Olet täällä

Metsäsijoittajan matkassa

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9

Muistan kun isäni lapsena sanoi minulle, että käy kouluja, jotta et ikinä päädy metsuriksi niin kuin suvussa on ollut tapana. Tämä elämänohje tuli mieleeni hiljattain, kun viilasin raivaussahan terää metsässä samalla kun hiki valui otsaltani. Kävin koulut ja olen edennyt uralla, mutta jokin sai minut hankkimaan ensimmäisen metsätilani hieman sen jälkeen, kun kolmekymmentä tuli mittariin. Se jokin oli se vetovoima luontoa ja siellä toimimista kohtaan.

Tämän blogin tarkoitus on kirjata auki periaatteeni ja näkemykseni metsäsijoittamisesta sekä toimia samalla jonkinlaisena kirjallisena tuotoksena omasta metsäsijoitusstrategiastani. Toki olen tunnistanut, että olen itsekin vasta sijoitusurani alkutaipaleella, joten jokainen oppi ja vastakkainen näkemys haastaa itseäni kehittymään paremmaksi metsäsijoittajaksi.

Metsäsijoittamista usein sanotaan pieniriskiseksi, pitkäjänteiseksi ja tylsäksi sijoitusmuodoksi, mutta pyrin murtamaan nämä ennakkoluulot. Kirjallisuudessa mainitaan, että pitkällä aikavälillä saavutetaan 4-5 % nimellistuotto, mutta sen olen huomannut, että välillä ylituottoja on saatavilla. Sen olen myös heti alkuvaiheessa tunnistanut, että kun puhutaan metsäsijoittamisesta tai puuntuottamisesta, näkemykset ovat usein hyvin irrallisia taloudellisista näkökulmista. Metsään useilla liittyy vahvoja tunnesiteitä, mitä ei osakemarkkinoilla tai asuntosijoitusmaailmassa tunneta. Usein metsäsijoittamisen keskustelut keskittyvät kuutioiden maksimointiin tai metsän kasvun nopeaan kiertoaikaan, mutta se kannattavuus unohtuu. Kun tähän vielä lisätään vastakkainasettelu jaksollisen ja jatkuvan kasvatuksen välillä, on soppa valmis. Myös siitä ei tutkijat, poliitikoista puhumattakaan, pääse yhteisymmärrykseen, että ovatko metsät hiilinielu vai -varasto sekä miten ja millä laajuudella hakkuita voidaan suorittaa. Tämä kaikki verrattuna siihen, että harva näkee puun siemenen muuttuvan kaadetuksi tukkipuuksi, tuo metsäsijoittamiseen omat haasteensa.

Toivottavasti ajatukseni auttavat jokaista, joka pohtii metsäsijoittamisen aloittamista tai järkevyyttä ja totta kai, kaikki vastakkaiset näkemykset ovat tervetulleita, tässä ollaan itsekin vasta sijoitusuran alkupuolella.

Käyttäjän Doggy kuva
Liittynyt: 2.7.2014, 14:49
Viestejä: 57

Tervetuloa! Blogi menee seurantaan. Olen itsekin metsäsijoittaja ja työskennellyt metsäalalla parikymmentä vuotta. Mukava kuulla näkemyksiä metsäsijoittamisesta ja päästä vaihtamaan ajatuksia aiheesta. 

Käyttäjän Axu kuva
Axu
Liittynyt: 11.11.2018, 08:32
Viestejä: 3

Menee kyllä seurantaan ja mielenkiinnolla jään odottamaan keskustelua ja näkemyksiä metsäsijoittamiseen liittyen. Asiallista ja olettaen vähän nuoremmankin sukupolven mielipiteitä lukee mielellään kun muuten tuntuu vielä metsänomistajien keski-ikä olevan suhteellisen korkea. 

Tällä viikkolla tuli tehtyä metsäkaupat ennestään tutusta tilasta ja nyt olisi tarkoitus suunnitella mistä lähteä liikkeelle.

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9

Kuten muissakin sijoitusmuodoissa, metsäsijoituksen osaltakin ostohinnalla on ratkaiseva merkitys kannattavuuden suhteen. Metsätilojen hintojen kehitys, siihen vaikuttavat asiat sekä markkinatilanne vaativat ihan erillisiä kirjoituksia, mutta avaan nyt hieman sitä, millä perusteilla itse teen metsätilasta tarjouksen.

Usein myytävästä kohteesta on saatavilla jonkin metsäpalveluyrityksen tekemä metsäarvio, mikä on tehty summa-arvomenetelmällä. Se sisältää laskelman puuston arvosta, taimikoiden arvosta sekä maapohjan arvosta. Näistä muodostunutta kokonaisarvoa muutetaan arvon korjauksella ja muilla hintatekijöillä. Näiden summana syntyy ”käypä arvo”. Lisäksi usein on saatavilla kuviokohtaiset tiedot kasvupaikasta, pääpuulajista, puuston tilavuudesta sekä mystisestä odotusarvokertoimesta.

Nämä summa-arvomenetelmällä tehdyt metsäarviot olen aina ja tulen aina sivuuttamaan syystä että:

  • Metsäarvioissa on paljon hienoja termejä, mutta yksi oleellinen tieto puuttuu; mikä on käytetty laskentakorko.
  • Metsäarvio on tietysti aina yhden henkilön subjektiivinen näkemys, mutta miksi arvon korjausta ei perustella mitenkään. Joskus se on 15 % ja joskus 25 %. Tällä arvon korjauksella arvion tekijä pyrkii huomioimaan erilaiset kustannukset mitä aiheutuu mm. kaupankäynnistä, metsänhoidosta ja muista vuosikuluista, mutta jostain syystä perusteita ei kirjata nähtäville.
  • Odotusarvoa syntyy, jos suhteellinen arvokasvu on suurempi kuin laskentakorko. Toisin sanoen tällä pyritään kertomaan mm. sitä, että kuitupuuta muuttuu lähiaikoina arvokkaammaksi tukkipuuksi. Tässä odotusarvokertoimessa on pari miinaa. Suurin on, että taustalla olevaa laskentakorkoa ei kerrota. Toinen yleinen, mutta vähemmän tiedossa oleva, epäkohta on se, että odotusarvokerroin huomioidaan myös niissä kuvioissa, missä lähivuosina tehdään harvennuksia. Eihän sillä lähivuosina harvennuksessa kaadettavalla puulla mitään odotusarvoa voi olla.

Summa-arvomenetelmän taustalla on valmiit laskentataulukot, joihin laskentakorko on integroitu. Huomioitavaa on, että eri puolilla Suomea näissä taulukoissa käytetty laskentakorko eroaa. Tämä ilmeisesti johtuu siitä, että taulukon tekijät eivät saaneet paljaan maan arvoa jäämään positiiviseksi pohjoisessa, jolloin keksittiin pienentää laskentakorkoa. Miltä kuulostaa, jos sodankyläläinen ja helsinkiläinen ostavat samaan aikaan Nokian osaketta ja saavat siitä eri tuoton? Hassulta!

Joku puolestaan käyttää hihavakioita metsätilan arvostuksessa. Tällaisia on mm. kertoa puuston määrä XX euroa/m3 arvolla tai verrata euroa/ha hintaan alueen keskiarvoihin. Nämä ovat ihan hyviä vertailunäkökohtia, mutta jokin tieteellisempi ja läpinäkyvämpi laskentatapa tarvitaan ja se on tuottoarvomenetelmä.

Tuottoarvomenetelmässä diskontataan tulevaisuuden tulot ja menot kuviokohtaisesti nykyhetkeen valitulla korkokannalla. Itse käytän tästä termiä NNA-laskenta. Metsäekonomiaa täydellisesti noudattava henkilö siis laskisi kaikkien puusukupolvien tulot ja menot nykyhetkeen, mutta jos käytetään edes kohtuullista laskentakorkoa, alkaa seuraavien puusukupolvien tulot ja menot olla merkityksettömiä. Oma tapani on oikaista tässä laskelmassa siten, että arvioin tulot ja menot 15-20 vuoden ajalle ja viimeiselle vuodelle arvioin metsätilan jälleenmyyntiarvon kuviokohtaisesti.

Jotta pääsee arvioimaan tulevia menoja ja tuloja, pitää toki osata ennustaa niiden ajoittuminen ja suuruus. En ole juurikaan lähtenyt spekuloimaan niin puun hintojen kuin metsänhoitotöiden hintakehitystä vaan käyttänyt nykyisiä hintatasoja tässä laskennassa. Vastaavasti metsätilojen hintakehitystä en huomioi tarjouslaskelmassa. Toki välillä on hyvä tehdä pientä laskuharjoitusta tältäkin osin herkkyysanalyysimielessä. Tulojen ja menojen ajoittuminen sitten vaatiikin jo osaamista ja tuntemusta metsätaloudesta, mutta ennen kaikkea suhteellisesta arvokasvusta. Tätä termiä tulen joskus toiste avaamaan, mutta käytännössä se määrittelee aina sen, milloin hakkuita tehdään. Ei ole mahdottomuus oppia tunnistamaan ja arvioimaan, että paljonko puu eri lämpösumma-alueilla ja kasvupaikoilla kasvaa, milloin taimikko vaatii hoitoa tai että milloin kunnostusojitus tulee vastaan vaikkei metsäalan ammattilainen olisikaan, mutta toki alussa auttaa, jos saa apua tähän. Lisäksi laskennassa on huomioitava kaikki kiinteät kustannukset, joita ovat mm. sijoituslainan kustannukset, tiehoitokunnan maksut tai vapaaehtoiset metsänhoitoyhdistyksen tai metsävakuutusten kustannukset. NNA-laskennassa käytän nettokustannuksia, joten verotuksen vaikutus on huomioitava.

Vielä puuttuu yksi oleellinen lähtötieto, puuston tila ja määrä nykyhetkellä. Jos tarjolla on metsänhoitoyhdistyksen tekemä arvio, voi sitä ensimmäisessä laskennassa hyödyntää. Kuitenkin itsellä on se ajatus näistä, että välillä arvioija oikeasti käy arvioimassa kohteen maastossa ja välillä se tehdään toimistolla vanhoja tietoja laskennallisesti korjaamalla. Jälleen kerran, puuston määrä ja kunto on yhden henkilön subjektiivinen näkemys. Jos mitään lähtötietoa myytävästä kohteesta ei ole, voi karkeasti arvioida puuston määrää avoimen metsätiedon paikkatietoaineistoista.

Itsellä ensimmäinen laskentakierros antaa karkean kuvan, kannattaako kohteeseen käyttää enempää aikaa. Usein tällä laskennalla jo selviää, että hintapyyntö eroaa suuresti laskentatuloksesta, jolloin aikaa ei kannata kohteen suhteen enää kuluttaa turhaan. Jos ensimmäisen laskennan jälkeen myytävä kohde edelleen kiinnostaa, jalkaudun usein maastoon tekemään oman arvion puuston nykytilanteesta, sekä tulevista tuloista ja menoista. Toki jos kohde on kaukana tai hinnaltaan pieni, olen luottanut lähtötietoon, mutta käyttänyt suurempaa riskimarginaalia. Maastokäynti lähes aina muuttaa käsitystä myytävästä kohteesta joko parempaan tai huonompaan. Esimerkiksi teiden parantamistarvetta tai hirvituhoja ei aina kerrota myyntiaineistoissa. Maastokäynnin tärkein työkalu on relaskooppi, millä puuston pohjapinta-ala arvioidaan. Maastokäynnin jälkeen päivitän laskelmaa ja päätän johtaako lopputilanne tarjouksen tekoon. Koska en mielelläni turhaa työtä tee, tarjoan lähes jokaista kohdetta, missä olen maastoon asti päätynyt. Jos kohde ei miellytä, laitan laskentakoron niin isoksi, että ei harmita vaikka tarjous menisikin läpi.

Käyttäjän Doggy kuva
Liittynyt: 2.7.2014, 14:49
Viestejä: 57

Olisi ollut mielenkiintoista kuulla millaista velkavipua metsäsijoittamisessa käytät?

Käyttäjän Hynägrande kuva
Liittynyt: 21.8.2017, 23:04
Viestejä: 69

Tämä vaikuttaa erittäin mielenkiintoiselta. Ymmärrän jotain metsänhoidosta mutta hyvin rajallisesti tästä talouspuolesta, mutta kiva jos jaksat kirjoitella näitä analyyttisia juttuja siitä.

Käyttäjän rockafella kuva
Liittynyt: 11.2.2016, 18:22
Viestejä: 56

Hienoa saada metsäkeskustelua ja -blogi tännekin, tervetuloa!

Itsekin päädyin keskikokoisen metsätilan omistajaksi. Alkeita opetellaan, ja mukavaa on ollut tähän asti. Metsän omistaminen on tuonut enemmän iloa kuin kasa osakkeita lisää. 

 

 

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9
Doggy kirjoitti:

Olisi ollut mielenkiintoista kuulla millaista velkavipua metsäsijoittamisessa käytät?

Viimeisen kahden vuoden aikana olen reilusti pienentänyt metsään sitoutunutta pääomaa hyödyntämällä erinomaista puumarkkinoiden tilannetta, jolla olen päässyt (tai joutunut?) tilanteeseen, missä metsäsijoitukseen liittyvää lainaa on 0 euroa. Tänä vuonna on tarttunut haaviin yksi pienempi metsätila, mutta sen pystyin suurelta osin rahoittamaan ajankohtaisilla puunmyyntituloilla.

Oma kokemukseni on, että metsäsijoitukseen on haastavaa löytää kustannustehokasta lainaa pankista siten, että metsä itsessään toimii vakuutena. Pankit näkevät, ihan ymmärretävästäkin syystä, riskikseen sen, että lainansaaja pystyy hetkessä muuttamaan toimillaan kohteen arvoa radikaalisti alaspäin. Tällä hetkellä paras voimassa oleva sijoituslainan marginaali on kilpailutuksen jälkeen 1,35 %.

Metsäsijoituksessa metsävähennyspohja muodostaa myös tavallaan vivuttamisen mahdollisuuden eli ostamalla puustoisen metsätilan, tekemällä voimakkaat hakkuut ja sijoittamalla rahat eteenpäin, voi pienemmälläkin alkupääomalla päästä kasvattamaan metsän määrää.

 

 

Käyttäjän Doggy kuva
Liittynyt: 2.7.2014, 14:49
Viestejä: 57

Kokemukseni lainamarginaaleista ovat saman suuntaisia kanssasi. Omien metsälainojen marginaalit ovat luokkaa 1,25%.

Oman kokemukseni mukaan metsäsijoittaminen on ainoa sijoittamisen muoto johon pystyy rakentamaan yli 100% velkavivun ilman, että pankki puuttuu asiaan mitenkään. Ostat metsätilan, jossa paljon päätehakkuukypsää metsää. Saat siihen 100% lainan paikallispankista. Hakkaat päätehakkuukypsät leimikot. Hyödynnät metsävähennyksen ja sijoitat saadut puukauppatulot. Lisäksi valtio antaa sinulle ilmaista lainaa viideksi vuodeksi 15% vuotuisen menovarauksen muodossa. Voisi kuvitella, että metsäsijoitusten vakuusarviointiin tulisi jollain aikavälillä muutos. Maalaispankeissa tiedostetaan tilanne, että usein ison metsälainan vakuutena on hakkuuaukko tai ainakin paljon vakuusarviota alhaisemman arvon metsä kuin ostettaessa, mutta ainakaan vielä ei minun tietääkseni tähän epäkohtaan ei ole puututtu.

 

Käyttäjän Riekkinen kuva
Liittynyt: 14.1.2015, 10:45
Viestejä: 10

En kyllä mitenkään usko, että mistään pankista saa 100% lainaa metsää vastaan. Vakuusarvo on melko varmasti huomattavasti pienempi.

Minusta olisi loogista, että päätehakkuukypsän metsän vakuusarvo olisi pienempi, kuin hyvässä kasvuvaiheessa olevan kasvatusmetsän, koska se takaa pankin saatavat paljon pidemmmäksi ajaksi. En tiedä onko näin, mutta voisi olla.

Käyttäjän Doggy kuva
Liittynyt: 2.7.2014, 14:49
Viestejä: 57

Tästä on kyllä ihan omakohtaista kokemusta. Toki tähän ovat voineet vaikuttaa muutkin asiakkuuteen ja kauppaan liittyvät seikat eikä tämä varmasti ole standarti vakuusarvo.

Mitä hakkuukypsyyden vaikutukseen vakuusarvoon tulee, voin taata ettei sillä ole vaikutusta. Eikä pankki myöskään korvamerkkaa puunkantotuloja lainan maksuun. Pankkien maalaiskonttoreissa kyllä tiedostetaan tämä epäkohta, mutta siihen ei ainakaan vielä ole puututtu.

Käyttäjän Axu kuva
Axu
Liittynyt: 11.11.2018, 08:32
Viestejä: 3

Omien metsälainojen marginaalit ovat pyöreät 2%. Lainaa ottaessa luulin marginaalin olevan kohdillaan, mutta aina ilmeisesti luulo ei ole tiedon väärti. Tosin vielä kyse suhteellisen pienistä summista, joten näillä mennään. 

Hyvin lähtenyt ketju liikkeelle, omalla kohdalla ainakin herättänyt jo paljonkin erilaisia ajatuksia. Metsurintyöt ovat tulleet tutuksi, mutta muuten on vielä paljon opittavaa kannattavasta metsätaloudesta.

Käyttäjän KarriKuula kuva
Liittynyt: 10.3.2018, 12:49
Viestejä: 6

Mielenkiintoinen ketju, kiitos avauksesta!

Olen sijoittanut arvopapereihin ja asuntoihin kuutisen vuotta, mutta metsäsijoittaminen kiinnostaa kovasti.

Ihan niin paljon, että päätin lähteä opiskelemaan asiaa ihan kunnolla ja kouluttaudun tällä hetkellä metsätalousinsinööriksi. Koulussa aion haalia kaikki mahdolliset metsäomaisuuteen, verotukseen ja puunhankintaan liittyvät kurssit. Tulevaisuudessa metsäarvioita tullaan tekemään yhä enemmän koneelta vanhojen suunnitelmien tai laserkeilauksen pohjalta. Tämän takia uskon, että vanhan ajan kunnon maastotutkimuksella pystytään saavuttamaan ns. +ev.

Pienet metsätilat tuntuvat olevan nyt niin kovassa huudossa, että niistä maksetaan jo melkein ylihintaa. Onko kokemusta, missä kohdin tilojen kohdilla ns. puuhametsän ostajat tippuvat pelistä pois? Onko esimerkiksi yli 100k tiloissa niin kova kilpailu, kun hintaluokassa 30k-60k?

Käyttäjän luxa kuva
Liittynyt: 4.11.2018, 18:02
Viestejä: 2

Terve

Voisit kirjoitella aiheesta: Paljonko metsätilasta kannattaa maksaa?Mitä ottaa huomioon kauppaa tehdessä? Itsellä on käsitys p-savon tilanteesta, että ns myyjän, ei ostajan markkinat. Eli kovasti yli hintaa maksavat, jos vertaa arviohin. 

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9
Axu kirjoitti:

Omien metsälainojen marginaalit ovat pyöreät 2%. Lainaa ottaessa luulin marginaalin olevan kohdillaan, mutta aina ilmeisesti luulo ei ole tiedon väärti.

Metsäsijoittaminen tuntuu olevan monelle pankkivirkailijalle vieras sijoituskohde. Minulle tarjottiin hiljattain yhdestä pankista reilusti yli 2 % marginaalia, mutta kun vaihdoin yhteyshenkilöä ja hieman osasin ehkä paremmin perustella sijoitusmuodon tulevat tuotot, sain marginaalia tingattua reilusti alaspäin. Pankit luokittelevat sijoituskohteet riskisyyden mukaan ja ilmeisesti metsä ei pääse lähellekään sijoitusasuntojen luokitusta. Vinkki kaikille metsäsijoitukseen lainaa hakeville, esittäkää pankissa laskelma, millä aikataululla tuloja metsästä on tulossa ja suhteuttakaa laina-aika näihin tuloihin, tällä saatte myytyä pankeille metsäsijoituksen lainoitusta.

 

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9
KarriKuula kirjoitti:

Pienet metsätilat tuntuvat olevan nyt niin kovassa huudossa, että niistä maksetaan jo melkein ylihintaa. Onko kokemusta, missä kohdin tilojen kohdilla ns. puuhametsän ostajat tippuvat pelistä pois? Onko esimerkiksi yli 100k tiloissa niin kova kilpailu, kun hintaluokassa 30k-60k?

Varmasti on olemassa alueellisia eroja metsätilojen kiinnostavuuden suhteen, mutta olen havainnut tilanteen olevan tietyillä alueilla päinvastainen. Rahastoja kiinnostaa isommat palstakokonaisuudet ja niistä maksetaan euroa/ha -mittarilla korkeita hintoja.

Toki yleinen näkökulma on, että mitä etelämmäksi tai lähemmäksi kasvukeskusta tullaan, ns. puuha- ja polttopuupalstat (1-10 ha) menevät kaupaksi keskiarvoja suuremmalla hinnalla.

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9
luxa kirjoitti:

Voisit kirjoitella aiheesta: Paljonko metsätilasta kannattaa maksaa?Mitä ottaa huomioon kauppaa tehdessä? Itsellä on käsitys p-savon tilanteesta, että ns myyjän, ei ostajan markkinat. Eli kovasti yli hintaa maksavat, jos vertaa arviohin. 

Ilman muuta, tämä on metsäsijoittamisen yksi keskeisimmistä aiheista!

Olen samaa mieltä markkinoista, nyt on myyjän markkinat. Metsätilojen hinnat ovat nyt alhaisen korkotason ja viime vuosina kiihtyneen puumarkkinatilanteen vuoksi nousseet monin paikoin. Kuten aiemmin kirjoitin, olen pienentänyt viime aikoina reilusti metsiin sitoutunutta pääomaa hakkuiden muodossa. Tällä hetkellä pyrin lisäksi aktiivisesti pääsemään muutamasta pienemmästä taimikkovaltaisesta metsätilasta eroon niiden hyvän kysynnän vuoksi.

 

Lyhyt vastaus metsätilojen hinnoitteluun ostotilanteessa:
Nettonykyarvolaskenta valitulla korkokannalla kertoo paljonko metsätilasta kannattaa maksaa.

Pitkä vastaus:
Tarkoitus on kyllä tästä myöhemmin kirjoitella, koska haluan itsellekin näkemykset kirjata muistiin. Tuntuu, että aina kun tutustuu uuteen metsätilaan, oppii jotain uutta huomioitavaa. Kuitenkin on tunnistettava, että mikä on oleellista. Jos jokaista pientä yksityiskohtaa jää miettimään ja laskemaan, jää metsätilat ostamatta.

Käyttäjän KarriKuula kuva
Liittynyt: 10.3.2018, 12:49
Viestejä: 6
Metsäsijoittaja kirjoitti:
KarriKuula kirjoitti:

Pienet metsätilat tuntuvat olevan nyt niin kovassa huudossa, että niistä maksetaan jo melkein ylihintaa. Onko kokemusta, missä kohdin tilojen kohdilla ns. puuhametsän ostajat tippuvat pelistä pois? Onko esimerkiksi yli 100k tiloissa niin kova kilpailu, kun hintaluokassa 30k-60k?

Varmasti on olemassa alueellisia eroja metsätilojen kiinnostavuuden suhteen, mutta olen havainnut tilanteen olevan tietyillä alueilla päinvastainen. Rahastoja kiinnostaa isommat palstakokonaisuudet ja niistä maksetaan euroa/ha -mittarilla korkeita hintoja.

Toki yleinen näkökulma on, että mitä etelämmäksi tai lähemmäksi kasvukeskusta tullaan, ns. puuha- ja polttopuupalstat (1-10 ha) menevät kaupaksi keskiarvoja suuremmalla hinnalla.

 

Ok, kiitos tiedosta. Tuo oma arvio olikin ainoastaan mutua ja kyliltä kuultua. Koskee tosiaan vain ilmeisesti noita 1-10ha tiloja.

Itsellä on käytössä kohtuullisesti vanhoja maatalouden tappiota, joita olisi tarkoitus hyödyntää uudistuskypsässä tilassa. Tuo yhdistettynä sopivaan sijoituslainaan pankilta pitäisi antaa kohtuullisesti vipua sijoittamisen alkuun. Mutta opetellaan nyt vähän ensin, muutamassa kuukaudessa on tullut paljon enemmän näkemystä koulutuksen vuoksi, verrattuna siihen, että metsäsijoittamisen olisi aloittanut ilman tietoa metsästä.

Käyttäjän rockafella kuva
Liittynyt: 11.2.2016, 18:22
Viestejä: 56

Pari kysymystä. Myytkö puut hankinta- vai pystykauppana? Ja saako kilpailuttamalla paremman hinnan pystykauppaan? Itse olen mennyt Metsäliitolla, enkä ole vaihtoehtoja vielä katsellut. 6,5% korko koukuttaa.

Tähän asti leimikot ovat olleet pienehköjä, mutta metsäpankissani olisi vähän isompikin, 5 hehtaarin melkein satavuotias tukkimetsä odottamassa.

Käyttäjän Patruuna kuva
Liittynyt: 15.11.2018, 13:16
Viestejä: 2

Hieno aloitus, piti nimimerkki laatia että pääsee mukaan keskustelemaan itselle läheisestä aiheesta. Olen päässyt seurailemaan läheltä metsäomaisuuden hyödyntämistä koko pienen ikäni (nyt mittarissa 30v+) ja kokemusta on kertynyt jonkin verran ja muutama tila tarttunut matkaan vapailta markkinoilta perhepiirissä olevien omistusten lisäksi. 

Erittäin oleellisena pointtina toitkin esille jo arvonmäärityksen. Metsäsijoittamista harkitsevan tulee ymmärtää summa-arvomenetelmän heikkoudet ja tasa-arvoistukset ja vastaavasti tuottoarvomenetelmän nettotulojen nykyarvolaskelman oletukset. 

Metsätilamarkkina on muuttunut viime vuosikymmenen aikana reippaasti UPM:n aloitettua laajamittaiset metsämaan myynnit. Isäntälinja joka pitkään hoiti tiloja oman tuvan pihapiirissä onkin nyt helisemässä nimen omaan Metsänhoitoyhdistysten summa-arvomenetelmään perustuvien arvioiden kanssa. Samalla ammattimaiset metsäsijoittajat ostavat tiloja ympäri maata ja pyrkivät pitämään metsänhoitoketjun kustannustehokkaana hyödyntämällä suuruuden mukanaan tuomia skaalaetuja palvelujen hankinnassa. 

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 348
Metsäsijoittaja kirjoitti:
Axu kirjoitti:

Omien metsälainojen marginaalit ovat pyöreät 2%. Lainaa ottaessa luulin marginaalin olevan kohdillaan, mutta aina ilmeisesti luulo ei ole tiedon väärti.

Metsäsijoittaminen tuntuu olevan monelle pankkivirkailijalle vieras sijoituskohde. Minulle tarjottiin hiljattain yhdestä pankista reilusti yli 2 % marginaalia, mutta kun vaihdoin yhteyshenkilöä ja hieman osasin ehkä paremmin perustella sijoitusmuodon tulevat tuotot, sain marginaalia tingattua reilusti alaspäin. Pankit luokittelevat sijoituskohteet riskisyyden mukaan ja ilmeisesti metsä ei pääse lähellekään sijoitusasuntojen luokitusta. Vinkki kaikille metsäsijoitukseen lainaa hakeville, esittäkää pankissa laskelma, millä aikataululla tuloja metsästä on tulossa ja suhteuttakaa laina-aika näihin tuloihin, tällä saatte myytyä pankeille metsäsijoituksen lainoitusta.

 

Ennenminkin niin, että metsämaa vakuutena on monelle pankkivirkailijalle vieras vakuuslaji.

Pankkia (pitäisi) kiinnostaa vakuus eikä sijoituskohde. Sitten jos ne ovat samat, niin toki kohdekin kiinnostaa, mutta lähinnä vain vakuutena, ei kohteena.

Sitten jos metsä on vakuutena, niin pankin pitäisi vaatia sille mm. vakuutus. Tai sitten käyttää käypänä arvona vain maapohjan arvoa - mikä voi olla pankin kannalta järkevää joka tapauksessa, koska puuthan voi sieltä lähteä koska tahansa.

Metsän tuottolaskelmalla on toki vaikutusta asiakkaan maksukyvyn arviointiin. Jos maksukyky (=kyky selvitä lainanhoitokuluista) on muuten heikohko, niin toki uskottava laskelma metsän tuotoista vaikuttaa siihen. Toisaalta, jos tuloja on muuten riittävästi, ei metsän tuotoilla ole mitään väliä.

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9
rockafella kirjoitti:

Pari kysymystä. Myytkö puut hankinta- vai pystykauppana? Ja saako kilpailuttamalla paremman hinnan pystykauppaan? Itse olen mennyt Metsäliitolla, enkä ole vaihtoehtoja vielä katsellut. 6,5% korko koukuttaa.

Tähän asti leimikot ovat olleet pienehköjä, mutta metsäpankissani olisi vähän isompikin, 5 hehtaarin melkein satavuotias tukkimetsä odottamassa.

Kaikki leimikot kilpailutan pystykauppana. Moottorisaha pysyy kyllä kädessä, mutta en ole niin kokenut, että pääsisin hankintahakkuissa tarpeeksi hyville tuntipalkoille ja ensiharvennuksiakin on saanut niputettua muihin hakkuisiin siten, että niille on kysyntää ollut pystykauppana. Jonkun verran myrsky- ja lumituhoja on tullut korjattua itse. Jokaisen leimikon kilpailutan erikseen ja valitsen parhaan tarjouksen.

Pyrin itse tekemään mahdollisimman paljon raivauksia, mutta muuten hyödynnän palvelumarkkinoita. Metsänhoitosuunnittelun ja leimikoiden suunnittelun teen aina itse. Olen kokeillut pari kertaa Metsänhoitoyhdistystä tässä välissä, mutta en ole kokenut saavani siitä maksettua hintaa vastaava lisäarvoa.

 

Käyttäjän rockafella kuva
Liittynyt: 11.2.2016, 18:22
Viestejä: 56

Kiitos vastauksesta!

Käyttäjän Osake kuva
Liittynyt: 18.7.2014, 23:53
Viestejä: 40

mielenkiintoinen aihe. Paljonko hakkuu kustannukset ovat /m3? jos oletetaan, että hakattavaa metsää olisi vaikka 2ha. Onko vuodenajalla väliä? metsuri / moto?

Käyttäjän Axu kuva
Axu
Liittynyt: 11.11.2018, 08:32
Viestejä: 3

Nostetaas ketju takaisin pinnalle. Metsävähennyspohjaa on tosiaan tarkoitus käyttää tulevaisuudessa hakkuissa, kunhan sopivia kohteita tulee vastaan. Olisi mielenkiintoista kuulla näkemyksiä kuinka paljon hehtaareita tarvitaan, jotta voi pyörittää kestävästi metsätaloutta. Suunnitelmissa olisi tulevaisuudessa saada ihan merkkitävä siivu vuosituloista metsän kautta. Ei toki joka vuodelle tarvitsisi olla hakkuita, mutta edes muutaman vuoden välein jonkinlainen siivu. Vaikuttavia tekijöitä on toki monta kuten: Minkä tyyppistä metsää on, puuston ikäluokat jne. Onko ketjun perustaja tai joku muu täältä tilanteessa, jossa voidaan puhua ihan merkittävästäkin metsätalouden pyörittämisestä?

Toisena mietteenä vielä onko kokemusta harvennushakkuista? Meneekö ne aikalailla +-0 kustannusten suhteen, vai onko mahdollista jäädä jotain käteenkin? Päätehakkuista toki se tili tehdään, mutta tosiaan aika pitkä se aikahaarukka taimesta tukkiin ajatuksen tasolla on. Itsellä tosiaan aikalailla keskimääräisen metsänomistajan verran metsää ja ollaan vasta alkutaipaleella, mutta eiköhän sitä kokemusta ala tekemällä pikku hiljaa karttumaan. cool

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9

Kiireiden vuoksi omat kirjoitteluni on jäänyt vähäiselle, mutta tarkoitus on kyllä jakaa ajatuksia.

Kyllä aina harvennushakkuista, myös ensiharvennuksesta tulee jäädä plussalle. Eihän muuten hakkuissa ole mitään järkeä. Nyt puulla on hyvä kysyntä suuressa osassa maata, joten varmasti saa tarjouksia jopa vaikeammin tavoitettavissa olevista talvileimikoista. Omat kokemukset, että Lapissa ja Kainuussa kilpailu puunostajien kesken vähäisempää, mutta muuten saa useamman tarjouksen harvennuksistakin.

Itse en elä metsätalouden tuloilla. Sijoitusvarallisuudestani metsässä on karkeasti kiinni tällä hetkellä noin 40 %.

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 9

Asuntosijoittamisen puolella tunnetaan termi flippaus, kun ostetaan asunto, ehostetaan sitä ja myydään se nopeasti eteenpäin.

Metsäsijoittaminen tarkoittaa monelle pitkäaikaista sijoitusta, mutta flippaaminen soveltuu myös metsäsijoittamiseen. Ostetaan (hoitamaton) metsätila, tehdään välittömät hakkuut ja hoitotoimenpiteet, jonka jälkeen myydään metsätila eteenpäin. Jos alunperin on ostettu iso metsätila, voidaan se vielä myydä pienemmissä kokonaisuuksissa eteenpäin, suuremman kysynnän muodostamiseksi.

Metsätilan flippauksessa on huomioitava kuitenkin verotus. Ensinnäkin metsätilaa ostaessa maksetaan 4 % varainsiirtovero, mutta sen lisäksi metsävähennys voi aiheuttaa merkittävän veroansan. Myytäessä metsätilaa lisätään luovutusvoittoon tai -tappioon enintään 60 % myytävän metsätilan hankintahinnasta. Metsävähennys ei ole enää tilakohtainen, joten flippauksessa on huomioitava kokonaisuus. Tämä johtaa usein siihen, että flippausta tehtäessä kannattaa ostaa puustoinen metsätila ja tehdä sinne voimakkaat hakkuut.

Esimerkki:
Ostetaan puustoinen metsätila kokonaishintaan (sis. kaikki kulut) 50.000 euroa, jolloin saadaan metsävähennyspohjaa 30.000 euroa.
Hakataan puuta siten, että puunmyyntituloja syntyy 30.000 euroa (metsävähennyspohjaa voidaan käyttää 18.000 euroa).
Tehdään uudistamistoimet ja muut akuutit hoitotoimenpiteet, joihin menee 5.000 euroa.
Myydään metsätila kokonaishintaan 30.000 euroa.

Jos oletetaan, että toisilla metsätiloilla on käytetty aiemmin metsävähennyspohjaa siten, että kokonaissumma on yli 30.000 euroa, syntyy luovutusvoittoa seuraavasti:
+30.000 euroa (myyntihinta)
- 50.000 euroa (hankintahinta)
+ 30.000 euroa (metsävähennyspohja)
= 10.000 euroa

Edellä mainitussa esimerkissä investoinnin kannattavuus on aika +/- nolla 30 % verokannalla kun verrataan tuloja ja menoja nettona. Valitsin esimerkkiin luvut yksinkertaisuuden vuoksi. Ainakin itse olen päätellyt flippauksesta seuraavat johtopäätökset:
- Osta puustoinen tila ja hakkaa sitä reilusti. Nyt on taimikoillakin kysyntää
- Investoi uudistamiseen mahdollisimman vähän. Usein taimikon perustaminen maksaa noin 1000 euroa/ha, mutta kun myyt heti palstan, taimikon osuudesta et useissa paikoissa saa tätä.
- Tee suunnitelma, millä hinnalla olet valmis myymään tilan. Jos et tätä saavuta, muodosta metsästä hieman pitkäaikaisempi sijoitus. Toisaalta vaikka metsä olisikin sinulle pitkäaikainen sijoitus, miksi et kokeilisi kepillä jäätä etenkin niissä kohteissa, missä suoritat voimakkaat hakkuut ja jäljelle jää taimikoita.
- Julkisessa myynnissä olevissa metsissä voiton tekeminen on hankalampaa flippauksella, koska kysyntää on paljon. Pyri etsimään tiloja ns. hiljaisesta myynnistä.

 

Miten on, onko palstalla sijoittajia, jotka harrastavat flippaamista metsillä vai onko metsä pitkäaikainen sijoitus?

Käyttäjän Patruuna kuva
Liittynyt: 15.11.2018, 13:16
Viestejä: 2

Hyvää pohdintaa! Itselleni metsä on ennen kaikkea pitkäaikainen sijoitus jota hoidetaan arvokasvua vaalien. Ehkä eläkeiän kynnyksellä omaisuudesta voisi hiljalleen luopua ja siirtää pääomat vuosittain kassavirtaa tuottaviin omaisuuslajeihin. Eli lyhytaikaista flippausta en ole harkinnut. 

Puustoisia metsätiloja hankittaessa näen jonkin verran riskiä myös kuusikoiden tyvilahon suhteen. Palstalaisille joille metsä ei ole kaikista tutuin omaisuusluokka, Suomessa esiintyvät sekä kuusen- ja männynjuurikääpä, itiöinä leviävät sienitaudit jotka aiheuttavat kuusella tyvilahoa eli käytännössä arvokas tyvitukki siirtyy huomattavasti alempiarvoiseen puutavaralajiin. Metsän sisältävät biologiset hyödykkeet ja niiden arvioinnin koen itseasiassa erittäin haastavana ja siksi en missään nimessä voi metsää suositella helpoksi tai vaivattomaksi sijoitusmuodoksi. 

Pitkäaikaisen metsäsijoituksen tuoton koen muodostuvan a) puuston tilavuuskasvusta. Metsänomistajan puut aloittavat kasvunsa n. toukokuun loppupuolella ja ihmeestä saadaan nauttia vain n. 70 vrk. Kasvua kun syntyy tapahtuvaa arvokasta b) puutavaralajisiirtymää eli järeytyminen lisää etenkin tukkipuun määrää. Näihin kahteen komponenttiin metsänomistajan kannattaa keskittää osaamisensa sekä rahalliset investoinnit. Valitettavasti tämän osaamisen hankkimiseen voisi helposti laittaa eliniän ja joka päivä tuntuu oppivan jotain uutta parhaista menetelmistä.  Metsäkiinteistön tuotto määräytyy pitkälti c) tilaa hankittaessa, joten ostohinnan tulee olla sopiva ja jos pääset suoraan myyjän kanssa neuvottelemaan olet vahvoilla, joten "markkinahintaa" edullisempaan ostohintaan tulee tottakai pyrkiä. Jonkin verran voidaan laskea myös d) markkinahintatason arvonnousua tuoton komponentiksi, mutta omassa filosofiassa sille ei anneta juurikaan merkitystä. 

Metsä on sijoitusmuotona käsin kosketeltavaa joten markkinahintoja nostavat vaurastuneet suurten ikäluokkien edustajat jotka arvottavat myös muita metsän tarjoamia ominaisuuksia kuin pelkästään sijoitustuottoa. Metsästysseuraan on mukava liittyä tai puuhailla omilla mailla polttopuiden parissa. Ns. "metsäsäästäjät" operoivat täysin ilman velkavipua tai tuottotavoitteita, tilan hankintahinta otetaan likvideistä varoista pankkitililtä ja monesti ollaan hyvinkin tyytyväisiä hankintaan. 

Lisäksi koen, että metsätilan tuoton pystyy romuttamaan helposti ottamalla avaimet käteen palvelut joltain isolta metsäyhtiöltä tai metsänhoitoyhdistykseltä. Nämä palvelut ovat lisääntyneet  metsänomistajien kaupungistuessa ja kun asiakaslehdet tuputtavat helppoa, vaivatonto ja hyvin tuottavaa on syytä pysyä hieman sivummalla. Metsänomistajaan kiinteistö siirtyy rahan tuottamisesta kuutioiden tuottamiseen ja integraatin lypsylehmäksi. Hallinnon ja palvelujen katteiden maksamisen sijaan kannattaa laittaa peliin kohtuullisesti omaa osaamista.  

Käyttäjän Ese kuva
Ese
Liittynyt: 4.7.2014, 23:02
Viestejä: 11

Ensinnäkin kiitos avauksesta ja mielenkiintoisesta blogista. Olen jonkun verran harkinnut samaa, mutta en ole keksinyt saavani bloggauksesta "lisäarvoa" joten on jäänyt rajallisen ajan vuoksi perustamatta. Jos ei alottajaa haittaa niin tuon kuitenkin omaa lusikkaani soppaan?

En saanut alusta selvää, koska ensimmåisen tilan hankit?

Oma historia metsänomistajana yltää 2000-luvun vaihteeseen. 18 täytettyäni tuli tein ensimmäisen tilakaupan, isältä onneksi sain vakuuden ja muuten 100% lainana. Siihen aikaan metsämarkkina ei ollut "ylikuuma", monesta tilasta voittoa tuli jo välittömillä hakkuilla ja pohjat sekä jäljelle jäävä puusto jäi omistukseen. Internet ja kasvanut ammattimainen metsäsijoittaminen tappoi tämänkin hetkellisen huuman. Joka tapauksessa pinta-alaa on vuosien aikana kertynyt merkittävästi, täysin en metsäomaisuuden hoidolla halunnut heittäytyä elämään mutta omaan 10v suunnitelmaan se kuuluu.

Mutta jään mielenkiinnolla seuraamaan ja mieluusti tuon omatkin näkemykseni esille.

KAUPALLINEN YHTEISTYÖ: JOM RAHASTOYHTIÖ OY
JOM tarjoaa ainutlaatuisen mahdollisuuden sijoittaa Indonesian, Filippiinien, Vietnamin ja Kiinan pk-pörssiyhtiöihin.
Etu Sijoitustiedon lukijoille