Olet täällä

Ovaro (os. Orava) - 13.11.2021 11.04

Truewinner kirjoitti:

Katselin vielä MDI tänä vuonna tulleen uuden ennusteen kautta paikkakunnat mitä Ovarolta löytyy Helsingin seudun ulkopuolelta.

Ennuste vuosille 2020-2040

Savonlinna -23%

Varkaus -19,9%

Heinola -14,3%

Tornio -13%

Kotka -9,9%

Pori -9,1%

Hämeenlinna -2,3%

Lahti -1,2%

Rovaniemi 1%

Jyväskylä 4,7%

Raisio 6,4%

Vaikka esim Jyväskylän väestömäärä on kehittynyt hyvin ja kasvu on vielä jonkinlaista tulevina vuosikymmeninä on asuntojen hinnat kehittyneet todella heikosti.

Asuntosijoittajan näkökulmasta pieni muuttotappio ei automaattisesti ole iso ongelma, jos asumisväljyys kasvaa riittävän nopeasti samaan aikaan. Noista kaupungeista monessa asumisväljyys on pk-seutua korkeammalla, ja sieltä kautta tulee kasvua asuntokannan tarpeelle. Eli jos asumisväljyys on nyt vaikkapa 2,2 asukasta per asunto ja jos se olisi vuonna 2040 noin 1,8 asukasta per asunto, tulisi jo tuota kautta noin 20 prosentin kasvu asuntokannalle, joka osin kumoaa muuttotappion vaikutusta asuntokannan kysynnän kannalta.

Ongelmana asuntosijoittajan kannalta monessa noista kaupungeista on asukkaiden pienituloisuus, joka pitää asuntojen arvoa alhaalla (isotuloiset asukkaat käyttävät palveluita, mikä parantaa palvelutarjoamaa alueella, ja heijastuu puolestaan asuntojen hintoihin - ja jos isotuloisia tai valmiiksi varakkaita asukkaita ei joissain kaupungeissa paljoakaan ole, niin koko kaupungin asuntokannan hintataso on alempi). Monessa noista kaupungeista on ikääntyvä väestö, joiden kasvavan eläkeläisväestön ja työikäistenkin tulotasokehitys jää jatkuvasti jälkeen suhteessa isommista yliopistokaupungeista. Alhaisen tulotason sivutuotteena kunnallisverot ovat korkeita, mikä karkottaa parempituloisia asukkaita ja vielä entisestään kutistaa kuntaan asumaan jäävien käteen jääviä rahatuloja ja vuokranmaksukykyä. Asumistuen taulukotkin ovat pääosassa näistä kaupungeista alemmat kuin isoimmissa yliopistokaupungeissa ja niiden lähikunnissa, eli pienituloisten kyky maksaa asumisestaan on sitäkin kautta pienempi.

Energian, veden ja jätteiden kustannustason kokonaisuus on monessa näistä kaupungeista kalliimpi kuin isommissa yliopistokaupungeista, ja vanhat peruskorjaamattomat talot syövät niin energiaa kuin vettäkin paljon enemmän kuin uudet talot - sekä vaatisivat monenlaisia remontteja, ja remontin jälkeenkin asuntojen arvo on vanhan asunnon arvo. Jos näihin kaupunkeihin haluaa sijoittaa, sijoittajanäkökulmasta järkevämpää olisi omistaa näistä kaupungeista 1970-luvun ja sitä vanhempien vanhojen asuntojen sijaan uusia tai uudehkoja asuntoja, joissa käyttöasteet ja vuokratulot ovat parempia, yhtiölainat selvästi halvempia ja käyttökulut merkittävästi pienempiä.

Teen laskuesimerkin. Olkoot vanha vuokratalo, jossa vuokranantajan kustannustaso kaikille neliöille kustannukset jakaen on noin 7 euroa neliöltä, kun vuokranantaja tekee remonttejakin ja kun remontitkin jyvitetään laskelmaan. Vuokrattavia neliöitä olkoot 5000. Vuokrataso on kaupungissa 10 euroa neliöltä sen ikäisissä taloissa. Käyttöaste rakennuksessa on 90 %.  Vuokranantajan oman toiminnan kustannukset olkoot laskuesimerkissä vaikkapa 2 euroa neliöltä, jolla katetaan mm. pääkonttorin menot. Tapauksessa vuokratuloa kertyy 10 €/m2/kk* 5000 m2*0,9*12 kk=540 000 euroa vuodessa. Vuokranantajan menot ovat (7+2) /m2*5000*12 kk=540 000 euroa. Asuntojen arvonmuutos olkoot tapauksessa vielä vaikkapa -0,5 %. Sijoituksen tuotot menevät kuluihin, ja kun vielä arvonmuutos huomioidaan, lopputuloksena on arvonmenetystä.

Olkoot vertailukohtana uusi kerrostalo samassa paikassa, joka on teetetty siihen 10 miljoonalla eurolla. Vuokranantajan kustannustaso 3 €/m2, vuokrattavia neliöitä 5000, vuokrataso uudessa talossa 13 €/m2, käyttöaste 98 %,  ja pääkonttorin kustannukset yhä 2 €/m2. Nyt vuokratuloa kertyy 13€/m2/kk*5000 m2*0,98*12 kk =764 400 euroa vuodessa. Kulut (3+1,5) €/m2/kk *5000 m2*12 kk = 300 000 euroa. Tulos on noin 460 000 euroa vuodessa ensin mainittua parempi. Arvonlasku uudesta kohteesta vaikkapa yhteensä - 1 % vuodessa. Eli 10 miljoonan kohteessa -100 000 euroa vuositasolla. Mutta käyttökulut pääomavastikkeita ja korkoja huomioimatta ainakin siis kuitenkin plussalla.

Jälkimmäisestä vaihtoehdosta voi jäädä edes jotain tuottoa sijoittajallekin, jos rahoitus osataan järjestää kohtuullisin ehdoin, kun taas ensin mainitun asuntokohteen kanssa sijoittaja voi olla ongelmissa, vaikka käyttöaste olisi jopa 100 %. Luvut ovat kuvitteellisia, mutta ensimmäisen esimerkin tyyppisten ongelmien kanssa Ovaro tuntuu jo vuosien ajan painineen vanhojen asuntokohteidensa kanssa. Vikana eivät ole olleet vain korkeat korot, vaan myös alhaiset vuokratulot sekä korkeat kustannukset vuokratuloihin nähden. Sen lisäksi on ollut heikko tosiasiallinen arvonkehitys.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 13.11.2021 01.15

Paahtopaisti kirjoitti:

Neliöhinta oli 1115e/m2 että eivät nämä voi olla vielä rempattuja ja toisaalta niin halpoja että yhtiölainoja ei olisi tippunut varmaankaan pankista. Neliöhinnan pitäisi olla yli 1,5k/m2.

Toisaalta mitäköhän sinne taseeseen nyt jäi? Kiinnostaisi myös itseä.

Nuo olivat tiedotteen perusteella sijainniltaan Ovaron parhaimman pään asuntoja: pääkaupunkiseudun ja Turun seudun asuntoja. Tiedotteen mukaan myydyt kohteet ovat sijainneet "Porvoossa, Keravalla, Kirkkonummella, Kaarinassa Raisiossa ja Vantaalla".

Taseesta on siis myyty merkittävä osa paremmasta päästä olevasta sisällöstä nyt nippualennuksilla. Tämän vuoden tähänastisista asuntomyynneistä pääosa sekä asuntojen lukumäärästä että tasearvoista on tehty huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippuna myyden. Mitä tuo myynti mahtaa tarkoittaa Ovaron taseen kannalta? 

IFRS:n mukaan omaisuus pitäisi arvostaa käypään arvoon. IFRS:ssä käypä arvo on määritelty niin, että sillä tarkoitetaan"rahamäärää, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa toisistaan riippumattomien, asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä". Tilinpäätöslukujen tapauksessa käyvän arvon pitäisi kuvata tilannetta 31.12. päivämäärällä. Jäljellä olevassa salkussa on haastavien sijaintien kohteita, joiden lähialueilla asuntokauppa on volyymiltään vähäistä vuositasolla, ja joista voi olla vielä nyt nippualennuksin myytyjä pääkaupunkiseudun ja Turun seudun kohteita vaikeampi päästä eroon huoneistokohtaisin myynnein mielekkäässä aikaikkunassa. Monessa salkun jäljellä olevassa kohteessakin vaihtamistapa rahaksi saattaisi olla todennäköisemmin nippukauppa kuin huoneistokohtainen myynti.

Jos vuodelta 2021 Ovaro on tehnyt isolla volyymillä asuntokauppoja, jotka ovat pääosin huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippukauppoja (ja yksittäismyydyissä asunnoissakin toteutuneet myyntihinnat ovat olleet keskimäärin alle huoneistokohtaisella arvolla määritetyn tasearvon), ja jos jäljellä olevassa asuntosalkussa on paljon sellaista sisältöä, joka vaikuttaa olevan sijaintiensa osalta vielä vaikeammin huoneistokohtaisesti myytävissä, löytyykö keväällä 2022 sellaista hallitusta ja tilintarkastajaa, joka suostuu allekirjoittamaan Ovarolle vuodelta 2021 sellaista tilinpäätöstä, jossa käyvän arvon perustana jäljelle jäävien asuntojen osalta käytettäisiin yhä huoneistokohtaista arvonmääritystapaa?

Näytä koko viesti
Toivo Group - 4.6.2021 03.19

von Fyrckendahl kirjoitti:

6-kertainen hinta on nykyään varsin kohtuullista, kunhan ei ole neukkukuutioita eikä eltaantunutta lauantaimakkaraa. Karo kirjoittaa "vain" P/B 2,5:stä huomaamatta, että yli puolet B:stä eli OPO:sta on pääomalainaa, joka ei kuulu osakkeenomistajille.

Ylimerkitäänkö siitä huolimatta? 

31.3.2021 tilanteessa tosiaan näköjään peräti 16 921 000 euroa taseen yhteensä reilun 31 miljoonan euron omasta pääomasta on ollut pääomalainaa. 1000 000 euroa on ollut osakepääomaa, 740 000 euroa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa ja 12 569 000 euroa kertyneitä voittovaroja, eli käytännössä pääosin kirjanpitoon tehtyä arvonmuutosta. Pääomalainan korko on 1 % vuoteen 2023 asti, jonka jälkeen korko nousee prosenttiyksiköllä vuosittain. Noin edullinen korkotaso pääomalainassa ei siis jatku kovin pitkään. Myös yhtiön oma kulurakenne saattaa olla jatkossa isompi, mikäli yhtiön kasvaessa töitä ei tehdä enää niin talkoohinnoin. 31.12.2020 päättyneeseen tilinkauteen asti esimerkiksi hallituksen jäsenille ei näemmä ole maksettu palkkioita lainkaan. Tuollaiset asiat parantavat vuoden 2020 taloudellisia tunnuslukuja, mutta palkkioiden nostamattomuus tuskin jatkuu loputtomiin. Toivo vaikuttaa olevan vielä enemmän ilmaa taseeltaan kuin osasin odottaakaan.

Karon analyysissä minua oudoksutti verotusta koskeva kohta sekä se kohta, jossa hän kirjoitti:

"Yhtiöesitteen mukaan Toivon rakenteilla olevien hankkeiden arvo valmistuneena on arviolta 62 miljoonaa euroa ja sopimusvaiheessa olevien hankkeiden 232 miljoonaa euroa. Suunnittelua, rakentamista ja vuokraamista vaille valmis!"

Yhtiöesitteessä ei lue noin. Esitteessä lukee mm. näin: 

"Sopimusvaiheessa olevan kohteen hankkiminen ja rakennuttamisen aloittaminen voi viivästyä tai peruuntua esimerkiksi sopimusvastapuolesta, yleisestä markkinatilanteesta, kohteen sijaintialueeseen liittyvistä muutoksista, Yhtiön rahoitusasemasta, viranomaispäätöksistä tai muista syistä johtuen. Lisäksi Sopimusvaiheessa olevia kohteita ei ole pääsääntöisesti rahoitettu etukäteen vieraan pääoman ehtoisesti, sillä niiden rakentaminen alkaa kohteesta riippuen noin 1-5 vuoden kuluttua kohdetta koskettavan sopimuksen solmimisesta".

Toki näillä teksteillä pestään käsiä vastuustakin, mutta kyse lienee myös ihan oikeasti siitä, että ainakin osaa sopimuskohteista ei välttämättä edes halutessaan pääse heti rakentamaan.

Mitä tonttiportfolioon tulee, esitteen liitteenä on niihin liittyvää arvonmääritystä - arvioijien varoituksen kera siitä, että arvio ei täytä hyvän kiinteistöarviointitavan vaatimuksia, koska ne on toteutettu köykäisemmällä arviointitavalla. Arvioita varten kohteissa ei ole esimerkiksi käyty tutustumassa, vaan ne on tehty kirjoituspöytätyönä. Pääosa tonttiportfoliosta on ilmeisesti vuokrasopimustontteja, ja ne näyttäisi olevan arvioitu pääasiassa veikattujen tulevien tuottojen perusteella, eikä sillä perusteella, minkä arvoinen vuokraoikeussopimus olisi eteenpäin myytäessä. Vuokrasopimukset voivat mahdollistaa hyvät tuotot, mutta jos niitä jää enemmälti käsiin eikä rakentaminen ala vähään aikaan, ne voivat mahdollistaa myös juoksevien vuokrakulujen kasvun.

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.43

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

hm kirjoitti:

Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl

 

Oletko edelleen sitä mieltä, että ostot tehdään kurssin pönkittämiseksi? Millaisena näet menetelmän tehon?

Toki omien osakkeiden ostojen taustalla on monia tavoitteita, mutta kurssin pönkittäminen on yleensä omien osakkeiden ostojen yksi pääsyistä. Kyllähän ostovoiman lisäys omien osakkeiden ostojen kautta ainakin teoriassa ainakin väliaikaisesti tukee kurssia alle omistustensa arvon arvostetuksi arvioiduilla ja markkina-arvoonsa nähden suhteellisen vähän vaihdetuilla osakkeilla. Pidempiaikainen vaikutus riippuu mm. siitä, millainen vaihtoehtoistuotto olisi ollut, jos varat olisi käytetty jotenkin toisin. Ellei omien osakkeiden ostoja tehtäisi, ostolaita olisi omien osakkeiden ostojen verran pienempi, ja kurssi pääsisi valumaan kenties alemmas. Jos Ovaron johto ei uskoisi omien osakkeiden ostojen voivan kohottaa kurssia ja voivan tuottaa osakekurssin kehityksen kautta lisäarvoa osakkeenomistajille, varoja ei kaiketi käytettäisi omien osakkeiden ostoon, vaan esimerkiksi lyhennettäisiin lainoja tai ne sijoitettaisiin.

Vaikutusta on kuitenkin erittäin vaikea erottaa yksittäisen yhtiöiden osakesarjojen kohdalla kaikista muista kurssiin vaikuttavista tekijöistä, joita ovat sekä tapahtumat yrityksen sisällä että myös esimerkiksi vaihtoehtoisten sijoituskohteiden arvonkehitys.

Viime osto-ohjelma alkoi 20.11.2020 ja päättyi 22.1.2021. Kurssi nousi samaan aikaan. Helmikuusta eteenpäin onkin sitten kurssi lasketellut alamäkeä, ja nyt ollaan taas vuoden takaisissa kurssitasoissa. Uusi osto-ohjelma on vasta alussa.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.59

Palaan Ovaroon ja siihen kysymykseen, että mitä hyvin pienen mittaluokan omien osakkeiden ostot maksavat pörssiyhtiön tapauksessa niiden teettäjälle, ottaen huomioon Nordean perimät palkkiot osakekaupoista ja päivittäisten tiedotteiden laatimisista. Eilen Ovarossa tuli uusi volyymin pienuusennätys omien osakkeiden ostoissa niiden omien osakkeiden osto-ohjelmien ostoja kuvaavien tiedotteiden joukossa, mitä olen Helsingin pörssissä nähnyt. Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl, eli vaihdon puutteesta ei nyt ollut osakekauppojen pienuus edes kiinni, koska Ovaron omien osakkeiden ostot edustivat useina päivinä kymmeniäkin prosentteja päivävaihdosta viime talvena, kun Ovaro osteli omia osakkeitaan osakekurssin ollessa korkeammalla. Kurssi lasketteli hiukan lisää alaspäin alimpiin lukemiin sitten viime vuoden toukokuun.

Sinänsä pidän hyvänä asiana sitä, jos Ovaro käyttää nyt vähemmän rahaa omien osakkeiden ostoihin, ja panostaa kassavarojaan tässä tilanteessa ennemmin asioihin, joilla tulos käännettäisiin pitkästä tappioputkesta vähitellen plussalle.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj: OMIEN OSAKKEIDEN HANKINTA 19.5.2021

NASDAQ OMX Helsinki

Päivämäärä 19.5.2021
Pörssikauppa Osto
Osakelaji OVARO
Osakemäärä 300 osaketta
Keskihinta/ osake 3.6600EUR
Kokonaishinta 1,098.00EUR

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.16

holvius kirjoitti:

Oma arvaukseni, että lakkaamisen yhteydessä on haettu julkista haastetta ja sillloin aina myöhässä oleva Karhu on ollut talviunilla.

Ainakin julkinen haaste on haettu. PRH:n Virrestä löytyy 03.10.2017 päivätty julkinen haaste velkojille, jossa lukee:

Elinkeinonharjoittajan velkojille on annettu julkinen haaste. Velkojia kehotetaan ilmoittamaan saatavansa kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle viimeistään määräpäivänä 18.01.2018 uhalla, josta on säädetty julkisesta haasteesta annetussa laissa. Selvitysmiehet määrätään toimittamaan tieto julkisesta haasteesta sekä julkisesta haasteesta annetun lain 3 §:ssä tarkoitetusta luettelosta siinä mainituille henkilöille viimeistään kuukautta ennen määräpäivää.

09.01.2018 on rekisteröity kirje jonkin saatavan ilmoittamisesta, mutta Virrestä ei käy ilmi, kenen saatavan ilmoittamisesta on ollut kyse. Sen jälkeen ei ole rekisterimerkintää lopputilityksen tekemisestä, mutta löytyy tosiaan merkinnät kehotuksesta toimittaa puuttuvat asiakirjat rekisteristä poistamisen uhalla, ja tieto yrityksen poistamisesta rekisteristä.

Rekisteristä poiston jälkeen yhtiöitä voi olla vaikea edes tavoittaa, kun yhtiöillä ei rekisteristä poiston kautta tapahtuneen lakkauttamisen jälkeen taida olla enää virallisia yhteystietojakaan, jolloin yrityksellä ei sen jälkeen ole kaiketi enää osoitettakaan, josta mitään voisi karhuta, tai johon osoitteeseen voisi suunnata haasteita vaikkapa velkomusasioissa.

Tosin yritysten loppuvaiheen osoitteina näkyy välillä varsin erikoisiakin osoitteita. Yrityslainasijoittajat joskus ihmettelivät, kun eräänkin yrityslainaa nostaneen, velkansa maksamatta jättäneen ja protestilistalle sen vuoksi päätyneen yrityksen virallisena osoitteena alkoi jossain vaiheessa lukea "emmää tirä, Kurunreuna 5963, 99990 NUORGAM". Se taisi jäädä yrityksen viimeiseksi osoitteeksi. Kyseinen yritys pääsi pois kaupparekisteristä sillä perusteella, että siltä puuttui hallitus, ja että kehotuskirjeisiin ei vastattu. Perintäkään ei liene ollut ihan helppoa toteuttaa emmää tirältä Nuorgamista, jossa ei ole edes Kurunreuna-nimistä tietä tai katua, eikä sitäkään yhtiötä lopulta haettu ilmeisesti edes konkurssiin. Verohallinto protestoi protestilistan mukaan 19.09.2019 muiden velkojien mukana senkin yhtiön velkoja, mutta Verohallinnon osalta velat olivat selvästi pienempiä siinä tapauksessa.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 19.5.2021 06.18

von Fyrckendahl kirjoitti:

Ei ole lakkautettu eikä sulautettu 2012. Sinulta meni yhtiöt tai päiväykset sekaisin.

Vanha yhtiö Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (0159933-4) on lakkautettu 31.12.2002. Se sulautui sinä päivänä uudempaan yhtiöön, joka otti saman nimen. Tämä uudempi Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (1013103-9) lakkautettiin 30.06.2013. Tuolloin tapahtui uusi sulautuminen, vastaanottavana yhtiönä nyt Oy Pigagor Ab (0904409-3).

Olet oikeassa. Minulla näkyy menneen samannimiset yhtiöt ja samalla päivämäärät sekaisin. Pahoittelut virheellisen informaation jakamisesta. En ollut huomannut sitä, että noilla eri y-tunnuksen yhtiöillä on ollut samakin nimi, ja että y-tunnuksella 1013103-9 on ollut kaksi yrityksen nimeä.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 19.5.2021 04.03

Bingo53 kirjoitti:

Velallinen on Oy Pigaror Ab (Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19), ei rakennusten omistaja (Asunto Oy Vuorenrinne 19, jonka Ovaro kokonaan omistaa). Näin sen ymmärtäisin.

Rakennuksen nykyinen omistaja ei toki ole velallinen. Mutta kysymys on se, että miksi noin isojen verovelkojen tapauksessa yritystä, johon aiemmat velat on sulautettu, ei haettu koskaan verottajan eikä selvitysmiehen toimesta konkurssiin. Yritys haettiin lopulta yrityksen itsensä toimesta selvitystilaan, ja selvitystilassa ollessaankin yhtiö jätti toimittamatta PRH:n tietopyynnössä esitetyt tiedot, ja sitten yhtiö poistettiin rekistereistä. Osakeyhtiölain 20 luvun 7 §:ssä on määrätty, että "Jos selvitystilassa olevan yhtiön varat eivät riitä sen velkojen maksamiseen, selvitysmiesten on haettava yhtiön asettamista konkurssiin."

Miten käytännössä on mahdollista, että ensin yritys sulautetaan, sitten sulautettu yritys sulautetaan ja tämä yritys sitten vielä lakkautetaan selvitystilamenettelyn kautta, ja sen jälkeen verottajalta tulee protesteja niin 7 vuotta aiemmin lakkautetulle ja sulautetulle yhtiölle kuin selvitystilan kautta jo lakkautetulle yritykselle? Selvitystilassa olevan yrityksen täytyy osakeyhtiölain mukaan jättää konkurssihakemus, jos havaitaan, että yhtiön varat eivät riitä velkojen maksamiseen. Vain sellainen yritys, jonka varat riittävät velkojen maksamiseen, tai jonka velat velkojat antavat anteeksi, voidaan lakkauttaa selvitystilan kautta ilman konkurssia. Nyt on käyty läpi selvitystila, ja sen jälkeen verottaja protestoi. Tapaus näyttää monellakin tavalla poikkeukselliselta.

Kun katsoo yrityksen 0904409-3 tietoja osoitteesta https://virre.prh.fi/ käy ilmi, että yritys on ollut selvitystilassa alkaen 03.10.2017 ja lakkautettu 08.10.2018 - ilmeisesti sillä perusteella, että yritys on jättänyt laissa vaaditut tiedot luovuttamatta.Viimeisin PRH:hon toimitettu tilinpäätös näyttäisi olevan Virre-palvelun mukaan tilivuodelta 2011. Yrityksen vastuuhenkilö näyttäisi olevan saman niminen kuin henkilö, jota Ylen MOTissa mainittiin koitetun aikoinaan tavoittaa pikavippibisnesjuttuun siinä onnistumatta, ja yrityksen loppu muistuttaa ainakin ulkoisesti saattohoitoa, jossa lopulta yrityksen hallitus poistuu rekistereistä ja tilalle tulee joku muu, joka kuitenkaan ei hae verottajalle velkaa olevaa yhtiötä konkurssiin, vaan velkainen yhtiö lopulta vain katoaa kartalta sillä perusteella, että se ei ole toimittanut laissa vaadittuja asiakirjoja. Tai kuten kaupparekisterin yhtiötä koskevassa toiseksi viimeisessä ilmoituksessa lukee:

"Yritys ei ole ilmoittanut tilinpäätöstään rekisteröitäväksi osakeyhtiölain 8 luvun 10 §:n/osuuskuntalain 8 luvun 10 §:n mukaisesti kahden vuoden ja kuuden kuukauden aikana. Patentti- ja rekisterihallitus kehottaa yritystä lähettämään puuttuvat tilinpäätösasiakirjat rekisteröitäväksi. Yritys poistetaan rekisteristä tai määrätään selvitystilaan, jos tilinpäätösasiakirjoja ei ilmoiteta viimeistään määräpäivänä 19.09.2018. Niitä yrityksen osakkeenomistajia tai jäseniä ja muita osuudenomistajia sekä velkojia, jotka haluavat esittää rekisteristä poistamista tai selvitystilaan määräämistä koskevia huomautuksia, kehotetaan esittämään huomautukset kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle viimeistään edellä mainittuna määräpäivänä."

Viimeinen ilmoitus on sitten tällainen:

"Yritys on poistettu kaupparekisteristä osakeyhtiölain 20 luvun 4 §:n 1 mom:n 3 -kohdan nojalla."

Tuokin on erikoista, että osakeyhtiö sai jättää toimittamatta laissa vaaditut tilinpäätösasiakirjat PRH:hon tilivuoden 2011 jälkeen joka vuosi, kunnes vasta vuoden 2018 huhtikuussa asiasta vastaava viranomainen PRH vaivautui edes karhuamaan niitä - vasta sen jälkeen, kun yrityksellä ei ollut enää rekistereissä hallitusta ja kun se oli haettu jo selvitystilaan. Virren ensimmäinen merkintä siitä, että puuttuvia tietoja on aloitettu pyytämään, on kirjattu tosiaan vasta huhtikuulle 2018. Monen muun yrityksen kohdalla puuttuvia asiakirjoja on karhuttu nopeammin.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 19.5.2021 03.03

von Fyrckendahl kirjoitti:

Kiinteistö Oy:n saama protesti liittynee myyntivoiton verojen perintään. Kiinteistö Oy:n vuoden 2013 verotettava tulo oli 1,66 m€, josta on määrätty 527000 euron mätkyt. 

Nämä eivät kuitenkaan ole Oravan maksamattomia veroja.

Kyse ei voine olla kiinteistöosakeyhtiön vuoden 2013 verotettavasta tulosta, koska kiinteistöosakeyhtiö on lakkautettu ja sulautettu 31.12.2012, jolloin 31.12.2012 päättyvä kirjanpito on tehty sulautetun yhtiön kirjanpitona. Verot myyntivoitosta olisi kaiketi pitänyt maksaa sen yrityksen, johon kiinteistöosakeyhtiö sulautettiin. Mutta sekin osakeyhtiö lakkautettiin pian ja sulautettiin seuraavaan. Verottaja on  monille firmoille laittanut konkurssiuhkaisia maksuvaatimuksia jo kuukausien päästä siitä kun maksuja on jäänyt maksamatta, ja jos verovelat ovat olleet satoja tuhansia euroja, konkurssihakemuksissakaan verottaja ei monen yrityksen kohdalla ole kauheasti viivytellyt ennen nykyisiä korona-ajan poikkeusaikoja.Tuota yritystä, johon oli sulautettu yhtiö, johon kotkalainen  kiinteistöosakeyhtiö oli sulautettu, ei lakkautettu konkurssimenettelyn kautta. Se lakkautettiin selvitystilan kautta ilman, että yritys teki konkurssia ollenkaan. Sen jälkeen verottaja on protestoinut velkoja vajaa seitsemän vuotta aiemmin lakkautetusta kiinteistöosakeyhtiöstä sekä myös useampia velkaeriä tuon selvitystilan kautta lakkautetun yrityksen osalta, johon kiinteistöosakeyhtiön omaisuus oli kahden sulautuksen jälkeen edennyt.

Oravan maksamattomista veroista ei toki ole kyse. Mutta Oravan historiaa on mm. se, että tehtiin kauppa ostamalla kiinteistö ulos kiinteistöosakeyhtiöstä (ja maksamalla tällöin kaiketi korotettu 4 prosentin varainsiirtovero), myyjänä ollessa kiinteistöosakeyhtiö, eikä tekemällä kauppoja kiinteistöosakeyhtiöstä, jolloin myyjänä olisi ollut kiinteistöosakeyhtiön omistaja ja varainsiirtovero olisi ollut alempi osakeyhtiöihin liittyvä verokanta. Noin toimien Orava toisaalta sai merkitä perustetun asunto-osakeyhtiön taseeseen sellaisia lukemia kuin hyväksi näki sen sijaan, että olisi joutunut käyttämään vanhan kiinteistöosakeyhtiön valmiita lukemia taloyhtiön taseen pohjana. Sillä, mitä taloyhtiön taseessa lukee, on toisinaan merkitystä esimerkiksi haettaessa lainaa taloyhtiön taseeseen.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 19.5.2021 10.24

Marraskuu kirjoitti:

Ovarolla on muutamia haasteellisia taloja taseessa ja yksi näistä esimerkkinä Kotkan Vuorenrinne 19. Oravan aikaan he julkaisivat kiinteistöjen arvot, joilla ne oli taseeseen kirjattu. Vuorenrinne oli 2018 avioitu 2 242 000 euron arvolla ja siinä 70 asuntoa ja huoneistoala yhteensä 3824 m2. Tuosta saa asuntojen keskihinnaksi 586 euroa/m2. Oikotiellä on kohteesta muutaman asunnon vuokralle ilmoitus. Yksiöstä 34 m2 pyydetään 385 euroa/kk ja kolmioista 73 m2 pyyntö on 580 eur/m2. Asuntojen myyntiarvosta saanee jonkinlaisen käsityksen samaisesta Oikotien lähteestä, jossa myytävien puolelta löytyy naapurissa Vuorenrinne 17:ssä myynnissä oleva 59,5 m2 kaksio, josta pyyntinä 23 000 euroa (387 eur/m2).

Tuon kohteen ostoon ja myyjään liittyviä historiatietoja löytyy netistä julkisina tietoina jonkin verran. 

Ensinnäkin Orava Asuntorahaston vuoden 2002 IFRS-tilinpäätöksessä lukee 25.10.2012 tehtynä päätöksenä, että "Kokouksessa päätettiin myös toteuttaa asuinrakennusten kauppa. Myyjänä oli Kiinteistö Oy  Kotkan Vuorenrinne 19, joka myi omistamansa rakennukset osoitteessa Vuorenrinne 19 perustettavalle yhtiölle, Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:lle, joka on 100 %:sti Orava Asuntorahaston omistama. Orava Asuntorahasto maksoi 1,9 miljoonan euron kauppahinnasta Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:n puolesta Danske Bankista nostamallaan lainalla 950 tuhatta euroa ja omilla osakkeillaan 950 tuhatta euroa lokakuun osakeannin ehtojen mukaisesti."

Omistajaluettelossa 31.10.2013 lukee: "PIGAROR OY (KIINTEISTÖ OY KOTKAN VUORENRINNE 19)", tämän osakemääränä 87 558 osaketta, ja omistusosuutena 2,03 %.

Samassa tiedotteessa lukee myös, että "Vapautuneet asunnot saatiin hyvin uudelleen vuokrattua Kotkan Vuorenrinnettä lukuun ottamatta." ja että Kotkan Vuorenrinne 19:n käypänä arvona pidettiin 2 581 000 euroa. Edes julkisesti raportoitu tieto siitä, että vapautuneita asuntoja tuossa kohteessa ei ollut saatu hyvin vuokrattua ei vaikuttanut estäneen Orava Asuntorahastoa tekemästä noin 700 000 euron "käyvän arvon" korotusta kauppahintaan nähden pian kaupanteon jälkeen.

Lähde: https://www.globenewswire.com/news-release/2013/11/06/587284/0/fi/Orava-...

Seurataan hiukan Kiinteistö oy Kotkan Vuorenrinne 19:n tarinaa julkisissa rekistereissä.

Kaupparekisteriin Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinteen toiminta on merkattu lakkautetuksi 31.12.2002 ja samana päivänä sulautuneeksi yritykseen nimeltään Kotkan Hv-Sijoitus Oy. Sen toiminta on rekisteröity lakanneeksi puolestaan 30.06.2013, jolloin yritys on ilmoitettu sulautuneeksi yritykseen Oy Pigaror Ab. 9.4.2018 PRH:n rekistereissä lukee tämän nimiselle yritykselle annettu kehotus toimittaa tillinpäätösasiakirjat rekisteröitäviksi kahden viikon kuluessa kirjeen päiväyksestä. Pigarorin toiminta on kaupparekisteriin rekisteröity lakanneeksi 08.10.2018 sitä edeltäneen selvitystilan jälkeen.

Verohallinto kuitenkin on protestoinut Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19:n veloista verottajalle vielä vuoden 2019 toukokuussa eli noin 7 vuotta yrityksen lakkauttamisen jälkeen:

  • 17.05.2019 - 294548€ (Verohallinto)
  • 17.05.2019 - 497224€ (Verohallinto)

Lähde: https://www.protestilista.com/yritys/1013103-9

Pigaror Ab:kin pääsi Verohallinnon toimesta protestilistalle ainakin toukokuussa 2020, vajaa 2 vuotta lakkauttamisensa jälkeen:

  • 05.05.2020 - 168181€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 40926€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 9213€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 22862€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 1905€ (Verohallinto)
  • 05.05.2020 - 1915€ (Verohallinto)

Lähde: https://www.protestilista.com/yritys/0904409-3

Ilmeisesti myös vuonna 2021 Pigaror on saanut Verohallinnolta protesteja, suurimpana Taloussanomien tuoreimman listauksen mukaan 176 258 €:n protesti 29.1.2021. Lähde: https://www.is.fi/yritykset/protestit/protesti-602534/

Hiljattain toimintansa lopettaneiden yritysten osalta Verohallinnon protesteja näkyy kuitenkin yleisemminkin. Erikoista ja huomiota herättävää ovat edellä mainitut Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19:een liittyvät Verohallinnon julkiset protestit. On harvinaista, että protestilistalle tulee Verohallinnon protesteja 7 vuotta jonkun Kiinteistö Oy:n lakkauttamisen jälkeen, ja lisäksi vieläpä vasta sen jälkeen, kun sulautusketjun häntäkin on edennyt jo selvitystilan loppuun.

Onko verottajalle selvinnyt vasta vuosia Kiinteistö Oy Vuorenrinne 19:n lakkauttamisen jälkeen uusia tietoja kiinteistöosakeyhtiön verotukseen liittyvien velvoitteiden hoitamisesta tai hoitamattomuudesta, vai minkä takia Verohallinto protestoi vuonna 2019 jo vuoden 2002 viimeisenä päivänä lakkautettua kiinteistöosakeyhtiötä Kotkan Vuorenrinne 19?

Näytä koko viesti