Cityvarasto

Odotellaan hintaa, ja pohditaan sitten. Pelkän firman nimen perusteella ipoon sijoittaminen kertoo muuten siitä, että pitäisi pysyä indeksisijoittamisessa. Mutta tämä on hämmästyttävän yleistä tunnettujenkin sijoittajien keskuudessa. Onneksi osakemarkkina on siitä jännä peli, että se suojelee uskovaisia.

Tässä vaiheessa sykliä listautuu panimoita, pienvarastoja ja pakettiautoja. Parin vuoden päästä sitten taas unelmahöttöä.

Toki pakettiautot ja pienvarastot maistuisivat Wanhan Liiton miehelle paremmin kuin kaulassa roikkuvat ilmanpuhdistimet tai kuivan maan kalankasvatus.

135M valuaatio näytti olevan post-ipo rahojen kera. Teki jotain 3,5M tulosta. Bisnes joka ei skaalaa yhtään, joten eiköhän tätä saa halutessaan poimia pörssistä -50% hintaan vuoden päästä iposta.

Huhhuh, kyllä on tällekin puljulle hinta löydetty. Kiinnostava yhtiö, mutta ei hinnalla millä hyvänsä. 

Vuokrasin tuossa kesällä tuollaisen Paku Ovelle pakettiauton. Ja huh huh, että oli lommoinen ja naarmuinen 160tkm ajettu Ford-paku. Miten ihmiset oikein ajelee noilla? Vikalistassa oli määritelty n. 20 erilaista lommoa tai naarmua. Piti tarkkaan valokuvata joka kulmasta ja sittenkin hirvitti, että mitä ne löytää palauttaessa. No ei onneksi kuulunut mitään vuokrauksen jälkeen.

Vuokrahinta oli halpa, mutta jos ne jokaiselta 20 kolhijalta ottaa omavastuun, eivätkä silti koskaan korjaa mitään, sen täytyy olla hyvää bisnestä.

Olisikohan pienvarastoilla kohta kyllästetty maa? 

Uskomaton investointitahti esim. Pelican Self Storagella ollut, sekä vanhojen tilojen muuntamista että kokonaan uusia rakennettu. Miten näille kaikille tarjokkaille löytyvät käyttäjät?

Akin analyysi olis hauska kuulla. Merkitäkö vai ei?

Oligopoliko wrote:

Akin analyysi olis hauska kuulla. Merkitäkö vai ei?

Jos valuaatio olis puolet siitä mitä nyt tai vähemmän, niin olis mielenkiintoista kuulla Akin analyysi. Samaa mieltä kyllä siitä, että Akin analyysit ylihinnoitelluista kiskoista on usein hauskoja 😀

T_Isanmaa wrote:

Olisikohan pienvarastoilla kohta kyllästetty maa? 

Uskomaton investointitahti esim. Pelican Self Storagella ollut, sekä vanhojen tilojen muuntamista että kokonaan uusia rakennettu. Miten näille kaikille tarjokkaille löytyvät käyttäjät?

Jengi hamstraa tavaroita, muistoja. Maalta kuollaan ja kaupungeissa asutaan. Sitä iso-isän maalaamaa piironkia ei voi heittää pois/myydä. Kanakoppeihin ei mahdu. Alussa sijoitetaan "välivarastoon" joka sitten elämän kiireessä muuntuu loputtomaksi kuukausieräksi. 

Kyllä näille ihan käyttöä on, tulevaisuudessakin, toki silti minkä vaan toimivan liiketoiminnan voi ylikyllästää tarjonnalla.

Taloyhtiössämme on ajankohtaista suunnitella 1960-luvun autotallien uudistamista. Osa osakkaista haluaa rakentaa ne sellaisiksi, että voidaan käyttää myös lämpimänä varastona tai vuokrata sellaiseen tarkoitukseen. Voi pyhä Sylvi, sitä varten on Pelican ja Cityvarasto, sillä ei talleihin  kokemuksen mukaan varastoida merkittävässä määrin mitään, jota haetaan ja viedään järkevällä aikajänteellä. Pihavarastot jo on. En näe paljoa järkeä siinä, että taloyhtiö investoisi ylimääräistä autotalliksi kutsuttavien varastojen rakentamiseen. Paloturvan vuoksi ne pitäisi osastoida tarkkaan, mistä vielä ylimääräisiä kustannuksia.

Kirjoittelin eilen Inderesille joten sama kai copy-pastena heittää tänne. Arvostus mättää kuten usein listautumisissa.

Mielenkiintoinen firma ja sinänsä on yhteiskunnan kannalta hyvä asia, että aiemmasta käytöstä poistuvat peltihallit löytävät uuden käyttötarkoituksen pienvarastoina. Mutta listautumisessa osakkeen arvostus on kestämättömän korkealla, etenkin kun huomioi että Helsingin pörssin pienten ja keskisuurten yhtiöiden arvostukset keskimäärin ovat varsin matalalla tasolla.

Laitetaan seurantaan, mikäli arvostus putoaa kohtuulliselle tasolle eikä vakuuttava tekeminen lopu.

Pari pointtia:

Cityvaraston todellinen lisä- ja kasvuarvo liittyy kiinteistösalkkuun. Sellaiset kohteet, joidenka sijainnit on kaavoitettu tuleviksi kehitysalueiksi, tulevat aikanaan menemään gryndereille asuntorakentamisen tonteiksi ja niillä kääritään rahat silloin, jos yhtään tietää kaavoitustilannetta. Samoin kohteiden, kuten esim. Tuusula ja Pitkämäki, omistusarvo nousee, kun ympärille tulee uudisrakentamista, vaikka itse pienvarastokiinteistö ei menisi myyntiin. Viinikankulma on yksi esimerkki tästä.

Tässä on kyse kiinteistöbisnekestä, jonka pienvarastoliikentoiminnalla saadaan luotua kassavirtaa, kun esim. Citylokeroiden neliövuokra on mukavan rasvainen (vihje: missä muussa vuokrausmuodossa voit vuokrata saman lattianeliön kaksi kertaa?). Ylipäätänsä pienvarastoissa saa nähdäkseni parhaan vuokratuoton ja riskituottosuhde on hyvä, kun ei ole nistiä pistämässä vuokraluukkuasi risaiseksi tai joskus ja juhannuksena maksavaa yrittäjää maksamassa liiketilastasi. Pienvarastoissa ei tarvitse tehdä samassa määrin remontteja jne. Alun muutostyö riittää. Irtaimisto on mukavan leppoisaa vuokralaisena. Ja häätökin menee näppärästi.

Mitä tulee PakuOvelle.com, niin sen liiketoimintamallihan on mitä parhain omalla alallansa ja päihittää esim. 24Rentin (vihje: 24Rentin autot ovat leasing-ajoneuvoja, jotka pitää sopimuskauden lopussa palauttaa hyvässä kunnossa ja korivauriot korjattuina).

Kiinteistösalkku ja vuokrapakettiautot ovat Cityvaraston ehdottomat vahvuudet.

Riskit?

Kaupunkeihin muuttaminen ja koppiasuntojen rakentaminen ei ole vähenemässä, joten tarve varastoinnille ei ole katoamassa minnekään. Samoin ihmiset asuvat yhä enemmän vuokralla ja myös varastotilaa ostetaan nähdäkseni aiempaa vähemmän itse (sitä ei ole kyllä Suomessa koskaan taidettu ostaa isossa määrin irtaimistolle). Cityvarastolle suhdanteet voivat olla riski kysynnälle, eritoten yritysasiakkaiden osalta, mutta noin muuten kysyntä on aika vakaata. Ei niitä muumimukijemmoja dumpata herkästi. Korkoympäristö on nähdäkseni suurin riskitekijä, mutta yritys kesti hyvin vuodet 2022-2023. Stressitesti tuli ja meni, joten eritoten se vahvistaa minulle sitä käsitystä, että tässä ei ole kyseessä mikään pörssin tähdenlento. Nähdäkseni nämä mainitsemani riskit kannaattaa tiedostaa, mutta kaiken kaikkiaan en pidä niitä tässä hetkessä sellaisina, että lappua ei voisi harkita. Kaikissa lapuissa on aina riskinsä.

Vertaisin itse Cityvaraston listautumista Kotipizzaan, Puuiloon tai Tokmanniin, eli kannattavan ja vakiintuneen liiketoiminnan likvidimpään osakekauppaan. Ei tämä mikään yhden hitin wonderi ole.

Isoimpana riskinä osakeannin osalta itse pidän sitä, kuinka kestävällä pohjalla kiinteistöjen arvostustaso on. Bisneksen itsensä kannalta olennaisena riskinä pidän sitä, että alalle voi tulla olennaisesti lisää kilpailijoitakin, mikä voisi vaikuttaa hintoihin ja käyttöasteisiin, ja myös lainarahan hintaan ja saatavuuteen. Kansainväliset isot toimijat eivät ole vielä Suomeen tulleet. Niillä olisi sähköiset alustat ja konseptit myös. Olen seurannut Cityvarastoa yli 10 vuotta. Se on tehnyt tulosta aika paljon taseeseen tehdyillä arvonkorotuksilla. Sellaista ei ole tehty vain viime vuotena, vaan arvonkorotuksia on tehty joko joka vuosi tai lähes joka vuosi. Jos kohteiden arvot ovat taseessa ajan edetessä moninkertaistuneet, kysymys on silloin, että kuinka realistisia arviokirjat kaikkien korotuskierrosten jälkeen ovat. Velka on reaalista, mutta arvot ovat arvionvaraisempia. Arviokirjan tilaajalla on iso vaikutusvalta siihen, mitä arviokirja arvoksi näyttää, vaikka teettäjä vakuuttelisi että arviokirjan laatija on ulkopuolinen organisaatio. Arviokirjat tehdään pääasiassa tilaajan antamilla tiedoilla, eli esim. tuottotiedot antaa yleensä tilaaja, samoin tiedot kohteiden ominaisuuksista. Kohdekäynnillä voi havaita, jos on isoja ristiriitoja annettuihin tietoihin, mutta ei kohdekäynneillä rajattomasti asioita havaita. Vaikka itse arvion arvioija tekeekin itsenäisesti, tilaajalla on iso vaikutusvalta siihen, millaisilla lähtötiedoilla arvio tehdään.  Se, että lainoitusaste on vain noin 25 % tilanteessa, jossa kannattavimpien kohteiden tuoton on väitetty olevan 15 % eli jossa halpaa lainaa kannattaisi ottaa jos sitä olisi saatavilla, indikoi ehkä siitä, että pankit ovat voineet pitää kohteiden arvoa panttina huomattavasti alhaisempana ja ehkä lähempänä alkuperäisiä ostohintoja kuin mitä arviokirjan lukemat ovat. Pienempää riskiä näen liittyvän mm. johdon palkkiotasoihin. Aika monessa firmassa on käynyt niin, että listautumista ennen tuloksia on parantanut muun ohella se, että omistajajohto on pitänyt omat palkkionsa pieninä, mutta jossain kohtaa listautumisen jälkeen johdon palkkiotasot ovat pörssiyhtiöissä usein lähteneet olennaiseen nousuun. Viime vuonna konsernissa oli 58 työntekijää ja palkkakulut ja palkkiot (johto mukaan lukien) yhteensä 2,6 miljoonaa euroa.

Bisnes alalla on sitä, että ostetaan näkyviltä sijainneilta halvalla muiden lähes purkukuntoisina pitämiä taloja, kunnostetaan niitä jonkin verran ja sisustetaan pienvarastoiksi, ja sitten muutetaan tasearvo. Muutos maksanee useita satoja euroja neliöltä, mutta paljon vähemmän kuin uudiskohteen rakentaminen maksaisi. Iso kysymysmerkki on se, kuinka pitkä elinkaari näillä taloilla on edessä. Tuottoarvo (jota osassa kohteista vaikuttaisi olevan käytetty arvonmääritystapana) ei arvonmääritystapana arvioi ollenkaan sitä, montako vuotta kiinteistöllä on elinkaarta jäljellä, vaan olettaa tuoton jatkuvan samanlaisena jatkossakin. Se voi arvonmääritystapana yliarvostaa vanhoja kiinteistöjä uudehkoihin kiinteistöihin nähden. Osassa kohteista voi tulla kaavamuutoksien kauttakin lisätuloja mahdolliseksi, osassa varmaan ei tule. Kaavamuutosmahdollisuudet ovat osin arvoitusta, koska jokaisella kunnalla on kaavoitusmonopoli, eli kunta päättää mitä kaavoitetaan, millaiseksi kaavoitetaan ja milloin kaavoitetaan. Tontinomistaja voi hakea kaavamuutosta, mutta jos kunta ei näe hanketta hyvänä, kaavoitus ei edes ala. Voi olla niinkin, että kunnan kehitystavoite jollekin tontille voi olla myös esim. viheralueen lisääminen, eikä mitenkään välttämättä rakennusoikeuden salliminen asumiseen tai edes sen olennainen lisääminen muussakaan käyttötarkoituksessa. Cityvaraston kohteista osa on teollisuuskiinteistöissä. Teollisuusaluekaavat ovat usein tarkoituksella sivussa asumisesta, koska osaan muista teollisuusrakennuksista voi liittyä vaikkapa erilaisia suojavyöhykkeitä teollisen toiminnan itsensä takia tai asumiseen liian suurta liikennemelua, eikä jo perustetuille teollisuusalueille välttämättä kovin herkästi anneta tehdä asumisen kaavaa, koska asuntojen läsnäolo ei vaikuttaisi vain tonttiin itseensä, vaan myös lähialueen muidenkin tonttien jatkokäyttöön. Toimistoiksi kaavoitettuja tontteja on yleensä helpompi muuttaa asumisen tonteiksi kuin teollisuustonteiksi kaavoitettuja tontteja. Asuntokaavoilla bisneksen tekeminen ei muutenkaan ole aina ihan helppoa, kuten Cityconin esimerkkikin viime vuosilta kertoo. Asumisen kaavojen suunnittelun ohjaus on varsin erilaista toimintaa kuin mitä pienvarastobisnes (tai kauppakeskusliiketoimintakaan).

Etuna alalla on se, että kasvun potentiaalia on. Se on totta, että uusissa asunnoissa on aiempaa vähemmän varastotilaa. On myös totta, että kaiken ikäisellä väestöllä on yhä enemmän tavaraa, ja siinä kohtaa, kun esimerkiksi ikääntyvä väestö muuttaa pienempään asuntoon tai vaikkapa palvelukotiin, osa haluaa säilyttää tärkeinä pitämiään asioita jossakin, vaikka ne eivät uuteen kotiin mahtuisikaan. Vastaavasti vaihtoon lähtevillä opiskelijoilla ja muillakin väliaikaisesti ulkomaille asumaan menevillä on usein tarvetta asuntoa edullisemmalle säilytystilalle. Pienvarasto voi olla silti halvempi vaihtoehto kuin vaikkapa lisähuone asuntoon. Etätyön yleistyttyä osalle pienistä yrityksistäkin voi riittää se, että on etätyöpaikan (kuten kodin) lisäksi käytettävissä pienvarasto yrityksen omaisuudelle (esim. papereille tai työkaluille) sen sijaan, että olisi vuokrattuna kokonainen toimitila. Cityvaraston etuna on myös sähköinen palvelu, joka monelta pienemmältä pienvarastotoimijalta puuttuu. Yrityksellä on yhteinen verkkosivu koko Suomen toiminnoille, ja henkilökuntaa ilmeisesti vakituisemmin vain 3 varastolla. Muut toimivat itsepalveluperiaatteella. Sähköinen alusta, keskitetyt palvelut ja iso markkinaosuus mahdollistaa tuollaisessa liiketoiminnassa itsepalveluvarastot ja samalla merkittävät säästöt henkilöstötarpeissa pienempiin toimijoihin verrattuna.

Johansson wrote:

Vuokrasin tuossa kesällä tuollaisen Paku Ovelle pakettiauton. Ja huh huh, että oli lommoinen ja naarmuinen 160tkm ajettu Ford-paku. Miten ihmiset oikein ajelee noilla? Vikalistassa oli määritelty n. 20 erilaista lommoa tai naarmua. Piti tarkkaan valokuvata joka kulmasta ja sittenkin hirvitti, että mitä ne löytää palauttaessa. No ei onneksi kuulunut mitään vuokrauksen jälkeen.

Vuokrahinta oli halpa, mutta jos ne jokaiselta 20 kolhijalta ottaa omavastuun, eivätkä silti koskaan korjaa mitään, sen täytyy olla hyvää bisnestä.

Ovat ostaneet Ford-pakettiautoja myös käytettyinä. Käytettynä ostettuja autoja pystyy vuokraamaan kannattavasti halvemmalla kuin uusia autoja. Voi olla, että lommoja on ollut ennen kuin auto on Paku Ovelle edes tullut käyttöön.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Muutama kysymys kyllä herää noista arvonkorotuksista sekä velkatasosta suhteessa kassavirtaan.

Ensimmäisessä videossa eivät kommentoineet velkatasoa käytännössä ollenkaan eikä siitä ollut materiaaleissa mainintaa.

Ilman aktiivisia arvonkorotuksia ja suhdetta kassavirtaan, uskallan vastaväitellä velan maltillisesta tasosta.

Kysymyksiä näytti olevan kuitenkin useampi kuin muutama. 

Väliin jää tämä kiska itseltäni tällä arvostustasolla, toivottavasti yhtiö nähdään kuitenkin pörssissä. 

yannis wrote:

Karo Hämäläinen on videon lisäksi myös tehnyt tekstiä aiheesta: https://www.taloustaito.fi/Rahat/2025/cityvarasto-tekee-kaupungin-halvimmista-nelioista-kalleimmat--millainen-porssitulokas-on-sijoituskohteena/

Tää on kyllä hieno, onneksi kaupallinen yhteistyö mainittu. "Jos yltäisi asettamiinsa viiden vuoden tavoitteisiin" (tavoitteisiin, jotka esitellään listaamisannin yhteydessä) ja "jos käyttökate olisi yli puolet liikevaihdosta" (2025 reilu kolmannes) niin (rumpujen pärinää) vuosituotto olisi huikeat 10%!