hm wrote:

Annin tuloksissa pisti silmiin se, miten vähän henkilöstö antiin osallistui, vaikka sai 10 %:n alennuksen eli sai osakkeet 14,4 €/kpl. Henkilöstö tuntee yleensä yhtiöiden tosiasialliseen arvoon vaikuttavat asiat paljon paremmin kuin mitä julkisissa asiakirjoissa kerrotaan. Henkilöstöannissa myytiin osakkeita vain 8.618 kpl eli 124 000 eurolla.

Kannattaa nyt kuitenkin ottaa huomioon jokunen seikka:

Cityvaraston ylin johto ja keskijohto ovat pieniä, mikä on toki operatiivisten menojen kannalta hyvä. Sama koskee myös tytäryhtiöitä. Cityvarasto-konsernin liiketoiminnassa vain Opiskelijamuutot on työvoimavaltaista, mutta toisaalta se on onneksi hoidettu pääasiassa osa-aikaisten ja laskutuspalvelutekijöiden voimin. Sellaista porukkaa, joka tienaa niin paljon, että olisi enemmän sijoituskelpoista ylimääräistä rahaa, tai olisi kiinnostunut osakesijoittamisesta, ei Cityvarasto-konsernin kokoisessa ja tyyppisessä lafkassa ole hirveän paljon. Jos kyseessä olisi asiantuntijavetoinen yritys, niin sijoituskelpoista hilloa olisi eri tavalla, samoin tahtotilaa/mielenkiintoa.

En vetäisi sellaista johtopäätöstä, että yrityksen sisällä ei olisi uskoa omaan tekemiseen, koska henkilöstöannissa ei mennyt enemmän osakkeita. Mielestäni se kertoo enemmän siitä, että konsernissa on vähän esim. keskijohtoa.

Pari pointtia:

Cityvaraston todellinen lisä- ja kasvuarvo liittyy kiinteistösalkkuun. Sellaiset kohteet, joidenka sijainnit on kaavoitettu tuleviksi kehitysalueiksi, tulevat aikanaan menemään gryndereille asuntorakentamisen tonteiksi ja niillä kääritään rahat silloin, jos yhtään tietää kaavoitustilannetta. Samoin kohteiden, kuten esim. Tuusula ja Pitkämäki, omistusarvo nousee, kun ympärille tulee uudisrakentamista, vaikka itse pienvarastokiinteistö ei menisi myyntiin. Viinikankulma on yksi esimerkki tästä.

Tässä on kyse kiinteistöbisnekestä, jonka pienvarastoliikentoiminnalla saadaan luotua kassavirtaa, kun esim. Citylokeroiden neliövuokra on mukavan rasvainen (vihje: missä muussa vuokrausmuodossa voit vuokrata saman lattianeliön kaksi kertaa?). Ylipäätänsä pienvarastoissa saa nähdäkseni parhaan vuokratuoton ja riskituottosuhde on hyvä, kun ei ole nistiä pistämässä vuokraluukkuasi risaiseksi tai joskus ja juhannuksena maksavaa yrittäjää maksamassa liiketilastasi. Pienvarastoissa ei tarvitse tehdä samassa määrin remontteja jne. Alun muutostyö riittää. Irtaimisto on mukavan leppoisaa vuokralaisena. Ja häätökin menee näppärästi.

Mitä tulee PakuOvelle.com, niin sen liiketoimintamallihan on mitä parhain omalla alallansa ja päihittää esim. 24Rentin (vihje: 24Rentin autot ovat leasing-ajoneuvoja, jotka pitää sopimuskauden lopussa palauttaa hyvässä kunnossa ja korivauriot korjattuina).

Kiinteistösalkku ja vuokrapakettiautot ovat Cityvaraston ehdottomat vahvuudet.

Riskit?

Kaupunkeihin muuttaminen ja koppiasuntojen rakentaminen ei ole vähenemässä, joten tarve varastoinnille ei ole katoamassa minnekään. Samoin ihmiset asuvat yhä enemmän vuokralla ja myös varastotilaa ostetaan nähdäkseni aiempaa vähemmän itse (sitä ei ole kyllä Suomessa koskaan taidettu ostaa isossa määrin irtaimistolle). Cityvarastolle suhdanteet voivat olla riski kysynnälle, eritoten yritysasiakkaiden osalta, mutta noin muuten kysyntä on aika vakaata. Ei niitä muumimukijemmoja dumpata herkästi. Korkoympäristö on nähdäkseni suurin riskitekijä, mutta yritys kesti hyvin vuodet 2022-2023. Stressitesti tuli ja meni, joten eritoten se vahvistaa minulle sitä käsitystä, että tässä ei ole kyseessä mikään pörssin tähdenlento. Nähdäkseni nämä mainitsemani riskit kannaattaa tiedostaa, mutta kaiken kaikkiaan en pidä niitä tässä hetkessä sellaisina, että lappua ei voisi harkita. Kaikissa lapuissa on aina riskinsä.

Vertaisin itse Cityvaraston listautumista Kotipizzaan, Puuiloon tai Tokmanniin, eli kannattavan ja vakiintuneen liiketoiminnan likvidimpään osakekauppaan. Ei tämä mikään yhden hitin wonderi ole.

Innilator kirjoitti:

Se vaan, että sotakassan rakentaminen näyttää olevan aika kallista listautumalla - ellei sitten pankkilainaa yksinkertaisesti enää saa järkevällä korolla, ehkä pankeilla on jokin syy. Onko yritetty myydä velkakirjoja?

Ei sitä vierasta pääomaa (ts. lainaa) voi määräänsä enempää ottaa taseeseen, jos ei ole myös riittävästi omaa pääoma tasapainottamassa sitä ja tuomassa sitä perälautaa toiminnan rahoittamiseksi. Ts. määräänsä enempää ei voi vivuttaa velkarahalla. En ole katsonut tarkemmin yhtiön numeroita, joten en lähde kommentoimaan sen velkaisuusastetta tmv. Totean vain, että ajankohta pääoman keräämiseksi ei ole niin hassu, jos katsoo eteenpäin markkinoiden näkymiä ja mitä mahdollisuuksia se tuo mukanaan. Samoin ostostrategia on sopivan isolla skaalalla, eikä mitään näpertämistä. Se tuo mukanaan aiemmin vihjaamani volyymiedut lainamarkkinoilla.

Henri Neuvonen kirjoitti:

Jätin tuossa kohtaa vastaamatta, kun mielestäni olin antanut vastauksen keskustelupalstalla jo aiemmin. Mutta selkein syy lisäpääoman keräämiseen on se, että sillä pyrimme ostamaan entistä enemmän kohteita tässä markkinassa. Pankkisuhteet ovat tosiaan kunnossa, mutta esim. 7M€ lisärahalla pystyy ostamaan kerralla n. 20M€ edestä enemmän, mikäli tilaisuus aukeaa. Haastavammassa markkinaympäristössä cash is king. Lisäpääoma voi tarjota meille hyvän sauman lisäostoille ja edun verrattuna muihin toimijoihin, joilla monilla saattaa olla haasteita tässä markkinassa.

En ole foorumilla aktiivinen, mutta tunnen vanhoihin suomalaisiin kiinteistöihin liittyvän sijoitustoiminnan vähän isommassa skaalassa toisen yrityksen kautta (ts. ei mitään yhden asunnon flippaamista tai muuta keskivertonäpertämistä Matti Asuntosijoittajana, vaan juurikin kokonaisiin kohteisiin liittyen). Vaikka en ole listautumisannista aikonut ostaa Sijoitusasunnot.comia (koska mieluummin harkitsen ostoa myöhemmin makrotalouden vuoksi) ja en liity mitenkään yhtiöön, niin haluan silti ns. antaa tukeni Neuvosen perustelulle. Tässä näkee sen, että Neuvosen tulokulma ei välttämättä aukea kaikille tai se voi tuntua liian riskialttiilta. Esim. Karo Hämäläisen kommentointi oli sellaista, että näin tämän ajattelevan kovin suppeasta näkökulmasta kiinteistöjen flippaamista (lue: ajatteli flippaamista lähinnä tyypillisestä yksi kämppä kerrallaan -näkökulmasta).

Keskivertoasuntosijoittajalle ja pienille asuntosalkuille tämä toimintaympäristö tulee menemään haastavaksi ja eritoten sen 1-2 luukun pyörittäminen esim. Helsingissä ei ole kovin herkkua enää. Tässä kohtaa pitää olla ns. sopiva volyymi itsellä, jotta juurikin voi esim. kertalyhenteisiä lainoja saada tai toimia fiksuilla marginaaleilla.

Jos jotain, niin juurikin nyt pitää sitä sotakassaa olla ja vaikka haalia lisää, jotta voi olla sopivalla hetkellä ostolaidalla. Tämä anti voi varmasti näyttäytyä myöhästyneeltä rahastukselta, mutta kyllä tässä selvästi haetaan lisää likviditeettiä perustellusti. Ajankohtana haastava, mutta juurikin tällaiselle talopoiminnalle on mielestäni hyvät näkymät. Otetaan nyt vaikkapa esimerkkinä se, että kunnilta on KAS-asunnoille siirretty jo paljon kiinteistömassaa aiemmin, mutta nyt pahoinvointialueiden myötä tullaan näkemään sellainen kuntatalouden mylläys, jossa myymättä olevaa kiinteistömassaa saattaa hyvin tulla myyntiin rahan löytämiseksi, kun kuntatalous kutistuu toimintojen vähentyessä. Lisäksi on toki markkinoilla muutenkin tiedossa alennustilaa ja siten liikkumavaraa rahoissaan oleville. Ts. useamman vuoden tuloskasvu tullaan sementoimaan seuraavien 12-36 kk aikana, kun hyviä ostopaikkoja tulee ilmestymään. Kokonaiskuvan näkevät, kuten esim. allekirjoittanut, hoksaavat kyllä miksi tähän pääoman keräämiseen on ihan perusteltavissa oleva järkisyy.

Yhteenvetona: lisäpääoman kerääminen on perusteltavissa vivun hankkimiseksi ja ajoitus on oikea, jos vielä aikoo sementoida kasvunsa.

En olisi kovin huolissani johdon aikeista, kun sitoutuminen on ilmiselvä ja omaa rahaa pistetään lisää kiinni. Yhtiö ei ole mikään iso listautuja, mutta mielestäni yhtiöllä on kiinnostava liiketoimintamalli alan huomioiden.