Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen - 18.6.2019 12.00
Oliver kirjoitti:

Perusväite oli, että taloyhtiöiden varallisuus ei näy asuntojen hinnoissa. Mitä mieltä asiasta, onko pöydälle jätetty rahaa? En ole yllättänyt, jos osa ostajista (ja myyjistä?) ei huomioi taloyhtiön varallisuutta kaupantekopäätöksissä, kun ovat kotia ostamassa(myymässä), mutta eivätkö ahneet sijoittajat ole reagoineet asiaan? 

--

Mitä ajatuksia? :)

Pitäisin hyvin todennäköisenä, että jopa valtaosa jättää tuon täysin huomioimatta, sillä vahvan perstuntuman mukaan suuri osa asuntojen ostajista ei laske asunnon hintaan myöskään korjausvelkaa. Pari asuntosijoittajakaveria on kertonut, että Helsingin tämän päivän asuntomarkkinoilla ostajat tuntuvat maksavan (ulomman kantakaupungin) kämpistä käytännössä saman verran oli putki-/julkisivuremontti tehty 10 tai 30 vuotta sitten. Vaikea siis nähdä, että taloyhtiön varallisuudelle osattaisiin antaa suurta - tai ainakaan oikeaa - arvoa.

Tähän liittyen on myös omakohtaista kokemusta, kun ajauduin keskustelemaan aiheesta kahden ystävättäreni kanssa (molemmat KTM:iä, joskin "pehmeämpien" alojen). En ollut aiemmin tajunnut, että on ylipäätään mahdollista väitellä siitä, pitäisikö taloyhtiössä alle vuoden päästä alkavan putkiremontin kustannukset efektiivisesti laskea kämpästä tänään maksettavaan neliöhintaan. Saati sitä, että tuosta keskusteleminen voi johtaa lähestulkoon mykkäkouluun.

Ylipäätään ihmisillä on suuria vaikeuksia ymmärtää velka- tai kassakomponenttia oli kyse sitten kiinteistöistä tai yrityksistä. Olen tavannut urani aikana kymmeniä erittäin fiksuja ja menestyneitä yrittäjiä, joille on tuottanut suuria vaikeuksia käsittää eroa velattoman arvon ja osakekannan arvon välillä. Eikä siinä mitään, ei tuo ollut mikään selviö myöskään allekirjoittaneelle rahoituksen maisterina ennen kuin näiden asioiden kanssa tuli säännöllisesti työskenneltyä.

Arvauksiani, miksi sijoittajat eivät näitä hyödynnä, olisivat esimerkiksi se, etteivät sijoittajat näe aliarvostuksen purkautumista todennäköisenä ja että kyseisissä Helsingin ydinkeskustan taloyhtiöissä on pääosin isohkoja ja erittäin kalliita asuntoja, jotka eivät ole vuokranantajalle erityisen houkuttelevia. Noissa kun vuokratuotto on jopa täydellä käyttöasteella on todella matala ja riski tyhjistä kuukausista voi olla suuri, eikä kämpästä pääse välttämättä kovin nopeasti eroon. Toki isommat ja pienemmätkin keskustakämpät taitavat nykyään olla aika suurelta osin Airbnb-käytössä, jolla vuokratuoton saa ihan mukavaksi. 

Näytä koko viesti
Powercell - 30.4.2019 02.19

Alkaa Powercellin kurssikäyrä muistuttaa häkellyttävästi mm. Bitcoinia. Joku voisi sen perusteella veikata, että romahdus on tulossa, mutta lyhyellä aikavälillä ennustaisin ennemmin vähintään kaksinkertaistumista vielä nykyhinnasta.

Näytä koko viesti
Revenio Group - 15.4.2019 06.46

Kun on koko uransa ollut yrityskauppojen parissa ja nähnyt niihin liittyviä epäonnistumisia (sekä tuntee esimerkiksi Damodaranin kannan aiheeseen), niin oman salkun firmojen uutiset yrityskaupoista aiheuttavat aina epämiellyttäviä tuntemuksia alavatsassa. Tässä on vielä kyse kooltaan ja hinnaltaan hyvin merkittävästä rajat ylittävästä ostoksesta, joka rahoitetaan ei mitenkään älyttömällä mutta kuitenkin kohtalaisen suurella velalla, joten homman mennessä kunnolla puihin seuraukset voivat olla koko yhtiön kannalta vakavia. Italialaisten kanssa joskus hieman töitä tehneenä luotto kansakunnan perusrehellisyyteen ei myöskään ole huipussaan, mutta ehkä kansainvälisillä markkinoilla toimivaan terveysteknologiayritykseen voi sentään luottaa.

Täytyy harkita aika tarkkaan, pitääkö Reveniot salkussaan vai pistääkö myyntiin. Osake oli jo ennen kauppaa noussut ihan mukaviin lukemiin, ja Revenion kohdalla on tällaista nousua tyypillisesti seurannut raju lasku ja pitkä tasainen jakso matalammalla (joskin edelleen korkealla) arvostuksella. Nyt riskit ovat vielä ihan eri tasolla kuin aiemmin oman omistushistoriani aikana. Lisäksi integraatioprosessi varmasti karkoittaa ostajakandidaatit pariksi vuodeksi, ja mahdollinen osto pois pörssistä on ollut yksi suurimpia syitä sille, että Reveniot edelleen omasta salkustani löytyvät.

Toisaalta tässä on kehitetty hyvin houkutteleva ja uskottavakin tarina yrityskaupan tueksi, ja tällaisella toimialalla Revenion kaltaiset erinomaiset yhtiöt ovat väkisin erittäin hintavia. Lisäksi vaikka vanhana pääomasijoittajana kaksinumeroiset liikevaihtokertoimet pistävät aina hieman hirvittämään, niin osakesijoituksistani parhaat ovat usein olleet perinteisin mittarein kroonisesti kalliita tai äärimmäisen kalliita. Reveniota olen jopa ostanut aina silloin tällöin lisää nousuun, mikä toistaiseksi on osoittanut hyväksi ratkaisuksi. Harmillisesti firman tarina on ollut niin upea, että osakkeista luopuminen on henkisesti vaikeaa, mikä tietysti on vihoviimeinen virhe sijoittajana.

Ehkä kuitenkin helpointa on vain luottaa johtoon ja suotuisaan tuuriin ja jatkaa iloisesti huiman kasvutarinan kyydissä.

Näytä koko viesti
Dovre - 27.3.2019 10.22

Ei tuo nyt älyttömän halvalta vaikuta. Pääomasijoittajan maksama kerroin olisi 4-5x käyttökate, enkä usko että tässä on mitään synergioita odotettavissa. Pienen toimiston ihmisten ostamisessa on aina se riski - kokemukseni mukaan varsin todennäköinen -, että hyvät ja tuottavuuteensa nähden edulliset tekijät eivät viihdy ja lähtevät, ja taloon jäävät ylipalkatut seniorit sekä alatason "tykinruoka" (ruma ilmaus mutta kertoo miten monissa konsulttibisneksissä junnut nähdään). Junnutkin voivat hyvin lähteä siinä vaiheessa, kun osaamista on kertynyt riittävästi.

Avainhenkilöille tehdään tietysti muutaman vuoden lukot, mutta harvoin ymmärretään, että niiden parin asiakkaita haalivan partnerin/seniorin lisäksi merkittäviä avaintekijöitä ovat keskitason projektimanagerit, joilla on vaikkapa viiden vuoden kokemus alalta ja jotka usein ovat niitä tuottavimpia työntekijöitä. Näitä henkilöitä on äärimmäisen vaikea rekrytoida, koska joku maksaa kuitenkin enemmän, ja heitä on myös melko vaikea pitää talossa, koska joku maksaa kuitenkin enemmän ja kyselijöitä on jatkuvasti.

Olen myös nähnyt kaksi tapausta, joissa suuri konsulttifirma osti pienemmän vahvistaakseen tiettyä osastoaan ja kahden-kolmen vuoden päästä yli 50 % työntekijöistä (pitkälti ne parhaat) oli vaihtunut, koska integraatio on mennyt täysin pieleen. Tähän peilaten tämä Tech4Hire jatkaa toivottavasti täysin erillisenä yksikkönään, jotta integraatioriski jää pieneksi. Nämä nyt toki yleisiä havaintoja konsulttialalta enkä tiedä, pätevätkö lainkaan tällä erityisalalla.

Näytä koko viesti
Powercell - 7.3.2019 01.18

Hirveästi en alasta mitään ymmärrä, mutta osaako joku sanoa, minkä takia Powercell on volyymiinsä nähden niin merkittävästi arvokkaampi kuin norjalainen NEL Hydrogen. NEL teki viime vuonna sentään lähemmäs 50 miljoonaa euroa liikevaihtoa, joka tarkoittaa jo kohtuullisen kovan volyymin tuotantoa ja ilmeisesti sitä myötä ihan toimivaa tuotetta. Powercellin liikevaihto oli hyvä jos 5 miljoonaa, joka on mittakaavaltaan lähinnä prototyyppituotantoa. Markkina-arvot karkeasti 650 miljoonaa euroa ja 350 miljoonaa euroa, eli NEL on ainoastaan kaksi kertaa arvokkaampi huolimatta pienemmästä teknologiariskistä (sen tarkemmin teknologioista mitään ymmärtämättä, tuotanto kuitenkin ylösajettu kohtalaiseen volyymiin toisin kuin Powercellillä).

Oletettavasti firmat tekevät ihan eri tuotteita ja ihmettelyni on yhtä hölmöä kuin että miksi softafirma on arvostettu täysin eri tavalla kuin puolijohdevalmistaja. Mutta olisiko jollain tarjota tähän asiaan helposti ymmärrettävää faktaa?

Näytä koko viesti
Uhkapelaajan tie kohti Hernesaaren kattohuoneistoa - 16.2.2019 09.53
Staden kirjoitti:

Ei mitään! Kiitos asiallisesta vastauksesta. Jostain syystä pyöräilyyn suhtaudutaan havaintojeni perusteella Suomessa vahvan ideologisesti ja polarisoituneesti. Ilmeisesti sillä on varsinaista merkitystään suurempi symboliarvo tms.

Oma kompetenssi ei riitä arvioimaan lukuja kriittisesti, ja on varmasti totta että lopputulos riippuu jossain määrin tutkijoiden tulokulmasta. Asiasta varsinaisesti tietämättä luulisin kuitenkin että ainakin aikasäästöjen osalta olisi olemassa jotain suht standardilaskukaavoja, joita käytetään muitakin liikenneinvestointeja arvioitaessa. Säästetty minuutti on säästetty minuutti kulkuvälineestä riippumatta. Tietysti vielä täytyy saada käyttäjien määrä ja todellinen säästyvä aika kohdilleen, mutta luulisi että pääsevät ainakin sinne päin.

Tätä 523 miljoonan euron säästöä on mahdoton arvioida näkemättä taustalla olevaa nykyarvomallia. Paperissa luki, että laskelma perustuu tiettyihin oletuksiin 40 vuoden periodilla ja 5 % diskonttokorolla. Tein itselleni hyvin karkean excelin, jossa yritin hahmottaa asiaa, ja päädyin toteamaan, että yhden prosenttiyksikön muutoksella säästyneissä matkatunneissa voidaan heilauttaa nykyarvoa usealla kymmenellä miljoonalla.

En tiedä, onko malli omani tapaan melko yksinkertainen, vai onko tuohon oletettu kaiken maailman kerrannaisvaikutuksia eli esimerkiksi aikasäästöjä liikenneruuhkien vähenemisestä, joilla saadaan omiin tarkoitusperiin mukavasti sopeutuvia muuttujia vielä lisää. Joka tapauksessa väittäisin, että säästöjen määräksi voisi perustella yhtä hyvin nolla kuin kaksi miljardia euroa, koska itse Nostradamus ei pysty sanomaan edes ladon seinän tarkkuudella, onko investoinnin vaikutus vaikkapa keskimääräisen pyöräilymatkan lyhenemiseen tai keskinopeuteen 1 vai 3 prosenttia.

Urani alkuvaiheessa liike-elämässä kalliisti laskutettuja ennusteita tehneenä ja nähneenä olen aika kyyninen kaikkea ennustamista kohtaan. Tuollaisen mallin laatiminen sisältää aikamoisen määrän "laita siihen vaikka 3 % kun se kuulostaa hyvältä"-tyyppisiä oletuksia. En usko, että tämän tutkimuksen toteuttaneessa konsulttifirmassa on sen kummempia ihmisiä kuin missään muuallakaan ja veikkaisin, että taustoiltaan viiden yhtä pätevän tiimin tuottamat laskelmat päätyisivät viiteen aivan erinäköiseen tulokseen. Tuskinpa tämänkään mallin ensimmäinen versio on juuri tuohon 523 miljoonan aikasäästöön päätynyt, vaan se on hyvään haarukkaan osuva kivankuuloinen luku, johon malli saadaan helposti sopimaan muutamia ruuveja vääntämällä.

Eli lyhyesti boldattuun: en valitettavasti usko, että oikeasti päästään sinne päin, tai edes lähimain. Toki tuo voi yhtä hyvin olla oikein mainio arvio. Valitettavasti 40 vuoden aikana kumuloituvat miljoonasta asiasta riippuvat melko abstraktit säästöt ovat täysin oman käsityskykyni ulkopuolella. Minä olen toki lähtökohtaisesti kaiken kevyen liikenteen sujuvoittamisen kannalla, vaikka liikennesäännöistä piittaamattomat ja muiden turvallisuuden vaarantavat trikoopellet aina vähän kiehuttaa.

Näytä koko viesti
Ostin/Myin tänään - 11.2.2019 05.16

Kerrankin tuli oltua hereillä ja ostettua ajoissa perjantaina EA:n osaketta hintaan $92,50, kun se oli ensin noussut lähemmäs 10 % Apex Legendsin lupaavien ensiarvosteluiden ja käyttäjämäärien ansiosta. Perjantaina hinta nousi vielä 6 % lisää ja tänään tuli (jenkki)aamusta 9 % pyrähdys, jonka jälkeen kotiutin voitot hintaan $106,00. 

En hirveän hyvin tunne pelialan logiikkaa, mutta markkina-arvon nousu noin 30 %:lla eli 8 miljardilla dollarilla pelkästään hyvin käyntiin lähteneen ilmaispelin siivittämänä ei kuulosta kovin kestävältä. Tuntuu kuitenkin olevan alalle ominaista, että jengi innostuu ihan suhteettoman paljon uuden pelin hyvistä käyttäjä-/myyntiluvuista.

Näytä koko viesti
Stockmann - 6.2.2019 10.27

Pitäisin myös mahdollisena, että viikonloppuna joltain on lipsahtanut positiivinen tiedonmurunen, joka keskiviikkoon mennessä on ehtinyt kiertää niin kauas alkuperäisestä lähteestä, että jotkut ovat sen uskaltaneet hyödyntää. En ihmettelisi, jos lähipäivinä kuultaisiin hyviä uutisia. No, ehkä nyt ei todennäköisesti näin, mutta ei olisi myöskään ensimmäinen kerta.

Näytä koko viesti
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 5.2.2019 09.42
Aki Pyysing kirjoitti:

Ei tosiaankaan ole selvää. Taksit ja kyydit ovat lisääntyneet ja hinnat laskeneet hieman. Joten enemmän ihmisiä ajaa vapaaehtoisesti taksilla ja taksia = hyvinvointi on lisääntynyt. On trumpilainen lähestymistapa asiaa, että jos uudistuksessa on voittajia, joten pitää olla myös häviäjiä. Toki häviäjiä olivat kiistatta vanhat lisenssitaksit. Lisäksi häviäjiin kuuluvat applikaationasennus- ja lukutaidottomat kuluttajat, jotka ovat hyvin hintasensitiivisiä, eikä tarjonnan lisääntyminen meinaa mitään. Tosin perutaan uudistus ja sitten nyt tyytymättömät valittavat, kun pikkujoulujen jälkeen taas ei saa takseja.

Meillä on selvästi eri kokemukset hintatason kehittymisestä, joten ei tästä sen enempää. Oli minulta huonosti muotoiltu, että kyseessä olisi nollasummapeli. En ole itse sen kummemmin uudistuksen puolesta tai vastaan, kun ei tuo omaan käyttäytymiseeni juuri ole vaikuttanut ja hinnoissa kymppi sinne tänne katoaa marginaaleihin.

Aki Pyysing kirjoitti:
Suosittelen muuten aplikaatioden, edes yhden, asentamista ja käyttämistä. Hinnan saa tietää ihan etukäteen.

Taksi Helsingin mainio app ollut käytössä jo toista vuotta. Appilla esimerkiksi ennakkoon huomisaamuksi lentokentälle tilattu taksi on kympin kalliimpi kuin vuosi sitten. En tiedä, onko ennakkotilauksen hinta muuttunut. Mutta kuten totesin, en ole tehnyt hintavertailua ja maksan ylihintaa, mikäli Taksi Helsinki on olennaisesti kilpailijoitaan kalliimpi.

Aki Pyysing kirjoitti:
Eikä ne yökuskit ole vuosikausiin mihinkään osanneet. 90-luvulla osasivat kyllä.

Meikäläisellä ollut sitten hyvä tuuri kuskien kanssa, kun hyvin harvoin ennen viime syksyä on ollut mitään ongelmia löytää keskustan osoitteisiin.

Näytä koko viesti
Eläköityneen optiospekulantin portfoliosijoitukset - 5.2.2019 08.14

Näin Helsingin keskustassa asuvana on tietysti mukava todeta kuuluvansa taksilain uudistuksessa jossain määrin voittaneisiin, mutta vähänkin laajemmin tarkasteltuna lienee selvää, että keskimääräinen kuluttaja hävisi. Vastapuolelta löytyy sitten tietysti voittaja, joten riippuu katsantokannasta, onko uudistus hyvä vai huono asia.

Oman kokemukseni perusteella kävelyetäisyyttä pidemmillä matkoilla hinnat ovat nousseet kaksinumeroisen prosenttimäärän, ja vastaavasti palvelutaso on laskenut. Vastaan on tullut kuskeja, jotka joutuvat näpyttämään navigaattoria ja kysymään kirjoitusasua esimerkiksi niinkin hankalasta kohteesta kuin Runeberginkatu. Tämä ongelma voi korjaantua ajan mittaan, kun ratin ääreen istuneet uudet kuskit toivottavasti myös oppivat jotain kilometrien karttuessa. Melko vähän on tullut viimeisen puolen vuoden aikana taksia käytettyä pahimpiin ruuhka- tai sesonkiaikoihin, joten tarjonnassa en ole havainnut merkittävää muutosta aiempaan, mutta sen suhteen olen kuullut positiivista signaalia.

Luulin alkuun voittaneeni reippaamminkin, kun lentokentältä pääsi kotiin kiinteään 40 euron hintaan (aiemmin melko tasan 50 €), mutta nyttemmin hymy on hyytynyt, kun matka lentokentälle kustantaa pyöreästi 60 euroa (aiemmin se samainen 50 €). Baarista pääsee himaan pari euroa edullisemmin kuin ennen, mutta harmillisen vähän on tullut tuotakaan etua viime aikoina käytettyä. Se mainittakoon disclaimerinä, etten ole tehnyt vertailua eri taksiyhtiöiden välillä eli saatan autuaana maksaa ylihintaa.

Kampin metroaseman taksitolpalla olen havainnut tilanteita, joissa asiakkaat eivät tyydy jonon ensimmäiseen vaan kyselevät hintoja viideltä peräkkäin olevalta autolta. Ei siinä muuten mitään, mutta tuntuu olevan vähän hankalaa lähteä keskeltä jonoa, kun autot ovat alle metrin etäisyydellä toisistaan, oikealle ei pääse ja vasemmalla on 15-senttinen kynnys. Varmaan tuon halutessaan ylittää, mutta hieman tosiaan näyttää hankalalta kääntymistilan ollessa mitä on.

Näytä koko viesti