Olet täällä

Metsäsijoittaja

Metsäsijoittaja

  • Liittynyt 10.11.2018
  • 18 viestiä
  • 1 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Metsäsijoittajan matkassa - 10.4.2019 20.40

Vanha metsälaki tosiaan johti useimmissa tapauksissa suurempaan tukkiprosenttiin jaksollisen kasvatuksen metsissä. Vanha laki kuitenkin oli metsäsijoittamisen painajainen, koska vaadittiin tietty ikä tai puuston keskiläpimitta, jotta avohakkuutoimenpide oli lainmukainen.

Tästä tullaankin käsitteeseen suhteellinen arvokasvu, mikä lasketaan, kun vuotuinen puuston euromääräinen kasvu jaetaan puuston arvon ja maapohjan metsätaloudellisen arvon summalla. Huom. tämä maapohjan metsätaloudellinen arvo ei ole markkinoilla myytävän maan arvo, vaan sillä haetaan tulevien puusukupolvien kasvatuksesta saatua tuottoa.

Puuston euromääräinen arvo kasvaa toki puuston vuosittaisen kuutiomääräisen kasvun myötä, mutta myös siinä tilanteessa missä vähempiarvoista puustoa muuttuu arvokkaammaksi puustoksi (esim. kuitupuu à tukkipuu). Huomioitava myös on, että puun hinta vaihtelee, jolloin se vaikuttaa niin puuston arvoon kuin vuosittaiseen euromääräiseen kasvuun.

Suhteellinen arvokasvu huomioi puustoon sitoutuneen pääoman. Suhteellista arvokasvua verrataan vaihtoehtoisen sijoituksen tuottoon. Jos metsäsijoittajalla on korkea tuottovaade, johtaa se puuston nopeampaan kiertoaikaan eli toisin sanoen puusto hakataan paljon nuorempana. Se johtaa myös siihen, että huonokuntoiset kuitupuuvaltaiset tilat voivat joutua moton operoimaksi, koska pelkkä kuitupuun kasvattaminen ilman tukkisaantoa ei ole kannattavaa. Palataan vanhaan metsälakiin. Jos sinulla oli huonokuntoinen kuitupuuvaltainen kuvio, ei ollut paljon vaihtoehtoja muuta kuin odotella avohakkuukelpoisuutta.

Tuo mainittu korkokanta vaikuttaa myös maapohjan metsätaloudellisen arvon määrittelyssä. Jos käytetty korkokanta on pieni, on tulevien puusukupolvien arvo suurempi, mikä johtaa siihen, että hakkuut suoritetaan myöhempänä.

Suhteellisen arvokasvun ja tuottovaatimuksen suhteen kannattaa pyöritellä eri skenaarioita excelissä. Suhteellinen arvokasvu on tärkein mittari määrittelemään hakkuun ajankohdan, laajuuden ja voimakkuuden.

Metsäsijoittajan matkassa - 3.4.2019 19.05

Ese kirjoitti:

Mitenkäs näet tämän hetken puumarkkinatilanteen? Varsinkin mäntytukkia tuntuisi nyt olevan kaikkialla liikaa, kuitupuu taas vetää. Mikä tähän ratkaisuna? Uskotko uusiin tehdashankkeisiin?

Yleistä ajatusten tulvaa:

Isossa kuvassa meillä on pitkään ollut se tilanne, että vallitsevat metsälait, metsänhoitosuositukset jne. ovat ohjanneet metsänomistajia (kuitu)puuntuotannon maksimoimiseen. Puunostajat ovat aiemmin säädelleet puumarkkinoita omien metsävarantojen kautta sekä puuntuonnilla naapurimaista. Onneksi nyt laki antaa metsänomistajien tehdä omat ratkaisunsa taloudellisten lähtökohtien kautta ja pakottaminen esimerkiksi metsänhoitoyhdistysten jäsenyyteen on lakkautettu.

Suomen ongelma on poliittinen epävarmuus ilmastopolitiikan ja ennen kaikkea hakkuumäärien rajoittamisen osalta. Ymmärrän hyvin metsäyrityksiä, jotka epäröivät suurten tehdasinvestointien osalta. Poliitikkojen pitäisi ymmärtää se, että metsätalous vaatii pitkäjänteistä toimintaa, puu kun sattuu tarvitsemaan 50-100 vuotta aikaa kasvaakseen taimesta järeäksi tukkipuuksi. Ihan joka vuosi tai vuosikymmen ei voida tehdä radikaaleja muutoksia lakeihin, koska se puu ei ymmärrä kasvaa tai sitoa hiiltä yhtään sen enempää kuin aiemmin.

Viime vuoden lopulla olen puukauppaa tehnyt, silloin oli hyvää kilpailua niin tukista kuin kuidusta. Omakohtaista kokemusta nykyisestä markkinatilanteesta ei ole, mutta tutuilta olen kuullut, että kesäkorjuukelpoisista leimikoista on tänäkin vuonna pulaa.

 

 

Metsäsijoittajan matkassa - 2.4.2019 20.38

Ese kirjoitti:

Toki nämä on huomioitava tarjouksessa.

Omalla listauksellani lähinnä yritin tuoda esille niitä asioita, joissa omalla tarjouksellani en lähtökohtaisesti pärjää. Toki jos hinta on oikea, voi ostaa mitä tahansa. Turvemaiden osalta lasken tarjoukseen yleensä ojituksen parantamisen X vuoden päähän ja diskonttaan sen nykyhetkeen. Jos tietä ei palstalle ole, niin toki sen rahalla saa tehtyä. Syystä tai toisesta tämänkaltaisten tilojen tarjouskilpailua en voita. Olisiko sitten, että kaikki eivät huomioi ojituksen kustannuksia tai tien rakentamista tarjouksessaan.

Metsäsijoittajan matkassa - 31.3.2019 11.22

Kun potentiaalisella alueella tulee myyntiin metsäkohde, muutama lähtötieto ratkaisee, onko se tarkemman tutustumisen arvoinen. Alla listattuna muutamia lähtötietoja, jotka katson läpi ensimmäisenä myyntikohteesta.

- Tilakokonaisuus ja kuviot on oltava sellaisia, että puunmyynnissä voi tehdä >400-500 m3 kertakauppoja. Itse pidän ostokohteen minimikokona n. 10 ha tilaa tai määräalaa, mutta tältäkin osin on pystyttävä tekemään em. suuruisia puukauppoja. Toki jos entuudestaan omistaa metsätilan myytävän kohteen vierestä, voi tiloilta yhdistää kuvioita hakkuulle.

- Pelkät hehtaarit eivät aina merkitse vaan tilan muotokin ratkaisee kiinnostavuuden. Etenkin Pohjanmaalla on yleisiä pitkulaiset ja kapeat tilakokonaisuudet, missä tilan pituus voi olla useita kilometrejä, mutta leveys kymmenistä muutamiin satoihin metreihin. Sanomattakin selvää, että metsänhoito ja puunmyynti on näissä tehotonta, jos naapuritilalliset eivät ole kiinnostuneet tekemään samoja toimenpiteitä. Itse hylkään nämä kohteet automaattisesti.

- Turvemaan osuus myytävästä kohteesta. Turvemaalla metsätalouden kannattavuuteen vaikuttaa pitkälti se onko turvekerros ohutta vai paksua. Joka tapauksessa, pitkäaikaisessa omistuksessa turvemaalle joutuu laskemaan vesitalouden hallinnasta lisäkustannuksia. Lisäksi hakkuut painottuvat talviaikaan, jolloin puun hinta on alhaisempi. Ja viimeisimpänä, mutta ei vähäisimpänä, poliittinen riski turvemaiden puuntuotannon jatkuvuuteen on kasvanut. Itse pyrin välttämään turvemaiden ostoa ns. pitkäaikaiseen metsäportfolioon, mutta toisaalta ne tarjoavat välillä hyviä mahdollisuuksia ansaita tuottoa lyhyellä aikavälillä, kun ostaa hoitamattoman kohteen, minkä kunnostaa ja myy eteenpäin muutaman vuoden päästä.

- Tie ja tieoikeus on oltava palstalle tai sen välittömään läheisyyteen, jotta kohde kiinnostaa minua. Isommalla tilakokonaisuudella tarvitaan vielä useampi tie ja tieoikeus. Parhain tilanne tietysti on, jos tila sijaitsee valtion ylläpitämän tien varrella. Jos kyseessä on yksityinen tie, jonka varrella on asutusta, pääset helposti nauttimaan talvikunnossapidon kustannuksista. Näissä tapauksissa tiehoitokunnat ja siellä istuvien henkilöiden osaaminen on avainasemassa tehokkaan hallinnan suhteen.

- Asutuksen läheisyys ja kaavoitustilanne. Pyrin välttämään tiloja, joissa asutusta on aivan tilan välittömässä läheisyydessä. Kokemus on osoittanut, että nämä voivat tuoda omaa hankaluutta esim. päätehakkuiden toteutuksessa. Kaavoitus ja sen tuomat haitat ovat kuntakohtaisia, mutta helpointa olisi jos metsätila ei osuisi asemakaava-alueelle. 

Mihin te kiinnitätte ensimmäisenä huomioita, kun näette myynti-ilmoituksen?

Metsäsijoittajan matkassa - 31.3.2019 11.00

Kuten aiemmin olen kirjoittanut, olen hyödyntänyt puumarkkinatilannetta sidotun pääoman pienentämiseksi ja että olen aktiivisesti pyrkinyt eroon pienistä taimikkovaltaisista tiloista, jotka ovat erillään muista tilakokonaisuuksista. Vastaavasti olen huolissani metsätilamarkkinan terveydestä ja siitä maksetaanko tällä hetkellä tiloista ylihintaa pitkän aikavälin puunhintakehitykseen verrattuna.

Hiljattain sain tietooni kaksi kiinnostavaa ostokohdetta, toinen julkisessa ja toinen hiljaisessa myynnissä. Molempiin olen tehnyt laskentaharjoituksen ja vaikka käytän nykyistä hintatasoa huomattavasti alempia puunhintoja, näyttää kohteet excelissä siltä, että huomaan kohta käveleväni maastossa relaskoopin kanssa tekemässä tarkempaa tausta-analyysia. Vaikka siis kuinka yritän rauhoitella ostohalujani nykyisessä markkinatilanteessa, näyttää siltä, että taas mennään... Pankin kanssakin tuli neuvoteltua sijoituslainalupaus, minkä voin käyttää joko molempiin tai vaan toiseen. Metsätilojen ostossa koukuttavaa on se, kun on tehnyt paljon taustatyötä ja tarkat laskelmat, on sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa vahva näkemys metsäsijoittamisen keskiarvotuoton lyömisestä.

 

 

 

Metsäsijoittajan matkassa - 17.3.2019 21.12

Aika paljon niin sanottua ylihintaa näyttävät metsärahastot maksavan tiloista, kun huomioidaan se etumatka minkä ne metsänhankinnassa antavat. Tällä tarkoitan sitä, että kun puustosta maksetaan enemmän kuin sen arvo verojen jälkeen on, tarkoittaa tämä käytännössä sitä, että metsän tuotto suhteessa hankintahintaan on oltava suurempi kuin investointirahan korko inflaatio huomioiden. Pitkään jatkunut matala korkotaso on nostanut metsätilojen hintoja ja lisäksi rahastot vielä usein joutuvat sijoittamaan tuottojaan takaisin uusiin kohteisiin. Metsärahastojen taseet huolestuttavat, kun katsoo mitä hintoja ne maksavat puusta, paljonko puusta saadaan harvennuksilla ja mikä hinta jäljellä olevilla puilla on tämän jälkeen taseessa...

Omat kirjoittelut on jäänyt palstalle vähemmälle. Pari kertaa olen yrittänyt, mutta viestin lähetysvaiheessa selain on kaatunut. Ilmeisesti keskustelupalsta ei tue käyttämääni selainta. Olen sitten antanut asian olla. Toki talvella, etenkin kun ilmastonmuutosta ja sen aiheuttamia lumettomia talvia saa vielä näemmä odotella, ei ole minulla ollut juuri tapahtumia. Tämän talvikauden hakkuut valmistuivat jo viime vuoden lopulla eli tämän alkuvuoden ainoaksi toimenpiteeksi on jäänyt veroilmoituksen tekeminen, alvien maksaminen ja kahden Kemera-tuen hakeminen.

Metsäsijoittajan matkassa - 30.12.2018 19.28

Parhaillaan valmistelen kauppakirjapohjaa toisen osapuolen kommenteille niin ajattelin listata asioita, joita yleisesti kauppakirjoissa näkee ja mitä itse niihin vaadin lisättäväksi. Lähes tulkoot kaikki näistä maininnoista on tullut vastaan kauppakirjoissa tai sitten olen ne netsitä löytänyt.  En ole koulutukseltani lakimies, joten en ota vastuuta alla olevien kirjausten lainvoimaisuudesta.. Lisäksi vaikutusta on sillä onko kaupan kohde määräala vai kiinteistö. Voi myös olla määräosa, mutta nämä ovat harvinaisempia.

Myyjän vaatimukset:

  • Ostaja on tutustunut ennen kaupantekoa kiinteistöä koskeviin XX päivättyihin rasitus- ja lainhuutotodistuksiin sekä kiinteistörekisteriotteeseen. (Lisäksi kannattaa rasitteet ja oikeudet listata erikseen)
  • Ostaja on tutustunut voimassa olevaan / valmisteilla olevaan kaavoitukseen ja ostaja on tietoinen kaavoituksen aiheuttamista vaikutuksista kaupan kohteisiin. (Määriteltävä kaavoituksen luonne ja sen identifiointi.). Jos voimassa olevaa tai valmisteilla olevaa kaavaa ei ole, kirjataan, että kaupan kohteella ei ole yksityiskohtaista kaavaa.
  • Ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen tarpeelliseksi katsomaltaan osalta / Ostaja on tarkastanut kaupan kohteena olevan alueen sekä sen rajat tarpeelliseksi katsomaltaan osalta. Ostaja on verrannut maastossa tarkastamiaan tietoja kauppa-asiakirjan liitteisiin eikä ostajalla ole huomautettavaa näiden seikkojen osalta.
  • Ostaja on tietoinen kohteena olevan kiinteistön läpi menevästä tiehoitokunnan hallitsemasta tiestä, jonka vuosimaksuista vastaa kaupanteon jälkeen ostaja.
  • Ostajalle on luovutettu jäljennökset kaupan kohteeseen kohdistuvista sopimuksista (sopimukset kannattaa listata ja mainita ovatko ne määräaikaisia vai toistaiseksi voimassa olevia).
  • Ostaja on tietoinen siitä, että kunnan etuosto-oikeuden vuoksi tämän kaupan lainhuudatushakemus jää lepäämään siihen saakka, kunnes kunnan etuosto-oikeudelle määritelty xx kuukauden määräaika on umpeutunut (ostaja voi toki hakea kustannuksellaan kunnalta tiedon etuosto-oikeuden käyttämisestä).
  • Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin
  • Kaupan kohteelle on saatu vuosina XXXX Kemera-tukea kuvioille XX. Hoitovelvoite Kemera-ehtojen mukaisesti siirtyy ostajalle em. kuvioiden osalta kauppakirjan allekirjoituksin.
  • Kaupan kohteella on kuvio XX, mille ei ole tehty uudistamistoimenpiteitä. Uudistamisvelvoite siirtyy ostajalle em. kuvion osalta kauppakirjan allekirjoituksin.

Ostajan vaatimukset:

  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohteeseen ei kohdistu sopimuksin perustuvia rasiteoikeuksia tai keskeneräisiä puukauppoja.
  • Kaupan kohde myydään vapaana kiinnityksistä / Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä. Rasitustodistuksessa ei ole panttikirjamerkintöjä (Jos kiinnityksiä tai panttikirjoja on, tilanne vaatii tapauskohtaisen sopimisen).
  • Myyjä vakuuttaa, että sen tiedossa ei ole kaupan kohdetta koskevia luonto- tai suojelukohteita (Jos näitä on, tulee ne kirjata kuvioittain kauppakirjaan).
  • Myyjä vakuuttaa kertoneensa kaikki ne tiedossaan olevat seikat, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ostopäätöksen tekemiseen.
  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohde on puustoltaan ja muutoin vastaavassa kunnossa kuin se oli myynti-ilmoituksessa.

Jos kyseessä on kiinteistö, riittää kauppakirjaan kiinteistötunnus kaupan kohteeksi. Jos kyseessä on määräala, on kohde joko merkittävä maastoon etukäteen tai merkittävä karttapohjalle mahdollisimman tarkasti. Jos kyseessä on määräala, on pinta-ala merkittävä esimerkiksi noin 53,3 ha. Jos merkitään ilman tuota "noin" -termiä, lohkaistaan toimituksessa tasan 53,3 ha osuus. Jos myy tai ostaa määräalaa, voi vielä laittaa maininnan, että kauppahintaa ei muuteta, vaikka pinta-ala kiinteistötoimituksessa eroaa kauppakirjassa mainitusta.

Mitä muita asioita teillä on tullut vastaan kauppakirjoissa?

 

 

Metsäsijoittajan matkassa - 30.12.2018 18.28

Ese kirjoitti:

Voitko vähän tarkentaa, miten olet hajauttanut Keski- ja Pohjois-Suomen tilaostot ja onko Pohjois-Suomi alueena Lappi kokonaan vai esimerkiksi Länsi-Lappi?

Pyrin keskittämään metsätilahankinnat kolmelle pääalueelle: a) Pohjois-Pohjanmaa b) Kainuu c) Kanta- ja Päijät-Häme. Näissä kohteissa pystyn  tekemään aikaisemmin mainitsemiani metsänhoitotoimenpiteitä jossain määrin itse. Nämä kolme markkina-aluetta eroavat hyvin paljon toisistaan, mikä pitää huomioida hinnoittelussa. Esimerkiksi läntisen Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun itäosan välillä on hirveän suuri ero puunkysynnässä ja sitä kautta hinnoittelussa.Myös metsätuhoriskit eroavat Kainuun tykkylumesta Etelä-Suomen juurikääpäalueisiin merkittävästi.

Katselen myös tiloja esim. Kuusamosta ja Keski-Suomesta, mutta näissä tapauksissa pitää turvautua täysin palvelumarkkinoihin metsänhoidon osalta. Toki jos hinta on kohdillaan niin tilan voi ostaa mistä tahansa, mutta käytännössä aika ei riitä seuraamaan koko Suomen metsätilamarkkinoita. Pääpaino minulla on myös eteläinen Pohjois-Pohjanmaa eli nimimerkin Ese kanssa taistellaan todennäköisesti samoista tiloista...

Nimimerkki Ese nosti esille maantieteellisen riskin. Omat tilat hajautuvat maantieteellisesti eri alueille, mikä on johtanut siihen, että metsätiloilla ei juurikaan ole vakuutuksia. Myrskyn tai muun tuhon osuminen kaikille palstoille on epätodennäköistä. Muutama puuvoittoinen tila on vakuutettuna ja esimerkiksi vuosi sitten talvella vakuutus tuli Kainuun tykkylumialueilla todella arvokkaaksi. Mutta tosiaan palstat, jotka ovat taimikko tai 02-kehitysluokkavaltaisia, en näe tarvetta vakuutukselle vaan maantieteellinen hajautus ratkaisee asian.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 23.12.2018 19.06

Sijainti, sijainti, sijainti...Tätä asuntosijoittajille tuttua hokeaa tuli hiljattain pohdittua, kun olin ajamassa viidettä tuntia valvomaan käynnissä olevaa hakkuuta. Kun pohtii sijoittamista metsään, on kysyttävä itseltään, mistä päin metsätilamarkkinaa seuraa ja mihin panokset on valmiit laittamaan. Oma analyysi johti aikoinaan siihen, että Keski- ja Pohjois-Suomeen kannattaa panostaa, mikäli haluan optimoida puun kasvua, myytävien metsätilojen hintoja sekä puumarkkinoiden toimivuutta. Tätä päätöstä helpotti se, että vaikka etäisyys kotipaikkakunnasta on suuri, on tiettyjä paikallisia tukikohtia, joista käsin voi hoitaa raivaukset, puunmyyntileimikon teon ja sen valvonnan.

Muutama pohdittava asia sijaintiin liittyen:

- Ulkoistaako metsänhoitotyöt ja puun myynnin vai onko aikomusta tarttua raivaussahaan, pottiputkeen tai relaskooppiin. Jos kaikki työt on ulkoistettu, ei maantieteellisellä sijainnilla ole sinällään väliä. Muuten tarvitaan jokin tukikohta hoitotöiden tekemiselle, oli se sitten koti, loma-asunto, anoppila tai jokin muu.

- Mikä on puumarkkinoiden alueellinen toimivuus? Puumarkkinat voidaan jakaa energia-, kuitu- ja tukkipuihin. Lisäksi kuitu- ja tukkipuun välillä on paikallisesti kysyntää pikkutukille/parrulle/sahakuidulle. Nämä ovat mystisiä termejä, joiden käyttö vaihtelee alueittain. Tärkeintä on tunnistaa laatu- ja mittakriteerit. Optimaalinen tilanne toki on, että jokaiselle puulajille on useampi ostaja. Sahoja ja sellutehtaina on tullut ja mennyt. Esimerkiksi Kainuussa kuitupuun kysyntä heikkeni merkittävästi, kun UPM lopettu taannoin puun oston (ilmeisesti ovat ajamassa jonkinlaista osto-organisaatiota taas takaisin). Kysynnän väheneminen näkyy automaattisesti hinnassa. Tärkeää on tunnistaa, että yhden toimijan poistuminen markkinoilta ei lopeta kilpailutilannetta. Huomioitavaa myös on, että puun hinta vaihtelee puutuotteiden jatkojalostuksen kustannuksista, mistä kuljetus näyttelee merkittävää roolia. Tästä syystä Lapissa samanlaatuisesta puusta maksetaan reilusti vähemmän kuin rannikolla. Hintaeroa voi olla esim. tukkipuussa 20 euroa/m3.

- Mikä on metsäsijoituksen aikajänne ja strategia? Metsätilojen hintakehitys eroaa paljon alueittain. Tulevaisuutta ei voi ennakoida, mutta kasvukeskusten läheisyydessä kysyntää on paljon ja hinta hintakehitys on historian varjossa ollut nopeampaa kuin muuttotappiollisissa kunnissa. Tosin nykyään metsärahastot ovat muuttaneet tämän logiikan toimntaa. Jos metsätilan pyrkii jalostamaan myyntikuntoon ja myymään lähivuosina, on sijaintia mietittävä tarkemmin kuin kohteissa, joissa pitkäjänteisesti on tarkoitus pääasiallisesti puunmyyntituloilla saavuttaa tuotto.

Metsäsijoittajan matkassa - 6.12.2018 21.31

Asuntosijoittamisen puolella tunnetaan termi flippaus, kun ostetaan asunto, ehostetaan sitä ja myydään se nopeasti eteenpäin.

Metsäsijoittaminen tarkoittaa monelle pitkäaikaista sijoitusta, mutta flippaaminen soveltuu myös metsäsijoittamiseen. Ostetaan (hoitamaton) metsätila, tehdään välittömät hakkuut ja hoitotoimenpiteet, jonka jälkeen myydään metsätila eteenpäin. Jos alunperin on ostettu iso metsätila, voidaan se vielä myydä pienemmissä kokonaisuuksissa eteenpäin, suuremman kysynnän muodostamiseksi.

Metsätilan flippauksessa on huomioitava kuitenkin verotus. Ensinnäkin metsätilaa ostaessa maksetaan 4 % varainsiirtovero, mutta sen lisäksi metsävähennys voi aiheuttaa merkittävän veroansan. Myytäessä metsätilaa lisätään luovutusvoittoon tai -tappioon enintään 60 % myytävän metsätilan hankintahinnasta. Metsävähennys ei ole enää tilakohtainen, joten flippauksessa on huomioitava kokonaisuus. Tämä johtaa usein siihen, että flippausta tehtäessä kannattaa ostaa puustoinen metsätila ja tehdä sinne voimakkaat hakkuut.

Esimerkki:
Ostetaan puustoinen metsätila kokonaishintaan (sis. kaikki kulut) 50.000 euroa, jolloin saadaan metsävähennyspohjaa 30.000 euroa.
Hakataan puuta siten, että puunmyyntituloja syntyy 30.000 euroa (metsävähennyspohjaa voidaan käyttää 18.000 euroa).
Tehdään uudistamistoimet ja muut akuutit hoitotoimenpiteet, joihin menee 5.000 euroa.
Myydään metsätila kokonaishintaan 30.000 euroa.

Jos oletetaan, että toisilla metsätiloilla on käytetty aiemmin metsävähennyspohjaa siten, että kokonaissumma on yli 30.000 euroa, syntyy luovutusvoittoa seuraavasti:
+30.000 euroa (myyntihinta)
- 50.000 euroa (hankintahinta)
+ 30.000 euroa (metsävähennyspohja)
= 10.000 euroa

Edellä mainitussa esimerkissä investoinnin kannattavuus on aika +/- nolla 30 % verokannalla kun verrataan tuloja ja menoja nettona. Valitsin esimerkkiin luvut yksinkertaisuuden vuoksi. Ainakin itse olen päätellyt flippauksesta seuraavat johtopäätökset:
- Osta puustoinen tila ja hakkaa sitä reilusti. Nyt on taimikoillakin kysyntää
- Investoi uudistamiseen mahdollisimman vähän. Usein taimikon perustaminen maksaa noin 1000 euroa/ha, mutta kun myyt heti palstan, taimikon osuudesta et useissa paikoissa saa tätä.
- Tee suunnitelma, millä hinnalla olet valmis myymään tilan. Jos et tätä saavuta, muodosta metsästä hieman pitkäaikaisempi sijoitus. Toisaalta vaikka metsä olisikin sinulle pitkäaikainen sijoitus, miksi et kokeilisi kepillä jäätä etenkin niissä kohteissa, missä suoritat voimakkaat hakkuut ja jäljelle jää taimikoita.
- Julkisessa myynnissä olevissa metsissä voiton tekeminen on hankalampaa flippauksella, koska kysyntää on paljon. Pyri etsimään tiloja ns. hiljaisesta myynnistä.

 

Miten on, onko palstalla sijoittajia, jotka harrastavat flippaamista metsillä vai onko metsä pitkäaikainen sijoitus?