Olet täällä

Metsäsijoittaja

Metsäsijoittaja

  • Liittynyt 10.11.2018
  • 12 viestiä
  • 1 aloitettua ketjua

Viimeisimmät viestit

Metsäsijoittajan matkassa - 30.12.2018 19.28

Parhaillaan valmistelen kauppakirjapohjaa toisen osapuolen kommenteille niin ajattelin listata asioita, joita yleisesti kauppakirjoissa näkee ja mitä itse niihin vaadin lisättäväksi. Lähes tulkoot kaikki näistä maininnoista on tullut vastaan kauppakirjoissa tai sitten olen ne netsitä löytänyt.  En ole koulutukseltani lakimies, joten en ota vastuuta alla olevien kirjausten lainvoimaisuudesta.. Lisäksi vaikutusta on sillä onko kaupan kohde määräala vai kiinteistö. Voi myös olla määräosa, mutta nämä ovat harvinaisempia.

Myyjän vaatimukset:

  • Ostaja on tutustunut ennen kaupantekoa kiinteistöä koskeviin XX päivättyihin rasitus- ja lainhuutotodistuksiin sekä kiinteistörekisteriotteeseen. (Lisäksi kannattaa rasitteet ja oikeudet listata erikseen)
  • Ostaja on tutustunut voimassa olevaan / valmisteilla olevaan kaavoitukseen ja ostaja on tietoinen kaavoituksen aiheuttamista vaikutuksista kaupan kohteisiin. (Määriteltävä kaavoituksen luonne ja sen identifiointi.). Jos voimassa olevaa tai valmisteilla olevaa kaavaa ei ole, kirjataan, että kaupan kohteella ei ole yksityiskohtaista kaavaa.
  • Ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen tarpeelliseksi katsomaltaan osalta / Ostaja on tarkastanut kaupan kohteena olevan alueen sekä sen rajat tarpeelliseksi katsomaltaan osalta. Ostaja on verrannut maastossa tarkastamiaan tietoja kauppa-asiakirjan liitteisiin eikä ostajalla ole huomautettavaa näiden seikkojen osalta.
  • Ostaja on tietoinen kohteena olevan kiinteistön läpi menevästä tiehoitokunnan hallitsemasta tiestä, jonka vuosimaksuista vastaa kaupanteon jälkeen ostaja.
  • Ostajalle on luovutettu jäljennökset kaupan kohteeseen kohdistuvista sopimuksista (sopimukset kannattaa listata ja mainita ovatko ne määräaikaisia vai toistaiseksi voimassa olevia).
  • Ostaja on tietoinen siitä, että kunnan etuosto-oikeuden vuoksi tämän kaupan lainhuudatushakemus jää lepäämään siihen saakka, kunnes kunnan etuosto-oikeudelle määritelty xx kuukauden määräaika on umpeutunut (ostaja voi toki hakea kustannuksellaan kunnalta tiedon etuosto-oikeuden käyttämisestä).
  • Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin
  • Kaupan kohteelle on saatu vuosina XXXX Kemera-tukea kuvioille XX. Hoitovelvoite Kemera-ehtojen mukaisesti siirtyy ostajalle em. kuvioiden osalta kauppakirjan allekirjoituksin.
  • Kaupan kohteella on kuvio XX, mille ei ole tehty uudistamistoimenpiteitä. Uudistamisvelvoite siirtyy ostajalle em. kuvion osalta kauppakirjan allekirjoituksin.

Ostajan vaatimukset:

  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohteeseen ei kohdistu sopimuksin perustuvia rasiteoikeuksia tai keskeneräisiä puukauppoja.
  • Kaupan kohde myydään vapaana kiinnityksistä / Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä. Rasitustodistuksessa ei ole panttikirjamerkintöjä (Jos kiinnityksiä tai panttikirjoja on, tilanne vaatii tapauskohtaisen sopimisen).
  • Myyjä vakuuttaa, että sen tiedossa ei ole kaupan kohdetta koskevia luonto- tai suojelukohteita (Jos näitä on, tulee ne kirjata kuvioittain kauppakirjaan).
  • Myyjä vakuuttaa kertoneensa kaikki ne tiedossaan olevat seikat, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ostopäätöksen tekemiseen.
  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohde on puustoltaan ja muutoin vastaavassa kunnossa kuin se oli myynti-ilmoituksessa.

Jos kyseessä on kiinteistö, riittää kauppakirjaan kiinteistötunnus kaupan kohteeksi. Jos kyseessä on määräala, on kohde joko merkittävä maastoon etukäteen tai merkittävä karttapohjalle mahdollisimman tarkasti. Jos kyseessä on määräala, on pinta-ala merkittävä esimerkiksi noin 53,3 ha. Jos merkitään ilman tuota "noin" -termiä, lohkaistaan toimituksessa tasan 53,3 ha osuus. Jos myy tai ostaa määräalaa, voi vielä laittaa maininnan, että kauppahintaa ei muuteta, vaikka pinta-ala kiinteistötoimituksessa eroaa kauppakirjassa mainitusta.

Mitä muita asioita teillä on tullut vastaan kauppakirjoissa?

 

 

Metsäsijoittajan matkassa - 30.12.2018 18.28

Ese kirjoitti:

Voitko vähän tarkentaa, miten olet hajauttanut Keski- ja Pohjois-Suomen tilaostot ja onko Pohjois-Suomi alueena Lappi kokonaan vai esimerkiksi Länsi-Lappi?

Pyrin keskittämään metsätilahankinnat kolmelle pääalueelle: a) Pohjois-Pohjanmaa b) Kainuu c) Kanta- ja Päijät-Häme. Näissä kohteissa pystyn  tekemään aikaisemmin mainitsemiani metsänhoitotoimenpiteitä jossain määrin itse. Nämä kolme markkina-aluetta eroavat hyvin paljon toisistaan, mikä pitää huomioida hinnoittelussa. Esimerkiksi läntisen Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun itäosan välillä on hirveän suuri ero puunkysynnässä ja sitä kautta hinnoittelussa.Myös metsätuhoriskit eroavat Kainuun tykkylumesta Etelä-Suomen juurikääpäalueisiin merkittävästi.

Katselen myös tiloja esim. Kuusamosta ja Keski-Suomesta, mutta näissä tapauksissa pitää turvautua täysin palvelumarkkinoihin metsänhoidon osalta. Toki jos hinta on kohdillaan niin tilan voi ostaa mistä tahansa, mutta käytännössä aika ei riitä seuraamaan koko Suomen metsätilamarkkinoita. Pääpaino minulla on myös eteläinen Pohjois-Pohjanmaa eli nimimerkin Ese kanssa taistellaan todennäköisesti samoista tiloista...

Nimimerkki Ese nosti esille maantieteellisen riskin. Omat tilat hajautuvat maantieteellisesti eri alueille, mikä on johtanut siihen, että metsätiloilla ei juurikaan ole vakuutuksia. Myrskyn tai muun tuhon osuminen kaikille palstoille on epätodennäköistä. Muutama puuvoittoinen tila on vakuutettuna ja esimerkiksi vuosi sitten talvella vakuutus tuli Kainuun tykkylumialueilla todella arvokkaaksi. Mutta tosiaan palstat, jotka ovat taimikko tai 02-kehitysluokkavaltaisia, en näe tarvetta vakuutukselle vaan maantieteellinen hajautus ratkaisee asian.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 23.12.2018 19.06

Sijainti, sijainti, sijainti...Tätä asuntosijoittajille tuttua hokeaa tuli hiljattain pohdittua, kun olin ajamassa viidettä tuntia valvomaan käynnissä olevaa hakkuuta. Kun pohtii sijoittamista metsään, on kysyttävä itseltään, mistä päin metsätilamarkkinaa seuraa ja mihin panokset on valmiit laittamaan. Oma analyysi johti aikoinaan siihen, että Keski- ja Pohjois-Suomeen kannattaa panostaa, mikäli haluan optimoida puun kasvua, myytävien metsätilojen hintoja sekä puumarkkinoiden toimivuutta. Tätä päätöstä helpotti se, että vaikka etäisyys kotipaikkakunnasta on suuri, on tiettyjä paikallisia tukikohtia, joista käsin voi hoitaa raivaukset, puunmyyntileimikon teon ja sen valvonnan.

Muutama pohdittava asia sijaintiin liittyen:

- Ulkoistaako metsänhoitotyöt ja puun myynnin vai onko aikomusta tarttua raivaussahaan, pottiputkeen tai relaskooppiin. Jos kaikki työt on ulkoistettu, ei maantieteellisellä sijainnilla ole sinällään väliä. Muuten tarvitaan jokin tukikohta hoitotöiden tekemiselle, oli se sitten koti, loma-asunto, anoppila tai jokin muu.

- Mikä on puumarkkinoiden alueellinen toimivuus? Puumarkkinat voidaan jakaa energia-, kuitu- ja tukkipuihin. Lisäksi kuitu- ja tukkipuun välillä on paikallisesti kysyntää pikkutukille/parrulle/sahakuidulle. Nämä ovat mystisiä termejä, joiden käyttö vaihtelee alueittain. Tärkeintä on tunnistaa laatu- ja mittakriteerit. Optimaalinen tilanne toki on, että jokaiselle puulajille on useampi ostaja. Sahoja ja sellutehtaina on tullut ja mennyt. Esimerkiksi Kainuussa kuitupuun kysyntä heikkeni merkittävästi, kun UPM lopettu taannoin puun oston (ilmeisesti ovat ajamassa jonkinlaista osto-organisaatiota taas takaisin). Kysynnän väheneminen näkyy automaattisesti hinnassa. Tärkeää on tunnistaa, että yhden toimijan poistuminen markkinoilta ei lopeta kilpailutilannetta. Huomioitavaa myös on, että puun hinta vaihtelee puutuotteiden jatkojalostuksen kustannuksista, mistä kuljetus näyttelee merkittävää roolia. Tästä syystä Lapissa samanlaatuisesta puusta maksetaan reilusti vähemmän kuin rannikolla. Hintaeroa voi olla esim. tukkipuussa 20 euroa/m3.

- Mikä on metsäsijoituksen aikajänne ja strategia? Metsätilojen hintakehitys eroaa paljon alueittain. Tulevaisuutta ei voi ennakoida, mutta kasvukeskusten läheisyydessä kysyntää on paljon ja hinta hintakehitys on historian varjossa ollut nopeampaa kuin muuttotappiollisissa kunnissa. Tosin nykyään metsärahastot ovat muuttaneet tämän logiikan toimntaa. Jos metsätilan pyrkii jalostamaan myyntikuntoon ja myymään lähivuosina, on sijaintia mietittävä tarkemmin kuin kohteissa, joissa pitkäjänteisesti on tarkoitus pääasiallisesti puunmyyntituloilla saavuttaa tuotto.

Metsäsijoittajan matkassa - 6.12.2018 21.31

Asuntosijoittamisen puolella tunnetaan termi flippaus, kun ostetaan asunto, ehostetaan sitä ja myydään se nopeasti eteenpäin.

Metsäsijoittaminen tarkoittaa monelle pitkäaikaista sijoitusta, mutta flippaaminen soveltuu myös metsäsijoittamiseen. Ostetaan (hoitamaton) metsätila, tehdään välittömät hakkuut ja hoitotoimenpiteet, jonka jälkeen myydään metsätila eteenpäin. Jos alunperin on ostettu iso metsätila, voidaan se vielä myydä pienemmissä kokonaisuuksissa eteenpäin, suuremman kysynnän muodostamiseksi.

Metsätilan flippauksessa on huomioitava kuitenkin verotus. Ensinnäkin metsätilaa ostaessa maksetaan 4 % varainsiirtovero, mutta sen lisäksi metsävähennys voi aiheuttaa merkittävän veroansan. Myytäessä metsätilaa lisätään luovutusvoittoon tai -tappioon enintään 60 % myytävän metsätilan hankintahinnasta. Metsävähennys ei ole enää tilakohtainen, joten flippauksessa on huomioitava kokonaisuus. Tämä johtaa usein siihen, että flippausta tehtäessä kannattaa ostaa puustoinen metsätila ja tehdä sinne voimakkaat hakkuut.

Esimerkki:
Ostetaan puustoinen metsätila kokonaishintaan (sis. kaikki kulut) 50.000 euroa, jolloin saadaan metsävähennyspohjaa 30.000 euroa.
Hakataan puuta siten, että puunmyyntituloja syntyy 30.000 euroa (metsävähennyspohjaa voidaan käyttää 18.000 euroa).
Tehdään uudistamistoimet ja muut akuutit hoitotoimenpiteet, joihin menee 5.000 euroa.
Myydään metsätila kokonaishintaan 30.000 euroa.

Jos oletetaan, että toisilla metsätiloilla on käytetty aiemmin metsävähennyspohjaa siten, että kokonaissumma on yli 30.000 euroa, syntyy luovutusvoittoa seuraavasti:
+30.000 euroa (myyntihinta)
- 50.000 euroa (hankintahinta)
+ 30.000 euroa (metsävähennyspohja)
= 10.000 euroa

Edellä mainitussa esimerkissä investoinnin kannattavuus on aika +/- nolla 30 % verokannalla kun verrataan tuloja ja menoja nettona. Valitsin esimerkkiin luvut yksinkertaisuuden vuoksi. Ainakin itse olen päätellyt flippauksesta seuraavat johtopäätökset:
- Osta puustoinen tila ja hakkaa sitä reilusti. Nyt on taimikoillakin kysyntää
- Investoi uudistamiseen mahdollisimman vähän. Usein taimikon perustaminen maksaa noin 1000 euroa/ha, mutta kun myyt heti palstan, taimikon osuudesta et useissa paikoissa saa tätä.
- Tee suunnitelma, millä hinnalla olet valmis myymään tilan. Jos et tätä saavuta, muodosta metsästä hieman pitkäaikaisempi sijoitus. Toisaalta vaikka metsä olisikin sinulle pitkäaikainen sijoitus, miksi et kokeilisi kepillä jäätä etenkin niissä kohteissa, missä suoritat voimakkaat hakkuut ja jäljelle jää taimikoita.
- Julkisessa myynnissä olevissa metsissä voiton tekeminen on hankalampaa flippauksella, koska kysyntää on paljon. Pyri etsimään tiloja ns. hiljaisesta myynnistä.

 

Miten on, onko palstalla sijoittajia, jotka harrastavat flippaamista metsillä vai onko metsä pitkäaikainen sijoitus?

Metsäsijoittajan matkassa - 4.12.2018 21.07

Kiireiden vuoksi omat kirjoitteluni on jäänyt vähäiselle, mutta tarkoitus on kyllä jakaa ajatuksia.

Kyllä aina harvennushakkuista, myös ensiharvennuksesta tulee jäädä plussalle. Eihän muuten hakkuissa ole mitään järkeä. Nyt puulla on hyvä kysyntä suuressa osassa maata, joten varmasti saa tarjouksia jopa vaikeammin tavoitettavissa olevista talvileimikoista. Omat kokemukset, että Lapissa ja Kainuussa kilpailu puunostajien kesken vähäisempää, mutta muuten saa useamman tarjouksen harvennuksistakin.

Itse en elä metsätalouden tuloilla. Sijoitusvarallisuudestani metsässä on karkeasti kiinni tällä hetkellä noin 40 %.

Metsäsijoittajan matkassa - 17.11.2018 15.01

rockafella kirjoitti:

Pari kysymystä. Myytkö puut hankinta- vai pystykauppana? Ja saako kilpailuttamalla paremman hinnan pystykauppaan? Itse olen mennyt Metsäliitolla, enkä ole vaihtoehtoja vielä katsellut. 6,5% korko koukuttaa.

Tähän asti leimikot ovat olleet pienehköjä, mutta metsäpankissani olisi vähän isompikin, 5 hehtaarin melkein satavuotias tukkimetsä odottamassa.

Kaikki leimikot kilpailutan pystykauppana. Moottorisaha pysyy kyllä kädessä, mutta en ole niin kokenut, että pääsisin hankintahakkuissa tarpeeksi hyville tuntipalkoille ja ensiharvennuksiakin on saanut niputettua muihin hakkuisiin siten, että niille on kysyntää ollut pystykauppana. Jonkun verran myrsky- ja lumituhoja on tullut korjattua itse. Jokaisen leimikon kilpailutan erikseen ja valitsen parhaan tarjouksen.

Pyrin itse tekemään mahdollisimman paljon raivauksia, mutta muuten hyödynnän palvelumarkkinoita. Metsänhoitosuunnittelun ja leimikoiden suunnittelun teen aina itse. Olen kokeillut pari kertaa Metsänhoitoyhdistystä tässä välissä, mutta en ole kokenut saavani siitä maksettua hintaa vastaava lisäarvoa.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.38

luxa kirjoitti:

Voisit kirjoitella aiheesta: Paljonko metsätilasta kannattaa maksaa?Mitä ottaa huomioon kauppaa tehdessä? Itsellä on käsitys p-savon tilanteesta, että ns myyjän, ei ostajan markkinat. Eli kovasti yli hintaa maksavat, jos vertaa arviohin. 

Ilman muuta, tämä on metsäsijoittamisen yksi keskeisimmistä aiheista!

Olen samaa mieltä markkinoista, nyt on myyjän markkinat. Metsätilojen hinnat ovat nyt alhaisen korkotason ja viime vuosina kiihtyneen puumarkkinatilanteen vuoksi nousseet monin paikoin. Kuten aiemmin kirjoitin, olen pienentänyt viime aikoina reilusti metsiin sitoutunutta pääomaa hakkuiden muodossa. Tällä hetkellä pyrin lisäksi aktiivisesti pääsemään muutamasta pienemmästä taimikkovaltaisesta metsätilasta eroon niiden hyvän kysynnän vuoksi.

 

Lyhyt vastaus metsätilojen hinnoitteluun ostotilanteessa:
Nettonykyarvolaskenta valitulla korkokannalla kertoo paljonko metsätilasta kannattaa maksaa.

Pitkä vastaus:
Tarkoitus on kyllä tästä myöhemmin kirjoitella, koska haluan itsellekin näkemykset kirjata muistiin. Tuntuu, että aina kun tutustuu uuteen metsätilaan, oppii jotain uutta huomioitavaa. Kuitenkin on tunnistettava, että mikä on oleellista. Jos jokaista pientä yksityiskohtaa jää miettimään ja laskemaan, jää metsätilat ostamatta.

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.23

KarriKuula kirjoitti:

Pienet metsätilat tuntuvat olevan nyt niin kovassa huudossa, että niistä maksetaan jo melkein ylihintaa. Onko kokemusta, missä kohdin tilojen kohdilla ns. puuhametsän ostajat tippuvat pelistä pois? Onko esimerkiksi yli 100k tiloissa niin kova kilpailu, kun hintaluokassa 30k-60k?

Varmasti on olemassa alueellisia eroja metsätilojen kiinnostavuuden suhteen, mutta olen havainnut tilanteen olevan tietyillä alueilla päinvastainen. Rahastoja kiinnostaa isommat palstakokonaisuudet ja niistä maksetaan euroa/ha -mittarilla korkeita hintoja.

Toki yleinen näkökulma on, että mitä etelämmäksi tai lähemmäksi kasvukeskusta tullaan, ns. puuha- ja polttopuupalstat (1-10 ha) menevät kaupaksi keskiarvoja suuremmalla hinnalla.

Metsäsijoittajan matkassa - 14.11.2018 20.14

Axu kirjoitti:

Omien metsälainojen marginaalit ovat pyöreät 2%. Lainaa ottaessa luulin marginaalin olevan kohdillaan, mutta aina ilmeisesti luulo ei ole tiedon väärti.

Metsäsijoittaminen tuntuu olevan monelle pankkivirkailijalle vieras sijoituskohde. Minulle tarjottiin hiljattain yhdestä pankista reilusti yli 2 % marginaalia, mutta kun vaihdoin yhteyshenkilöä ja hieman osasin ehkä paremmin perustella sijoitusmuodon tulevat tuotot, sain marginaalia tingattua reilusti alaspäin. Pankit luokittelevat sijoituskohteet riskisyyden mukaan ja ilmeisesti metsä ei pääse lähellekään sijoitusasuntojen luokitusta. Vinkki kaikille metsäsijoitukseen lainaa hakeville, esittäkää pankissa laskelma, millä aikataululla tuloja metsästä on tulossa ja suhteuttakaa laina-aika näihin tuloihin, tällä saatte myytyä pankeille metsäsijoituksen lainoitusta.

 

Metsäsijoittajan matkassa - 12.11.2018 20.40

Doggy kirjoitti:

Olisi ollut mielenkiintoista kuulla millaista velkavipua metsäsijoittamisessa käytät?

Viimeisen kahden vuoden aikana olen reilusti pienentänyt metsään sitoutunutta pääomaa hyödyntämällä erinomaista puumarkkinoiden tilannetta, jolla olen päässyt (tai joutunut?) tilanteeseen, missä metsäsijoitukseen liittyvää lainaa on 0 euroa. Tänä vuonna on tarttunut haaviin yksi pienempi metsätila, mutta sen pystyin suurelta osin rahoittamaan ajankohtaisilla puunmyyntituloilla.

Oma kokemukseni on, että metsäsijoitukseen on haastavaa löytää kustannustehokasta lainaa pankista siten, että metsä itsessään toimii vakuutena. Pankit näkevät, ihan ymmärretävästäkin syystä, riskikseen sen, että lainansaaja pystyy hetkessä muuttamaan toimillaan kohteen arvoa radikaalisti alaspäin. Tällä hetkellä paras voimassa oleva sijoituslainan marginaali on kilpailutuksen jälkeen 1,35 %.

Metsäsijoituksessa metsävähennyspohja muodostaa myös tavallaan vivuttamisen mahdollisuuden eli ostamalla puustoisen metsätilan, tekemällä voimakkaat hakkuut ja sijoittamalla rahat eteenpäin, voi pienemmälläkin alkupääomalla päästä kasvattamaan metsän määrää.