Olet täällä

Metsäsijoittaja

Metsäsijoittaja

  • Liittynyt 10.11.2018
  • 9 viestiä
  • 1 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Metsäsijoittajan matkassa - 6.12.2018 21.31

Asuntosijoittamisen puolella tunnetaan termi flippaus, kun ostetaan asunto, ehostetaan sitä ja myydään se nopeasti eteenpäin.

Metsäsijoittaminen tarkoittaa monelle pitkäaikaista sijoitusta, mutta flippaaminen soveltuu myös metsäsijoittamiseen. Ostetaan (hoitamaton) metsätila, tehdään välittömät hakkuut ja hoitotoimenpiteet, jonka jälkeen myydään metsätila eteenpäin. Jos alunperin on ostettu iso metsätila, voidaan se vielä myydä pienemmissä kokonaisuuksissa eteenpäin, suuremman kysynnän muodostamiseksi.

Metsätilan flippauksessa on huomioitava kuitenkin verotus. Ensinnäkin metsätilaa ostaessa maksetaan 4 % varainsiirtovero, mutta sen lisäksi metsävähennys voi aiheuttaa merkittävän veroansan. Myytäessä metsätilaa lisätään luovutusvoittoon tai -tappioon enintään 60 % myytävän metsätilan hankintahinnasta. Metsävähennys ei ole enää tilakohtainen, joten flippauksessa on huomioitava kokonaisuus. Tämä johtaa usein siihen, että flippausta tehtäessä kannattaa ostaa puustoinen metsätila ja tehdä sinne voimakkaat hakkuut.

Esimerkki:
Ostetaan puustoinen metsätila kokonaishintaan (sis. kaikki kulut) 50.000 euroa, jolloin saadaan metsävähennyspohjaa 30.000 euroa.
Hakataan puuta siten, että puunmyyntituloja syntyy 30.000 euroa (metsävähennyspohjaa voidaan käyttää 18.000 euroa).
Tehdään uudistamistoimet ja muut akuutit hoitotoimenpiteet, joihin menee 5.000 euroa.
Myydään metsätila kokonaishintaan 30.000 euroa.

Jos oletetaan, että toisilla metsätiloilla on käytetty aiemmin metsävähennyspohjaa siten, että kokonaissumma on yli 30.000 euroa, syntyy luovutusvoittoa seuraavasti:
+30.000 euroa (myyntihinta)
- 50.000 euroa (hankintahinta)
+ 30.000 euroa (metsävähennyspohja)
= 10.000 euroa

Edellä mainitussa esimerkissä investoinnin kannattavuus on aika +/- nolla 30 % verokannalla kun verrataan tuloja ja menoja nettona. Valitsin esimerkkiin luvut yksinkertaisuuden vuoksi. Ainakin itse olen päätellyt flippauksesta seuraavat johtopäätökset:
- Osta puustoinen tila ja hakkaa sitä reilusti. Nyt on taimikoillakin kysyntää
- Investoi uudistamiseen mahdollisimman vähän. Usein taimikon perustaminen maksaa noin 1000 euroa/ha, mutta kun myyt heti palstan, taimikon osuudesta et useissa paikoissa saa tätä.
- Tee suunnitelma, millä hinnalla olet valmis myymään tilan. Jos et tätä saavuta, muodosta metsästä hieman pitkäaikaisempi sijoitus. Toisaalta vaikka metsä olisikin sinulle pitkäaikainen sijoitus, miksi et kokeilisi kepillä jäätä etenkin niissä kohteissa, missä suoritat voimakkaat hakkuut ja jäljelle jää taimikoita.
- Julkisessa myynnissä olevissa metsissä voiton tekeminen on hankalampaa flippauksella, koska kysyntää on paljon. Pyri etsimään tiloja ns. hiljaisesta myynnistä.

 

Miten on, onko palstalla sijoittajia, jotka harrastavat flippaamista metsillä vai onko metsä pitkäaikainen sijoitus?

Metsäsijoittajan matkassa - 4.12.2018 21.07

Kiireiden vuoksi omat kirjoitteluni on jäänyt vähäiselle, mutta tarkoitus on kyllä jakaa ajatuksia.

Kyllä aina harvennushakkuista, myös ensiharvennuksesta tulee jäädä plussalle. Eihän muuten hakkuissa ole mitään järkeä. Nyt puulla on hyvä kysyntä suuressa osassa maata, joten varmasti saa tarjouksia jopa vaikeammin tavoitettavissa olevista talvileimikoista. Omat kokemukset, että Lapissa ja Kainuussa kilpailu puunostajien kesken vähäisempää, mutta muuten saa useamman tarjouksen harvennuksistakin.

Itse en elä metsätalouden tuloilla. Sijoitusvarallisuudestani metsässä on karkeasti kiinni tällä hetkellä noin 40 %.

Metsäsijoittajan matkassa - 17.11.2018 15.01

rockafella kirjoitti:

Pari kysymystä. Myytkö puut hankinta- vai pystykauppana? Ja saako kilpailuttamalla paremman hinnan pystykauppaan? Itse olen mennyt Metsäliitolla, enkä ole vaihtoehtoja vielä katsellut. 6,5% korko koukuttaa.

Tähän asti leimikot ovat olleet pienehköjä, mutta metsäpankissani olisi vähän isompikin, 5 hehtaarin melkein satavuotias tukkimetsä odottamassa.

Kaikki leimikot kilpailutan pystykauppana. Moottorisaha pysyy kyllä kädessä, mutta en ole niin kokenut, että pääsisin hankintahakkuissa tarpeeksi hyville tuntipalkoille ja ensiharvennuksiakin on saanut niputettua muihin hakkuisiin siten, että niille on kysyntää ollut pystykauppana. Jonkun verran myrsky- ja lumituhoja on tullut korjattua itse. Jokaisen leimikon kilpailutan erikseen ja valitsen parhaan tarjouksen.

Pyrin itse tekemään mahdollisimman paljon raivauksia, mutta muuten hyödynnän palvelumarkkinoita. Metsänhoitosuunnittelun ja leimikoiden suunnittelun teen aina itse. Olen kokeillut pari kertaa Metsänhoitoyhdistystä tässä välissä, mutta en ole kokenut saavani siitä maksettua hintaa vastaava lisäarvoa.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.38

luxa kirjoitti:

Voisit kirjoitella aiheesta: Paljonko metsätilasta kannattaa maksaa?Mitä ottaa huomioon kauppaa tehdessä? Itsellä on käsitys p-savon tilanteesta, että ns myyjän, ei ostajan markkinat. Eli kovasti yli hintaa maksavat, jos vertaa arviohin. 

Ilman muuta, tämä on metsäsijoittamisen yksi keskeisimmistä aiheista!

Olen samaa mieltä markkinoista, nyt on myyjän markkinat. Metsätilojen hinnat ovat nyt alhaisen korkotason ja viime vuosina kiihtyneen puumarkkinatilanteen vuoksi nousseet monin paikoin. Kuten aiemmin kirjoitin, olen pienentänyt viime aikoina reilusti metsiin sitoutunutta pääomaa hakkuiden muodossa. Tällä hetkellä pyrin lisäksi aktiivisesti pääsemään muutamasta pienemmästä taimikkovaltaisesta metsätilasta eroon niiden hyvän kysynnän vuoksi.

 

Lyhyt vastaus metsätilojen hinnoitteluun ostotilanteessa:
Nettonykyarvolaskenta valitulla korkokannalla kertoo paljonko metsätilasta kannattaa maksaa.

Pitkä vastaus:
Tarkoitus on kyllä tästä myöhemmin kirjoitella, koska haluan itsellekin näkemykset kirjata muistiin. Tuntuu, että aina kun tutustuu uuteen metsätilaan, oppii jotain uutta huomioitavaa. Kuitenkin on tunnistettava, että mikä on oleellista. Jos jokaista pientä yksityiskohtaa jää miettimään ja laskemaan, jää metsätilat ostamatta.

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.23

KarriKuula kirjoitti:

Pienet metsätilat tuntuvat olevan nyt niin kovassa huudossa, että niistä maksetaan jo melkein ylihintaa. Onko kokemusta, missä kohdin tilojen kohdilla ns. puuhametsän ostajat tippuvat pelistä pois? Onko esimerkiksi yli 100k tiloissa niin kova kilpailu, kun hintaluokassa 30k-60k?

Varmasti on olemassa alueellisia eroja metsätilojen kiinnostavuuden suhteen, mutta olen havainnut tilanteen olevan tietyillä alueilla päinvastainen. Rahastoja kiinnostaa isommat palstakokonaisuudet ja niistä maksetaan euroa/ha -mittarilla korkeita hintoja.

Toki yleinen näkökulma on, että mitä etelämmäksi tai lähemmäksi kasvukeskusta tullaan, ns. puuha- ja polttopuupalstat (1-10 ha) menevät kaupaksi keskiarvoja suuremmalla hinnalla.

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.14

Axu kirjoitti:

Omien metsälainojen marginaalit ovat pyöreät 2%. Lainaa ottaessa luulin marginaalin olevan kohdillaan, mutta aina ilmeisesti luulo ei ole tiedon väärti.

Metsäsijoittaminen tuntuu olevan monelle pankkivirkailijalle vieras sijoituskohde. Minulle tarjottiin hiljattain yhdestä pankista reilusti yli 2 % marginaalia, mutta kun vaihdoin yhteyshenkilöä ja hieman osasin ehkä paremmin perustella sijoitusmuodon tulevat tuotot, sain marginaalia tingattua reilusti alaspäin. Pankit luokittelevat sijoituskohteet riskisyyden mukaan ja ilmeisesti metsä ei pääse lähellekään sijoitusasuntojen luokitusta. Vinkki kaikille metsäsijoitukseen lainaa hakeville, esittäkää pankissa laskelma, millä aikataululla tuloja metsästä on tulossa ja suhteuttakaa laina-aika näihin tuloihin, tällä saatte myytyä pankeille metsäsijoituksen lainoitusta.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 12.11.2018 20.40

Doggy kirjoitti:

Olisi ollut mielenkiintoista kuulla millaista velkavipua metsäsijoittamisessa käytät?

Viimeisen kahden vuoden aikana olen reilusti pienentänyt metsään sitoutunutta pääomaa hyödyntämällä erinomaista puumarkkinoiden tilannetta, jolla olen päässyt (tai joutunut?) tilanteeseen, missä metsäsijoitukseen liittyvää lainaa on 0 euroa. Tänä vuonna on tarttunut haaviin yksi pienempi metsätila, mutta sen pystyin suurelta osin rahoittamaan ajankohtaisilla puunmyyntituloilla.

Oma kokemukseni on, että metsäsijoitukseen on haastavaa löytää kustannustehokasta lainaa pankista siten, että metsä itsessään toimii vakuutena. Pankit näkevät, ihan ymmärretävästäkin syystä, riskikseen sen, että lainansaaja pystyy hetkessä muuttamaan toimillaan kohteen arvoa radikaalisti alaspäin. Tällä hetkellä paras voimassa oleva sijoituslainan marginaali on kilpailutuksen jälkeen 1,35 %.

Metsäsijoituksessa metsävähennyspohja muodostaa myös tavallaan vivuttamisen mahdollisuuden eli ostamalla puustoisen metsätilan, tekemällä voimakkaat hakkuut ja sijoittamalla rahat eteenpäin, voi pienemmälläkin alkupääomalla päästä kasvattamaan metsän määrää.

 

 

Metsäsijoittajan matkassa - 11.11.2018 17.49

Kuten muissakin sijoitusmuodoissa, metsäsijoituksen osaltakin ostohinnalla on ratkaiseva merkitys kannattavuuden suhteen. Metsätilojen hintojen kehitys, siihen vaikuttavat asiat sekä markkinatilanne vaativat ihan erillisiä kirjoituksia, mutta avaan nyt hieman sitä, millä perusteilla itse teen metsätilasta tarjouksen.

Usein myytävästä kohteesta on saatavilla jonkin metsäpalveluyrityksen tekemä metsäarvio, mikä on tehty summa-arvomenetelmällä. Se sisältää laskelman puuston arvosta, taimikoiden arvosta sekä maapohjan arvosta. Näistä muodostunutta kokonaisarvoa muutetaan arvon korjauksella ja muilla hintatekijöillä. Näiden summana syntyy ”käypä arvo”. Lisäksi usein on saatavilla kuviokohtaiset tiedot kasvupaikasta, pääpuulajista, puuston tilavuudesta sekä mystisestä odotusarvokertoimesta.

Nämä summa-arvomenetelmällä tehdyt metsäarviot olen aina ja tulen aina sivuuttamaan syystä että:

  • Metsäarvioissa on paljon hienoja termejä, mutta yksi oleellinen tieto puuttuu; mikä on käytetty laskentakorko.
  • Metsäarvio on tietysti aina yhden henkilön subjektiivinen näkemys, mutta miksi arvon korjausta ei perustella mitenkään. Joskus se on 15 % ja joskus 25 %. Tällä arvon korjauksella arvion tekijä pyrkii huomioimaan erilaiset kustannukset mitä aiheutuu mm. kaupankäynnistä, metsänhoidosta ja muista vuosikuluista, mutta jostain syystä perusteita ei kirjata nähtäville.
  • Odotusarvoa syntyy, jos suhteellinen arvokasvu on suurempi kuin laskentakorko. Toisin sanoen tällä pyritään kertomaan mm. sitä, että kuitupuuta muuttuu lähiaikoina arvokkaammaksi tukkipuuksi. Tässä odotusarvokertoimessa on pari miinaa. Suurin on, että taustalla olevaa laskentakorkoa ei kerrota. Toinen yleinen, mutta vähemmän tiedossa oleva, epäkohta on se, että odotusarvokerroin huomioidaan myös niissä kuvioissa, missä lähivuosina tehdään harvennuksia. Eihän sillä lähivuosina harvennuksessa kaadettavalla puulla mitään odotusarvoa voi olla.

Summa-arvomenetelmän taustalla on valmiit laskentataulukot, joihin laskentakorko on integroitu. Huomioitavaa on, että eri puolilla Suomea näissä taulukoissa käytetty laskentakorko eroaa. Tämä ilmeisesti johtuu siitä, että taulukon tekijät eivät saaneet paljaan maan arvoa jäämään positiiviseksi pohjoisessa, jolloin keksittiin pienentää laskentakorkoa. Miltä kuulostaa, jos sodankyläläinen ja helsinkiläinen ostavat samaan aikaan Nokian osaketta ja saavat siitä eri tuoton? Hassulta!

Joku puolestaan käyttää hihavakioita metsätilan arvostuksessa. Tällaisia on mm. kertoa puuston määrä XX euroa/m3 arvolla tai verrata euroa/ha hintaan alueen keskiarvoihin. Nämä ovat ihan hyviä vertailunäkökohtia, mutta jokin tieteellisempi ja läpinäkyvämpi laskentatapa tarvitaan ja se on tuottoarvomenetelmä.

Tuottoarvomenetelmässä diskontataan tulevaisuuden tulot ja menot kuviokohtaisesti nykyhetkeen valitulla korkokannalla. Itse käytän tästä termiä NNA-laskenta. Metsäekonomiaa täydellisesti noudattava henkilö siis laskisi kaikkien puusukupolvien tulot ja menot nykyhetkeen, mutta jos käytetään edes kohtuullista laskentakorkoa, alkaa seuraavien puusukupolvien tulot ja menot olla merkityksettömiä. Oma tapani on oikaista tässä laskelmassa siten, että arvioin tulot ja menot 15-20 vuoden ajalle ja viimeiselle vuodelle arvioin metsätilan jälleenmyyntiarvon kuviokohtaisesti.

Jotta pääsee arvioimaan tulevia menoja ja tuloja, pitää toki osata ennustaa niiden ajoittuminen ja suuruus. En ole juurikaan lähtenyt spekuloimaan niin puun hintojen kuin metsänhoitotöiden hintakehitystä vaan käyttänyt nykyisiä hintatasoja tässä laskennassa. Vastaavasti metsätilojen hintakehitystä en huomioi tarjouslaskelmassa. Toki välillä on hyvä tehdä pientä laskuharjoitusta tältäkin osin herkkyysanalyysimielessä. Tulojen ja menojen ajoittuminen sitten vaatiikin jo osaamista ja tuntemusta metsätaloudesta, mutta ennen kaikkea suhteellisesta arvokasvusta. Tätä termiä tulen joskus toiste avaamaan, mutta käytännössä se määrittelee aina sen, milloin hakkuita tehdään. Ei ole mahdottomuus oppia tunnistamaan ja arvioimaan, että paljonko puu eri lämpösumma-alueilla ja kasvupaikoilla kasvaa, milloin taimikko vaatii hoitoa tai että milloin kunnostusojitus tulee vastaan vaikkei metsäalan ammattilainen olisikaan, mutta toki alussa auttaa, jos saa apua tähän. Lisäksi laskennassa on huomioitava kaikki kiinteät kustannukset, joita ovat mm. sijoituslainan kustannukset, tiehoitokunnan maksut tai vapaaehtoiset metsänhoitoyhdistyksen tai metsävakuutusten kustannukset. NNA-laskennassa käytän nettokustannuksia, joten verotuksen vaikutus on huomioitava.

Vielä puuttuu yksi oleellinen lähtötieto, puuston tila ja määrä nykyhetkellä. Jos tarjolla on metsänhoitoyhdistyksen tekemä arvio, voi sitä ensimmäisessä laskennassa hyödyntää. Kuitenkin itsellä on se ajatus näistä, että välillä arvioija oikeasti käy arvioimassa kohteen maastossa ja välillä se tehdään toimistolla vanhoja tietoja laskennallisesti korjaamalla. Jälleen kerran, puuston määrä ja kunto on yhden henkilön subjektiivinen näkemys. Jos mitään lähtötietoa myytävästä kohteesta ei ole, voi karkeasti arvioida puuston määrää avoimen metsätiedon paikkatietoaineistoista.

Itsellä ensimmäinen laskentakierros antaa karkean kuvan, kannattaako kohteeseen käyttää enempää aikaa. Usein tällä laskennalla jo selviää, että hintapyyntö eroaa suuresti laskentatuloksesta, jolloin aikaa ei kannata kohteen suhteen enää kuluttaa turhaan. Jos ensimmäisen laskennan jälkeen myytävä kohde edelleen kiinnostaa, jalkaudun usein maastoon tekemään oman arvion puuston nykytilanteesta, sekä tulevista tuloista ja menoista. Toki jos kohde on kaukana tai hinnaltaan pieni, olen luottanut lähtötietoon, mutta käyttänyt suurempaa riskimarginaalia. Maastokäynti lähes aina muuttaa käsitystä myytävästä kohteesta joko parempaan tai huonompaan. Esimerkiksi teiden parantamistarvetta tai hirvituhoja ei aina kerrota myyntiaineistoissa. Maastokäynnin tärkein työkalu on relaskooppi, millä puuston pohjapinta-ala arvioidaan. Maastokäynnin jälkeen päivitän laskelmaa ja päätän johtaako lopputilanne tarjouksen tekoon. Koska en mielelläni turhaa työtä tee, tarjoan lähes jokaista kohdetta, missä olen maastoon asti päätynyt. Jos kohde ei miellytä, laitan laskentakoron niin isoksi, että ei harmita vaikka tarjous menisikin läpi.