Olet täällä

Citycon - 8.7.2022 12.27

Advocatusdei kirjoitti:

Kertokaas, erityisesti Aki, miksi Fastighets AB Balder ei ole parempi kohde kuin Citycon tai ylipäätään omassa salkussa? Balderilla erittäin laaja portfolio, pääasiassa asuntoja kaupungeissa. Omistaa SATO:sta 50% ja sitä kautta laajasti myös Suomessa. Osake on halpa kuin saippua. Bonuksena ei jaa osinkoa, vaan laajentaa koko ajan bisnestä. Eihän tämä firma voi epäonnistua, paitsi jos korot nousee kovasti tai ihmiset lopettaa kaupungeissa asumisen. Mitä en ymmärrä?

Ainakaan osa ei ole koskenut tuohon lappuun ehkä siksi, ettei tunne firmaa riittävän hyvin. Kuten esim. ei tiedä, mitä firman salkussa täsmälleen on, ja että miten paljon sen salkun arvo saattaa tulla alas korkojen noustessa, jos firma on arvostanut taseensa tavalla, joka on riippuvainen vallitsevasta korkokannasta.

Kiinteistöbisneksessä on niin halutessaan ollut mahdollista tehdä tilintarkastettuja IFRS-tilinpäätöksiä, joissa on ihan päättömät arvonmääritykset. Olkoot kuvitteellinen firma, joka ostaa salkkuun omalla pääomalla vaikka 10 kpl huonokuntoisia kämppiä vuokralle vaikka 5000 €:n vuosituotolla ja sitten hakee sopivasti valikoidulta kiinteistönarvioijalta tuottoarvopohjaisen arvonmäärityksen, jossa tuottoarvon määrityksen pohjaksi sovitaan vaikka noin 3,3 %:n vuosituotto. 5000 euron vuosituotolla ja 3,3 %:lla arvioiden tuollainen kämppä voisi olla arviokirjassa 150 000 euron arvoinen velattomana. Sitten kämpät velkavivutetaan 40 %:n velalla suhteessa taseeseen merkattavaan arvoon, eli otetaan lainarahoitusta 60 000 euroa per kämppä (eli 10 000 euroa per asunto enemmän kuin todelliset ostohinnat ovat olleet). Saadulla lainalla saa ostettua 12 tällaista kämppää lisää, ja sitä vastaan saatavilla lainoilla saa taas lainaa lisää. Systeemi toimii niin kauan kuin lainaraha juoksee, ja kämppiä voidaan ostaa lisää ja lisää, laajennellen koko ajan bisnestä lähinnä tasearvokikkailuilla tulosta tehden, vaikka vuokratuotot muodostaisivatkin vain vähemmistön yrityksen tuloista. Mutta katsotaan mitä taseessa käy, jos korot nousevat.

Salkussa on korkojen nousun alkaessa 150 000 euron arvoiseksi arvostettuja kämppiä. Arvonmäärittäjä joutuu korkojen noustua käyttämään sitten jossain vaiheessa esim. 5 %:n tuottoa tuottoarvoa määrittäessään. 5000 euron vuosituotolla kiinteistökannan arvo muuttuu silloin 100 000 euroon per asunto. Huomioidaan sitten vielä se otettu 40 %:n velkavipu, jonka myötä asuntoja vastaan on 60 000 euroa lainaa per asunto. Asuntojen velkaosuudella (60 000 euroa per asunto) vähennetty arvo tippuu taseessa korkojen nousun myötä esimerkissä 50 000 eurolla eli 90 000 eurosta 40 000 euroon per asunto. Jolloin oma pääoma voi olla yhtäkkiä tippunut alle puoleen aiemmasta taseesta. Tilanteesta voi selvitä hyvin, jos kiinteistökannan arvo oikeasti on se 150 000 euroa per asunto. Jos markkinoilta todellisuudessa lopulta saatavissa oleva hinta korkojen noustua onkin tuottoarvopohjaisessa arvonmäärityksessä lukeneen arvon sijaan vaikkapa vain 70 000 euroa per kämppä, niin asuntojen velkaosuudella vähennetty arvo onkin enää vain 10 000 euroa per asunto, ja asunnon arvo onkin lähes 90 % alempi kuin mitä taseessa aiemmin luki. 

Ongelmana on siis se, että jos firma on velkavivuttanut asuntosalkkua ja mennyt esimerkiksi määrittämään salkkunsa tuottoarvopohjaisesti kovin matalalla tuotolla arvonmääritykset teettäen, niin korkojen noustessa ei tapahdu vain korkomenojen nousua, vaan asuntosalkun velaton arvo voi romahtaa suhteellisen rajusti jo prosenttiyksikkötasolla katsottuna suhteellisen pienestä markkinoiden tuotto-odotusten kasvusta. Ovaro on yksi esimerkki sekä siitä, miten salkun kirjanpidollisen arvon vivutus ylös saadaan järjestettyä että myös siitä, miten paljon tasearvot voivat tulla alas sitten kun aiemmin rakennettua arvostuskuplaa vuosien ajan myöhemmin puretaan. Sijoittajan voi olla vaikea ulkopuolelta käsin Excelissään arvioida, minkä arvoisia eri asuntosijoitusfirmojen kannattaisi ennakoida olevan korkojen nousun jälkeen joko euroina tai edes suhteessa toisiinsa, jos ei tunne asuntosijoitusfirmojen salkun sisältöjä ja osaa arvioida niiden arvoa myös muuta kautta kuin vain tilinpäätöslukuja katsellen.

Näytä koko viesti
Stockmann - 27.3.2022 11.22

Lindexin myynti tulee lähinnä pohjoismaista ja Baltiasta. Lindexin 607,4 miljoonan euron liikevaihdosta 466 miljoonaa kertyi Ruotsista ja Norjasta, 68,2 miljoonaa euroa Suomesta ja 73,2 miljoonaa euroa muualta maailmasta, josta ilmeisesti merkittävän siivun muodostavat Baltian maat + Tanska ja Islanti. Myynti pohjoismaiden ja Baltian ulkopuolelle on ollut ainakin toistaiseksi vielä aika marginaalista, vaikka yksittäisiä myyntipisteitä sieltäkin löytyy kartoilta sekä verkkokauppayhteistyökuvioita. Kasvupyrkimyksiä Lindexillä kyllä on.

Stockmannin oli tarkoitus ensimmäisellä vuosineljänneksellä tehdä strateginen yhteistyösopimus, johon oli tarkoitus sisältyä sopimus Stockmann-brändin käyttöoikeudesta Venäjän markkinoilla Sberbankin kanssa (mikä olisi ehkä edistänyt Lindexin myyntiäkin Venäjällä): https://www.sberbank.com/news-and-media/press-releases/article?newsID=c8... . Tammikuun 2022 tiedotteessa luki mm.:

"STOCKMANN and SberMegaMarket uniting their efforts is a big step toward the development of the fashion category in the online segment. The concept of a strategic partnership between two strong players implies synergistic development – STOCKMANN will be a fashion operator on the marketplace while still developing and strengthening its own business, including through the stronger expertise in e-commerce that SberMegaMarket has."

Mutta Lindexin tuotteita tuskin nyt lähiaikoina hirveästi Venäjälle myydään venäläisten verkkokauppojen kautta.

Näytä koko viesti
Stockmann - 22.3.2022 09.55

PerttiKotos kirjoitti:

 

JR kirjoitti:

 

PerttiKotos kirjoitti:

Saavatkohan velkojat joilla oli kiinteistöt vakuutena nyt kaikki pääomansa takaisin korkoineen vai joutuvatko ottamaan velkasaneerausturskaa jonkin verran ?

 

Tuskin kiinteistöä olis ollut edes mahdollista myydä ilman, että tällaiset velkojat kaupan osana olisivat saaneet rahansa täysimääräisenä.

Jos velalla on sen kattava pantti tai vakuus, ei velkojalla ole mitään syytä suostua mihinkään järjestelyyn, jossa velasta tingittäisiin.

 

Myös kaikkine korkoineen = 4,75% koko laina-ajalta ?

Yrityssaneerauslain 45 §:n mukaan esinevakuus säilyy pantinhaltijalla, mutta luottokustannuksia saa tietyissä rajoissa leikata: "Vakuusvelalle ennen menettelyn alkamista kertynyttä viivästyskorkoa voidaan myös alentaa siltä osin kuin se ylittää juoksevan koron. Kun 44 §:n 1 momentin 2 kohtaa sovelletaan vakuusvelkaan, lykkäytyville luottokustannuksille tulee määrätä maksettavaksi niiden nykyarvon turvaava korko. ... Vakuusvelalle tulevat suoritukset on määrättävä niin, että vähintään vakuusvelan nykyarvo tulee maksetuksi kohtuullisessa ajassa, joka ilman velkojan suostumusta ei saa olla olennaisesti pitempi kuin jäljellä oleva luottoaika tai, jos velka on kokonaan erääntynyt, olennaisesti pitempi kuin puolet alkuperäisestä luottoajasta. Alennettaessa luottokustannuksia 44 §:n 1 momentin 3 kohdan nojalla on lisäksi otettava huomioon jäljelle jäävän maksuajan pituus niin, että luottokustannusten alennus on suhteellisesti sitä pienempi, mitä pitempi mainittu aika on."

Käräjäoikeuden ratkaisussa yrityssaneerauksesta se tavataan vahvistaa, miten vakuusvelkojien luottokustannuksiin suhtaudutaan. Tässä tapauksessa oikeus taisi vahvistaa korkomenot saneerausohjelmaehdotuksen mukaan, jossa oli esitetty, että "Vakuusvelan määrälle maksetaan vuotuista korkoa jokaisen vuoden viimeisenä pankkipäivänä, ensimmäisen kerran joulukuussa 2021. Vakuusvelalle maksettava korko on 1,2 % vuonna 2021 ja 1,4 % vuonna 2022." Eli 4,75 %:n korkoa ei yrityssaneerausajalta ole vakuusvelkojillekaan luvassa, vaan yrityssaneerausajalta on juossut selvästi alempi korko.

f42d2ca7-cfd4-7730-4a66-59cbfa2afe0f (stockmanngroup.com)

8a0b8e55-6b5e-0306-9bd6-9d9008f19c08 (stockmanngroup.com)

Stockmannin kiinteistökauppaa ja sen taloudellisia vaikutuksia voisi ehkä koittaa muutenkin hiukan analysoidakin, kun sitä ei näy vielä muut tehneen. Stockmannin vuosikertomuksessa vuodelta 2021 todettiin, että "Stockmannin johdon arvion mukaan kiinteistöjen myynnistä saatavat tuotot ylittävät merkittävästi kertyneiden verotappioiden määrän." Oletettavasti verottajakin saa siis nyt provisiota tuosta noin 400 miljoonan euron kauppahinnasta. Sekä varainsiirtoverona että yhteisöverona. Varainsiirtoveron osalta tiedotteessa ei ole kerrottu, mitä sen maksamisesta on sovittu ostajan ja myyjän kesken. Kuten ei erilaisten konsulttien ja mahdollisten välittäjien perimiä palkkioitakaan. Varainsiirtoveron määrän kannalta olennainen asia on myös se juridinen rakenne, jolla tavaratalo on omistettu, koska kiinteistökaupoissa varainsiirtovero on 4 % ja osakekaupoissa 2 %. Stockmannin vuosikertomuksesta ei Osakkeet ja osuudet -lukua nopeasti selatessa osunut silmiin Helsingin tavarataloon liittyvää yhtiötä. Onkohan tuo tavaratalokiinteistö ollut yhtiöittämätön ja suoraan kiinteistönä omistettu, vai enkö vain huomannut asiaan liittyvää yhtiötä?

Jos kauppahintaa maksetaan 391 miljoonaa euroa ( + 9 miljoonaa euroa pidätetään ostajalla, ja huomioidaan sitten lähivuosien vuokrissa) ja kauppaan liittyvät kulut Stockmannille olisivat olleet vaikkapa 6 %, tuosta kertyisi kulujen jälkeen noin 368 miljoonaa euroa. Yhteisöverolaskua kaupasta voinee aiheutua kymmeniä miljoonia euroja. Kiinteistökaupan myyntituloilla Stockmann maksaa tiedotteen mukaan täysin takaisin sekä vakuudellisen saneerausvelan 342,6 miljoonaa euroa että maksuohjelman mukaiset riidattomat vakuudettomat saneerausvelat 21,8 miljoonaa euroa, yhteensä 364,4 miljoonaa euroa. Sen myötä Stockmann pääsee etenemään saneerausmenettelystä kohti normaalia toimintaa - tosin saneeraus päättyy vasta, kun ne riitaisatkin saatavat on käsitelty. Jos niistä ei neuvotella sovintoratkaisua, vaan jäädään odottelemaan tuomioistuinten lainvoimaisia päätöksiä riidanratkaisuun, oikeuskäsittely niitä koskien kaikkine valitusteineen voi kestää vielä jopa vuosia.

Tuottoprosentti on tiedotteessa kiinnostava tieto. Se, millä vuokratasolla pitkäaikainen vuokrasopimuksen tehdään, on keskeisin yksittäinen kauppahintaan vaikuttava asia kiinteistökaupoissa, joissa koko kiinteistöön tehdään samalla pitkäaikainen vuokrasopimus. Mitä korkeampi vuokrataso, sitä korkeampi kauppahinta. Mitä matalampi vuokrasopimustaso, sitä alempi kauppahinta oli saatavissa. Jos 4,2 % lasketaan 400 miljoonasta eurosta, Stockmannin vastuulla on jatkossa ilmeisesti noin 17 miljoonalla eurolla (+ indeksikorotukset) vuosittain kiinteistön omistamisen tähän astiset kulut ylittävä vuokrataso. Tosin tiedotteen mukaan lähivuosina vuokraan liittyy sellaista vuokraa yhteensä 9 miljoonan euron arvosta, joka on huomioitu kauppahinnassa. Ostaja on näin varmistanut vuokrasaatavien juoksemista lähivuosiksi, ja myös Stockmanninkin lähivuosien operatiiviseen tulostasoon sillä lienee positiiviinen väliaikainen vaikutus, jos osa lähivuosien vuokramenoista jää lähivuosien tuloslaskelmien operatiiviselta menopuolelta pois siksi, että se osa vuokrasta kirjataan tilinpäätökseen 2022 osaksi kauppahintaa. Vuokrilla on toisaalta sitten se pitkäaikaisempi kustannusvaikutuspuolikin. Tavarataloliiketoiminta kääntyi vuonna 2021 voitolliseksi, mutta tuollaisella lisäkustannusrasitteella se olisi ilmeisesti jäänyt viime vuonna tappiolliseksi.

Stockmannin tavarataloliiketoimintaan liittyy isoja kysymysmerkkejä kaupan jälkeenkin, mutta Lindexin kasvumahdollisuuksia transaktio voi lisätä olennaisestikin. Lindexin suhteellinen myyntikate oli vuosikertomuksen mukaan vuonna 2021 peräti 65,4 miljoonaa euroa, mutta investoinnit vain 12 miljoonaa euroa. Stockmannilla lienee tuon kaupan jälkeen resursseja laittaa selvästi enemmän rahaa kiinni Lindexin investointeihin, joka on viime aikoina tainnut olla olennaisesti paremmin pääomille tuottoa tuottavaa kuin kiinteistön vuokrasopimuksen mukainen 4,2 %:n tuottotaso.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 13.11.2021 11.04

Truewinner kirjoitti:

Katselin vielä MDI tänä vuonna tulleen uuden ennusteen kautta paikkakunnat mitä Ovarolta löytyy Helsingin seudun ulkopuolelta.

Ennuste vuosille 2020-2040

Savonlinna -23%

Varkaus -19,9%

Heinola -14,3%

Tornio -13%

Kotka -9,9%

Pori -9,1%

Hämeenlinna -2,3%

Lahti -1,2%

Rovaniemi 1%

Jyväskylä 4,7%

Raisio 6,4%

Vaikka esim Jyväskylän väestömäärä on kehittynyt hyvin ja kasvu on vielä jonkinlaista tulevina vuosikymmeninä on asuntojen hinnat kehittyneet todella heikosti.

Asuntosijoittajan näkökulmasta pieni muuttotappio ei automaattisesti ole iso ongelma, jos asumisväljyys kasvaa riittävän nopeasti samaan aikaan. Noista kaupungeista monessa asumisväljyys on pk-seutua korkeammalla, ja sieltä kautta tulee kasvua asuntokannan tarpeelle. Eli jos asumisväljyys on nyt vaikkapa 2,2 asukasta per asunto ja jos se olisi vuonna 2040 noin 1,8 asukasta per asunto, tulisi jo tuota kautta noin 20 prosentin kasvu asuntokannalle, joka osin kumoaa muuttotappion vaikutusta asuntokannan kysynnän kannalta.

Ongelmana asuntosijoittajan kannalta monessa noista kaupungeista on asukkaiden pienituloisuus, joka pitää asuntojen arvoa alhaalla (isotuloiset asukkaat käyttävät palveluita, mikä parantaa palvelutarjoamaa alueella, ja heijastuu puolestaan asuntojen hintoihin - ja jos isotuloisia tai valmiiksi varakkaita asukkaita ei joissain kaupungeissa paljoakaan ole, niin koko kaupungin asuntokannan hintataso on alempi). Monessa noista kaupungeista on ikääntyvä väestö, joiden kasvavan eläkeläisväestön ja työikäistenkin tulotasokehitys jää jatkuvasti jälkeen suhteessa isommista yliopistokaupungeista. Alhaisen tulotason sivutuotteena kunnallisverot ovat korkeita, mikä karkottaa parempituloisia asukkaita ja vielä entisestään kutistaa kuntaan asumaan jäävien käteen jääviä rahatuloja ja vuokranmaksukykyä. Asumistuen taulukotkin ovat pääosassa näistä kaupungeista alemmat kuin isoimmissa yliopistokaupungeissa ja niiden lähikunnissa, eli pienituloisten kyky maksaa asumisestaan on sitäkin kautta pienempi.

Energian, veden ja jätteiden kustannustason kokonaisuus on monessa näistä kaupungeista kalliimpi kuin isommissa yliopistokaupungeista, ja vanhat peruskorjaamattomat talot syövät niin energiaa kuin vettäkin paljon enemmän kuin uudet talot - sekä vaatisivat monenlaisia remontteja, ja remontin jälkeenkin asuntojen arvo on vanhan asunnon arvo. Jos näihin kaupunkeihin haluaa sijoittaa, sijoittajanäkökulmasta järkevämpää olisi omistaa näistä kaupungeista 1970-luvun ja sitä vanhempien vanhojen asuntojen sijaan uusia tai uudehkoja asuntoja, joissa käyttöasteet ja vuokratulot ovat parempia, yhtiölainat selvästi halvempia ja käyttökulut merkittävästi pienempiä.

Teen laskuesimerkin. Olkoot vanha vuokratalo, jossa vuokranantajan kustannustaso kaikille neliöille kustannukset jakaen on noin 7 euroa neliöltä, kun vuokranantaja tekee remonttejakin ja kun remontitkin jyvitetään laskelmaan. Vuokrattavia neliöitä olkoot 5000. Vuokrataso on kaupungissa 10 euroa neliöltä sen ikäisissä taloissa. Käyttöaste rakennuksessa on 90 %.  Vuokranantajan oman toiminnan kustannukset olkoot laskuesimerkissä vaikkapa 2 euroa neliöltä, jolla katetaan mm. pääkonttorin menot. Tapauksessa vuokratuloa kertyy 10 €/m2/kk* 5000 m2*0,9*12 kk=540 000 euroa vuodessa. Vuokranantajan menot ovat (7+2) /m2*5000*12 kk=540 000 euroa. Asuntojen arvonmuutos olkoot tapauksessa vielä vaikkapa -0,5 %. Sijoituksen tuotot menevät kuluihin, ja kun vielä arvonmuutos huomioidaan, lopputuloksena on arvonmenetystä.

Olkoot vertailukohtana uusi kerrostalo samassa paikassa, joka on teetetty siihen 10 miljoonalla eurolla. Vuokranantajan kustannustaso 3 €/m2, vuokrattavia neliöitä 5000, vuokrataso uudessa talossa 13 €/m2, käyttöaste 98 %,  ja pääkonttorin kustannukset yhä 2 €/m2. Nyt vuokratuloa kertyy 13€/m2/kk*5000 m2*0,98*12 kk =764 400 euroa vuodessa. Kulut (3+1,5) €/m2/kk *5000 m2*12 kk = 300 000 euroa. Tulos on noin 460 000 euroa vuodessa ensin mainittua parempi. Arvonlasku uudesta kohteesta vaikkapa yhteensä - 1 % vuodessa. Eli 10 miljoonan kohteessa -100 000 euroa vuositasolla. Mutta käyttökulut pääomavastikkeita ja korkoja huomioimatta ainakin siis kuitenkin plussalla.

Jälkimmäisestä vaihtoehdosta voi jäädä edes jotain tuottoa sijoittajallekin, jos rahoitus osataan järjestää kohtuullisin ehdoin, kun taas ensin mainitun asuntokohteen kanssa sijoittaja voi olla ongelmissa, vaikka käyttöaste olisi jopa 100 %. Luvut ovat kuvitteellisia, mutta ensimmäisen esimerkin tyyppisten ongelmien kanssa Ovaro tuntuu jo vuosien ajan painineen vanhojen asuntokohteidensa kanssa. Vikana eivät ole olleet vain korkeat korot, vaan myös alhaiset vuokratulot sekä korkeat kustannukset vuokratuloihin nähden. Sen lisäksi on ollut heikko tosiasiallinen arvonkehitys.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 13.11.2021 01.15

Paahtopaisti kirjoitti:

Neliöhinta oli 1115e/m2 että eivät nämä voi olla vielä rempattuja ja toisaalta niin halpoja että yhtiölainoja ei olisi tippunut varmaankaan pankista. Neliöhinnan pitäisi olla yli 1,5k/m2.

Toisaalta mitäköhän sinne taseeseen nyt jäi? Kiinnostaisi myös itseä.

Nuo olivat tiedotteen perusteella sijainniltaan Ovaron parhaimman pään asuntoja: pääkaupunkiseudun ja Turun seudun asuntoja. Tiedotteen mukaan myydyt kohteet ovat sijainneet "Porvoossa, Keravalla, Kirkkonummella, Kaarinassa Raisiossa ja Vantaalla".

Taseesta on siis myyty merkittävä osa paremmasta päästä olevasta sisällöstä nyt nippualennuksilla. Tämän vuoden tähänastisista asuntomyynneistä pääosa sekä asuntojen lukumäärästä että tasearvoista on tehty huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippuna myyden. Mitä tuo myynti mahtaa tarkoittaa Ovaron taseen kannalta? 

IFRS:n mukaan omaisuus pitäisi arvostaa käypään arvoon. IFRS:ssä käypä arvo on määritelty niin, että sillä tarkoitetaan"rahamäärää, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa toisistaan riippumattomien, asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä". Tilinpäätöslukujen tapauksessa käyvän arvon pitäisi kuvata tilannetta 31.12. päivämäärällä. Jäljellä olevassa salkussa on haastavien sijaintien kohteita, joiden lähialueilla asuntokauppa on volyymiltään vähäistä vuositasolla, ja joista voi olla vielä nyt nippualennuksin myytyjä pääkaupunkiseudun ja Turun seudun kohteita vaikeampi päästä eroon huoneistokohtaisin myynnein mielekkäässä aikaikkunassa. Monessa salkun jäljellä olevassa kohteessakin vaihtamistapa rahaksi saattaisi olla todennäköisemmin nippukauppa kuin huoneistokohtainen myynti.

Jos vuodelta 2021 Ovaro on tehnyt isolla volyymillä asuntokauppoja, jotka ovat pääosin huoneistokohtaisten myyntien sijaan nippukauppoja (ja yksittäismyydyissä asunnoissakin toteutuneet myyntihinnat ovat olleet keskimäärin alle huoneistokohtaisella arvolla määritetyn tasearvon), ja jos jäljellä olevassa asuntosalkussa on paljon sellaista sisältöä, joka vaikuttaa olevan sijaintiensa osalta vielä vaikeammin huoneistokohtaisesti myytävissä, löytyykö keväällä 2022 sellaista hallitusta ja tilintarkastajaa, joka suostuu allekirjoittamaan Ovarolle vuodelta 2021 sellaista tilinpäätöstä, jossa käyvän arvon perustana jäljelle jäävien asuntojen osalta käytettäisiin yhä huoneistokohtaista arvonmääritystapaa?

Näytä koko viesti
Toivo Group - 4.6.2021 03.19

von Fyrckendahl kirjoitti:

6-kertainen hinta on nykyään varsin kohtuullista, kunhan ei ole neukkukuutioita eikä eltaantunutta lauantaimakkaraa. Karo kirjoittaa "vain" P/B 2,5:stä huomaamatta, että yli puolet B:stä eli OPO:sta on pääomalainaa, joka ei kuulu osakkeenomistajille.

Ylimerkitäänkö siitä huolimatta? 

31.3.2021 tilanteessa tosiaan näköjään peräti 16 921 000 euroa taseen yhteensä reilun 31 miljoonan euron omasta pääomasta on ollut pääomalainaa. 1000 000 euroa on ollut osakepääomaa, 740 000 euroa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa ja 12 569 000 euroa kertyneitä voittovaroja, eli käytännössä pääosin kirjanpitoon tehtyä arvonmuutosta. Pääomalainan korko on 1 % vuoteen 2023 asti, jonka jälkeen korko nousee prosenttiyksiköllä vuosittain. Noin edullinen korkotaso pääomalainassa ei siis jatku kovin pitkään. Myös yhtiön oma kulurakenne saattaa olla jatkossa isompi, mikäli yhtiön kasvaessa töitä ei tehdä enää niin talkoohinnoin. 31.12.2020 päättyneeseen tilinkauteen asti esimerkiksi hallituksen jäsenille ei näemmä ole maksettu palkkioita lainkaan. Tuollaiset asiat parantavat vuoden 2020 taloudellisia tunnuslukuja, mutta palkkioiden nostamattomuus tuskin jatkuu loputtomiin. Toivo vaikuttaa olevan vielä enemmän ilmaa taseeltaan kuin osasin odottaakaan.

Karon analyysissä minua oudoksutti verotusta koskeva kohta sekä se kohta, jossa hän kirjoitti:

"Yhtiöesitteen mukaan Toivon rakenteilla olevien hankkeiden arvo valmistuneena on arviolta 62 miljoonaa euroa ja sopimusvaiheessa olevien hankkeiden 232 miljoonaa euroa. Suunnittelua, rakentamista ja vuokraamista vaille valmis!"

Yhtiöesitteessä ei lue noin. Esitteessä lukee mm. näin: 

"Sopimusvaiheessa olevan kohteen hankkiminen ja rakennuttamisen aloittaminen voi viivästyä tai peruuntua esimerkiksi sopimusvastapuolesta, yleisestä markkinatilanteesta, kohteen sijaintialueeseen liittyvistä muutoksista, Yhtiön rahoitusasemasta, viranomaispäätöksistä tai muista syistä johtuen. Lisäksi Sopimusvaiheessa olevia kohteita ei ole pääsääntöisesti rahoitettu etukäteen vieraan pääoman ehtoisesti, sillä niiden rakentaminen alkaa kohteesta riippuen noin 1-5 vuoden kuluttua kohdetta koskettavan sopimuksen solmimisesta".

Toki näillä teksteillä pestään käsiä vastuustakin, mutta kyse lienee myös ihan oikeasti siitä, että ainakin osaa sopimuskohteista ei välttämättä edes halutessaan pääse heti rakentamaan.

Mitä tonttiportfolioon tulee, esitteen liitteenä on niihin liittyvää arvonmääritystä - arvioijien varoituksen kera siitä, että arvio ei täytä hyvän kiinteistöarviointitavan vaatimuksia, koska ne on toteutettu köykäisemmällä arviointitavalla. Arvioita varten kohteissa ei ole esimerkiksi käyty tutustumassa, vaan ne on tehty kirjoituspöytätyönä. Pääosa tonttiportfoliosta on ilmeisesti vuokrasopimustontteja, ja ne näyttäisi olevan arvioitu pääasiassa veikattujen tulevien tuottojen perusteella, eikä sillä perusteella, minkä arvoinen vuokraoikeussopimus olisi eteenpäin myytäessä. Vuokrasopimukset voivat mahdollistaa hyvät tuotot, mutta jos niitä jää enemmälti käsiin eikä rakentaminen ala vähään aikaan, ne voivat mahdollistaa myös juoksevien vuokrakulujen kasvun.

 

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.43

von Fyrckendahl kirjoitti:

 

hm kirjoitti:

Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl

 

Oletko edelleen sitä mieltä, että ostot tehdään kurssin pönkittämiseksi? Millaisena näet menetelmän tehon?

Toki omien osakkeiden ostojen taustalla on monia tavoitteita, mutta kurssin pönkittäminen on yleensä omien osakkeiden ostojen yksi pääsyistä. Kyllähän ostovoiman lisäys omien osakkeiden ostojen kautta ainakin teoriassa ainakin väliaikaisesti tukee kurssia alle omistustensa arvon arvostetuksi arvioiduilla ja markkina-arvoonsa nähden suhteellisen vähän vaihdetuilla osakkeilla. Pidempiaikainen vaikutus riippuu mm. siitä, millainen vaihtoehtoistuotto olisi ollut, jos varat olisi käytetty jotenkin toisin. Ellei omien osakkeiden ostoja tehtäisi, ostolaita olisi omien osakkeiden ostojen verran pienempi, ja kurssi pääsisi valumaan kenties alemmas. Jos Ovaron johto ei uskoisi omien osakkeiden ostojen voivan kohottaa kurssia ja voivan tuottaa osakekurssin kehityksen kautta lisäarvoa osakkeenomistajille, varoja ei kaiketi käytettäisi omien osakkeiden ostoon, vaan esimerkiksi lyhennettäisiin lainoja tai ne sijoitettaisiin.

Vaikutusta on kuitenkin erittäin vaikea erottaa yksittäisen yhtiöiden osakesarjojen kohdalla kaikista muista kurssiin vaikuttavista tekijöistä, joita ovat sekä tapahtumat yrityksen sisällä että myös esimerkiksi vaihtoehtoisten sijoituskohteiden arvonkehitys.

Viime osto-ohjelma alkoi 20.11.2020 ja päättyi 22.1.2021. Kurssi nousi samaan aikaan. Helmikuusta eteenpäin onkin sitten kurssi lasketellut alamäkeä, ja nyt ollaan taas vuoden takaisissa kurssitasoissa. Uusi osto-ohjelma on vasta alussa.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.59

Palaan Ovaroon ja siihen kysymykseen, että mitä hyvin pienen mittaluokan omien osakkeiden ostot maksavat pörssiyhtiön tapauksessa niiden teettäjälle, ottaen huomioon Nordean perimät palkkiot osakekaupoista ja päivittäisten tiedotteiden laatimisista. Eilen Ovarossa tuli uusi volyymin pienuusennätys omien osakkeiden ostoissa niiden omien osakkeiden osto-ohjelmien ostoja kuvaavien tiedotteiden joukossa, mitä olen Helsingin pörssissä nähnyt. Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl, eli vaihdon puutteesta ei nyt ollut osakekauppojen pienuus edes kiinni, koska Ovaron omien osakkeiden ostot edustivat useina päivinä kymmeniäkin prosentteja päivävaihdosta viime talvena, kun Ovaro osteli omia osakkeitaan osakekurssin ollessa korkeammalla. Kurssi lasketteli hiukan lisää alaspäin alimpiin lukemiin sitten viime vuoden toukokuun.

Sinänsä pidän hyvänä asiana sitä, jos Ovaro käyttää nyt vähemmän rahaa omien osakkeiden ostoihin, ja panostaa kassavarojaan tässä tilanteessa ennemmin asioihin, joilla tulos käännettäisiin pitkästä tappioputkesta vähitellen plussalle.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj: OMIEN OSAKKEIDEN HANKINTA 19.5.2021

NASDAQ OMX Helsinki

Päivämäärä 19.5.2021
Pörssikauppa Osto
Osakelaji OVARO
Osakemäärä 300 osaketta
Keskihinta/ osake 3.6600EUR
Kokonaishinta 1,098.00EUR

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 20.5.2021 12.16

holvius kirjoitti:

Oma arvaukseni, että lakkaamisen yhteydessä on haettu julkista haastetta ja sillloin aina myöhässä oleva Karhu on ollut talviunilla.

Ainakin julkinen haaste on haettu. PRH:n Virrestä löytyy 03.10.2017 päivätty julkinen haaste velkojille, jossa lukee:

Elinkeinonharjoittajan velkojille on annettu julkinen haaste. Velkojia kehotetaan ilmoittamaan saatavansa kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle viimeistään määräpäivänä 18.01.2018 uhalla, josta on säädetty julkisesta haasteesta annetussa laissa. Selvitysmiehet määrätään toimittamaan tieto julkisesta haasteesta sekä julkisesta haasteesta annetun lain 3 §:ssä tarkoitetusta luettelosta siinä mainituille henkilöille viimeistään kuukautta ennen määräpäivää.

09.01.2018 on rekisteröity kirje jonkin saatavan ilmoittamisesta, mutta Virrestä ei käy ilmi, kenen saatavan ilmoittamisesta on ollut kyse. Sen jälkeen ei ole rekisterimerkintää lopputilityksen tekemisestä, mutta löytyy tosiaan merkinnät kehotuksesta toimittaa puuttuvat asiakirjat rekisteristä poistamisen uhalla, ja tieto yrityksen poistamisesta rekisteristä.

Rekisteristä poiston jälkeen yhtiöitä voi olla vaikea edes tavoittaa, kun yhtiöillä ei rekisteristä poiston kautta tapahtuneen lakkauttamisen jälkeen taida olla enää virallisia yhteystietojakaan, jolloin yrityksellä ei sen jälkeen ole kaiketi enää osoitettakaan, josta mitään voisi karhuta, tai johon osoitteeseen voisi suunnata haasteita vaikkapa velkomusasioissa.

Tosin yritysten loppuvaiheen osoitteina näkyy välillä varsin erikoisiakin osoitteita. Yrityslainasijoittajat joskus ihmettelivät, kun eräänkin yrityslainaa nostaneen, velkansa maksamatta jättäneen ja protestilistalle sen vuoksi päätyneen yrityksen virallisena osoitteena alkoi jossain vaiheessa lukea "emmää tirä, Kurunreuna 5963, 99990 NUORGAM". Se taisi jäädä yrityksen viimeiseksi osoitteeksi. Kyseinen yritys pääsi pois kaupparekisteristä sillä perusteella, että siltä puuttui hallitus, ja että kehotuskirjeisiin ei vastattu. Perintäkään ei liene ollut ihan helppoa toteuttaa emmää tirältä Nuorgamista, jossa ei ole edes Kurunreuna-nimistä tietä tai katua, eikä sitäkään yhtiötä lopulta haettu ilmeisesti edes konkurssiin. Verohallinto protestoi protestilistan mukaan 19.09.2019 muiden velkojien mukana senkin yhtiön velkoja, mutta Verohallinnon osalta velat olivat selvästi pienempiä siinä tapauksessa.

Näytä koko viesti
Ovaro (os. Orava) - 19.5.2021 06.18

von Fyrckendahl kirjoitti:

Ei ole lakkautettu eikä sulautettu 2012. Sinulta meni yhtiöt tai päiväykset sekaisin.

Vanha yhtiö Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (0159933-4) on lakkautettu 31.12.2002. Se sulautui sinä päivänä uudempaan yhtiöön, joka otti saman nimen. Tämä uudempi Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (1013103-9) lakkautettiin 30.06.2013. Tuolloin tapahtui uusi sulautuminen, vastaanottavana yhtiönä nyt Oy Pigagor Ab (0904409-3).

Olet oikeassa. Minulla näkyy menneen samannimiset yhtiöt ja samalla päivämäärät sekaisin. Pahoittelut virheellisen informaation jakamisesta. En ollut huomannut sitä, että noilla eri y-tunnuksen yhtiöillä on ollut samakin nimi, ja että y-tunnuksella 1013103-9 on ollut kaksi yrityksen nimeä.

Näytä koko viesti