Tuotahan bisnes alalla on rahastoissa ja laajan omistuksen yhtiöissä tavannut olla, että tulosta tehdään Excelissä kirjaamalla arvoja ylöspäin. Toki joku voi vakuutella, että ulkopuolinen riippumaton arvioija arviot teki, mutta jokainen joka on ollut arviokirjojen kanssa yhtään enemmän tekemissä tietää, että tilaajalla on iso vaikutusvalta arvioihin, koska ensinnäkin tilaaja valitsee, kenet arvioijaksi ottaa, ja toisekseen tilaajan antamien lähtötietojen pohjalta arviot tehdään. Jos tilaaja esimerkiksi toimittaa vinoutuneet lukemat tilojen vuokratuotosta, ja arvonmääritys tehdään tuottoarvopohjaisesti, sitten arviotkin näyttävät vinoutuneita lukuja. JLL korosti lausunnossaan sitä, että "Olemme olettaneet, että Cityvaraston meille toimittamat ja julkisesti saatavilla olevat tiedot ovat oikeita ja ajantasaisia. Kohteiden ominaisuuksien tarkistus on suoritettu ainoastaan saamiemme tietojen puitteissa."

On tullut nähtyä niin monenlaisia arviokirjoja vuosien varrella, että lähtökohtaisesti en nykyään ihan hirveästi luota sellaisiin arviokirjoihin, jotka perustuvat jonkun osapuolen yksipuolisesti toimittamaan tuottodataan. Cityvaraston kohdalla videolla mainittiin, millä tuottovaatimuksella arvonmääritys oli tehty (mikäli muistan oikein, sanottiin videolla tuottovaatimuksena käytetyn 8,6 %:n tasoa), mutta mainittu taso poikkeaa esitetyistä taloudellisista tunnusluvuista sen verran paljon, että se herättää kysymyksiä. Jos 197 230 000 eurolle tulisi 8,6 %:n tuotto, tuottoa pitäisi kertyä noin 17 miljoonaa euroa vuodessa tuolla kiinteistökannalla. Nyt puhutaan tuotosta huomioitavien menojen jälkeen. Mikä herätti ainakin itselleni lukiessa kysymyksen, oliko Cityvarasto teettänyt arviokirjat antaen lähtötiedoksi toteutuneiden dynaamisten vuokrien (joihin liittyy myös monenlaisia alennuksia, kuten ehkä myös vuokrattomia bonuskuukausia ja tyhjiä tiloja) sijaan tuottotiedot kuvitteellisemmin esimerkiksi sen mukaisina, mitä vuokratuotto voisi olla kohtuullisen pienillä tyhjäkäyttöasteilla hyvillä vuokrilla. JLL:llä ei ole mitään itsenäistä tietolähdettä vuokratasoista, eli se on ollut täysin riippuvainen Cityvaraston toimittamista tuottotiedoista. Aineistossa ei ole kerrottu, millaiset tiedot Cityvarasto toimitti.

Cityvaraston arviokirjan tiivistelmässä (yksityiskohtaisempaa arviota ei ole julkaistu) huomio kiinnitti kahteen yksityiskohtaan, joilla arviokirjan laatijat sanoutuivat irti siitä arvosta, jota Cityvarasto taseessaan käyttää. Ensinnäkin JLL korosti sitä, että eivät ole määrittäneet arvoa kokonaisuudelle, vaan yksittäisille kiinteistöille sillä oletuksella, että niitä ei jouduta myymään yhtä aikaa. Toisekseen arvion laatija nosti esiin sen asiantilan, että arviokirja oli teetetty standardin kirjaimellisesta noudattamisesta poiketen niin, että käypään arvoon oli laskettu mukaan ostajalle jäävät kulutkin. Eli arvona arviokirjassa kerrotaan käytetyn korkeampaa lukua kuin mitä myyjän on arvioitu käyvällä arvolla tehtävästä myynnistä voivan myymällä saada. Tämä on tuotu asianmukaisesti esiin arviokirjassa: Suomessa vallitsevan markkinakäytännön mukaisesti ostajan kuluja ei ole huomioitu arvonmäärityksessä. Keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöinä (Koy) sekä muina yhtiömuotoina omistettujen kiinteistöjen varainsiirtovero on 1,5 % myyntihinnasta ja suoraan omistettujen kiinteistöjen osalta 3,0 %. Kauppaan liittyvien neuvonanto- ja konsultointipalkkioiden suuruus on tyypillisesti noin 1,5 %. Tuollaisen varoituksen sisältävän arviokirjan loppusummaa ei ole mielestäni asiallista laittaa yhtiölle suoraan tasearvoksi, vaan siinä kohtaa kun yhtiö muuntaa arviokirjaa tasearvoiksi, olisi syytä huomata mm. se, että arviokirjassa arvoon mukaan lasketut muun ostajan kulut eivät ole nykyisen omistajan kannalta minkäänlaista varallisuutta. Suomessa rahastot harrastivat menneinä vuosina samaa, ja sitten kun ne joutuivat myyntipuolelle, joutuivat toteamaan, ettei sellaisen tasearvon käytössä ole myyntitilanteeseen jouduttaessa mitään järkeä, koska edes arviokirjan arvoon myymällä ei kohteista sellaisen taseen kanssa saa tasearvon mukaista hintaa myyntikulujen jälkeen.

Edellä mainittu tasearvojen määritykseen liittyvä kirjanpidollinen sotku on yksi syistä siihen, miksi niin moni kiinteistörahasto on yhä kiinni. Monet rahastot eivät ole pystyneet edes taseessa lukeneeseen arvoon myymällä (ja tosielämässä monessa tapauksessa tarjotut hinnat ovat olleet vieläpä alle sen) saamaan tasearvon mukaista rahamäärää itselleen, koska ostajan kulut ja varainsiirtoverot yms. oli menty kirjaamaan osaksi tasearvoa silloin kun arvonkorotuksia tehtiin sillä perusteella, että niin muutkin Suomessa rahaa paperilla tekivät.

Annin tuloksissa pisti silmiin se, miten vähän henkilöstö antiin osallistui, vaikka sai 10 %:n alennuksen eli sai osakkeet 14,4 €/kpl. Henkilöstö tuntee yleensä yhtiöiden tosiasialliseen arvoon vaikuttavat asiat paljon paremmin kuin mitä julkisissa asiakirjoissa kerrotaan. Henkilöstöannissa myytiin osakkeita vain 8.618 kpl eli 124 000 eurolla. Sitä, että henkilöstöannissa tulisi osakkeita myydyksi, oli varmistettu osakeannin ehdoissa, joiden mukaan operatiiviselle johtajalle maksettava erilliskorvaus listautumistyöstä (34 000 euron bruttopalkkio) oli sovittu käytettäväksi täysimääräisesti Henkilöstöannin merkintöihin.

Mitä annin tuloksiin tulee, niin Cityvarasto sai sen verran paljon rahaa annista kassaansa, että se voi saada kirjanpitoon tulosta tehtyä helposti suuria lukuja seuraavaan osavuosikatsaukseen Excel-toimenpitein. Sitten voi tulla vaikeampaa taloudellisten lukujen kanssa, jos JLL alkaa jossain kohtaa tulevaisuudessa myöhempiä arviokirjoja laatiessaan kysellä todellisten tuottojen ja arviossa olevien lukujen keskinäisen vastaavuuden perään tai jos tilintarkastaja jossain vaiheessa kiinnittää huomiota siihen, että käypänä arvona on menty käyttämään korkeampaa arvoa kuin mitä olisi arviokirjassa  lukeva arvo ostajan kuluilla vähennettynä. Tosielämässä ostajat kyllä huomioivat myös omat ostokulunsa laskiessaan sitä, mitä ovat valmiita maksamaan, jonka takia käypää markkina-arvoa ei ole ongelmatonta määrittää huomioimatta myös potentiaalisen ostajan menopuolta sekä sitä, että maksettuja varainsiirtoveroja ei saa eteenpäin myydessä takaisin, jotka vaikuttavat siihen, mitä potentiaalinen ostaja on omien ostamiskulujensa lisäksi valmis maksamaan.

Kovin isoa riskiä siitä, että tilintarkastaja mitään huomaisi, ei kuitenkaan välttämättä ole. Tilintarkastajista läheskään kaikki eivät ymmärrä kiinteistöjen arvonmääritysasioita ja osaa tulkita arviokirjoja.

Olen itse skeptinen sen suhteen, voiko monien sellaisten kohteiden arvoja kovin realistisesti määrittää ikuisesti tulevaisuuteen jatkuvista tuottoarvoista, joista tarjouskilpailu on aikoinaan käyty sellaisten yritysten kanssa, jotka olisivat purkaneet vanhan talon pois ja tehneet tontille jotain muuta tilalle. Voi olla, että myyntitilanteessa osassa kohteista potentiaaliset ostajavaihtoehdot olisivat edelleenkin purkutoimijoita, jotka saattavat nähdä pienvarastorakennuksen arvon jopa negatiivisena, jos laskevat kohteen arvoksi tontin arvon vähennettynä purkukustannuksilla.

Cityvarasto on ostanut osakeantiesitteen mukaan vakautuspalvelun osakeannin jälkeen joksikin aikaa, eli ostajana ja myyjänä voi hääriä listautumisannin jälkeen myös SEB viran puolesta pyrkimässä "vakauttamaan" eli käytännössä kaiketi liikuttelemaan osakkeen hintaa merkintähinnan suuntaan (virallisesti se "voi ottaa huomioon muun muassa" markkinahinnan verrattuna merkintähintaan).

"Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä vakauttamisjärjestäjänä toimivalla SEB:llä ("Vakauttamisjärjestäjä") on oikeus, muttei velvollisuutta toteuttaa Vakauttamisaikana toimenpiteitä, jotka vakauttavat, ylläpitävät tai muuten vaikuttavat Osakkeiden hintaan. Vakauttamisjärjestäjä voi allokoida Uusien Osakkeiden ja Myyntiosakkeiden kokonaismäärää suuremman määrän Osakkeita, jolloin syntyy lyhyt positio. Lyhyt positio on katettu, mikäli se ei ylitä Lisäosakkeiden määrää. Vakauttamisjärjestäjä voi sulkea katetun lyhyen position käyttämällä Lisäosakeoption ja/tai ostamalla Osakkeita markkinoilta. Määritettäessä Osakkeiden hankintatapaa lyhyen position kattamiseksi Vakauttamisjärjestäjä voi ottaa huomioon muun muassa Osakkeiden markkinahinnan verrattuna Lopulliseen Merkintähintaan. Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä Vakauttamisjärjestäjä voi myös ostaa Osakkeita markkinoilta tai tehdä niitä koskevia ostotarjouksia Osakkeiden markkinahinnan vakauttamiseksi. Nämä toimenpiteet saattavat nostaa tai ylläpitää Osakkeiden markkinahintaa markkinoilla itsenäisesti määräytyviin hintatasoihin nähden tai estää tai viivyttää Osakkeiden markkinahinnan laskua. Vakauttamistoimenpiteitä ei kuitenkaan saa toteuttaa Lopullista Merkintähintaa korkeampaan hintaan. Vakauttamisjärjestäjällä ei ole velvollisuutta toteuttaa edellä kuvattuja toimenpiteitä, ja se voi keskeyttää toimenpiteiden toteuttamisen milloin tahansa. Vakauttamisajan päätyttyä Vakauttamisjärjestäjä tai Yhtiö Vakauttamisjärjestäjän puolesta julkistaa lainsäädännön tai muiden sovellettavien säännösten edellyttämät tiedot vakauttamisesta. 

Vakauttamistoimenpiteitä voidaan suorittaa First Northissa Vakauttamisaikana. Vakauttamistoimenpiteissä noudatetaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetusta (EU) N:o 596/2014 markkinoiden väärinkäytöstä sekä Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/6/EY ja komission direktiivien 2003/124/EY, 2003/125/EY ja 2004/72/EY kumoamisesta (muutoksineen, "Markkinoiden väärinkäyttöasetus") ja komission delegoitua asetusta (EU) 2016/1052 Markkinoiden väärinkäyttöasetuksen täydentämisestä takaisinosto-ohjelmiin ja vakauttamistoimenpiteisiin sovellettavia edellytyksiä koskevilla teknisillä sääntelystandardeilla. 

Vakauttamisjärjestäjä ja Stonerose Capital Oy ja Feut AS voivat solmia vakauttamiseen liittyvän Lisäosakeoptiota koskevan osakelainaussopimuksen Listautumisen yhteydessä. Osakelainaussopimuksen mukaan Vakauttamisjärjestäjä voi ottaa Lisäosakkeiden enimmäismäärää vastaavan määrän Osakkeita lainaksi kattaakseen mahdolliset ylikysyntätilanteet Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä."

Lisäksi 2.10.2025 on tiedotettu, että:

"Stonerose Capital Oy ja Feut AS ovat myöntäneet vakauttamisjärjestäjänä toimivalle Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttorille ("SEB") ("Vakauttamisjärjestäjä") lisäosakeoption, joka oikeuttaa Vakauttamisjärjestäjän ostamaan enintään 375.130 lisäosaketta ("Lisäosakkeet") yksinomaan mahdollisten ylikysyntätilanteiden kattamiseksi Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä ("Lisäosakeoptio"). Lisäosakeoptio on käytettävissä 30 päivän ajan Yhtiön osakkeiden ("Osakkeet") kaupankäynnin alkamisesta First Northilla."

Tinggeli wrote:

aliisan_avaimet wrote:

"Alalla tavanomainen hinta 345 euroa tunnilta" - jösses kun on kallista tässä maassa saada oikeutta. Jotain tarttis varmaan tehrä jos lakimies kustantaa enemmän kuin maksullinen nainen.

 

Älä vaan tarvitse jonkun professorin lausuntoa tai pyydä pitämään luentoa. Sellaisen saattaa maksaa jopa 1500 euroa / tunti. Minimissäänkin laskutus tunnilta on suurempi kuin asianajajilla.

https://www.professoriliitto.fi/tyossa/palkkaus/palkkiosuositukset/ 

Halvempia nuo hinnat ovat tuntihinnoiksi muutettuna kuin monilla asianajajilla. Jos professori käy luennoimassa yhden tunnin 1500 eurolla, esityksen valmisteluajasta ei veloiteta tuon hinnaston mukaan toimittaessa erikseen mitään ja matka-ajasta veloitetaan vain päivärahat ja suorat matkakulut. Asianajaja veloittaa sekä valmisteluajoista että myös matka-ajoista tuntipalkkaa. Usein vieläpä niin, että laskutus tapahtuu alkavaa tuntia kohti. Minuutin puhelustakin voi asiakas saada silloin tunnilta laskun.  Professorit eivät usein laskuta keskusteluista mitään. Jos yhden tunnin alustuksen valmistelu vie aikaa vaikkapa 4 tuntia, ja alustuksen pitoa varten pitää saapua vähän etuajassakin, 1500 euron professorin palkkio on alempi tosiasialliselta tuntihinnaltaan kuin 345 euron tuntipalkkio asianajajalla. Toki professori saa palkkion kuitenkin suoremmin itselleen, siinä missä asianajotoimisto ottaa osan välistä.

Olipa kerran asianajaja, joka ehdotti asiakkaalleen, että voitaisiin käydä yhdessä lounaalla ja hän tarjoaa sen. Tämä asiakas ei ollut ennen ostanut asianajopalveluita, eikä tuntenut laskutuskäytäntöjä. Asiakas ilahtui, kun kuvitteli näin säästävänsä lounaan hinnan, ja sen hän säästikin. Ilahtuminen muuttui siinä kohtaa, kun hän sai laskun. Asianajaja veloitti tuntipalkkion asiakkaan kanssa viettämästään lounasajasta... ja se oli aika paljon isompi kuin lounaan hinta. Professorit eivät yleensä laskuta lounasajastakaan.

Johansson wrote:

Vuokrasin tuossa kesällä tuollaisen Paku Ovelle pakettiauton. Ja huh huh, että oli lommoinen ja naarmuinen 160tkm ajettu Ford-paku. Miten ihmiset oikein ajelee noilla? Vikalistassa oli määritelty n. 20 erilaista lommoa tai naarmua. Piti tarkkaan valokuvata joka kulmasta ja sittenkin hirvitti, että mitä ne löytää palauttaessa. No ei onneksi kuulunut mitään vuokrauksen jälkeen.

Vuokrahinta oli halpa, mutta jos ne jokaiselta 20 kolhijalta ottaa omavastuun, eivätkä silti koskaan korjaa mitään, sen täytyy olla hyvää bisnestä.

Ovat ostaneet Ford-pakettiautoja myös käytettyinä. Käytettynä ostettuja autoja pystyy vuokraamaan kannattavasti halvemmalla kuin uusia autoja. Voi olla, että lommoja on ollut ennen kuin auto on Paku Ovelle edes tullut käyttöön.

Isoimpana riskinä osakeannin osalta itse pidän sitä, kuinka kestävällä pohjalla kiinteistöjen arvostustaso on. Bisneksen itsensä kannalta olennaisena riskinä pidän sitä, että alalle voi tulla olennaisesti lisää kilpailijoitakin, mikä voisi vaikuttaa hintoihin ja käyttöasteisiin, ja myös lainarahan hintaan ja saatavuuteen. Kansainväliset isot toimijat eivät ole vielä Suomeen tulleet. Niillä olisi sähköiset alustat ja konseptit myös. Olen seurannut Cityvarastoa yli 10 vuotta. Se on tehnyt tulosta aika paljon taseeseen tehdyillä arvonkorotuksilla. Sellaista ei ole tehty vain viime vuotena, vaan arvonkorotuksia on tehty joko joka vuosi tai lähes joka vuosi. Jos kohteiden arvot ovat taseessa ajan edetessä moninkertaistuneet, kysymys on silloin, että kuinka realistisia arviokirjat kaikkien korotuskierrosten jälkeen ovat. Velka on reaalista, mutta arvot ovat arvionvaraisempia. Arviokirjan tilaajalla on iso vaikutusvalta siihen, mitä arviokirja arvoksi näyttää, vaikka teettäjä vakuuttelisi että arviokirjan laatija on ulkopuolinen organisaatio. Arviokirjat tehdään pääasiassa tilaajan antamilla tiedoilla, eli esim. tuottotiedot antaa yleensä tilaaja, samoin tiedot kohteiden ominaisuuksista. Kohdekäynnillä voi havaita, jos on isoja ristiriitoja annettuihin tietoihin, mutta ei kohdekäynneillä rajattomasti asioita havaita. Vaikka itse arvion arvioija tekeekin itsenäisesti, tilaajalla on iso vaikutusvalta siihen, millaisilla lähtötiedoilla arvio tehdään.  Se, että lainoitusaste on vain noin 25 % tilanteessa, jossa kannattavimpien kohteiden tuoton on väitetty olevan 15 % eli jossa halpaa lainaa kannattaisi ottaa jos sitä olisi saatavilla, indikoi ehkä siitä, että pankit ovat voineet pitää kohteiden arvoa panttina huomattavasti alhaisempana ja ehkä lähempänä alkuperäisiä ostohintoja kuin mitä arviokirjan lukemat ovat. Pienempää riskiä näen liittyvän mm. johdon palkkiotasoihin. Aika monessa firmassa on käynyt niin, että listautumista ennen tuloksia on parantanut muun ohella se, että omistajajohto on pitänyt omat palkkionsa pieninä, mutta jossain kohtaa listautumisen jälkeen johdon palkkiotasot ovat pörssiyhtiöissä usein lähteneet olennaiseen nousuun. Viime vuonna konsernissa oli 58 työntekijää ja palkkakulut ja palkkiot (johto mukaan lukien) yhteensä 2,6 miljoonaa euroa.

Bisnes alalla on sitä, että ostetaan näkyviltä sijainneilta halvalla muiden lähes purkukuntoisina pitämiä taloja, kunnostetaan niitä jonkin verran ja sisustetaan pienvarastoiksi, ja sitten muutetaan tasearvo. Muutos maksanee useita satoja euroja neliöltä, mutta paljon vähemmän kuin uudiskohteen rakentaminen maksaisi. Iso kysymysmerkki on se, kuinka pitkä elinkaari näillä taloilla on edessä. Tuottoarvo (jota osassa kohteista vaikuttaisi olevan käytetty arvonmääritystapana) ei arvonmääritystapana arvioi ollenkaan sitä, montako vuotta kiinteistöllä on elinkaarta jäljellä, vaan olettaa tuoton jatkuvan samanlaisena jatkossakin. Se voi arvonmääritystapana yliarvostaa vanhoja kiinteistöjä uudehkoihin kiinteistöihin nähden. Osassa kohteista voi tulla kaavamuutoksien kauttakin lisätuloja mahdolliseksi, osassa varmaan ei tule. Kaavamuutosmahdollisuudet ovat osin arvoitusta, koska jokaisella kunnalla on kaavoitusmonopoli, eli kunta päättää mitä kaavoitetaan, millaiseksi kaavoitetaan ja milloin kaavoitetaan. Tontinomistaja voi hakea kaavamuutosta, mutta jos kunta ei näe hanketta hyvänä, kaavoitus ei edes ala. Voi olla niinkin, että kunnan kehitystavoite jollekin tontille voi olla myös esim. viheralueen lisääminen, eikä mitenkään välttämättä rakennusoikeuden salliminen asumiseen tai edes sen olennainen lisääminen muussakaan käyttötarkoituksessa. Cityvaraston kohteista osa on teollisuuskiinteistöissä. Teollisuusaluekaavat ovat usein tarkoituksella sivussa asumisesta, koska osaan muista teollisuusrakennuksista voi liittyä vaikkapa erilaisia suojavyöhykkeitä teollisen toiminnan itsensä takia tai asumiseen liian suurta liikennemelua, eikä jo perustetuille teollisuusalueille välttämättä kovin herkästi anneta tehdä asumisen kaavaa, koska asuntojen läsnäolo ei vaikuttaisi vain tonttiin itseensä, vaan myös lähialueen muidenkin tonttien jatkokäyttöön. Toimistoiksi kaavoitettuja tontteja on yleensä helpompi muuttaa asumisen tonteiksi kuin teollisuustonteiksi kaavoitettuja tontteja. Asuntokaavoilla bisneksen tekeminen ei muutenkaan ole aina ihan helppoa, kuten Cityconin esimerkkikin viime vuosilta kertoo. Asumisen kaavojen suunnittelun ohjaus on varsin erilaista toimintaa kuin mitä pienvarastobisnes (tai kauppakeskusliiketoimintakaan).

Etuna alalla on se, että kasvun potentiaalia on. Se on totta, että uusissa asunnoissa on aiempaa vähemmän varastotilaa. On myös totta, että kaiken ikäisellä väestöllä on yhä enemmän tavaraa, ja siinä kohtaa, kun esimerkiksi ikääntyvä väestö muuttaa pienempään asuntoon tai vaikkapa palvelukotiin, osa haluaa säilyttää tärkeinä pitämiään asioita jossakin, vaikka ne eivät uuteen kotiin mahtuisikaan. Vastaavasti vaihtoon lähtevillä opiskelijoilla ja muillakin väliaikaisesti ulkomaille asumaan menevillä on usein tarvetta asuntoa edullisemmalle säilytystilalle. Pienvarasto voi olla silti halvempi vaihtoehto kuin vaikkapa lisähuone asuntoon. Etätyön yleistyttyä osalle pienistä yrityksistäkin voi riittää se, että on etätyöpaikan (kuten kodin) lisäksi käytettävissä pienvarasto yrityksen omaisuudelle (esim. papereille tai työkaluille) sen sijaan, että olisi vuokrattuna kokonainen toimitila. Cityvaraston etuna on myös sähköinen palvelu, joka monelta pienemmältä pienvarastotoimijalta puuttuu. Yrityksellä on yhteinen verkkosivu koko Suomen toiminnoille, ja henkilökuntaa ilmeisesti vakituisemmin vain 3 varastolla. Muut toimivat itsepalveluperiaatteella. Sähköinen alusta, keskitetyt palvelut ja iso markkinaosuus mahdollistaa tuollaisessa liiketoiminnassa itsepalveluvarastot ja samalla merkittävät säästöt henkilöstötarpeissa pienempiin toimijoihin verrattuna.

Näköjään kirjoitin edellä ihan mitä sattuu velattomista arvoista ja lainoitusasteesta. Olisi pitänyt kirjoittaa, että velattomiin arvoihin tehty leikkaus vaikuttaa velkojen jälkeiseen omaisuuden arvoon paljon rajummin. Jos omaisuuden markkina-arvoksi olisi kirjattu vaikkapa 100 M ja siitä on lainoitettu 57, 8%, niin lainaa on 57,8 M ja omaisuudella on lainan jälkeistä arvoa 44,2 M. Jos markkina-arvoa kirjataan alas 6 % eli näillä luvuilla 6 M, lainan määrä ei kutistu yhtään, mutta lainan jälkeisen omaisuuden arvo kutistuu 44,2 M:sta 6 M:lla eli 38,2 M:n tasolle, mikä tarkoittaa vajaa 14 prosenttia pienempää velkojen jälkeistä arvoa. 

Ennen tulosvaroitusta Toivo Group tiedotti tammikuun 2024 alussa, että johto oli myynyt pienen määrän osakkeitaan. Lokakuussa 2023 tiedotettiin hallituksen jäsenen erosta.  21.12.2023 tiedotettiin, että "Yhtiö on solminut tai aloittanut vuoden 2023 aikana useita kassavirtaliiketoiminnan hankkeita. Hankkeet luovat siltaa yhtiöllä kohti taseinvestointien uudelleen käynnistämistä". Rivien välistä luettuna tekstin taseinvestointien "uudelleen käynnistämisestä" saattaisi tulkita niin, että vuonna 2023 yhtiö ei mahdollisesti ole toiminut välttämättä koko ajan oman strategiansa mukaan yhdistäen "koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketjun aina kiinteistökehityksestä rakennuttamiseen ja valmiin kiinteistön omistamiseen, hallinnointiin ja vuokraukseen". Q3:lta julkaistun osavuosikatsauksen mukaan "Yhtiö ei aloittanut heinä-syyskuun aikana uusia kohteita." Vanhat kohteet ovat ilmeisesti jääneet suurelta osin omistukseen, ja 3300 asunnon laajuiseksi aiemmin kooltaan tiedotetusta hankesalkusta on alettu ilmeisesti tehdä omaperustaisten hankkeiden sijaan yhä useammin muille suoraan myytäviä urakoita. Siitä kertyy liikevaihtoa, mutta se on erilaista liiketoimintaa kuin mitä yhtiön strategiaksi aikoinaan esitettiin.

Almanakka wrote:

Toivo negaroi korkojen noususta johtuen nyt kun korot ovat jo laskussa. 6% alaskirjaus kirja-arvoihin. Tulee kyllä isolla viiveellä nämä kiinteistösektorin alaskirjaukset.

Tiedotettu 6 %:n alaskirjaus koski velattomia kirja-arvoja. Velattomiin arvoihin alaskirjauksen vaikutus on huomattavasti rajumpi. Viime osavuosikatsauksen mukaan kiinteistöjen taloudellinen lainoitusaste (LTV) oli 57,8 %.   Jos tasearvot olisi tehty jo edelliseen osavuosikatsaukseen valmiiksi 6 % alemmilla velattomilla arvoilla, kiinteistöjen taloudellisen lainoitusasteen lukuna olisi voinut lukea kaiketi seiskallakin alkava kymmenluku. Lainansaanti pankeista ei uusilla luvuilla ainakaan helpottune. Joulukuussa 2023 nopeutetussa tarjousmenettelyssä toteutettu 3 miljoonan euron osakeanti on kuitenkin välissä tuonut uutta rahaa firmaan (josta sitten on mennyt osakeannin kulutkin), jolloin taseen taloudelliset tunnusluvut eivät heikkene ihan niin paljoa kuin ne muuten olisivat heikentyneet. 

M&M:n viestinnälliset haasteet näyttävät jatkuvan. Tänään on uutisoitu siitä, että M&M:n Liedon tehtaalta eläinten ruokaa alihankintana joihinkin tuotteisiinsa ostanut DP on tehnyt lemmikkieläinten ruoan takaisinvedon sen takia, että M&M:n Liedon tehdas ei ole pyynnöistä huolimatta suostunut kertomaan asiakkaalleen, mitä perunahiutaletta sen ostamissa ja edelleen myyntiin laittamissa kissanruoissa on lokakuussa käytetty: https://www.iltalehti.fi/kotimaa/a/b111912a-8304-4edc-89a9-ddcc7ab91300 . DP pyytää nyt sekä  kauppoja että loppuasiakkaita palauttamaan lokakuussa Liedon tehtaalla valmistuneet tuotteet:

Dagsmark Petfood Oy | Loimaa | Facebook

Käytännössä tämän toisen valmistajan Liedon tehtaalle osoittamassa kysymyksessä voi olla ollut aiheena se, että ovatko perunahiutaleet tulleet vain tietyissä tuote-erissä poikkeuksellisesti alankomaiselta tuotetoimittajalta, jonka perunahiutaleisiin epäilyt sairastumisesta aiheuttajasta ovat ainakin nyt ennen tutkimustulosten selviämistä alustavasti kohdistuneet, vai onko perunahiutaleita Liedon tehtaalle hankittu myös muihin kuin vain kyseisiin tuote-eriin sieltä. Asiaa nettisivujen historiaversioista tarkistaneiden mukaan M&M:n nettisivuilla  olisi ennen tätä mediakohua kerrottu SMAAK-tuotteiden perunan olevan peräisin Suomesta. Nyt perunan alkuperämaatietona lukee Suomi ja Eurooppa: https://www.mustijamirri.fi/smaak-raaka-aineet

En usko vahingonkorvauksista olevan aiheutumassa merkittäviä suoria kuluja. Selkeästi juuri lemmikkieläinruoasta aiheutuneeksi osoitettavissa olevia tapauksia ei välttämättä ole kovin paljoa, jos M&M:n antamat tiedot siitä, mitä säkkimääriä asia enintään koskee, ovat olleet paikkansa pitäviä. 

Taloudellinen ongelma M&M:lle voi tulla yksittäistapausten korvausten määrän sijaan siitä, mitä voi seurata myynnille ja yrityksen maineelle, jos M&M:lle tulisi ruoan turvallisuuteen liittyen pidempiaikainen mainehaitta.

Yle on tänään julkaissut uuden jutun aiheesta, jonka se on otsikoinut: "Kaaos Musti Groupin ympärillä paisuu yhä: nyt myös kissanomistajat kertovat jopa lopetetuista lemmikeistä". Luettavissa osoitteesta: https://yle.fi/a/74-20059514 

Noin vuosi sitten M&M:llä oli pienimuotoinen mediakohu erään lemmikkieläimen kuolintapauksen jälkeen, johon M&M vastasi silloin ensin tuotteen poisvedolla https://www.iltalehti.fi/kotimaa/a/2b5bc6d4-251b-4e95-a035-a76856f9ee96 ja sitten kertomalla tuloksia itse teettämästään laboratoriotutkimuksesta: https://www.iltalehti.fi/kotimaa/a/019c6d6b-80b0-4700-bf68-dab97f2b39e7 , joiden mukaan ruoan laadussa ei ollut mitään vikaa, mihin pienimuotoisempi mediakohu silloin laantui.

Nyt käynnissä oleva vuoden 2023 asia on Ruokaviraston tekemässä tai teettämässä laboratoriotutkinnassa. Vielä ei tiedetä, mitä näissä kolmannen osapuolen selvityksissä löytyy, mutta uutisnäkyvyyttä tulokset oletettavasti tulevat saamaan siinä kohtaa kun niitä julkaistaan.

Onko muuten tiedossa, että millaista sisällöllistä muutosta Stockmann on saneerausohjelmaan hakenut lokakuussa 2023? Stockmannin pörssitiedotteessa 27.10.2023 en havainnut yrityssaneerausasiasta sanotun kuin: "Stockmann-konsernin tavoitteena on myös saada yrityssaneerausohjelma päätökseen mahdollisimman pian."

Rekistereissä lukee Stockmannin kohdalla tällainen merkintä päivämäärällä 20.10.2023:

"Saneerausohjelman muuttaminen

Hakija