Olet täällä

Metsäsijoittajan matkassa - 8.6.2020 08.34

Yleensä näistä ympäristöjärjestöjen kannanotoista en ole jaksanut niin välittää, mutta olisin ajatellut, että käynnissä oleva talouskurimus olisi hieman edes sävyyn vaikuttanut: https://www.greenpeace.org/finland/tiedotteet/5142/ymparistojarjestot-vihrea-elvytys-lahti-ristiriitaisesti-liikkeelle/

Toki Hetemäen työryhmässä suositellaan, että merkittävälläkään työllisyyttä tukevalla hankkeella ei saisi olla huomattavia negatiivisa vaikutuksia ilmastoon, luonnonvarojen käyttöön tai luonnon monimuotoisuuteen. Näiden ympäristöjärjestöjen olisi hyvä miettiä seuraavia asioita:

- Jos metsänomistajalla ei ole mahdollisuutta saada pääomalleen riittävää tuottoa, hän ei käytä resursseja eli toisin sanoen rahaa ja aikaa metsänhoitoon. Se, että metsäsijoittaja voi saada tuottoa vaatii, että puulle on kysyntää (sellutehdas) ja että puut saadaan sinne toimitettua (Kainuun puukuljetukset). Jokainen voi miettiä, että miten metsien monimuotoisuus ja ilmastotavoitteet täyttyvät, jos investointeja metsään ei tehdä. Yleisestikin tässä vihreässä aatteessa olisi tärkeämpää palkita metsänomistajia puun kasvattamisesta sen sijaan että yritetään rajoittaa tai pakottaa metsätaloutta. Tästä hyötyisi niin ilmasto, kansantalous että metsäsijoittaja.

- Kukaan metsäsijoittaja ei pääse rikastumaan sellupuun tuottamisella puun nykyisellä hintatasolla. Jotta metsä kasvaa järeäksi eli toisin sanoen sitoo pitkäaikaisesti sitä hiiltä, tarvitaan harvennuksia. Jos harvennushakkuiden puulle (pääosin sellupuuta) ei ole kysyntää tai hakkuu ei ole taloudellisesti kannattavaa, jää hakkuut tekemättä.

- Suomessa hoidetaan metsiä vastuullisesti. Suomessa pääosin uudistetaan ja hoidetaan metsää aktiivisesti, olemme siinä maailman kärkeä. Eikö näitä ilmastoasioita, luonnon monimuotoisuutta ja luonnonvarojen käyttöä tule katsoa kokonaisuutena? Eikö se sellutehdas kannata olla siellä, missä on vastuullisin toimintamalli? 

 

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 8.6.2020 08.00

UB:n ensimmäinen metsärahasto myy metsäomaisuuden ulkomaille. En ole tämän rahaston omistuksia sen tarkemmin tutkinut, mutta varmasti siellä on metsäalan yhtiöiden osakkeita yms. eikä pelkkää metsäomaisuutta. Muuten saatu hinta on aivan käsittämätön hehtaareihin suhtautettuna.
https://unitedbankers.fi/fi/oyj/sijoittajat/ir-kirjasto/2314365

Muutama vuosihan sitten Taaleri myi ensimmäisen metsärahaston ulkomaille ja toisen metsärahaston kotimaiselle eläkevakuutusyhtiölle. Onko jatkossakin trendi, että suomalaiset rahastot ostavat metsätilat korkeaan hintaan, harjoittavat hetken aikaa pääosin jatkuvaa kasvatusta ja luottavat siihen, että joku (ulkomaalainen) toimija tulee lunastamaan metsäomaisuuden vielä korkeammalla hinnalla. 

Yksityisten metsänomistajien keski-ikä on 62 vuotta:
https://www.helsinki.fi/fi/uutiset/elamantieteet/metsanomistaja-2020-tutkimus-puolet-metsatiloista-on-elakeikaisten-hallinnassa-yhtymien-osuus-kasvanut

Metsätiloja on siis tulossa myyntiin jatkossakin. Metsäomaisuuden uusjako on käynnissä.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 16.3.2020 09.09

Puun kysyntään on vaikuttanut lyhyellä aikajänteellä Keski-Euroopan hyönteistuhot, työmarkkinoiden lakot, kansainväliset epävarmuudet ja nyt koronavirus. Monen metsäsijoittajan kannattavuus on riippuvainen paikallisista sahoista, joiden tilanne ei ole nyt kannattava. Sellufirmojen liiketoiminta sen sijaan kestää pitempään taantumaa eli puulle kyllä kysyntää tulee riittämään, hintapaine on kyllä puulle alaspäin.

Ei johtunut yllä olevasta asiasta, mutta neuvottelut metsäomaisuuden vähentämisestä ovat edenneet. Metsätilamarkkina on käynyt kuumana ja en saa itselle laskettua itselle kannattavaksi pitää kaikkea metsäomaisuutta. Omat vahvuudet kuitenkin ovat metsäsijoittamisessa ja siitä en tule kokonaan luopumaan. Varmasti jatkossakin tulen ostamaan metsätiloja, kunhan oikea palsta löytyy joko väärin tehdyn hinnoittelun pohjalta tai sitten yleisen arvostustason laskiessa. Sijoittamisessa on vältettävä tunteita, mutta toisaalta lähtökohtana sijoittamiselle pitää olla se, että kun joku tarpeeksi latoo euroja eteen, on pystyttävä kaikesta luopumaan. Tällä hetkellä sijoittaminen osakemarkkinoille tuntuu kiinnostavammalta.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 7.3.2020 05.16

Eräs rahasto on myynyt muutamia isompia kokonaisuuksia pois eräällä alueella, syistä en tiedä sen enempää. Suomessa rahastojen historia metsäomistuksessa on varsin lyhyt, muutamia vuosia. Sinäkin aikana on muutama järjestely jo rahastojen välillä tapahtunut. Kun osake- tai korkomarkkinoilla tapahtuu merkittäviä muutoksia, testataan kuinka sitoutuneita metsärahastoihin sijoittajat ovat. Olen itse spekuloinut, että jossain vaiheessa saatamme nähdä mielenkiintoisia käänteitä metsätilamarkkinoilta, jos rahastot syystä tai toisesta alkavat realisoida metsätiloja.

 

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 28.1.2020 08.42

Viime päivinä on ollut mahtavaa huomata kuinka metsäteollisuuteen kohdistuvien lakkojen vaikutukset murenevat, kun ainakin Keitele, Versowood ja Junnikkala ovat ilmoittaneet, että työntekijät ovat tulleet pyörittämään tuotantoprosessia lakosta huolimatta. Vaikka kuinka AY-liitto yrittää heittää kapuloita rattaisiin työntekijöiden, ja siinä samalla myös metsäsijoittajien, toimintaan, oli työntekijät näissä yhtiöissä ymmärtäneet mistä asioissa on kyse. Se, että yksittäiset työntekijät ymmärtävät työn tuottavuuden ja kilpailukyvyn merkityksen samalla kun Teollisuusliitossa painetaan paniikkinappulaa kuvastaa AY-liittojen jumiutumisesta menneisyyteen. Paniikkia Hakaniemessä on havaittavissa kun uhataan osto- ja hakkuusaarrolla ja "muilla tukitoimilla": https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006387579.html

Jotta minä ja muut suomalaiset metsänomistajat menestyvät, tarvitaan kilpailukykyinen ja menestyksekäs metsäsektori. Mikäli kerran Teollisuusliitolla on halu romuttaa se ja uhkailla erilaisilla saarroilla niin täytyypä muistaa, että kun seuraavan kerran puuta olen myymässä suosin mahdollisuuksien mukaan näitä yhtiöitä ja heidän työntekijöitä, jotka haluavat Suomessa metsäteollisuuden säilyttää.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 17.1.2020 07.41

Sain tammikuun alkupuolella kaksi yhteydenottoa. Toisessa tiedusteltiin halukkuuttani myydä isompia metsätilakokonaisuuksia, joita tähän asti olen pitänyt niin kutsuttuna metsäsijoituksen kantakiinteistöinä. Toisessa yhteydenotossa puolestaan tarjottiin suurta metsätilaa minulle alueelta, josta olen aktiivisesti ollut tarjoamassa aiemminkin myytäviä kohteita. Kumpaankin yhteydenottoon pystyi suoraan sanomaan, että kaupat syntyy kunhan hinta kohtaa. Jälkimmäisessä kävin varsin nopeasti selville, että kaukana olemme toistemme näkymyksistä, ensimmäisen neuvottelut ovat käynnissä ja hyvältä näyttää.

Metsätilan myyntiin pitää suhtautua järjellä, ei tunteella. Lähden arvioimaan tulevien tulojen ja menojen nettonykyarvoa. Vaikka metsäsijoittamista en muuten laske metsäkiinteistöjen hinnan nousun varaan, olen myytävissä kohteissa huomioinut myös näitä eri skenaarioittain. Toki on huomioitava metsävähennyspohjan verovaikutukset metsätiloja myydessä ja tämäkin puoli on tarkasti mietittävä. Joka tapauksessa euro tänään on parempi kuin euro huomenna.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 22.12.2019 12.20

Vuosi 2019 jää metsäsijoittamisen osalta mieleen erikoisena vuotena. Ei yhtäkään puukauppaa. Ei yhtäkään tilakauppaa, missä olisin ollut ostajana. Sen sijaan vuoden aikana, etenkin nyt loppuvuodesta, olen metsätilojen osalta ollut myyntipuolella. Metsäomaisuuteni hehtaareilla mitattuna on pienentynyt vuoden aikana. Tämä kertoo siitä, että en näe metsäsijoittamista pelkkänä puuntuotantona vaan esimerkiksi tilakauppaa aktiivisesti käymällä markkinoita hyödyntäen on mahdollista saavuttaa paremmat tuotot. Kaikki on kaupan, kunhan hinta on oikea.

Metsäomaisuudesta vapautuneita rahoja olen siirtänyt loppuvuoden aikana osakkeisiin. Tarkoitukseni ei ole luopua metsäsijoittamisesta. Sijoittamisessa on hyödynnettävä omia vahvuuksia ja sijoitusasuntojen hallinta tai pörssiyhtiöiden tulevien tulojen ja osinkojen analysointi ei ole niitä. Jatkuvasti etsin ja teen tarjouksia uusista kohteista. Rahastot vaan tuntuvat koko ajan pyyhkivän minulla lattiaa, kun tuntuvat tietävän minua paremmin, miten saada hyvä tuotto metsälle.

Itä-Suomen metsänomistajille lunta tuli tupaan, kun KHO tyrmäsi Finnpulpin Kuopion biotuotetehtaan. Tästä ei kärsi pelkät metsänomistajat vaan jäi siinä muutama työpaikka ja valtion veroeurokin saamatta. Toivotaan, että Kemissä, Paltamossa tai Kemijärvellä päästään eteenpäin.

Suomi tarvitsee lisää puuta käyttävää teollisuutta, puu ei Suomesta lopu. Sen sijaan, jos metsänomistajien kasvattamalle puulle ei ole jatkuvaa kysyntää ja sille ei saa riittävää tuottoa, johtaa se siihen, että metsänomistajan ei kannata investoida metsätalouteen. Tällöin ei hiilinielukaan kasva optimaalisesti. Tämä pitäisi poliitikkojenkin ymmärtää.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 21.10.2019 08.25

AIemmin kirjoittelin metsäsijoituslainan marginaaleista ja siitä miten pankeissa suhtaudutaan nihkeästi metsään vakuutena. Olen huomannut, että pankeissa näkymys metsäsijoittamiseen on muuttunut/muuttumassa, sillä nykyään metsäsijoituslainatarjouksien marginaalit ovat liikkuneet 0,65-0,82 % välillä 12 kk euriborilla, mikä vielä negatiivisena laskee lainarahan hintaa.

Olen syksyn aikaan myynyt yhden metsätilan ja tehnyt tarjouksen neljästä metsätilasta, onnistumatta kuitenkaan ostoaikeissa. Näkemykseni mukaan metsätiloista maksetaan tällä hetkellä huomattavaa ylihintaa ja tulen edelleen myymään taimikkovaltaisia, pieniä ja syrjäisiä tiloja. 

 

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 8.10.2019 09.58

Minulla on kahdenlaisia sijoituksia metsään, osa on pitkäaikaisia, joissa pääpaino on puuntuotannosta saatavilla tuloilla sekä osa lyhytaikaisia, spekulatiivisia sijoituksia, joissa tuottoa haen kiinteistöjalostuksella sekä metsien "flippaamisella". Näiden suhteen tuotto-odotus on erilainen, koska riskitasokin eroaa. Pitkäaikaisissa sijoituksissa pyrin minimissään 5 % nimellistuottoon. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa pyrin kaksinumeroisiin vuosituottoihin.

Suhteellista arvokasvua peilaan käytännössä lyhyiden ja pitkien korkojen tasoon. Eli kun korkotaso on alhaalla, voisi olla fiksua kasvattaa puuta vanhemmaksi. Toisaalta taas viime vuosina on ollut puun kantohintojen piikki, jota itse olen hyödyntänyt rankalla kädellä.

Kustannuslaskelmissa en huomioi sitä aikaa mitä minulta menee esimerkiksi uusien metsätilojen tutustumiseen, analysointiin ja hankintaan, puukauppojen kilpailuttamiseen, verotusasioihin jne. Minusta nämä ovat verrattavissa osakesijoituksissa pörssiyhtiöiden osavuosikatsauksiin ja pörssitiedotteisiin tutustumisena. Metsänhoitotöille, joita itse teen, käytän laskennallista hintaa 100 euroa/pv + matkakulut, kun investoinnin kannattavuuslaskentaa teen.Tuolla ei kummoisella tuntipalkalle pääse kun huomioi varustekulut, mutta toisaalta Kemera-korvaukset saa tähän päälle ja työnjälkikin on itseään tyydyttävää.

Seuraan tilakohtaisesta menoja ja tuloja, joiden pohjalta seuraan toteutunutta tuottoa. Pääsääntöisesti toteutunut tuotto on ollut suurempi kuin alkuperäinen laskennallinen tuotto. Syitä tälle ovat laskennassa käytetyt riskilisät ja varovaisesti arvioidut puun kantohinnat sekä puustomäärät.

Näytä koko viesti
Metsäsijoittajan matkassa - 14.9.2019 04.31

Tarkastellaan lähtötilannetta, missä Pohjois-Suomessa tuoreella kankaalla sijaitseva metsä on hakattu aukoksi ja sitä lähdetään uudistamaan voimakkaan maanmuokkauksen ja taimien istuttamisen kautta. Tässä laskelmassa käytän karkeita hintatasoja ja niiden tarkoilla arvoilla ei ole juuri väliä, vaan tarkoitus on osoittaa laskentakoron merkitys.

Tehdään seuraavat meno- ja tuloarviot verottomina:
Vuonna 1 uudistamisinvestointi eli maanmuokkaus ja taimien istutus: 1000 euroa/ha
Vuonna 7 tehdään taimikon varhaisperkaus, missä Kemera-tuki huomioitu: 200 euroa/ha
Vuonna 15 tehdään taimikon hoito: 400 euroa/ha
Vuonna 35 tehdään ensiharvennus: 50 m3 x 12 euroa/m3 = 600 euroa/ha
Vuonna 55 tehdään toinen harvennus: 80 m3 x 20 euroa/m3 = 1600 euroa/ha
Vuonna 80 tehdään päätehakkuu: 240 m3 x 40 euroa/m3 = 9600 euroa/ha

--> Näillä lähtötiedoilla päästään noin 3 % sisäiseen korkoon. Tässä laskelmassa ei oteta kuitenkaan huomioon mitään kiinteitä maksuja (Metsänhoitoyhditysmaksu, vakuutukset, tiemaksut). Jos kiinteiksi maksuiksi arvioidaan 20 euroa/ha, on investointiketjun sisäinen korko noin 2,4 %.

Jo tässä vaiheessa huomataan, että puuntuotannon maksimoinnilla ei rikastumaan pääse ja laskelmassa ei ole vielä huomioitu lainkaan riskejä. Mitä jos hirvet tai myyrät syövät taimet? Mitä jos puustoon leviää jokin tauti tai myrsky niitä kaataa? Tai suurin riski, mitä jos poliittisesti tehdään lakeja, jotka estävät tai rajoittavat metsänkäsittelyä? Mitä jos 80 vuoden päästä ei puulle olekaan enää kysyntää? Aikamoisen riskin metsänomistaja ottaa kannettavakseen ja aika pienen kompensaation hän on siitä saamassa huomioiden se, että hyvin harvan elämän tiimalasissa hiekka riittää näkemään tämän päätehakkuun. Silti monesta suusta sanotaan, että metsänomistajien pitäisi tyytyä pienempään laskentakorkoon.

 

Näytä koko viesti