Olet täällä

Metsäsijoittajan matkassa

Sivu:

Sivut

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 12
Ese kirjoitti:

Voitko vähän tarkentaa, miten olet hajauttanut Keski- ja Pohjois-Suomen tilaostot ja onko Pohjois-Suomi alueena Lappi kokonaan vai esimerkiksi Länsi-Lappi?

Pyrin keskittämään metsätilahankinnat kolmelle pääalueelle: a) Pohjois-Pohjanmaa b) Kainuu c) Kanta- ja Päijät-Häme. Näissä kohteissa pystyn  tekemään aikaisemmin mainitsemiani metsänhoitotoimenpiteitä jossain määrin itse. Nämä kolme markkina-aluetta eroavat hyvin paljon toisistaan, mikä pitää huomioida hinnoittelussa. Esimerkiksi läntisen Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun itäosan välillä on hirveän suuri ero puunkysynnässä ja sitä kautta hinnoittelussa.Myös metsätuhoriskit eroavat Kainuun tykkylumesta Etelä-Suomen juurikääpäalueisiin merkittävästi.

Katselen myös tiloja esim. Kuusamosta ja Keski-Suomesta, mutta näissä tapauksissa pitää turvautua täysin palvelumarkkinoihin metsänhoidon osalta. Toki jos hinta on kohdillaan niin tilan voi ostaa mistä tahansa, mutta käytännössä aika ei riitä seuraamaan koko Suomen metsätilamarkkinoita. Pääpaino minulla on myös eteläinen Pohjois-Pohjanmaa eli nimimerkin Ese kanssa taistellaan todennäköisesti samoista tiloista...

Nimimerkki Ese nosti esille maantieteellisen riskin. Omat tilat hajautuvat maantieteellisesti eri alueille, mikä on johtanut siihen, että metsätiloilla ei juurikaan ole vakuutuksia. Myrskyn tai muun tuhon osuminen kaikille palstoille on epätodennäköistä. Muutama puuvoittoinen tila on vakuutettuna ja esimerkiksi vuosi sitten talvella vakuutus tuli Kainuun tykkylumialueilla todella arvokkaaksi. Mutta tosiaan palstat, jotka ovat taimikko tai 02-kehitysluokkavaltaisia, en näe tarvetta vakuutukselle vaan maantieteellinen hajautus ratkaisee asian.

 

Käyttäjän Metsäsijoittaja kuva
Liittynyt: 10.11.2018, 11:24
Viestejä: 12

Parhaillaan valmistelen kauppakirjapohjaa toisen osapuolen kommenteille niin ajattelin listata asioita, joita yleisesti kauppakirjoissa näkee ja mitä itse niihin vaadin lisättäväksi. Lähes tulkoot kaikki näistä maininnoista on tullut vastaan kauppakirjoissa tai sitten olen ne netsitä löytänyt.  En ole koulutukseltani lakimies, joten en ota vastuuta alla olevien kirjausten lainvoimaisuudesta.. Lisäksi vaikutusta on sillä onko kaupan kohde määräala vai kiinteistö. Voi myös olla määräosa, mutta nämä ovat harvinaisempia.

Myyjän vaatimukset:

  • Ostaja on tutustunut ennen kaupantekoa kiinteistöä koskeviin XX päivättyihin rasitus- ja lainhuutotodistuksiin sekä kiinteistörekisteriotteeseen. (Lisäksi kannattaa rasitteet ja oikeudet listata erikseen)
  • Ostaja on tutustunut voimassa olevaan / valmisteilla olevaan kaavoitukseen ja ostaja on tietoinen kaavoituksen aiheuttamista vaikutuksista kaupan kohteisiin. (Määriteltävä kaavoituksen luonne ja sen identifiointi.). Jos voimassa olevaa tai valmisteilla olevaa kaavaa ei ole, kirjataan, että kaupan kohteella ei ole yksityiskohtaista kaavaa.
  • Ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen tarpeelliseksi katsomaltaan osalta / Ostaja on tarkastanut kaupan kohteena olevan alueen sekä sen rajat tarpeelliseksi katsomaltaan osalta. Ostaja on verrannut maastossa tarkastamiaan tietoja kauppa-asiakirjan liitteisiin eikä ostajalla ole huomautettavaa näiden seikkojen osalta.
  • Ostaja on tietoinen kohteena olevan kiinteistön läpi menevästä tiehoitokunnan hallitsemasta tiestä, jonka vuosimaksuista vastaa kaupanteon jälkeen ostaja.
  • Ostajalle on luovutettu jäljennökset kaupan kohteeseen kohdistuvista sopimuksista (sopimukset kannattaa listata ja mainita ovatko ne määräaikaisia vai toistaiseksi voimassa olevia).
  • Ostaja on tietoinen siitä, että kunnan etuosto-oikeuden vuoksi tämän kaupan lainhuudatushakemus jää lepäämään siihen saakka, kunnes kunnan etuosto-oikeudelle määritelty xx kuukauden määräaika on umpeutunut (ostaja voi toki hakea kustannuksellaan kunnalta tiedon etuosto-oikeuden käyttämisestä).
  • Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin
  • Kaupan kohteelle on saatu vuosina XXXX Kemera-tukea kuvioille XX. Hoitovelvoite Kemera-ehtojen mukaisesti siirtyy ostajalle em. kuvioiden osalta kauppakirjan allekirjoituksin.
  • Kaupan kohteella on kuvio XX, mille ei ole tehty uudistamistoimenpiteitä. Uudistamisvelvoite siirtyy ostajalle em. kuvion osalta kauppakirjan allekirjoituksin.

Ostajan vaatimukset:

  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohteeseen ei kohdistu sopimuksin perustuvia rasiteoikeuksia tai keskeneräisiä puukauppoja.
  • Kaupan kohde myydään vapaana kiinnityksistä / Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä. Rasitustodistuksessa ei ole panttikirjamerkintöjä (Jos kiinnityksiä tai panttikirjoja on, tilanne vaatii tapauskohtaisen sopimisen).
  • Myyjä vakuuttaa, että sen tiedossa ei ole kaupan kohdetta koskevia luonto- tai suojelukohteita (Jos näitä on, tulee ne kirjata kuvioittain kauppakirjaan).
  • Myyjä vakuuttaa kertoneensa kaikki ne tiedossaan olevat seikat, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ostopäätöksen tekemiseen.
  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohde on puustoltaan ja muutoin vastaavassa kunnossa kuin se oli myynti-ilmoituksessa.

Jos kyseessä on kiinteistö, riittää kauppakirjaan kiinteistötunnus kaupan kohteeksi. Jos kyseessä on määräala, on kohde joko merkittävä maastoon etukäteen tai merkittävä karttapohjalle mahdollisimman tarkasti. Jos kyseessä on määräala, on pinta-ala merkittävä esimerkiksi noin 53,3 ha. Jos merkitään ilman tuota "noin" -termiä, lohkaistaan toimituksessa tasan 53,3 ha osuus. Jos myy tai ostaa määräalaa, voi vielä laittaa maininnan, että kauppahintaa ei muuteta, vaikka pinta-ala kiinteistötoimituksessa eroaa kauppakirjassa mainitusta.

Mitä muita asioita teillä on tullut vastaan kauppakirjoissa?

 

 

Käyttäjän Ese kuva
Ese
Liittynyt: 4.7.2014, 23:02
Viestejä: 13

Kiitos vastauksesta. Puumarkkinoista olen täsmälleen samaa mieltä, alueellinen kysyntä ja samalla myös hinnat vaihtelevat paljon. Myös katkonnat saattavat erota yllättävän paljon!

Tällä hetkellä en usko että samoista tiloista taistellaan, siitä yksinkertaisesta syystä että olen ostopuolella passivoitunut tosi paljon. Toki joku tilakauppa on tullut joka vuosi tehtyä, mutta omat kriteerini ovat niin tiukat ettei nykyhinnoilla kauppoja useinkaan synny. Tästä johtuen myös seurantani on ollut vähäisempää, aika on kuitenkin rajallista.

Vakuutuskohteista olen vähän eri mieltä. En minäkään ole kaikkea vakuuttanut, mutta omasta mielestäni nimenomaan 02- ja 03-kehitysluokkaiset harvennetut metsät ovat niitä kohteita mitkä pidän vakuutettuna. Näissä tulee suurin rahallinen vahinko, korjuussa kun ei ihmeitä kerry ja aikaa on hukattu kymmeniä vuosia. Odotusarvolisät laskettuna vakuutuksella saa edes jotain pois.

Kuinka aktiivisesti olet metsänhoitoja tehnyt? Tällä meinaan kaikkea muutakin kuin taimikonhoitoja.

Itse olen laskeskellut, että tämän hetken markkinatilanteessa rahoille ja ajalle saan paremman tuoton hoitamalla nykyiset maapohjat mahdollisimman tuottaviksi. Toisin sanottuna viimeiset vuodet olen ojittanut, lannoittanut ja raivaillut aktiivisesti. Varsinkin kasvatuslannoituksiin olen panostanut, itse lannoitteet tilaamalla ja maatalousurakoitsijoiden traktorilevityksenä kulut ovat järkevät ja kasvulisäykset silmin nähtävissä. Tuhkalannoituksia on tarkoitus lisätä ja useampi hanke on sisässä tällekin talvea. Boorin taas olen itse levittänyt kaikkialle missä puute on ollut havaittavissa.

Sivut

Mainos: Nordnet #treidaushaaste
Pystyykö treidaaja tuplaamaan salkkunsa viidessä päivässä?
Katso livenä