joka päivä alemmalla hinnalla. Ilman omien osakkeiden oston aloittamista uudelleen 7.5.2021 alkaen olisi voinut Q1:n osavuosikatsauksen jälkeen olla vaikeampi upottaa 25 000 osaketta ostajille ilman, että hinta laskee 3,70:n alle. Sisäpiirimyyntejä ei oletettavasti voinut Kukkula-hankkeen ollessa vireillä tehdä vähään aikaan ennen osavuosikatsausta ja Kukkula-hankkeesta tiedottamista, vaan myynneissä piti odottaa, että niistä on tiedotettu.

Tänään äsken olleilla 3,65 kursseilla toki Ovaronkin kannalta omien osakkeiden ostaminen voi alkaa olla mielekkäämpää kuin oli esimerkiksi viime tammikuussa, jolloin viimeiset omien osakkeiden ostot tehtiin päiväkeskihintaan 4,55. 20.11.2020-22.1.2021 ostojakson keskihinta oli 4,24/osake + kulut, ostopalvelusta ja raportoinnista. Toisaalta jos yhtiön asioista erityisen hyvin perillä oleva sisäpiiri näkee järkeväksi myydä hintatasolla 3,7, eli katsoo sen olevan riittävän hyvän hinnan osakkeista oman omaisuuden myymisen kannalta, herää kysymyksiä, minkä takia Ovaro on ostellut viime talvena omia osakkeita huomattavasti kalliimmalla hinnalla, vaikka kassalle olisi ollut muutakin käyttöä. Onko talven ja toukokuun välissä tapahtunut tai ilmennyt jotain, joka on muuttanut sisäpiirin käsitystä Ovaron osakkeiden arvosta - ja samalla siitä, mihin hintaan osaketta kannattaa ostaa tai myydä? Vaihtoehtona olisi talvellakin ollut vaikkapa 5,25 %:n korkoisiksi sittemmin tulleiden lainojen lyhentäminen tai investoiminen johonkin tulojen lisäämiseksi tai menojen vähentämiseksi. Eivät viime talven omien osakkeiden ostot nyt ainakaan erityisen edullisilta näytä, vaikka taseen tietojen perusteella oman pääoman arvo per osake olisikin ollut osakkeen hintaa korkeampi myös silloin.

von Fyrckendahl kirjoitti:

Ajattelet omien ostoja kurssin pönkittämisenä. Ostot voi myös nähdä investointina, joka nostaa jäljelle jäävien osakkeenomistajan nettovarallisuutta - ehkä enemmänkin kuin rahojen käyttö remonttiin. Tämä toki riippuu remontin tuotto-odotuksesta. Osataanko remontoida oikeat talot oikeaan aikaan ja silloin, kun korjausrakentamista saa edullisesti, vai maksetaanko kovia hintoja korkeasuhdanteessa? 

Näen omien osakkeiden ostot toimenpiteenä, jolla yritetään estää kurssia valumasta lyhyellä aikajänteellä alemmas kuin kurssi muuten voisi valua. Pidemmällä aikajänteellä kurssin valuminen on jatkunut, vaikka Ovaro on omia osakkeitaan ostellutkin, ja ainakin toistaiseksi ostettujen osakkeiden keskihinta on yli nykyisen pörssikurssin, saati jos vertaa vaikkapa 5 prosentin vaihtoehtoistuotolla oikaistuun pörssikurssiin, johon ero on kasvanut vielä suuremmaksi. Korkeammasta osakekurssista voi joskus olla hyötyä lainaneuvotteluissa, jos lainanantamista harkitseva rahoittaja katselee  mielummin sijoitusyhtiön markkina-arvoa pörssissä yhtiön omaisuuden arvon indikaattorina kuin sitä, mitä yhtiö on merkannut käyväksi omaisuutensa arvoksi taseeseensa, mutta en tiedä, onko niin ollut Ovaron kohdalla.  Omien osakkeiden ostot ovat järkeviä, jos yhtiö arvioi saavansa sitä kautta paremman tuoton kuin mistään muusta sijoituskohteesta voisi saada, tai jos aiotaan vaikkapa tehdä kauppa, jossa ostaja arvostaa kauppahintana olennaisesti enemmän miljoonalla eurolla ostettuja Ovaron osakkeita kuin miljoonaa euroa käypää rahaa. Sellaista tilannetta ei ainakaan tähän mennessä ole ollut Ovaron historiassa. Ovaroa edeltänyt Orava puolestaan ei omia osakkeita saanut käytännössä edes ostaa rahastoon liittyneiden sääntöjen takia. Vaihtoehtona ei ole vain rahojen käyttö remonttiin, vaan rahojen käyttö miltei mihin tahansa, ja siihen liittyvä parhaaksi arvioitu vaihtoehtoistuotto. Jos itse ei kykene kehittämään mitään tuottavampaa, aina on vaihtoehtona myös esim. jonkun toisen yhtiön osakkeisiin investoiminen.

1
+1
0
-1
1
0
18.5.2021, 19:12
Käyttäjän Axu kuva
+8
Liittynyt:
11.11.2018, 08:32
Viestejä:
10

Mielenkiintoista pohdintaa. Muutama vuosi on tullut Ovaron kyydissä istuttua. Yksityisomistajana on välillä hieman vaikeaa arvioida, mikä voisi olla aikahaarukka, jotta yhtiön saneeraustoimet alkavat näkymään omistajien pussissa. Sijoittajana tulee kuitenkin tarkastella, mikä on omistuksien vaihtoehtoiskustannus. Kristallipalloa en minäkään omaa, mutta todennäköisyyksiä yritän siitä huolimatta arvioida erilaisille skenaarioille. Suunta on selkeästi ollut oikea ja iso kuva on varmasti edelleen positiivinen annettujen tietojen perusteella. 

Ainakin itse seuraan mielenkiinnolla asiallista pohdintaa puolesta ja vastaan. Omistajana on tunne, että ei kovin hyvin ole kartalla yhtiön toimista. Toisinaan odottavan aika on pitkähköcool

0
+1
0
-1
0
0
18.5.2021, 19:22
+303
Liittynyt:
26.11.2018, 18:55
Viestejä:
506

Ovarolla on muutamia haasteellisia taloja taseessa ja yksi näistä esimerkkinä Kotkan Vuorenrinne 19. Oravan aikaan he julkaisivat kiinteistöjen arvot, joilla ne oli taseeseen kirjattu. Vuorenrinne oli 2018 avioitu 2 242 000 euron arvolla ja siinä 70 asuntoa ja huoneistoala yhteensä 3824 m2. Tuosta saa asuntojen keskihinnaksi 586 euroa/m2. Oikotiellä on kohteesta muutaman asunnon vuokralle ilmoitus. Yksiöstä 34 m2 pyydetään 385 euroa/kk ja kolmioista 73 m2 pyyntö on 580 eur/m2. Asuntojen myyntiarvosta saanee jonkinlaisen käsityksen samaisesta Oikotien lähteestä, jossa myytävien puolelta löytyy naapurissa Vuorenrinne 17:ssä myynnissä oleva 59,5 m2 kaksio, josta pyyntinä 23 000 euroa (387 eur/m2).

 

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 02:29
+11
Liittynyt:
16.2.2018, 12:12
Viestejä:
40

Eikös noita tasearvoja ole sen jälkeen korjattu alas reilusti.

1
+1
0
-1
1
0
20/29
19.5.2021, 10:24
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

Marraskuu kirjoitti:

Ovarolla on muutamia haasteellisia taloja taseessa ja yksi näistä esimerkkinä Kotkan Vuorenrinne 19. Oravan aikaan he julkaisivat kiinteistöjen arvot, joilla ne oli taseeseen kirjattu. Vuorenrinne oli 2018 avioitu 2 242 000 euron arvolla ja siinä 70 asuntoa ja huoneistoala yhteensä 3824 m2. Tuosta saa asuntojen keskihinnaksi 586 euroa/m2. Oikotiellä on kohteesta muutaman asunnon vuokralle ilmoitus. Yksiöstä 34 m2 pyydetään 385 euroa/kk ja kolmioista 73 m2 pyyntö on 580 eur/m2. Asuntojen myyntiarvosta saanee jonkinlaisen käsityksen samaisesta Oikotien lähteestä, jossa myytävien puolelta löytyy naapurissa Vuorenrinne 17:ssä myynnissä oleva 59,5 m2 kaksio, josta pyyntinä 23 000 euroa (387 eur/m2).

Tuon kohteen ostoon ja myyjään liittyviä historiatietoja löytyy netistä julkisina tietoina jonkin verran. 

Ensinnäkin Orava Asuntorahaston vuoden 2002 IFRS-tilinpäätöksessä lukee 25.10.2012 tehtynä päätöksenä, että "Kokouksessa päätettiin myös toteuttaa asuinrakennusten kauppa. Myyjänä oli Kiinteistö Oy  Kotkan Vuorenrinne 19, joka myi omistamansa rakennukset osoitteessa Vuorenrinne 19 perustettavalle yhtiölle, Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:lle, joka on 100 %:sti Orava Asuntorahaston omistama. Orava Asuntorahasto maksoi 1,9 miljoonan euron kauppahinnasta Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:n puolesta Danske Bankista nostamallaan lainalla 950 tuhatta euroa ja omilla osakkeillaan 950 tuhatta euroa lokakuun osakeannin ehtojen mukaisesti."

Omistajaluettelossa 31.10.2013 lukee: "PIGAROR OY (KIINTEISTÖ OY KOTKAN VUORENRINNE 19)", tämän osakemääränä 87 558 osaketta, ja omistusosuutena 2,03 %.

Samassa tiedotteessa lukee myös, että "Vapautuneet asunnot saatiin hyvin uudelleen vuokrattua Kotkan Vuorenrinnettä lukuun ottamatta." ja että Kotkan Vuorenrinne 19:n käypänä arvona pidettiin 2 581 000 euroa. Edes julkisesti raportoitu tieto siitä, että vapautuneita asuntoja tuossa kohteessa ei ollut saatu hyvin vuokrattua ei vaikuttanut estäneen Orava Asuntorahastoa tekemästä noin 700 000 euron "käyvän arvon" korotusta kauppahintaan nähden pian kaupanteon jälkeen.

Lähde: https://www.globenewswire.com/news-release/2013/11/06/587284/0/fi/Orava-...

Seurataan hiukan Kiinteistö oy Kotkan Vuorenrinne 19:n tarinaa julkisissa rekistereissä.

Kaupparekisteriin Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinteen toiminta on merkattu lakkautetuksi 31.12.2002 ja samana päivänä sulautuneeksi yritykseen nimeltään Kotkan Hv-Sijoitus Oy. Sen toiminta on rekisteröity lakanneeksi puolestaan 30.06.2013, jolloin yritys on ilmoitettu sulautuneeksi yritykseen Oy Pigaror Ab. 9.4.2018 PRH:n rekistereissä lukee tämän nimiselle yritykselle annettu kehotus toimittaa tillinpäätösasiakirjat rekisteröitäviksi kahden viikon kuluessa kirjeen päiväyksestä. Pigarorin toiminta on kaupparekisteriin rekisteröity lakanneeksi 08.10.2018 sitä edeltäneen selvitystilan jälkeen.

Verohallinto kuitenkin on protestoinut Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19:n veloista verottajalle vielä vuoden 2019 toukokuussa eli noin 7 vuotta yrityksen lakkauttamisen jälkeen:

  • 17.05.2019 - 294548€ (Verohallinto)
  • 17.05.2019 - 497224€ (Verohallinto)

Lähde: https://www.protestilista.com/yritys/1013103-9

Pigaror Ab:kin pääsi Verohallinnon toimesta protestilistalle ainakin toukokuussa 2020, vajaa 2 vuotta lakkauttamisensa jälkeen:

  • 05.05.2020 - 168181€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 40926€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 9213€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 22862€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 1905€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 1915€ (Verohallinto)

Lähde: https://www.protestilista.com/yritys/0904409-3

Ilmeisesti myös vuonna 2021 Pigaror on saanut Verohallinnolta protesteja, suurimpana Taloussanomien tuoreimman listauksen mukaan 176 258 €:n protesti 29.1.2021. Lähde: https://www.is.fi/yritykset/protestit/protesti-602534/

Hiljattain toimintansa lopettaneiden yritysten osalta Verohallinnon protesteja näkyy kuitenkin yleisemminkin. Erikoista ja huomiota herättävää ovat edellä mainitut Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19:een liittyvät Verohallinnon julkiset protestit. On harvinaista, että protestilistalle tulee Verohallinnon protesteja 7 vuotta jonkun Kiinteistö Oy:n lakkauttamisen jälkeen, ja lisäksi vieläpä vasta sen jälkeen, kun sulautusketjun häntäkin on edennyt jo selvitystilan loppuun.

Onko verottajalle selvinnyt vasta vuosia Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19:n lakkauttamisen jälkeen uusia tietoja kiinteistöosakeyhtiön verotukseen liittyvien velvoitteiden hoitamisesta tai hoitamattomuudesta, vai minkä takia Verohallinto protestoi vuonna 2019 jo vuoden 2002 viimeisenä päivänä lakkautettua kiinteistöosakeyhtiötä Kotkan Vuorenrinne 19?

4
+1
0
-1
4
0
19.5.2021, 10:43
+37
Liittynyt:
14.10.2019, 10:15
Viestejä:
92

Onkohan asuntoja siirretty vuokrasalkusta myyntisalkkuun viimeisen vuoden aikana?

 

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 10:47
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Kiinteistö Oy:n saama protesti liittynee myyntivoiton verojen perintään. Kiinteistö Oy:n vuoden 2013 verotettava tulo oli 1,66 m€, josta on määrätty 527000 euron mätkyt. 

Nämä eivät kuitenkaan ole Oravan maksamattomia veroja.

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 10:48
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Arthur kirjoitti:

Onkohan asuntoja siirretty vuokrasalkusta myyntisalkkuun viimeisen vuoden aikana?

Kyllä, viime vuodenvaihteessa. Vuokrasalkusta on myös myyty suoraan siirtämättä ensin myyntisalkkuun.

1
+1
0
-1
1
0
24/29
19.5.2021, 10:55
+37
Liittynyt:
14.10.2019, 10:15
Viestejä:
92

Ok, sillähän on hyvä pelata.

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 11:08
+873
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
921

hm kirjoitti:

Onko verottajalle selvinnyt vasta vuosia Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19:n lakkauttamisen jälkeen uusia tietoja kiinteistöosakeyhtiön verotukseen liittyvien velvoitteiden hoitamisesta tai hoitamattomuudesta, vai minkä takia Verohallinto protestoi vuonna 2019 jo vuoden 2002 viimeisenä päivänä lakkautettua kiinteistöosakeyhtiötä Kotkan Vuorenrinne 19?

Sulautumisesta:

Yksi tai useampi osakeyhtiö (sulautuva yhtiö) purkautuen selvitysmenettelyttä siirtää kaikki varansa ja velkansa toiselle osakeyhtiölle (vastaanottava yhtiö).

Rakennukset on myyty, saatu rahaa ja varat sekä verovelat ovat siirtyneet sulautumisessa vastaanottavalle yhtiölle.

Lisätiedot: https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48553/yritysjar...

Velan vanhentumisesta:

Yleinen vanhentumisaika on kolme tai viisi vuotta. Velkojan on haettava näihin velkoihin maksutuomio voidakseen periä niitä ulosoton kautta. Jos velkoja ei hae maksutuomiota, vanhentumisaika on kolme vuotta. Hakemalla maksutuomion velkoja saa pidennettyä vanhentumisajan viiteen vuoteen. Velkoja voi kuitenkin jatkaa perimistä sekä kolmen että viiden vuoden jälkeenkin katkaisemalla vanhentumisajan. Katkaiseminen on mahdollista yhä uudelleen kunnes velka aikanaan vanhentuu lopullisesti.

Vanhentumisen katkaisukeinot:

- velkoja vaatii velalliselta maksua tai muistuttaa velallista velasta

Lähde: https://www.takuusaatio.fi/selviydy-veloistasi/velan-vanhentuminen/ylein...

Erityinen vanhentumisaika:

Julkisoikeudelliset maksut, kuten verot ja sakot, elatusapu sekä Kelan perimät lapsen elatustukisaatavat vanhentuvat lopullisesti jo viidessä vuodessa. Tämän jälkeen velka lakkaa olemasta. Erityinen vanhentumisaika koskee suoraan ulosottokelpoisia velkoja. Velkojan ei tarvitse hakea niihin maksutuomiota oikeudesta, vaan se voi periä niitä ulosoton kautta suoraan. Käytännössä näiden velkojen vanhentumisaika on pidempi kuin viisi vuotta, sillä vanhentuminen lasketaan alkavaksi vasta maksuunpano- tai maksun määräämisvuotta seuraavan vuoden alusta. 
 
Esimerkiksi verot vanhentuvat lopullisesti viiden vuoden kuluttua sitä seuranneen vuoden alusta, jona vero on maksuunpantu. Jäännösvero vuodelta 2014 tuli maksettavaksi vuonna 2015, joten se vanhentuu lopullisesti 31.12.2020.

Lähde: https://www.takuusaatio.fi/selviydy-veloistasi/velan-vanhentuminen/erity...

Täytäntöönpanokelpoisuuden määräaika on eri

Täytäntöönpanokelpoisuuden määräajasta ja saatavan lopullisesta vanhentumisesta säädetään ulosottokaaressa. Ulosottoperuste (esim. käräjäoikeuden tuomio tai yksipuolinen tuomio), jossa luonnolliselle henkilölle on asetettu maksuvelvoite, on täytäntöönpanokelpoinen 15 vuoden ajan. Täytäntöönpanokelpoisuuden määräajan päättymisen jälkeen saatavaa ei voida velkoa enää millään muullakaan tavalla, vaan saatava on vanhentunut lopullisesti.

Lähde: https://www.promerit.net/2017/04/saatavan-verojen-lopullinen-vanhentuminen/

Verottaja pitää näköjään velkomustuomiota voimassa täytäntöönpanon ylläpitämiseksi viimeiseen asti. Velallinen on Oy Pigaror Ab (Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19), ei rakennusten omistaja (Asunto Oy Vuorenrinne 19, jonka Ovaro kokonaan omistaa). Näin sen ymmärtäisin.

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 11:21
+437
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
920

Arthur kirjoitti:

Ok, sillähän on hyvä pelata.

Kappalemääräisesti noin puolet asunnoista on myyty myyntisalkusta ja noin puolet vuokrasalkusta. 

Salkkuja on virallisesti kaksi mutta käytännössä kolme:

  1. Myyntisalkku: Myydään tyhjinä
  2. Vuokrasalkku A: Myydään vuokrattuina
  3. Vuokrasalkku B: Pidetään

Jakoa ei näe Ovaron raporteista, mutta se on pääteltävissä ilmoitetuista myyntiluvuista. Joko siitä ei haluta puhua ääneen tai ei osata päättää, mistä kohti raja A:n ja B:n välillä kulkee.

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 15:03
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

von Fyrckendahl kirjoitti:

Kiinteistö Oy:n saama protesti liittynee myyntivoiton verojen perintään. Kiinteistö Oy:n vuoden 2013 verotettava tulo oli 1,66 m€, josta on määrätty 527000 euron mätkyt. 

Nämä eivät kuitenkaan ole Oravan maksamattomia veroja.

Kyse ei voine olla kiinteistöosakeyhtiön vuoden 2013 verotettavasta tulosta, koska kiinteistöosakeyhtiö on lakkautettu ja sulautettu 31.12.2012, jolloin 31.12.2012 päättyvä kirjanpito on tehty sulautetun yhtiön kirjanpitona. Verot myyntivoitosta olisi kaiketi pitänyt maksaa sen yrityksen, johon kiinteistöosakeyhtiö sulautettiin. Mutta sekin osakeyhtiö lakkautettiin pian ja sulautettiin seuraavaan. Verottaja on  monille firmoille laittanut konkurssiuhkaisia maksuvaatimuksia jo kuukausien päästä siitä kun maksuja on jäänyt maksamatta, ja jos verovelat ovat olleet satoja tuhansia euroja, konkurssihakemuksissakaan verottaja ei monen yrityksen kohdalla ole kauheasti viivytellyt ennen nykyisiä korona-ajan poikkeusaikoja.Tuota yritystä, johon oli sulautettu yhtiö, johon kotkalainen  kiinteistöosakeyhtiö oli sulautettu, ei lakkautettu konkurssimenettelyn kautta. Se lakkautettiin selvitystilan kautta ilman, että yritys teki konkurssia ollenkaan. Sen jälkeen verottaja on protestoinut velkoja vajaa seitsemän vuotta aiemmin lakkautetusta kiinteistöosakeyhtiöstä sekä myös useampia velkaeriä tuon selvitystilan kautta lakkautetun yrityksen osalta, johon kiinteistöosakeyhtiön omaisuus oli kahden sulautuksen jälkeen edennyt.

Oravan maksamattomista veroista ei toki ole kyse. Mutta Oravan historiaa on mm. se, että tehtiin kauppa ostamalla kiinteistö ulos kiinteistöosakeyhtiöstä (ja maksamalla tällöin kaiketi korotettu 4 prosentin varainsiirtovero), myyjänä ollessa kiinteistöosakeyhtiö, eikä tekemällä kauppoja kiinteistöosakeyhtiöstä, jolloin myyjänä olisi ollut kiinteistöosakeyhtiön omistaja ja varainsiirtovero olisi ollut alempi osakeyhtiöihin liittyvä verokanta. Noin toimien Orava toisaalta sai merkitä perustetun asunto-osakeyhtiön taseeseen sellaisia lukemia kuin hyväksi näki sen sijaan, että olisi joutunut käyttämään vanhan kiinteistöosakeyhtiön valmiita lukemia taloyhtiön taseen pohjana. Sillä, mitä taloyhtiön taseessa lukee, on toisinaan merkitystä esimerkiksi haettaessa lainaa taloyhtiön taseeseen.

0
+1
0
-1
0
0
19.5.2021, 16:03
Käyttäjän hm kuva
+71
Liittynyt:
12.2.2021, 22:48
Viestejä:
35

Bingo53 kirjoitti:

Velallinen on Oy Pigaror Ab (Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19), ei rakennusten omistaja (Asunto Oy Vuorenrinne 19, jonka Ovaro kokonaan omistaa). Näin sen ymmärtäisin.

Rakennuksen nykyinen omistaja ei toki ole velallinen. Mutta kysymys on se, että miksi noin isojen verovelkojen tapauksessa yritystä, johon aiemmat velat on sulautettu, ei haettu koskaan verottajan eikä selvitysmiehen toimesta konkurssiin. Yritys haettiin lopulta yrityksen itsensä toimesta selvitystilaan, ja selvitystilassa ollessaankin yhtiö jätti toimittamatta PRH:n tietopyynnössä esitetyt tiedot, ja sitten yhtiö poistettiin rekistereistä. Osakeyhtiölain 20 luvun 7 §:ssä on määrätty, että "Jos selvitystilassa olevan yhtiön varat eivät riitä sen velkojen maksamiseen, selvitysmiesten on haettava yhtiön asettamista konkurssiin."

Miten käytännössä on mahdollista, että ensin yritys sulautetaan, sitten sulautettu yritys sulautetaan ja tämä yritys sitten vielä lakkautetaan selvitystilamenettelyn kautta, ja sen jälkeen verottajalta tulee protesteja niin 7 vuotta aiemmin lakkautetulle ja sulautetulle yhtiölle kuin selvitystilan kautta jo lakkautetulle yritykselle? Selvitystilassa olevan yrityksen täytyy osakeyhtiölain mukaan jättää konkurssihakemus, jos havaitaan, että yhtiön varat eivät riitä velkojen maksamiseen. Vain sellainen yritys, jonka varat riittävät velkojen maksamiseen, tai jonka velat velkojat antavat anteeksi, voidaan lakkauttaa selvitystilan kautta ilman konkurssia. Nyt on käyty läpi selvitystila, ja sen jälkeen verottaja protestoi. Tapaus näyttää monellakin tavalla poikkeukselliselta.

Kun katsoo yrityksen 0904409-3 tietoja osoitteesta https://virre.prh.fi/ käy ilmi, että yritys on ollut selvitystilassa alkaen 03.10.2017 ja lakkautettu 08.10.2018 - ilmeisesti sillä perusteella, että yritys on jättänyt laissa vaaditut tiedot luovuttamatta.Viimeisin PRH:hon toimitettu tilinpäätös näyttäisi olevan Virre-palvelun mukaan tilivuodelta 2011. Yrityksen vastuuhenkilö näyttäisi olevan saman niminen kuin henkilö, jota Ylen MOTissa mainittiin koitetun aikoinaan tavoittaa pikavippibisnesjuttuun siinä onnistumatta, ja yrityksen loppu muistuttaa ainakin ulkoisesti saattohoitoa, jossa lopulta yrityksen hallitus poistuu rekistereistä ja tilalle tulee joku muu, joka kuitenkaan ei hae verottajalle velkaa olevaa yhtiötä konkurssiin, vaan velkainen yhtiö lopulta vain katoaa kartalta sillä perusteella, että se ei ole toimittanut laissa vaadittuja asiakirjoja. Tai kuten kaupparekisterin yhtiötä koskevassa toiseksi viimeisessä ilmoituksessa lukee:

"Yritys ei ole ilmoittanut tilinpäätöstään rekisteröitäväksi osakeyhtiölain 8 luvun 10 §:n/osuuskuntalain 8 luvun 10 §:n mukaisesti kahden vuoden ja kuuden kuukauden aikana. Patentti- ja rekisterihallitus kehottaa yritystä lähettämään puuttuvat tilinpäätösasiakirjat rekisteröitäväksi. Yritys poistetaan rekisteristä tai määrätään selvitystilaan, jos tilinpäätösasiakirjoja ei ilmoiteta viimeistään määräpäivänä 19.09.2018. Niitä yrityksen osakkeenomistajia tai jäseniä ja muita osuudenomistajia sekä velkojia, jotka haluavat esittää rekisteristä poistamista tai selvitystilaan määräämistä koskevia huomautuksia, kehotetaan esittämään huomautukset kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle viimeistään edellä mainittuna määräpäivänä."

Viimeinen ilmoitus on sitten tällainen:

"Yritys on poistettu kaupparekisteristä osakeyhtiölain 20 luvun 4 §:n 1 mom:n 3 -kohdan nojalla."

Tuokin on erikoista, että osakeyhtiö sai jättää toimittamatta laissa vaaditut tilinpäätösasiakirjat PRH:hon tilivuoden 2011 jälkeen joka vuosi, kunnes vasta vuoden 2018 huhtikuussa asiasta vastaava viranomainen PRH vaivautui edes karhuamaan niitä - vasta sen jälkeen, kun yrityksellä ei ollut enää rekistereissä hallitusta ja kun se oli haettu jo selvitystilaan. Virren ensimmäinen merkintä siitä, että puuttuvia tietoja on aloitettu pyytämään, on kirjattu tosiaan vasta huhtikuulle 2018. Monen muun yrityksen kohdalla puuttuvia asiakirjoja on karhuttu nopeammin.

1
+1
0
-1
1
0
19.5.2021, 16:01
+873
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
921

Verottaja voi vaatia velkojen perintää hallituksen jäseniltä henkilökohtaisesti ja tämä voi olla näiden velkojen julkisen protestoinnin syy.

Vahingonkorvausoikeudellisesti ajateltuna hallituksen jäsen ja toimitusjohtaja voivat joutua korvaamaan tuottamuksellisesti taikka tahallaan aiheuttamansa vahingot kolmannelle osapuolelle. Verottaja mahdollisena vahingon­kärsijänä ei tee tässä suhteessa poikkeusta. 

Verolaeissa noudatetun kohdistamisperiaatteen mukaan veroa ei sen sijaan voida suoraan kohdistaa yhtiön hallintoelinten jäseniin. Tästä seuraa, että verottajan kärsimän vahingon ja yhtiön vastuuhenkilön toimilla on oltava syy-yhteys. 

Varallisuusvahingon (= vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon) osalta on vahingonkorvauslaissa asetettu edellytykseksi, että se on aiheutettu rikollisella teolla. Myös osakeyhtiölain määräysten rikkominen voi aiheuttaa korvausvelvollisuuden kolmansiin osapuoliin nähden, eikä korvausvelvollisuuden edellytykseksi ole tällöin asetettu rikollista menettelyä. 

Lähde: Tilisanomat.fi

Rikosoikeudellisesta vastuusta myös: Hallituksen jäsenen rikosoikeudellinen vastuu | Fondia

Minkään yhtiön hallitukseen ei ole syytä mennä kevein mielin - ei edes asunto-osakeyhtiön. Vaikka olisi vastuuvakuutuskin. Vouti noutaa kyllä.

0
+1
0
-1
0
0

Sivut