Noin äkkiä ajateltuna tuollaisessa palvelussa voisi hyvinkin olla järkeä. En tosin tiedä miten hinnat vertautuvat näihin perinteisiin varastoihin, joihin pitää itse roudata.
Cityvaraston voi nähdä potentiaalisena yritysostokohteena. Cityvaraston toiseksi suurimman omistajan norjalainen emoyhtiö osti viime vuosikymmenellä siivun norjalaisesta pienvarastoyhtiöstä, joka listattiin Oslon pörssiin. Yritys sittemmin myytiin ulkomaille. Haluavat varmasti saman tapahtuvan Cityvaraston kanssa.
Tuo on varmasti totta, mutta heidän keskihintansa lienee hivenen alhaisempi kuin antihinta. Antihinnalla ostavat eivät välttämäti saa kummoistakaan preemiota jos oletamme ketjussa hahmotellun -50% tapahtuvan ja sitten osto.
Akin kanssa hyvin samoilla linjoilla. Cityvarasto on hyvä brändi ja toimiva konsepti, ja ala on varmasti kasvava mm. siksi, että ensimmäiset isossa mittakaavassa koteja ja tavaraa omistaneet ikäluokat jättävät kasvavissa määrin perintöjään ja perilliset säilövät kaiken roinan "paremmalla ajalla" läpikäyntiä varten.
Kyseessä kuitenkin äärimmäisen pääomaintensiivinen liiketoiminta, kiinnostaisi tietää paljonko tähän pisteeseen pääsy on vaatinut investointeja. Arvioisin karkeasti, että 10m investoinnit tuo 2,5m yläriville, eli tavoitekasvu 40 miljoonan liikevaihtoon vuonna 2029 tarkoittaisi suunnilleen 60m investointitarvetta. Tästä antirahat ja kassavirta kattaa ehkä puolet, toinen puolikas pankista.
Laskea voi myös sitä vasten, että Cityvarasto yltäisi juuri ja juuri viiden vuoden jaksolle itselleen asettamiinsa taloudellisiin tavoitteisiin. Viisi 12 prosentin kasvuvuotta nostaisi liikevaihdon viime vuoden 22,4 miljoonasta eurosta 39,5 miljoonaan euroon. Jos käyttökate olisi yli puolet siitä, se voisi olla 20 miljoonaa euroa.
Jos kasvu tuolloin hiipuisi pari prosenttia bkt-tasoa korkeammaksi ja EV/EBITDA-kerroin olisi vaikka 12, nykyisellä velan määrällä markkina-arvo olisi karvan alle 200 miljoonaa. Tällä laskelmalla päästäisiin noin 10 prosentin vuosituottoon.
Karo oli laskeskellut näin, mutta nähdäkseni tuossa tilanteessa velan määrä ei ole nykyinen 45m vaan ennemminkin jotain 70m, mikä toisi vuosituoton muuten samoilla oletuksilla 10 -> 6%. Pääomaintensiivisissä bisneksissä, joissa kasvu tarkoittaa reippaasti negatiivista kassavirtaa, on sisäänmenohinnalla äärimmäisen suuri vaikutus tuottoon. 20% matalammalla hinnalla keissi voisi olla houkutteleva.
Aikakirjoihin merkittäväksi: Cityvaraston antihinnaksi muodostui 16,00€. Itse sain 59,2% pyytämistäni osakkeista. Noin 15min 1.pörssipäivän avauksesta myyntilaita on 16,004 ja ostolaita 16,000. Korkeimmillaan kurssi on ollut 16,10€ Ei siis ainakaan isoja pikiksiä saanut tästä.
Sinänsähän tää taisi vielä 2021 vaihtaa käsiä 7-8€ hintaan listaamattomana, että varmasti myyntipainetta tulee siltä pieneltä vanhalta omistajajoukolta joka on ollut mukana 2015 Invesdorin annista lähtien.
Vielä aamuavauksessa oli 15 000 kpl ostolaidalla hintaan 16,00. Eli 240 000 euron potti. En seurannut otettiinko niitä pois, joka tapauksessa tuosta tasosta läpi on iloisesti menty. Nordnetin mukaan päivävaihdon arvo on ollut tähän hetkeen saakka 27,8 MEUR, josta tuo potti olisi alle 1%. Toki kolikolla on toinenkin puoli, joku/jotkut ne osakkeet osti.
Cityvarasto on ostanut osakeantiesitteen mukaan vakautuspalvelun osakeannin jälkeen joksikin aikaa, eli ostajana ja myyjänä voi hääriä listautumisannin jälkeen myös SEB viran puolesta pyrkimässä "vakauttamaan" eli käytännössä kaiketi liikuttelemaan osakkeen hintaa merkintähinnan suuntaan (virallisesti se "voi ottaa huomioon muun muassa" markkinahinnan verrattuna merkintähintaan).
"Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä vakauttamisjärjestäjänä toimivalla SEB:llä ("Vakauttamisjärjestäjä") on oikeus, muttei velvollisuutta toteuttaa Vakauttamisaikana toimenpiteitä, jotka vakauttavat, ylläpitävät tai muuten vaikuttavat Osakkeiden hintaan. Vakauttamisjärjestäjä voi allokoida Uusien Osakkeiden ja Myyntiosakkeiden kokonaismäärää suuremman määrän Osakkeita, jolloin syntyy lyhyt positio. Lyhyt positio on katettu, mikäli se ei ylitä Lisäosakkeiden määrää. Vakauttamisjärjestäjä voi sulkea katetun lyhyen position käyttämällä Lisäosakeoption ja/tai ostamalla Osakkeita markkinoilta. Määritettäessä Osakkeiden hankintatapaa lyhyen position kattamiseksi Vakauttamisjärjestäjä voi ottaa huomioon muun muassa Osakkeiden markkinahinnan verrattuna Lopulliseen Merkintähintaan. Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä Vakauttamisjärjestäjä voi myös ostaa Osakkeita markkinoilta tai tehdä niitä koskevia ostotarjouksia Osakkeiden markkinahinnan vakauttamiseksi. Nämä toimenpiteet saattavat nostaa tai ylläpitää Osakkeiden markkinahintaa markkinoilla itsenäisesti määräytyviin hintatasoihin nähden tai estää tai viivyttää Osakkeiden markkinahinnan laskua. Vakauttamistoimenpiteitä ei kuitenkaan saa toteuttaa Lopullista Merkintähintaa korkeampaan hintaan. Vakauttamisjärjestäjällä ei ole velvollisuutta toteuttaa edellä kuvattuja toimenpiteitä, ja se voi keskeyttää toimenpiteiden toteuttamisen milloin tahansa. Vakauttamisajan päätyttyä Vakauttamisjärjestäjä tai Yhtiö Vakauttamisjärjestäjän puolesta julkistaa lainsäädännön tai muiden sovellettavien säännösten edellyttämät tiedot vakauttamisesta.
Vakauttamistoimenpiteitä voidaan suorittaa First Northissa Vakauttamisaikana. Vakauttamistoimenpiteissä noudatetaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetusta (EU) N:o 596/2014 markkinoiden väärinkäytöstä sekä Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/6/EY ja komission direktiivien 2003/124/EY, 2003/125/EY ja 2004/72/EY kumoamisesta (muutoksineen, "Markkinoiden väärinkäyttöasetus") ja komission delegoitua asetusta (EU) 2016/1052 Markkinoiden väärinkäyttöasetuksen täydentämisestä takaisinosto-ohjelmiin ja vakauttamistoimenpiteisiin sovellettavia edellytyksiä koskevilla teknisillä sääntelystandardeilla.
Vakauttamisjärjestäjä ja Stonerose Capital Oy ja Feut AS voivat solmia vakauttamiseen liittyvän Lisäosakeoptiota koskevan osakelainaussopimuksen Listautumisen yhteydessä. Osakelainaussopimuksen mukaan Vakauttamisjärjestäjä voi ottaa Lisäosakkeiden enimmäismäärää vastaavan määrän Osakkeita lainaksi kattaakseen mahdolliset ylikysyntätilanteet Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä."
Lisäksi 2.10.2025 on tiedotettu, että:
"Stonerose Capital Oy ja Feut AS ovat myöntäneet vakauttamisjärjestäjänä toimivalle Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ) Helsingin sivukonttorille ("SEB") ("Vakauttamisjärjestäjä") lisäosakeoption, joka oikeuttaa Vakauttamisjärjestäjän ostamaan enintään 375.130 lisäosaketta ("Lisäosakkeet") yksinomaan mahdollisten ylikysyntätilanteiden kattamiseksi Listautumismyynnin ja -annin yhteydessä ("Lisäosakeoptio"). Lisäosakeoptio on käytettävissä 30 päivän ajan Yhtiön osakkeiden ("Osakkeet") kaupankäynnin alkamisesta First Northilla."
Tässä olisi muuten harvinaisen hyvä shortin paikka. Ihmettelin ruutua, miten siellä oltiin yksi käsi avoinna. Automyyjät ovat saaneet instikoilta merkintöjä pohjalta x kpl ja ellei muuten, loput ruudulta.
Tokihan nämä voivat sitten ottaa myöhemmin lisääkin, mutta arvailisin vakauttamisajan (=max 30pv) jälkeistä Drop'N'Rollia.
Jos haluaa pelata tuolla vakautuspalvelun loppumisella, niin Cityvaraston Q3 tulee 17.11.2025. Tätä yleensä edeltää hiljainen kausi, jota yhtiön sijoittajakalenteriin ei ole merkitty. Hiljaisen kauden pituus lienee n. 30:en päivän kieppeillä.
Osin tähän aikaikkunaan liittyen:
-yhtiö on tänään 6.10.2025 antanut tiedotteita koskien johdon toimia 3.10.2025.
Keskeisimpinä nostoina: 1) Karo Hämäläinen kritisoi X:ssä Cityvaraston tiedotuslinjaa, kun epäselväksi jäi kuinka paljon sijoittajia yleisöantiin lopulta osallistui. 2) TJ:n mukaan yleisöanti ylimerkittiin. 3) Kiinteistöjen arvostus nousi vuodessa noin 130 miljoonasta eurosta lähes 200 miljoonaan euroon. Cityvaraston markkina-arvo on noin 130 miljoonaa, mutta kiinteistöjen arvo lähes 200 miljoonaa euroa. Ero TJ:n mukaan johtuu siitä, että yhtiöllä on velkaa.
3) Kiinteistöjen arvostus nousi vuodessa noin 130 miljoonasta eurosta lähes 200 miljoonaan euroon. Cityvaraston markkina-arvo on noin 130 miljoonaa, mutta kiinteistöjen arvo lähes 200 miljoonaa euroa. Ero TJ:n mukaan johtuu siitä, että yhtiöllä on velkaa.
Vuoden 2023 lopussa maa- ja vesialueiden + rakennusten hankintameno oli yhteensä noin 57 miljoonaa euroa. Eli arvonkorotukset (+ 2024 vuoden aikana hankitut rakennukset) ovat olleet noin 130 miljoonaa euroa.
Yleisömyynnin määrää leikattiin alle puoleen alkuperäisestä määrästä ja silti yhtiö antoi olettaa, että yleisömyynti ylimerkittiin. Mielenkiintoista.
Tuotahan bisnes alalla on rahastoissa ja laajan omistuksen yhtiöissä tavannut olla, että tulosta tehdään Excelissä kirjaamalla arvoja ylöspäin. Toki joku voi vakuutella, että ulkopuolinen riippumaton arvioija arviot teki, mutta jokainen joka on ollut arviokirjojen kanssa yhtään enemmän tekemissä tietää, että tilaajalla on iso vaikutusvalta arvioihin, koska ensinnäkin tilaaja valitsee, kenet arvioijaksi ottaa, ja toisekseen tilaajan antamien lähtötietojen pohjalta arviot tehdään. Jos tilaaja esimerkiksi toimittaa vinoutuneet lukemat tilojen vuokratuotosta, ja arvonmääritys tehdään tuottoarvopohjaisesti, sitten arviotkin näyttävät vinoutuneita lukuja. JLL korosti lausunnossaan sitä, että "Olemme olettaneet, että Cityvaraston meille toimittamat ja julkisesti saatavilla olevat tiedot ovat oikeita ja ajantasaisia. Kohteiden ominaisuuksien tarkistus on suoritettu ainoastaan saamiemme tietojen puitteissa."
On tullut nähtyä niin monenlaisia arviokirjoja vuosien varrella, että lähtökohtaisesti en nykyään ihan hirveästi luota sellaisiin arviokirjoihin, jotka perustuvat jonkun osapuolen yksipuolisesti toimittamaan tuottodataan. Cityvaraston kohdalla videolla mainittiin, millä tuottovaatimuksella arvonmääritys oli tehty (mikäli muistan oikein, sanottiin videolla tuottovaatimuksena käytetyn 8,6 %:n tasoa), mutta mainittu taso poikkeaa esitetyistä taloudellisista tunnusluvuista sen verran paljon, että se herättää kysymyksiä. Jos 197 230 000 eurolle tulisi 8,6 %:n tuotto, tuottoa pitäisi kertyä noin 17 miljoonaa euroa vuodessa tuolla kiinteistökannalla. Nyt puhutaan tuotosta huomioitavien menojen jälkeen. Mikä herätti ainakin itselleni lukiessa kysymyksen, oliko Cityvarasto teettänyt arviokirjat antaen lähtötiedoksi toteutuneiden dynaamisten vuokrien (joihin liittyy myös monenlaisia alennuksia, kuten ehkä myös vuokrattomia bonuskuukausia ja tyhjiä tiloja) sijaan tuottotiedot kuvitteellisemmin esimerkiksi sen mukaisina, mitä vuokratuotto voisi olla kohtuullisen pienillä tyhjäkäyttöasteilla hyvillä vuokrilla. JLL:llä ei ole mitään itsenäistä tietolähdettä vuokratasoista, eli se on ollut täysin riippuvainen Cityvaraston toimittamista tuottotiedoista. Aineistossa ei ole kerrottu, millaiset tiedot Cityvarasto toimitti.
Cityvaraston arviokirjan tiivistelmässä (yksityiskohtaisempaa arviota ei ole julkaistu) huomio kiinnitti kahteen yksityiskohtaan, joilla arviokirjan laatijat sanoutuivat irti siitä arvosta, jota Cityvarasto taseessaan käyttää. Ensinnäkin JLL korosti sitä, että eivät ole määrittäneet arvoa kokonaisuudelle, vaan yksittäisille kiinteistöille sillä oletuksella, että niitä ei jouduta myymään yhtä aikaa. Toisekseen arvion laatija nosti esiin sen asiantilan, että arviokirja oli teetetty standardin kirjaimellisesta noudattamisesta poiketen niin, että käypään arvoon oli laskettu mukaan ostajalle jäävät kulutkin. Eli arvona arviokirjassa kerrotaan käytetyn korkeampaa lukua kuin mitä myyjän on arvioitu käyvällä arvolla tehtävästä myynnistä voivan myymällä saada. Tämä on tuotu asianmukaisesti esiin arviokirjassa: Suomessa vallitsevan markkinakäytännön mukaisesti ostajan kuluja ei ole huomioitu arvonmäärityksessä. Keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöinä (Koy) sekä muina yhtiömuotoina omistettujen kiinteistöjen varainsiirtovero on 1,5 % myyntihinnasta ja suoraan omistettujen kiinteistöjen osalta 3,0 %. Kauppaan liittyvien neuvonanto- ja konsultointipalkkioiden suuruus on tyypillisesti noin 1,5 %. Tuollaisen varoituksen sisältävän arviokirjan loppusummaa ei ole mielestäni asiallista laittaa yhtiölle suoraan tasearvoksi, vaan siinä kohtaa kun yhtiö muuntaa arviokirjaa tasearvoiksi, olisi syytä huomata mm. se, että arviokirjassa arvoon mukaan lasketut muun ostajan kulut eivät ole nykyisen omistajan kannalta minkäänlaista varallisuutta. Suomessa rahastot harrastivat menneinä vuosina samaa, ja sitten kun ne joutuivat myyntipuolelle, joutuivat toteamaan, ettei sellaisen tasearvon käytössä ole myyntitilanteeseen jouduttaessa mitään järkeä, koska edes arviokirjan arvoon myymällä ei kohteista sellaisen taseen kanssa saa tasearvon mukaista hintaa myyntikulujen jälkeen.
Edellä mainittu tasearvojen määritykseen liittyvä kirjanpidollinen sotku on yksi syistä siihen, miksi niin moni kiinteistörahasto on yhä kiinni. Monet rahastot eivät ole pystyneet edes taseessa lukeneeseen arvoon myymällä (ja tosielämässä monessa tapauksessa tarjotut hinnat ovat olleet vieläpä alle sen) saamaan tasearvon mukaista rahamäärää itselleen, koska ostajan kulut ja varainsiirtoverot yms. oli menty kirjaamaan osaksi tasearvoa silloin kun arvonkorotuksia tehtiin sillä perusteella, että niin muutkin Suomessa rahaa paperilla tekivät.
Annin tuloksissa pisti silmiin se, miten vähän henkilöstö antiin osallistui, vaikka sai 10 %:n alennuksen eli sai osakkeet 14,4 €/kpl. Henkilöstö tuntee yleensä yhtiöiden tosiasialliseen arvoon vaikuttavat asiat paljon paremmin kuin mitä julkisissa asiakirjoissa kerrotaan. Henkilöstöannissa myytiin osakkeita vain 8.618 kpl eli 124 000 eurolla. Sitä, että henkilöstöannissa tulisi osakkeita myydyksi, oli varmistettu osakeannin ehdoissa, joiden mukaan operatiiviselle johtajalle maksettava erilliskorvaus listautumistyöstä (34 000 euron bruttopalkkio) oli sovittu käytettäväksi täysimääräisesti Henkilöstöannin merkintöihin.
Mitä annin tuloksiin tulee, niin Cityvarasto sai sen verran paljon rahaa annista kassaansa, että se voi saada kirjanpitoon tulosta tehtyä helposti suuria lukuja seuraavaan osavuosikatsaukseen Excel-toimenpitein. Sitten voi tulla vaikeampaa taloudellisten lukujen kanssa, jos JLL alkaa jossain kohtaa tulevaisuudessa myöhempiä arviokirjoja laatiessaan kysellä todellisten tuottojen ja arviossa olevien lukujen keskinäisen vastaavuuden perään tai jos tilintarkastaja jossain vaiheessa kiinnittää huomiota siihen, että käypänä arvona on menty käyttämään korkeampaa arvoa kuin mitä olisi arviokirjassa lukeva arvo ostajan kuluilla vähennettynä. Tosielämässä ostajat kyllä huomioivat myös omat ostokulunsa laskiessaan sitä, mitä ovat valmiita maksamaan, jonka takia käypää markkina-arvoa ei ole ongelmatonta määrittää huomioimatta myös potentiaalisen ostajan menopuolta sekä sitä, että maksettuja varainsiirtoveroja ei saa eteenpäin myydessä takaisin, jotka vaikuttavat siihen, mitä potentiaalinen ostaja on omien ostamiskulujensa lisäksi valmis maksamaan.
Kovin isoa riskiä siitä, että tilintarkastaja mitään huomaisi, ei kuitenkaan välttämättä ole. Tilintarkastajista läheskään kaikki eivät ymmärrä kiinteistöjen arvonmääritysasioita ja osaa tulkita arviokirjoja.
Olen itse skeptinen sen suhteen, voiko monien sellaisten kohteiden arvoja kovin realistisesti määrittää ikuisesti tulevaisuuteen jatkuvista tuottoarvoista, joista tarjouskilpailu on aikoinaan käyty sellaisten yritysten kanssa, jotka olisivat purkaneet vanhan talon pois ja tehneet tontille jotain muuta tilalle. Voi olla, että myyntitilanteessa osassa kohteista potentiaaliset ostajavaihtoehdot olisivat edelleenkin purkutoimijoita, jotka saattavat nähdä pienvarastorakennuksen arvon jopa negatiivisena, jos laskevat kohteen arvoksi tontin arvon vähennettynä purkukustannuksilla.
Cityvaraston TJ Ville Steenroos on antanut Cityvaraston osaketta lainaksi 271 783 kappaletta (annin järjestäjä SEB:ille) myytyään niitä 25 713 kpl keskihinnalla 16 euroa. Villelle jäi vielä myynnin jälkeen 43,4% yhtiön osakkeista eli 3 482 189 kappaltta. Onko kellään hyvää arvausta, miksi Ville on antanut osakkeita lainaksi:
Uskoo, että nykyarvotus on liian matala (miksi olisi sitten myynyt nyt yli 400000 eurolla) ja houkuttelee shorttaajia nyt myymään ja ostamaan myöhemmin kurssin laskiessa.
Koittaa lisätä osakkeen kaupankäyntivolyymia? Tänään vaihto oli vain 33 727 kpl.
Salkun optimointi esim. laskuja vastaan?
Joku muu syy? Mikä?
Ps Cityvarasto myi listautumisannissa uusia osakkeita noin 15 miljoonan euron edestä ja vanhat omistajat myivät osakkeita noin 31 miljoonan euron edestä.
Annin tuloksissa pisti silmiin se, miten vähän henkilöstö antiin osallistui, vaikka sai 10 %:n alennuksen eli sai osakkeet 14,4 €/kpl. Henkilöstö tuntee yleensä yhtiöiden tosiasialliseen arvoon vaikuttavat asiat paljon paremmin kuin mitä julkisissa asiakirjoissa kerrotaan. Henkilöstöannissa myytiin osakkeita vain 8.618 kpl eli 124 000 eurolla.
Kannattaa nyt kuitenkin ottaa huomioon jokunen seikka:
Cityvaraston ylin johto ja keskijohto ovat pieniä, mikä on toki operatiivisten menojen kannalta hyvä. Sama koskee myös tytäryhtiöitä. Cityvarasto-konsernin liiketoiminnassa vain Opiskelijamuutot on työvoimavaltaista, mutta toisaalta se on onneksi hoidettu pääasiassa osa-aikaisten ja laskutuspalvelutekijöiden voimin. Sellaista porukkaa, joka tienaa niin paljon, että olisi enemmän sijoituskelpoista ylimääräistä rahaa, tai olisi kiinnostunut osakesijoittamisesta, ei Cityvarasto-konsernin kokoisessa ja tyyppisessä lafkassa ole hirveän paljon. Jos kyseessä olisi asiantuntijavetoinen yritys, niin sijoituskelpoista hilloa olisi eri tavalla, samoin tahtotilaa/mielenkiintoa.
En vetäisi sellaista johtopäätöstä, että yrityksen sisällä ei olisi uskoa omaan tekemiseen, koska henkilöstöannissa ei mennyt enemmän osakkeita. Mielestäni se kertoo enemmän siitä, että konsernissa on vähän esim. keskijohtoa.
Cityvaraston TJ Ville Steenroos on antanut Cityvaraston osaketta lainaksi 271 783 kappaletta (annin järjestäjä SEB:ille) myytyään niitä 25 713 kpl keskihinnalla 16 euroa. Villelle jäi vielä myynnin jälkeen 43,4% yhtiön osakkeista eli 3 482 189 kappaltta. Onko kellään hyvää arvausta, miksi Ville on antanut osakkeita lainaksi:
Uskoo, että nykyarvotus on liian matala (miksi olisi sitten myynyt nyt yli 400000 eurolla) ja houkuttelee shorttaajia nyt myymään ja ostamaan myöhemmin kurssin laskiessa.
Koittaa lisätä osakkeen kaupankäyntivolyymia? Tänään vaihto oli vain 33 727 kpl.
Salkun optimointi esim. laskuja vastaan?
Joku muu syy? Mikä?
Ps Cityvarasto myi listautumisannissa uusia osakkeita noin 15 miljoonan euron edestä ja vanhat omistajat myivät osakkeita noin 31 miljoonan euron edestä.
Miulta saisi lainaksi, korvausta vastaan, Ovaron ja Cityconin osakkeita. Syynä pelkästään Dire Straitsin biisin "Money for Nothing" fanittaminen.
En siis todellakaan hyväksy Solidiumin "emme lainaa" politiikkaa.
Suuressa Maailmassa osakelainaus on täysin tavallinen tapa saada lisätuottoa holdiosakkeille, ja sitä tekevät käytännössä kaikki. Eli ei välttämättä ole sen kummempaa motiivia - jos sinulle tarjottaisiin 1-4% vuodessa lisää ilman riskiä, menettämättä osakkeita, etkö ottaisi?
(tämä ei ota huomioon Suomen verottajan ilmeisesti täysin väärää tulkintaa, että lainaus on luovutus ja aiheuttaa verotapahtuman. Korjatkaa jos olen väärässä)
